La calculatrice et le stylo pour le budget

Établissez votre budget

 RAPPEL 

CONSEIL N°6

Ce que je vais vous dire de faire pour le premier achat,
vous devrez le faire pour tous les autres !

METHODE LARCHER

 __________________________________________________

 

Phase 1 du mode d’emploi de votre premier achat immobilier.

 

Pti +

Une bonne négociation peut faire baisser le prix de vente.

Alors pourquoi s’interdire la visite de biens légèrement au dessus de votre budget ?

Définition de l’enveloppe budgétaire :
C’est la somme que le banquier vous prêtera plus l’éventuel apport dont vous disposez, qui financera l’achat de votre bien , les frais de notaire, les frais d’agence, etc…

Ne faites rien tant que vous n’avez pas rencontré votre banquier et défini ensemble cette enveloppe budgétaire.

Sinon vous perdrez du temps à visiter des biens qui ne sont pas dans votre budget.

 

L’apport.

Certaines banques l’exigent, d’autres non, d’autres encore vous inciteront à en avoir un en piochant dans votre épargne.

Cet apport n’est pas une obligation.
Toutefois ne perdez pas de vue que la relation entre le banquier et vous est basée sur la loi de l’offre et de la demande.

 

Les prêts.

Le prêt à taux fixe : Vos mensualités sont identiques pendant toute la durée du prêt.
Pas de mauvaise surprise.

Le prêt à taux révisable : Vos mensualités évoluent à la hausse ou à la baisse en fonction du marché financier.
Souvent plus avantageux, mais toujours risqué.

Le prêt à taux mixte : Les premières années à taux fixe, les années suivantes à taux variable.
Limite le risque du prêt à taux révisable.

CONSEIL N°7

En règle générale, privilégiez la sécurité.

Choisissez le prêt à taux fixe !

METHODE LARCHER

 

Les principales aides financières pour l’acquisition de la résidence principale.

Aides financières Conditions
Le prêt à taux zéro + Réservé à l’achat neuf
Le prêt conventionné Réservé aux revenus modestes
Le prêt à l’accession sociale Réservé aux revenus modestes
Le prêt action logement Réservé aux salariés
Le prêt catégoriel Réservé aux fonctionnaires
Le prêt épargne logement Réservé aux épargnants
Le prêt des caisses mutuelles Réservé aux mutualistes
Pti +

La CAF peut également intervenir en vous octroyant, chaque mois, une aide calculée sur vos revenus imposables et destinée à alléger les mensualités de votre prêt immobilier.

 

Pour savoir si vous avez droit à des aides,
je vous recommande ce site :
www.anil.org
Cliquez sur la carte de France en haut à droite,
vous trouverez les coordonnées téléphoniques
par département.

 

La cible.

Vous avez vu votre banquier.
Vous connaissez votre capacité d’endettement et donc de remboursement mensuel.

Vous hésitez entre vous loger ou faire fructifier votre argent.
La Méthode Larcher va vous aider à choisir entre :
•  La résidence principale.
•  L’investissement locatif.

 

Avez vous tranché ?
Quels sont les arguments qui vous ont permis de le faire ?
J’attends vos remarques dans les commentaires.

19 Commentaires

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19 Commentaires

  1. Nicolas
    Nicolas le 11 mars

    Bonsoir,

    J’adhère totalement avec le fait de connaître son enveloppe budgétaire. Lorsque j’ai commencé, j’allais voir des appartements qui m’étaient inaccessibles et cela m’a fait perdre du temps. Il faut en effet aller voir son banquier pour savoir combien il est possible d’investir. En plus de cela, il faut lui montrer que vous tenez correctement vos comptes. S’il voit que votre capacité d’épargne tourne autour de 20 %, il sera plus à même de dépasser « psychologiquement » le seuil des 33 %.

    Répondre à Nicolas
  2. laurent
    laurent le 24 avril

    Bonjour,

    Je suis depuis pas mal de temps en constant apprentissage sur l’immobilier et une question me taraude. Je veux en priorité acheter ma maison mais je n’y consacrerai pas plus de 90 000 euro. Nous sommes 2 dont 1 fonctionnaire et 1 salarier lambda, je sais que suite à cette achat mon taux entendement maximum ne sera bien sur, largement pas atteint. Mais je compte faire de l’investissement locatif assez rapidement suite à ce future achat j’ai déjà établie tous les plans de financement les futures revenus etc.
    Ce que je me demande c’est par exemple si je trouve un immeuble de plusieurs lots qui va dépasser mon taux d’endettement mais que j’arrive à prouver et démontrer au banquier que mon montage financier est sans risque et prend toutes les précautions d’usures et qu’en plus il dégagera un certain bénéfice. est-ce que le banquier aura le pouvoir d’accepter ce prêt ?

    Répondre à laurent
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 24 avril

      Bonjour Laurent

      Je vous répond tout simplement : OUI

      Le taux d’endettement est regardé bien sûr, mais la présentation d’un bon projet et la maîtrise de son sujet sont essentiels devant un banquier afin de le convaincre.

      Toutefois, pour un tout premier investissement locatif, présenter un immeuble avec un taux d’endettement limite, risque d’être plus compliqué, mais pas impossible.

      Par la suite, après plusieurs investissements déjà réalisés, c’est beaucoup plus simple, même avec un taux d’endettement bien supérieur à 33%.

      Répondre à Julien
  3. laurent
    laurent le 24 avril

    Merci de la réponse rapide.

    je viens tout juste de finir de lire tous vos articles, c’était fort intéressant j’ai pu apprendre 2, 3 choses que je n’avais pas encore vue ce qui est fort agréable. n’ hésiter pas à étoffée la section « calculs » qui pourra certainement en intéresser plus d’un.

    Encore merci à bientôt.

    Laurent.

    Répondre à laurent
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 24 avril

      Je suis ravi que vous ayez trouvé mes articles intéressants.

      Pour la section « Calculs » oui c’est prévu. 🙂

      A bientôt.

      Répondre à Julien
  4. Laurent
    Laurent le 26 avril

    Bonjour Julien,

    Je suis francais actuellement expatrie en Indonesie, possede 4 biens dans ce pays et ai enfin decouvert sur youtube un francais qui sait investir en immobilier et qui partage genereusement sa passion avec les autres: Toi !

    Ma question est hors norme. J’aimerais investir en France avec possibilite d’investissement de l’ordre de 2,000 eur/mois + un partenariat avec un ami qui peut investir 3,000 Eur/mois (aussi expatrie).
    Nous aimerions faire des achats commun en France dans des investissements locatifs, sans apport (ou tres peu).
    Probleme: Nous ne savons pas comment investir a 2 dans les memes biens immobiliers, comment trouver des personnes de confiance qui peuvent tout gerer pour nous a distance (recherche, achat, rennovation, conseil en fiscalite pr expatrie et gestion sur place sur place). Aurais-tu des conseils pour nous?

    Répondre à Laurent
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 27 avril

      Bonjour Laurent

      C’est toujours un plaisir de parler d’immobilier, comme tu le précises c’est ma passion je pourrais en parler sans m’arrêter pendant des jours et des jours. 😀

      Tu as raison de vouloir développer ton patrimoine, après tes 4 biens en Indonésie, investir en France est une très bonne idée.

      Maintenant, ta situation d’expatrié ne facilite pas tes démarches, tu as déjà de l’expérience, tu sais donc que la création d’un réseau de confiance prend un peu de temps.

      Avoir sur place un équipe de prestataires sérieux est essentiel pour voyager dans le monde sereinement, c’est pourquoi je te conseille d’attendre d’être de retour en France pendant une période assez longue afin de chercher et de trouver les bonnes personnes.

      Ne fait surtout pas l’erreur de faire ça à distance, tu dois être présent pour la mise en place et quand tout fonctionne correctement, tu peux repartir en Indonésie ou ailleurs. 🙂

      Il y a plusieurs façons d’investir à 2 dans l’immobilier, tout dépend des objectifs.

      Pour cela je te conseille d’aller voir un conseiller en gestion de patrimoine, tu lui expliques ton projet, il t’indiquera la meilleure stratégie à adopter.

      A bientôt, peut être à Jakarta… 😉

      Répondre à Julien
  5. Mathieu
    Mathieu le 23 juillet

    Bonjour Julien, tout d’abord nous tenons à te féliciter et te remercier pour ton blog et la méthode que tu as mis en place. C’est un très bon guide à suivre afin d’éviter de faire des erreurs qui peuvent faire perdre temps, occasions et même beaucoup d’argent. Pour notre part, nous avons commencer par une acquisition dans laquelle nous vivons pour l’instant mais que nous avons acheté dans un but locatif. Nous sommes actuellement à la recherche d’un nouveau bien pour le mettre en location. C’est pourquoi dans la question que tu poses entre investir dans le locatif ou la résidence principale, Un mix de ces deux stratégies est également possible notamment pour amortir plus rapidement le premier bien et ainsi pouvoir investir par la suite.
    J’aimerais avoir ton avis sur le marché de l’immobilier, penses-tu que les prix vont augmenter ou plutôt baisser dans les années à venir au niveau des loyers ou des prix d’achat? Merci encore nous tenterons d’appliquer au mieux les conseils que tu nous donne pour gagner en liberté dans quelques années. Amicalement

    Répondre à Mathieu
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 23 juillet

      Bonjour Mathieu

      Ton commentaire est très plaisant, je te remercie. 🙂

      Tu as tout à fait raison, une stratégie à double sens est possible, mixer la résidence principale et le locatif apporte des avantages.

      J’aimerais avoir ton avis sur le marché de l’immobilier, penses-tu que les prix vont augmenter ou plutôt baisser dans les années à venir au niveau des loyers ou des prix d’achat? Merci encore nous tenterons d’appliquer au mieux les conseils que tu nous donne pour gagner en liberté dans quelques années. Amicalement

      Il faut savoir que certaines régions sont déconnectées du marché immobilier classique français, comme la côte d’azur ou certains arrondissements de Paris.
      La loi de l’offre et de la demande est plutôt du coté des propriétaires.

      Mais pour le reste de la France et donc de manière générale, le prix de vente des biens immobiliers devrait légèrement baisser dans les années à venir, les acquéreurs aujourd’hui ont le pouvoir, ils n’hésitent plus à négocier le prix d’achat.
      C’est pourquoi la Méthode Larcher recommande même de négocier fortement !
      Et ça marche !
      >> Négocier son achat immobilier.

      Concernant le montant des loyers, il devrait stagner, voire très légèrement baisser.

      La situation actuelle est donc idéale pour un investisseur immobilier souhaitant développer son parc.
      De plus, les taux d’emprunt n’ont jamais été aussi bas, toutes les conditions sont réunies.
      Il ne reste qu’à bien se préparer et passer à l’action !
      Les bonnes affaires sont là !

      Et effectivement, en appliquant les conseils de la Méthode Larcher, tu mettras toutes les chances de ton coté pour investir judicieusement dans l’immobilier.

      N’hésite pas à revenir partager avec les Fans d’immobilier, tes projets et l’évolution de ton patrimoine.

      A bientôt.

      Répondre à Julien
  6. Mathieu
    Mathieu le 23 juillet

    Je te remercie pour cette réponse très complète. Nous sommes dans une région un peu différente car nous sommes dans les dom où il y a actuellement certaines affaires à effectuer. En effet grâce aux lois, notamment Girardin, beaucoup d’investisseur ont acheté pour défiscaliser et ils revendent maintenant que leur but a été atteint. Les prix restent élevés mais il y a toujours des affaires à faire notamment avec ces vendeurs. Nous avons acheté par exemple notre premier bien la moitié du prix d’achat initial dans une résidence de moins de 10 ans ( même si le prix initial était déconnecté de la réalité du marché il me semble). Je te tiendrais effectivement au courant de la suite et je viendrais régulièrement sur ton site pour continuer d’apprendre et d’essayer de suivre ton exemple.

    Amicalement

    Répondre à Mathieu
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 24 juillet

      C’est toujours avec plaisir ! 🙂

      Effectivement, le marché immobilier des dom est différent.
      Tu as encore raison, il y a toujours des affaires, quelle que soit la situation du marché, il faut simplement bien chercher.

      Pour ton premier achat immobilier, l’obtenir à moitié prix est une très belle prouesse !

      Tu commences fort ! C’est parfait !

      A très bientôt.

      Répondre à Julien
  7. Bastien
    Bastien le 19 août

    Bonjour Julien,

    Merci pour cette article, j’espère poster au bon endroit.
    Je suis toujours en apprentissage sur l’immobilier.

    J’aimerais avoir une liste exhaustive des charges qu’un propriétaire doit payer et au passage, comment les calculer :p dans l’optique de me faire mon petit fichier excel !

    Je sais qu’il y a:
    -Les charges de co-pro
    -la taxe foncière
    -la taxe habitation
    -la CSG-CRDS
    -PNO
    -Assurance loyers non payés (si on y souscrits)
    -la TMI?
    -Frais de Notaire
    -Frai d’agence ( si on passe par elles)
    -Les mensualités du prêt
    -Les réparations éventuelles
    …..

    Je te remercie par avance ! 🙂

    Répondre à Bastien
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 août

      Bonjour Bastien

      Tu as bien travaillé, ta liste est déjà pas mal du tout ! 😉

      Si tu veux vraiment une liste exhaustive, voici ce qui me vient à l’esprit en plus de ce que tu as déjà cités.
      Mais sache que certains de ces frais n’arrivent que très rarement.

      – Taxes annexes aux taxes foncières.
      ‎‎ • Taxe spéciale d’équipement.
      ‎‎ (Cette taxe concerne les travaux nécessitant un
      ‎ permis de construire ou une demande préalable,
      ‎ construction, reconstruction, agrandissement).
      • Impositions perçues au profit des communautés
      ‎ urbaines.

      – Taxe sur les bureaux en Île-de-France.
      (C’est une taxe annuelle, applicable dans la région d’Île-de-France, qui concerne les locaux à usage de bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et surfaces de stationnement).

      – Contribution sur les revenus locatifs.
      Cette contribution annuelle est acquittée par certains bailleurs,
      pour plus d’info voir CGI, art. 234 nonies et suiv.

      – Rémunération versée à un tiers pour la gestion de l’immeuble.
      ‎ • Tenue de la comptabilité.
      ‎ • Rédaction de déclaration fiscale.
      ‎ • Taches administratives ou secrétariat.
      ‎ • Etc…

      – Frais de procédure.
      Honoraires versés à un professionnel (Avocat, huissier, notaire, expert, etc…), pour le règlement de litiges avec un tiers lié au bien immobilier.

      – Autres frais de gestion.
      ‎ • Les frais de correspondance et de téléphone.
      ‎ • Les frais de promotion et de publicité.
      ‎ • Les frais de déplacement.

      – Indemnités d’éviction et frais de relogement.

      – Frais bancaires.
      • Frais de dossier de prêt.
      • Parfois tenue de compte.
      • Parfois frais de carte bancaire.
      • Lettre d’information aux associés chaque année si SCI.
      • Éventuels agios.
      • Parfois frais de renégociation de prêt.
      • Pénalités de remboursement anticipé.

      – Primes d’assurance.
      • Assurance habitation (Propriétaire non-occupant).
      • Assurance loyer impayé.
      • Assurance vacance locative.
      • Assurance carence locative.
      • Assurance de prêt (Décès, invalidité, etc…)
      • Etc…

      – Frais de garantie bancaire.
      • Hypothèque.
      • Privilège de prêteur de deniers.
      • Caution.
      • Nantissement.
      • Assurance vie.
      • Etc…

      – Dans les frais d’agence il y a la mise en place d’un locataire et en plus la gestion récurrente, les 2 pouvant être dissociés.

      – Honoraires du courtier.

      – Pour un immeuble à toi, les parties communes.
      (électricité, eau, nettoyage…)

      – Diagnostics pour la location et pour la vente.

      Voilà ce qui me vient à l’esprit pour le moment.

      A bientôt.

      Répondre à Julien
  8. Louis
    Louis le 29 septembre

    Merci beaucoup pour toutes ces informations.

    Répondre à Louis
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 06 octobre

      Avec plaisir. 🙂

      Répondre à Julien
  9. Marion
    Marion le 21 février

    Bonjour Julien,
    Je connais ton blog depuis quelques temps, j’ai d’abord lu quelques articles en me disant « un jour peut-être » et puis récemment j’ai eu le déclic.
    Je crois que je suis enfin prête à passer à l’action et à investir.
    Je suis donc en pleine lecture de l’ensemble de tes articles, je prends des notes et je me forme. Autant te dire que je n’y connais rien, et que je ne viens pas d’une famille où l’on investit.. j’ai vraiment très peu de repères!
    Ma question sera peut-être bête du coup car je débute.. A quel moment consulter un courtier? Avant, après ou à la place du rendez-vous avec son banquier? Peut-on contacter un courtier « simplement » pour connaitre son enveloppe budgétaire au risque de mettre du temps à trouver LE bien sur lequel investir?
    Merci pour ta réponse et pour cette mine d’informations que tu partages dans tes articles!

    Répondre à Marion
  10. Maëva
    Maëva le 26 avril

    Bonjour,
    Que pouvez vous me dire sur le cas où je veux construire 2maisons jumelées dont une pour habitation principale et l’autre pour la location?

    Répondre à Maëva

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