117 000 € de plus-value. Il fait construire pour revendre.

Quels sont les pièges à éviter ?
Quelles sont les assurances obligatoires ?
La SCI est elle indispensable ?
Quel statut juridique ?
Quelle est la marge ?

N’hésitez pas à poser vos questions et à laisser vos commentaires en cliquant ici.
Yan se fera un plaisir de vous répondre. 🙂

Construire pour revendre :

Fans d’immobilier bonjour !
Je suis Julien.
Propriétaire bailleur.
Agent immobilier.
Conseiller en gestion de patrimoine.
Et l’auteur de la Méthode LARCHER.

Aujourd’hui Mon Blog Immobilier vous amène dans la ville de Castres, département du Tarn. Nous avons rendez-vous avec Yan, 39 ans, Marié, 2 enfants, Maître d’œuvre dans le bâtiment, originaire de la réunion, passionné de bateaux et évidemment comme nous tous, d’immobilier.

Yan a choisi de faire construire dans le but de revendre pour générer une plus-value.
Après la réussite de son premier projet, il décide d’en faire son activité principale.
Il est déjà sur une opération encore plus rentable.

Alors, comment fait il ?
Quels sont les pièges à éviter ?
Quelles sont les assurances obligatoires ?
Quel est son statut juridique ?
Fait il également de la location ?
Nous voyons ça tout de suite ?

Julien Larcher : Yan la plupart des investisseurs immobiliers font de la location et parfois revendent pour réaliser une plus-value mais toi tu as choisi de faire construire dans le but de revendre. Pourquoi.

Yan : Pour construire la maison de famille. C’est à dire je ne suis pas investisseur au départ, du tout. Je construis pour acquérir la maison de mes rêves simplement. Simplement pour y habiter.

Julien Larcher : Donc au départ c’était pour ta résidence principale. C’était simplement dans le but de faire des économies et diminuer le prix. C’est ça.

Yan : Exactement.

Julien Larcher : Alors qu’aujourd’hui c’est devenu ton activité principale. Tu fais construire pour vendre et gagner de l’argent.

Yan : Oui c’est ça.

Julien Larcher : Ok alors tu vas tous nous expliquer. On veut tout savoir. Donc tu vas nous donner les chiffres, prix de construction, les matériaux, les assurances et surtout comment tu as trouvé cette stratégie pour payer moins cher.

Yan : Comment je l’ai trouvé, c’est par relation, puisque mon épouse connaît quelqu’un qui a fait bâtir sa maison, une maison assez conséquente de 230 mètres carrés et qui nous a dit avoir payé 150.000 euros.

Julien Larcher : Oh il faut que tu m’expliques.

Yan : C’est ce que j’ai demandé aussi. C’est vrai que ça fait une différence considérable je me suis rendu chez cette personne. Elle m’a dit avoir réalisé tout le gros œuvre, l’avoir fait réaliser par un maçon, un artisan. Mais elle a pris la suite, tout le second œuvre de ses mains.

Julien Larcher : Ah donc c’est la personne qui a fait les travaux.

Yan : Le second ouvre mais pas le gros œuvre.

Julien Larcher : Ça explique la différence de prix.

Yan : Je me suis dit que c’est bien. Mais j’ai dit à ma femme ça non. Parce que je ne suis pas du tout manuel. Ce n’est pas du tout ma partie. J’ai observé  tout d’abord et je me suis dit que ce n’était pas possible et l’autre version c’était d’aller chez les constructeurs. Le constructeur est un classique sauf que la maison qu’on a choisi, ça a été trop excessif. On avait des devis très élevés, de l’ordre de 2.000 euros le mètre carré.

Julien Larcher : Combien ?

Yan : 2000 euros le mètre carré.

Julien Larcher : Ah oui.

Yan : C’était vraiment très élevé. Il a fallu que je trouve autre chose, et j’ai fini par trouver. Je me suis positionné en intermédiaire. J’ai choisi d’acheter des matériaux et de trouver des artisans qui acceptent de travailler que pour la main d’œuvre, c’est à dire en façon.

Julien Larcher : Ha oui, alors ça ce n’est pas simple puisque tu sais que la plupart de artisans veulent acheter les matériaux eux-mêmes pour être surs de la qualité de ce qu’ils apportent sur le chantier.

Yan : Exactement, c’est très compliqué, c’est très fastidieux mais ça je ne le savais pas forcement au départ.

Julien Larcher : C’est venu après.

Yan : Très rapidement même puisque quand j’ai passé mon premier coup de fil, ils m’ont dit simplement que c’était hors de question qu’ils fournissaient pour diverses raisons.

Julien Larcher : Oui.

Yan : Pour la qualité comme tu dis, aussi pour leurs prix puisque fournir ça fait partie d’une démarche commerciale.

Julien Larcher : Ça leur permet de rajouter une petite marge.

Yan : Exactement. Et surtout les meilleurs en général fournissent le matériel puisque comme tu le dis ils tiennent à cette qualité.

Julien Larcher : Et oui.

Yan : Donc moi j’ai fait.

Julien Larcher : Tu en as contacté combien ?

Yan : 120.

Julien Larcher : 120 artisans, dans tous les corps de métiers confondus.

Yan : Oui, tous les corps de métiers confondus, ça va des bureaux d’étude du sol jusqu’au peintre. Et ça multiplié par autant de fois par poste, je suis parti sur 3 à 5 contacts par postes.

Julien Larcher : Par poste ?

Yan : Oui par poste.

Julien Larcher : Tu les as contacté comment alors, téléphone, tu t’es déplacé.

Yan : Au départ, comment je les ai contacté, non ça n’a pas été le bottin, puisque dans le bottin je ne les connais pas, je ne sais pas d’où ils viennent, c’est aléatoire. Ce que j’ai fait c’est de demander au voisinage.

Julien Larcher : Ici ?

Yan : Oui absolument, il y a des maisons qui sont récentes. Il n’y en  a pas beaucoup mais ça m’a permis d’avoir des contacts locaux et des artisans mêmes qui ont bâti des maisons voisines et d’ailleurs le maçon qui avait construit notre maison a bâti une maison voisine.

Julien Larcher : Le bouche à oreille c’est ce qui marche le mieux, toujours. 120 artisans, c’est beaucoup mais c’est de cette façon qu’on arrive à trouver les meilleurs personnes.  C’est la même chose quand on recherche un bien immobilier, plus vous en visiterez et plus vous aurez la probabilité de trouver la bonne affaire. Mais après ça il faut sélectionner.

Yan : Exactement.

Julien Larcher : Tu as fait la sélection sur quels critères ?

Yan : Les critères ça a été de recouper les noms qui me sont venus aux oreilles régulièrement par les grossistes. J’en ai appelé trois ou quatre. Quand à trois ou quatre reprises vous avez des personnes qui reviennent, c’est que forcement les grossistes les apprécient.

Julien Larcher : Ah oui tu as demandé aux grossistes est ce que vous connaissez des artisans, maçons qui travaillent bien.

Yan : Exactement, électriciens etc. ça c’est passé comme ça. Pour certains postes ça fonctionnait et pour d’autres moins puisque en général ce sont le mêmes qui reviennent chez les grossistes. Tous  les artisans, les mêmes. De la même équipe en tout cas. Ensuite ça était beaucoup les commerçants locaux, commerçants du bâtiment pas tous. Ce n’est pas forcément le boucher par exemple. C’est plutôt des personnes qui portent sur le bâtiment et qui ont l’habitude de voir des artisans. Ensuite ça a été aussi les artisans eux-mêmes qui se sont cooptés entre eux. C’est-à-dire que j’en ai retenu un, en l’occurrence c’était le plaquiste. J’ai déjeuné avec lui, il faut penser à leur faire plaisir, ils aiment beaucoup ça les artisans.

Julien Larcher : Ah oui.

Yan : Puisque les artisans sont très occupé, ils ne s’arrêtent pas de travailler le matin ni l’après-midi et travaillent très tard le soir. Ceux-là sont les meilleurs, on les trouve souvent aux restaurants. Et lui, satisfait et très content, il m’a dit ne bougez pas, je vais appeler des confrères a moi le jointeur, l’électricien les poseurs de sol, ces personnes  sont venues par la suite de cette façon-là et à la fin, après les 120. Les 120 je ne les avais quasiment pas retenus.

Julien Larcher : Oui.

Yan : Ce sont les tous derniers qui m’ont dit ne bougez pas, on va constituer une équipe, on  a l’habitude de travailler ensemble. Donc ça c’est fait tout seul.

Julien Larcher : Ah oui.

Yan : Mais si je n’avais pas fait les 120 je pense que je n’aurais jamais trouvé les 14 finaux.

Julien Larcher : C’est très probable, effectivement. Ça arrive souvent comme ça, plus on travaille, plus on cherche, au bout d’un moment on arrive à trouver ce qu’on souhaite, est ce que tu leurs avais montré les plans de ta maison, de ce que tu voulais faire, c’est particulier. Je vous montrerai la disposition de la maison.

Yan : Oui, pour les intéressés il faut un plan, parce que la première question pour un professionnel c’est qu’est-ce que vous faites ? C’est plus facile de lui montrer un plan, de le lui laisser même, il est souvent photocopié à l’avance comme ça il part avec tranquillement. Et on reprend contact après. Là il va avoir les éléments pour avoir une idée, pour chiffrer. C’est concret, sérieux et du coup on est crédible. Parce qu’un professionnel arrive avec des plans. Si on arrive sans plans ça ne fonctionne pas forcement. Ça vient après la mission de l’architecte, je l’avais sollicité simplement en première mission, la mission de dépôt du permis de construire qui comprend l’avant-projet sommaire, c’est l’esquisse, l’idée de la maison par rapport au terrain. Il est venu ici voir le terrain, après ça il a eu son idée et il nous a proposé l’esquisse qu’on a validée. Et après validation de l’esquisse ça devient l’APD, l’avant-projet définitif, et ensuite il dépose le permis de construire.

Julien Larcher : Pour tout ça combien il t’a facturé ?

Yan : La somme forfaitaire de 4.000 euros TTC.

Julien Larcher : 4.000 euros TTC ?

Yan : Pour cette surface là c’est ces prix-là. Il y a deux prix.

Julien Larcher : Tu vas nous donner tous les chiffres. On va commencer par le terrain.

Yan : Le terrain nu c’est 50.000 euros plus 5.000 euros de frais de notaire.

Julien Larcher : Ah oui c’est un prix assez bas pour un terrain.

Yan : Il est attractif.

Julien Larcher : Pourquoi ? C’est parce qu’on est en pleine compagne.

Yan : Oui en pleine compagne, le village à la compagne, avec des voisins et 1.360 mètres carrés de surface.

Julien Larcher : Un joli jardin.

Yan : C’est correct. Ça c’était pour le terrain, ensuite à ça se greffe immédiatement l’architecte. Parce que lui, qu’on dépose le permis de construire ou pas, c’est facturé, il a fait son plan.

Julien Larcher : Oui.

Yan : Ça il faut le savoir, un architecte facture tout de suite.

Julien Larcher : C’est clair.

Yan : Après ça, le deuxième point important c’est l’étude de sol. C’est 1.500 euros et ça vient se greffer après les plans puisqu’il faut un plan pour demander ces services-là. Et après il y a tout ce qui est chiffrage de la maison avec les plans. Il faut passer trois semaines à un mois pour avoir des devis bien étayés, les réfléchir, les vérifier. C’est un mois et demi pour tout vérifier et tout valider. Ensuite l’autre partie financière, c’est tout ce qui est assurance. Les décennales on les prend pas en compte puisque ce sont celles des artisans qui leurs sont propres à vérifier deux fois, une fois au devis, une fois juste avant de commencer le chantier pour être sûr qu’à la date de signature les assurances soient à jour. Ça c’est important. Et pour la suivante après on commence le chantier.

Julien Larcher : Ah oui parce que toi tu es le maître d’ouvrage en plus d’être le maître d’œuvre.

Yan : Double casquette.

Julien Larcher : Eh oui tu as les deux.

Yan : Donc tu as dû prendre une assurance toi-même.

Julien Larcher : L’assurance qui s’appelle dommage ouvrage. Celle-ci on la connaît moins, c’est celle qui vient s’associer finalement à la décennale qui va intervenir avant la décennale dans le sens ou si il y a un souci les procédures sont souvent longues pour les décennales, c’est vraiment très lent. C’est la dommage ouvrage qui va venir au préalable prendre le problème en main.

Julien Larcher : C’est le maître d’œuvre qui doit la régler puisqu’il est responsable du chantier. Donc comme tu n’as pas pris de constructeur c’est toi le maître d’œuvre.

Yan : Exactement.

Julien Larcher : Donc tu as du régler cette assurance.

Yan : La somme de 4.000 euros.

Julien Larcher : 4.000 euros.

Yan : Ce sont les frais impondérables et obligatoires pour un vrai chantier organisé et sûr.

Julien Larcher : Eh oui.

Yan : C’est sûr.

Julien Larcher : Avant d’attaquer les économies que tu as réalisées par les matériaux.

Yan : Exactement. À partir de là, une fois qu’on a tout ça, dans le même laps de temps il y a le chiffrage qui est en cours. Il faut faire ça en même temps. On commence le chantier dès le moment qu’on a arrêté tous les devis. J’ajoute et c’est important de placer une date de livraison du chantier approximative et de noter selon les conditions météorologiques. Comme ça si il y a des déplacements il y a des pénalités de retard et en général il n y a pas de retard justement. C’est indispensable, parce que effectivement. Ça c’est clair.

Julien Larcher : Il faut y penser.

Yan : Et puis après suivre le chantier de A à Z, être très présent. Montrer qu’on prend des photos, être sympathique aussi parce que c’est une équipe, beaucoup discuter et avoir un regard permanent sur l’organisation.

Julien Larcher : Maintenant on va reparler du prix. Puisque c’est ce qui nous intéresse, tu avais eu des devis par un  constructeur pour environ 2.000 euros du mètre carré. C’est une prestation haut de gamme, pour vous donner une idée, pour des maisons lowcost il faut compter environ 1.000 euros du mètre carré. Ensuite on est à 1.500 euros du mètre carré pour du moyen de gamme, ensuite pour une maison comme la tienne, haut de gamme, on est aux alentours de 2.000 euros. Avec ta stratégie tu as réussi à diminuer ce prix jusque…

Yan : Le prix tel qu’il est au départ si on multiplie 180 mètres carrés sans le garage, on est à 324.000 euros chez le constructeur.

Julien Larcher : Oui.

Yan : Avec ma méthode a moi, j’ai atteint 207.000 euros tout fini.

Julien Larcher : Ah oui donc une économie de 117.000 euros.

Yan : C’est ça.

Julien Larcher : C’est pas mal.

Yan : Ça correspond à 36 pour cent d’économie. C’est très élevé sachant que là-dedans on parle de haut de gamme mais pour qu’on nous suive bien en finition on a des volets en aluminium, on a des menuiseries en aluminium aussi, il n y a que des coulissants, c’est un autre tarif aussi. Les fenêtres ne claquent pas, c’est tout ça qu’on paye finalement.

Julien Larcher : Et ensuite tu m’as dit le chauffage au sol.

Yan : Le chauffage au sol, climatisation, toit terrasse, c’est quoi ? Ça veut dire qu’on un plancher où on peut marcher dessus, c’est à nouveau du béton avec le même principe technique qu’en bas. C’est encore un étage supplémentaire donc ça coûte. Après on a un enduit pareil haut de gamme, on a les terrasses, on a les gouttières en aluminium, les volets radio télécommandés. C’est vraiment la maison de nos rêves. On s’est fait plaisir.

Julien Larcher : C’est ce qu’il faut.

Yan : Ensuite la salle de bain, douche italienne également.

Julien Larcher : Oui

Yan : Vraiment tout le confort. On a choisi d’avoir du confort sur toute la base qui ne bougera plus, toute l’enveloppe.

Julien Larcher : Il faut normalement compter 1.800  à 2.000 euros du mètre carré mais toi tu as réussi à avoir la même maison, les mêmes prestations, la même qualité mais à 1 150 euros du mètre carré.

Yan : Exactement.

Julien Larcher : Au final une économie de 117.000 euros, c’est une très belle opération mais est ce que ce ne serait pas dû finalement à ton métier, puisque je le rappelle tu es maître d’œuvre dans le bâtiment. C’est ton métier, est ce que ce n’est pas uniquement grâce à ça que tu as réussi à baisser les coûts à ce niveau.

Yan : J’aimerai te dire oui, mais non parce que finalement toutes les relations que j’ai n’ont pas travaillé chez moi. J’aurais pu aller chercher les artisans que je connais.

Julien Larcher : Oui.

Yan : Mais le souci c’est que tous fournissent, donc comment j’ai fait. La méthode dans ma position intermédiaire, elle m’est venue comme ça. Il a fallu la trouver, ça a été vraiment de tout acheter intégralement au maximum. J’ai pas tout acheté mais on est quand même à plus de 90 pour cent et j’ai demandé à chaque artisan de me lister leurs marques préférées de matériaux, les matériaux confortables avec lesquels ils travaillent bien pour avancer vite comme d’habitude. Donc ce n’est pas du lowcost, la seule différence c’est que j’ai tout acheté moi et en achetant moi-même finalement.

Julien Larcher : Tu as pu négocier les prix à chaque fois.

Yan : J’ai pu négocier les prix à ma façon, choisir exactement ce que je voulais, pas de superflu etc.
Et ça sur tous les postes systématiquement. Ma devise dans cette mission a été de partir toujours au plus bas mais en respectant la qualité.

Julien Larcher : Toujours, donc avec toutes ces économies là, la sélection des artisans , le fait d’acheter les matériaux toi-même, ça t’a permis d’avoir au final une réduction de 36%.

Yan : 36% sur l’ensemble du chantier fini.

Julien Larcher : C’est une belle marge, confortable. C’était ton projet pour la résidence principale, le fait de diminuer les coûts. Mais maintenant tu fais ça pour gagner de l’argent. Alors qu’est ce que tu as fait puisque ta maison est encore la ? Tu vas la vendre et récupérer la plus-value. Qu’est-ce que tu vas faire ?

Yan : La maison, on en a parlé avec ma femme, on s’est dit qu’on s’est battu pour l’avoir, ça était difficile, il a fallu trouver des idées, c’était la première fois. Donc s’en débarrasser facilement en disant on vend, c’est dommage.

Julien Larcher : Donc tu la gardes, tu ne la vends pas. Tu ne récupères pas la plus-value tout de suite.

Yan : On la garde.

Julien Larcher : Oui.

Yan : Et on a un autre projet sur un terrain pareil mais avec deux maisons mitoyennes cette fois donc avec une plus-value plus importante puisque il y a deux maisons. Donc là on optimise au maximum la rentabilité du terrain. Pour ce projet immédiatement ce sera fait comme ça.

Julien Larcher : D’accord ce projet est déjà en cours et tu vas utiliser exactement la même stratégie des artisans qui ne font que la main d’œuvre, toi tu achètes les matériaux de ton coté.

Yan : Ma méthode optimisée, la même façon sauf que j’ajoute une maison en plus, donc c’est encore mieux.

Julien Larcher : Oui, puisqu’on diminue les coûts.

Yan : Exactement.

Julien Larcher : Ça c’est ta deuxième opération. Tu as choisi quel statut juridique pour cette deuxième opération.

Yan : Pour la deuxième, classique c’est à dire en nom propre.

Julien Larcher : Avec ta femme.

Yan : Voilà, il n y a pas de complication c’est à dire on vient tels quels. Venez comme vous êtes. 🙂

Julien Larcher : Tu sais que d’un point de vue de la fiscalité, on en a déjà parlé, c’est un peu moyen. Donc est ce que tu as prévu autre chose.

Yan : Oui c’est de par la suite pouvoir consulter un avocat fiscaliste avant de commencer le projet.

Julien Larcher : Surtout ce type de projet.

Yan : Même si c’est en nom propre puisque au moins je sais où je vais, c’est essentiel.

Julien Larcher : Que tu puisses savoir combien tu vas payer de taxes. Il faut savoir que les taxes changent régulièrement. Je donne un exemple tout simple, pour la résidence principale vous savez que si vous revendez plus cher la plus-value n’est pas taxée, et pourtant il y a quelque année même si vous étiez propriétaire de votre résidence principale si vous l’aviez revendu dans les cinq ans après l’achèvement vous deviez payer la TVA. Il n’y avait pas de plus-value mais il y avait quand même la TVA à payer. Ça a été supprimé depuis une loi de finance rectificative mais la fiscalité évolue tout le temps. Aujourd’hui c’est encore diffèrent qu’on achète en nom propre ou même en société. C’est indispensable d’aller voir un avocat fiscaliste pour être sûr qu’il conseille en fonction de ta situation au moment. Ça ne sert à rien de perdre son temps sur les forums parce que les répondes ne seront pas forcement a jour, il vaut mieux investir chez un professionnel, un avocat ou éventuellement un notaire, ça peut aider et le conseil sera sûr et certain. Donc pour ta prochaine opération c’est ce que tu feras.

Yan : Oui c’est ce que nous a dit l’avocat, c’est toujours personnalisé. Chaque cas est un cas à part, donc il n’y a pas de comparaison possible, indispensable. On a compris que c’est important.

Julien Larcher : Ça ce sont les futurs projets qui arriveront après ces deux maisons puisque ces deux maisons étaient déjà lancées. Tu l’as fait en nom propre puisque on n’avait pas eu le temps d’en parler mais pour la prochaine fois ce sera réglé, tu auras une structure juridique plus adaptée. Tu choisiras laquelle ?

Yan : La prochaine structure sera une société civile de construction vente qui est plus adaptée à ce genre de projet et après c’est pareil à étayer, à creuser avec un avocat fiscaliste,  puisque il y a quand même des statuts ou il faut mentionner des choses toujours différentes. On va se dire que le grand titre c’est bien la SCCV mais après le contenu même moi je l’ignore aujourd’hui.

Julien Larcher : On en parlera.

Yan : Ça c’est pour les prochaines opérations et elles se feront toujours de la même façon après dans ce type de structure là puisque celles-ci ne sont pas limitées. On peut le reproduire autant de fois qu’on veut alors qu’en nom propre, on en a parlé.

Julien Larcher : Le statut n’est pas adapté, quand on est une société tu es un professionnel, il n y a plus de limite.

Yan : Exactement.

Julien Larcher : Des SCI, il en existe plusieurs. la SCI de construction vente est adaptée pour ça avec des statuts et une fiscalité très particulières mais il en existe d’autres. J’en parlerai prochainement
sur le blog, pour rester informé cliquez juste ici et vous aurez tous les détails.  J’aimerais bien que tu nous donnes quand même des petits conseils pour les investisseurs qui souhaitent faire la même chose que toi, construire pour revendre, est ce que tu aurais des pièges à éviter ?

Yan : Concernant l’approche pour le projet général ce qu’il faudra c’est choisir le terrain. Quand je dis choisir le terrain, je n’entends pas simplement l’endroit géographique sympa, ce n’est pas ça le but.
C’est plutôt d’un point de vue technique. Parce que une maison est posée sur des fondations et, certains le savent peut-être, c’est qu’on peut faire des semelles classiques, des fondations classiques ou alors se retrouver avec un sol qui n’est pas du tout adapté.

Julien Larcher : Oui, il peut être argileux par exemple.

Yan : Exactement, il va falloir faire des fondations et des pieux, des choses de beaucoup plus onéreuses que des simples. c’est à dire qu’on peut varier de 4.000 à 20.000 euros très facilement en se trompant de terrains ou en ne sachant pas. Comment faire pour éviter ça, c’est placer une condition suspensive chez le notaire, dès le compromis de vente, demander une condition suspensive d’étude de sol, donc il va noter  tout ça, il va placer un plafond de coûts c’est à dire que si vous dites moi je peux supporter jusqu’à 7.000 euros alors vous allez payer jusqu’à 7.000 euros. Si ça va au-delà il va se retourner vers le propriétaire et lui demandera de réviser son prix de vente de façon à récupérer la différence de surcoût.

Julien Larcher : Il aura le choix, soit le propriétaire accepte, soit il refuse et l’acquéreur peut sortir du compromis.

Yan : Sans difficulté. Ça c’est majeur puisque du coup l’opération sera moins rentable et sera plus embêtante à gérer, trop compliqué.

Julien Larcher : Bien sûr et les conditions suspensives sont là pour ça. Celle-ci c’est une très bonne puisque c’est la construction, on l’a pas forcement dans la rénovation mais dans la construction c’est très important. Tu vas nous donner un autre petit conseil quand même, allez un petit conseil.

Yan : Un autre conseil important par rapport à l’opération en général, pensez à bien calculer vos prix, c’est évident presque mais il faut vraiment  s y appliquer  et si vous constatez que votre prix de construction est plus élevé que celui du marché, c’est que forcement votre opération n’est déjà pas rentable. Si vous n’économisez pas 25 pour cent il ne faut pas se lancer dans ce projet là, ce n’est pas la peine.

Julien Larcher : Le conseil c’est ça, il faut avoir minimum 25% d’économie pour faire construire dans le but de revendre.

Yan : Voilà, le vrai conseil, c’est ça. C’est 25% sinon il faut faire ailleurs ou trouver un foncier plus intéressant pour ce genre d’opération.

Julien Larcher : C’est une très belle conclusion puisque c’est ce qu’appliquent les promoteurs, en dessous de 25% on ne fait pas l’opération. C’est un minimum à respecter. Merci Yan.

Yan est devenu un investisseur tout naturellement, son profil est parfaitement adapté à l’immobilier.
Il a eu le courage de contacter 120 artisans pour au final en sélectionner 14.
Il a cassé les codes en leur proposant d’intervenir seulement en main d’œuvre.
Il a géré sa première construction comme un professionnel.
Et en négociant le prix des matériaux de qualité, le résultat est très rentable.
Après avoir vu le potentiel financier d’une opération immobilière, il ne peut plus s’arrêter.
N’hésitez pas à poser toutes vos questions dans les commentaires, Yan se fera un plaisir de vous répondre.

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La semaine prochaine Mon Blog Immobilier vous amène en Russie dans la ville de Moscou.
Nous verrons un élément indispensable pour chacun de vos logements.
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Je vous dis donc à très bientôt.

C’était Julien, Conseiller en gestion de patrimoine et l’auteur de la Méthode LARCHER.

12 Commentaires

  1. Arnaud Lemasson
    Arnaud Lemasson le 12 novembre

    Une bonne dose de courage, un peu d’huile de coude, et de nombreuses économies à la clé !!
    C’est en effet comme cela que se font les meilleures économies. Mais tout le monde n’y pense pas, ou tout simplement, n’a le courage comme Yan, de le faire.
    Bravo, belle opération !

    Répondre
    1. Yan
      Yan le 30 novembre

      Question d’entourage Arnaud, comme le rappelle souvent Julien.
      Je n’ai pas réalisé tout cela seul. J’ai présenté ma façon d’appréhender ce projet à des professionnels qui ont accepté de me suivre. Ce sont aujourd’hui des amis ! Merci à eux.

      Répondre
  2. Michael
    Michael le 12 novembre

    Félicitations.

    Effectivement, je suis plus du genre à tout mettre dans le crédit (travaux, déco, frais de notaire la totale…). Je ne me vois pas faire tout ce travail! déjà que c’est déjà fort usant de :
    1-trouver un bien
    2- trouver un financement
    3-faire faire les travaux
    4-mettre en location
    Il y a toujours des cas de dernière minute… comme des travaux supplémentaire, un financement refusé…

    Répondre
    1. Yan
      Yan le 30 novembre

      Michael,
      L’adrénaline et la détermination couvrent l’usure.
      Je me rappelle que des gens font toujours plus important que soi… puis la calculatrice me parle régulièrement 🙂

      Répondre
  3. Christian
    Christian le 13 novembre

    C’est une méthode vraiment peu courante pour gagner de l’argent en immobilier, du moins pour un particulier.
    Yan à fait preuve de ténacité, mais aussi d’imagination.
    Il manque un point important à cette étude de cas : le financement.
    Comment a -t-il fait pour financer sa résidence principale, car il a fallu payer les matériaux et les artisans au fur et a mesure ? Avait-il de l’épargne ? A-t-il emprunté la totalité ?
    Même question pour son deuxième projet, la construction des deux maisons ?
    Ça serait intéressant de le savoir.
    En tout cas, vidéo très instructive, comme d’habitude.
    Et bravo à Yan.

    Répondre
    1. Yan
      Yan le 30 novembre

      Christian,
      Exact : Le financement ou levée de fonds représente l’essentiel de toute affaire.
      Ce point n’est pas abordé outre mesure ici, car ce bien a été financé par un prêt immobilier classique de résidence principale.
      La prise en main d’une opération comme celle-ci impose une gestion intégrale rigoureuse du début à la fin, dont les appels de fonds pour les règlements de factures depuis l’achat du foncier jusqu’à la peinture.
      – Pas plus d’épargne qu’un achat immobilier habituel(à évaluer personnellement)
      – Emprunt maximal pour ne pas immobiliser mon épargne
      – Le détail des autres maisons viendra en temps voulu 🙂
      Merci à toi.

      Répondre
      1. Christian
        Christian le 11 décembre

        Merci pour ta réponse Yan,
        Car il est vrai que le détail du financement des autres maisons est un élément important pour mieux « étudier ton cas ».
        Ayant déjà emprunté pour ma résidence principale, je connais l’effort financier que demande deux autres maisons à la suite.
        En effet, il peut s’agir d’autre emprunt, d’argent épargnée, d’un héritage, d’un gain au loto…
        Bref, il y a sans doute une stratégie qui mérite explication derrière cela.
        Impatient de connaître la suite en temps voulu.
        Bonne continuation.

  4. François
    François le 11 décembre

    Pour avoir des proches qui ont fait la même chose, c’est clairement une bonne opération. C’est tout aussi intéressant de racheter une maison en très mauvais état dans Paris (si si ça existe), de tout refaire et de finir par faire une belle plus-value !

    Répondre
  5. éric
    éric le 18 décembre

    bravo et félicitation

    meme si vous etes dans la partie, il faut avoir ….. et aussi je pense avoir bien étudier absolument tout du montage financier en passant par le permis les artisants bien sur les matériaux etc et bien sur définir le coût total de la recherche de terrain à la livraison du bien afin de savoir si on est dans les clous pour une revente assez rapide avec une vraie plus-value. Mais comment faire quand on est un vrai néophyte, car on peut très rapidement être perdant non? et au début, je pensais acheter un terrain assez grand pour y créer 2 maisons avec un coté mitoyen afin d’en revendre une et de louer la deuxième mais j’ai renoncer car je ne savais pas par quel bout débuter

    Répondre
  6. Yan
    Yan le 20 décembre

    Merci pour votre commentaire Éric.
    Renoncer « temporairement » quand des doutes surviennent est une qualité.
    Beaucoup de paramètres à évaluer rendre sûr un programme.
    Je propose d’aider et d’accompagner les investisseurs dans leurs opérations de Construction-revente pour atteindre leurs objectifs : http://www.archivous.fr
    Excellentes fêtes 😉

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  7. François Maurice
    François Maurice le 17 janvier

    je vous remercie Julien pour ce magnifique blog
    Ce qui m’épate le plus c’est la bravoure! toutes mes félicitations Yan. vous dégagez un bon sens entrepreneurial et je vous remercie aussi pour ce bel exemple ainsi que votre aide sur le site.

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    1. Yan
      Yan le 19 janvier

      A mon tour de vous remercier pour votre sympathique message François 🙂
      Meilleurs Voeux à vous !

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