Les charges déductibles des revenus fonciers

Les charges déductibles des revenus fonciers 2017

Au régime réel d’imposition :
Les charges, taxes et impôts suivants sont déductibles des revenus fonciers.

 

Liste des charges déductibles de vos revenus fonciers.

Pti +

Au régime micro-foncier :
Aucune charge n’est déductible des revenus fonciers.
C’est un abattement forfaitaire automatique de 30% .

•  Intérêts et frais d’emprunt.
•  Dépenses pour travaux de réparation, d’entretien.
•  Dépenses pour travaux d’amélioration.
•  Impôts et taxes déductibles.
•  Primes d’assurance.
•  Frais de gestion déductibles.
•  Provisions pour charges de copropriété.
•  Charges récupérables non récupérées.
•  Indemnités d’éviction et frais de relogement.

Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4140-PGP

 

Intérêts et frais d’emprunt.

Vous pouvez déduire des revenus fonciers les intérêts d’emprunts contractés pour :
•  L’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des biens immobiliers loués.
•  La conservation des biens loués (Exemple : Paiement des droits de succession).

Vous pouvez également déduire les frais d’emprunt :
• 
Frais de dossier bancaire.
•  Commissions de banque et agios.
•  Frais de garantie bancaire.
‎        –  Inscription hypothécaire.
‎        –  Inscription de privilège de prêteur de deniers.
‎        –  Sommes versées à un organisme de cautionnement (à hauteur du montant non
‎ ‎  ‎  ‎  ‎  remboursable en fin de crédit, la fraction des sommes susceptible d’être restituée n’est pas déductible)
.

 

Dépenses pour travaux de réparation et d’entretien.

Ces travaux sont déductibles quel que soit le type de biens immobiliers
(logements, garages, locaux commerciaux, bureaux, etc…),
à condition de ne pas modifier la structure générale du bâtiment.
Ces travaux ne concernant que :
•  La conservation du bien en bon état.
•  La remise en conformité du bien.

ALERTE IMMO N°3

Les travaux de construction, de reconstruction et
d’agrandissement ne sont pas déductibles.

METHODE LARCHER
ALERTE IMMO N°4

Les dépenses de réparation, d’entretien non dissociables
de travaux de construction, de reconstruction et
d’agrandissement ne sont pas déductibles.

METHODE LARCHER

Pti +

Les diagnostics techniques sont considérés comme des dépenses d’entretien.

Ils sont donc déductibles des revenus fonciers.

 

Dépenses pour travaux d’amélioration.

Les travaux d’amélioration ne sont déductibles que pour les logements,
à condition de ne pas modifier la structure générale du bâtiment.
L’amélioration doit apporter un équipement nouveau ou plus de confort.
•  Système de chauffage plus performant.
•  Cuisine intégrée.
•  Fenêtres double vitrage.
•  Isolation thermique.
•  Système de sécurité.
•  Etc…

Toutefois, pour les autres biens immobiliers (locaux commerciaux, bureaux, etc…), certains travaux d’amélioration peuvent être déductibles.
Ces travaux ne concernant que :
•  L’amélioration de l’accueil des personnes handicapés.
•  Le désamiantage et la protection contre l’amiante.

ALERTE IMMO N°5

Les dépenses d’amélioration non dissociables de
travaux de construction, de reconstruction et
d’agrandissement ne sont pas déductibles.

METHODE LARCHER

 

Impôts et taxes déductibles.

Pti +

Les pénalités et intérêts de retard sont également déductibles.

•  Taxes foncières.
(La taxe d’ordures ménagères figurant sur l’avis des taxes foncières n’est pas déductible car c’est une charge récupérable auprès du locataire).

•  Taxes annexes aux taxes foncières.
‎‎      
–  Taxe spéciale d’équipement.
‎‎          (Cette taxe concerne les travaux nécessitant un
‎          permis de construire ou une demande préalable,
‎          construction, reconstruction, agrandissement).
       –  Impositions perçues au profit des communautés
‎          urbaines.

•  Taxe sur les bureaux en Île-de-France.
(C’est une taxe annuelle, applicable dans la région d’Île-de-France, qui concerne les locaux à usage de bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et surfaces de stationnement).

•  Contribution sur les revenus locatifs.
Cette contribution annuelle est acquittée par certains bailleurs,
pour plus d’info voir CGI, art. 234 nonies et suiv.

 

Primes d’assurance.

Toutes les primes d’assurance se rapportant à vos biens immobiliers loués,
sont déductibles de vos revenus fonciers.
•  Assurance habitation (Propriétaire non-occupant).
•  Assurance loyer impayé.
•  Assurance vacance locative.
•  Assurance carence locative.
•  Assurance de prêt (Décès, invalidité, etc…)
•  Etc…

 

Frais de gestion déductibles.

•  Rémunération de concierges et de gardiens.

•  Rémunération versée à un tiers pour la gestion de l’immeuble.
‎        –  Commission d’agence de location.
‎        –  Tenue de la comptabilité.
‎        –  Rédaction de déclaration fiscale.
‎        –  Taches administratives ou secrétariat.
‎        –  Etc…

•  Frais de procédure.
Honoraires versés à un professionnel (Avocat, huissier, notaire, expert, etc…), pour le règlement de litiges avec un tiers lié au bien immobilier loué :
‎        –  Un locataire.
‎        –  Un voisin.
‎        –  Un entrepreneur du bâtiment.
‎        –  Etc…

•  Autres frais de gestion.
Il s’agit d’un forfait de 20 € par local loué, cette déduction forfaitaire vise principalement :
‎        –  Les frais de correspondance et de téléphone.
‎        –  Les frais de promotion et de publicité.
‎        –  Les frais de déplacement.

 

Provisions pour charges de copropriété.

•  Les charges non récupérables auprès de votre locataire sont déductibles.
•  Les charges récupérables auprès de votre locataire ne sont pas déductibles.

ALERTE IMMO N°6

La rémunération des frais de concierges et de gardiens
sont inclus dans les charges générales de copropriété.
Ne les déduisez pas 2 fois !

METHODE LARCHER

 

Charges récupérables non récupérées.

Les charges imputables au locataire sortant mais non réglées avant le 31 Décembre de l’année, payées par défaut par le bailleur, sont déductibles.
•  Taxe d’ordures ménagères.
•  Éclairage des parties communes.
•  Chauffage collectif.
•  Consommation d’eau.
•  Etc…

CONSEIL N°22

Ajoutez au loyer, à titre de provisions,
un douzième des charges incombant au locataire.

METHODE LARCHER

 

Indemnités d’éviction et frais de relogement.

•  L’éviction d’un locataire donne lieu à une indemnité.
•  Le relogement d’un locataire engage le propriétaire à en assumer les frais.

Ces dépenses sont déductibles des revenus fonciers.

Pour plus d’info voir: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3942-PGP

 

Plus généralement.

Cette liste de charges déductibles n’est pas limitative.
L’article 13 du Code Général des Impôts mentionne que l’ensemble des
dépenses effectuées en vue de la conservation du revenu est déductible.

 

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601 Commentaires

  1. Nico
    Nico le 18 février

    Salut Julien,

    Un petit rappel avant de recevoir sa feuille d’impôts… Hummm c’est sympa tout ça

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 février

      Salut Nico

      C’est toujours un plaisir d’aider les investisseurs immobiliers. 🙂

      Répondre
  2. lucie
    lucie le 19 février

    Merci pour cet article détaillé ça va en aider plus d’un 😉

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 février

      Si ça peut aider, parfait ! C’est le but. 🙂

      Répondre
  3. laury
    laury le 03 mars

    Bonjour Julien.
    Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, les frais d’agences inclus dans le prix de vente sont elles des charges déductibles ?
    Peut on, ou comment faire, pour déduire les frais de notaires ?
    Laury 🙂

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 04 mars

      Bonjour Laury

      Les frais d’agence et les frais de notaire sont effectivement des charges.
      Toutefois, elles ne sont pas déductibles dans la catégorie des revenus fonciers.
      En revanche, tu peux les déduire sous certaines conditions dans la catégorie des BIC Bénéfices Industriels et Commerciaux, et dans la catégorie des plus-values immobilières.

      EXEMPLE :
      Tu achètes un bien 100 000 €
      Frais d’agence 10 000 €
      Frais de notaire 8 000 €

      Tu revends le bien 3 ans plus tard 150 000 €

      Tu seras taxable sur une base de 32 000 €
      Soit 150 000 – (100 000 + 10 000 + 8 000) = 32 000 €

      Donc tu as bien déduit ces charges de tes revenus avant l’impôt.

      Pour les travaux, c’est un peu différent, une entreprise te facture 15 000 €.
      Dans ce cas, tu dois choisir, soit tu déduis cette somme :
      – De tes revenus locatifs dans la catégorie correspondante (l’année des travaux).
      – Ou dans la catégorie des plus-values immobilières (l’année de la vente).

      Mais tu ne peux pas déduire les travaux des 2 cotés. Ce serait trop sympa. 🙂

      Répondre
      1. fabien
        fabien le 13 mai

        Bonjour,

        Il est possible de déduire « indirectement » les frais de notaire il me semble.
        Il suffit de demander un achat acte en main ( exemple achat de 100000 HT + 8000 frais de notaire = 108000 acte en main) et là vous demandez un prêt à la banque de 108000 et vous pouvez déduire les intérêts. non?

  4. Jules
    Jules le 07 mars

    Bonjour Julien,

    Premièrement, votre précision est très appréciable !
    Secondement, j’aurais une infinité de questions à vous poser, mais je vais essayer de vous poser les premières qui me viennent à l’esprit. 🙂
    1. Quelles sont les différences relatives aux charges déductibles de la location meublée non professionnelle au régime réel ?
    2. En location non meublée, peut-on déduire des amortissements sur immobilisation? Sinon, est-ce faisable pour de la location meublée non professionnelle ? (immobilier et mobilier ?)
    3. Le déficit foncier provoque t-il un crédit d’impôts reportable sur les années suivantes ?

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 09 mars

      Bonjour Jules

      Voici les réponses à vos questions :

      2. Les amortissements sur immobilisation sont déductibles quand l’activité de location est commerciale et avec le régime réel d’imposition.
      – Pour de la location meublée non professionnelle, immobilier et mobilier : Oui.
      – En location non meublée : Oui mais seulement par le biais d’une entreprise commerciale.

      3. Le déficit foncier est reportable sur les années suivantes dans la limite
      de 10 ans. Mais attention, ce n’est pas un crédit d’impôt, c’est une déduction.

      1. Pouvez vous préciser votre question afin que je vous apporte une réponse précise ?

      Répondre
      1. Jules
        Jules le 10 mars

        1′. Est-ce qu’il y a, en location meublée non professionnelle au régime réel d’imposition, des frais déductibles différents ou supplémentaires par rapport à ceux de la location non meublée au régime réel d’imposition ? Comme les frais de notaire par exemple. 🙂

        2. Par le biais d’une entreprise comme une SCI ou un cabinet d’expertise comptable ?

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 10 mars

        1. Il peut y avoir des frais déductibles supplémentaires pour la location meublée non professionnelle au régime réel d’imposition, comme par exemple le mobilier, canapé, lit, TV, couverts, réfrigérateur… mais aussi la blanchisserie pour les draps, et plus généralement toutes les charges auxquelles une entreprise doit faire face.

        2. Le bailleur doit être une entreprise, comme une SARL ou une entreprise individuelle en nom propre, si c’est une SCI elle doit être à l’IS (Impôts sur les Sociétés) avec l’objet social commercial.

        La plupart des propriétaires bailleurs en location nue ne sont pas en entreprise, c’est pourquoi ils ne peuvent pas déduire des amortissements sur immobilisation.

      3. Jules
        Jules le 11 mars

        Très bien, merci pour ces précieuses informations Julien.
        Bonne continuation! 🙂

      4. Julien Larcher
        Julien Larcher le 16 mars

        C’est toujours un plaisir Jules. 🙂

        A bientôt.

      5. Cécile
        Cécile le 23 mars

        Bonjour,
        j’ai la même question que Jules, je me permets juste d’enfoncer le clou: donc en LMNP régime réel, les charges récupérables non récupérées sont déductibles? : la taxe sur les ordures, les charges locatives sont couvertes par les charges comprises dans le loyer?
        Merci d’avance 🙂

      6. Cécile
        Cécile le 23 mars

        oups: les charges locatives Non couvertes ….

      7. Julien Larcher
        Julien Larcher le 25 mars

        Bonjour Cécile

        Les charges récupérables non récupérées et payées par défaut par le bailleur sont effectivement déductibles.
        • Taxe d’ordures ménagères.
        • Etc…

      8. Cecile
        Cecile le 25 mars

        Bonjour Julien,
        merci beaucoup pour la réponse.
        J’ai un souci concernant la date de cloture du syndic qui est en octobre au lieu de décembre. La part locative n’est indiquée que sur ce document. Les autres documents fournis sont les récapitulatifs des appels de provisions.
        En somme si j’ai établi un bail avec un forfait charge à 60euros par mois et que mon syndic m’envoie un récapitulatif avec une part locative équivalente à 100euros par mois:
        – je peux déduire l’ensemble des charges incombant au propriétaire + 40% de la part locative sur la période 09-2014 à 10-2015?
        – ou bien est-ce que je déduis la totalité des appels de provisions sur la période 01-2015 à 12-2015?
        Merci d’avance, votre blog est très instructif! 🙂

      9. Julien Larcher
        Julien Larcher le 30 mars

        Bonjour Cécile

        Pour la déclaration de revenus lorsqu’un bien a des charges de copropriété, il faut résonner sur 3 années.

        1) L’année de déclaration : 2016 (sur les revenus 2015).

        2) Sur une ligne vous renseignez :
        – Les provisions pour charges payées en 2015.

        3) Sur une autre ligne vous renseignez :
        – La régularisation des provisions pour charges déduites en 2014.
        Cette somme correspond aux dépenses non déductibles qui doivent être réintégrées aux revenus fonciers.

      10. Cécile
        Cécile le 09 avril

        merci bien Julien 🙂

      11. Julien Larcher
        Julien Larcher le 11 avril

        Avec plaisir Cécile. 🙂

        A bientôt pour une prochaine question. 😉

    2. Alain BASILE
      Alain BASILE le 06 mai

      Pour la question 1. L’un des avantages de déduire dans le cadre d’un bien en meublé au réel est de pouvoir déduire les dotations aux amortissements ( c’est à dire le capital représentant le bien immobilier à l’actif du bilan). Attention cependant, si le déficit de l’exercice est généré par les dotations aux amortissements, il y a lieu de différé cette charge sur les résultats positifs des exercices futur. Dans le cadre des revenus fonciers classiques, cette déduction n’est pas possible. Sauf si le bien est dans une SCI ayant opté à l’IS ou bien les parts de cette SCI est inscrite à l’actif d’un bilan professionnel au réel d’impoisition. Dans ce dernier cas, il y aura lieu de calculer deux résultats : l’un pour les personnes physiques associés ( en revenu foncier) et l’autre ( au réel IR ou IS) pour la personnes morales ( la société détentrice des parts de la SCI) et dans ce cas cette quote part de résultat tiendra compte de la dotation aux amortissements du bien.

      Répondre
  5. médéric
    médéric le 31 mars

    Bonjour,
    Je loue 2 studios non meublés, je ne dépasse pas 15000 euros de revenus fonciers par an, je suis donc au régime du micro-foncier.
    Je souhaite acquérir un 3eme studio pour le louer en meublé, (à terme, je souhaite que toutes mes locations passent en meublé) avec ce 3eme loyer, mes revenus fonciers vont dépassés les 15000 euros.
    A votre avis quel est le régime d’imposition qui me convient ? j’ai l’impression que je suis obligé d’être au « régime réel » mais comment s’y prendre avec 2 studios loués vide et un studio loué meublé ?
    Merci pour tous les conseils de ce blog, c’est formidable !
    Cdlt. Médéric.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 03 avril

      Bonjour Médéric

      La location nue et la location meublée sont imposées différemment.

      2 catégories les distingues :
      – Catégorie des revenus fonciers.
      – Catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

      Les loyers issus de la location nue sont des revenus fonciers.
      Les loyers issus de la location meublée sont des BIC.

      Le régime du micro-foncier permet d’avoir un abattement forfaitaire de 30% des revenus fonciers, lorsque ces derniers sont inférieurs à 15 000 € par an.
      Mais vous n’êtes pas obligé d’être au micro-foncier.
      Vous pouvez très bien choisir d’être au réel si c’est plus avantageux pour vous, ce qui est souvent le cas d’ailleurs, mais cela reste un calcul à faire.
      Quand vos revenus fonciers annuels dépassent 15 000 €, vous n’avez plus le choix, le régime réel s’applique.

      Le régime du micro-BIC à un plafond plus élevé, lorsque les revenus issus de la location meublée sont inférieurs à 32 600 € vous avez le choix entre le régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50% ou le régime réel.
      Dans certains cas particuliers, le plafond du régime micro-BIC peut atteindre
      81 500 € avec un abattement forfaitaire de 71%.

      Quand vos 3 studios seront en location meublée, vous percevrez uniquement des BIC et non plus des revenus fonciers.

      Pour déterminer avec exactitude le régime d’imposition qui vous convient,
      un bilan patrimonial est nécessaire.

      Je vous conseille donc d’aller consulter un Conseiller en gestion de patrimoine ou un expert comptable proche de chez vous.

      Répondre
  6. médéric
    médéric le 04 avril

    Bonjour Julien,

    Merci pour ton retour, tu me confortes dans ce que je pensais, dans l’immédiat le régime réel s’applique, je verrais plus tard pour passer en régime micro-BIC (j’attends le turn-over de mes locataires pour passer das baux en meublés).
    Encore une fois merci pour tes conseils toujours aussi pertinents !
    Médé.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 07 avril

      Avec plaisir Médé. 🙂

      Répondre
  7. Stephane
    Stephane le 07 avril

    Bonjour Julien,

    Merci pour cette article ou je viens d apprendre des choses sur les charges déductibles des revenus fonciers. Je pensais pas que l on pouvait déduire autant. En effet je me lance depuis peu dans l investissement locatif (mon premier bien m apporte d ailleurs 1050€ de cash flow mensuel brut). Avant cela j étais plutôt spécialisé dans la construction de maison (auto-construction).

    A bientôt sur ce blog très agréable

    Stephane

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 15 avril

      Bonjour Stéphane

      Je suis ravi que tu es pu apprendre des choses avec cet article.

      Tu vas pouvoir augmenter encore plus la rentabilité de tes biens immobiliers.

      Même si l’investissement locatif est un peu différent de l’auto-construction tu démarres très bien avec un cash flow mensuel brut de 1 050 €.

      J’espère que tu penseras à déduire toutes les charges de tes revenus fonciers pour tes prochains projets.

      Quelle est ta prochaine étape ?

      Répondre
      1. Stephane
        Stephane le 16 avril

        Oui merci Julien, j ai bien garder toutes mes factures. D’ailleurs je viens de recevoir ma feuille d impot.

        La prochaine étape ? Trouver un nouvel immeuble qui me permettra d obtenir un rendement de 15% minimum.

        Bonne continuation.

        stephane

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 17 avril

        Parfait !

        Et oui les impôts arrivent.
        Mais pour certains, ce n’est pas un problème… 😉

        N’hésite pas à venir partager ton aventure pour ta prochaine étape, elle me plaît bien. 🙂

  8. Yan
    Yan le 09 avril

    Bonjour
    Je me suis pas encore lancé dans l’aventure de l’achat, cependant j’ai une question:

    quand vous dites que le déficit foncier est reportable sur les années suivantes dans la limite de 10 ans.
    Est ce que l’on peut recréer du Déficit foncier encore pour 10 ans? en refaisant le façade? peinture? chauffage de meilleur qualité
    car sur le simulateur de rendement-locatif.com mon rendement et donc mon cash flow se casse la figure au bout de 9 ans. Merci pour les précisions

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 15 avril

      Bonjour Yan

      Les 10 ans sont « glissants ».

      Vous pouvez donc être en déficit foncier en permanence, du moment que chaque année les charges plus le déficit de l’année précédente sont supérieurs aux revenus locatifs de l’année en cours.

      Est ce que l’on peut recréer du Déficit foncier encore pour 10 ans? en refaisant le façade? peinture? chauffage de meilleur qualité.

      Oui vous pouvez créer du déficit foncier chaque année, quels que soient les charges et travaux mentionnés dans l’article ci-dessus.

      Répondre
  9. greg
    greg le 18 avril

    Bonjour Julien,
    J’ai 4 questions à vous poser, et j’ai bien cherché sur internet, mais rien trouvé.
    J’ai acheté mon bien fin 2011. Je ne l’ai jamais loué, car mon père y habitait.
    Depuis octobre 2014, je loue à une étudiante jusqu’à avril 2015.
    Sachant que j’ai un crédit immo, à un taux très élevé, j’ai donc intérêt ( sans jeux de mot 🙂 à choisir le régime réel .

    1) dois je faire une déclaration avant février de l’année en cours pour pouvoir choisir cette option ? j’ai lu cela sur internet
    2) dois le faire au prorata de la location car il n’a pas été loué toute l’année 2014.
    3) puis je déduire dans les frais réels, l’amortissement du bien immobilier, j’ai lu 2% par an ? L’ayant acheté à 120ke + frais de notaire + travaux + credit logement +frais de dossier + frais de négociation
    3) si oui, alors lors de la revente, est ce que l’amortissement doit être réintégrer quelque part ? pour les travaux je sais que je ne peux les déduire des deux cotés
    Merci
    Gregory

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 21 avril

      Bonjour Gregory

      Bien que le régime réel est souvent plus avantageux que le régime micro, cela doit se calculer correctement avant de faire un choix, de mauvaises surprises peuvent arriver.

      Les réponses à vos questions dépendent de votre statut de bailleur.
      Dans le cas d’une location nue les voici :

      1) Cette année 2015, il vous suffit d’aller chercher au centre des impôts le formulaire 2044, vous le remplissez et l’envoyez avec votre déclaration avant la date limite et le régime réel sera effectif automatiquement.
      Ce que vous avez lu sur internet correspond à autre chose (un changement de régime), votre cas est plus simple c’est une première déclaration.

      2) Vous devez déclarer les revenus perçus en 2014, donc si vous avez perçu 3 mois de loyer en 2014 vous inscrivez cette somme sur le formulaire 2044.
      Vous déclarerez en 2016 les revenus perçus en 2015, les quelques mois de location de l’étudiante et peut être les mois suivants si vous louez à nouveau.

      3) La déduction des charges dépend de votre statut de bailleur.
      – Location nue, vous pouvez déduire toutes les charges mentionnées dans cette article, mais pas l’amortissement du bien (sauf cas particuliers).
      – Location meublée, vous pouvez déduire l’amortissement si vous avez le statut de loueur en meublé.

      Tous les détails sont abordées dans la Méthode Larcher.

      Répondre
  10. rachel
    rachel le 19 mai

    bonjour julien,
    une indemnité versée en janvier 2014 pour un logement vacant en 2013 et qui aurait du être perçu fin2013 ,si le gestionnaire avait correctement fait son travail, peut-elle être considérée comme un revenu foncier différé.
    je me retrouve de ce fait avec un bénéfice imputable sur le revenu global au lieu d’un déficit comme toutes les années précédentes et injustice suprême un surcroit d’impôt presque égal a l’indemnité perçu.
    par avance merci de votre réponse
    rcl

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 19 mai

      Bonjour Rachel

      Pour me permettre de vous apporter une réponse claire, pouvez vous me donner plus de précision en m’exposant la situation en détail ?
      – Quelle indemnité ?
      – De quoi s’agit il ?
      – Qui a versé ?
      – Qui a perçu ?
      – Qu’a fait le gestionnaire ?
      – Ce bénéfice a été imputé ou ajouté à votre revenu global ?
      – Quel est ce surcroit d’impôt ?

      Répondre
  11. rachel
    rachel le 20 mai

    bonjour julien,
    J’ai téléphoné à l’assurance auprès de laquelle j’avais souscrit, par l’intermédiaire d’un gestionnaire de biens immobiliers, un contrat vacances locatives,pour savoir à quel date très exactement elle avait réglé celui-ci.
    il semblerait que le dossier a été refusé sous prétexte que le gestionnaire n’avait pas réglé les primes d’assurance en temps voulu, et pourtant celles-ci étaient prélevées chaque mois sur mon compte.
    donc, c’est apparemment le gestionnaire de bien immobilier qui m’a versé, sans me préciser ce fait bien évidemment,une indemnisation vacances locatives correspondant au contrat que j’avais souscrit,2mois de franchise et 5 mois de garantie.
    En ce qui concerne ma déclaration d’impôt.
    Puisque j’ai perçu tous mes loyers en 2014 , les 2022euros d’indemnisation VL viennent s’ajouter à ceux-ci, contrairement à l’habitude un bénéfice de 1723euros apparait a reporter en colonne BA , ajouté sur le revenu global donc, si j’ai bien tout compris , je suis en Robien .ceci dit, y a t-il une différence entre imputé et ajouté au revenu global, j’avoue que je n’ai pas compris la nuance?
    j’ai donc fait une simulation et constaté que l’impôt à payer l’année prochaine serait d’environs 1000euros de plus.
    par avance merci encore de votre réponse
    rcl

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 mai

      Bonjour Rachel

      Effectivement cette situation avec votre gestionnaire est particulière.

      Toutefois l’indemnité versée est bien considérée comme un revenu foncier.
      Elle sera ajoutée à vos revenus et sera imposée en fonction de votre tranche marginale d’imposition plus les prélèvements sociaux.

      Elle est à reporter sur votre déclaration de revenus de l’année de perception.

      Exemple :
      En 2013 votre logement est resté vacant 4 mois.
      En 2014 vous percevez l’indemnité.
      En 2015 vous faites votre déclaration sur les revenus de 2014 et vous intégrez l’indemnité.

      y a t-il une différence entre imputé et ajouté au revenu global, j’avoue que je n’ai pas compris la nuance?

      Imputé veut dire enlevé, c’est le contraire d’ajouté.

      Dans votre cas, cette indemnité, qui est donc un revenu foncier, est ajoutée à votre revenu global avant d’être taxée.

      Répondre
  12. rachel
    rachel le 20 mai

    bonjour julien,
    Pour en revenir à ma première question, puis-je dans ce cas ,puisque je ne suis nullement responsable du fait que cette indemnité ne m’ait été payer qu’en 2014 au lieu de 2013, comme le prévoyait mon contrat d’assurance,considérer que c’est un revenu foncier différé.
    ce qui pourrais peut-être limiter cette surimposition.
    quoiqu’il en soit, quel intérêt de prendre des assurances si c’est pour en reverser une bonne partie en impôt.
    par avance merci encore du temps pris à me répondre
    rcl

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 21 mai

      Bonjour Rachel

      Pour en revenir à ma première question, puis-je dans ce cas ,puisque je ne suis nullement responsable du fait que cette indemnité ne m’ait été payer qu’en 2014 au lieu de 2013, comme le prévoyait mon contrat d’assurance,considérer que c’est un revenu foncier différé.

      Que prévoyait votre contrat d’assurance ?

      quel intérêt de prendre des assurances si c’est pour en reverser une bonne partie en impôt.

      L’assurance est faite pour vous protéger dans un premier temps, c’est une sécurité, même si parfois le paiement des indemnités peut prendre un peu de temps.

      Ensuite la stratégie fiscale à adopter doit être vue avec votre conseiller pour justement éviter d’être taxé.

      D’ailleurs je suis un peu surpris qu’avec un investissement en loi de Robien cette indemnité ajoutée à vos revenus fonciers vous fasse repasser en bénéfice.
      Avez vous reporté les déductions successives de chaque année ?

      Répondre
  13. rachel
    rachel le 23 mai

    bonjour julien,

    Mon contrat d’assurance prévoyait d’être indemnisé à la relocation du lot assuré, soit dans mon cas, octobre.
    sinon je n’ai ni conseiller fiscal ou financier.
    En ce qui concerne la loi de Robien j’ai un tableau d’amortissement délivré par la banque avec les sommes déjà établis en fonction du prêt accordé et que je reportes en ligne 229 de la déclaration 2044 spéciale.
    j’y ajoutes les frais d’administration,la taxe foncière ,les primes d’assurances, les frais de réparations éventuels auxquels viennent s’ajouter les intérêts d’emprunts.
    je suppose que si le logement avait été vacant pendant la période ou le taux d’amortissement était de 8%, alors peut-être que je ne serais pas passée en bénéfice.
    voilà donc en gros comment j’établis ma déclaration.
    et si par conseiller fiscal vous pensez aux agents des impôts, je peux vous assurer que d’après mon expérience ils ne sont nullement là pour vous aider.
    Aux mieux incompétents,aux pires aux services aveugle de leur « entreprise »
    je ne parlerais pas d’administration ,qui selon moi relève de la citoyenneté.
    j’ai eu quelques jours pour digérer cette infortune mais merci quand même de votre constance à me répondre.
    bien amicalement
    rcl

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 24 mai

      Bonjour Rachel

      Votre indemnité aurait probablement été versée en Octobre par votre assureur, mais effectivement comme votre gestionnaire a été défaillant, ce délai n’a pas pu être respecté.

      Je ne faisais pas référence aux agents des impôts. 😀
      Plutôt aux autres conseillers comme, experts comptable, conseillers en gestion de patrimoine, avocats, etc…

      C’est toujours un plaisir de parler d’immobilier. 🙂

      A bientôt.

      Répondre
  14. Patricia
    Patricia le 12 juin

    Bonjour Julien

    Je viens d acheter une maison sur Bordeaux que je vais louer , mais après m etre documentée sur le net, j avoue que je ne sais toujours pas si je dois opter pour une location meublée ou vide .

    Je souhaite alléger mes impôts sur le revenu ( j aurais du déficit foncier la 1ere année à cause des travaux) mais n ayant pas fait d emprunt , la location meublée n est pas etre pas le bon choix car le déficit de la location meublé n est pas déductible des revenus imposables , il est reportable sur les revenus de locations meublée des 10 années suivantes .

    Peut on déduire pour les locations meublées les mêmes charges qu en location vide, comme les frais d agence et de notaire par ex ?

    D autre part , les locations meublées semblent plus contraignantes d un point de vue administratif puisqu elles nécessitent l aide d un expert comptable

    Me confirmez vous tous ces points ?
    Merci d avance pour votre aide
    Cordialement
    Patricia

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 15 juin

      Bonjour Patricia

      La stratégie fiscale utilisée avec la location nue et la location meublée n’est pas la même.

      Le Loueur en Meublé Non Professionnel ne peut pas imputer le déficit sur son revenu global.
      Il pourra toutefois l’imputer sur ses revenus de locations meublées non professionnelles sur les 10 années suivantes.

      Le Loueur en Meublé Professionnel peut imputer le déficit sur son revenu global sans limitation.

      Le Loueur en location nue peut imputer le déficit sur son revenu global dans la limite de 10 700 euros.

      La location nue et la location meublée sont 2 marchés immobiliers différents.
      La stratégie fiscale doit également être prise en compte, avantages et inconvénients dans les 2 cas.
      Le choix dépendra de votre objectif premier.

      Peut on déduire pour les locations meublées les mêmes charges qu en location vide, comme les frais d agence et de notaire par ex ?

      En location meublée, il est possible de déduire les mêmes charges qu’en location nue et d’autres charges supplémentaires.
      Pour les frais d’agence et de notaire, voir la réponse faite à Laury dans les commentaires un peu plus haut, le principe est le même pour du meublé.

      D autre part , les locations meublées semblent plus contraignantes d un point de vue administratif puisqu elles nécessitent l aide d un expert comptable

      Un peu plus d’administratif oui, plus contraignant pas forcément, puisque c’est l’expert comptable qui se charge de tout.

      Dans votre cas, sans avoir emprunter pour acheter, vous risquez d’être taxé lourdement, vous devez absolument prévoir une bonne stratégie fiscale.

      Cordialement.

      Répondre
  15. Oracleprono
    Oracleprono le 20 juillet

    Bonjour,

    Je n’ai pas encore franchi le pas pour mon premier achat immobilier mais j’aurai quelque questions à te poser.

    Si on veux à terme posséder 4 à 5 studio pour mettre en location, doit on les acheter a son nom ou doit on crée une SCI ?

    Je ne vois pas trop la différence entre ces 2 statut. (Mis a part pour la succession)

    Cordialement

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 21 juillet

      Bonjour

      Plusieurs structures juridiques permettent d’acquérir des biens immobiliers.

      Soit en nom propre, soit par le biais d’une société, comme par exemple la SCI ou autres.

      Les différences sont énormes et nombreuses, pour chaque société, comme en nom propre, il y a des avantages et des inconvénients.

      Tout dépend de l’objectif du ou des investisseurs.

      J’aborderai ce sujet sur le blog petit à petit car il y a tellement de chose à dire !

      Toutefois, si tu as une question plus précise et spécifique, n’hésite pas à la poser, je réponds toujours avec plaisir. 🙂

      Répondre
  16. fish
    fish le 30 juillet

    bonjour
    je me permet de poser une question il me reste tous deduit 16000 eur de revenue foncier donc l’impot fait mal bien sur cette somme est virtuelle comme tous le monde le sait car j’ai des pret dessus je voulais savoir afin de baisser mes revenus foncier est il possible de me verser un salaire sur mon entreprise de gestion style autoentrepreneur et de le deduire afin de faire baisser le foncier merci je ne trouve plus de solution nul part

    coordialement

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 30 juillet

      Bonjour

      Je voulais savoir afin de baisser mes revenus foncier est il possible de me verser un salaire sur mon entreprise de gestion style autoentrepreneur et de le deduire afin de faire baisser le foncier

      Pour répondre à cette question, il est indispensable de connaître votre situation personnelle et professionnelle.
      De nombreux éléments doivent être pris en compte pour mettre en place une bonne stratégie.

      C’est pourquoi je vous recommande d’aller consulter un conseiller en gestion de patrimoine afin de lui présenter votre cas en détail.

      Il y a toujours une solution.

      Répondre
  17. Yohann
    Yohann le 20 août

    Bonjour Julien,

    Merci pour ces conseils qui sont intéressants.
    Voilà j’ai acquis un appartement en de robien en 2007 et j’ai quelques questions le concernant :
    – peut-on déduire les frais de déplacement et logement lorsqu’on se rend aux assemblées générales (péage, gasoil, frais kilométrique du véhicule, hotel restaurant, …) ?
    – peut-on déduire l’achat d’un ordinateur qui servirait à faire toutes les démarches administratives ?
    – lors de travaux de rafraichissement (ex : peinture) peut-on faire les travaux par nous-même et déduire les frais ?
    – au bout de combien d’année avons-nous le droit de vendre le bien 9 ans ou 12 ans ?

    En te remerciant par avance.

    Cordialement.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 août

      Bonjour Yohann

      Voici les réponses à tes questions :

      – peut-on déduire les frais de déplacement et logement lorsqu’on se rend aux assemblées générales (péage, gasoil, frais kilométrique du véhicule, hotel restaurant, …) ?

      Dans ton cas et pour ce type d’investissement tu ne peux pas déduire les frais que tu énumères.

      – peut-on déduire l’achat d’un ordinateur qui servirait à faire toutes les démarches administratives ?

      Dans ton cas et pour ce type d’investissement tu ne peux pas déduire l’achat d’un ordinateur.

      – lors de travaux de rafraichissement (ex : peinture) peut-on faire les travaux par nous-même et déduire les frais ?

      Oui tu peux faire toi même des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, ils seront déductibles dans les conditions énumérés aux paragraphes correspondant de cet article.
      Mais dans ce cas, seules les factures des matériaux seront déductibles, tu ne peux pas comptabiliser ta main d’œuvre.

      – au bout de combien d’année avons-nous le droit de vendre le bien 9 ans ou 12 ans ?

      Investissement antérieur au 31 Août 2006 :
      Dispositif « Robien Classique » : engagement locatif de 9 ans ou 12 ans ou 15 ans.

      Investissement réalisé entre le 01 Septembre 2006 et le 31 Décembre 2009 :
      Dispositif « Robien Recentré » : engagement locatif uniquement de 9 ans.

      Donc dans ton cas, c’est 9 ans. 🙂
      A bientôt.

      Source : Bulletin officiel des impôts

      Répondre
  18. Jéjé
    Jéjé le 21 août

    Bonjour Laurent,

    1/ J’ai lu sur le web que si le logement n’était pas loué au 1er janvier, nous n’avions pas à payer pour l’année (revenus fonciers). Par exemple, je vais louer à partir de septembre 2015 et donc si je comprends bien je ne paierai d’impots qu’à partir de 2016 même si je dois quand même déclarer aux impots que je loue mon appartement.
    Est-ce vrai ?

    2/ J’ai acheté en 2009, si je loue qu’en 2015 puis-je encore déduire les frais de dossier et frais de garantie la première année où je paierai des impots ?

    Merci pour tes réponses.

    Répondre
  19. eric
    eric le 28 août

    Bonjour,
    Je partage pas mal de conviction avec tes analyses, j’ai aussi investi avec rien à 26 ans et j’en ai 54…
    Question: objet travaux réalisés personnellement et déductibilité des frais de déplacement. Cadre locatif dans de l’ancien (pas de loi X ou Y sur le neuf)
    Je viens de découvrir (en en apprend tous les jours!) que les frais de déplacement pour travaux (et non gestion) à titre personnel Cour appel de Lyon 25 mai 2010 lien: http://fiscalis.alternative.fr/pdf/410/CAALYON-25052010-No08-786-MAZERON.pdf .
    Comment les justifier? faire un planning à chaque déplacement? utilise t on les frais kilométriques fourni par l administration fiscale et on reporte dans quelle rubrique cette déduction? Merci

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 02 septembre

      Bonjour Eric

      Je te remercie pour ce partage, comme tu le dis on en apprend tous les jours car je ne connaissais pas ce cas de la cour d’appel de Lyon.

      Il faut cependant rester prudent, regarde, l’administration fiscale elle même, a refusée la déductibilité de ces dépenses avant de se raviser après cette procédure.

      De plus, il n’est fait aucune mention, à ce jour, de déductibilité de frais de déplacement dans le BOI concernant les charges déductibles des revenus fonciers, Voir : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4140-PGP

      Si tu as d’autres informations plus précises à ce sujet, n’hésite pas à laisser un commentaire, je serai ravi de te citer dans l’article pour ta contribution aux Fans d’immobilier.

      A bientôt.

      Répondre
    2. jeremie
      jeremie le 01 mai

      bonjour et merci de votre post
      Je suis dans la même situation que celle que vous avez connue ( déplacements pour travaux réalisés par mes soins dans logements studios nus).
      Je ne sais pas comment présenter ces frais frais kilométriques ( carburant, péages…), selon quel barème ? Le même que pour les frais réels sur l’IR ?
      Par avance merci et bravo à Julien pour ce super site !

      Répondre
  20. christophe
    christophe le 09 septembre

    Bonjour, les WC de l’appartement que je loue sont toujours bouchées. La locataire ne cesse de me contacter. Un plombier est venu et il me conseille de changer les WC et refaire une evacuation. J’ai un devis de 750 pour réaliser cette opération (wc compris). Si je fais réaliser cette opération par ce plombier, ces 750 euros seront ils déductibles de mes revenus fonciers ?
    Je vous remercie pour votre réponse et merci pour votre Blog qui va bien me servir.
    A bientôt
    Christophe

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 13 septembre

      Bonjour Christophe

      Absolument, ce type d’opération est déductible de vos revenus fonciers, dans la mesure où vous êtes au régime réel bien entendu.

      A bientôt.

      Répondre
  21. Aurélie
    Aurélie le 14 septembre

    Bonjour julien,
    Je fais de la location saisonnière d’un appartement dans lequel je fournis les draps et serviettes.
    Auriez-vous une idée de comment calculer les frais de blanchisserie afin de pouvoir les déduire ( à savoir que c’est nous qui les lavons)
    Où pourrais je trouver un forfait par serviette et par drap?
    Merci de votre aide
    Aurélie

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 16 septembre

      Bonjour Aurélie

      Vous pouvez passer en charges une quote-part de vos frais d’électricité, d’eau et lessive.

      Pour cela, vous devez fournir à votre comptable vos factures et il retiendra la quote-part déterminée.

      Répondre
  22. Franck
    Franck le 17 septembre

    Bonsoir Julien,
    Je souhaite mettre en location mon ancienne résidence principale. Dans les revenus fonciers, pourrais-je déduire, à partir de la date de location, les intérêts de l’emprunt contracté lors de l’acquisition.
    Merci d’avance pour votre réponse.
    Bonne soirée.
    Franck

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 27 septembre

      Bonjour Franck

      Absolument, les intérêts seront déductibles de vos revenus fonciers à partir de la date de location.
      A condition que vous soyez au régime réel bien entendu.

      A bientôt.

      Répondre
  23. stephane
    stephane le 02 octobre

    Comment faire pour investir dans un immeuble ??!!
    Avec une limite de 33% d’endettement
    Et au moins les frais de notaire a apporter

    c’est imposible vers chez moi dans le 94 ou en region parisien petite couronne !!

    Il me faudrait combien en cash ??

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 06 octobre

      Bonjour Stéphane

      Pour investir dans un immeuble, il faut déjà avoir investi dans d’autres biens plus petits.
      Lorsque votre surface immobilière commencera à devenir importante, vous verrez qu’il sera plus simple d’acquérir des biens de plus grande capacité.

      c’est imposible vers chez moi dans le 94 ou en region parisien petite couronne !!

      Lorsque les prix sont inaccessibles dans un secteur vous pouvez vous éloigner légèrement. Pour plus d’infos : Regardez les interviews de Guillaume et de Julie.

      Il me faudrait combien en cash ??

      Il n’y a pas de somme déterminée, le but étant d’utiliser le moins d’apport possible.

      Répondre
  24. Fabrice
    Fabrice le 03 octobre

    Bonjour,
    Je viens d’acheter un appartement au mois de mai 2015 et je regarde déjà ma déclaration 2044.
    1- Peut-on déduire les frais d’agence lors de l’achat soit 5000 € et sur quelle ligne ?
    2- Peut-on déduire tous les frais de notaire et sur quelle ligne ?
    J’ai 2065 € de revenus et 12756 € de déficits foncier, si je comprends vos explications sur la ligne 440 je remplis directement 10700 € et ligne 441, 2056 €.
    Donc déficits restant sur 2015, -2056 €.
    Mais ce que je ne comprends pas je pars d’un déficit de 12756 € – 2065 € de revenus = 10691 € reste en déficits sur 2015.
    Pourquoi ne peut-on pas déduire le déficit à hauteur des revenus pour reporter un maximum sur l’année suivante.
    J’espère avoir été clair, encore merci de votre aide.
    Fabrice.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 12 octobre

      Bonjour Fabrice

      Concernant les frais d’agences et de notaire vous pouvez voir la réponse que j’ai faite à Laury, tout en haut en début de commentaire.

      Pour la suite de votre question, pouvez vous me dire pour 2014 :
      – Le montant des revenus locatifs.
      – Le montant des frais et charges déductibles.

      Répondre
      1. Fabrice
        Fabrice le 12 octobre

        Bonjour Julien,

        Je d’avoir au téléphone le service des impôts qui me disent que les FN et frais d’agence ne sont pas déductible. Je ne comprends plus grand chose…
        – Le montant des revenus locatifs pour 2014 sont de 2587 €
        – Le montant des frais et charges déductibles sont de 3215 € sans compter frais étude notaire 931 € + frais démarches administratives 1306 € et 5000 € frais d’agence pour l’acquisition, je ne sais pas sur quelle ligne et si je peux les déduire.

        Merci à toi pour ton aide.

        Fabrice

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 12 octobre

        Bonjour Fabrice

        Le service des impôts t’a probablement dit que les frais d’agence ainsi que les frais de notaire ne sont pas déductibles des revenus locatifs, ce qui est vrai !

        Toutefois, comme tu as pu le constater dans ma réponse faite à Laury, ces frais sont déductibles dans la catégorie des plus-values immobilières.

        Plusieurs catégories de revenu existent :
        – Traitements et salaires.
        – Revenus fonciers.
        – BIC.
        – Plus-values immobilières.
        – Etc…

        Est-ce plus clair ainsi ?

        Maintenant voyons pour tes calculs :
        Tu as un déficit foncier de (3 215 – 2 587) = 628 €
        Les seuls frais déductibles des revenus fonciers sont ceux présent dans cet article, avec le détail dans chaque paragraphe.

        Un autre exemple pour évoquer le plafond de déductibilité :
        Revenu locatif de 5 000 €.
        Frais et charges déductibles de 20 000 €.
        Donc le déficit foncier est de 15 000 €.

        Dans ce cas il faudra reporter :
        15 000 sur la ligne 420.
        10 700 sur la ligne 440.
        4 300 sur la ligne 441.

        Donc Le déficit imputé sur le revenu global sera de
        10 700 € (plafond).
        Et la différence, soit 4 300 €, sera déductible des revenus fonciers de l’année suivante.

        La fiscalité des revenus locatifs est abordée en détail dans la Méthode Larcher.

  25. Fabrice
    Fabrice le 13 octobre

    Bonjour Julien,

    Oui en effet maintenant c’est beaucoup plus clair, encore merci à toi.
    Je vais pouvoir me consacrer à mes futurs investissements.

    Fabrice

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 18 octobre

      C’est toujours un plaisir. 🙂

      A bientôt pour tes futurs investissements.

      Répondre
  26. jp
    jp le 14 octobre

    bonjour julien,

    – cout maison (construction neuve) : 115000 .
    – louée /mois : 653.

    SCI ou NOM propre ???? si sci doit-on la créée avant d’acheter le terrain ?

    -y a t-il 1 différence si j’en fais 1 au final ou si ( ça me plait) j’en fai 1 par an pour en avoir entre 5 et 10. ?

    si on commence en nom propre peut-on basculer en sci avec le meme produit ?

    merci bien d’avance.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 octobre

      Bonjour jp

      SCI ou NOM propre ????

      SCI

      si sci doit-on la créée avant d’acheter le terrain ?

      Oui

      -y a t-il 1 différence si j’en fais 1 au final ou si ( ça me plait) j’en fai 1 par an pour en avoir entre 5 et 10. ?

      Entre 5 et 10 les revenus seront supérieurs.

      si on commence en nom propre peut-on basculer en sci avec le meme produit ?

      Oui

      Répondre
  27. Ange
    Ange le 15 octobre

    Bonjour,
    Merci pour ce super article.
    J’ai un appartement que je loue depuis le 4 juillet 2015 avant cest moi qui y habitais. Quand je declarerais les revenus foncier en 2016 et ce quil faut deduir la taxe fonciere au prorata?

    Merci pour votre retour

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 19 octobre

      Bonjour Ange

      Oui c’est possible, si vous êtes au régime réel bien entendu.

      Répondre
  28. aymeric
    aymeric le 27 octobre

    Bonjour Julien
    Avant tout bravo pour votre blog !

    Je suis Français et j’envisage d’acheter un appartement à Bruxelles pour le louer.
    Savez vous si il est possible dans ce cas de déduire les travaux ainsi que les intérêts d’emprunt (contracté en France).

    Merci de votre retour

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 27 octobre

      Bonjour Aymeric

      J’aurais aimé vous donner la réponse avec exactitude,
      mais je ne connais pas la règlementation fiscale de la Belgique.

      Pour avoir votre réponse il suffit d’appeler le centre des impôts Belge,
      ils vous répondront instantanément.

      Toutefois je pense que vous pouvez également déduire des frais et charges,
      le fonctionnement Belge est surement proche du système Français.

      Mais il vaut mieux vous en assurer avant de vous lancer.

      Pouvez vous nous faire un retour, une fois que vous aurez l’information ?
      Peut être qu’un jour j’investirai en Belgique. 😉

      Répondre
  29. Colocation 40 ans+
    Colocation 40 ans+ le 02 novembre

    Bonjour,
    Je trouve votre blog intéressant, je vais en parler sur le site Colocation 40 ans + qui s’adresse aux seniors et aux adultes.
    Cordialement
    P. Lelal

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 03 novembre

      C’est sympa. 🙂

      Répondre
  30. Frédéric
    Frédéric le 03 novembre

    Bonjour Julien,

    Votre blog est très instructif, bravo…
    Je voudrais vous poser la question suivante:
    Au départ de mes locataires, nous avons convenu que je leur rachetais la cuisine équipée qu’ils avaient fait installée. Est ce que je peux déduire le montant de ce rachat de mes loyers sachant qu’ils n’ont pas toutes les factures mais qu’ils m’ont fait une attestation de vente?
    Cordialement

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 04 novembre

      Bonjour Frédéric

      Malheureusement vous ne pouvez pas déduire le montant de ce rachat de vos revenus locatifs.

      De plus, une facture au nom du bailleur est indispensable.

      Répondre
      1. Frédéric
        Frédéric le 04 novembre

        Dommage, mais merci pour votre réponse.
        Bonne continuation et peut être à bientôt pour une nouvelle question…

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 06 novembre

        Avec plaisir. 🙂

        Alors à bientôt pour vos prochaines questions. 😉

  31. Mickaël
    Mickaël le 10 novembre

    Bonjour Julien,

    Pour quelle raison n’est-ce pas possible avec une « Attestation de vente » ?
    Je compter meubler un appartement notamment avec du mobilier de bonne qualité chiné sur leboncoin par ex et j’avais cru comprendre qu’une attestation de vente suffisait pour pouvoir déduire ces frais.

    Quel est le problème ?

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 12 novembre

      Bonjour Mickaël

      L’administration fiscale ne tient pas compte des attestations de vente.
      Seulement les factures sont admissibles.

      Pour votre location meublée, il serait donc judicieux d’acheter du mobilier neuf.
      Ou d’occasion vendu par un professionnel pouvant fournir une facture.

      Répondre
  32. Myriam
    Myriam le 15 novembre

    Bonsoir Julien, je viens de faire l’acquisition d’un appartement ancien qui est ma résidence principale. Je compte faire installer une cuisine équipée à la place d’une kitchenette existante qui ne disposait que de plaques électriques et d’un évier. Puis-je déduire de mes impôts fonciers les frais de cette nouvelle cuisine ainsi que l’électroménager? Merci

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 18 novembre

      Bonjour Myriam

      Malheureusement comme c’est votre résidence principale vous ne pouvez pas déduire ces frais de vos revenus fonciers.

      Répondre
      1. Myriam
        Myriam le 23 novembre

        Merci pour ces informations.

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 25 novembre

        Avec plaisir. 🙂

  33. Julien
    Julien le 16 novembre

    Bonjour,

    Suite à un gros sinistre, un propriétaire ne souhaite pas effectuer les travaux de réparation.
    Il souhaite vendre le bien en l’état 100ke et les travaux sont estimés à 55ke.
    Je souhaite en faire l’acquisition uniquement si je peux déduire ces travaux des revenus fonciers à percevoir.
    Acquisition 100ke
    travaux 55k€
    frais de notaire 8k€
    frais de garantie 1.6k€
    frais de dossier 0.4ke

    les frais de dossier, garantie et notaire peuvent être déduits dans leur intégralité?

    Merci de votre réponse.

    Cordialement,

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 novembre

      Bonjour Julien

      Les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers dans les conditions énumérées dans cet article.

      Les frais de notaire, de garantie et de dossier sont effectivement des charges.
      Toutefois, elles ne sont pas déductibles dans la catégorie des revenus fonciers.
      En revanche, elles sont déductibles sous certaines conditions dans d’autres catégories de revenu.

      Voir la réponse faite à Laury plus haut dans les commentaires.

      Répondre
  34. fabienne
    fabienne le 23 novembre

    Bonjour Julien,

    merci pour vos précieux conseils, votre blog est très explicite..

    Je viens de réserver un appartement dans le neuf en vefa (pinel) et je m’interroge sur contracter :
    1°) un prêt amortissable ou un prêt in fine?
    Il semblerait que le prêt in fine soit intéressant pour les personnes les plus imposées TMI 40% ?
    Je suis moi-même imposée TMI 14% qui va basculer d’ici 2 ans 30%.
    Que me conseillerez-vous?

    Quel taux et quelle durée pour le prêt ?

    2°) Je songe fortement à le donner en gestion avec mandat garantie totale
    car je n’ai ni les compétences ni le temps de le gérer,
    Qu’en pensez-vous et me recommanderiez-vous une grande agence type (FONCIA)
    ou une petite agence de quartier?

    Bien cordialement

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 25 novembre

      Bonjour Fabienne

      Le prêt in fine est effectivement très intéressant pour les contribuables fortement imposés.
      Il peut également l’être quand la TMI est plus basse, même à 14%.
      Mais pour le savoir, il n’y a qu’une seule chose à faire, calculer.

      Concernant la durée de prêt idéale, tout dépend de l’objectif de l’investisseur, dans certains cas une durée courte sera envisageable et dans d’autres une durée longue. La meilleure stratégie sera établie seulement à l’aide de nombreux éléments.

      Tous les critères sont à prendre en compte pour savoir s’il est préférable de faire un prêt in fine ou amortissable et sur une durée courte ou longue.
      – Montant de l’emprunt.
      – Prix du bien.
      – Montant des loyers de cet investissement.
      – Patrimoine actuel (biens immobiliers, placements, etc…)
      – Revenus du foyer fiscal.
      – Situation du foyer fiscal.
      – Montant de l’imposition.
      – Etc…

      Chaque paramètre est indispensable car ils agissent les uns sur les autres.

      2°) Je songe fortement à le donner en gestion avec mandat garantie totale
      car je n’ai ni les compétences ni le temps de le gérer,
      Qu’en pensez-vous et me recommanderiez-vous une grande agence type (FONCIA)
      ou une petite agence de quartier?

      Vous avez raison de déléguer ce genre de prestation, de plus ces frais sont déductibles. 🙂
      Je vous recommande une petite agence locale.

      Répondre
      1. Fabienne
        Fabienne le 19 décembre

        Bonjour,
        Un grand merci à vous pour votre réponse .
        Me conseillerez vous une gestion garantie totale (9,8% Ht?)

        Pinel neuf engagement pour 6 ans dans un premier temps?
        Merci de votre éclairage
        Cordialement
        Fabienne.

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 21 décembre

        Bonjour Fabienne

        Vous pouvez effectivement prendre un engagement
        de 6 ans dans un premier temps et voir ensuite.
        Mais en principe un réel intérêt fiscal commence
        à partir de 9 ans.

        Une gestion à 9.8% HT est assez élevée, mais dans le neuf c’est plutôt courant car les garanties sont souvent complètes.
        Cela reste cohérent mais vérifiez bien les prestations.
        Ces frais sont déductibles de vos revenus fonciers, plus votre TMI est élevée moins ces frais sont gênants.

        Les projets de type PINEL sont plutôt faits pour des contribuables fortement imposés.
        Dans ce cas, l’objectif premier est la défiscalisation.

        Mais lorsque le but est de vivre de ses revenus immobiliers, la stratégie est différente.

        C’est pourquoi la Méthode Larcher déconseille les investissements de type PINEL.

      3. fabienne
        fabienne le 30 décembre

        Bonjour Julien,

        Toujours très instructif de vous lire et merci encore de votre expertise.

        Ma question ce jour ?

        J’ai emprunté 110000 euros à 2,92% (avec assu) sur 15 ans
        pour investissement PINel. T2 + parking+ box
        (neuf) Valeur bien : 209001euros.
        But : retraite dans 10 ou 12 ans
        Location selon valeur agence : 620 euros (HC) avec place parking.
        Box loué à part hors pinel mais géré par agence.
        Je compte donner en gestion dans une petite agence (vos conseils) !

        Choix de régime : micro foncier ou frais réels ?

        Si j’ai bien posé les chiffres il semblerait que les premières années voir plus le régime réel soit plus avantageux que le micro foncier?

        Qu’en pensez-vous?
        Pourrais-je envisager un déficit foncier?

        Merci encore, Julien, de votre disponibilité qui confère
        à un grand respect des personnes qui s’engagent quelque soit leur moyen du moment et de leur âge dans l’immobilier.
        Cordialement, et bon bout d’an!
        Fabienne

        PS : Le bien ne sera livré qu’en 2018 (1 er trimestre)

      4. Julien Larcher
        Julien Larcher le 15 janvier

        Bonjour Fabienne

        Je suis ravi de vous apporter satisfaction. 🙂

        Effectivement le régime réel est souvent plus intéressant que le micro, mais avant de prendre une décision il faut faire le comparatif.

        Je publierai prochainement un article à sujet pour éviter les erreurs.

        Pourrais-je envisager un déficit foncier?

        Dans la mesure où toutes vos charges sont supérieures aux revenus locatifs, il y a aura un déficit de facto.
        C’est d’ailleurs le but de ce type d’investissement, donc le régime réel s’impose.

        A bientôt pour une prochaine question. 🙂

  35. Patrick
    Patrick le 01 décembre

    Bonjour.
    Concernant le rachat d’un prêt immobilier pour un bien locatif,puis-je déduire des charges le montant de la nouvelle garantie (SACEEF)?
    Cordialement.
    Patrick

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 08 décembre

      Bonjour Patrick

      Pour l’achat d’un bien immobilier locatif : les sommes versées à un organisme de cautionnement sont déductibles, à hauteur du montant non remboursable.
      La caution SACCEF est donc déductible.

      Pour le rachat d’un prêt immobilier : en principe, la nouvelle garantie est également déductible.
      Voir : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP.html
      4. Frais liés à la souscription d’un emprunt substitutif
      220

      Répondre
      1. Patrick
        Patrick le 19 décembre

        C’est avec retard que je vous remercie pour vos conseils et en profite pour vous souhaiter de bonne fêtes de fin d’année.
        Patrick

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 21 décembre

        Avec plaisir Patrick. 🙂

        Je vous souhaite également de bonnes fêtes de fin d’année.

  36. fred
    fred le 07 décembre

    Bonjour,
    Ma résidence principale comporte deux niveaux. Je loue le rez de chaussée en location meublée non professionnelle qui devient la résidence principale de mon locataire. J’habite à l’étage. Je suis au micro bic sans être inscrit au registre des commerces.
    1/Comment faire pour avoir un déficit foncier si j’habite à la même adresse ( je paie la taxe foncière entièrement ) ?
    2/ Comment faire pour les intérêts d’emprunt car j’habite également sur place ?
    Merci pour ces premières réponses.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 08 décembre

      Bonjour Fred

      Vous êtes au micro bic, vous ne pouvez pas déduire vos charges.

      Dans ce cas le déficit n’est donc pas possible.

      Répondre
  37. Dimitri
    Dimitri le 12 décembre

    Bonsoir,
    Je viens de faire l’acquisition d’un appart ancien (achat en oct 2015) en vue de le louer; des travaux lourds de réfection sont en cours et doivent normalement se terminer avant le 31/12.
    J’ai compris que, pour la 1ère année (donc impôts 2016 sur revenus 2015), je pourrais déduire le déficit foncier de mes revenus totaux (donc de mes salaires).
    Confirmez vous?
    Deuxièmement, si les travaux en cours devaient avoir du retard et se terminer sur janvier 2016, pourrais-je quand même déclarer un déficit foncier au titre de l’année de revenus 2015 ?
    Merci bien,

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 14 décembre

      Bonjour Dimitri

      Le déficit foncier est effectivement imputable sur le revenu global (hors intérêts d’emprunt), dans la limite de 10 700 €.

      Deuxièmement, si les travaux en cours devaient avoir du retard et se terminer sur janvier 2016, pourrais-je quand même déclarer un déficit foncier au titre de l’année de revenus 2015 ?

      C’est la date de facturation qui est prise en compte.

      Répondre
      1. Dimitri
        Dimitri le 18 décembre

        Merci de vos réponses

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 21 décembre

        Avec plaisir. 🙂

  38. valérie
    valérie le 21 décembre

    bonjour, nous venons d’acheter un local professionnel en nom propre; le locataire est une prof lib non assujettie à la TVA.Quels avantages avons-nous à déclarer en BIC 2031 ou en 2044 ? En BIC : pouvons-nous amortir les murs des loyers ? quelle proportion de la valeur globale du local ? merci de vos réponses, cdt

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 03 janvier

      Bonjour Valérie

      Les différences entre les déclarations 2031 et 2044 sont très nombreuses.
      J’en parlerai dans un prochain article.

      Des règles d’impositions spécifiques sont établies pour chaque catégorie de revenu.
      Concernant les revenus locatifs :
      – Catégorie des « revenus fonciers » pour les locations nues.
      – Catégorie des « BIC Bénéfices Industriels et Commerciaux » pour les locations meublées.

      En BIC : pouvons-nous amortir les murs des loyers ? quelle proportion de la valeur globale du local ?

      L’amortissement des murs est possible lorsque vous fournissez un local complètement meublé correspondant à l’activité professionnelle du locataire.
      La valeur de l’amortissement est à définir avec votre expert comptable, en général c’est de l’ordre de 80% à 90%.
      Mais attention, vous venez d’acheter ce local avec je suppose un locataire déjà en place, dans ce cas la nature du local est déjà défini dans le bail, probablement un bail de location nue. Vos revenus locatifs issus de ce dernier sont donc à déclarer dans la catégorie des « revenus fonciers » sur une déclaration 2044.

      Répondre
      1. valérie
        valérie le 03 janvier

        merci de votre réponse,
        je suis très intéressée de lire votre prochain article concernant les très nombreuses différences entre 2031 et 2044 car je crois savoir que si déclarons les loyers en BIC : les loyers doivent être assujettis à la TVA; le bénéfice est assujetti aussi aux cotisations sociales …..pas facile de faire le bon choix
        dans cette attente,
        bien cdt

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 15 janvier

        Avec plaisir. 🙂

        Les loyers en BIC ne sont pas systématiquement assujettis à la TVA, de même pour les cotisations sociales sur les bénéfices, d’où l’importance de faire le bon choix avant de se lancer.

        Il y a tellement à dire sur le sujet, j’écrirai plusieurs articles.
        Et comme toujours, il y aura les recommandations de la Méthode Larcher.

        A bientôt.

  39. françois
    françois le 23 décembre

    je viens de rénover un logement . je vais le le louer a mon fils pendant la durée de ses études à partir du 1 janvier. Il sera détaché du foyer au niveau fiscal . Le logement sera déclaré au réel.
    est ce possible.
    La fenêtre du logement est changée le 29 décembre, j’ai payé un acompte mais le solde sera débité de mon compte je pense après le 1 janvier
    n’étant pas sur place , l’accusé réception des travaux se fera en 2016
    comment dois je déclarer cet investissement, en 2015 ou 2016 en frais de l’année

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 15 janvier

      Bonjour François

      Vous pouvez louer un logement à votre fils et déclarer au réel, donc déduire les charges.

      Pour cela votre fils doit effectivement être détaché de votre foyer fiscal.
      Il faut savoir qu’il n’aura pas droit aux aides au logement.
      Le loyer devra correspondre au marché immobilier.

      Pour le changement de la fenêtre, c’est la date de la facture qui est à prendre en compte pour votre déclaration fiscale.

      Répondre
  40. Christine
    Christine le 26 décembre

    Bonjour, nous avons vendu un appartement en 2015 avec une moins value conséquente . Pour cette vente nous avons du rémunérer des diagnostiques et des frais au syndic. ces dépenses pourront-elles être déduites en tant que charge sur la déclaration de cet appartement du 1 janvier 2015 à la date de la vente?CDT

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 15 janvier

      Bonjour Christine

      Seules les dépenses effectuées en vue de la conservation du revenu sont considérées comme des charges déductibles.
      Vous ne pouvez donc pas déduire ces frais de vos revenus locatifs.
      En revanche vous auriez pu les déduire de la plus-value si il y en avait eu une.

      Répondre
  41. Nicolas
    Nicolas le 02 janvier

    Bonjour
    J’ai mis en location en Août 2015 mon appartement acquis auparavant en Juin 2010 et qui était auparavant ma résidence principale.
    Au niveau de la déclaration des revenus fonciers 2044, au niveau des charges, les charges admises en déduction doivent elles êtres déduites au prorata (depuis 08/15), à savoir taxe foncière, intérêts d’emprunt? Qu’en est il des charges de copropriété payées pendant l’année 2015?
    Merci de votre réponse. cordialement
    Nicolas

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 15 janvier

      Bonjour Nicolas

      Les charges admises en déduction doivent effectivement être déduites au prorata.

      Répondre
      1. Nicolas
        Nicolas le 18 janvier

        Bonjour Julien

        Merci pour votre réponse. Je suppose qu’il en est de même des charges de copropriété?

        Encore merci et bravo pour votre blog!
        Nicolas

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 22 janvier

        Bonjour Nicolas

        Tout à fait, les charges de copropriété sont également déductibles au prorata, mais seulement les charges non récupérables auprès de votre locataire.

  42. dominique
    dominique le 03 janvier

    bonjour,
    voila je vais construire une petite maison pour du locatif,la construction va demarrer en fevrier 2016
    Mon terrain coute 27000 € ttc puis ensuite j ‘ai des frais annexes
    droit d’enregistrement 1500€
    frais de notaire 1600€
    taxes eau et assainissement (raccordement) 3000€
    taxe aménagement 2000€
    puis ensuite sur le credit
    frais de garanties 2400€
    frais de dossier 400€
    sur la maison
    assurance dommage ouvrage 1800€
    cuisine aménagée environ 3 a 4000€
    puis d’autre choses a venir sans doute…..
    voila j ‘aimerais savoir dans cette liste ce que je pourrais deduire pour les impots et aussi sachant que la construction commence en début 2016, je ne la louerais que 1 ou 2 mois cette année donc puis je attendre l’année d’aprés pour faire mes déductions (soit une année complete de location) sachant que mes factures datterons de 2016

    dominique

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 15 janvier

      Bonjour Dominique

      Les travaux de construction et les frais liés à la construction ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
      Vous pourrez cependant déduire les intérêts d’emprunt de l’acquisition du terrain et de la construction de la maison.

      sachant que la construction commence en début 2016, je ne la louerais que 1 ou 2 mois cette année donc puis je attendre l’année d’aprés pour faire mes déductions (soit une année complete de location) sachant que mes factures datterons de 2016

      Quand les déductions sont possibles, elles doivent être faites l’année de facturation.
      Les facturations de 2016 seront à déclarer en 2017 pour les revenus 2016.

      Répondre
  43. GUILLAUME
    GUILLAUME le 04 janvier

    Bonsoir nous allons acheter ma compagne et moi meme un immeuble de rapport via un prêt immobilier , nous envisagions de créer une SCI mais nous n ‘en sommes plus sure ( cout , rédactions des statuts , etc ) et pensons donc a l ‘ acheter en nom propre ,j’aimerais savoir si nous pouvons déduire tout de même les intérêts d ’emprunt de nos revenus en nom propre ou si c’était uniquement en SCI ?

    Merci d’avance .
    PS : votre site est très intéressant , merci pour toutes ces infos

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 15 janvier

      Bonjour Guillaume

      Les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus locatifs que vous soyez en nom propre ou en SCI.

      Répondre
  44. Thierry
    Thierry le 09 janvier

    Bonjour Julien,
    Je découvre votre blog très intéressant sur l’immobilier.
    De mon coté, quittant la région de Toulouse j’ai mis en location ma résidence principale pendant 3 ans, et ce jusqu’à fin 2014.
    La maison a été vacante en Décembre 2014 , mise à la vente début 2015 et vendue 6 mois plus tard.
    Est ce que les couts supportés (Intérêts d’emprunts, impôts fonciers, edf,…) durant la période de mise à la vente sont déductibles de mes autres revenus locatifs (J’ai des appartements) ?

    Merci d’avance.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 17 janvier

      Bonjour Thierry

      A partir du moment où vous manifestez le souhait de ne plus proposer ce bien immobilier à la location, les charges de ce dernier ne peuvent plus être déductibles.

      Répondre
  45. Pascale
    Pascale le 15 janvier

    Bonjour Julien,
    Notre SARL est locataire de 50% d’un local commercial (entrepôt) pour lequel nous acquittons la moitié de la taxe foncière.
    Est-ce que comme nous le pensons, les frais de gestion figurant sur l’avis, ne devraient-ils pas être supportés par les seuls propriétaires en SCI ?
    Sachant que cette charge est déductible pour le bailleur pouvons-nous en réclamer la rétrocession et sur combien d’exercices ?
    Merci de votre expertise.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 18 janvier

      Bonjour Pascale

      Lorsque le bien immobilier est un local commercial, Le propriétaire peut attribuer le paiement des taxes foncières au locataire.
      Cette mention doit figurer dans le contrat de location.

      Bien entendu lorsque c’est le cas, le bailleur ne peut pas déduire ce montant de ses charges.

      Répondre
  46. maguy
    maguy le 17 janvier

    bonjour julien,
    je viens de découvrir votre blog et ça réchauffe le coeur de voir que des passionnés comme vous mettent leurs connaissances au service des autres…merci
    Pour ma part, nous venons de faire l’acquisition d’une maison de de village pour mettre à la location. Nous avons fait un prêt avec travaux pour remettre la maison en état. je sais que nous pourrons déduire les intérêts d’emprunt, mais est-il possible de déduire certains travaux effectués pour la mise en location (certains réalisés par des entreprises, d’autres faits par nous même)?
    de plus, j’ai entendu dire que si la cuisine était équipée (plaque, four…) , un pourcentage des revenus fonciers était déductible..est-ce vrai?
    merci beaucoup pour votre aide.
    Maguy

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 18 janvier

      Bonjour Maguy

      C’est toujours un plaisir d’aider les Fans d’immobilier ! 🙂

      est-il possible de déduire certains travaux effectués pour la mise en location (certains réalisés par des entreprises, d’autres faits par nous même)?

      Absolument !
      – Quand les entreprises font les travaux, vous déduisez leurs factures.
      – Quand vous faites vous même les travaux, vous déduisez seulement les matériaux.

      Mais attention, certains travaux ne sont pas déductibles !
      Voir :
      L’ALERTE IMMO N°3
      L’ALERTE IMMO N°4
      L’ALERTE IMMO N°5

      de plus, j’ai entendu dire que si la cuisine était équipée (plaque, four…) , un pourcentage des revenus fonciers était déductible..est-ce vrai?

      L’électroménager n’est déductible que si vous proposez un logement meublé, tout en respectant les règles afférentes à ce statut.
      Vos revenus seront donc imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non pas dans la catégorie des revenus fonciers.

      Répondre
  47. Pascale
    Pascale le 20 janvier

    Bonjour Julien,
    Merci pour votre réponse. Cependant, je ne suis pas certaine d’avoir été claire.
    En effet, ma question ne portait que sur le montant des « frais de gestion de la fiscalité locale » figurant sur l’avis de recouvrement de la taxe foncière, sur l’avant dernier cadre au bas du verso tout à droite.
    Certes, le paiement de la taxe est mentionné à la charge des locataires sur le contrat locatif. Nous la réglons au gestionnaire qui reverse soit au proprio soit au fisc. Mais ces frais ne sont-ils pas remboursables au propriétaire par le fisc ?
    Si oui nous pouvons en demander la rétrocession et sur quelle période (5 ans) ?
    Très bonne fin de semaine. Pascale

    Répondre
  48. PASCAL
    PASCAL le 21 janvier

    Bonjour
    Le fisc me redresse sur des dépenses déductibles normalement des revenus
    fonciers dans la mesure où n’ayant plus de locataire et dans l’attente d’un acheteur
    je n’ai pas encaissé de loyer

    Est il dans son bon droit ?

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 22 janvier

      Bonjour Pascal

      Effectivement, l’administration fiscale est dans son bon droit.

      Comme vous l’avez constaté, dans le paragraphe « plus généralement » je précise :
      L’article 13 du Code Général des Impôts mentionne que l’ensemble des
      dépenses effectuées en vue de la conservation du revenu est déductible.

      Dans la mesure où vous ne souhaitez plus louer ce bien, les dépenses ne sont plus dans le but de conserver un revenu donc elles ne sont plus déductibles.

      Le cas de Thierry un peu plus haut dans les commentaires est un peu similaire, je lui avais répondu la même chose :
      A partir du moment où vous manifestez le souhait de ne plus proposer ce bien immobilier à la location, les charges de ce dernier ne peuvent plus être déductibles.

      Répondre
  49. PASCAL
    PASCAL le 24 janvier

    Merci de votre réponse qui malheureusement ne fait que confirmer ce que je
    pensais

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 27 janvier

      Avec plaisir Pascal.

      N’hésitez pas à poser vos questions avant de prendre une décision.
      Je serais toujours ravi de vous répondre.

      Répondre
  50. Thanh
    Thanh le 26 janvier

    Bonjour Julien,
    Merci de votre article très complet sur le sujet fiscal.
    J’ai pourtant une question fiscale sur la location d’une chambre meublé dans la résidence principale du bailleur. Juste après l’acquisition du bien, le propriétaire met en location une ou deux chambres dans sa résidence principale avec un loyer plus élevé que le plafond réglementé pour bénéficier l’exonération d’impôt. Est-ce qu’il peut déclarer ses revenus fonciers en BIC réel et bénéficier de la déduction du frais notaire, frais d’agence, frais de travaux, etc. pour avoir un déficit foncier durant plusieurs années?
    Merci de votre réponse.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 28 janvier

      Bonjour Thanh

      Dans votre cas de figure, il faut choisir :

      Soit vous bénéficiez de l’exonération d’impôt prévue par l’administration fiscale,
      en respectant les conditions, c’est à dire :
      – le logement doit être la résidence principale du propriétaire bailleur.
      – La chambre louée doit être la résidence principale du locataire (souvent un étudiant).
      – Le loyer ne doit pas dépasser un certain plafond.

      Dans cette hypothèse, vous ne pouvez déduire aucune charge.
      Vous êtes exonéré d’impôt sur ces revenus et il n’y a aucune déclaration à faire :
      http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/popup?espId=0&typePage=cpr02&docOid=documentstandard_6271

      Ou alors vous sortez de ce cadre pour avoir le statut de Loueur en meublé.
      Ensuite vous devrez choisir le régime réel BIC afin de pouvoir déduire toutes les charges comme les frais d’agence, frais de notaire, travaux, etc…

      Ne confondez pas les revenus fonciers et les Bénéfices Industriels et Commerciaux, les règles d’imposition sont complètement différentes.

      Répondre
      1. Thanh
        Thanh le 28 janvier

        Merci de votre réponse Julien.
        Cela m’aide à renforcer l’argument pour convaincre la banque de financer le frais notaire dans l’acquisition de la résidence principale. C’est un plaisir de lire vos conseils.

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 29 janvier

        Avec plaisir Thanh 🙂

        Je suis ravi que mes conseils vous aident dans vos projets.

        A bientôt.

  51. jean
    jean le 29 janvier

    bonjour julien

    je voudrais acheter un local de 350 m2 qui est à usage actuellement (fabricant verrier) en plein centre ville et le transformer en 5 appartements en locatif
    c’est a dire travaux de redistribution et création de salle de bain, cuisine

    puis je défiscaliser mes travaux sur mes revenus fonciers

    merci à bientôt pour lire vos conseils

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 01 février

      Bonjour Jean

      Votre projet de transformation est très intéressant.
      Toutefois ces travaux ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers.

      Ils sont considérés comme des travaux de construction.

      ALERTE IMMO N°3 de la Méthode LARCHER.

      Répondre
  52. hervé
    hervé le 30 janvier

    Bonjour Julien,

    Nous venons d’acheter une maison pour location.
    Louée en décembre 2015 seulement pour l’année 2015 à 690€/mois
    Déficit foncier causé par les intérêts d’emprunt + caution + frais bancaires + travaux.
    Y a t il un maximum déductible ? Comment cela se calcul ?

    Merci

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 03 février

      Bonjour Hervé

      Il n’y a pas de maximum déductible, tant que vos charges sont déductibles vous pouvez les déduire.

      Il y a cependant un plafond concernant le report de ce déficit sur le revenu global, actuellement ce plafond est à 10 700 €.

      Si le déficit est supérieur à cette somme, il est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

      J’en parlerai avec plus de précision dans un prochain article.

      Répondre
  53. Jérôme
    Jérôme le 07 février

    Bonjour,

    Lorsque vous indiquez
    « Il y a cependant un plafond concernant le report de ce déficit sur le revenu global, actuellement ce plafond est à 10 700 €. »

    Le revenu global est il le revenu global foncier, ou le revenu global foncier + salaires?
    Merci.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 09 février

      Bonjour Jérôme

      Le revenu global est l’ensemble des revenus du foyer fiscal :
      Salaires + revenus fonciers + BIC + placements financiers + …

      Répondre
  54. Pascale
    Pascale le 09 février

    Bonjour Julien,
    Merci pour votre réponse. Cependant, je ne suis pas certaine d’avoir été claire.
    En effet, ma question ne portait que sur le montant des « frais de gestion de la fiscalité locale » figurant sur l’avis de recouvrement de la taxe foncière, sur l’avant dernier cadre au bas du verso tout à droite.
    Certes, le paiement de la taxe est mentionné à la charge des locataires sur le contrat locatif. Nous la réglons au gestionnaire qui reverse soit au proprio soit au fisc. Mais ces frais ne sont-ils pas remboursables au propriétaire par le fisc ?
    Si oui nous pouvons en demander la rétrocession et sur quelle période (5 ans) ?
    Très bonne fin de semaine. Pascale

    Répondre
  55. paul
    paul le 09 février

    Bonjour Julien,

    Je découvre ce blog à l’instant, et il est très riche avec de réponses très détaillées.
    Ma question est simple et peut-être déjà répondue, mais j’avoue avoir eu la flegme de lire tout le blog.
    Un appartement meublé acheté en VEFA à l’aide d’un prêt doit être livré en 2018, et les revenus lmnp ne débuteront donc pas avant.
    Les intérêts du prêt sur les ans 2016, 2017, 2018, peuvent-ils être cumulés et reportés sur la première année de revenus càd 2018 ou 2019, puisqu’il n’y a aucun autre revenu de même nature, càd en BIC ? Si oui, y-a-t-il qq chose à faire pour prendre date, ou je ne sais quoi d’autre ?
    Merci pour votre réponse.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 19 février

      Bonjour Paul

      Du moment que cet achat à pour but l’activité de loueur en meublé dès sa livraison, vous pouvez déduire les intérêts de 2016, 2017, 2018 ainsi que les autres frais liés à l’achat, frais de notaire, frais d’agence, etc…

      Si oui, y-a-t-il qq chose à faire pour prendre date, ou je ne sais quoi d’autre ?

      Votre expert comptable les intégrera simplement à votre bilan.

      Répondre
  56. jc
    jc le 15 février

    Bonjour, les meubles et électroménager doivent ils être forcement acheter en neuf pour être déductible ou il est possible de les prendre d’occasion (sur leboncoin par exemple, en imprimant la page de l’objet que l’on achète pour justificatif) ?

    Je n’ai pas lu toutes les questions et peut être y avait du déjà répondu.
    Merci d’avance

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 19 février

      Bonjour jc

      Imprimer la page de l’objet que vous achetez d’occasion ne constitue pas un justificatif.

      Il faut impérativement une facture.

      De plus, ce type de frais n’est déductible que pour les locations meublées.

      Répondre
  57. Jerome
    Jerome le 19 février

    Bonjour Julien,

    Tout d’abord merci pour ce blog très intéressant face à la difficulté administrative pour déclarer les revenues fonciers.
    J’ai acheté un appartement en 2011 que j’ai mis en location en 2015. J’ai donc quelques questions :
    – le syndic a voté pour provisionner une somme précisé pour refaire la toiture en 2017 (voire avant mais date non fixé précisément). Ma part est de 1500€. Puis-je déduire cette somme sachant que les travaux seront réalisés plus tard?
    – Si le logement n’est pas loué 1 mois sur l’année faute de locataire dois-je déduire les charges déductibles au prorata (intérêts, frais de gestion, taxe, etc.?
    – Si le logement est vacant plus longtemps peut on déduire les intérêts d’emprunt si on prouve qu’on a tout fait pour trouver qq1? Je demande cela car sans locataire les fins de mois seront difficiles voire impossibles car je suis en location ailleurs.

    Me
    rci pour votre aide et encore une fois pour votre blog (direct dans les favoris ;))

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 23 février

      Bonjour Jerome

      C’est toujours un plaisir d’aider les Fans d’immobilier ! 🙂

      – le syndic a voté pour provisionner une somme précisé pour refaire la toiture en 2017 (voire avant mais date non fixé précisément). Ma part est de 1500€. Puis-je déduire cette somme sachant que les travaux seront réalisés plus tard?

      Vous pourrez déduire ces travaux après leur réalisation et l’année de facturation.
      (Du moment que le bien est destiné à la location).

      – Si le logement n’est pas loué 1 mois sur l’année faute de locataire dois-je déduire les charges déductibles au prorata (intérêts, frais de gestion, taxe, etc.?

      Dans ce cas, vous pouvez déduire la totalité des intérêts, des frais de gestion, taxes, etc…

      – Si le logement est vacant plus longtemps peut on déduire les intérêts d’emprunt si on prouve qu’on a tout fait pour trouver qq1?

      Absolument !
      Dans la mesure ou le bien est destiné à la location et qu’un évènement tangible vous empêche de louer pendant une certaine période, (donc suivie de la mise en place d’un locataire), l’administration fiscale le comprend tout à fait, vous pourrez dans ce cas déduire la totalité des intérêts d’emprunt.
      Cette période ne doit pas être trop longue bien entendu.

      Répondre
      1. Jerome
        Jerome le 25 février

        Merci beaucoup

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 01 mars

        Avec plaisir Jerome. 🙂

        A bientôt.

  58. Mikael
    Mikael le 29 février

    Bonjour Julien,

    Super article.
    Je suis en train de faire construire 2 maisons de location (2 * 800 €/mois).
    et bien sur, j’ ai plusieurs questions regardant les charges déductibles des impôts.

    je vais payer la TLE en 2 fois N et N+1, est ce qu’elle est deductible et si oui les 2 fois?
    – les frais de notaires sur les terrains?
    – les frais d’agence pour l’achat du terrain
    – les assurances (loyer impayés, bien non loué, dommage) ?
    -les assurances de prêt.
    -les frais de dossiers des prets
    -les frais d’hypotheques

    Est ce que les charges sociales (CSG) sont applicables sur le brut foncier ou bien sur le net?

    Merci beaucoup.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 24 mars

      Bonjour Mikael

      La TLE n’est pas déductible des revenus fonciers.
      Les frais de notaires sur les terrains ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
      Les assurances (loyer impayés, bien non loué, dommage) sont déductibles des revenus fonciers.
      Les assurances de prêt sont déductibles des revenus fonciers.
      Les frais de dossiers des prêts sont déductibles des revenus fonciers.
      Les frais d’hypothèques sont déductibles des revenus fonciers.

      Est ce que les charges sociales (CSG) sont applicables sur le brut foncier ou bien sur le net?

      Les prélèvements sociaux dont la CSG sont applicables sur les
      revenus fonciers nets.

      Répondre
      1. Mikael
        Mikael le 31 mars

        Merci beaucoup Julien,
        Ton aide est précieuse…
        donc j’en abuse encore une fois.
        Je compte équiper les cuisines en Electroménager, est ce des frais que je peux déduire la première année même si ce sont des construction neuves?

        Merci encore

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 31 mars

        Bonjour Mikael

        C’est toujours un plaisir de répondre aux Fans d’immobilier, donc n’hésite pas à poser tes questions sous chaque article du blog. 🙂

        L’électroménager n’est pas déductibles des revenus fonciers (location nue).

        En revanche, l’électroménager est déductible pour les locations meublées.
        C’est à dire avec un bail meublé, d’un bailleur ayant le statut de loueur en meublé.
        Dans ce cas les revenus locatifs sont des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non pas des revenus fonciers.

        A bientôt.

  59. Florence
    Florence le 02 mars

    Bonjour Mr Larcher,

    Merci pour votre blog très instructif.
    Je viens d’acheter un appartement avec des travaux à réaliser et je le fait entièrement refaire par un auto entrepreneur. Il y a pour 40 000 euros de travaux (menuiseries, cuisine, sdb,…)
    Puis déduire cette facture des revenus locatifs? (même si c’est un auto entrepreneur qui ne paie pas la tva?)

    Bien cordialement,
    Florence

    Répondre
    1. Stephane
      Stephane le 03 mars

      Salut Florence,
      Oui tu pourra déduire les factures de ton auto entrepreneurs
      Bonne journée

      Répondre
      1. Julien Larcher
        Julien Larcher le 04 mars

        Bonjour Florence

        Effectivement vous pouvez déduire de vos revenus locatifs une facture émise par un auto-entrepreneur non assujetti à la TVA.

        Mais attention pour lui, car le plafond du chiffre d’affaire d’un d’auto-entrepreneur pour une activité de prestation de service à ce jour est de 32 900 €.

        Avec cette facture de 40 000 € il basculera dans le régime de l’entreprise individuelle.

  60. Corinne
    Corinne le 02 mars

    Bonjour,
    Je souhaite louée ma résidence principale car je suis mutée dans une autre région au 1er Mai.
    Est ce que je pourrai déduire des revenus fonciers 2016 les travaux de rénovation que je vais réaliser sur Mars Avril Mai Juin en sachant que j’envisage de la louer qu’en Septembre 2016 et en sachant qu’elle va rester ma résidence principale jusqu’à cet été puisque je bénéficie d’une période d’adaptation(je serai logé à l’hôtel dans la nouvelle région)?
    Est ce que c’est possible de le faire aussi bien en location nue qu’en LMNP?
    Merci de votre aide

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 04 mars

      Bonjour Corinne

      L’administration fiscale autorise la déduction de travaux effectués avant la mise en place d’un locataire, du moment que le délai entre la fin des travaux et l’entrée dans les lieux du locataire est raisonnable.

      Donc dans votre cas, si vos dépenses concernent des travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration comme détaillés dans cet article, ils seront déductibles.

      Est ce que c’est possible de le faire aussi bien en location nue qu’en LMNP?

      Oui et en LMNP vous pourrez même déduire d’autres frais.

      Répondre
      1. Corinne
        Corinne le 04 mars

        Bonjour Christophe,

        Je vous remercie pour ces précisions.

        Quels sont les autres frais que je pourrai déduire en LMNP: assurance, taxe foncière, crédit bancaire….?
        Il me semble qu’il y a l’amortissement des meubles ou de la valeur de l’immeuble mais comment fait on sur sa déclaration de revenus?

        En sachant que les revenus fonciers seront inférieurs à 16000 €, est ce j’aurai un abattement de 50%? Et dans ce cas, est ce que l’on peut déduire également tous ces frais?
        Merci beaucoup pour votre aide

  61. Dominique
    Dominique le 03 mars

    Bonjour,
    Je viens d’acheter un appartement pour faire du locatif, concernant les travaux de remises en état et d’amélioration, s’ils sont fait par nous puis je déduire les factures de matériaux ?
    D’autre part je vais louer dans un premier temps à ma fille, est ce que ça change qqhose au niveau des loyers, des déductions fiscales etc….
    Y’a t’il un moyen pour qu’elle puisse percevoir l’allocation logement ?
    (elle a 28 ans et de petits revenus pour le moment)
    merci d’avance

    Répondre
    1. Stephane
      Stephane le 03 mars

      Salut’Dominique,
      Tu peu bien-sûr déduire tes factures de travaux (que le matériel dans ton cas).
      Pour l APL ta fille ne l aura pas simplement parce que c est un descendant ou ascendant (idem pour beau Parent ou beau enfant).
      Voilà
      Bonne journee

      Répondre
      1. Julien Larcher
        Julien Larcher le 04 mars

        Bonjour Dominique

        Vous pouvez effectivement faire les travaux vous même et déduire de vos revenus locatifs le montant des matériaux.
        Conservez bien ces factures, l’administration fiscale pourrait vous les demander.

        Les dépenses devront être affectées à des travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration comme détaillés dans cet article.

        D’autre part je vais louer dans un premier temps à ma fille, est ce que ça change qqhose au niveau des loyers, des déductions fiscales etc…

        Le loyer ne doit pas être trop bas, il doit correspondre au marché locatif.

        Y’a t’il un moyen pour qu’elle puisse percevoir l’allocation logement ?
        (elle a 28 ans et de petits revenus pour le moment)

        Effectivement Stéphane a raison, lorsque le bailleur a un lien familial direct avec le locataire, ce dernier ne peut pas prétendre à l’aide au logement.

      2. Dominique
        Dominique le 04 mars

        merci pour ces éclaircissements

      3. Julien Larcher
        Julien Larcher le 06 mars

        Avec plaisir Dominique. 🙂

        A bientôt.

  62. arnaud
    arnaud le 23 mars

    Bonjour Julien,

    Gérant d une SCI ,la sci vient de faire l acquisition d’un ordinateur puis je le déduire de la 2072? Je viens aussi de renégocier en 2015 le crédit de la SCI , la banque m’a donnée des frais d’avenants puis je également les déduires ?
    Bien cordialement.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 25 mars

      Bonjour Arnaud

      Comme votre SCI est à l’IR (Impôt sur le Revenu) vous ne pouvez pas déduire l’acquisition d’un ordinateur.
      Cela aurait été possible pour une SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés).

      En revanche, les frais de renégociation du prêt immobilier sont déductibles dans la mesure où votre situation correspond au paragraphe 220 du Bulletin Officiel des Finances Publiques.
      Voici le lien :
      http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP.html

      Répondre
      1. arnaud
        arnaud le 01 avril

        Merci Julien pour toutes ces informations.
        Bien cordialement.

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 02 avril

        Avec plaisir Arnaud. 🙂

        A bientôt.

  63. maxime
    maxime le 23 mars

    Bonjour,

    pourriez vous me dire, si je peux déduire de mes revenus fonciers, les émoluments d’avocats, les frais d’avocat du fait d’un bien acheté aux enchères, que je mets en location bien sûr.
    En gros, je paye des frais d’avocat de la partie saisie et de mon avocat pour le bien que j’ai acheté aux enchères, puis je donc déduire ses frais?

    Merci de votre aide.

    Cordialement

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 25 mars

      Bonjour Maxime

      Tout dépend de votre statut de bailleur.
      Pour une entreprise ou certaines sociétés, ces frais sont déductibles.
      Pour un bailleur particulier ou une SCI à l’IR, ces frais ne sont pas déductibles.

      Répondre
      1. Maxime
        Maxime le 31 mars

        Je suis particulier!! Grrr!!
        Merci Julien de ta réponse.

        Ni les frais d’enregistrement je suppose?

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 31 mars

        Avec plaisir Maxime. 🙂

        Pour les droits d’enregistrement, c’est le même principe, en fonction du statut du bailleur.

        A bientôt.

  64. benjamin
    benjamin le 24 mars

    bonjour,

    merci pour toutes ces infos , ce n’est pas évident de s’y retrouver quand on débute …

    j’ai qques questions : j’ai acheté une maison , divisée en 2 appartements ; j’habite l’appartement du dessus ( 65 m2) l’appartement du dessous est loué ( non meublé / 35 m2 ) 400 € /mois.
    **comment déduire la taxe foncière et intérêts d’emprunt etc , dois je calculer le prorata au m2 loué ? exemple 800 € * 35 % ?? idem sur mes intérêts d’emprunt ?

    ** aussi , si le logement a été vacant pendant une période de 3 mois ( pas le temps de gérer la recherche d’un nouveau locataire ) , on a forcément + facilement un déficit foncier ??

    j’espère être assez clair , c’est assez confus confus dans mon esprit ..

    merci d’avance
    benjamin

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 30 mars

      Bonjour Benjamin

      Si vous recevez qu’un seul avis de taxe foncière pour la maison et non 2 avis de taxes foncières pour 2 appartements, cela signifie que votre bien est déclaré en une maison d’habitation alors qu’il devrait être déclaré en 2 logements distincts afin de recevoir 2 avis de taxe foncière pour déduire celle dédiée au logement locatif et 2 avis de taxe d’habitation, une pour vous et une pour vos locataires.

      Qu’est il mentionné dans l’acte notarié ?

      Concernant les intérêts d’emprunts, il faut effectivement calculer au prorata.

      ** aussi , si le logement a été vacant pendant une période de 3 mois ( pas le temps de gérer la recherche d’un nouveau locataire ) , on a forcément + facilement un déficit foncier ??

      Dans la mesure où le montant des charges est identique d’une année à l’autre et qu’il y a 3 mois de revenus locatifs en moins sur une année, cette différence peut engendrer plus facilement un déficit foncier, mais au détriment des revenus. C’est donc à éviter.

      Répondre
  65. Justine
    Justine le 06 avril

    Bonjour
    Dans le cadre d’une acquisition en VEFA peut on déduire les intérêts intercalaires ? Et les frais d’hypothèque déjà payés ? Sachant que le bien n’est même pas encore livré donc pas de revenus fonciers pour le moments.
    Merci d’avance
    Justine

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 11 avril

      Bonjour Justine

      Les intérêts intercalaires et les frais d’hypothèques sont déductibles dans le cadre d’une acquisition VEFA même si le foyer fiscal n’a pas encore de revenus locatifs. Ces charges seront reportées sur les futurs revenus locatifs.

      Répondre
  66. Justine
    Justine le 11 avril

    Merci Julien
    Du coup, il faut faire une déclaration 2044 tout de même ?
    (Même s’il n’y a pas de revenus locatifs pour le moment ?)
    Cdt

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 12 avril

      Absolument !

      Vous remplissez la déclaration 2044 avec les caractéristiques du bien et vous remplissez les cases :
      Loyers encaissés : 0
      Total des recettes : 0
      Intérêts d’emprunt : la somme
      Etc..

      Répondre
      1. Justine
        Justine le 12 avril

        Donc les intérêts intercalaires liés à la VEFA aussi ? Et le déficit peut se reporter sur combien d’années après ?

      2. leo
        leo le 12 avril

        Sur 10 ans à hauteur de 10700€/an

      3. Julien Larcher
        Julien Larcher le 14 avril

        Effectivement, le déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € et au-delà le report se fait sur les revenus fonciers futurs, 10 ans maximum.

  67. Annick
    Annick le 16 avril

    Bonjour Julien,
    Merci pour ce blog compréhensible des néophytes !!! J’ai fait le tour du net et je ne trouve pas de réponse à deux questions :
    1) est-il possible de déduire des frais de CREATION d’ascenseur dans un immeuble. Je vois beaucoup de mise aux normes, réparations, installation de portes, etc. etc. mais il n’est nulle part fait mention de création d’ascenseur. Or ce poste m’a coûté les yeux de la tête (presque un an de loyer) et je voudrais savoir si le législateur 2016 a pris en compte cette dépense.
    2) sera t-il possible de déduire les frais de procédure d’expulsion d’un locataire (condamné par ordonnance récente) que je règle depuis un an (avocat, huissiers, etc.)
    Mille mercis pour votre expertise.
    Annick

    Répondre
  68. Annick
    Annick le 16 avril

    P.S. Je précise que je suis propriétaire dans l’immeuble concernant ma première question et que l’appartement est loué depuis une vingtaine d’années. L’immeuble est ancien.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 29 avril

      Bonjour Annick

      1) La création d’un ascenseur peut être considéré comme des travaux d’amélioration, donc déductibles.

      Mais ce n’est pas si simple, tout dépend de la façon dont votre ascenseur a été intégré dans l’immeuble.
      Si la structure générale du bâtiment a été modifiée, en principe ces travaux ne sont pas déductibles.

      Pour vous assurer de cette éventuelle déductibilité, vous pouvez formuler une demande de rescrit fiscal.
      L’administration prendra position sur votre cas particulier.

      2) Les frais de procédure d’expulsion d’un locataire sont déductibles de vos revenus fonciers.

      Répondre
  69. robert
    robert le 16 avril

    Bonjour,
    dans le cadre d’une SCI soumise à l’IR, nous avons acheté un terrain et faisons bâtir une maison à louer.
    A la lecture de votre site, j’ai bien compris que tous les frais d’acquisition du terrain (notaire…), de viabilisation, de construction ne pouvaient pas être déductibles des revenus fonciers. Pouvez-vous me confirmer que les frais de l’architecte (réalisation de plan, dépôt de dossier, supervision du chantier) ne peuvent également pas être considérés comme déductibles ?
    En fait, seuls les intérêts et frais (de dossier et d’hypothèque) pour les prêts peuvent être déduits. Est-ce bien exact ?
    Pourquoi il y a t-il une telle différence fiscale entre la réhabilitation complète d’un bâtiment existant et la construction d’un nouveau ?
    Merci pour votre réponse. Bravo pour votre blog.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 24 avril

      Bonjour Robert

      Je vous confirme, dans le cadre d’une SCI à l’IR les frais liés à une construction ne sont pas déductibles (frais de l’architecte, réalisation de plan, dépôt de dossier, supervision du chantier…)

      En revanche vous pouvez déduire les intérêts et les frais d’emprunt.

      Pourquoi il y a t-il une telle différence fiscale entre la réhabilitation complète d’un bâtiment existant et la construction d’un nouveau ?

      Le gouvernement favorise la réhabilitation des biens anciens dans le but de conserver le parc immobilier existant, c’est notre patrimoine.

      Répondre
  70. David
    David le 16 avril

    Bonjour,

    J’aurai deux questions à vous poser concernant la déclaration de revenus fonciers, c’est la première que je remplie, c’est compliqué…
    1 – la location est gérée par un notaire, dois-je peux déduire les frais de gestion avec la tva ou sans ?
    2 – la deuxième question concerne les charges déductibles. Est ce que je dois déclarer dans les revenus ce que me verse le locataire et ensuite je déclare la totalité des charges de copropriété ? Ou je je déduis seulement les charges redevable uniquement par moi ? Je ne sais pas si je suis clair, en gros je paye 50 euros par mois de charges à la copropriété, et le locataire me verse 40 euros.
    Est ce que je déclare la totalité, ou juste les 10 euros qu’il reste à ma charge.
    Merci, votre est très bien fait, j’ai trouvé beaucoup de réponse à mes questions, bravo.
    Cordialement

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 24 avril

      Bonjour David

      1) Vous devez déduire les frais de gestion TVA comprise pour votre déclaration de revenus fonciers.

      2) D’un coté vous déclarez la totalité des loyers perçus et de l’autre toutes les charges déductibles.

      Répondre
  71. laurent
    laurent le 17 avril

    faut-il toucher plus de 15000euros de loyers pour etre au régime réel?

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 24 avril

      Bonjour Laurent

      Ce n’est pas nécessaire de percevoir plus de 15 000 € pour être au régime réel.

      Répondre
  72. laurent
    laurent le 17 avril

    au micro foncier,quelles sont les charges déductibles?

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 24 avril

      Bonjour Laurent

      Au micro foncier, aucune charge n’est déductible.

      Répondre
  73. Philippe
    Philippe le 17 avril

    Bonjour,

    Sauf erreur de ma part, je n’ai pas vu de demandes au sujet du capital de la SCI dans le cadre de la déclaration fiscale.

    J’ai créée en 2015 une SCI familiale à capital variable de 5 000 €uros (complètement libéré). Dans le courant de l’année, une augmentation du capital de 5 000 €uros a eu lieu.

    Ma question est de savoir si l’on peut rentrer les deux sommes soit 10 000 € dans les charges déductibles et si c’est le cas, dans quelle rubrique ?

    Merci d’avance,
    Philippe

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 09 mai

      Bonjour Philippe

      Les sommes versées sont des apports en capital (apport numéraire).
      Ce n’est pas une charge d’un de vos biens immobiliers.
      Ce n’est donc pas déductible.

      A bientôt.

      Répondre
  74. Naim
    Naim le 22 avril

    Merci pour cet article très clair qui m’aide beaucoup.

    Répondre
  75. axel
    axel le 23 avril

    bonjour Julien!

    Je voulais savoir si les frais de location d’un véhicule utilitaire pour le transport de meubles, électroménager… pouvaient être amortie pour la location meublé et déductible pour une location nue?

    même question en ce qui concerne la location d’un camion benne lors des travaux.

    à bientôt

    Axel

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 29 avril

      Bonjour Axel

      Tu peux effectivement déduire ces frais, seulement je pense que ton expert comptable les inscrira en immobilisation plutôt qu’en charges.

      A bientôt.

      Répondre
  76. Stephane
    Stephane le 24 avril

    Bonjour Julien,

    Concernant tes apartements, tu réalise ta comptabilité et feuille d impôt (2044 revenus fonciers, 2031 Bic si meublé et 2042 C pour le report de BIC) seul ou passe tu par un expert comptable ?
    (Dont les frais peuvent être déduit)

    Bonne continuation à ton blog

    Stephane

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 28 avril

      Bonjour Stéphane

      J’ai plusieurs experts-comptables, chacun spécialisé dans leur domaine.
      – Un pour les revenus de sociétés.
      – Un pour les revenus fonciers.
      – Un pour les BIC.

      Après avoir reçu leur comptabilité, je vérifie et fait la déclaration globale.

      A bientôt.

      Répondre
  77. Sandy
    Sandy le 25 avril

    Bonjour Julien

    Gérante d une sci familiale , j ai rencontré des problèmes financiers il y a quelques années ma banque ma donc suspendu des montants pendants six mois . Actuellement la sci va mieux nous avons donc commencé a rembourser deux mois prorogés sur les six mois en 2015. Ma question puis je le déduire (intérêts) de ma 2072 .
    Cordialement.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 28 avril

      Bonjour Sandy

      Les intérêts d’emprunt sont déductibles à partir du moment où le bien financé par le prêteur est loué à un locataire.
      Si cet emprunt concerne le financement de votre résidence principale ou de votre résidence secondaire (sans perception de loyers), alors les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles.

      Répondre
  78. Denis
    Denis le 25 avril

    Bonjour Julien,

    Une petite question concernant une compta Sci : j’ai renégocié en 2015 le prêt immobilier attaché à la sci et j’ai payé 5500€ de frais d’avenant au nouveau contrat, frais que j’ai réglé avec un apport personnel de la même somme.
    pouvez vous me dire quels sont les opérations à passer en compta (et quels comptes?) et la part déductible.
    Très cordialement
    Denis

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 28 avril

      Bonjour Denis

      Les frais de renégociation du prêt immobilier sont déductibles dans la mesure où votre situation correspond au paragraphe 220 du Bulletin Officiel des Finances Publiques.
      Voici le lien :
      http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP.html

      Répondre
  79. GUINKA
    GUINKA le 25 avril

    Bonjour,
    j’ai acheté une grande maison 3 étages pour location , mes remboursements ont démarrés depuis janvier 2015
    le prêt travaux pour rénovation de cette maison en appartements (sans en changer la structure , ni augmenté la superficie) a démarré depuis janvier2015
    la location des 8 appartements est effective depuis sept 2015
    dois je bien déduire les intérêts d’emprunts, assurance décès seulement à partir de la date de location et non l’année civile?
    de même pour les frais de dossier et les frais de garantie?
    Si tel est le cas, est ce que je peux mettre le tout en déduction dans charges relatives emprunt?
    Par contre, pour mon second prêt, les travaux étant effectués depuis janvier, je peux prendre la déduction d’emprunt l’année civile?
    Merci à vous Bien Cordialement Guinka

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 28 avril

      Bonjour Guinka

      Dans la mesure où vos logements sont destinés à la location, vous pouvez déduire la totalité des intérêts d’emprunt et l’assurance décès (achat + travaux) depuis début janvier 2015 pour l’année civile.
      Même chose pour les frais de dossier et de garantie.

      Répondre
  80. Cécile
    Cécile le 25 avril

    Bonjour,
    Je loue en sci 2 appartements depuis 2003. Un des appartements a été rendu par le locataire en 2015 et je lui ai remboursé le dépot de garantie. Je suppose que cette rentrée d’argent avait été déclarée à l’entrée des locataires mais ne m’en souviens plus (et pas retrouvé la trace). Puis-je déduire ce remboursement des loyers payés ou dois-je le déduire ailleurs ou encore n’ai-je pas le droit de le déduire ?
    Merci d’avance pour votre réponse

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 28 avril

      Bonjour Cécile

      Le dépôt de garantie n’est pas imposable, il n’est donc pas à déclarer comme revenu locatif lors de sa perception.

      Toutefois, lors du départ de votre locataire, si vous en conservez une partie ou la totalité pour compenser des loyers impayés ou des dégradations, cette somme devient imposable.

      Par conséquent, le remboursement du dépôt de garantie n’est pas déductible.

      Répondre
  81. Adrien
    Adrien le 27 avril

    Bonjour Julien,
    Lorsque je déclare mes revenu locatif pour un appartement meublé, est se que je doit inclure seulement les loyers ou alors les loyers + les charges de copropriété que je fais payer à mon locataire?
    Merci pour tout ses bon conseil

    Répondre
    1. Stephane
      Stephane le 27 avril

      Bonjour Adrien,
      Vous devez déclarer le loyer toutes charges comprises
      Bonne soirée
      Stephane

      Répondre
      1. Julien Larcher
        Julien Larcher le 29 avril

        Bonjour Adrien

        Je confirme la réponse de Stéphane.

        Toutes les sommes doivent être déclarées :
        1) D’un coté vous déclarez la totalité des loyers perçus (charges comprises).
        2) De l’autre coté vous déclarez toutes les charges déductibles.

        A bientôt.

  82. Alain
    Alain le 27 avril

    Bonjour,

    Je projette d’acheter un petit immeuble à but locatif, c’était un ancien hotel avec 4 chambres par niveau, avec 2 chambres, je fais un T2, ces travaux sont-ils des frais déductible ou pas ??

    Merci pour votre éclairage.

    Cordialement

    Répondre
    1. Stephane
      Stephane le 27 avril

      Bonjour Alain,
      Ces frais seront déductibles
      Salutations
      Stephane

      Répondre
  83. Annick
    Annick le 28 avril

    Bonjour ,
    Merci pour ce blog compréhensible des néophytes !!!
    Je retente ma question. J’ai fait le tour du net et je ne trouve pas de réponse à deux questions :
    1) est-il possible de déduire des frais de CREATION d’ascenseur dans un immeuble en co_propriété. Je vois beaucoup de mise aux normes, réparations, installation de portes, etc. etc. mais il n’est nulle part fait mention de création d’ascenseur. Or ce poste m’a coûté les yeux de la tête (presque un an de loyer) et je voudrais savoir si le législateur 2016 a pris en compte cette dépense.
    2) sera t-il possible de déduire les frais de procédure d’expulsion d’un locataire (condamné par ordonnance récente) que je règle depuis un an (avocat, huissiers, etc.)
    En espérant que vous pourrez m’aider.

    Répondre
    1. Stephane
      Stephane le 28 avril

      Bonjour,
      Tout ceci est déductible.
      Seul les Créations de surface habitable (comme faire un nouveau logement dans une maison où immeuble) ne sont pas déductibles.
      Les frais de procédures d expulsion également déductible.
      Cordialement
      Stephane

      Répondre
      1. Julien Larcher
        Julien Larcher le 29 avril

        Bonjour Annick

        1) La création d’un ascenseur peut être considéré comme des travaux d’amélioration, donc déductibles.

        Mais ce n’est pas si simple, tout dépend de la façon dont votre ascenseur a été intégré dans l’immeuble.
        Si la structure générale du bâtiment a été modifiée, en principe ces travaux ne sont pas déductibles.

        Pour vous assurer de cette éventuelle déductibilité, vous pouvez formuler une demande de rescrit fiscal.
        L’administration prendra position sur votre cas particulier.

        2) Les frais de procédure d’expulsion d’un locataire sont déductibles de vos revenus fonciers.

  84. Justine
    Justine le 28 avril

    Bonjour
    Merci pour toutes ces informations précieuses.
    Une autre question, les intérêts d’emprunt sont déductibles, très bien, mais les cotisations d’assurance décès /PTIA sont elles aussi déductibles ?
    Cdt,

    Répondre
    1. Maria
      Maria le 28 avril

      Bonjour Justine et Julien,

      En ce qui concerne les primes d’assurance, la notice 2072-NOT précise :
      « Pour être admises en déduction, les primes d’assurance doivent couvrir des risques susceptibles d’affecter des immeubles ou des parties d’immeubles dont les revenus sont imposables. »

      L’emprunt ne constitue pas un immeuble ou partie d’immeuble. L’assurance du prêt n’est pas déductible selon cette définition.
      Sur quoi vous êtes vous appuyé, Julien, pour affirmer que l’assurance d’emprunt est déductible ?

      Bien à vous

      Répondre
      1. Maria
        Maria le 29 avril

        J’ai enfin la confirmation de la part de mon centre des impôts.
        PRIMES D’ASSURANCE = assurance habitation par exemple, tout ce qui concerne l’immeuble ou partie d’immeuble (immeuble = logement(s) et parties communes)

        INTERETS D’EMPRUNTS : c’est ici que les primes d’assurance décès contractées pour couvrir l’emprunt immobilier (achat du bien) doivent être introduites. En gros c’est le cumul des mensualités et pas seulement la partie intérêt qu’il faut déclarer. Ce détail n’est pas repris dans la notice 2072 . Mais la notice 2044 mentionne bien que l’assurance du prêt est éligible au titre de « frais d’emprunt ».

        Voilà, bonnes déclarations (sic) et bonne continuation à tous/toutes

      2. Justine
        Justine le 29 avril

        Merci pour ces infos
        Bien à vous
        JUSTINE

      3. Julien Larcher
        Julien Larcher le 29 avril

        Bonjour Justine et Maria

        Je vous confirme, les primes d’assurance décès sont déductibles des revenus fonciers.

        Sur quoi vous êtes vous appuyé, Julien, pour affirmer que l’assurance d’emprunt est déductible ?

        Sur le Bulletin Officiel des Finances Publiques.
        Au paragraphe 190, Chapitre « Intérêts et frais d’emprunt »
        voici le lien :
        http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP.html

        Mais attention, l’administration fiscale mentionne seulement de manière écrite l’assurance-vie et l’assurance décès.
        Elle ne parle pas des autres garanties proposées par l’assurance, comme la Perte Totale et Irréversible d’Autonomie, l’invalidité, l’incapacité ou le chômage.

        Maintenant en pratique, lorsque le contrat d’assurance comprend ces garanties supplémentaires, les primes sont en principe déductibles des revenus fonciers en totalité, du moment que l’assurance à pour but de garantir le remboursement de l’emprunt.
        D’ailleurs le paragraphe 90 du chapitre « Primes d’assurance » mentionne :
        Les primes afférentes à un contrat d’assurance souscrites pour garantir le remboursement de l’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
        Voici le lien :
        http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5807-PGP.html

  85. Philippe
    Philippe le 28 avril

    Bonjour Julien,

    Sauf erreur de ma part, je n’ai pas vu de demandes au sujet du capital de la SCI dans le cadre de la déclaration fiscale.

    J’ai créée en 2015 une SCI familiale à capital variable de 5 000 €uros (complètement libéré). Dans le courant de l’année, une augmentation du capital de 5 000 €uros a eu lieu.

    Ma question est de savoir si l’on peut rentrer les deux sommes soit 10 000 € dans les charges déductibles et si c’est le cas, dans quelle rubrique ?

    Merci d’avance,
    Philippe

    Répondre
    1. Justine
      Justine le 29 avril

      Merci Julien j’ai lu les articles et ai trouvé ma reponse, d’ailleurs pour ce qui est des frais de notaire à proprement parlé (donc ses honoraires liés à l’acte d’achat en lui même, je ne parle donc pas des frais de garantie type hypotheque), j’ai cru comprendre qu’ils ne sont pas déductibles. Est ce bien le cas ou bien le sont-ils ?
      Cdt

      Répondre
      1. Julien Larcher
        Julien Larcher le 09 mai

        Avec plaisir Justine

        Effectivement les honoraires du notaire ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

        En revanche, ces frais peuvent être déductibles pour une autre catégorie de revenus et dans certain cas, en fonction du statut du bailleur.

    2. Julien Larcher
      Julien Larcher le 09 mai

      Bonjour Philippe

      Les sommes versées sont des apports en capital (apport numéraire).
      Ce n’est pas une charge d’un de vos biens immobiliers.
      Ce n’est donc pas déductible.

      A bientôt.

      Répondre
  86. Albert
    Albert le 03 mai

    Bonsoir, et bravo pour votre blog qui est particulièrement instructif.
    Voici ma question : j’ai acheté en 2007 un appartement suivant De Robien Classique. J’arrive fin d’année au terme des 9 ans, mais je suis toujours en déficit foncier. Je compte dans le déficit le montant de l’amortissement (qui n’apparait pas dans votre liste).
    Or, j’apprends que pour vendre sans pénalités de la part des autorités fiscales, il faut être en positif pendant 3 ans.
    1°) je ne sais pas si je fais le bon calcul en rajoutant aux dépenses diverses le montant de l’amortissement
    2°) si c’est le bon calcul, ais-je quand même le droit de vendre en supportant les pénalités
    3°) j’hésite à prolonger de 3 ans . Dans ce cas, puis-je ne pas imputer l’amortissement, ce qui me permettrait de passer positif

    Merci

    Albert

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 10 mai

      Bonjour Albert

      1) Les amortissements ne sont pas des dépenses diverses.
      Vous devez les déclarer dans la rubrique des amortissements.

      2) Vous pouvez revendre à tout moment, des pénalités seront appliquées en cas de non respect de votre engagement.

      3) Dans le cadre d’une prolongation, les amortissements doivent être déclarés.

      Répondre
      1. Albert
        Albert le 10 mai

        Merci Julien pour votre réponse.

        Est-ce que l’amortissement rentre de fait dans le calcul du déficit foncier ?

        Si c’est le cas, pour ce qui me concerne, il ne sera jamais positif, même en prolongeant de 3 ans. Ce qui fait, qu’in fine, j’aurais toujours droit aux pénalités . C’est ça ?

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 12 mai

        Avec plaisir Albert.

        Les amortissements sont comptabilisés pour votre investissement car vous avez opté pour la loi De Robien.
        Ce qui est un avantage pour un investisseur, cela permet d’être en déficit et d’éviter l’imposition.

        Si c’est le cas, pour ce qui me concerne, il ne sera jamais positif, même en prolongeant de 3 ans. Ce qui fait, qu’in fine, j’aurais toujours droit aux pénalités . C’est ça ?

        Pas forcément, la durée d’amortissement correspond à la durée d’engagement que vous avez choisie.
        Si votre engagement est de 9 ans, en arrivant à ce terme vous ne pouvez plus comptabiliser d’amortissement.
        Dans ce cas vous pouvez revendre, votre défiscalisation De Robien ne sera pas remise en cause.
        En revanche pour bénéficier de votre déficit actuel vous devez effectivement continuer de louer cet appartement encore 3 ans jusqu’au 31 décembre de la 3ème année.
        Autrement cette période de déficit sera elle remise en cause.
        Ce sont 2 choses différentes :
        – L’engagement de location (que vous avez respecté).
        – L’utilisation du déficit en cours (avant la revente).

      3. Albert
        Albert le 12 mai

        Merci Julien

      4. Julien Larcher
        Julien Larcher le 13 mai

        Avec plaisir Albert. 🙂

        A bientôt.

  87. Manu
    Manu le 05 mai

    Bonjour Julien je reviens vers toi suite à mon futur achat immobilier (promesse de vente prévu lundi prochain pour un studio en hypercentre du Mans de 25M²)

    Tu m’a conseillé par email de prendre sur 25 ans, or j’ai déjà démarché diverses banques:

    -Crédit agricole
    -Crédit mutuel enseignant
    -CIC
    -CASDEN (banque populaire)
    -Banque postale

    TOUTES ces banques refusent de prêter sur plus de 20 ans pour du locatif.

    J’ai également contacté un courtier mais il m’a déconseillé de passer par un courtier car le montant est trop faible et ce ne serait pas intéressant (environ 40 000€ tout compris – frais d’acte + net vendeur + émoluments de négociation + travaux).

    Bref connais tu des banques qui prêtent sur 25 ans, ou alors as-tu des astuces pour convaincre les banquiers (mon projet est pourtant bien préparé et en brut je suis environ à 10%, ce qui va donner du 8% en net net à priori)?

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 10 mai

      Bonjour Manu

      C’est vrai qu’aujourd’hui c’est un peu plus difficile d’obtenir des prêts sur 25 ans tellement les taux d’emprunt sont bas.
      Pour autant ce n’est pas impossible !
      Tous les jours des dossiers locatifs sur 25 ans sont acceptés.
      Il y a évidemment des astuces pour faciliter cette obtention, tout dépend de ta situation actuelle.
      Mais le plus simple serait de passer par un courtier, je suis surpris que l’un d’entre eux te l’ait déconseillé…
      Ou il n’avait pas trop envie de travailler ce jour là… 😀

      Les banques qui prêtent sur 25 ans sont connues par les courtiers de ton secteur.
      On ne peut pas dire telles ou telles enseignes bancaires prêtent sur 25 ans car en fait ce sont certaines agences bancaires.
      Il faut bien faire la différence, et comme elles changent régulièrement leurs politiques internes, les seuls informés au quotidien, ce sont les courtiers.
      De plus, ils ont accès aux directeurs d’agences ce qui facilite grandement les accords.
      Et comme la somme dont tu parles et relativement basse, le directeur d’une agence a largement la délégation pour donner son aval en interne.
      Donc n’hésite pas à aller en voir plusieurs et reviens nous donner des nouvelles, je suis certain que tu trouveras. 😉

      A bientôt.

      Répondre
      1. Manu
        Manu le 10 mai

        C’est vrai que je n’ai pas pensé à aller voir un autre courtier.
        J’ai signé la promesse de vente hier et les choses s’accélèrent donc un peu.
        Pour le moment j’ai des offres mais sur 20 ans… J’ai bien fait comprendre à la toute dernière banque que je viens de voir cet après-midi que si ils proposaient sur 25 ans ce serait un gros plus pour faire pencher la balance en leur faveur mais j’attends encore une réponse de leur part pour une offre de financement.

        Je n’ai plus le temps de passer par un courtier pour ce bien-ci mais ce sera pour le prochain, je me m’inquiète pas outre mesure surtout que mes mensualités assurance incluses seront de 214€ pour un loyer à 340/350€ à priori (impots et taxes ne sont pas exorbitant).

        La suite au prochain épisode mais en tout cas merci pour ces infos Julien.
        Je te tiens au courant dès que j’en sais plus.

        A bientôt

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 12 mai

        Si tu viens juste de signer, effectivement ne perds pas de temps, ça va très vite.
        Peut être que la dernière banque te financera sur 25 ans.
        Autrement, c’est vrai ton ratio mensualité / loyer est correct.
        Dis nous quand même la réponse de la dernière banque. 🙂

        A bientôt.

      3. Manu
        Manu le 12 mai

        La dernière banque vient de m’offrir des mensualités de 207€ (et si se trouve que c’est également ma banque principale – CIC pour ne pas faire de pub).

        J’attends donc de recevoir par la poste la promesse de vente ainsi qu’un tout dernier devis pour lancer la machine. Entre temps j’ai fait part de cette offre aux autres banques que j’ai vu et une autre dois me rappeler demain soir. Il serait encore temps vu que de toute façon tant que je n’ai pas encore mon dernier devis je ne peux pas réunir tous les papiers et accéder à l’accord de principe puis à l’offre écrite.

        Le temps nous est compté!!

      4. Julien Larcher
        Julien Larcher le 13 mai

        On dirait que c’est bien parti !

        Tu as raison de mettre les banques en concurrence, ça marche toujours. 😀

        On attend la suite… 🙂

        A bientôt.

  88. Jean
    Jean le 05 mai

    Bonjour, les commentaires et les réponses laissés sur ce blog sont vraiment instructifs. Merci de nous les faire partager. J’avais également une question. J’ai acheté un appartement pour le louer en meublé. J’ai fait faire les travaux et acheté tous ce qu’il faut pour le meubler. Pour le moment, je l utilise avant de le le mettre en location pour septembre. Si je comprends bien les charges à déduire seront à déclarer au prorata de la période de location . Mais les autres charges (travaux, frais de notaire, achat de meubles…) pourront-elles être déduitent en totalité dès la première année puis reportablent pour l excédent ? En fait comment sont elles prises en compte dans ce cas par l administration fiscale ?
    Merci.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 10 mai

      Bonjour Jean

      En effet, dans votre cas et pour une déclaration au régime réel, vous pourrez déduire la totalité des frais (notaire, achat de meubles, travaux, etc…) dès la première année puis l’excédent sera reportable.

      Répondre
      1. Jean
        Jean le 11 mai

        Bonjour Julien,

        Merci de m’avoir confirmé ce que j’avais compris à la lecture de tous les commentaires de cette rubrique « charges-deductibles-revenus-fonciers » comme quoi les échanges nourrissent vraiment la réflexion et la compréhension.

        Je reste quand même surpris que le fisc accepte que l’on puisse déduire des frais (travaux, achat de meubles, etc.) à postériori, autrement dit alors même que le bien n’est pas mis en location dans la foulée de ces dépenses.

        Il doit bien y avoir un délai maximum (et raisonnable) où le fisc estime que ces mêmes frais ne peuvent plus être déduits des futurs revenus fonciers car ils auraient été engagés bien trop tôt avant la mise en location du bien ?

        Jean

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 12 mai

        Bonjour Jean

        L’administration fiscale tolère un délai raisonnable sans donner de durée précise.
        C’est à leur appréciation en fonction de la situation et des évènements ne permettant pas une mise en location immédiate. Il faut également être en mesure de démontrer la recherche active de locataire. Il y a cependant des différences entre la location meublée et la location nue pour la déductibilité de ces dépenses (travaux et ameublement).

  89. Andre
    Andre le 05 mai

    J.ai une résidence principale.je loue une pièce et le garage à une
    Entreprise dont je suis le principal actionnaire puis bénéficier
    de la remise de 30%
    Avec mes remerciements

    Répondre
  90. elie
    elie le 05 mai

    Bonjour,
    j’ai signer un compromis de vente en mi 2015 pour un immeuble et le vendeur pour des raisons fiscales m’a demander de repousser la signature definitive en debut 2016, ce dernier m’a autoriser de faire des travaux de renovations et la possibilité d’exploiter par la mise en location, ce qui a ete le cas.

    est ce que les travaux realiser dans cette periode (avant d’etre proprietaire) sont deductibles des revenus fonciers?

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 10 mai

      Bonjour Elie

      Il n’est pas possible de déduire le montant de travaux effectués sur un bien immobilier qui ne vous appartient pas encore.

      Répondre
  91. yann
    yann le 06 mai

    Bonjour,
    je loue une maison en IDF depuis quelques années:
    – C’est un héritage: elle est complétement payé.
    – Une agence gère la location (env 1990 euros de frais par an)
    – Par mois : je touche environs 1580 euros net pour la location (Pour l’année cela fait: 20 951e brut et 18 940e sans les charges)

    – pour les impôts je dois déclarer 17 500 euros environs (charges+impôt foncier déduit)

    ce revenu foncier représente plus de 6000 euros d’impôt (+ l’impôt sur mon salaires…) cela représente environs 35% des 18 940 que touche par année pour cette maison…
    je suis étonné du montant des impôts pour ce revenu foncier!
    Avez vous un moyen d’optimiser ce genre de location pour payer moins d’Impôt?

    Répondre
    1. Stephane
      Stephane le 07 mai

      Bonjour Yann,
      Peut être en transformant ces logements en meublés ou le régime fiscal vous permettra d avoir beaucoup moins d impôt à payer. Pour cela je vous conseil de vous rapprocher d un expert comptable qui vous expliquera les détails.
      Cordialement

      Répondre
    2. Julien Larcher
      Julien Larcher le 10 mai

      Bonjour Yann

      Plusieurs solutions existent pour optimiser la fiscalité.

      La stratégie dépendra de votre situation personnelle, professionnelle, financière et patrimoniale.

      Répondre
  92. Rémy
    Rémy le 06 mai

    Bonjour Julien,
    Ce blog est vraiment très instructif. Merci beaucoup.
    Je loue plusieurs appartements et j’ai des questions pour lesquelles je n’ai trouvé aucune réponse, ni réellement un texte de loi.

    J’ai acheté un appartement en décembre 2014 pour faire du locatif. Après nettoyage, j’ai conclu en juin 2015 un mandat de location avec l’agence qui gère l’ensemble de mes biens. Finalement, au 31 décembre 2015, le bien n’est toujours pas loué, mais j’ai payé les charges de copropriété toute l’année, ainsi que la taxe foncière et l’assurance. Est-ce que je peux déduire ces charges sachant que je n’ai pas de revenus en face ?

    J’ai été obligé de maintenir l’électricité dans l’appartement, est-ce que je peux déduire cette charge et si oui sous quelle rubrique ?

    J’ai fait faire un renforcement de la porte d’entrée, cette dépense pouvant faciliter la location, est-elle déductible même sans revenus ?

    Merci d’avance pour vos réponses

    Répondre
    1. Stephane
      Stephane le 06 mai

      Bonjour,
      Tout ceci est déductible
      Bien cordialement

      Répondre
      1. Rémy
        Rémy le 15 mai

        Bonjour,
        Merci.
        Pouvez-vous me répondre sur la rubrique à utiliser pour la déduction de la charge d’électricité?
        Cordialement

  93. sam
    sam le 09 mai

    Bonjour,

    -J’ai acheté un appartement en décembre 2014, après travaux un locataire est entré dans le logement en Avril.
    Est ce que je peux déduire les intérêts d’emprunt depuis début 2015 ou depuis l’entrée dans les lieux du locataire, idem pour les charges, taxe foncière, frais liés au crédit (frais de dossier,frais de garantie) , etc.
    -J’ai mis en location l’appartement duquel j’étais l’occupant, cette appartement a fait l’objet d’un rachat du prêt au moment de la mise en location avec des frais liés au crédit, ces frais sont ils déductibles au même titre que la taxe foncière, intérêt, etc.
    merci d’avance

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 11 mai

      Bonjour Sam

      Dans votre cas, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt et les charges depuis début 2015.

      Les frais du rachat de votre prêt immobilier sont déductibles dans la mesure où votre situation correspond au paragraphe 220 du Bulletin Officiel des Finances Publiques.
      Voici le lien :
      http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP.html

      Répondre
  94. Rémi
    Rémi le 09 mai

    Bonjour,
    suite à mutation professionnelle je loue l’appartement dont je suis propriétaire depuis décembre 2015. Je souhaite déduire les frais réels via la 2044 mais j’ai lu que je devais obligatoirement faire cette déclaration pendant 3 ans. et que je devais louer pendant 3 ans jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation.
    – Que se passe-t-il si mon locataire part et que je ne trouve pas d’autres locataires
    Que se passe-t-il si je suis à nouveau muté et que je récupère mon bien pour y habiter?

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 11 mai

      Bonjour Rémi

      Dans la mesure où vous ne remplissez pas les conditions du régime réel, l’administration fiscale établira à un nouvel avis d’imposition pour les 3 années concernées avec le rattrapage fiscal correspondant.

      Répondre
  95. joel
    joel le 09 mai

    Bonjour
    J’ai construit une maison pour du locatif par moi-même pendant deux ans. Terminée en 2012, c’est ma fille y a habité jusqu’en avril 2015 à titre gratuit. J’ai un revenu locatif depuis cette date. Je dois faire ma première déclaration pour les revenus 2015. Je veux passer en réel; j’ai des intérêts d’emprunt, l’assurance liée au prêt et l’assurance de la maison à déduire pour l’année 2015 mais puis-je déduire aussi ceux des années précédentes alors que la location était à titre gratuite? Après le départ de ma fille du logement, j’ai installé un gestionnaire d’énergie, un store banne, une cuisine équipée, detecteur de fumée…… à l’arrivée du locataire; est ce que ces frais peuvent être déductibles?
    Je suis en train de terminer une 2ième maison toujours pour du locatif, cette fois je vais la louer directement avec cuisine équipée etc…est-ce ces frais pourront être déductibles vu que la maison n’aura jamais été habitée? merci

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 11 mai

      Bonjour Joel

      Vous ne pouvez déduire aucun frais pour la période d’habitation à titre gratuit.

      Après le départ de ma fille du logement, j’ai installé un gestionnaire d’énergie, un store banne, une cuisine équipée, detecteur de fumée…… à l’arrivée du locataire; est ce que ces frais peuvent être déductibles?

      Dans votre cas, ces frais sont déductibles.

      Je suis en train de terminer une 2ième maison toujours pour du locatif, cette fois je vais la louer directement avec cuisine équipée etc…est-ce ces frais pourront être déductibles vu que la maison n’aura jamais été habitée?

      Ces frais ne sont pas déductibles.
      Voir les ALERTES IMMO N° 3, N°4 et N°5 de la Méthode LARCHER.

      Répondre
  96. Rémi
    Rémi le 10 mai

    Bonjour,
    En complément de mon commentaire d’hier, j’ai das parts dans une SCI familiale qui gère un appartement locatif et qui fait des déficits. Le centre des impôts me dit que je ne peux pas déclarer au réel la SCI et au micro foncier mon bien perso (si plus intéressant que le réel) mais que je suis obligé de tout déclarer au réel. Est-ce vrai? Les 2 lignes apparaissent sur la 2044.
    La SCI est en train de vendre le bien et donc normalement mourra automatiquement comment cela va se passer si je déclare au réel. Est-ce que je peux continuer de bénéficier des déficits des années passées au titre de la SCI?

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 12 mai

      Bonjour Rémi

      Dans le mesure où vous détenez des parts dans une SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) qui déclare ses revenus au régime réel, tous vos autres revenus fonciers doivent être également déclarés au régime réel, vous ne pouvez donc pas choisir le micro foncier pour votre bien détenu en nom propre.

      Le formulaire 2044 est destiné au régime réel, quelles sont les 2 lignes dont vous parlez ?

      Attention, la SCI ne s’éteindra pas après la vente de l’appartement, pour cela elle doit être dissoute.
      Vous ne pourrez pas continuer de bénéficier des déficits des années passées au titre de la SCI.

      Répondre
  97. sabine
    sabine le 10 mai

    bonjour!
    nous sommes propriétaire depuis septembre 2003 d’un appartement dans une copropriété. Nous avons eu une locataire depuis l’achat jusqu’à fin avril 2015. Ayant peu de frais et dans le cadre d’une location nue, nous avions choisi le micro-foncier pour nos impôts.
    Suite à son départ, nous avons décidé de mettre le bien en vente dans 2 agences. Un an plus tard, le bien n’a pas été vendu et nous avons décidé de le reprendre pour y faire des travaux et le remettre en location.
    nos questions sont donc en 2 temps :
    – Pour les revenus 2015 (où nous avons loué 4 mois), nous avons plus de frais de copropriété que de revenus fonciers. Peut on appliquer le régime réel? Si oui, que peut on déduire de ces 4 mois de loyer? les sommes se font au prorata du temps d’occupation de la locataire?
    – Nous avons récupérer cet appartement et nous souhaitons y faire des travaux pour le remettre aux normes ( il faut donc passer au régime réel), y aménager une cuisine (avec ou sans électroménager?) refaire les sols, repeindre les murs et refaire la salle de bains qui est très vétuste. Ces frais sont ils déductibles des revenus que nous ferons lors de la remise en location? et si nous n’arrivons pas à le louer avant la fin de l’année, peut on malgré tout déduire ces charges?
    J’espère avoir été assez claire et je vous remercie 1000 fois pour ce blog si instructif et si compréhensible

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 12 mai

      Bonjour Sabine

      Vous pourriez effectivement choisir le régime réel pour l’année 2015 et déduire toutes les charges énumérées dans cet article ci-dessus.
      Vous auriez pu le faire sur l’année complète si le bien avait été remis sur le marché de la location (même sans trouver de locataire pendant quelque temps).
      L’administration fiscale tolère un délai de vacance locative raisonnable.
      Mais comme vous avez mis le bien en vente, en principe vous devriez faire les déductions au prorata.

      En revanche, les travaux de remise en état que vous aller effectuer en vue d’une relocation seront déductibles (sans l’électroménager si la location est nue).
      Les travaux déductibles sont détaillés dans cet article ci-dessus.

      Si vous louez le bien dans un délai raisonnable ces frais seront déductibles.
      L’administration fiscale ne donne pas de délai précis, c’est à leur appréciation en fonction de la situation et des évènements empêchant la location, il faudra également être en mesure de démontrer la recherche active de locataire.

      Le choix du régime réel vous engage à faire cette déclaration pendant 3 ans minimum.
      Vous devez donc bien calculer avant de prendre une décision.

      A bientôt.

      Répondre
  98. Daoud
    Daoud le 12 mai

    Bonjour Julien,
    Je suis actuellememt proprietaire occupant d’un premier appartement et j’ai acquis un second appartement dans lequel j’ai fait des travaux qui viennent de se terminer. Ces 2 biens sont financés par un seul credit.
    J’envisage doccuper le second appartement et mettre en location le premier.
    Je me pose des questions sur la deduction des interets demprunt, les charges et futurs travaux dans l’appartement à louer : comment les calculer au prorata des surfaces respectives (intérêt ), proprata temps doccupation (charges…).
    D’avance merci pour votre aide.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 17 mai

      Bonjour Daoud

      Dans votre cas, la déduction des intérêts d’emprunt ne doit pas se faire au prorata des surfaces, mais à la valeur de chaque bien.
      Imaginons que votre prêt immobilier finance l’achat de 2 appartements pour un total de 100 000 € avec une répartition comme suit.
      Valeur du bien « A » : 40 000 €.
      Valeur du bien « B » : 60 000 €.

      Si vous occupez personnellement le bien « A » et mettez en location le bien « B », alors 60% des intérêts du prêt immobilier seront déductibles de vos revenus locatifs.

      Concernant les travaux et les charges c’est plus simple, vous déduisez uniquement les travaux effectués dans le bien mis en location et les charges afférentes à ce dernier.

      Répondre
  99. Marie
    Marie le 16 mai

    Bonjour Julien,
    Je suis propriétaire d’un studio depuis 2009 loué en régime réel. Je m’aperçois que j’ai oublié de déduire les primes d’assurance liées au prêt et les frais de garantie bancaire depuis cette date. Puis-je les réintégrer dans ma déclaration de cette année?
    Par ailleurs, j’ai acheté en juillet 2015 un autre appartement dans le but de le louer mais que je n’ai pas loué en 2015, car je devais le rénover. J’ai réalisé les travaux en février 2016. Je n’ai pas encore choisi le régime (réel ou LMNP, mais je penche nettement pour le LMPP). J’ai deux questions:
    Puis-je déclarer cet appartement en réel en 2015 dans le but de déduire les charges et intérêts d’emprunt versés en 2015, bien que je n’ai pas eu de revenus? (j’ai dépassé la date limite pour faire une déclaration en LMNP pour 2015)
    Faut-il mieux attendre 2016 pour faire une première déclaration avec le régime choisi et dans ce cas pourrais-je réintégrer dans les charges celles de 2015?

    Je vous remercie par avance pour vos réponses,

    Marie

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 17 mai

      Bonjour Marie

      Vous ne pouvez pas réintégrer à votre déclaration cette année les charges oubliées des années passées.

      En revanche, vous avez la possibilité d’apporter une modification à vos 3 déclarations précédentes.
      Pour cela vous devez aller voir votre centre des impôts avec tous les justificatifs.
      Ils feront une vérification et établiront 3 nouveaux avis d’imposition conformément à vos documents.

      Par ailleurs, j’ai acheté en juillet 2015 un autre appartement dans le but de le louer mais que je n’ai pas loué en 2015, car je devais le rénover. J’ai réalisé les travaux en février 2016. Je n’ai pas encore choisi le régime (réel ou LMNP, mais je penche nettement pour le LMPP). J’ai deux questions:

      Attention aux termes :
      Le choix ne se fait pas entre le réel ou le LMNP.
      Si vous êtes LMNP le choix se fera entre le réel ou le micro.

      Puis-je déclarer cet appartement en réel en 2015 dans le but de déduire les charges et intérêts d’emprunt versés en 2015, bien que je n’ai pas eu de revenus? (j’ai dépassé la date limite pour faire une déclaration en LMNP pour 2015)
      Faut-il mieux attendre 2016 pour faire une première déclaration avec le régime choisi et dans ce cas pourrais-je réintégrer dans les charges celles de 2015?

      Si vous êtes LMNP, le mieux est effectivement d’attendre la déclaration 2016, vous pourrez ainsi réintégrer les charges de 2015 si le bien était en travaux, inoccupé et destiné à la location.

      Répondre
  100. CARLA
    CARLA le 16 mai

    Bonjour,

    Petite question : j’ai un appartement en région parisienne et je vis à Nantes

    Puis-je déduire le fait de monter « expres » en voiture pour l’AG qui a lieu 1 fois par an ? si oui, est-ce un forfait km ou sur justifs de dépenses au réel ?

    Et si oui tj, dans quelle rubrique placer ce montant ?

    Merci d’avance de vos éclaircissements !

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 17 mai

      Bonjour Carla

      Cette charge n’est pas déductible des revenus fonciers.

      Répondre
  101. bruno
    bruno le 17 mai

    bonsoir julien .
    j ai acheté un appartement début 2015 que je loue depuis . je voulais savoir si les frais de notaires pour l achat étaient déductibles . je n ai pas compris dans quelles conditions ils le sont ou pas ? par avance merci pour votre réponse ( c est une location nue , les revenus sont supérieurs a 15000 euro /an ,et je sais que je peux déduire les intérêts d emprunt, la taxe fonciere et les primes d assurance ) mais je bloque sur le notaire
    Cordialement

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 18 mai

      Bonjour Bruno

      La déductibilité des frais de notaire dépend de votre statut de bailleur.

      Si vous êtes en nom propre et pour une location nue, les frais de notaire ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers.

      En revanche, ces frais viendront en déduction pour le calcul de la plus-value lors de la revente du bien, donc ils ne sont pas perdus. 😉

      A bientôt.

      Répondre
      1. bruno
        bruno le 18 mai

        merci pour votre rapide réponse

        je vous souhaite une bonne journée

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 19 mai

        Avec plaisir Bruno. 🙂

        A bientôt.

  102. Alain
    Alain le 18 mai

    Merci beaucoup pour votre article. Il est très complet et permet d’avoir une vision claire des différentes charges déductibles. Avec les différentes lois, on a tendance à s’y perdre.

    Merci et bonne continuation

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 18 mai

      Avec plaisir Alain. 🙂

      A bientôt.

      Répondre
  103. Hugues
    Hugues le 18 mai

    Bonjour,
    J’ai hérité de 2 studios le 11/05/2014 (donation-partage préalable en 07/2011).
    Je les ai vendus, l’un le 31/03/2015, l’autre le 24/07/2015.

    J’ai vendu le 1er pour acheter ma résidence principale le 18/04/2015. Pour le 2ème, j’ai du régler via mon notaire les taxes sur les +values.

    Ces studios faisaient partie d’une copropriété. En dehors de différents frais que j’ai eu à ma charge puisque ces studios étaient vides (réparation fin 2014, abonnements EDF, Taxe fonçière, frais de copro, …), j’ai réglé les frais de diagnostic fin 2014 pour les mettre en vente.

    1- Dois-je déclarer l’achat de ma résidence principale, et puis-je déduire les frais de notaire?
    2- Quelles sont les déductions possibles sur les 2 studios vendus?

    Merci de votre réponse.
    Cordialement,

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 19 mai

      Bonjour Hugues

      Vous n’avez pas à déclarer les ventes des studios ou l’achat de votre résidence principale, le notaire s’en est occupé.
      Les frais de notaire pour l’achat d’une résidence principale ne sont pas déductibles.
      Les charges de vos studios ne sont pas déductibles car les biens n’étaient pas mis en location.

      Répondre
  104. Hugues
    Hugues le 18 mai

    Bonjour,
    J’ai hérité de 2 studios le 11/05/2014 (donation-partage préalable en 07/2011).
    Je les ai vendus, l’un le 31/03/2015, l’autre le 24/07/2015.

    J’ai vendu le 1er pour acheter ma résidence principale le 18/04/2015. Pour le 2ème, j’ai du régler via mon notaire les taxes sur les +values.

    Ces studios faisaient partie d’une copropriété. En dehors de différents frais que j’ai eu à ma charge puisque ces studios étaient vides (réparation fin 2014, abonnements EDF, Taxe fonçière, frais de copro, …), j’ai réglé les frais de diagnostic fin 2014 pour les mettre en vente.

    1- Dois-je déclarer l’achat de ma résidence principale, et puis-je déduire les frais de notaire?
    2- Quelles sont les déductions possibles sur les 2 studios vendus?
    3- Que dois-je déclarer cette année : les ventes et l’achat?

    Merci de votre réponse.
    Cordialement,

    Répondre
    1. JEAN
      JEAN le 18 mai

      bonjour julien
      nous avons acheté une maison sur 2 niveaux .nous occupons le rez des chaussés comme résidence principale et le 1er et le 2e étage sont en location qui nous nous procurent 1690€ toutes charges comprises(eau, edf,et gaz y compris).nous avions effectué des travaux sur tout l’immeuble(la partie locative et la partie de la résidence principale) ;je suis un peu déboussoler pour les charges déductibles: Intérêt du prêt immo,primes d’assurance,liées au prêt,les frais de garantie bancaire, la taxe foncière, les dépenses affectées à des travaux de réparation et d’entretien etc….je vous rappelle que les 2 locataires et moi habitons sur place avec familles respectives. ma question est de savoir si toutes ces charges sont déductibles au prorata ? et pour les frais de notaire payés aussi en 2015 comment faire? avantage pour mon cas du régime réel ou micro. merci d’avance de vos éclaircissements, vous êtes le meilleur! JEAN

      Répondre
      1. Julien Larcher
        Julien Larcher le 19 mai

        Bonjour Jean

        Dans votre cas, la façon de déduire les charges doit être calculée de 3 façons différentes.
        1) Le prêt immobilier et les frais liés à cet emprunt.
        2) La taxe foncière.
        3) Les travaux.

        1) La déduction des frais liés à l’emprunt, intérêts, assurance lié au prêt, frais de garantie bancaire etc… doit se faire à la valeur immobilière de chaque logement ou niveau dans votre cas.
        Imaginons que la maison est une valeur globale de 100 000 € avec une répartition comme suit.
        Valeur du RDC : 25 000 €. (25%)
        Valeur du 1er étage : 40 000 €. (40%)
        Valeur du 2ème étage : 35 000 €. (35%)

        Si vous occupez personnellement le RDC et mettez en location le 1er étage et le 2ème étage, alors 75% des frais liés à l’emprunt seront déductibles de vos revenus locatifs.

        2) Pour les travaux c’est plus simple, ceux effectués aux étages loués 1er et 2ème sont déductibles, du moment qu’ils correspondent aux critères énumérés dans l’article ci-dessus. Ceux du RDC ne sont pas déductibles.

        3) Pour la taxe foncière une déductibilité au prorata de la surface des parties loués devrait convenir.
        Car en fait cette taxe est déterminée en fonction de nombreuses choses dont le confort de chaque logement, mais comme elle a été établie pour l’ensemble de la maison, l’administration fiscale devrait accepter que le calcul soit fait au prorata de la surface.

        pour les frais de notaire payés aussi en 2015 comment faire? avantage pour mon cas du régime réel ou micro.

        La déductibilité des frais de notaire dépend de votre statut de bailleur.
        Pour le régime d’imposition tout dépend de votre situation et de votre statut, c’est un calcul à faire.
        Quel est votre statut et quel type de location proposez vous, nue ou meublée ?

  105. fabien
    fabien le 19 mai

    Bonjour,

    J’ai un bien que loue, je suis au micro-foncier. J’ai fait racheté mon crédit, puis-déduire les frais de dossier (500 euros) de la banque ainsi que les du notaire (hypothèque). Est-ce avantageux ? Si oui, comment déclarer ?
    Merci.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 19 mai

      Bonjour Fabien

      Si vous êtes au micro foncier vous ne pouvez déduire aucune charge.
      C’est un forfait automatique de 30% qui s’applique.

      Pour déduire les intérêts d’emprunt, les frais de dossier afférents, et toutes les autres charges vous devez opter pour le régime réel.

      Répondre
      1. fabien
        fabien le 20 mai

        Est-ce intéressant de passer au régime réel ?

        Merci

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 20 mai

        C’est un calcul à faire en fonction de votre situation.
        Dans certains cas, le micro-foncier est plus avantageux.
        Dans d’autres cas, c’est le régime réel le plus intéressant.
        Et à partir de 15 000 € de revenus fonciers par an, il n’y a plus le choix, le régime réel devient une obligation.

  106. Thibaud
    Thibaud le 20 mai

    Bonjour,
    j’ai loué mon appartement à partir du 01 décembre 2015, avant cette date j’y habitais.
    Je souhaite passer au régime réel pour déclarer mes revenus fonciers.
    Concernant la taxe foncière, je peux déduire la totalité ou seulement 1/12eme de celle ci (le temps de location) ?

    Merci de votre réponse

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 23 mai

      Bonjour Thibaud

      Dans votre cas, vous ne pouvez déduire qu’un douzième la taxe foncière.

      Répondre
  107. jerome
    jerome le 25 mai

    Bonjour

    J ai, sur 2015, loué mon appartement pour la première fois. Or j ‘ai effectué un rachat de crédit en cour d’année? Est ce que je peux déduire les frais bancaires?
    Et est ce que je peux déduire le montant de la garantie saccef sachant qu’elle est liée au nouveau crédit?

    Merci d’avance.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 30 mai

      Bonjour Jerome

      Pour l’achat d’un bien immobilier locatif : les sommes versées à un organisme de cautionnement sont déductibles, à hauteur du montant non remboursable.
      La caution SACCEF est donc déductible.

      Pour le rachat d’un prêt immobilier : en principe, la nouvelle garantie et les frais bancaires sont également déductibles.
      Voir : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP.html
      4. Frais liés à la souscription d’un emprunt substitutif
      220

      Répondre
  108. talilo
    talilo le 26 mai

    Bonjour Julien,

    Je suis contente d’avoir trouvé ton blog, j’ai appris pas mal de choses.
    J’ai une question nous avons acquis en 2009 un appartement neuf en cours d’achèvement en 2010; Nous avons signé une convention afin de le loué 15 ans à des revenus modestes.
    Il est considéré comme robien neuf/ scellier intermédiaire.
    L’an dernier le frigo qui était dans l’appartement lors de l’achat (cuisine équipée) a rendu l’ame. Nous l’avons remplacé ou dois-je inscrire cette charge dans ma feuille 2044 spéciale.
    Merci de votre réponse.
    Bien cordialement

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 30 mai

      Bonjour Talilo

      La facture d’achat d’un frigo est déductible des revenus locatifs lorsque le bien est loué meublé.

      Même si votre appartement a été vendu avec une cuisine équipée plus un frigo, votre bien est loué vide, par conséquent le remplacement du frigo n’est pas une charge déductible.

      Répondre
  109. Cori
    Cori le 26 mai

    Bonjour,

    Sur l’arrêté de comptes du syndic de la copropriété, il n’apparaisse pas les charges déductibles. Donc pour la ligne 230 de la déclaration 2044 comment savoir quelle sont les charges à réintégrer ? Il y a seulement les charges totales et les charges locatives.
    J’ai appelé le syndic pour demander le montant de ces charges déductibles et il m’ont dit que le logiciel utilisé ne leur donne pas cette information seulement pour les appartements en gestion ces eux…
    Merci beaucoup pour votre réponse.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 06 juin

      Bonjour Cori

      Votre syndic de copropriété doit être en mesure de vous donner le détail des dépenses et de déterminer les charges déductibles de vos revenus fonciers.
      Leur réponse était manifestement un « message » pour vous inciter à prendre la gestion, pour autant ils doivent vous fournir cette information.

      Répondre
  110. Erwan
    Erwan le 29 mai

    Bonjour Julien,

    Je suis en plein bouclage de ma déclaration d’impôts … et j’ai des questions pour l’expert 🙂

    Contexte :
    * j’ai acquis en avril 2015 un Pinel (9 ans) en VEFA qui m’a été livré fin Novembre 2015.
    * le bien a été acheté pour 187KE+2KE frais de notaire.
    * j’ai emprunté la totalité de la somme à ma banque soit 189 KE + 2,8 KE de crédit logement.
    * l’appartement loué depuis le 11/01/2016, je n’ai donc pas de revenus locatifs sur 2015.
    * j’ai, par ailleurs, un autre appartement (ancien), totalement remboursé et mis en location depuis 2004. Cet appartement a généré 5275 E de loyers bruts et vient alourdir mon imposable à hauteur de 1255E toutes déductions faites

    Mes questions :
    * Si j’ai bien compris, je peux débuter la déduction Pinel dès l’imposition sur les revenus 2015?
    Si oui, j’ajoute 187+2 = 189 KE puis je saisis 2% de cette somme dans la case adéquate?

    * Ayant emprunté la totalité de la somme (taux 2,2% sur 20 ans+franchise partielle 18 mois), j’ai choisi de débuter à générer de l’intérêt dès 2015 avant même déblocage de la totalité de la somme. Ma banque m’a donc fournie une attestation 2015 mentionnant :
    – intérêts payés = 2642 E
    – Frais de dossier = 500 E
    – Cotisations assurance emprunteurs = 712 E
    Puis-je déduire ces sommes dès maintenant sachant que je n’ai pas eu de revenus locatifs sur cet appartement?

    * J’ai débuté l’amortissement de l’emprunt en mars 2016 mais j’ai renégocié mon taux d’emprunt et la banque vient de baisser mon taux à 1,55% sur 17 ans + 500 E de frais.
    Pourrais-je aussi déduire à nouveau les frais de renégociation?

    Merci par avance pour les réponses
    Cordialement

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 30 mai

      Bonjour Erwan

      Dans le cadre d’une VEFA, c’est l’année d’achèvement des travaux qui est prise en compte pour la première réduction d’impôt.
      Vous pouvez donc lors de la déclaration 2016 sur les revenus 2015 commencer votre défiscalisation.
      Mais attention, les 2% ne sont pas forcément à appliquer sur 189K€ !
      Si vous avez acheté au promoteur 189K€ tout compris, c’est à dire avec les frais de notaire à sa charge , alors oui les 2% seront sur 189K€.
      Mais si vous avez acheté au promoteur 187K€ avec les frais de notaire de 2K€ à votre charge, alors les 2% seront sur 187K€.

      Vous pouvez déduire les intérêts payés, les frais de dossier et les cotisations d’assurance emprunteurs même si vous n’avez pas encore de revenus locatifs issus de cet appartement car ce bien est destiné à la location.

      Pour la renégociation, il faut être vigilant :
      En principe, la nouvelle garantie et les frais bancaires sont également déductibles.
      Voir : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP.html
      4. Frais liés à la souscription d’un emprunt substitutif
      220

      Répondre
  111. olivier
    olivier le 29 mai

    Bonjour Julien,
    Je dispose d’un local commercial (RdC) et à usage de bureaux (R+1).
    Il est vide actuellement et je souhaite le re-louer.
    Au préalable, j’envisage de faire des travaux pour :
    – d’une part le remettre en conformité : clim à fluide R22 qu’il faut changer compte tenu des nouvelles normes.
    – d’autre part améliorer sa commercialité :
    création d’un accès PMR au RdC,
    installation de toilettes (PMR notamment) au RdC où il n’y a pas
    de toilettes actuellement.
    élargissement de l’escalier reliant le RdC au R+1 (de 80 à 100 cm)
    pour accroitre la capacité ERP du local
    suppression d’un porteur au R+1 pour accroitre la surface.
    D’après ce que j’ai pu lire seuls les travaux de remise en conformité (climatisation) et d’accessibilité aux personnes handicapées peuvent être déduits (accès PMR et toilettes au RDC).
    Ai je bien compris ?
    Puis je déduire les autres travaux ?
    Je vous remercie par avance pour vos conseils.
    Olivier.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 30 mai

      Bonjour Olivier

      D’après ce que j’ai pu lire seuls les travaux de remise en conformité (climatisation) et d’accessibilité aux personnes handicapées peuvent être déduits (accès PMR et toilettes au RDC).
      Ai je bien compris ?

      Oui c’est bien ça.

      Pour un local commercial :
      Les travaux d’amélioration déductibles sont ceux destinés :
      – A améliorer l’accueil des personnes handicapés.
      – Au désamiantage et à la protection contre l’amiante.
      A condition de ne pas modifier la structure générale du bâtiment.

      Les travaux de réparation et d’entretien pour la conservation du bien en bon état et la remise en conformité sont déductibles.
      A condition de ne pas modifier la structure générale du bâtiment.

      Voir : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3924-PGP.html

      Répondre
      1. olivier
        olivier le 30 mai

        Merci Julien, tant pour la qualité de votre réponse que pour votre rapidité.
        Sincèrement.

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 01 juin

        C’est toujours un plaisir Olivier. 🙂

        A bientôt.

  112. Hélène
    Hélène le 30 mai

    Bonjour,
    J’ai acheté une longère en février 2015 afin d’y faire des logements locatifs. Lors de la signature, j’ai payé le prorata de la taxe foncière à l’ancienne propriétaire (de février à décembre). Nous avons eu une copie du document officiel de la taxe foncière mais il est au nom de l’ancienne propriétaire, car elle l’était encore au 1er janvier 2015).
    Ayant beaucoup de travaux à faire dans les logements, ils n’ont pas été mis en location en 2015.

    Ma question est la suivante : compte tenu de ces éléments, puis-je quand même déduire la taxe foncière de mes revenus 2015 ?

    Je profite également de votre avis éclairé pour savoir quels sont les autres charges que je peux déduire (ou non) même si les logements ne sont pas encore mis en location ?

    Merci d’avance !

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 01 juin

      Bonjour Hélène

      Dans la mesure où les logements en rénovation sont destinés à la location, vous pouvez déduire toutes les charges dans les conditions énumérées dans l’article ci-dessus, même si vous n’avez pas encore de revenus locatifs issus de ces biens.
      Pour cela, vous devez être en mesure de justifier qu’après l’achat du bien vous n’avez pas pu mettre en location immédiatement.
      Le délai doit être raisonnable, c’est à l’appréciation de l’administration fiscale.
      Dans ce cas, votre pouvez intégrer la taxe foncière de 2015 comme charge dans votre déclaration 2044.

      Répondre
  113. Erwan
    Erwan le 30 mai

    Merci Julien pour les réponses et … les bonnes nouvelles qui vont alléger mon imposition !!
    Cordialement

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 01 juin

      Avec plaisir Erwan. 🙂

      A bientôt.

      Répondre
  114. Cécile
    Cécile le 01 juin

    Bonjour Julien,

    Nous avons fait construire une maison BBC et réceptionné en Mai 2011. En septembre 2014 nous avons du déménager pour mutation professionnelle de mon mari. Nous avons mis notre maison vide en location.
    Pour 2014 j’ai opté pour le régime micro foncier sachant que je pouvais déduire les intérêts d’emprunt jusqu’en sept 2014 et avec 4 mois de revenus foncier seulement.
    Pour 2015, je ne peux plus profiter de cette disposition, la maison ayant été louée toute l’année pour un revenu global de 7200 €. (sachant que le loyer est de 600 € et que notre remboursement d’emprunt est de 1190€)

    Si je choisis de changer de régime (réel) est-il toujours possible de déduire tout ou partie de ces intérêts ? Ou existe-t-il d’autres dispositions pour me permettre d’alléger mes impôts sur le revenu qui a priori vont chiffrer dans les 3500 € pour 2015.

    Par avance merci
    Cécile

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 06 juin

      Bonjour Cécile

      Votre maison est à présent mise à la location, par conséquent, vous pouvez déduire toutes les charges déductibles d’un bien immobilier locatif énumérées dans l’article ci-dessus, la totalité des intérêts d’emprunt compris.

      Pour cela, vous devez effectivement opter pour le régime réel d’imposition.

      Répondre
  115. Cori
    Cori le 02 juin

    Bonjour,
    Est-ce que vous avez une réponse pour moi 🙂 ?
    Message écrit le 26 mai :
    Sur l’arrêté de comptes du syndic de la copropriété, il n’apparaisse pas les charges déductibles. Donc pour la ligne 230 de la déclaration 2044 comment savoir quelle sont les charges à réintégrer ? Il y a seulement les charges totales et les charges locatives.
    J’ai appelé le syndic pour demander le montant de ces charges déductibles et il m’ont dit que le logiciel utilisé ne leur donne pas cette information seulement pour les appartements en gestion ces eux…
    Merci beaucoup pour votre réponse.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 06 juin

      Bonjour Cori

      Votre syndic de copropriété doit être en mesure de vous donner le détail des dépenses et de déterminer les charges déductibles de vos revenus fonciers.
      Leur réponse était manifestement un « message » pour vous inciter à prendre la gestion, pour autant ils doivent vous fournir cette information.

      Répondre
  116. Celine
    Celine le 02 juin

    Bonjour Julien,

    Je suis débutante en investissement locatif et j’ai donc de nombreuses questions … J’ai 27 ans, une situation stable, 27600 euros/an en NET imposable avec 8000 euros de charges réelles.
    Je souhaiterai pour débuter acheter un appartement à Marseille, un ancien avec travaux à effectuer.
    Je souhaiterai que le produit s’autofinance, et n’avoir aucun frais à payer de ma poche. Je n’ai pas d’apport.
    J’ai trouvé un appartement le coût total avec frais notaire, travaux, frais d’agence (clés en main) est de 123 000 euros. C’est une agence qui le propose avec une offre clés en main. Il m’annonce que le loyer possible après travaux serait de 730 euros par mois CC. Les charges mensuelles 95 euros et la taxe foncière 700 euros. Et l’agence annonce une rentabilité de 7%. En faisant avec ta méthode, je trouve 5%

    Qu’en pense-tu ? J’ai vraiment besoin de l’avis d’un expert parce que je suis complètement perdue … Ne connaissant pas grand chose dans l’investissement immobilier, j’essaie de trouver des informations sur le NET mais pas facile et je ne veux pas me faire avoir …

    J’aimerai que cela s’autofinance et que dans 20 ans les loyers tombent sur mon compte mais pas facile de se lancer

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 06 juin

      Bonjour Céline

      Tu as déjà la bonne démarche, acheter dans l’ancien, avec travaux, en autofinancement, très bien.

      Maintenant attention aux offres « clé en main »…
      Les bonnes affaires ne sont pas présentées, elles se dénichent.
      De plus, 123 000 € pour un premier investissement locatif est un peu élevé.
      Tu constates également que la rentabilité nette de 5% n’est pas suffisante.

      Il existe des biens avec des rentabilités nettes supérieures à 5% sans faire de travaux !
      Alors quand tu achètes un bien avec des choses à gérer, il faut que ce soit intéressant pour toi.
      Donc avec une très bonne rentabilité et au minimum supérieure à 8% net.
      Tu peux revoir les chiffres dans cet article.

      Qu’en pense-tu ? J’ai vraiment besoin de l’avis d’un expert parce que je suis complètement perdue … Ne connaissant pas grand chose dans l’investissement immobilier, j’essaie de trouver des informations sur le NET mais pas facile et je ne veux pas me faire avoir …

      N’hésite pas à poser tes questions dans les commentaires sous chaque article.
      Je réponds toujours avec plaisir. 🙂

      A bientôt.

      Répondre
      1. Stephane
        Stephane le 02 août

        Bonjour Julien,

        Excellent conseil.

        Je te rejoins en tout point là dessus pour Julie.

        Non seulement ton bien doit s autofinancer mais en plus tu dois gagner de l’argent dessus et pas dans 20 ans.

        La bonne affaire il faut la dénicher et bien la négocier.

        Pour ma part en dessous de 20% brut je n acheté pas.
        C est pas évident mais il y a toujours des vendeurs presser ou des vendeurs qui n ont plus d encour credit et qui ont la possibilité de baisser leur prix.

        Apres cela dépend de ta région, moi je suis en Franche Comté et je sais qu en région parisienne je pourrais plus difficilement trouver des biens avec 20% de rentabilité.

        A bientot !

  117. Hervé
    Hervé le 05 juin

    Bonjour
    Propriétaire de plusieurs biens, j’ai acheté en 2015 un appartement.
    Je ne peux justifier d’aucun revenu foncier sur 2015 mais j’ai une gros montant de charges déductibles.
    Sans revenu locatif sur ce bien en 2015, puis-je quand même déduire les charges de cet appartement de l’ensemble de mes revenus fonciers (notamment les intérêts d’emprunt).
    Merci

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 08 juin

      Bonjour Hervé

      Comme votre appartement acheté en 2015 n’a pas été loué, il n’est pas considéré comme un bien locatif, par conséquent les charges ne sont pas déductibles.
      Maintenant, il peut y avoir une exception, si l’achat de ce bien a été réalisé dans le but de le louer suivi d’une impossibilité de mise en location immédiate (pour travaux par exemple) dans ce cas les charges sont déductibles. Mais attention, vous devez être en mesure de le justifier et le bien ne doit pas avoir été occupé. De plus, le délai entre l’acquisition et la première mise en location doit être raisonnable.

      Répondre
      1. Hervé
        Hervé le 08 juin

        Merci Julien
        C’est très clair
        J’en profite pour vous demander si l’année prochaine je pourrai déduire mes intérêts d’emprunts 2015 ainsi que la caution crédit logement payée en 2015, en plus de mes intérêts 2016.
        Merci pour votre aide

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 09 juin

        Avec plaisir Hervé. 🙂

        Lors de votre déclaration en 2017 sur les revenus 2016 vous pourrez déduire les charges déductibles de l’appartement en question seulement si il a été mis en location en 2016.

        Les intérêts 2015 et la caution crédit logement ne seront pas déductibles en 2017.
        Ils devraient être intégrés à la déclaration 2016 sur les revenus 2015.
        Mais comme vous n’avez pas loué le bien en 2015, la déductibilité ne peut pas être prise en compte, sauf cas particulier exposé dans ma précédente réponse.

        A bientôt.

  118. bjork S
    bjork S le 07 juin

    Bonjour
    J’aimerais savoir si en regime foncier reel je peux déduire:
    1. la taxe sur les logements vacants
    2. les charges de copropriété
    3. la CSG RDS
    je precise que je ne loue pas en ce moment mon bien pour des raisons personnelles, en effet je suis non résidente hors d’Europe et j’aime avoir mon pied a terre quand je passe en France. Merci de votre réponse, je n’arrive a trouver cette info nulle part

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 08 juin

      Bonjour Bjork S

      Dans la mesure où vous utilisez votre bien comme pied à terre, c’est une résidence secondaire, par conséquent aucune charge n’est déductible.

      Autrement de manière générale :
      1. la taxe sur les logements vacants : Pas déductible.
      2. les charges de copropriété : Déductibles.
      3. la CSG RDS : seule une partie de la CSG de l’année précédente est déductible, mais il n’y a rien à déclarer, cette déduction est faite automatiquement.

      Répondre
  119. bjork S
    bjork S le 07 juin

    Ji oublie de preciser que j’ai loué mon bien seulement trois mois en 2015, raison pour laquelle j’ai quand meme besoin de declarer mes revenus. Merci

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 08 juin

      Dans ce cas, vous pouvez déduire les charges déductibles énumérées dans l’article ci-dessus au prorata.

      Répondre
  120. Paul
    Paul le 09 juin

    Bonjour Julien.

    Merci pour cet article.

    En parcourant les commentaires, je trouve à plusieurs reprise des questions relatives aux déductions des frais d’essence, péage, repas, ordinateur,…bref tout ce qui permet aux investisseur de gérer leur affaires immobilière, ainsi que certaines jurisprudences sur le sujet.

    La liste des charges déductibles est en effet listée par le CGI. Par ailleurs, de manière générale tu cites l’article 13 du CGI qui mentionne que l’ensemble des dépenses effectuées en vue de la conservation du revenu est déductible.

    Cela me semble plutôt ambigu. Pour ma part je pourrais être tenté d’interpréter l’ensemble par « voici la liste de ce qui est déductible mais, de toute façon, tout ce qui permet de conserver les revenus peut l’être ».

    J’ai un ami investisseur qui s’est renseignée auprès des impôts, on lui a répondu que le périmètre des charges non listées dépend de l’appréciation du contrôleur. De plus, ils lui ont dit qu’il pouvait déduire une partie de son essence lorsqu’il est en mesure de prouver par facture que des dépenses de matériels ont effectivement été engagées pour ses locations le jour en question.

    Mes questions :
    – Pour toi, l’article 13 concerne quelles dépenses ?
    – As-tu déjà eu des informations auprès de contrôleur des impôts concernant la « limite » des frais déductibles ?

    Merci

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 16 juin

      Bonjour Paul

      Ton analyse est bonne, cependant l’article 13 permet justement d’éviter de faire une liste exhaustive qui n’est pas possible car les cas particuliers sont trop nombreux et parfois complexes pour justifier une déductibilité.
      C’est pourquoi les dépenses les plus courantes sont listées, comme dans l’article ci-dessus.
      Et pour les cas particuliers, il est possible de demander à l’administration fiscale de prendre position sur une situation précise par la procédure du rescrit fiscal.

      Que veux tu dire par la « limite » des frais déductibles ?

      Répondre
      1. Paul
        Paul le 16 juin

        Bonjour,

        Merci pour ta réponse.

        J’entends par « limite » de savoir quels exemples de « tolérance » il existe, avec l’aval de l’administration.

        C’est tout de meme dingue qu’une jurisprudence puisse par exemple autoriser les frais d’un véhicule ne servant qu’à la gestion d’un patrimoine immo et qu’une autre personne se voit refuser une cartouche d’encre pour l’impression de quittance !

        Super blog !

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 18 juin

        Bonjour Paul

        Lorsqu’il s’agît de cas particuliers, l’aval de l’administration fiscale pour un contribuable ne peut pas être transposé à autrui.
        Chaque demande est accompagnée d’un dossier explicatif exposant les faits, permettant à l’administration d’évaluer la légitimité d’une éventuelle déductibilité.

        De plus, en terme de déductibilité, il est essentiel avant tout de distinguer le statut du bailleur.

        Les charges déductibles des revenus locatifs varient en fonction de ce statut.
        – Bailleur en nom propre.
        – Bailleur en société.
        – Société à l’IR, société à l’IS.
        – Location nue, location meublée.
        – Etc…

        L’administration fiscale répertorie les charges déductibles dans ces catégories.
        Et donne en plus la possibilité d’étudier les cas personnels.

        A bientôt.

  121. jean
    jean le 21 juin

    Bonjour Julien ,
    je viens d’acheter un terrain pour faire construire une maison
    dans le cadre de la loi pinel j’ai le droit a une enveloppe de 300 000€
    le permis de construire prévoit en outre la construction de la maison , les clotures et portail les terrasses et l’aménagement paysagé
    est ce que la totalité rentre dans enveloppe des 300 000€
    sinon si je fait les peintures et carrelage, terrasse moi même , il n’ya bien que le prix des matériaux qui entre dans l’enveloppe ?
    peut on aussi inclure une cuisine aménagé dans cette enveloppe ou faut ‘il déclarer le montant des travaux de la cuisine en déficit foncier ?

    merci

    Répondre
    1. jean
      jean le 22 juin

      bon je viens de contacter mon SIP

      il n’y a pas besoin de passer par un constructeur, on peut passer par des artisans et se réserver des travaux (carrelage, peinture ) , sauf qu’il n’y a que le logement de base qui sera « defiscalisable » ainsi que la création des places de parking(pavage , enrobé) si elle sont inscrite dans le bail, mais pas les « a coté » (cloture,terrasse, portail,cuisine équipé, plan paysagé) la seul façon de defiscaliser la totalité donc avec les clotures, la cuisine équipé , le plan paysagé ,etc. c’est de passer par un constructeur qui facture le tout a la livraison
      pour les matériaux qui rentre dans le logement de base comme le carrelage, parquet et la peinture, ca rentre bien dans aussi dans l’assiette
      des 300 000 € de la loi pinel meme si vous le faites vous meme , mais on ne compte pas de main d’oeuvre bien entendu
      par contre les « a coté » peuvent etre compté en deficit foncier sur la 2044
      a hauteur 10700 €/an reportable

      Répondre
    2. jean
      jean le 22 juin

      bon je viens de contacter mon SIP

      il n’y a pas du tout besoin de passer par un constructeur, on peut parfaitement passer par des artisans et se réserver des travaux (carrelage, peinture ) , sauf qu’il n’y a que le logement de base qui sera « defiscalisable » ainsi que la création des places de parking(pavage , enrobé) si elle sont inscrite dans le bail, mais pas les « a coté » (cloture,terrasse, portail,cuisine équipé, plan paysagé) la seul façon de defiscaliser la totalité donc avec les clotures, la cuisine équipé , le plan paysagé ,etc. c’est de passer par un constructeur qui facture le tout a la livraison
      pour les matériaux qui rentre dans le logement de base comme le carrelage, parquet et la peinture, ca rentre bien dans aussi dans l’assiette
      des 300 000 € de la loi pinel meme si vous le faites vous meme , mais on ne compte pas de main d’oeuvre bien entendu
      par contre les « a coté » peuvent etre compté en deficit foncier sur la 2044
      a hauteur 10700 €/an reportable

      Répondre
  122. Thierry
    Thierry le 24 juin

    Bonjour Julien

    Je suis gérant d’une SCI, j’envisage d’acheter du matériel informatique pour la gestion des mes biens.
    Est-ce que je peux déduire cet achat dans ma déclaration 2072 ?

    Merci pour tous vos bons conseils et le temps que vous prenez à répondre.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 28 juin

      Bonjour Thierry

      Comme votre SCI est à l’IR (Impôt sur le Revenu) vous ne pouvez pas déduire l’achat de matériel informatique, même si c’est pour la gestion de vos biens.
      Cela aurait été possible pour une SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés). 😉

      A bientôt.

      Répondre
      1. Thierry
        Thierry le 29 juin

        Merci Julien pour votre retour.

        Du coup, j’ai une autre question :
        La SCI à l’IS est elle plus intéressante que la SCI à l’IR ?

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 29 juin

        Bonjour Thierry

        La SCI à l’IS apporte des avantages certains mais également de gros inconvénients.

        C’est pourquoi la Méthode LARCHER recommande d’éviter la SCI à l’IS.

        J’en parlerai prochainement.

        Restez connecté. 😉

      3. Thierry
        Thierry le 30 juin

        Merci beaucoup Julien pour tous vos bons conseils.
        Je suis avec assiduité votre méthode.

        Il me tarde d’avoir ces informations sur la SCI.
        Oui je reste connecté. 🙂

      4. Julien Larcher
        Julien Larcher le 30 juin

        Avec plaisir Thierry. 🙂

        A bientôt.

  123. Bruno
    Bruno le 24 juin

    Bonjour,
    cas purement théorique :
    J’achète un bien le 01/01/N, je le mets en location meublée mais le bien n’est pas loué de l’année malgré plusieurs annonces.
    Les démarches (siret, option réel, etc) ont été effectuées en temps et en heure.
    Puis-je déclarer 0 € en BIC réel LMNP pour créer du déficit pour l’année suivante en déduisant x charges ?
    merci
    B

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 28 juin

      Bonjour Bruno

      L’administration fiscale tolère certaines situations du moment qu’il y a une explication.
      Par exemple, si vous ne pouvez pas louer un logement car il est en travaux, c’est compréhensible.
      Dans ce cas, un déficit peut être constaté et reporté sur l’année suivante.

      La période de vacance locative doit être raisonnable, de plus vous devez être en mesure de démontrer et de justifier l’impossibilité de louer durant cette période.

      Répondre
  124. Alain
    Alain le 05 juillet

    Bonjour

    J’achète en VEFA un T3 pour un investissement locatif de type Pinel et on me propose des options à la construction.

    Je voudrais savoir ces options peuvent être déductibles des revenus fonciers (régime réel):
    – motorisation de volets roulants.
    – remplacement de peinture gouttelettes écrasées par peinture lisse.

    Pour la motorisation je pense que cela rentre dans la partie amélioration et confort, mais c’est surtout l’option peinture où j’ai du mal à évaluer si cela rentre dans le cadre de la loi.

    Idem pour option ajout de carrelages supplémentaires dans la SDB.

    Merci

    Alain

    Répondre
  125. stephanie
    stephanie le 07 juillet

    Bonjour Julien

    peut être pourrez vous m’aider:
    suite à un différent avec la copropriété (occupation non respectueuse du règlement ), la justice nous a condamné à payer 30.000 euros à la copropriété, puis 3000 euros en cassation. sans parler des honoraires avocat de notre coté et de celui de la copropriété, huissiers etc…ces sommes sont elles peuvent elles être déduites des revenus? je recherche sur le net mais aucun sujet à ce cas si particulier

    Merci d’avance de votre attention
    Stéphanie

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 08 juillet

      Bonjour Stéphanie

      Lorsqu’un cas est particulier et non détaillé dans les textes de l’administration fiscale, il est possible de formuler une demande de rescrit fiscal.
      L’administration prendra position sur le cas particulier.

      Répondre
  126. stephanie
    stephanie le 08 juillet

    Bonjour Julien
    OK je verrai avec le centre des impôts.
    Merci de votre réponse si rapide
    Merci pour ce site si plein de conseils!!!
    et bonnes vacances
    Stéphanie

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 11 juillet

      Avec plaisir Stéphanie. 🙂

      Bonnes vacances également.

      A bientôt.

      Répondre
  127. Stephane
    Stephane le 02 août

    Une piqûre de rappel qui ne fait pas de mal.

    Me concernant je laisse un expert comptable s occuper de mes feuilles d impôts car avec des appartements vide, des meublées et toute les factures que j ai je préfère confier ca à un pro afin d optimiser au mieux ma fiscalité.

    Celui m a d ailleurs déjà annoncés que pendant 6 ans je suis tranquille en théorie.

    A bientot !

    Répondre
    1. Bruno de J’achète un immeuble.com

      Effectivement, bel article complet. Il est important de connaitre toutes ces charges.
      Dans le cadre de mes investissements, une de mes stratégies est d’utiliser le déficit foncier…donc le but est d’obtenir des charges supérieures aux recettes locatives afin de gommer l’impact des revenus fonciers sur mes revenus globaux !
      Bruno

      Répondre
  128. Stephane
    Stephane le 02 août

    Bonjour Alain,
    Toute ces options sont déductibles de vos impôts au régime réel.
    Bonne continuation

    Répondre
  129. Cédric
    Cédric le 03 août

    Bonjour Julien,

    Je vais mettre en location ma résidence principale car je pars m’installer quelque temps à l’outre mer (en location).
    J’ai un prêt immobilier sur ma résidence principale actuelle. Puis-je déduire mes intérêts d’emprunts des revenus fonciers ?
    Cdt
    Cédric

    Répondre
  130. Stephane
    Stephane le 03 août

    Bonjour Cedric,
    Au régime réel vous pouvez déduire les intérêts sans souci.
    Cordialement

    Répondre
    1. Cédric
      Cédric le 04 août

      Merci pour ce renseignement.
      cdt

      Répondre
      1. Cédric
        Cédric le 17 août

        merci

  131. Jacques
    Jacques le 10 août

    Bonjour

    Si j’ai 2 appartements, un en déficit foncier et un qui fait des bénéfices, puis-je imputer les intérêts d’emprunt excédentaires du 1er sur les bénéfices du 2e ? Ou est ce que le calcul se fait appartement par appartement (et dans ce cas le déficit sur le 1er appartement est reporté à l’année suivante)

    Cordialement,

    Répondre
  132. liloue
    liloue le 12 août

    bonjour, je viens de lire avec attention votre blog qui est tres interessant

    j’ai une maison louée en location vide qui me rapporte 7800 par an.
    j’ai fait pour 6500e de travaux , ajouté à cela mes interets d’emprunt (2900) et du coup vais declarer au réel. Ma question est la suivante, etant donné que je vais etre en deficit, que devrais je remplir exactement sur ma feuille d’impot?
    revenus fonciers imposables: 0
    deficit imputable sur revenu global: 1600
    j’ai le bon raisonnement? merci par avance.

    Répondre
  133. liloue
    liloue le 20 août

    merci beaucoup

    Répondre
  134. Fabrice
    Fabrice le 05 septembre

    Bonjour,
    Merci pour ce blog déjà, intéressant !
    J’ai acheté fin janvier 2016 un appartement que je loue. Je vais choisir le régime réel d’imposition.
    C’est le précédent propriétaire qui a payé la taxe foncière pour 2016, je lui ai reversé lors de la vente du bien le prorata.
    Est-ce que je peux déduire ce prorata, n’ayant pas moi-même acquitté cette taxe ? Si oui dois-je fournir des documents à l’administration fiscale ?
    Merci d’avance,
    Fabrice

    Répondre
  135. Nas
    Nas le 05 septembre

    Bonjour,

    J’ai entendu dire qu’une taxe aller apparaitre en Janvier 2017, la TSER.

    Peut-on en savoir plus de manière la plus exhaustive ?

    Merci

    Répondre
  136. Joel
    Joel le 05 septembre

    Bonjour
    Je viens de vendre un local occupé et je voudrais savoir si je peux déduire la commission de l’agence des revenus fonciers(I.R.)
    Merci et bravo pour votre site!

    Répondre
  137. Claude
    Claude le 06 septembre

    Bonjour,
    Je pense racheter le droit au bail à mon locataire qui cède son commerce. (Le fait de racheter ce droit me permet le renouvellement du bail qui est ancien). Pourrais-je déduire le coût d’achat de ce droit au bail sur mes revenus locatifs ?

    Répondre
  138. Julienne
    Julienne le 08 septembre

    Bonjour Julien et bravo pour ce fabuleux travail !
    Un cas concret, et hyper pressé…
    Je rembourse un prêt immobilier depuis 7 ans de 1375 euros par mois.
    Mes charges mensuelles de copro sont d’environ 350 euros par mois.

    Je veux mettre cette résidence principale en location pour me permettre de louer ailleurs un logement à habiter. La location que je prends coûte 1400 euros par mois (j’y vais pour 4 ans au moins) et l’appartement que je mets en location sera à 2000 euros par mois.
    Pour l’appartement que je mets en location :
    1/Que me conseillez-vous entre la location nue et la location meublée ?
    2/Forfait ou frais réels ?
    3/ les frais de diagnostics techniques, les charges de copro de l’appart mis en location, le foncier, les frais de gestion par une agence immobilière du bien, son assurance, tout cela est-il déductible de mes impots sur le revenu dans tous les cas ? Y a t il un plafond ou cela peut-il même amener ne plus payer d’impots sur le revenu ?

    Grand merci pour votre réponse. Je dois mettre mon bien sur le marché dans quelques jours.

    Répondre
  139. Sylvie
    Sylvie le 09 septembre

    Bonjour,
    Si on a fait appel à un courtier pour négocier le prêt immobilier, est il possible de déduire sa commission des revenus fonciers ? Si oui, dans quelle catégorie ?
    Dans l’attente,
    Cordialement,
    Merci.

    Répondre
    1. Bruno de J'achète-un-immeuble.com

      Bonjour Sylvie, les frais de courtier et de dossier bancaire en général sont déductibles des revenus fonciers.

      Répondre
      1. Fabrice
        Fabrice le 11 septembre

        Bonjour,
        J’ai aussi fait appel à un courtier, qui s’est occupé uniquement de la délégation d’assurance de prêt. Est-ce que je peux également déduire sa commission ?
        Merci d’avance

      2. Stephane
        Stephane le 11 septembre

        Bonjour Fabrice,
        Oui cette commission est déductible
        Stephane

      3. Fabrice
        Fabrice le 11 septembre

        Merci !

  140. Eric
    Eric le 13 septembre

    Bonjour,
    J’envisage un investissement Pinel en faisant construire une maison, ma question porte sur le terme Travaux d’Améliorations.
    En clair peut- on déduire:
    – l’aménagement d’une cuisine
    – la pose d’une antenne TV
    – la motorisation de volets roulants
    – l’installation de placards intégrés
    – les peintures intérieures (sur murs placo)
    – les aménagements extérieurs (haie, gravier, gazon, terrasse)
    Tous ces travaux étant destinés a améliorer l’habitation.
    J’avoue avoir beaucoup de mal a trouver une réponse, alors merci par avance de la votre !

    Répondre
  141. Dominique
    Dominique le 18 septembre

    Bonjour,

    tout d’abord bravo et un grand merci pour votre blog et pour le temps que vous prenez à répondre à chacun !

    Nous venons de créer une SCI avec mon frère, et avons racheté les parts des autres héritiers de la maison de notre père décédé.
    Nous avons l’intention de la rénover et de la louer ensuite.
    Etant donné l’ampleur des travaux, la location ne pourra être proposée que courant 2017.
    Plusieurs questions (diverses) :

    1. J’ai un autre bien immobilier que je loue. Mon frère n’a que sa part de la SCI.
    D’après ce que j’ai compris : la SCI déclare une 2072 S. Je déclare une 2044 pour les 2 biens. Mais mon frère, n’ayant que sa part dans la SCI, n’est pas obligé de faire une 2044, il se contente de reporter les infos de la 2072 (au prorata de sa part) sur sa 2042. Est-ce correct ?

    2. Nous allons faire beaucoup de travaux (maison dans son jus de 1970). Isolation par l’extérieur, toiture refaite, changements d’une partie des fenêtres, isolation des combles, électricité complète, chaudière, rénovation et agrandissement d’une salle d’eau, et déco (sols, murs, plafonds). Beaucoup de personnes semblent douter que tous ces travaux puissent être déductibles, donc je commence à m’interroger aussi. Qu’en pensez-vous ?
    A savoir que nous allons demander des subventions à l’ANAH, sachant bien sûr que ces subventions viendront ensuite dans les recettes quand elles seront versées.

    3. Le fait que la maison ne pourra pas être proposée en location avant mi-2017 ne risque pas de nous causer des problèmes ? Nous allons dégager dès 2016 un déficit (pas de recettes), et donc nous allons bénéficier de ce déficit sur nos revenus globaux (limite de 10700 chacun), et les travaux se poursuivant en 2017, nous aurons à nouveau cette déduction pour les revenus globaux de 2017. Est-ce que le fait de faire ses travaux dans le but de louer permet bien ces réductions ?

    J’espère avoir été claire, et vous remercie par avance de votre réponse.

    Répondre
  142. Sébastien
    Sébastien le 20 septembre

    Bonjour,

    Je loue un appartement non meublé et le déclare en régime réel.
    L’appartement a un bail non meublé mais j’ai cependant acheté un lit et un matelas (600 e) pour le locataire.

    Je souhaiterais savoir si je peux les déduire en frais réel ?

    Cordialement,

    Répondre
  143. Vincent
    Vincent le 22 septembre

    Article intéressant qui va à l’essentiel, merci Julien !
    Un des avantages de la location nue reste quand même de pouvoir défiscaliser sur ses revenus globaux grâce au mécanisme du déficit foncier.
    Vincent

    Répondre
  144. Cédric
    Cédric le 28 septembre

    Bonjour Julien,

    J’ai mis en location ma résidence principale mi-août.
    Je viens de recevoir la taxe foncière, puis-je la déduire au régime frais réel ? en totalité ou au prorata temporis ?

    Cordialement
    Cédric

    Répondre
  145. jean-claude
    jean-claude le 28 septembre

    Merci Didier, et aussi à celles et ceux qui viennent partager ici leurs expériences !

    La fiscalité reste une étape très particulière, et vraiment décisive, dans une stratégie immobilière.

    Une visite avec ma sœur (qui habite à 800 kms) chez notre comptable la semaine dernière m’a littéralement fichu une claque :

    nous sommes les seuls associés dans 2 SCI, qui louent des locaux industriels sur le même site. Ces SCI sont à l’IR depuis leur création, et notre comptable m’a orienté vers la création d’une SARL / holding (en cours), à mon seul usage, puisque j’ai l’intention de vivre de mes revenus immo, et par conséquent d’investir, au contraire de ma sœur.

    Bref, en partant de notre statut actuel, à l’IR, avec 189 000 euros de crédit sur 10 ans (oui, ce n’est pas bien, mais les banques pratiquent des durées courtes avec les SCI, me répète-t-on sans cesse), nous obtenons 36 000 euros de loyers annuels pour environ 24 000 euros de charges tout compris.

    Selon le comptable, puisque seuls les intérêts sont déductibles, plus d’autres bricoles (disons 6 000 euros annuels), nous nous retrouvons avec un revenu théorique de 36 000 – 6 000 = 30 000 euros pour une année, alors que les remboursements du prêt ne laissent que 12 000 euros de trésorerie à la fin de l’année.

    Miracle fiscal, le cumul IR + CGS + RDS donnerait un impôt de 15 000 euros à acquitter, soit 1 500 euros par associé à apporter en fonds personnels !

    Il s’agirait donc de cash flow négatif, ce qui contredit tout les discours immo qui fleurissent sur Internet.

    Le ratio investissement à 189 000 / loyers à 3 000 HT / mois me semblait pourtant correct au départ …. Existe-t-il des conditions spécialement défavorables pour les locaux industriels et/ou commerciaux ?

    Mon comptable, qui jouit pourtant d’une excellente réputation locale, se serait-il planté quelque part ?

    Pour l’autre SCI, nous partons sur un financement de 300 000 euros (1 800 m2 d’entrepôts et 400 m2 de bureaux) pour des loyers de 5 500 HT / mois, ce qui parait heureusement meilleur, mais il va être difficile d’aller au delà de 15 années pour le crédit.

    Heureusement, je possède des terrains constructibles, que je commence à vendre actuellement, afin d’assurer mes arrières, et dans l’intention d’investir bientôt intelligemment, dès que j’aurai l’impression d’avoir tout compris de la magie de l’immobilier.

    Merci d’avance pour vos réactions par rapport à cette situation / Jean-Claude

    Répondre
  146. frederic
    frederic le 29 septembre

    Bonjour Julien et bravo pour votre blog très instructif.

    Je vais louer à partir de mi décembre ou début janvier (selon date d’entrée du locataire) ma résidence principale actuelle que je quitterai mi décembre pour une mutation dans une autre ville.
    J’envisage de faire des travaux pour faciliter la location (peinture, électricité etc)

    question: afin que ses travaux soient déductibles des revenus fonciers à venir, quand faut il mieux les faire:
    est -il possible de les faire alors que nous occupons encore la maison
    faut il le faire dans l’intervalle (qui risque d’être très réduit)
    est il possible de les initier ou les poursuivre quand les locataires sont déjà dedans?

    merci de votre retour. bien cordialement. Frédéric

    Répondre
  147. Stan
    Stan le 15 octobre

    Bonjour Julien,

    Je me joins à tous les commentaires précédants pour vous féliciter pour votre blog. Quelques questions que j’espere simple pour vous 🙂
    En BIC réel pour une location saisonnière:
    – Est-ce que la taxe d’habitation peut etre inclue dans les charges ?
    – est-ce que toutes les charges annuelles deductibles (taxe foncière, co-pro, ammortisssment) doivent etre calculée au prorata temporis. Si oui, est-ce aussi le cas pour les intérets d’emprunt?

    Merci

    Répondre
  148. Stan
    Stan le 16 octobre

    Re-bonjour Julien,
    Autre question sur la notion de prorata temporis, dans le cas d’une location en meuble de tourisme/ location saisonieres.
    Est-ce que le prorata se calcule sur le nombre exacte de jours loues ou sur la periode ou il est mis a la location?

    Par exemple:
    – si je le mets a la location d’Avril a Septembre soit 183 jours sur Abritel & co
    – mon taux de remplissage n est que de 40% (premiere annee par exemple le temps de maitriser les rouages) soit 73 jours.
    – Dois-je allouer 50% de mes chargess annuelles (=183/354 d Avril a septembre car il etait dispo a la loc toute cette periode) ?
    – Dois-je n’allouer que 20% (73/365)?

    Un immense merci pour vos eclaircissements et encore bravo pour votre blog que j’ai bcp explore ces dernieres 24h 🙂

    Cordialement,

    Répondre
  149. LAURA
    LAURA le 25 octobre

    Bonjour, merci de partager votre savoir j’ai appris bcp de choses grâce à votre blog.
    Nous nous lançons avec mon conjoint dans le locatif. Nous venons d’acheter une petite maison mais nous sommes un peu perdu pour la déclaration de revenus. Nous avons empruntés pour acheter ce bien et devons rembourser 300 euros par mois. La maison sera louée 520 euros ce qui fait 220 euros / mois soit 2640 euros à l’année. Nous pouvons enlever les frais de gestion du notaire, les frais d’assurance loyer impayés et les travaux réalisés.
    Je pense déclarer en réel plus avantageux pour nous, qu’en pensez vous?
    En vous remerciant par avance.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 31 octobre

      Bonjour Laura

      Pour savoir si le régime réel est plus intéressant que le micro, vous devez regarder si le montant des charges réelles représente un pourcentage de vos loyers supérieur au pourcentage du régime micro, si c’est le cas, le réel est plus intéressant.
      Mais attention, l’option du régime réel est de 3 ans minimum, pour être certaine de faire le bon choix, faites ce calcul sur 3 ans.

      Répondre
      1. laura
        laura le 04 novembre

        Merci pour cette information. Je vais essayer de faire ce calcul et je pense prendre rendez vous avec un conseiller pour être certaine de notre choix car nous envisageons d’effectuer un nouvel achat d’ici peu.
        merci bcp

  150. Fabrice
    Fabrice le 31 octobre

    Bonjour,
    Je reviens vers vous car j’envisage de faire des travaux l’année prochaine dans l’appartement que je loue. Le locataire m’a en effet annoncé qu’il partirait en 2017. Le régime réel d’imposition étant conditionné à la location du bien, est-ce que je peux ne pas louer pendant deux mois par exemple (ou bien durée à définir s’il y en a une, je n’ai pas trouvé dans mes recherches) afin de réaliser les travaux ? Suivant quelles modalités ?
    Une fois les travaux réalisés, est-ce que je pourrai augmenter mon loyer plus facilement que s’il y avait un locataire en place pendant les travaux ? Est-ce que cette augmentation de loyer est encadrée (je lis 15% du montant des travaux lorsque ceux-ci représentent au moins un an de loyer), en effet j’envisage de faire des travaux assez coûteux et cela pourrait représenter une forte hausse.
    Merci encore pour votre blog, très enrichissant !

    Répondre
  151. Christine
    Christine le 31 octobre

    Bonjour
    Comme Laura je souhaite me lancer dans le locatif mais je voudrais être sûre d’une chose : immaginons que j’emprunte et que je rembourse 1200 eur par mois (dont 400 eur d’intérets) Mes loyes s’élèvent à 1400 eur. Mon gains nets est donc de 200 par mois *12 mois soit 2400 eur par an. C’est 2400 eur correspondent-ils à mes revenus fonciers ? Ce que je ne comprends pas c’est qu’on parle toujours de déduires les interets d’emprunts mais ils sont déjà déduits dans le remboursement global du prêt non ?

    Répondre
    1. Bruno de J'achète un immeuble.com

      Bonjour Christine. Ces 2400€ correspondent au cash-flow brut annuel.
      Concernant les intérêts d’emprunts déductibles : si vous avez 4800€ d’intérêts, ils viendront se déduire des 16800€ de loyers pour déterminer le revenus fonciers imposables. Il y aura en plus de ces intérêts les autres charges déductibles à soustraire des revenus fonciers. Le résultat sera soit positif ( revenus fonciers ), soit négatif ( déficit foncier )….

      Répondre
  152. Chris
    Chris le 03 novembre

    Bonjour,
    Et merci pour votre blog que je viens de découvrir !
    Une première question pour moi : peut-on déduire les frais d’agence non inclues dans le prix de vente, ainsi que les frais de notaire ? Je vous remercie pour votre réponse.
    Chris

    Répondre
  153. mary
    mary le 04 novembre

    bonjour,
    je suis propriétaire bailleur individuel et également co-gérant d’une SCI représentée à parts égales par 2 co-gérants,
    devant acheter un matériel informatique pour la gestion de l’immobilier
    sur quelle déclaration de revenus ce type de matériel est-il déductible des revenus fonciers ?
    avec mes remerciements
    cordialement

    Répondre
  154. Valérie
    Valérie le 06 novembre

    Bonjour Julien,
    Grâce à votre blog j’ai appris beaucoup de renseignements mais malgré ma relecture concernant les frais de notaire que l’on peux déduire ou pas (Laury),je ne n’ai pas trouvé ma réponse.
    Suite à une succession.nous sommes actuellement en indivision avec mes sœurs et frère , je fais un prêt pour une soulte qui est considéré comme un prêt immobilier,je me trouverai en indivision avec mon frère au mois de décembre d’ un bien locatif.louer sans meuble.Nous allons avoir des frais de notaire ,donc je voulais savoir ,quels sont les détails des frais de notaire que l’on pourra déclarer ,si il y en a, pour 2017 ?
    En vous remerciant par avance pour votre réponse
    bien sincèrement,
    Valérie

    Répondre
  155. Christine
    Christine le 06 novembre

    Merci Bruno d’avoir pris le temps de me répondre, j’y vois un peu plus clair

    Répondre
    1. Bruno de J'achète un immeuble.com

      avec plaisir Christine

      Répondre
  156. Justine
    Justine le 06 novembre

    Bonjour Merci pour toutes ces informations.
    J’ai une question , j’ai acheté un appartement en vefa pour du locatif, je dois choisir les prestations auprès du promoteur (mûrs,sols …), si je choisi quelque chose en supplément je dois donc payer en plus le promoteur (par exemple du parquet au lieu de la moquette), du coup est ce que ces frais sont deductible ou pas ? Ce ne sont pas des frais d’entretien ou réparation donc je ne pense pas mais je préfére verifier.
    Merci d’avance pour votre reponse
    Cordialement
    Justine

    Répondre
  157. Guillaume
    Guillaume le 12 novembre

    Bonjour Julien,
    Merci pour la synthèse très claire.
    J’ai une question concernant des frais dont je voudrais savoir s’ils sont déductibles.
    J’habite à 1000 km de l’appartement dont je suis propriétaire depuis quelques mois avec ma compagne (pacs). Je loue en location LMNP.
    Quelques semaines après son achat avec mon compagne nous nous sommes rendu à notre appartement pour l’aménager.
    Nous avons donc utilisé notre voiture personnelle pour aller jusqu’à l’aéroport situé à 70 km de notre domicile, puis avons pris l’avion puis utilisé on voiture que nous avons loué pour nous rendre sur place.
    Les billets d’avion et les frais de location de la voiture sont tils déductibles ? si oui dans quelle catégorie ?
    Il semble que les frais kilométriques sont déductibles . Etes ce le cas ? si oui comment les déclarer et les prouver ?

    en vous remerciant par avance
    guillaume

    Répondre
  158. Maxime
    Maxime le 25 novembre

    Bonjour Julien, bonjours a tous.
    Cette année je suis en LMNP au réel je préfère donc déduire toutes les charges qu’avoir un forfait d’abjectement traditionnelle de 50% car je pense que je dépasserai les 50% d’abbatement au réel.
    Quel est la liste exacte que je peux déduire ?
    Merci

    Répondre
  159. caroline
    caroline le 25 novembre

    Bonjour Julien

    le blog est très bien mais très long sur cette page – et je n’ai eu le courage de tout lire…et peut-être que tu as déjà répondu à mes 2 questions:

    – Si on achète une surface vierge – type hangar – est-ce que les travaux de « création » sont amortissables? ou est-ce qu’ils sont considérés comme « construction/agrandissement »?
    – J’ai lu récemment qu’en meublé saisonnier, la taxe d’habitation était due par le propriétaire – est-ce qu’elle est déductible au même titre que la taxe foncière?

    Merci pour tes réponses et désolée si tu y a déjà répondu.

    Répondre
  160. Eric
    Eric le 01 décembre

    Bonjour,
    J’ai réalisé un investissement locatif (en nu, pas en LMNP) pour lequel j’ai fait un emprunt avec crédit caution logement. Je pensais donc déclarer et déduire les frais de caution crédit logement, mais le fisc refuse en invoquant le besoin d’une attestation du Crédit Logement prouvant le montant qui ne me serait pas restitué en fin de prêt (ils invoquent le BO: « BOI-RFPI-BASE-20-80-20120912 [..]Veuillez donc vous rapprocher du Crédit logement pour leur demander une attestation de la somme qui leur restera définitivement acquise en fin de crédit ».). Mais ma banque me confirme que le CL ne peut me fournir cette attestation vu que le montant n’est pas déterminé. Que puis-je faire ?

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 09 décembre

      Bonjour Eric

      Avez vous essayé de contacter directement Crédit Logement
      à la place de votre banque ?

      Répondre
  161. Michael
    Michael le 13 décembre

    Bonjour,

    Sur l’achat de garages (investissement locatif) les interets d’emprunt sont-ils également déductibles ?

    P.s: J’en ai 6 actuellement tous loués. Et je n’ai jamais déduis mes frais d’emprunts. 🙁

    Répondre
  162. caroline
    caroline le 06 janvier

    Bonjour Julien et meilleurs voeux pour cette nouvelle année!

    mon ami comptable a qui j’ai demandé conseil, m’a envoyé quelques lectures officielles, où j’ai pu lire le tableau suivant sur les nouvelles règles:

    (mince, je ne peux pas le copier coller! alors je ne sais pas si ça sera compréhensible, je met juste la question qui m’intéresse)

    Tableau récapitulatif Location meublée

    Situation actuelle:

    Régime réel:
    Imputation sur le revenu global des déficits fonciers résultant de dépenses
    (autres que les intérêts d’emprunt) dans la limite annuelle de 10 700 €
    Imputation sur les revenus fonciers des dix années suivantes de la fraction
    supérieure à cette limite et de celle correspondant aux intérêts d’emprunt

    Situation nouvelle : Imputation des déficits seulement sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix
    années suivantes

    Qu’est-ce que cela veut dire dans le détail? on ne pourra plus TOUT déduire?

    merci pour ta réponse

    Répondre
  163. Chris
    Chris le 08 janvier

    Bonjour,
    Je suis perdue suite à un investissement de robien classique…j’espère que vous pourrez m’aider 🙂
    Achat 01/05/2007
    Bail depuis le 01/07/2007. Toujours loué sauf une fois 2 mois entre 2 locataires.
    J’ai donc atteint les 9 ans de location et pensait pouvoir vendre mon bien sous peu, c’est ce qu’on m’avait « vendu » lors de l’investissement.
    J’ai fait mes déclarations de revenue seul, une belle erreur.
    En 2014 (revenus 2013) : -510 euros ligne revenus fonciers nets
    En 2015 (revenus 2014) : -345 euros
    En 2016 (revenus 2015) : 0 car je trouvais +646 euros et j’ai imputé un déficit antérieur qu’il restait.
    Pour cette année il reste 1667 euros en report sur les années suivantes que je pensais imputer mais je fais sans doute erreur.
    Ma locataire m’a dit il y a quelques mois qu’elle avait demandé un logement social. Si elle quitte le logement cette année, j’aurais aimé vendre.
    J’ai cru comprendre que cela ne serait pas possible à cause du déficit, et que je dois relouer 3 ans ?
    Ces 3 ans sont à partir de quand ? Les -345 cad reveus 2014 donc jusqu’au 31/12/2017 ou comme j’impute encore des déficits antérieurs et que je suis à 0 case reveus fonciers les 3 ans n’ont pas encore commencé ?
    Peut-etre faut-il que j’aille voir quelqu’un avec tous mes documents mais je suis totalement perdue, je ne sais meme plus vers qui me tourner ?
    En recherchant sur le net je suis arrivée sur votre blog, je vous remercie par avance de l’aide que vous pourrez m’apporter.
    Meilleurs voeux
    chris

    Répondre
  164. Chris
    Chris le 15 janvier

    Bonjour et merci pour votre réponse.
    La réintégration ne concernera que les déficits imputés les 3 années avant la vente et pas toute la déduction de robien sur les 9 ans ?
    bonne journée à vous
    Chris

    Répondre
  165. Chris
    Chris le 17 janvier

    Génial merci pour tout je suis soulagée !! Vous etes top !!

    Répondre
  166. rg
    rg le 19 janvier

    Bonjour,

    notre SCI a fait construire en 2016 un bâtiment qui est loué à une clinique vétérinaire. Le Centre des impôts vient de nous demander de payer une redevance pour la création de locaux à usage de commerce.
    Pouvez-vous m’indiquer si je peux déduire cet impôt de nos revenus fonciers ? Si oui, je dois les déduire de nos revenus fonciers 2017 ?
    Les années suivantes, devrons nous payer une quelconque taxe annuelle supplémentaire ?
    Merci par avance pour votre réponse.

    Répondre
  167. lili
    lili le 19 janvier

    Bonjour,

    Quand j’ai vu ce forum, je vous trouve genial. En effet, j’ai deja passé qq. mois de recherche et aussi me renseigne aupres de certains experts comptables en agence ou en ligne, personne ne me repond precisement.

    Le voici mon cas, J’ai loué mon appt jusqu’au juin 2015 et l’a mis en vente depuis, la vente n’est pas aboutit, je l’ai remis en location depuis aout 2016. Donc pour l’annee 2016, j’ai eu 5 mois de location (du aout jusqu’au dec). Jusqu’au present, j’ai tjs declaré en microbic car c’est location meuble. Et je me suis demandé s’il y a l’avantage de passer en LMNP reel ou en foncier reel…

    Recette:
    – loyer
    – charge locatif

    Depense:
    – charge de copro
    – tax foncier
    – travaux
    – assurance d’habitation

    J’arrive à calculer le montant a declarer a l’impot pour micro bic et foncier reel, pourriez vous verifier si c’est juste grosomodo (5 mois occupé par locataire, et 7 mois vacant pour vente)?
    1) micro bic
    (Loyer+charge locatif)*5*50%

    2) foncier reel
    loyer * 5 – [ (charge de copro-tax foncier-assurance d’habitation)*5/12 – travaux – charge locatif*5 -tax d’ordure]

    Par contre, mon gros soucis est que je ne m’en sors pas avec LMNP reel, il me semble que je peux deduire amortissement immobilier, mais mieux de demander un expert comptable poru le faire, et le frais d’expert comptable n’est plus remboursé par l’impot, et aussi faut rajouter autres choses ou taxe comme CFE etc. Avec vous une equation de calcule precise pour tout ca comme j’ai pu faire pour les autres regimes?

    En vous remerciant par avance.

    bonne journee

    lili

    Répondre
  168. Georges
    Georges le 28 janvier

    Bonjour Julien,

    Tout d’abord merci pour votre blog très pertinent.

    Voici ma question :

    Il est précisé dans la loi Pinel que le prix de revient du bien est constitué du « prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière, commissions versées aux intermédiaires ».
    Les termes utilisés dans ce texte de loi ne correspondent pas exactement à ceux des frais inhérents à mon acquisition, mais ils ont à mon sens la même signification. Pour ne pas faire une erreur d’interprétation, pouvez-vous me confirmer quels sont, dans la liste ci-dessous, les frais que je peux ajouter au prix de l’acquisition pour constituer le prix de revient pour l’engagement de location (cerfa 2044 EB) :

    Prix de vente de l’acquisition payé au promoteur : 178000 €

    – Frais de Notaire : 3600 € (Frais acte de vente) + 153 € (Frais de mise en copropriété) – 192 € (trop perçu rétrocédé par le notaire pour solde de compte) = 3560,64 €
    – Frais de garantie Crédit Foncier (Frais de contribution au Fonds Mutuel de garantie + frais de commission de cautionnement de CREDIT LOGEMENT) => 1821,33 + 400 = 2221,33 €
    – Frais de dossier Crédit Foncier sur offre de prêt initiale => 749,04 €
    – Différé des intérêts intercalaires qui ont été ajoutés au montant du prêt après livraison et paiement intégral du bien, qui pourraient s’ajouter au prix de revient ? => 5278,49 €
    – Frais de dossier Crédit Foncier suite à renégociation du prêt (suite à la baisse des taux d’intérêts), qui pourraient s’ajouter au prix de revient ? => 1500 €

    Si certains de ces frais ne peuvent pas être intégrés au prix de revient de l’acquisition, peuvent-t-ils être intégrés dans la rubrique (Cerfa 2044) « 250 intérêts d’emprunts » au titre des frais d’emprunt (vu sur votre blog) :
    • Frais de dossier bancaire.
    • Commissions de banque et agios.
    • Frais de garantie bancaire.
    ‎ – Inscription hypothécaire.
    ‎ – Inscription de privilège prêteur de deniers.
    ‎ – Sommes versées à un organisme de cautionnement.

    Cordialement

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 06 février

      Bonjour Georges

      Dans votre cas, les frais de notaire sont des frais afférents à l’acquisition, donc inclus dans le prix de revient.

      Les autres frais sont des frais d’emprunt, ils sont donc déductibles des revenus locatifs selon les dispositions du bulletin officiel des finances publiques, voici le lien :
      http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP.html

      Répondre
      1. Georges
        Georges le 06 février

        Merci beaucoup Julien pour ta compétence et ta réactivité.

  169. Peggy
    Peggy le 30 janvier

    Bonjour,
    Nous avons acheté un appartement non meublé que nous souhaitons loué en meublé. Pour ce faire nous souhaitons acheter des meubles et certains seront achetés d’occasion sans facture. Dans ce cas, pourrons nous les déduire en charge ? Faut-il impérativement avoir une facture ?
    Bien cordialement

    Répondre
  170. Marie
    Marie le 06 février

    Bonsoir Julien,
    J’envisage de mettre ma maison en location en septembre après l’avoir habitée pendant 7 ans. La terrasse n’est pas carrelée et étant donné mon budget un peu serré je ne pense le faire qu’au printemps prochain 2018 donc après avoir rentré quelques loyers. Pourrais je déduire ses travaux auprès des impôts ?
    Merci de votre réponse

    Répondre
  171. Mica
    Mica le 15 février

    Bonjour Julien,

    Merci pour votre blog, bravo! j’ai beaucoup appris en lisant tous les commentaires suivis de vos conseils avisés.

    J’ai acheté une grange (agricole) en 2013 par le biais d’un prêt bancaire. Cette grange a été modifiée en habitation pour faire 2 logements. Une fois les travaux terminés, j’ai mis en location nue en 2015. Actuellement propriétaire/bailleur, je fais la gestion et j’apprends sur le tas, donc forcement des questions concernant le cerfa 2044…

    Pour l’acquisition de cette grange je suis passée par un notaire. J’ai lu que les frais de notaires (les frais d’acquisition) ne sont pas déductibles en location nue. Dans le relevé de compte du notaire (= détail des frais/relevé de compte), il y a une partie qui s’appelle Emoluments et/ou Deb. Forf. dont certificat amiante et risques naturels et tech.. Ma question est, ces deux certificats sont-ils déductibles? La TVA/Emol. est-t-elle déductible? ou font-ils partie aussi des frais d’acquisition?
    S’ils sont déductibles, quel est le délai pour les reporter dans le cerfa 2044 en 450. Déficits antérieurs restant à imputer? (rappel: signature de l’achat de la grange en 2013!!!)

    Merci

    Répondre
  172. rg
    rg le 19 février

    Bonjour,
    ma SCI loue un local à une clinique vétérinaire en ile de france.
    Sommes nous redevables de la taxe annuelle qui concerne les locaux à usage de bureaux, locaux commerciaux … ?
    Dans quelle catégorie peut on considérer une clinique vétérinaire ?
    Merci par avance pour votre réponse

    Répondre
  173. Justine
    Justine le 23 février

    Bonjour Merci pour toutes ces informations.
    J’ai une question , j’ai acheté un appartement en vefa pour du locatif, je dois choisir les prestations auprès du promoteur (mûrs,sols …), si je choisi quelque chose en supplément je dois donc payer en plus le promoteur (par exemple du parquet au lieu de la moquette), du coup est ce que ces frais sont deductible ou pas ? Ce ne sont pas des frais d’entretien ou réparation donc je ne pense pas mais je préfére verifier.
    Merci d’avance pour votre reponse
    Cordialement
    Justine

    Répondre
  174. clement
    clement le 26 février

    Salut Julien.
    Une petite question pour les fans d’immobilier.
    Si j’achète un immeuble et que les combles sont aménageables et que je crée un appartement dedans, est-ce que les frais de travaux sont déductibles?
    Merci.
    Clément.

    Répondre
  175. david
    david le 01 mars

    Bonsoir Julien,
    Pour une SCI, cerfa 2044, peut-on déduire des loyers :
    – les frais d’hypothèque ?
    – les frais de notaire pour un bail ?
    – les frais de notaire pour l’acquisition d’un bien ?

    Merci d’avance pour ta réponse,
    Cordialement
    David

    Répondre
  176. lucie
    lucie le 04 avril

    bonjour julien,
    Je voudrais comprendre un peu plus sur la nouvelle Loi Cosse. Est-ce qu’il y a l’interet par rapport à location meuble qui benefice deja 50% d’abattement? (nous sommes en zone B1). Est-ce qu’il y a l’interet pour le logement avec credit deja rembourse et travaux deja effectue?

    merci
    lucie

    Répondre
  177. Mickael
    Mickael le 06 avril

    Bonjour,
    Tout d’abord bravo pour ce site.
    je vais bientôt acheter un bien 2017 avec un bail « vide » en cours. Le locataire part normalement fin septembre, et j’en profite pour faire de gros travaux (1 à 2 mois environ), le meubler et le louer en meublé en décembre 2017 au plus tard.
    Je vais donc percevoir des revenus locatifs et des BIC la même année.
    Puis-je déduire les frais d’acquisition (frais de notaire notamment) sur les revenus/BIC perçus en 2017?
    Merci

    Répondre
  178. jacqueline
    jacqueline le 09 avril

    bonjour Julien
    j’aurai une question, sur assurance propriétaire non occupant, ma régie dit ,
    qu’on ne peut pas récupéré sur les primes d’assurances .Cela depuis 3 ans .je suis au micro foncier .Alors que mon assurance perte de loyer est déduite . Je compte opté pour cette année malgré moins de 11000€ de revenu,pour le réel qui me parait plus avantageux .
    Pouvez vous me conseiller
    Merci cordialement

    Répondre
  179. marie
    marie le 14 avril

    comment calculer la ligne 230 des revenus fonciers pour ma déclaration de l’année 2016
    merci

    Répondre
  180. Anne-Marie
    Anne-Marie le 21 avril

    Bonjour,
    votre blog est vraiment très intéressant, et fourmille de bons conseils. j’aurais bien besoins de conseils justement, je suis célibataire avec un revenu annuel de 20760 € et propriétaire de deux pavillons que j’ai auto-construit sur des terrains m’appartenant et que je loue, l’un où j’avais opté pour une défiscalisation qui arrive à terme l’année prochaine et qui m’avais permis ne pas être imposable et de s’auto financer avec un petit bonus jusqu’à la location du deuxième, l’autre qui était ma résidence principale jusqu’à il y a deux ans et que j’ai mis en location puisque j’ai investit ailleurs pour la résidence principale avec mon compagnon.
    Du coup cela génère des revenus fonciers pour 2016 toute déduction possible faite de 12560 € + mes revenus 20760 € et me voilà avec des impôts de 5000 € à payer pour 2016. ça commence à vraiment faire mal!! en effet les deux pavillons ont moins de 10 ans, donc pas de gros frais de travaux à déduire, les emprunts contractés à l’époque étaient sur 12 et 15ans et pas trop important puisque j’avais les terrains et je n’ai pas payer la main d’œuvre de construction.
    Dois-je d’après vous investir à nouveau mais sur un bien en rénovation pour pouvoir déduire les intérêts d’emprunts et les travaux de remise en état avant location ou autre stratégie pour baisser les impôts à payer??
    Qui pourrait me conseiller au mieux de mes intérêts, un conseiller en gestion du patrimoine, un conseiller fiscaliste????
    J’espère avoir été assez claire………….
    Cordialement,

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 24 avril

      Bonjour Anne-Marie

      Plusieurs stratégies existent pour diminuer la fiscalité, le choix dépendra de votre situation personnelle et de vos objectifs.
      Un Conseiller en gestion de patrimoine ou un Fiscaliste pourra effectivement vous apporter les solutions les plus adéquates dans votre cas.

      Autrement, investir régulièrement pour déduire les charges des nouveaux biens immobiliers sur l’ensemble de votre patrimoine reste une stratégie efficace.

      Répondre
  181. Sandor
    Sandor le 24 avril

    Bonjour,

    J’ai une question.
    Imaginons que je possède un appartement que je loue donc j’ai de revenu foncier.
    Imaginons aussi que je ne possède pas l’appartement ou je vis, donc là с’est moi qui paie.
    Dans un tel cas puis-je réduire/déduire mes impôts que je dois pays après le revenu foncier avec le loyer que je paie?

    Merci beaucoup.

    Cordialement,

    Répondre
  182. Sam
    Sam le 25 avril

    Merci beaucoup pour ce blog 🙂
    Une question : en loueur meublé non professionnel, je loue que depuis 09/2016. Pour le bilan 2016, les intérêts d’emprunt, impôts sont déductibles au prorata (cad 4 mois) ou les montants annuels ?
    Merci beaucoup pour la réponse

    Répondre
  183. Franck
    Franck le 26 avril

    bonjour Julien,

    je viens de tomber sur votre blog que j’ai parcouru avec intérêts. Je suis en train de remplir ma déclaration 2017 pour les revenus 2016. Pour bien être sûr, voici mes questions.
    contexte : création d’une SCI familiale en 2016 pour l’acquisition de 2 maisons individuelles en VEFA avec dispositif Pinel. La première a été mise en location en 2016, la seconde sera en 2017.
    questions :
    > Frais Garantie Bancaire Crédit Logement : j’ai bien noté que l’on peut déduire la partie non récupérable. exact ? si confirmé, dans quelle ligne du formulaire 2072-S-A1 : ligne 2 dépenses SCI ou ligne 6 Frais Adm.
    > Frais Dossier des prêts de la SCI : déductibles. A priori, j’ai compris oui. Exact ? si confirmé, dans quelle ligne du formulaire 2072-S-A1 : ligne 2 dépenses SCI ou ligne 6 Frais Adm.
    > Prime Assurances des Prêts de la SCI : déductibles. Ligne 8 du formulaire 2072-S-A1 ?

    dans le cadre du Pinel, j’ai compris que la déduction Pinel doit être reportée sur la déclaration IR de chaque associé dans la même proportion de ses parts de la SCI. Correct ? pouvez vous préciser quelle case du formulaire IR ou du formulaire Revenus Fonciers 2044.

    pour le VEFA dont la SCI récupère les clefs en 2017, puis je déjà imputer sur 2016 les frais CL, intérêts intercalaires des prêts, primes Assurances des prêts… je pense que oui car j’ai signé chez le notaire en 2016 pour le VEFA, mais le dispositif Pinel pour ce bien ne se déclenchera qu’en 2017, c-à-d à la mise en location du bien. Correct ?

    merci d’avance
    Cordialement, Franck

    Répondre
  184. Audrey
    Audrey le 26 avril

    Bonjour,
    Je trouve vos interventions très intéressantes et j’aurais bien aimé les découvrir plus tôt….
    Est-il possible de revenir sur ses déclarations d’impôts précédentes ? Je m’explique j’étais en micro BIC et je me rends compte que j’ai été mal orientée j’aurai du déclarer mes revenus locatifs en frais réel, est-il possible d’envisager un rattrapage?
    merci par avance
    Audrey

    Répondre
  185. Sebastien
    Sebastien le 01 mai

    Bonjour,
    bravo pour votre site.
    J’ai deux petites questions. J’ai acheté un appartement en septembre 2016 que j’ai mis en location.
    J’ai payé la taxe foncière au prorata pour les derniers mois de 2016. Est-ce qu’elle est déductible pour la déclaration au réel ?
    Est-ce que les frais d’agence liés à l’achat du bien sont déductibles ?
    merci
    Sébastien

    Répondre
  186. Nadine
    Nadine le 01 mai

    Bonjour Julien,

    Bravo pour votre site, j ai trouve pas mal de reponses à mes questions.
    En revanche, j en ai une un petit plus ciblee sur mon cas personnel. Je ne paye pas d impot sur le revenu (maman seule avec deux enfants) et j ai acheté un appartement l annee derniere que j ai mis en location. J ai fait quelques travaux et je compte deduire ces charges des revenus fonciers mais voila mes loyers de l annee derniere s elevent a 680 euros (loué depuis le 10.11.16) et les factures des travaux à environ 3000 euros. Est ce que je peux deduire ces sommes sur les revenus fonciers des annees à venir puisque dans mon cas il n est pas du tout interressant de les deduire des mes revenus (salaires) ?

    Cordialement

    Répondre
  187. houda
    houda le 01 mai

    Bonsoir je me permets de poser une question ,j’ai une sci qui possède un local commercial loué ,l’électricité et le gaz sont au nom de la sci et prélevé sur le compte également, dans la déclaration 2072 je peux déduire ces frais ou pas ?

    Répondre
  188. houda
    houda le 01 mai

    oups merci beaucoup pour la réponse que vous allez m’apporter

    Répondre
  189. amaury
    amaury le 05 mai

    bonjour julien,
    cela fait plusieurs jours que je passe sur votre site : merci des conseils.
    J’avais une question à vous poser je suis sur le point d’acheter un immeuble en mauvais état ; insalubrité et fondations qui bougent, le prix est en négociation …

    Je voulais etre sûr que les frais concernant la remise en état de l’insalubrité et de la structure, sont bien déductibles ? en lisant vos alertes immo 3, 4 et 5 j’ai un fort doute.

    cordialement

    Répondre
  190. elodie
    elodie le 08 mai

    bonjour,

    un grand merci pour votre blog qui est une véritable mine d’informations.
    nous nous lançons, avec mon mari, dans la construction d’une maison dans le but de la louer. nous avons cependant quelques questions :
    1) nous allons signer le prêt prochainement (2017) avec tous ce que ça inclus : frais de cautionnement, frais bancaires. ces frais sont déductibles d’après votre article.
    cependant, nous ne louerons la maison qu’à partir de l’année prochaine. pourra-t-on déduire ces frais étant donné que l’année de souscription du prêt est différente de l’année de première location ?
    2) nous comptons équiper la maison d’une cuisine aménagé, de meubles de salle de bain et de placards aménagés.
    d’après votre article, « Les dépenses d’amélioration non dissociables de
    travaux de construction, de reconstruction et
    d’agrandissement ne sont pas déductibles. »
    doit on installer tout cela après la signature du bail du coup ?
    merci beaucoup de votre aide

    Répondre
  191. jean
    jean le 08 mai

    Dans le cadre de ma déclaration de revenus fonciers (loués nus) 2016 à faire en 2017, dois-je indiquer ‘ligne 230: régularisation des provisions pour charges’ en plus des régularisations fournées par le syndic, les montants des charges versés par le locataire durant l’année 2016, ou ceux versés en 2015 ? D’après la notice n°2044, je crois comprendre qu’il faut intégrer les charges payées par le locataire en 2015 mais j’ai un gros doute …
    Merci d’avance pour votre réponse.

    Répondre
  192. Julien
    Julien le 08 mai

    Bonjour,

    Super blog. Beau parcours que le votre.

    J’ai essayé de lire attentivement l’ensemble des interventions, sans vraiment trouver clairement la réponse concernant une 2044. Pas trouvé non plus quelque chose de vraiment sûr via google, mais sans doute avez vous la réponse.

    Je suis en train de renseigner une 2044 et j’ai une question relative aux frais et charges déductibles du revenu foncier (frais administration & gestion, prime d’assurance, taxe foncière)

    Au titre des déductions de charges (220 Frais et charges) il est indiqué dans la notice « les dépenses communes ne sont admises qu’au prorata des parties louées (la ventilation doit être effectuée d’après les pourcentages qui servent à la répartition des charges locatives entre les occupants) ».

    La notice évoque ici pour « prorata » la notion de clef de répartition dans une copropriété, pour déterminer une quote-part de charges.

    Mais il n’y absolument rien concernant la notion de prorata temporis.

    Avec un locataire qui a quitté l’appartement le 1er juillet 2016, faut-il diviser par deux la taxe foncière, l’assurance habitation, les charges de copropriété ?

    La notice n’est pas du tout claire sur ce point.
    Merci pour votre retour avisé.

    Répondre
  193. Chantal
    Chantal le 08 mai

    Bonjour,

    Je trouve votre site très intéressant, je viens d’en prendre connaissance.

    je vous adresse cette question pour une amie qui n’a pas d’ordinateur :

    En déficit foncier non reportable au régime réel en 2015 puis-je pour 2016 passer au régime micro-foncier ?

    Merci pour votre réponse

    Répondre
  194. Chantal
    Chantal le 08 mai

    Bonjour Julien Larcher

    Pouvez-vous me répondre pour une amie qui n’a pas d’ordinateur.
    Elle a un bien immobilier qu’elle loue et doit faire sa déclaration d’impôts et pose la question :
    En déficit foncier non reportable au régime réel en 2015 doit-elle pour 2016 passer au régime micro-foncier ?
    Merci pour votre réponse

    Répondre
  195. Max
    Max le 11 mai

    Bonjour Julien,

    Merci pour toutes ces précieuses informations!

    J’ai une petite question car j’ai beaucoup cherché (et réfléchi!) et je n’arrive pourtant pas à être certain…

    J’ai acheté fin octobre 2016 pour mettre en location. J’ai du faire quelques réparations (terminées en décembre).
    J’ai voulu mettre en location, mais courant janvier, mes parents m’annoncent qu’ils sont intéressés pour devenir mes locataires à partir de mai 2017 seulement.
    Le logement est resté vacant entre janvier et le 1er mai, sans que je recherche d’autres locataires.

    Ma question est la suivante : dois-je déduire les travaux réalisés (fin 2016), le prorata de la taxe foncière (fin 2016), les frais de dossiers bancaires, les frais liés à la garantie notariale pour l’obtention du prêt, les intérêts d’emprunts, et les provisions pour charges ==> sachant que je n’ai perçu aucun loyer en 2016 ??

    Enfin, pour 2017, devrai-je déduire la période de 3/4 mois où le logement était vacant ==> sachant que je n’ai pas cherché à louer dans l’attente de mes parents ?

    Je vous remercie par avance pour votre réponse.

    Répondre
  196. audrey
    audrey le 12 mai

    Bonjour, déjà merci pour ce blog, tellement plus simple que tous se que j’ai pu trouver jusqu’à présent.
    Questions: j’ai acheté une vieille maison où j’ai effectué pleins de travaux dedans dans le but de la mettre en location. Isolation et fenêtres ok ont déduit, mais j’ai également refait faire l’électricité ainsi que la SDB (qui était catastrophiques et dangereuse). Puis je les déduire ces travaux?

    Merci beaucoup.

    Répondre
  197. francois
    francois le 13 mai

    Bonjour julien super site et merci pour tes conseils
    Questions je compte acheter un terrain et faire de l’auto-construction, pourrais je déduire le matériel, quel serait le meilleurs moyen de louer lmnp ou nue ou autres
    Merci d’avance

    Répondre
  198. Lilou
    Lilou le 14 mai

    Bonjour Julien,

    Merci beaucoup pour toutes ces précieuses informations.

    J’ai une question qui parait simple, mais à laquelle je ne trouve pas une réponse claire.
    Suite à un divorce, nous avons mis en location notre ancienne résidence principale. Pouvons-nous déduire les intérets d’emprunts du prêt contracté au départ pour l’achat de notre résidence principale?

    De plus, nous avons fait en 2014 une pause de 8 mois dans le remboursement du crédit. Cela a-t-il un impact sur les intérêts déductibles sur 2016?

    Et une dernière petite question: Mon ex-mari doit reprendre le crédit à son nom et racheter ma part. Si les intérêts d’emprunt sont déductibles dans notre cas, pourra-t-il continuer à déduire les intérêts d’emprunt dans les 2 cas suivant: si la banque accepte la désolidarisation du prêt? Si la banque refuse et qu’il doit souscrire un nouveau crédit qui remplace le premier?

    Merci d’avance.

    Répondre
  199. Michel
    Michel le 15 mai

    Bonjour Julien,

    Merci pour les infos. La visite annuelle pour la sécurité incendie (extincteurs, système de désenfumage,…) est-elle déductible des revenus fonciers.

    Bien cordialement

    Michel

    Répondre
  200. Hélène
    Hélène le 15 mai

    Bonjour Julien,

    Ce blog est une mine d’or, merci !
    J’ai néanmoins une petite question qui me travaille.

    Dans le cas où un bien (destiné exclusivement à la location) demande des travaux de remise en état qui prennent du temps car ils sont faits pas les propriétaires ( environ 2 ans et 1/2), peut-on déduire les charges déductibles dès la première année des travaux (sachant qu’il n’y a aucun bénéfice car le logement ne peut être mis en location pour le moment) ?

    Dans plusieurs de vos réponses, vous parlez d’un délais « raisonnable » entre le début des travaux et la mise en location. Mais à quoi correspond « raisonnable » dans cette situation ? 6 mois, 1 an, 2 ans ou plus ?

    Y a-t-il un texte qui réglemente cette durée ou est-ce à l’appréciation de l’administration ?

    Merci d’avance !
    Hélène

    Répondre
  201. Georges
    Georges le 16 mai

    Bonjour Julien,

    Je vais à nouveau avoir besoin de votre expertise concernant les charges déductibles des revenus fonciers. Votre première analyse m’a remis sur les rails, mais j’ai encore quelques questions lorsque je rentre dans le détail.

    Les frais ci-dessous peuvent-ils être déclarés dans la rubrique (Cerfa 2044) « 250 intérêts d’emprunts », même si certains ont été intégrés dans le capital restant dû de mon prêt et qu’ils génèrent des intérêts d’emprunts (j’ai commencé à rembourser des intérêts d’emprunt en Novembre 2016) :

    – Frais de garantie Crédit Foncier, moins la part remboursable à la fin du prêt 70 %, concernant les Frais de contribution au Fonds Mutuel de garantie de CREDIT LOGEMENT (1820 €). Faut-il estimer à 30 % ces frais à déduire lors de ma première déclaration, sachant que c’est une estimation trouvée sur le net et que ma banque n’a pas donné de valeur de remboursement ni de ratio ?
    – Frais de garantie Crédit Foncier, part non remboursable à la fin du prêt, Frais de commission de cautionnement de CREDIT LOGEMENT (400 €).
    – Frais de dossier Crédit Foncier sur offre de prêt initiale (750 €) non intégrés au capital restant dû.
    – Différé des intérêts intercalaires (5000 € intégrés au capital restant dû en 2016, afin que je ne rembourse le prêt en VEFA qu’après livraison et location du bien). ????????
    – Frais de dossier Crédit Foncier pour renégociation du prêt suite à la baisse des taux d’intérêts (1500 € intégrés au capital restant dû suite à une renégociation en 2017, concernera la déclaration d’Impôts 2018 sur les revenus 2017). ??????

    Les deux derniers points me posent vraiment question, merci d’y répondre précisément.

    D’avance merci pour votre réponse.

    Cordialement

    Répondre
  202. Justine
    Justine le 17 mai

    Bonjour
    Est ce que les frais de notaire sont déductibles des impots (pas les frais d’hypotheque, je parle vraiment des frais liés à l’acquisition immobilière)
    Merci d’avance pour votre reponse
    JUSTINE

    Répondre
  203. fabienne
    fabienne le 17 mai

    Bonjour julien,

    Je suis restée attentive à ton blog toujours aussi instructif et professionnel mais j’étais occupée un peu loin de chez moi, bref.
    je m’intéresse toujours aux commentaires concernant les charges déductibles quotidiennement sur ma boite mail.
    je voudrais avoir ton éclairage sur la « défiscalisation » PINEL.

    Je viens d’acheter un bien en VEFA livrable en sept 2018.
    En attendant, je me questionne à savoir vais je le louer sous pinel !

    Est ce que la réduction d’impôt intervient après que les revenus fonciers soient rajoutés à mes revenus annuels (salaire) et que cela devienne mon nouveau revenu fiscal? En effet cette acquisition va me faire changer de tranche d’imposition.

    merci pour ta réponse,

    Cdtl,

    Fabienne

    Répondre
  204. Thibaud
    Thibaud le 18 mai

    Bonjour,
    Merci pour vos informations.
    Est ce que les frais pour travaux de ravalement décidé par le syndic sur un immeuble dont mon appartement est en location sont déductibles des impôts ?
    Merci de votre réponse

    Répondre
  205. Raphael
    Raphael le 19 mai

    Bonjour,
    Merci pour ces infos et précisions ! Existe-t-il d’autres charges à part celles qui sont lister dans le premier paragraphe ?

    A très bientôt !

    Répondre
  206. Mike
    Mike le 19 mai

    la déclaration c’est de saison mais pour moi c’est du meublé.

    Répondre
  207. francois
    francois le 20 mai

    Bonjour julien
    Merci pour ta réponse et ton aide, du coup l’imposition risque d’être important et fera tomber la rentabilité.
    Penses tu que le projet en vale coup ?
    achat terrain + construction 2 apparts cout 200K
    valeur locative 1500/mois
    Merci d’avance

    Répondre
  208. Michel
    Michel le 20 mai

    Bonjour Julien,
    Je viens de tomber sur votre site, je me permet de vous de faire la demande suivante , comment calculer grâce à mon décompte de charges ;
    Les dépenses déductibles, elles correspondent à quoi sur mon décompte de charges,
    les dépenses non déductibles ( idem)
    les dépenses récupérables (celles ci je sais)
    Le but c’est remplir la ligne 230 de la déclaration 2044.
    Je ne comprends pas j’ai consulté plusieurs sites et les méthodes sont différentes et ne donnent aucunes le même résultat.

    Je vous remercie de votre aide et je vous souhaite un bon week end.

    Michel

    Répondre
  209. Karine
    Karine le 22 mai

    Bonjour Julien

    Je suis propriétaire d’un appartement que j’ai mis en location, j’ai du l’année dernière changer le chauffe-eau pour mes locataires, je voudrais savoir si je peux déduire la facture (achat et pose par un plombier) du changement de chauffe-eau de mes impôts aux frais réels ?

    merci par avance pour votre retour et merci pour votre blog qui me donne de précieuses informations.
    Karine

    Répondre
  210. Michel
    Michel le 24 mai

    Bonjour Julien,

    Nous sommes propriétaires d’un appartement que nous avons loué depuis le mois de Septembre. Avant cette location c’était nous qui occupions l’appartement.
    Comment doit-on déclarer les frais de taxes foncières en régime réel?
    Doit on diviser par 12 et multiplier par le nombre de mois de location?

    Merci d’avance

    Répondre
  211. niko
    niko le 26 mai

    Bonjour Julien,
    Bravo pour ton blog, il m’a été d’une grande aide car il est très clair pour un « sujet » qui ne l’est pas toujours!
    Juste une petite question, probablement une formalité pour toi:
    j suis à la fin de ma déclaration annexe 2044, j’ai un déficit qui est présenté dans un « tableau de report automatique » avec une partie en « déficit imputable sur le revenu global » et une partie « en déficit imputable sur les revenus fonciers ».
    Ça veut dire quoi et/ou ça change quoi dans la « déduction finale »?

    D’avance merci

    Répondre
  212. wilson
    wilson le 29 mai

    bonjour
    je compte acheté une maison déjà en location loyer a 450 euros sans charge taxe foncière 420 euros
    d une valeur de 63000 euros
    je voulais savoir a quel type de régime serais bénéfique pour moi lors de ma déclaration
    je paie déjà des impôts 1450 /an
    bien cordialement

    Répondre
  213. Lisa
    Lisa le 30 mai

    Bonjour Julien,
    J’ai signe un mandat de location pour l’appartement qui auparavant etait ma résidence principale le 06/08/2016 avec un début de location au 01/09/2016.
    J’ai fait repeindre l’appartement, mis aux normes le tableau electrique et fais faire le diagnostic obligatoire.
    Or l’agence ne m’a trouvé un locataire qu’a partir de fevrier 2017.
    Il me semblerait logique d’imputer les travaux sur ma déclaration 2044.. même si je n’ai pas de revenus en 2016. ( il y en a pour 8000 euros ) car l’appartement était sincèrement en location.
    (car s’il y avait eu un locataire au 1er décembre, la question ne se poserait même pas.).
    QU’en pensez vous ?
    Bien cordialement.

    Répondre
  214. ISABELLE
    ISABELLE le 03 juin

    Bravo Julien,
    Votre blog et notamment ce message sur la partie fiscale, une partie importante et souvent mal traitée dans un projet d’investissement locatif, je disais donc votre message est parfait, riche en information et pertinent.
    Un projet investissement locatif comporte plusieurs éléments important:
    – Le choix du bien
    -Le bon choix du statut fiscal
    -Le choix des locataires
    -Le bon entretien de son patrimoine
    -Le bonne gestion comptable

    encore bravo et merci à vous

    Répondre
  215. wilson
    wilson le 04 juin

    bonjour
    j aimerais savoir a quel moment doit on informer a l administration fiscal
    si l on déclare ses revenu foncier en micro foncier ou régime réel
    merci bien a vous

    Répondre
  216. wilson
    wilson le 06 juin

    bonjour
    et merci encore les réponses
    je suis sur une maison avec un revenu locatif de 450euros /mois
    si j ai bien compris pour le régime réel c est :

    intérêt d emprunt 1271/an
    assurance prêt 224/an
    taxe foncière 420/an
    assurances habitations 208/an
    frais de garantie 1005

    total 3128

    5400 -3128= 2272euros est la somme a déclarer?
    je me posais la question est ce que les frais de garantie fait partie de la déduction
    si oui je peux la déduire qu’ une seul fois

    Répondre
  217. Fabien
    Fabien le 08 juin

    Bonjour Julien,

    Je compte louer un appartement prochainement, dont la cave est inexploitable actuellement (pas de porte en l’occurrence).
    La pose d’une porte dans cette cave et d’autres petits travaux d’amélioration dans celle-ci (installation de lumière par exemple) sont-ils déductibles des revenus fonciers d’après vous ?
    Bien cordialement

    Répondre
  218. wilson
    wilson le 13 juin

    bonjour julien
    je me posait la question quel investissement le plus avantageux
    achat d une maison avec un locataire a 450 euros /mois a 630000
    ou une maison a rénover a 33000 euros dans la même ville proche de gare et école

    Répondre
  219. wilson
    wilson le 18 juin

    bonjour

    quel différence entre une déclaration en régime réel en location nu
    et une déclaration en régime réel en meublé après une demande de dérogation
    appart a 19000 euros tout a refaire

    Répondre
  220. marie
    marie le 19 juin

    Bonjour,

    J’ai comme projet de faire un crédit pour acheter un immeuble avec comme loyers mensuels 1815 euros (évolutif car 1 appartement possibilité d’en faire 2). Le crédit 250 000 euros sur 20 ans.
    J’ai bien compris la partie charges déductibles. Par contre pourriez-vous me dire comment se calcul les prestations sociales? Je suis mariée et j’ai 3 enfants. Après différents calculs mon projet me semble plutôt bon mais il est vrai que question imposition j’ai quelques peurs. Que pouvez vous me dire sur la csg ??? il y a une partie déductible l’année d’après? quel est son rapport?

    Je vous remercie pour votre aide.
    Bien cordialement.
    marie

    Répondre
  221. Maxime de Meilleurs Rendements

    Salut Julien,

    Je découvre ton blog, très intéressant au demeurant !

    Je ne comprends pas bien la partie sur les charges. Par exemple je facture 480€ de loyer à ma locataire plus 20€ de charges. Sachant qu’elle paye toujours son loyer à temps dois-je déduire ces charges dans mon calcul de LMNP ?

    Merci de ton aide 🙂

    Répondre
  222. wilson
    wilson le 25 juillet

    bonjour
    je sais pas si on va me comprendre
    mais est ce possible de faire la compta fiscal d une location meublée et d une location nue par le même service compta en régime réel

    Répondre
  223. damien
    damien le 02 août

    bonjour
    je suis en discussion avancée avec les impôts qui refusent les déductions de factures sur une rénovation d’une maison en 2014 et 2015 rénovée de 80 m2 au motif que j’ai agrandi la surface habitable (grenier transformé en chambre pour 9 m2)
    ils refusent 100 % des factures, ce que je considère abusif
    quel est votre conseil pour me défendre au mieux
    urgent
    merci

    Répondre
  224. caroline
    caroline le 03 août

    Bonjour Julien,
    nous sommes sur le point de signer un compromis fin aout début septembre, pour un IR (avec gros travaux) de 4 appart qu’on va mettre en meublé BIC et 3 locaux qu’on louera en cave-garage donc en revenu foncier. Ce qui devrait reporter l’acte de vente à décembre. A ton avis est-ce qu’il serait pas judicieux de reporter l’achat à début janvier pour partir sur une année fiscale pleine? (très peu imposés sur 2017 – donc peu d’interet d’avoir les 10700 € de moins de revenu) – et si on passe en impôt à la source en 2019? quel est le conseil des comptables pour les travaux à déduire?, quand les faire en 2018 ou attendre 2019?

    merci pour tes réponses

    Répondre
  225. Laurent
    Laurent le 04 août

    Bonjour Julien,
    je viens de parcourir ton blog avec attention, mais je ne trouve pas de réponse précise concernant les frais de déplacement déductibles. Ayant dû déménager pour des raisons professionnelles, je dois parfois me déplacer dans plusieurs appartements situés à des centaines de km de chez moi pour assurer la gestion ou quelques travaux, et je réalise actuellement la rénovation d’une maison qui sera mise en location en fin d’année et dont je suis en mesure de justifier plus d’une vingtaine d’AR pour travaux avec mon véhicule personnel (+ frais de péages). j’ai bien pris note de l’article de la CAA de lyon du 25/05/10 sur « la décharge des impositions établies au titre des frais d’utilisation d’un véhicule », mais penses-tu que je puisse réellement déduire ces frais selon le barème fiscal en vigueur sur l’IR ?
    Merci par avance pour tes conseils avisés
    Bien cdt
    Laurent

    Répondre
  226. Benoît
    Benoît le 10 août

    Bonjour Julien,

    J’ai un appartement en location nue et je déclare sous le régime réel.
    je compte prochainement refaire complètement la cuisine aménagée par un artisan. je sais que je ne peux déduire sur la 2044 le changement d’électroménager puisque la cuisine est existante. Par contre je vais refaire complètement l’agencement avec notamment la création d’une loge pour y mettre un lave vaisselle et je vais donc faire changer tous les meubles. Ces dépenses peuvent-elles rentrer dans la case des dépenses d’amélioration du logement? je précise que la cuisine d’origine date d’environ 20 ans et que le logement est actuellement occupé.

    Félicitations pour ton site.

    Cordialement
    Benoît

    Répondre
  227. Pascal
    Pascal le 20 août

    Bonjour et merci pour votre blog très instructif.
    Ma situation est celle-ci. J’ai acheté un appartement en mai 2017 que je vais faire rénover et meubler (peinture, carrelage, cuisine). Le temps d’effectuer les devis je ne peux commencer sa rénovation qu’en septembre et celle-ci sera achevée pour début décembre. je désire le louer à l’année en location saisonnière au régime réel. Puis-je donc le déclarer à la mairie comme location saisonnière en précisant à l’année même s’il peut être vacant parfois. Le logement sera suivi par une agence de location avec un contrat qui devrait être signé bientôt. Dois-je d’ailleurs le signer le plus rapidement ou après les travaux.
    En effet, pour cette année 2017, le fait de ne pouvoir le louer qu’à partir de décembre, quelle déductions puis-je effectuer. Puis-je déduire depuis ma date d’achat en mai 2017 ou à partir du contrat de location avec l’agence ou lors de l’occupation de la première location qui devrait être décembre.
    En espérant avoir été concis et merci pour vos conseils.
    Cordialement.
    Pascal.

    Répondre

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