400 € de cash flow avec un studio ! Pierre 23 ans.

Pierre possède 2 biens immobiliers à 23 ans.
Un en SCI et un en nom propre.
Son studio de 15m2 génère 400 € de cash flow.
Son prochain investissement : un immeuble de rapport pour faire de la location nue.

L’article dont je parle dans la vidéo :
>> Les charges déductibles de vos revenus fonciers.

N’hésitez pas à poser vos questions et à laisser vos commentaires en cliquant ici.

 

Fans d’immobilier bonjour !
Je suis Julien.
Propriétaire bailleur.
Agent immobilier.
Conseiller en gestion de patrimoine.
Et l’auteur de la Méthode LARCHER.

Aujourd’hui Mon Blog Immobilier vous amène en Normandie sur les plages du débarquement. Nous avons rendez-vous avec Pierre, 23 ans, négociateur immobilier, passionné d’équitation et évidemment comme nous tous, d’immobilier.

Pierre a choisi la location saisonnière pour booster la rentabilité de son appartement.
Il a également créé une SCI avec son frère pour faire l’acquisition d’une maison, qu’ils ont acheté à la Mairie.
Il recherche déjà un immeuble de rapport pour faire de la location nue.

Alors, acheter seul ou à deux ?
Location nue ou saisonnière ?
Appartement, maison, immeuble ?
Quels sont les choix les plus judicieux ?
Nous voyons ça tout de suite.

Julien Larcher Pierre tu as investi pour la première fois dans l’immobilier à l’âge de 22 ans donc c’est assez jeune pourquoi ce choix si tôt ?

Pierre Si tu veux moi Julien à la base je suis issu d’une famille assez modeste et je cherchais dès mon plus jeune âge une manière de gagner de l’argent. J’ai appris à travers plusieurs vidéos dont les tiennes à comment gagner justement cet argent et je me suis rendu compte que l’immobilier était le moyen le plus sûr de gagner de l’argent

Julien Larcher  Exactement, et bien je te confirme, l’immobilier c’est le moyen le plus sûr et un des plus rentable. Alors tu as aujourd’hui deux biens immobiliers, le premier tu l’as acheté avec ton frère et le deuxième bien tu vas nous en parler ça à l’air d’être quelque chose assez particulier.

Pierre Le deuxième bien c’est un petit peu mon petit bébé donc….

Julien Larcher  Tu vas nous donner les détails tout à l’heure ? Alors ton premier bien comment tu l’as trouvé ? Tu cherchais tous les jours sur internet, tu as fait des agences, comment tu l’as trouvé ?

Pierre Alors-moi si tu vois a la base je voulais investir tout seul et en fait il s’avère que c’était l’occasion qui a fait que, j’ai trouvé justement ce bien pas commun à vendre donc avec mon frère.

Julien Larcher  Pas commun, pourquoi pas commun ?

Pierre Parce que c’est une ancienne bibliothèque.

Julien Larcher  Le propriétaire c’était la mairie alors ?

Pierre Le propriétaire c’était la mairie donc pour mon premier investissement j’ai acheté à la mairie.

Julien Larcher  A la mairie. Alors oui c’est très particulier mais il y a de bonnes affaires partout la preuve pour ça tu as du faire un changement de destination j’imagine pour transformer de bibliothèque en logement d’habitation.

Pierre Non pas du tout parce qu’avant de devenir bibliothèque, c’était un logement et en fait qui a été réhabilité en bibliothèque pendant la seconde guerre mondiale, voilà donc je n’ai pas eu de changement de destination à faire

Julien Larcher  Ok et en plus tu as un bien qui a une histoire.

Pierre Exactement.

Julien Larcher  D’accord et comment tu l’as trouvé parce que les mairies elles ne font pas de la publicité comme n’importe quel vendeur.

Pierre Oui

Julien Larcher  Tu l’as trouvé où ce bien ?

Pierre Par une agence voilà

Julien Larcher  C’est une agence immobilière qui s’occupait de la vente ?

Pierre Que je connaissais et donc du coup je suis tombé sur cette affaire-là.

Julien Larcher  Pourquoi tu as voulu investir avec ton frère ?

Pierre L’investissement de base en fait était un petit peu lourd pour moi et puis c’est vrai qu’investir à deux c’est toujours plus sécurisant donc c’est pour ce choix-là que j’ai fait….

Julien Larcher  c’était lourd, c’est à dire qu’il y avait beaucoup de travaux ?

Pierre Oui il y avait beaucoup de travaux et le montant de l’emprunt était un petit peu lourd pour mon premier investissement.

Julien Larcher  La somme d’argent d’accord donc le fait d’être à deux ; le banquier prête plus facilement. Ok donc c’est la raison principale ou il y en a d’autres, cette association ?

Pierre Non c’est la raison principale voilà.

Julien Larcher  Ok et alors tu vas nous parler un petit peu des chiffres. Alors il était…. cette maison était à quel prix au départ?

Pierre Alors prix de départ elle était à 95 000 euros voilà.

Julien Larcher  Tu as négocié un peu…

Pierre Voilà moi j’ai fait une offre à 70 000 euros, donc qui a était refusée pour faire une contre-offre à 80 000 euros.

Julien Larcher  Tu as eu une contre-proposition de la mairie à 80 000 euros et tu as accepté ou pas ?

Pierre J’ai refusé. 😀

Julien Larcher  Investisseur immobilier ! 😀

Pierre J’ai refusé et donc j’ai refait une contre-proposition à 75 000 euros voilà, qui a été acceptée.

Julien Larcher  Belle négociation

Pierre Oui ça va, donc la négociation s’est fait avec nous et surtout il y a eu un gros travail de l’agence immobilière qui a très bien fait son travail

Julien Larcher  Mention spéciale pour l’agent immobilier

Pierre Voilà exactement. 🙂

Julien Larcher  Je suis ravis que tu sois content de ses services puisque souvent on entend de tout sur les agents immobiliers, ils ne servent pas à grande chose, la commission est élevée, peut-être que parfois c’est vrai mais la plus part du temps ils nous aident quand même bien.

Pierre Voilà il a très bien fait son travail.

Julien Larcher  Et bien écoute, première affaire.

Pierre C’était assez fluide.

Julien Larcher  Tout s’est bien passé ?

Pierre Tout s’est très bien passé.

Julien Larcher  Et pour les travaux alors ? Est-ce que vous avez fait les travaux tous les deux ton frère et toi ?

Pierre Alors du coup quand on est arrivé dans la maison il y avait juste un lavabo en fait il y avait rien du tout.

Julien Larcher  Rien d’autre

Pierre il y avait rien du tout, qu’un lavabo et si plein de livres… 😀
Bibliothèque et donc du coup on a fait appel à des artisans pour faire tous les travaux.

Julien Larcher  Les artisans ont tout fait, ton frère et toi vous n’avez rien fait du tout.

Pierre Nous avons rien fait du tout. Les artisans ont tout fait donc il y avait quand même du gros œuvre c’est pour ça que

Julien Larcher  A oui il fallait tout créer ; plomberie, électricité cuisine, salle de bain, tout.

Pierre Donc on a fait appel à des professionnels.

Julien Larcher  Là c’est plus sûr, surtout pour un premier investissement faut pas se rater. Et les travaux ont duré combien de temps ?

Pierre Les travaux ont duré à peu près deux mois et demi, trois mois.

Julien Larcher Tout s’est bien passé ? Les délais ont été respectés ?

Pierre Tout s’est bien passé, bon on a eu un tout petit peu de retard sur les délais mais tout s’est bien passé dans l’ensemble. J’ai une petite histoire à raconter sur les travaux en fait c’est à dire qu’avant la cour était commune avec les voisins.

Julien Larcher Il y avait un passage donc les voisins passaient dans cette cour pour aller chez eux ?

Pierre Voilà pour aller chez eux et aussi chez moi à la bibliothèque et donc pour être totalement indépendant j’ai monté un mur sur ce passage.

Julien Larcher D’accord donc tu as bloqué l’accès direct.

Pierre j’ai bloqué l’accès et j’en ai abattu un autre en fait qui donne sur la rue.

Julien Larcher Une autre rue alors.

Pierre Qui donne sur une autre rue alors, en fait il y a eu changement d’adresse sur la maison pour être totalement indépendant

Julien Larcher Alors ça en revanche c’est une très bonne idée, ça il faut s’en souvenir, à chaque fois qu’on a la possibilité de supprimer des parties communes et d’avoir son indépendance il faut le faire, en plus ça ne coûte pas grand-chose monter un mur c’est rien, des parpaings un peu de mortier et abattre l’autre mur donc écoute ce que je propose sera plus simple on va sur place tu nous montre ta maison. Allez c’est parti.

Pierre C’est cette maison, au rez de chaussée grand salon séjour ; à l’étage deux chambres ; salle de bain voici l’environnement de la maison donc ici vous avez une épicerie jusqu’ici qui est très pratique, la poste. Donc maintenant on va passer au mur extérieur de la maison celui que j’ai abattu suite à la cour commune avec le problème de voisinage, c’est le mur juste ici donc le crépi doit être bientôt refait donc maintenant la nouvelle ouverture se fait ici voilà, donc on entre par là en fait avant l’entrée se faisais là-bas avec le petit muret.
Mais maintenant l’entrée se fait ici avec la petite porte d’entrée juste là donc c’est encore en travaux, on fait toujours des travaux. Ici il y avait un gros mur et voilà donc il y avait un petit appentis et l’entrée se faisait tout par là. Et en fait comme il y avait eu des petits problèmes de voisinage on a condamné la porte celle là-bas et on l’a transporté ici, donc bien sûr il y a eu changement d’adresse comme j’avais stipulé.
Voilà donc maintenant pour continuer sur l’environnement… la boulangerie qui est juste ici, le coiffeur, la petite boucherie, un bureau de tabac, Caviste, restaurant juste ici et puis tout au fond on voit la mer à 250 mètres.

Julien Larcher Donc c’est cette maison que tu as acheté avec ton frère.

Pierre Voilà donc j’ai créé une SCI du coup avec mon frère et on a fait un emprunt sur quinze ans.

Julien Larcher L’idée de créer une SCI ça c’est parfait c’est une très bonne idée, mais le crédit sur 15 ans ce n’est pas bien ! 😀

Pierre 😀 je sais que ce n’est pas bien, voilà donc le second achat que j’ai fait, j’ai fait un emprunt sur 20 ans.

Julien Larcher C’est déjà mieux.

Pierre Et le prochain achat que je vais faire sera sur 25 ans.

Julien Larcher C’est parfait, ça c’est ce qu’il faut retenir quand on est investisseur immobilier et qu’on souhaite développer un parc immobilier conséquent tous vos investissements doivent être financés sur 25 ans ok ! Alors est ce que tu recommanderais la création d’une SCI pour investir ?

Pierre Oui évidement que je recommanderais parce que c’est une étape qui est primordiale pour tout investisseur. Maintenant il faut garder toujours une petite part de bien en nom propre.

Julien Larcher Pour toujours, on diversifie, une partie de son patrimoine en nom propre, une partie en SCI et même d’autres statuts mais ça on pourra en voir un petit peu plus tard. Prochainement je parlerai de tous les aspects de la SCI sur le blog donc cliquez juste ici pour rester informé.
Donc ton deuxième appartement, celui-ci tu l’as acheté en nom propre.

Pierre Je l’ai acheté en nom propre

Julien Larcher Alors là vous allez voir quelque chose.

Pierre 😀

Julien Larcher Tu vas nous donner les chiffres, c’est très intéressant alors déjà le prix de départ.

Pierre Le prix de départ de l’appartement était de 55 000 euros. C’est un studio de 15 m2.

Julien Larcher C’est celui-ci là.

Pierre C’est celui-ci.

Julien Larcher Là où nous sommes, je ferai un petit tour tout à l’heure vous verrez. Donc 55 000 euros.

Pierre 55 000 euros prix de départ.

Julien Larcher Tu négocies ?

Pierre J’ai négocié donc j’ai fait une offre à 40 000 euros qui a été refusée. Donc il y a eu une contre-proposition à 50 000 euros.

Julien Larcher Ok qu’est ce que tu as dit ?

Pierre J’ai refusé.

Julien Larcher Investisseur. 😀

Pierre Oui c’est ça 😀
Donc j’ai refait une offre à 45 000 euros.

Julien Larcher Oui et là ?

Pierre Qui a été refusée 😀
Encore et donc il y a eu une contre-offre à 46 000 euros que J’ai accepté.

Julien Larcher Ah donc finalement. Donc c’est négociation Ping-pong. 😀

Pierre Voilà c’était du Ping-pong 😀

Julien Larcher C’est toujours le résultat qui compte donc c’est un bon chiffre de départ. Est-ce que tu avais des travaux à effectuer dans l’appartement ?

Pierre Oui, j’avais à peu près 9 000 euros de travaux à effectué dedans.

Julien Larcher Ça a durée combien de temps ?

Pierre ça a durée à peu près 2 mois.

Julien Larcher Donc là encore tu as fait appel à des entreprises pour rénover ?

Pierre Non du coup là j’ai voulu faire des travaux tout seul donc c’était une nouvelle expérience, c’était très intéressant parce que du coup en retirant la moquette j’ai découvert qu’il y avait un très joli parquet donc ça rajoute de la valeur a l’appartement.

Julien Larcher A oui donc tu l’as poncé tu l’as ravivé.

Pierre Voila.

Julien Larcher C’est vrai que ça donne un petit cachet sympa.

Pierre Et très joli. J’en suis très fier mais maintenant je ne recommencerai pas voilà.

Julien Larcher Pourquoi ?

Pierre Parce que c’était beaucoup de travaux, beaucoup de choses à faire et je ne suis pas du métier donc faut laisser la place aux artisans.

Julien Larcher D’accord bon c’est une bonne chose et puis faut pas oublier que les travaux sont déductibles des revenus locatifs alors si tu les fais toi-même tu as le droit de déduire les matériaux pour de la rénovation et si tu fais venir une entreprise et bien tu déduis la facture. Donc même si la facture est un peu plus importante, du moment que ça rentre en déduction ce n’est pas plus mal. Donc ce n’est pas ton métier alors justement quel est ton métier actuel.

Pierre Actuellement je suis négociateur immobilier.

Julien Larcher Vous allez voir l’histoire est quand même intéressante. Puisque tu m’as dit que tu es devenu négociateur immobilier après avoir fait l’achat de ces 2 biens immobiliers. On est d’accord.

Pierre Voilà, on est d’accord.

Julien Larcher Alors qu’est ce que tu faisais avant ?

Pierre Avant j’étais débosseleur sans peinture c’est à dire que je réparais les véhicules qui étaient sinistré par la grêle.

Julien Larcher Tu avais assez de travail dans ta ville ? 😀

Pierre 😀 en Normandie…

Julien Larcher Rassure moi j’espère qu’en Normandie il ne grêle pas tous les jours quand même ?

Pierre Il ne grêle pas tous les jours, c’est pour ça que j’ai travaillé sur Paris, en Allemagne et aussi en Espagne un petit peu.

Julien Larcher Ah donc tu étais en déplacement tout le temps.

Pierre J’étais en déplacement tout le temps, donc bien que j’aimais beaucoup ce travail, je n’ai pas poursuivi parce que je me suis vraiment découvert une passion pour l’immobilier voilà donc j’ai vraiment décidé d’en faire mon métier.

Julien Larcher Ça c’est un changement de carrière intéressant. D’autant plus que tu as investi avant et que tu es devenu négociateur immobilier après. Donc là c’est par passion que tu fais ça ?

Pierre Voilà exactement

Julien Larcher Et puis tu auras le petit bonus puisque tu es dans le cœur du métier donc tu verras les bonnes affaires passées. 😀

Pierre Voilà pour la suite ça va être très intéressant.

Julien Larcher D’accord alors maintenant tu vas nous parler de ce petit studio, tu vas nous donner des chiffres parce que tu en es très fier et tu peux. Aller c’est parti ! Donc tu nous as donné le prix alors tout compris donc après la négociation alors je veux le prix d’achat, il y avait une agence immobilière c’est ça ?

Pierre Il y avait une agence immobilière, le prix était frais d’agence inclus. 46 000 euros frais d’agence inclus.

Julien Larcher Ok, alors combien ça fait en tout ?
Donc prix d’achat, frais d’agence, frais de notaire, travaux, tout compris.

Pierre Tout compris j’en ai eu pour 61 000 euros.

Julien Larcher 61 000 euros donc tu as fait un crédit, tu nous as dit sur 20 ans.

Pierre Sur 20 ans financé à 110%.

Julien Larcher Donc pas d’apport ?

Pierre Zéro apport voilà.

Julien Larcher Et tu as des mensualités de combien ?

Pierre J’ai des mensualités d’à peu près 330 euros.

Julien Larcher 330 euros et maintenant quel est le montant de tes loyers mensuels ?

Pierre Je touche à peu près 950 à 1 000 euros par mois. Wow ! 😀

Julien Larcher Alors il faut que tu nous expliques parce que acheter un studio à ce prix-là et avoir des revenus aussi élevés c’est difficile à comprendre alors pourquoi ces revenus qu’est ce que tu fais ?

Pierre Moi je fais louer mon appartement sous forme d’appart-hôtel, donc à la nuit. En fait.

Julien Larcher D’accord, alors pour avoir un chiffre comme ça c’est de la saison finalement, c’est de la location saisonnière. Est-ce que c’est un chiffre qui est sur l’année ou simplement en grosse période pour l’été.

Pierre J’ai la chance d’habiter dans une région qui est très porteuse. donc en fait ce chiffre est constant à l’année.

Julien Larcher Toute l’année.

Pierre Toute l’année voilà c’est à peu près 950 à 1 000 euros que je fais par mois.

Julien Larcher Lissé sur toute l’année, alors ça c’est quand même exceptionnel parce qu’en général il y a des saisons… il y a le pic toujours en été et après par ci par là. Donc si on fait une moyenne ce n’est pas la même chose que toi tu arrives à générer cette somme entre 950 et 1000 euros par mois tout au long de l’année et bien oui, tu peux être fier de ton appartement et des travaux que tu as effectué toi-même.
Alors ça c’est quand même le chiffre d’affaire finalement mais après il y a les charges donc si on enlève toutes les charges il te reste un cash-flow de quel montant ?

Pierre Il faut savoir que l’appartement est géré par quelqu’un parce que moi je ne pourrais pas le faire tout seul.

Julien Larcher C’est à dire, état des lieux d’entrée,

Pierre Check-in check-out

Julien Larcher Les draps, le ménage.

Pierre Tout compris.

Julien Larcher D’accord

Pierre Une fois payé toutes mes charges, mes mensualités et tout, il me reste un cash flow d’environ 400 euros. 😀

Julien Larcher 😀 400 euros !! Par mois de cash flow pour un studio, qui fait combien de mètre carré ?

Pierre 15 mètres carrés.

Julien Larcher 15 mètres carrés, bon voilà alors je vous rappelle une chose Pierre à 23 ans, il a fait un crédit tout seul, il a fait les travaux tout seul et voilà le résultat. 400 euros de cashflow tous les mois donc maintenant vous savez ce qu’il vous reste à faire, ça ne tombe pas du ciel, faut se bouger ! Et si vous voulez faire les choses correctement suivez les conseils de la Méthode LARCHER. Donc je vous rappelle, j’en ai parlé plusieurs fois, le marché de la location saisonnière est complètement diffèrent de la location nue. On ne peut pas faire ça partout et encore moins avoir une constante comme dans la région de Pierre. Donc si vous faites ce choix avant faites bien une étude de marché.

Pierre C’est pour ça que moi sur mon mon troisième investissement, je vais faire de la location nue cette fois ci.

Julien Larcher C’est parfait alors, quelles sont tes futurs projets ?

Pierre Mes futurs projets, j’en ai deux.

Julien Larcher ha tu en as plusieurs.

Pierre Donc moi ce serait dans un premier temps d’acheter ma résidence principale ou d’acheter un immeuble de rapport.

Julien Larcher C’est déjà l’étape supérieure.

Pierre Voilà là on passe à l’étape supérieure, donc avec plusieurs appartements a l’intérieur et de faire de la location nue maintenant.

Julien Larcher Tu feras de la location nue.

Pierre Voila.

Julien Larcher D’accord donc tu diversifies encore une partie de tes investissements en SCI et une autre en nom propre, location saisonnière, location nue c’est parfait c’est ce que doit faire un investisseur immobilier.
Alors quel serait ton conseil pour les investisseurs et les futurs investisseurs qui nous regardent ?

Pierre
Mon premier conseil serait : surtout de bien s’entourer ce qui est très très important, se constituer une bonne équipe.

Mon deuxième serait : de ne surtout pas écouter les fausses croyances comme quoi tout le monde ne peut pas réussir avec un petit salaire, on ne peut pas réussir à investir dans l’immobilier parce que ce n’est pas vrai. Parce que moi qui suis issu d’un milieu assez modeste j’ai réussi.

Mon troisième serait : surtout de le faire au plus vite et de ne pas vivre avec ce regret pourquoi je ne l’ai pas fait avant. Surtout ne pas se dire cette phrase-là.

Julien Larcher Belle conclusion, merci Pierre.

Alors quels sont les choix les plus judicieux ?
Vous l’avez bien compris, tous les investissements sont différents avec leurs avantages et leurs inconvénients.
Pierre a fait le choix de diversifier son patrimoine. Maison, appartement et un futur immeuble.

Achat en SCI, achat en nom propre. Location nue, location saisonnière.
Pierre a trouvé sa voie, je suis persuadé qu’il ira très loin !

Vous voulez, comme Pierre, réussir vos investissements immobiliers ?
Entourez vous de professionnels !
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Fans d’immobilier n’oubliez jamais que la Méthode LARCHER c’est le savoir faire IMMOBILIER.
Votre réussite, ma fierté.

La semaine prochaine Mon Blog Immobilier vous amène dans l’un des plus grands châteaux d’Europe, celui fondé par Guillaume le conquérant.
Nous avons rendez-vous avec Aurélien, 23 ans, commercial en automobile, il nous montreras comment doubler son cash flow avec une astuce.
Comme d’habitude, si vous avez aimé cette vidéo, partagez la et cliquez sur « j’aime ».
Je vous dis donc à très bientôt.

C’était Julien, Conseiller en gestion de patrimoine et l’auteur de la Méthode LARCHER.

39 Commentaires

  1. Bruno de J'achète-un-immeuble.com

    Article très intéressant qui montre encore qu’il n’y a pas d’âge pour investir.
    En tout cas très très beau cash-flow pour un studio, ça dépote !

    Répondre
  2. Richard
    Richard le 27 septembre

    Salut salut

    Bonjour tout le monde

    Félicitations bel investissement.
    J’ai une petite questions Julien, voilà je n’aurais un CDI que vers juin de l’année prochaine et j’ai hâte de vous rejoindre.

    Mais j’entends plein de chose sur 2017 comme l’augmentation des taux de crédit par exemple et ça me fais un peu peur.

    Qu’en pense tu !!?

    À très bientôt merci à toi continue comme ça.

    Répondre
  3. Vincent
    Vincent le 27 septembre

    Bel investissement.
    Après seule la location saisonnière sur un studio peut permettre ce rendement exceptionnel ! Qui dit location saisonnière dit aussi une gestion au quotidienne plus chronophage … C’est un choix, mais on a rien sans rien ! Encore bravo 🙂

    Répondre
  4. Nena
    Nena le 27 septembre

    Bonjour,
    Je ne savais pas que la prime d’assurance décès-invalidité etait déductible. Depuis 10 dix ans que je ne déduisais pas cette assurance. Comment faire pour déduire toute cette somme?

    Merci d’avance pour votre réponse.

    Répondre
    1. Michael
      Michael le 28 septembre

      Bonjour Nena, Bonjour Pierre et Julien.

      L’assurance décès invalidité n’est même pas obligatoire. Mon banquier ne m’en fait pas souscrire car mes biens rapporte beaucoup plus que se qu’ils rapportent.

      Très interessant en tous cas comme début de carrière. Bravo Pierre! Continue

      Répondre
  5. Christian
    Christian le 28 septembre

    Salut Julien,
    Vidéo très intéressante pour un début de parcours fulgurant, et très instructif.
    Pierre est négociateur immobilier. Quel est la différence avec un agent immobilier ?
    Quel est son statut, et est-ce sa source de revenu principale, en attendant que son parc immobilier lui rapporte plus ?
    Merci de ton éclairage, car j’ai un peu le même projet, mais pas le même âge.
    Bonne continuation.

    Répondre
    1. OlivierPatrimoine
      OlivierPatrimoine le 28 septembre

      Bonjour Christian,
      en général un agent immobilier est employé par une enseigne Nationale ou locale avec un bureau physique type « Agence Immobilière ». (d’un point de vue contrat de travail il peut éventuellement bénéficier d’un fixe mais ce sont le plus souvent souvent des avances sur commissions ou des % très variables sur ses ventes actées … les statut varie de CDD à Agent Commercial indépendant)

      Un négociateur est souvent uniquement Agent Commercial, Mandataire. De nombreux réseaux proposent de la publicité sur internet sans Agence Physique, sans aucune garantie de revenus ou de salaire, avec un % de rémunération sur les ventes uniquement … et parfois en plus un « PACK » sous forme de redevance par abonnement à payer au groupe tous les mois.
      J’utilise personnellement une carte T dans un de ces réseau.

      C’est une expérience intéressante : mais attention aux énormes décalages de trésorerie et aux rémunérations, et à la différence entre le brut et le net : que ce soit si tu décides de démarrer en AutoEntrereneur, ou en Entreprise Individuelle (TVA, RSI et Tutti Quanti !!!)
      Agent Co. Négociateur indépendant revient à devenir chef d’entreprises (une expérience Sans Filet !)
      A bientôt,
      Olivier

      Répondre
      1. Christian
        Christian le 28 septembre

        Merci Olivier,
        La frontière est assez ténue. C’est pour cela que je posais la question, car j’ai fait une immersion au sein d’une agence d’enseigne nationale. Le statut des agents immobiliers que j’ai côtoyé était soit salarié (fixe + commissions = + rare), portage salarial, auto entrepreneur ou agent commercial.

        Dans les trois derniers cas, aucun revenu garanti en effet, un abonnement mensuel couvrant les frais de fonctionnement de l’enseigne, et un pourcentage des frais d’agence HT = revenus aléatoires.

        Je suppose que Pierre doit se situer dans un de ses cas, et j’aurais aimé savoir lequel pour avoir un avis, par rapport à son activité d’investisseur immobilier, ce qui n’était pas le cas des mandataires que j’ai rencontré.

        Au plaisir.

        Christian

        Répondre
  6. mireille
    mireille le 28 septembre

    Bonjour Julien,

    video très intéressante et qui soulève des questions pratiques très intéressantes comme toujours. Parmi celles-ci, j’en ai une particulière : celle de la gestion des travaux. Comment bien choisir les artisans ? Faut-il prendre un conducteur de travaux si on ne s’y connaît pas ? Est-il indispensable de se former au bâtiment ?

    Toi-même, Julien, pour ton premier investissement, t’y connaissais-tu en bâtiment ? J’ai l’impression que ceux qui sont dans le métier ont quand même un gros avantage sur les autres.

    J’avoue que j’ai un peu la hantise du travail mal fait et de la fuite d’eau qui se déclare 1 mois après les travaux. Bonjour les procédures et adieu la rentabilité !

    Répondre
    1. Vincent
      Vincent le 28 septembre

      @Mireille : Malheureusement, il est difficile de vous conseiller pour choisir un artisan, il faut les « essayer » pour savoir !
      Former vous sur les forums, sur les blogs sur les matériaux, les possibilités de faire tel ou tel travaux, les prix … En ayant une personne qui sait de quoi il parle en face de lui, l’artisan se sentira obligé de vous proposer à minima un tarif « normal ». Certains artisans abusent quand ils ont en face d’eux une personne inexpérimenté et qui ne sait pas de quoi elle parle (il est normal de pas être expert dans tous les domaines !).
      Personnellement, il y a 2 ans de ça, je connaissais presque rien au travaux et j’ai réussi à gérer un chantier de 70000€ de travaux, alors pourquoi pas vous ?
      Au plaisir !

      Répondre
  7. OlivierPatrimoine
    OlivierPatrimoine le 28 septembre

    Merci pour tes conseils Pierre,
    félicitations pour ce beau parcours, tous tes projets en nom propre, en SCI et pour ton super projet de STUDIO.

    A quelle société confie tu la gestion de ton bien en location saisonnière : une enseigne nationale, ou une petite société locale … quelle est exactement ton mode de publicité ?

    A Notre réussite
    Olivier

    Répondre
  8. Joseph
    Joseph le 28 septembre

    Bonjour Julien,
    BRAVO Pierre pour tes investissements réussis.
    Tu investis dans quelle région?
    Bonne continuation.
    José de Bordeaux

    Répondre
  9. Axel
    Axel le 28 septembre

    Bonjour Julien et Pierre.
    Comme d’habitude, le contenu est très intéressant.

    Pourquoi Pierre a t’il eu un crédit sur 15 ans? La banque ne voulait pas prêter sur une plus longue durée ou c’est un choix personnel?

    est ce que le bien s’autofinance malgré le crédit sur 15 ans? un cashflow?

    je rejoins Olivier sur la gestion de la location saisonnière; quelle est la personne qui s’occupe de la gestion? agence? un particulier?
    S’occupe-t’il du planning les réservations?? bref tout de A a Z?

    Si c’est un particulier comment Pierre la rémunère? de la main à la main sur un pourcentage ou déclaré? a t’il un plan de secours décide de ne plus s’occuper de la gestion?
    SI c’est une agence ou un professionnel, la question ne se pose pas.

    En tout cas bravo Pierre, tu es un autre exemple parmi d’autre qui prouve qu’a 22 ans et avec un salaire classique on peut investir dans l’immobilier.
    Bonne continuation à toi.

    Répondre
  10. Christophe
    Christophe le 28 septembre

    Bonjour
    Vos reportages sont très intéressants mais j’aimerais bien que vous me démontriez comment on fait du cash flow en région parisienne vu le prix de l’immobilier
    Merci beaucoup

    Répondre
    1. Bruno de J'achète-un-immeuble.com

      Bonjour Christophe.
      Je ne suis pas sur Paris, mais je pense qu’en location saisonnière ou en colocation, ça doit être jouable.
      Après, si vous ne souhaitez pas investir de ces façons, il faudra sûrement songer à investir ailleurs en Province.

      Répondre
  11. MARIE CLAIRE
    MARIE CLAIRE le 28 septembre

    Bonjour Julien, Voilà, mon fils habite et travaille en Australie, pour assurer sa retraite, il a acheté en 2013 un appartement qu’il loue, 600€ par mois cc et paye 1200€ d’impôts(revenus et prélèvements sociaux) et même plus si le logement est loué 12 mois!
    ma première question que peut on faire pour qu’il n’est pas à payer les contributions sociales ( CSG, CRDS…) puisqu’il est expatrié et paye des impôts sur ses revenus et paye son assurance santé!
    et comment réduire tout simplement son taux d’imposition ?
    Merci d’avance pour votre réponse
    MClaire H.

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  12. Vincent
    Vincent le 28 septembre

    @Marie Claire : Si l’appartement est loué nu, vous pouvez faire un gros déficit foncier (mais il va falloir lancer des travaux d’amélioration), j’en parle sur mon blog ou sinon vous pouvez le louer en meublé (LMNP au réel).

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  13. Pierre-Antoine de PAB-Patrimoine

    Hello Julien et Pierre,

    Un excellent début dans l’immobilier ! Comment Pierre gère t-il les réservations ? La personne qu’il emploie gère t-elle également cette étape ?

    Personnellement à 26 ans je gère une maison en location saisonnière dans le Finistère et un appartement meublé (cashflow de 150 euros mensuel). A bientôt les investisseurs !

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  14. Fabien du blog http://vivre-immobilier.fr/

    Bonjour,

    C’est vraiment hallucinant la location saisonnière. On peut espérer de tels rendements qu’avec ce type de location. Après il faut pouvoir gérer son calendrier mais ce n’est pas très compliqué lorsqu’on a les bons outils et un bon bien.

    En te remerciant,

    Fabien

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  15. DIDIER de devenirinvestisseurimmobilier.fr

    Effectivement bel investissement, la location saisonnière permet de générer de très beaux rendements. Malgré tout, ce type de location reste chronophage. L’idée d’un immeuble de rapport est très bonne, c’est ce que je recherche activement….c’est une bonne solution quand on n’a pas envie de gérer comme moi. En matière fiscale on peut utiliser le levier de la SCI à l’IS.
    En tout cas bonne continuation à tous !

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  16. Edouard
    Edouard le 24 octobre

    Bonjour
    Ne faut-il pas une autorisation pour pouvoir mettre son bien en location saisonnière?

    merci

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  17. Maxime
    Maxime le 14 novembre

    Bonjour a tous,
    Pourquoi prendre un pret de 15 ans est une erreur et OBLIGATOIREMENT choisir un pret sur 25 ans ?

    Répondre
    1. Axel
      Axel le 19 novembre

      Bonjour Maxime,
      Plus la durée de l’emprunt est élevé, moins les mensualités le sont.
      Donc l’autofinancement et le cashflow sont plus facile à atteindre sur un emprunt sur 25 ans que sur 15 ans.

      Répondre
  18. Maxime
    Maxime le 14 novembre

    Bonjour a tous,
    Pourquoi prendre un pret de 15 ans serait une erreur et OBLIGATOIREMENT choisir un prêt sur 25 ans ?

    Répondre
    1. Axel
      Axel le 19 novembre

      Les intérêt d’emprunt sont déductible des impôts.
      Une fois vos crédit remboursé, vous allez surement casqué niveau impôt pendant un bon moment…

      Le fait de prendre un crédit sur une longue période va vous permettre de ne pas casquer au bout de 10 ou 15 ans…
      Vous paierais déjà assez d’impôt comme ça un jour ou l’autre donc autant reculer ce moment le plus possible.

      De plus, si vos biens ne s’autofinancent pas, et ne rapporte pas de cashflow, vous allez être bloqué à un moment pour réaliser d’autre projet immobilier, la banque ne voudra plus vous prêter.

      Pour finir, votre taux d’endettement va monter moins rapidement avec des crédits de longue durée.

      Dites vous que plus la durée de crédit est courte, plus c’est risqué.
      Plus elle est longue, moins c’est risqué.
      Seulement, la banque fait de la gestion de risque (merci Julien), la banque n’aime pas le risque.

      Julien vous expliquera surement d’autre raisons.

      Bon courage

      Répondre
      1. Maxime
        Maxime le 20 novembre

        Completement d’accord avec toi axel. Mais si c’est un choix uniquement pour quelques euros de plus imposable cela ne change pas grand chose. Disons que les interet represente une moyenne de 150e/mois x 12 = 1800e en + impossable par ans, ce qui est tres peu en terme de ration impossable. Je prefere payee 200e de + d’impots et etre tranquil des que mes credits sont fini dans 10 ans maximum au lieu de 20 ans. Concernant le risque je suis daccord avec toi. Mais si le banquier te fais vraiment confiance il acceptera tres credit, il ma deja fait confiance 4 fois. Apres dans aucun cas cela sera du cash flow negatif au pire ca sera de lautofinancement mais 6/7 ans maximum apres j’aurais fini mes 4 credits dans le pire des cas et je serais tranquille et je n’aurais pas eu a attendre 15 ans de + pour etre tranquil quitte a payer un peu plus d’impots par ans (pas grand chose) Et dans le pire des cas je recommencer une fois c’est credit termine…. Par rapport au impots selon le regime que tu adopte tu peux bien t’en sortir et etre peu impossable dans la location. Voila mon point de vu perso meme si dans une logique tu as completement raison ! Je pense que c’est plus une question d’etat d’esprit de chacun. Le risque ne me fait peur. Plus j’ai des risques plus j’avance, je prefere mettre 50% d’apport, repartir a 0 sur mon compte et faire des credits sur 10/15 ans les remoduler pour gagnee des annees et augmenter mes mensualites et finir dans 6/7 ans et etre tranquille que laisser trainer 25 ans…

        Répondre
  19. Maxime
    Maxime le 14 novembre

    Bonjour julien,

    J’investie dans l’immobilier depuis maintenant 2 ans, j’en suis a mon 3 ème appartement bientôt 4 je l’espére.

    Je suis votre méthode mais je ne comprends toujours pas pourquoi prendre un prêt de 15 ans ou moins serait une erreur et OBLIGATOIREMENT choisir un prêt sur 25 ans ?
    J’ai un crédit sur 15 ans ( il m’en reste 13 ans que j’ai renégocier, il me reste plus que 9 ans et chaque année cela diminuera (les années) est cela me convient très bien pour me dire que ce crédit est bientôt fini et les autres faire la même opération chaque année.

    Le cash flow est imposable, je n’ai pas forcement besoin de cash flow dans l’immédiat pour vivre, je prefere travailler dur 10 ans et tout arrêter après, et puis le cash flow est imposable…,
    Pourquoi ne pas se libérer d’un crédit au bout de 5/6 ans en le renégociant, que enchaîner des crédit sur 25 ans pour ne + en voir la fin ?

    Je pense que cela depends surtout de notre gestion, objectifs et besoin de chacun ?

    Merci

    Répondre
  20. Florie Pascual
    Florie Pascual le 08 juin

    Bonjour julien,
    Je te remercie pour cette vidéo riche en conseils et de retour d’expériences enrichissantes.

    Répondre

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