24 ans, 3 biens immobiliers en étant locataire !

Axel réussit à investir en étant locataire.
Il a choisi la location meublée à l’année.
Son prochain investissement : un immeuble de rapport pour faire de la location nue.
Il nous dit comment et pourquoi.

Les articles dont je parle dans la vidéo :
>> Le calcul du rendement locatif.
>> Dans quoi investir ?


N’hésitez pas à poser vos questions et à laisser vos commentaires en cliquant ici.

Photos AVANT / APRÈS travaux :

Investissement locatif Axel 1

Investissement locatif Axel 2

Investissement locatif Axel 3

Investissement locatif Axel 4

Investissement locatif Axel 5

Investissement locatif Axel 6

Investissement locatif Axel 7

Investissement locatif Axel 8

Investissement locatif Axel 9

Investissement locatif Axel 10

Investissement locatif Axel 11

Investissement locatif Axel 12

Investissement locatif Axel 13

Investissement locatif Axel 14

Investissement locatif Axel 15

Investissement locatif Axel 16

Investissement locatif Axel 17

Fans d’immobilier bonjour !
Je suis Julien.
Propriétaire bailleur.
Agent immobilier.
Conseiller en gestion de patrimoine.
Et l’auteur de la Méthode LARCHER.

Aujourd’hui Mon Blog Immobilier vous amène en Bretagne dans le Golfe du Morbihan.
Nous avons rendez-vous avec Axel, 24 ans, marié, 1 enfant, assistant manager dans la restauration, passionné d’astronomie et évidemment comme nous tous, d’immobilier.

Axel a choisi la location meublée à l’année pour ses 3 appartements.
Il envisage déjà d’investir à nouveau dans un plus gros projet pour faire de location nue.

Alors pourquoi ce choix ?
Quels sont les avantages et les inconvénients ?
Quelle est la location la plus rentable ?
Et comment investir dans l’immobilier en étant locataire ?
Nous voyons ça tout de suite.

Julien Larcher Axel, tu as débuté dans l’immobilier pas vraiment comme un investisseur, pour toi c’était plutôt un placement, peux-tu nous expliquer ?

Axel oui. J’avais reçu un héritage via un événement familial, et du coup, je voulais placer cet argent, je ne voulais plus le laisser au chaud, parce que j’ai reçu le conseil de mon père qui me disait, si tu as la possibilité d’investir dans la pierre fait-le, c’est une valeur sure. Du coup, c’est ce que j’ai fait.

Julien Larcher et bien, ton père avait raison.

Axel Merci papa.

Julien Larcher puisque l’immobilier, c’est effectivement une valeur sure. Après ce premier achat, qu’est-ce que tu as pensé de ce placement finalement ?

Axel ça m’a fait plaisir de voir déjà les revenus, les loyers rentrés sur le compte en banque tous les mois, du coup, après, j’ai cherché à apprendre à investir et à chercher la rentabilité maintenant.

Julien Larcher d’accord. Tu as changé ta façon d’investir ?

Axel c’est ça.

Julien Larcher est-ce que malgré tout ton premier achat était quand même rentable ?

Axel oui, ça l’a été pour un début, suivant les calculs de la Méthode LARCHER, je tombais à 5,5% net.

Julien Larcher 5,5% net

Axel surtout que j’avais juste de la peinture à refaire, ça explique un petit peu ce rendement

Julien Larcher tu te situes dans la tranche investissement envisageable entre 5 et 8 % net

Axel oui

Julien Larcher mais surtout le plus important, c’est que tu as respecté le conseil numéro 14. Premier achat, tu avais 22 ans. Ta vision de l’immobilier change, tu décides d’investir cette fois pour gagner de l’argent, dans un deuxième appartement pour gagner de l’argent.

Axel C’est ça.

Julien Larcher tu avais déjà un petit peu d’expérience, comment tu as sélectionné ce deuxième appartement ?

Axel j’ai fait des recherches, j’ai démarché des agences immobilières, j’ai fait beaucoup de visite, j’ai aussi regardé les annonces sur le bon coin, c’est d’ailleurs sur ce site que j’ai trouvé cet appartement.

Julien Larcher c’était un particulier ou une agence ?

Axel en effet une agence.

Julien Larcher ok

Axel l’annonce venait d’être publiée, elle était vraiment intéressante, de suite, j’ai appelé.

Julien Larcher tu as visité ?

Axel le lendemain, j’ai visité,

Julien Larcher le lendemain, tu as visité ???

Axel oui. Le lendemain, j’ai visité, j’étais le deuxième à le visiter

Julien Larcher oui, c’était…

Axel c’était intéressant.

Julien Larcher quel était le prix de départ ?

Axel le prix de départ était de 68 000 euros FAI

Julien Larcher d’accord. Frais d’Agence Inclus ?

Axel c’est ça.

Julien Larcher et tu as négocié, tu as fait une offre ?

Axel Bien sûr, bien sûr. Oui, j’ai réussi à négocier à 63 000 euros actes en main

Julien Larcher d’accord.

Axel 64000 pardon. 64 000 euros actes en main.

Julien Larcher 64000 euros, donc ça veut dire qu’à ce prix-là, tout est compris, le prix d’achat, Frais d’agence, Frais de notaire.

Axel c’est ça. Et, l’enveloppe globale était de 68 000 euros, 68 400 euros.

Julien Larcher ok.

Axel avec les travaux, le mobilier et tout ça.

Julien Larcher Ton offre a été acceptée tout de suite ou tu as eu une contre offre ?

Axel Non. J’ai fait toute une négociation. J’ai fait une proposition à 60 000 euros.

Julien Larcher oui.

Axel acte en main. Qui a été refusée,

Julien Larcher oui

Axel le vendeur ne voulait pas céder en dessous de 63 000 euros et j’ai même proposé 62 000 euros qui a été refusé,

Julien Larcher oui

Axel bon ! Après je me suis aligné sur les 63 000 euros.

Julien Larcher Ok

Axel de toute façon, ça convenait quand même à mes chiffres. J’avais quand même ma rentabilité quand même qui allait être assurée.

Julien Larcher L’appartement, tu le loues combien ?

Axel 457 euros. Je voulais que tout soit prêt le 1er septembre.

Julien Larcher pourquoi ?

Axel tout simplement pour ne pas louper la rentrée scolaire, je voulais louer à un étudiant, et ça ne c’est pas du tout passé comme ça.

Julien Larcher oui ? Pourquoi ?

Axel comment dire ? Je voulais acheter l’appartement seul.

Julien Larcher oui

Axel et donc, tout était fait, j’avais le prêt, on attendait juste le déblocage des fonds, l’agent immobilier a été en vacance, après ça été au tour du vendeur, du coup, ça a été retardé, et entre-temps, je me suis marié.

Julien Larcher ok

Axel du coup, il fallait recommencer toute la procédure, des prêts, pour l’obtention des prêts pour y inclure ma femme, ça a décalé la signature définitive.

Julien Larcher Ok. Tu as pris un retard de combien ?

Axel 2 mois, parce que…

Julien Larcher 2 mois ?

Axel oui.

Julien Larcher et tu as raté le 1er septembre.

Axel C’est ça. J’ai raté le 1er septembre, j’étais dégoutté. Mais bon, maintenant, ça va. Maintenant, c’est loué.

Julien Larcher C’est le principal.

Axel C’est le principal

Julien Larcher ton locataire est rentré à quelle date ?

Axel le lendemain des travaux. Le locataire est rentré le 13 novembre, j’ai fini le 12 au soir, et j’étais en transe, fatigué, et le lendemain, ça y est le locataire était en place.

Julien Larcher j’imagine que tu avais fait de la publicité, tu avais passé une annonce avant la fin des travaux ?

Axel oui. Je voulais un peu anticiper, du coup, j’avais simplement publié une annonce sur le bon coin avec des photos avant travaux.

Julien Larcher oui !

Axel tout en expliquant bien que l’appartement était en travaux, j’ai fait visiter, j’ai eu pas mal d’appels, ça m’a surpris d’ailleurs, et donc du coup, j’ai eu plusieurs visites, et j’ai pu avoir un bon dossier, un bon locataire.

Julien Larcher écoute ! C’est ce qu’il faut faire, tu as anticipé, ça t’a permis de bien sélectionner et de ne pas avoir de perte du tout de loyer.

Axel justement, j’étais vraiment surpris de louer dès le lendemain de la fin des travaux.

Julien Larcher ton locataire aménage le 13 novembre, et déjà, tu étais à la recherche d’un 3eme investissement.

Axel oui. J’ai juste attendu 15 jours, je me suis reposé 15 jours, et puis, j’ai recherché.

Julien Larcher directe ?

Axel directe. Pour un 3eme investissement.

Julien Larcher qu’est-ce que tu as recherché ?

Axel je voulais créer de la trésorerie, je voulais faire une opération d’achat-revente

Julien Larcher oui !

Axel je me suis mis à rechercher un bien vraiment tout délabré, le retaper, et le revendre.

Julien Larcher très bien

Axel je suis tombé sur un plateau, un grenier, en plein centre-ville.

Julien Larcher oui.

Axel et du coup…

Julien Larcher combien de m² ?

Axel 110 m², 80 loi Carrez.

Julien Larcher oui.

Axel dans le projet, je voulais faire une plus-value de 40 à 60 000 euros.

Julien Larcher très bien.

Axel ce projet était bon pour qu’on fasse cette plus-value. Nickel. On est parti jusqu’au compromis là-dessus, j’ai fait des devis, donc, moi, de mon côté le devis ça allait, j’ai fait aussi appelle à un dessinateur, puisqu’on part vraiment de rien, lui, il a fait ses plans, j’ai pu négocier aussi dans le compris une clause suspensive parce qu’il fallait créer aussi des compteurs d’eau, électricité, évacuation, du coup, j’ai réussi à faire en sorte que le vendeur s’occupe de ces charges-là. Création compteur d’eau, électricité, évacuation.

Julien Larcher c’est dans les conditions suspensives.

Axel tout à fait. Du coup, je reçois les devis tout va bien, et là, le dessinateur revient me voir, et là, ça ne va plus du tout parce que.

Julien Larcher pourquoi ?

Axel la surface, c’est plus ça quoi. J’ai vraiment perdu beaucoup de place.

Julien Larcher à cause de la sous-pente, c’est ça ?

Axel voilà, on perd vraiment beaucoup d’espace, du coup, le projet n’est plus viable, et ce projet a été avorté.

Julien Larcher le compromis s’est arrêté, tu n’es pas allé plus loin ?

Axel non. Je ne suis pas allé plus loin, ce n’est plus rentable, donc, on passe à autre chose.

Julien Larcher c’est ça. D’où l’importance d’avoir des critères. Tu as tes critères de départ, tu veux faire une plus-value, bon tu t’étais donné une fourchette en 40 et 60 000 euros.

Axel oui.

Julien Larcher et après le devis, ça ne passait pas.

Axel oui.

Julien Larcher des projets, il y en aura d’autre donc, et bien, on continue. Celui-ci, tu as laissé tomber, mais j’imagine que tu es parti encore sur un autre projet ?

Axel oui, oui. Le lendemain, j’ai refait des visites.

Julien Larcher pareil l’achat-revente.

Axel non, non, j’ai changé un peu mes objectifs, je suis resté toujours dans la location meublée.

Julien Larcher meublé ?

Axel oui. à l’année, investissement locatif, je suis allé cherché 60, 70 000 euros.

Julien Larcher Ça, c’est le budget que tu te fixes en général pour investir ?

Axel oui. J’ai réussi à avoir pleins de rendez-vous, et la veille de cette journée de rendez-vous, j’ai un agent immobilier qui m’appelle qui me dit :  » je n’ai pas encore rentré un bien. »

Julien Larcher oui

Axel  » il fait 30m², c’est une vielle dame qui veut s’en séparer, est-ce que vous souhaitez le visiter ? » Moi, j’ai dit « très bien, pas de problème, on y va. » c’était le premier rendez-vous, je l’ai calé, j’étais le premier à le visiter, et ça m’a plu quoi. Il y avait tout à refaire.

Julien Larcher là, il y avait beaucoup plus de travaux que le deuxième achat ?

Axel oui. Tout à fait. Tout est à refaire, du sol au plafond, menuiserie, électricité, plomberie, sol.

Julien Larcher salle de bains ?

Axel salle de bains, tout, tout. Même la cloison à abattre, réaménagé l’espace, ça m’a bien plu, j’ai fait une proposition.

Julien Larcher Quel était le prix de départ ?

Axel le prix était affiché à 56 000 FAI.

Julien Larcher toujours Frais d’Agence Inclus, 56 000 euros, tu as fait une offre à ?

Axel 45000 euros acte en main. L’agent immobilier pensait que c’était 45 000 euros FAI.

Julien Larcher c’est ça.

Axel déjà, l’agent immobilier faisait la tête. Quand j’ai dit non, non, c’est acte en main, je l’ai vu se décomposer.

Julien Larcher oui.

Axel bon, il n’a pas voulu transmettre, j’ai forcé un petit peu, bon, ça a été transmis.

Julien Larcher et la réponse ?

Axel la réponse de l’agence était …

Julien Larcher tu as eu une contre-proposition ?

Axel non, non, je n’ai pas eu de contre-proposition du tout.

Julien Larcher Ok

Axel le vendeur voulait attendre un petit peu. Voir les éventuelles autres visites, voir s’il y aurait d’autres propositions.

Julien Larcher ok

Axel j’ai laissé tomber, et puis, une semaine après, l’agent immobilier me rappelle, me demandant si je voulais faire une offre un peu plus élevée. « Non, j’ai refait une offre, mais pas plus élevé »

Julien Larcher oui.

Axel j’ai toujours fait une offre à 45 000 euros, acte en main toujours, et du coup, on avait eu un accord à 49 000 euros actes en main.

Julien Larcher cette fois-ci, elle t’a fait une contre-proposition ?

Axel cette fois-ci il y a eu une contre-proposition, et puis, c’était à 49 000 euros.

Julien Larcher 49000 euros , maintenant, pour nous, est-ce que tu peux décomposer le prix de l’appartement déjà ?

Axel l’appartement, il y avait aussi une place de stationnement, ça faisait 35 000 euros pour l’appartement.

Julien Larcher ok

Axel 5000 euros pour le stationnement.

Julien Larcher ça fait 40 000 euros !

Axel c’est ça.

Julien Larcher appartement plus un parking.

Axel oui, et il y avait le forfait de 4 000 euros pour l’agence, et du coup, 4 850 euros pour les frais de …

Julien Larcher les frais de notaire. D’accord. Une enveloppe globale ? Et les travaux, tu les as eus à combien ?

Axel j’avais estimé les travaux entre 10 et 13 000 euros.

Julien Larcher d’accord. Les travaux sont encore en cours ?

Axel ils sont en cours.

Julien Larcher on va aller faire un petit tour là-bas tout à l’heure. Tu as estimé un peu la future rentabilité.

Axel oui. 7 % net, toujours en suivant le calcul de la Méthode LARCHER, mais bon, c’est en cours de travaux.

Julien Larcher tu évalues à peu près à ça

Axel oui, oui. À 7 % net.

Julien Larcher est-ce que tu as vu ton évolution ?

Axel oui

Julien Larcher premier achat 5,5 % nette, deuxième achat 6% nette, troisième achat 7% nette, faut continuer dans ce sens.

Axel c’est ça. Et ce n’est pas tout, j’ai eu de meilleures conditions aussi. Par exemple, le premier appartement était en plein centre-ville, je n’ai pas eu beaucoup de travaux, j’ai eu un prêt où je n’ai pas eu les travaux inclus dans les frais.

Julien Larcher Tu les as financés toi-même ?

Axel je les ai fiancés moi-même, j’ai fait un apport, je n’ai pas eu de différé.

Julien Larcher alors que là, tu as demandé un différé pour faire tes travaux.

Axel oui. Là, j’ai demandé un différé…

Julien Larcher Tu t’améliores…

Axel

Julien Larcher il y a une place de parking.

Axel oui. J’ai réussi à financer mes travaux.

Julien Larcher Parce que là, tu as fait un prêt à 110 %

Axel oui.

Julien Larcher tu as tout emprunté ce que tu n’avais pas fait pour le deuxième achat.

Axel oui.

Julien Larcher d’accord.

Axel une place de stationnement, différé, et aussi, les remboursements anticipés qui ont été réduits à zéro. Zéro frais.

Julien Larcher cette fois-ci, tu n’auras pas de frais alors que là, le deuxième crédit que tu as fait, tu auras des pénalités.

Axel j’aurais des pénalités.

Julien Larcher parce que ça n’a pas été négocié au départ.

Axel oui. J’avais demandé, ça a été refusé.

Julien Larcher là, tu as emprunté, c’est un peu plus encore que 110 %. Puisque c’est prix d’achat, frais d’agence, frais de notaire, et travaux.

Axel oui.

Julien Larcher tout compris, tout financé.

Axel oui. C’est ça.

Julien Larcher c’est exactement ce qu’il faut faire un investisseur doit tout emprunter et garder son épargne. Et tu pourras continuer à investir par la suite.

Axel tout à fait.

Julien Larcher pour cet appartement, comme il y a plus de travaux, il y a tout à refaire, j’imagine que ça va durer plus longtemps, est-ce que tu as un ordre d’idée ?

Axel oui. Je fixe 2 mois.

Julien Larcher 2 mois ?

Axel oui. 2 mois.

Julien Larcher là, pareil, tu vas faire une partie des travaux toi-même et l’autre partie, les entrepreneurs ?

Axel oui. C’est ça.

Julien Larcher

Axel moi, ce que je fais, c’est : j’enlève tout le sol,le papier-peint, j’enlève tout le mobilier qu’il y avait, la cuisine, la salle de bain, je remets tout à nue, et après, j’ai une entreprise qui s’occupe du ragréage, de faire de la préparation des murs, ré-agencer la salle de bain, changer le système de plomberie, remettre aux normes l’électricité, changer la menuiserie aussi. Et puis casser une cloison pour ré-agencer l’espace. Un peu tout quoi.

Julien Larcher Une fois que ton locataire sera en place, quels sont tes futurs projets ?

Axel j’aimerais passer à l’étape supérieure.

Julien Larcher c’est-à-dire.

Axel du coup investir dans les immeubles de rapport.

Julien Larcher j’aime bien.

Axel en location nue, je précise.

Julien Larcher là, tu ferais de la location nue.

Axel oui.

Julien Larcher pourquoi de la location nue ?

Axel tout simplement déjà pour diversifier, pour l’immeuble, pour diversifier le type de…

Julien Larcher de bien ?

Axel pour diversifier le type de bien

Julien Larcher

Axel et le type de revenu. Ce n’est pas pareil entre la location meublée et la location nue
Personne1 effectivement, la location meublée, c’est dans une catégorie de revenue, les BIC : les Revenus Industriels et Commerciaux. Alors que la location nue, ce sont des revenus fonciers, c’est-à-dire 2 catégories différentes, et des règles de calcul fiscal différentes. Le fait de différencier ton patrimoine avec et des biens nus et des biens meublés, tu diversifies et le risque, et ta fiscalité, c’est ce qu’il faut faire, et on continue comme ça.

Axel oui.

Julien Larcher mais tu passes quand même d’appartements directes, à un immeuble de rapport alors pourquoi ?

Axel tout simplement parce que pour les immeubles de rapport, on est le seul maître à bord, il n’y a pas de charges de copropriété, on l’achète moins chère au mètre carré.

Julien Larcher oui.

Axel au niveau des taxes foncières, c’est moins cher.

Julien Larcher en proportion effectivement.

Axel en proportion, elles sont plus basses.

Julien Larcher oui.

Axel et puis, pour dégager un bon cash-flow.

Julien Larcher ça, l’immeuble de rapport, c’est parfait.

Axel ça aussi. Aussi pour les travaux quoi. On peut décider quand on veut d’exécuter certain travaux. On n’est pas obligé d’attendre une A.G une fois par an, le vote…

Julien Larcher prochaine étape, l’achat d’un immeuble de rapport. Est-ce que tu as d’autres projets ?

Axel oui. Continuer les immeubles de rapport.

Julien Larcher

Axel pourquoi ne pas investir dans la location saisonnière dans quelques années si j’ai un petit peu de temps.

Julien Larcher Pour diversifier encore !

Axel oui. Histoire de diversifier tout à fait.

Julien Larcher location saisonnière, location meublée à l’année, et location nue. Tu auras fait l’éventail.

Axel et puis, j’envisage aussi de vendre mon premier appartement.

Julien Larcher pourquoi ?

Axel parce que maintenant, j’ai un peu d’expérience, on va dire, et l’emplacement du premier, il n’est pas bon, et l’immeuble, il y a des dégâts qui reviennent constamment, il y a des réparations toujours à payer.

Julien Larcher tu t’es rendu compte que celui-ci ne correspond plus à tes critères d’investisseur.

Axel oui.

Julien Larcher Tu commences à avoir de l’expérience.

Axel oui. Je gère mon petit portefeuille.

Julien Larcher En attendant, ça t’a permis quand même de te lancer, de gagner un peu d’argent avec cet appartement.

Axel oui

Julien Larcher et c’est ce qu’on fait. Progression encore une progression.

Axel oui.

Julien Larcher après la vente de cet appartement, est-ce que tu vas acheter ta résidence principale ? Puisque ici, tu es locataire, c’est une très belle maison, tu as 3, 4 chambres ?

Axel j’ai 4 chambres.

Julien Larcher 4 chambres, un joli jardin, un garage. Mais tu es locataire.

Axel oui

Julien Larcher alors, est-ce que tu penses acheter ta résidence principale par la suite ?

Axel pas dans les quelques années à venir. Peut-être après, mais, pour le moment non.

Julien Larcher Là, tu vas nous dire pourquoi. Parce qu’en fait, c’est une question qui revient assez souvent. Pour un investisseur, locataire ou propriétaire ? Et ça en fait, vous aurez le détail dans la Méthode LARCHER avec tous les avantages et les inconvénients des deux cas, et bien évidemment ce que recommande la méthode. Axel, comme toi, tu as fait le choix d’être locataire pour investir, donne-nous quelques avantages.

Axel je vais en donner 3.

Julien Larcher oui. Lesquels ?

Axel déjà, le loyer, il sera moins élevé que le crédit, quand on achète.

Julien Larcher ok.

Axel On n’a pas de taxe foncière à payer en tant que locataire, et surtout s’il y a des travaux à faire, c’est le propriétaire qui doit les prendre en charges.

Julien Larcher c’est le propriétaire qui doit les payer. D’accord, 3 arguments incontestables, c’est vrai. Le sujet est quand même intéressant, sous cette vidéo, dans les commentaires, donnez votre avis. Est-il préférable pour un investisseur d’être locataire ou d’être propriétaire ? Allez-y, vous pouvez même laisser plusieurs commentaires, je suis très curieux de connaître votre avis. On connaît déjà celui d’Axel qui va continuer donc en étant locataire.

Axel locataire.

Julien Larcher déjà trois biens immobiliers et bientôt un immeuble de rapport.

Axel j’espère bien.

Julien Larcher Quel serait ton conseil pour les investisseurs et les futurs investisseurs immobiliers qui nous regardent ?

Axel tout simplement, prenez votre avenir en main. Apprenez et puis après agissez. J’ai acquis des connaissances, et puis après, je les ai mises en pratique, j’ai appris de mes erreurs aussi. Apprenez et agissez.

 

Comment Axel, en étant locataire réussit à investir dans l’immobilier ?
Il y a plusieurs raisons :
Il choisit des biens à prix abordables.
Ses investissements s’autofinancent.
Son taux d’endettement est maîtrisé.
Ses projets sont cohérents.
Son évolution est constante.
Etc…

Quand un projet est bien présenté il y aura toujours une banque pour financer votre investissement locatif.

L’évolution progressive d’Axel lui permettra de développer son patrimoine avec certitude.
Son 3ème projet était mieux étudié que le second qui était également mieux étudié que le premier.
Meilleur emplacement, place de parking, frais de courtage plus bas, remboursement anticipé sans pénalité, rentabilité supérieure et prêt immobilier sans apport.

Vous souhaitez comme Axel, développer votre parc immobilier ?
Alors suivez les conseils de la Méthode LARCHER.
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Votre réussite, ma fierté.

La semaine prochaine, Mon Blog Immobilier vous amène en Normandie sur les plages du débarquement. Nous avons rendez-vous avec Pierre, 23 ans, négociateur immobilier, propriétaire d’un appartement très très rentable et d’une maison qu’il a acheté à la Mairie.
Vous découvrirez cette particularité.

Et comme d’habitude, si vous avez aimé cette vidéo, partagez la et cliquez sur « j’aime ».

Je vous dis donc à très bientôt.

C’était Julien, Conseiller en gestion de patrimoine et l’auteur de la Méthode LARCHER.

21 Commentaires

  1. Bruno de J'achète-un-immeuble.com

    Salut Julien. J’ai investi dans un immeuble de rapport après avoir construit ma résidence principale.
    Par contre si c’était à refaire, je serai resté locataire. Parce que le loyer aurait été moins élevé que l’échéance du prêt de ma résidence principale, parce que pas de taxe foncière, parce que plus de facilité pour bouger, parce que les travaux sont à charge du propriétaire…..

    Répondre
  2. Michael
    Michael le 02 septembre

    Salut Julien, et salut Bruno.
    Je suis locataire pour ces raisons là et j’en suis à mon 6 eme appartement (je me bats pour un immeuble de rapport en ce moment même)
    Tout cela pour ne pas m’endetter moi même. A terme peut-être que j’envisagerai d’acheter une belle maison.
    Mais Actif d’abord Passif ensuite 😉

    Répondre
  3. Benoit Marzanasco
    Benoit Marzanasco le 02 septembre

    Salut Julien,

    Intéressant de voir l’évolution des investissements d’Axel !

    Cependant, je ne vois pas trop l’intérêt d’opter pour la location nue pour son prochain investissement. Au niveau fiscal, il est bien plus avantageux de profiter du régime meublé réel.
    Au pire, il est toujours possible de se diversifier a posteriori si les avantages sont moins nombreux.

    Répondre
    1. Michael
      Michael le 02 septembre

      Bonjour

      Pas forcement, sur l’immeuble de rapport tu peux faire du déficit foncier avec des travaux sur de la location nue.
      Effectivement cela ne dure que 3 ans il me semble.

      Répondre
      1. Bruno de J'achète un immeuble.com

        +1, le déficit foncier permet d’effacer l’impôt généré par les revenus fonciers. En plus, suivant le secteur, la superficie des logements, il est possible d’opter pour du Borloo ancien qui permettra des abattements de 30 à 70% sur les futurs loyers ( perso, je couple déficit + Borloo ancien pour mon immeuble )

        Répondre
        1. Michael
          Michael le 03 septembre

          tout a fait Bruno, le borloo ancien est nickel mais il me semble que pour avoir les 70% et que cela soit vraiment rentable c’est selon les quartier.

          Répondre
          1. Vincent
            Vincent le 21 septembre

            +1 pour le déficit foncier !
            Vous avez la possibilité d’acheter un immeuble pas très sexy et le transformer en machine à cash !
            Si ça vous intéresse, j’ai justement écris un article sur le thème du deficit foncier sur mon blog !
            Au plaisir !
            Vincent

            Répondre
  4. John
    John le 04 septembre

    De mon point de vue, le problème c’est aussi de trouver des immeubles mis en vente dans des grandes villes à fort potentiel.

    Répondre
    1. Bruno de J'achète un immeuble.com

      Tu peux trouver des immeubles rentables dans les grandes villes. La contrepartie : mettre le prix…. Le ticket d’entrée pour un immeuble rentable dans les très grosses villes est assez élevé !

      Répondre
  5. Axel
    Axel le 13 septembre

    Bonjour Bruno.

    En effet, des immeubles dans les grandes villes sont plus chers et on une rentabilité moindre que dans un village ou une petite ville.
    Cependant il sera plus facile et plus rapide de trouver des locataires.

    On peut dans le cas d’un immeuble en zone rurale avoir une rentabilité théorique de 15% mais une rentabilité réelle de 8% car l’immeuble n’aura pas été complet pendant une longue période.
    Dans le cas d’une ville moyenne ou grande, la rentabilité théorique sera très proche voir identique à la rentabilité réelle car, il n’y aura pas eu de difficultés à louer tout les lots.

    C’est pour ça que le type de logement et l’emplacement sont très important pour des immeubles.

    Répondre
    1. Vincent
      Vincent le 21 septembre

      Bonjour Axel,
      Avant je croyais les mêmes choses que vous.
      J’ai investi dans un village de 5000 habitants. En proposant des biens rénovés de qualité à un prix 5% du marché, j’ai trouvé des locataires pour mes 3 appartements en moins d’une semaine….
      @+
      Vincent

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      1. Axel
        Axel le 27 septembre

        merci pour votre retour Vincent, comme quoi la qualité d’un bien est primordial.

        à bientôt.

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    2. Bruno de J'achète-un-immeuble.com

      Bonjour Axel,

      J’avais un peu peur de ne pas louer en zone rurale. Et pourtant….si tu adoptes une stratégie coup de coeur avec des rénovations sympas, tes appartements se louent facilement, et tu diminues le risque de vacance locative….

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      1. Axel
        Axel le 28 septembre

        il est clair qu’a l’avenir j’essaierais de faire de la rénovation pour des immeubles de rapports.
        Cependant, pour un premier immeuble de rapport, il est préférable de prendre un immeuble ou il n’y a pas de travaux a prévoir dans l’immédiat et avec des locataires en places afin de rassurer la banque pour l’obtention du financement.

        lorsque tu achètes un immeuble à rénover, est-ce qu’il y a des locataire encore en place ou l’immeuble est vide?

        à bientôt

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        1. Vincent
          Vincent le 28 septembre

          @Axel : Le mieux est de trouver des immeubles vides (plus faciles pour les travaux et on fait tout d’un coup 🙂 ).
          Il peut rester des locataires mais vous avez aussi la possibilité de demander au vendeur d’envoyer un congés pour vente à ses locataires (pas toujours faisable facilement)….

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          1. Axel
            Axel le 28 septembre

            merci vincent pour ce retour rapide et j’en profite pour dire que ton blog est très intéressant avec un thème super important qu’il ne faut pas négliger.

            à bientôt

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  6. Max
    Max le 26 septembre

    Je pense que ce qui est le plus difficile lorsque l’on investit dans plusieurs biens immobiliers, c’est de gérer la location après.

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    1. Axel
      Axel le 27 septembre

      Pour ma part, 3 appartement ce n’est pas compliqué, et même avec deux ou trois autres biens en plus dans le cas ou ils seront rénovés.

      La gestion des biens refait à neuf se limite à regarder que le loyer est bien arrivé sur le compte en banque.

      Mais il est clair qu’au bout d’un moment la gestion sera à déléguer, partiellement ou totalement. Et dans le cas de biens rénovés, l’agence sera seulement « d’astreinte » comme le dis Julien.

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