Dans quoi investir ?

Dans quoi investir pour réussir.

Un des meilleurs placements : l’immobilier.
Mais dans quoi investir ?

La METHODE LARCHER vous répond.

TYPES DE BIENS :

Parkings
Garages
Appartements
Maisons
Locaux commerciaux
Immeubles de rapport
Bureaux professionnels
Terrains
Bois et Forêts
GFV (Groupement Foncier Viticole)
Fermages

Hôtels
Gîtes
Chambres d’hôtes
SCPI (Société de Placement Civile dans l’immobilier)
EHPAD (Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes)
Résidences seniors
Résidences étudiants
Résidences de tourisme
Time-share (Locations hôtelières en temps partagé)

2 principes fondamentaux :

Placer de l’argent dans l’immobilier : Nombreuses possibilités.

Gagner de l’argent grâce à l’immobilier : Suivez la METHODE LARCHER.

 

Dans quoi investir : Les Parkings et Garages.

Pti +

Lors d’un achat groupé,
vos revenus sont protégés.

L’investissement est réparti
sur plusieurs lots.

Avantages :

•  Rentabilité souvent élevée.
•  Demande forte et constante.
•  Accessible à toutes les bourses.
•  Risque très faible.
•  Revente rapide.
•  Pas de période hivernale.
•  Formateur pour investisseur débutant ou hésitant.
•  Très peu d’entretien, voire pas du tout !

Inconvénients :

•  Le montant des loyers.
Il faudrait énormément de lots pour avoir des revenus confortables.

•  L’emplacement est capital.
La règle d’or dans l’immobilier, mais encore plus pour un parking ou un garage.
Un endroit inapproprié fait perdre toute sa valeur à ce type de bien.

•  Frais de notaire plus élevés.
Quand le prix du bien est bas, le pourcentage des frais de Notaire est élevé.

Prix du bien
Frais de Notaire
5 000 €
Environ 40 %
10 000 €
Environ 25 %
25 000 €
Environ 15 %
50 000 €
Environ 11 %
100 000 €
Environ 9 %
150 000 €
Environ 8 %

Pour un achat groupé, c’est le montant global qui est pris en compte :
10 places de parking à 5 000 € l’unité, soit 50 000 € au total.
Les frais de notaire seront d’environ 11%.

Pensez y pour :
>> Le calcul du rendement locatif.


Conclusion :

Ce type d’investissement est parfait pour :
•  Investisseurs débutants ou hésitants.
•  Acquérir de l’expérience.
•  Les petits budgets désirant se lancer dans l’immobilier.
•  Les propriétaires souhaitant éviter l’entretien occasionné par un logement.
•  Diversifier son patrimoine.
 

Dans quoi investir : Les Appartements.

Pti +

Un balcon ou une terrasse
en plus, est un atout énorme.

Vos locataires vont adorer !

Avantages :

•  Large choix de prix et de surfaces.

Petites surfaces :
•  Très bonne rentabilité.
•  Demande constante.
•  Prix abordable.
•  Risque faible.
•  Revente rapide.
•  Entretien peu onéreux.

Grandes surfaces :
•  Stabilité des locataires.
•  Risque faible.
•  Peu de gestion.
•  Fréquence de travaux faible.
•  Possibilité de diviser le logement pour augmenter la rentabilité.

Inconvénients :

•  Les charges de copropriété.
Elles font chuter votre rentabilité.

•  Vous n’êtes pas maître des décisions.
C’est le Syndic qui choisi :
– Les travaux à effectuer.
– La date de réalisation des travaux.
– L’entreprise qui fait l’entretien et les travaux.
– Etc..

•  L’isolation phonique.

Petites surfaces :
•  Turn-over important.
•  Gestion plus importante.
•  Usure du bien plus rapide.
•  Fréquence de travaux élevé.

Grandes surfaces :
•  Rentabilité moyenne.
•  Prix d’achat élevé.
•  Revente plus longue.
•  Travaux de relocation plus important.

ALERTE IMMO N°9

N’achetez pas d’appartement au rez-de-chaussée !
Ils sont difficiles à louer et à vendre.

METHODE LARCHER

Conclusion :

Vous recherchez avant tout la rentabilité malgré la gestion ?
•  Investissez dans des petites surfaces.

Vous recherchez principalement la stabilité de vos locataires ?
•  Investissez dans des grandes surfaces.

Vous recherchez le compromis entre rentabilité et gestion ?
•  Investissez dans des surfaces intermédiaires.
 

Dans quoi investir : Les Maisons.

Pti +

Un garage et un jardin exposé
plein SUD pour le barbecue
et vos locataires ne
bougeront plus ! 😀

Avantages :

•  Aucune charge de copropriété.
Amélioration de votre rentabilité.

•  Vous êtes maître des décisions.
Aucun Syndic pour vous imposer un choix :
– Vous choisissez le type de travaux à effectuer.
– Vous choisissez date et budget pour votre fiscalité.
– Vous choisissez l’entreprise que vous voulez.
– Etc…

•  Bonne rentabilité.
•  Grande stabilité des locataires.
•  Risque faible.
•  Peu de gestion.
•  Fréquence de travaux faible.
•  Possibilité de diviser le logement pour augmenter la rentabilité.
•  Potentiel de plus-value élevée.
•  Valorisation de votre patrimoine.

Inconvénients :

•  Impôts fonciers plus élevés.
•  Prix d’achat élevé.
•  Revente plus longue.
•  Travaux de relocation plus important.

Conclusion :

Parfait pour allier rentabilité et peu de gestion.
Difficile d’accès pour les premiers investissements.
Dès que vous pouvez investir dans une maison, faites le !
•  Mais toujours en respectant le CONSEIL N°14 de la METHODE LARCHER.
 

Dans quoi investir : Les Locaux commerciaux.

Aussi avantageux que dangereux.

Pour bien investir dans un local commercial, 2 critères :
•  L’emplacement.
•  Le type de commerce.

Pti +

Les taxes foncières
peuvent être à la charge
du commerçant. 😉

Avantages :

•  Très grande stabilité des locataires.
•  Très peu de gestion.
•  Bonne rentabilité.
•  Fréquence de travaux très faible.

Inconvénients :

•  L’emplacement est primordial.
Un local mal situé n’attirera aucun client et donc aucun locataire commerçant.

•  Plus risqué qu’un logement.
•  Obtention d’un financement plus difficile.
•  Un commerce mal sélectionné peut être à l’origine de plusieurs déconvenues.
•  Bail plus complexe et contraignant qu’un bail d’habitation.

Conclusion :

Les locaux commerciaux sont très intéressants mais un peu risqués.
Ce type d’investissement est plutôt réservé aux initiés ayant de l’expérience.

Quand vous êtes prêt à prendre des risques, vous pouvez investir !

Maintenant, à chaque fois que vous verrez un local commercial bien situé et loué à un bon commerce, pensez à l’heureux propriétaire des murs ! 😉
 

Dans quoi investir : Les Immeubles de rapport.

Pti +

Vos revenus sont protégés
en raison du faible risque
réparti sur plusieurs lots.

Avantages : Très nombreux !

•  Cash-flow intéressant généré tout de suite.
Les loyers sont largement supérieurs aux charges.

•  Facilité de déléguer la gestion.
L’agent immobilier fera un effort sur ses frais.

•  Aucune charge de copropriété.
Amélioration de votre rentabilité.

•  Vous êtes maître des décisions.
Aucun Syndic pour vous imposer un choix.

•  Très bonne rentabilité.
• 
Obtention d’un financement simplifié.
• 
Valorisation de votre patrimoine.
• 
Impôts fonciers plus bas que par lot individuel.

 
Inconvénients :

•  Prix d’achat élevé.

•  La revente.
Les immeubles de rapport sont faits uniquement pour les investisseurs.
Les acquéreurs potentiels sont donc moins nombreux que pour une résidence principale.
Vous devez faire une sélection rigoureuse de vos immeubles pour qu’ils intéressent les investisseurs de demain (emplacement, qualité, etc…)

CONSEIL N°32

Choisissez toujours des immeubles avec des
compteurs individuels : Eau et Électricité.

METHODE LARCHER

Conclusion :

Parfait pour vivre de ses revenus immobiliers rapidement !
Accessible plus facilement après avoir effectué quelques opérations immobilières.

Vous voulez aller vite ?
Investir dans des immeubles de rapport est une des meilleures stratégies !
Mais attention à ne pas être bloqué pour la suite de vos investissements…
Suivez tous les conseils de la METHODE LARCHER.
 

Dans quoi investir : Conclusion.

Investir dans les parkings et garages : Pour débuter.
Investir dans les appartements : Pour rentabiliser.
Investir dans les maisons : Pour capitaliser.
Investir dans des locaux commerciaux : Pour parier.
Investir dans les immeubles de rapport : Pour gagner.

Commencez par des petits projets.
Diversifiez votre patrimoine immobilier.
Suivez les conseils de la METHODE LARCHER.
 
Vous avez des questions sur ces investissements ?
N’hésitez pas à les poser dans les commentaires.
Je réponds toujours avec plaisir. 🙂

138 Commentaires

  1. sebastien
    sebastien le 09 février

    Bonjour Julien

    Je cherche a investir dans immeuble de rapport a renover, j’ai monte plusieurs dossiers, mais sans succes, ma banque trouve le projet tres bon, rentable, ect…
    Petit historique, j’ai commence par un apprt puis deux maisons, aujourd’hui je souhaite conserver la derniere la ou tout mon capital est investi, la banque me laisse entendre qu’ils peuvent me suivre mais a chaques presention ils me disent que je manque de garantie ?
    Je ne sais plus de quelles facons presenter et quelles garanties presenter.
    Cordialement.
    Sebastien

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 15 février

      Bonjour Sébastien

      Vous êtes à la bonne étape, après l’achat d’un appartement et de 2 maisons, vous pouvez effectivement envisager d’investir dans un immeuble.

      Il faudrait cependant analyser un peu plus votre dossier pour comprendre pourquoi le financement n’est pas accordé.

      Si votre banque trouve votre projet très bon, rentable et qu’elle laisse entendre qu’elle peut vous suivre, mais qu’au final elle ne finance pas, c’est qu’il y a un problème quelque part, car elle peut avoir les garanties avec une simple hypothèque.

      Je pense qu’il y a un élément de votre dossier qui gène votre banquier et bien sûr il n’ose pas vous le dire, ça arrive très souvent.
      Cela peut être, des découverts, une épargne trop faible, une situation familiale particulière, un métier à risques, un contrat de travail trop récent ou dans une entreprise récente, etc…
      De nombreuses raisons possibles.

      Je vous recommande donc d’aller voir un courtier pour lui présenter la totalité de votre dossier, et au vu de ces éléments, lui vous dira d’où vient le problème et surtout comment le résoudre pour enfin investir dans cet immeuble ! 🙂

      Tenez nous informé.

      A bientôt.

      Répondre
      1. Bruno de J'achète un immeuble.com

        Oui il y a forcément quelque chose qui bloque la banque. J’ai eu le cas lors de mon 1 er achat d’immeuble.
        Le dossier était béton. Immeuble de 6 lots, tous loués, cash flow 600€ par mois dès la signature de l’acte chez le notaire, comptes bancaires nickel, pas de mauvaises dettes…et REFUS de la banque.
        Le montant de l’opération était juste trop élevé à leurs yeux pour un débutant.

        Répondre
  2. Mickael gihaisse
    Mickael gihaisse le 11 février

    Merci pour ces précieux conseils, très bon article je recommande.

    Répondre
    1. Stephane
      Stephane le 21 août

      Comme Mickael, je trouve l’article de Julien excellent, truffer de bon conseil et très interessant pour les investisseurs immobilier que nous sommes.

      A bientot !

      Stephane

      Répondre
  3. Eric
    Eric le 11 février

    Bonjour,

    J’ai 36 ans et je me lance actuellement dans l’investissement locatif car j’ai terminé de payer ma résidence principale, je suis imposé à 14 pour cent actuellement, j’ai un salaire d’environ 1800 euros par mois.

    j’ai fais plusieurs visites dans le haut-Rhin du coté de Mulhouse et je suis tombé sur un F2 des années 70 au rez de chausser d’une cinquantaine de mètres carré qui me paraît intéressant d’une valeur de 50000 euros et négociable aux alententours de 42000. Les charges sont de 165 euros par mois tout compris c’est à dire l’eau chaude, eau froide et chauffage collectif au fuel est compris dedans. Le loyer que je pense obtenir est de l’ordre de 350 à 450 euros hors charges à voir la demande…D’après l’agent immobilier ça se loue facilement… Un peu septique mais bon… La taxe foncière est de l’ordre de 550 euros à l’année. Il y a les fenêtres à changer et un peu de rafraîchissement à faire mais rien de méchant, je compte environs 6000 euros pour les travaux avec les fenêtres .
    J’ai fais également la visite de plusieurs studios dont la valeur avoisine les 3000O euros pour 20 mètres carré, je me demande si le risque est moins élevé sur ce type d’investissement notamment en campus universitaire…

    J’aimerais connaitre vos avis si cela parait une bonne affaire.

    Merci de vos réponses.

    Répondre
    1. axel
      axel le 13 février

      Bonjour Eric,
      Niveau rendement vous n’êtes pas mal du tout (42000+ 6000 travaux) avec un loyer de 450HC.
      Personnellement je n’investis pas dans des appartement situé au RDC, même si cela se loue quand même suivant le quartier; les biens aux RDC sont moins valorisé et le vis à vis est quasiment systématique. Ils sont sujet à plus de risque (inondation, cambriolage…)
      En ce qui concerne les studios, tout dépend si ce marché est porteur dans votre secteur (présence de plusieurs établissements scolaire type FAC, IUT, CFA…) car ce marché est plus orienté pour des étudiants.
      Mais il est vrais que les petite surface sont un investissement moins risqué car moins cher.
      Je vous déconseille les campus et les résidences étudiantes ( énormément de passages dans les partie communes, résidence bruyante et pas toujours bien entretenue…), vous trouverez des locataires sans soucis pour des studios dans des résidences ordinaires.

      En ce qui concerne le rendement, il est plus judicieux de choisir deux studios qu’un appartement; en effet le prix des loyers au m² des petites surfaces est supérieur à celui des grandes.

      pour deux studios de 25m²,vous pourrez par exemple les louer 300 euros chacun, mais il sera très difficile de louer un appartement de 50m² 600 euros.
      (bien entendu tout dépend du marché dans lequel on se trouve)
      certains vous diront qu’il faut prendre en compte la vacance locative en été, mais beaucoup d’étudiants reste pendant toute la durée de leur scolarité, si vous avez un bon produit…

      Répondre
      1. Julien Larcher
        Julien Larcher le 15 février

        Bonjour Eric et merci à Axel d’avoir répondu. 🙂

        Votre profil est idéal pour développer rapidement un parc immobilier :
        La résidence principale payée à 36 ans, un salaire de 1 800 € et une tranche d’imposition à 14%. Parfait !

        Ce serait donc dommage de commencer par un appartement en RDC.

        Les appartements en RDC sont plus difficiles à louer et à vendre.

        Ils sont moins attractifs pour plusieurs raisons, comme le précise Axel :
        Le sentiment d’insécurité (cambriolage, inondation…) le vis à vis, l’obscurité, etc…

        La valeur d’un appartement en RDC est plus basse d’environ 20% à 30%.

        Pour ces raisons, il y a l’ALERTE IMMO N°9 de la Méthode LARCHER.

        Si malgré tout, vous voulez investir dans un appartement au RDC, la rentabilité doit absolument être explosive pour compenser les énormes inconvénients.

        Pour savoir où se situer, voir :
        >> Le calcul de la rentabilité locative.

        Répondre
        1. Eric
          Eric le 20 février

          Merci pour la réponse,

          actuellement j’ai laissé tomber l’appartement du RDC. J’ai signé un compromis de vente pour un F3 de 57 m2 au premier étage d’un immeuble de 16 appartements pour 45000 euros avec une cave et un garage. Je compte pour environs 4000 euros de travaux pour mettre une petite cuisine et refaire un peu la salle de bain. Je pense pouvoir le louer 450 max hors charges ( charges 60 euros) et pour rester dans un prix correct, j’espère louer le garage pour 30 euros au futur locataire ou si il le refuse, je le louerai 40 ou 50 euros à une autre personne. J’hésite également avec un F2 de 54 m2 avec une cave et un grenier situé dans un deuxième et dernier étage que je peux négocier pour 35000 euros, je compte également pour 4000 euros de travaux. J’espère le louer 390 max avec 60 euros de charges. Les 2 appartements en question se situent dans le même quartier.

          Vaut-il mieux prendre le F3 ou le F2. Je pense qu’un F3 se louera peut-être plus facilement car visiblement d’après un agent immo c’est plus recherché car on cible plus de personnes (comme un jeune couple avec un enfant ou une personne seule avec enfant etc… ). J’ai un peu peur de la vacance locative.

          Qu’en pensez vous ?

          Merci de vos réponses.

          Répondre
          1. Julien Larcher
            Julien Larcher le 23 février

            Ha ça c’est une bonne nouvelle !
            Pas de RDC ! 😀

            Vaut-il mieux prendre le F3 ou le F2. Je pense qu’un F3 se louera peut-être plus facilement car visiblement d’après un agent immo c’est plus recherché car on cible plus de personnes (comme un jeune couple avec un enfant ou une personne seule avec enfant etc… ). J’ai un peu peur de la vacance locative.

            Qu’en pensez vous ?

            Effectivement le F3 permet un panel plus large de locataire et vu la différence de prix, il n’y a pas à hésiter, le F3 !

            Quant à la vacance locative, c’est vrai ça peut arriver, mais cela reste assez rare en général quand le bien n’a pas de défaut majeur.

            L’arme absolue contre la vacance locative : l’emplacement !
            Un bien immobilier situé dans un secteur intéressant trouvera toujours preneur.

            Répondre
  4. jeje
    jeje le 13 février

    Bonjour Julien,
    Il y a quelques une quinzaine de jours, je me posais ses questions et avec cet article cela y répond en quelques sortes à savoir que pour faire de la location meublé saisonnière style appart/hôtel et ou meublé de tourisme, avec un studio, T1ou T2 c’était préférable, mais dans ce genre de biens il y a toujours les frais de copropriété, aussi dans ce que j’ai déjà visité des locataires en place ou des travaux, alors du coup je me suis dit je vais m’intérêsser au immeuble mais idem je visite souvent des biens avec travaux ou locataires, alors je me suis dit les petites maisons de ville, mais ma question est est ce que les maisons se louent aussi facilement pour faire de la location saisonnière en meublé de tourisme sur l’année, et puis je me dit qu’avec un immeuble cela va plus vite pour comme tu le dit gagner mais de plus en plus je m’intérêsse au maison,
    à voir, merci pour vos réponses

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 15 février

      Bonjour Jeje

      Les maisons et les immeubles sont des biens très intéressants.
      Mais n’apportent pas la même chose comme tu as pu le constater dans cet article.
      Tu dois choisir en fonction de ton objectif premier.

      La location saisonnière apportent une clientèle variée :
      Personnes seules, couples sans enfant, familles, déplacements professionnels, etc…

      Maisons et appartements peuvent donc être proposés à la location saisonnière.
      La région et la ville doivent avoir un attrait touristique ou économique.

      Répondre
  5. Daniel
    Daniel le 13 février

    L’emplaement et L’emplaement L’emplaement L’emplaement
    Bon mais moi il est ou, il est le cadeaux ? Pas d’école prestigieuse,
    perdu dans la nature
    Alors je fais quoi ? je jette à la poubelle ou j’essaie d’en faire quelque chose ?
    Situé à 5kms ( c’est pas le bout du monde) d’une ville touristique du Var.
    ( Zut : à 900kms de chez moi )
    Potentiel ? 35m2 loué 500€ en 2004 en saisonnier! c’est pas rien ! Alors je tente l’investissement travaux 50000 ou je laisse tout tomber ?
    Salutations
    Cordiales
    Mais énervées.
    daniel

    Répondre
    1. axel
      axel le 14 février

      rien compris…

      Répondre
      1. Julien Larcher
        Julien Larcher le 15 février

        Effectivement… difficile à comprendre… 😀

        Répondre
  6. jeje
    jeje le 14 février

    moi aussi rien compris, julien viens à notre secours (lol)
    la réponse à ma question est juste de savoir si je peux faire de la loc saisonnière style appart/hôtel, meublé de tourisme toute l’année, même aussi avec une maison de ville

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 15 février

      Re-bonjour Jeje 🙂

      Le commentaire de Daniel est… très particulier… 😀
      Je crains de ne pas pouvoir apporter de réponse… 😀

      Pour répondre à ta question, oui tu peux faire de la location saisonnière avec une maison de ville, mais attention, comme la clientèle pour une maison à un budget plus important, tu dois absolument apporter du confort :

      Un jardin, le stationnement pour la voiture, proche de toutes commodités, etc…

      Pour louer toute l’année, c’est autre chose, tout dépend ta région et de la ville.

      Axel t’apporte d’autres informations un peu plus bas dans les commentaires.

      Répondre
  7. hubert
    hubert le 14 février

    Bonjour,

    Je suis propriétaire de ma résidence principale, avec deux T2 en locations (achetés comptants +/-55 000 Euros pour des loyer de +/- 420 Euros).

    Je me pose la question d’un investissement dans un immeuble de rapport de +/-150 000 Euros avec 3 T2.

    Ma question est qu’avec ce dernier investissement je passerai du régime micro foncier au régime réel et de plus dans la tranche d’imposition des 41%, auquel s’ajoutent 15,5% de prélèvements sociaux, soit 56,5% de prélèvements !!!

    La fiscalité devient alors carrément confiscatoire et impossible de s’enrichir ainsi. Avez-vous une stratégie immobilière à me conseiller pour vraiment m’enrichir dans ma situation ?

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 15 février

      Bonjour Hubert

      Vous avez déjà votre résidence principale et deux T2.
      Vous pouvez effectivement envisager d’investir dans un immeuble de rapport.

      Avec une tranche d’imposition à 41% vous devez absolument mettre en place une stratégie fiscale !

      Il en existe plusieurs.

      Pour aller plus loin, vous pouvez me contacter en cliquant ici.

      Répondre
  8. Laurent
    Laurent le 14 février

    Bonjour Julien,
    j’aimerais savoir s’il est intéressant d’investir dans un logement social
    régit par l’article L433-11du Code de la construction est de l’habitation.
    je n’ai pas visité l’appartement mais d’après les photos il a l’air bien tenu et sa situation géographique proche d’une grande ville (4 km).
    je n’ai pas pu avoir d’informations sur les charges et les taxes qui s’y rattachent.
    je n’ai pas trouvé de réponse clair sur les avantages et les inconvénients de ce type de bien.
    Pourrais- tu m’en dire plus ?
    Cordialement.
    Laurent

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 15 février

      Bonjour Laurent

      Je peux seulement te dire que la Méthode LARCHER ne recommande pas ce type d’investissement.

      Répondre
  9. axel
    axel le 14 février

    bonsoir JEJE.

    la location saisonnière style appart/hôtel fonctionne plus ou moins bien en fonction de :
    1/ la situation géographique (zone touristique ou non)
    2/ la qualités des prestations que vous proposez et la qualité de votre bien.
    3/ La manière dont vous allez mettre en avant votre bien afin d’attirer la clientèle. c’est tout une logistique et c’est un travail presque à temps pleins si vous en avez plusieurs.
    et j’en passe.

    la location saisonnière fonctionne également avec des maisons mais la clientèle ne sera pas la même que pour un T2 par exemple.

    je laisse Julien exprimer son opignon 😉

    axel

    Répondre
  10. axel
    axel le 15 février

    bonsoir Hubert,
    avec le régime réel, il est possible de déduire vos charges de vos revenue foncier comme:
    les frais de gestions,
    l’entretien courant,
    les intérêts d’emprunt,
    les charges de co-pro
    certains travaux
    les frais de notaire…

    pour ma part, je fait de la location meublé idéal pour des studio et T2.
    Le régime réel permet de déduire également ces charges mais c’est valable sur tout les travaux.
    Vous pouvez également amortir votre bien comme les murs, les installations, le mobilier. (de la simple ampoule au canapé).
    bref, toute les dépenses lié à votre bien.

    après je vous conseil d’allez voir un conseiller en gestion de patrimoine et/ou un fiscaliste.

    cordialement
    Axel

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 15 février

      Bonjour Axel

      Je te remercie d’avoir pris le relais pour répondre aux questions des Fans d’immobilier en attendant que je sois disponible. 🙂

      C’est sympa, tu sais que je suis très occupé, surtout en ce moment. 😉

      Répondre
      1. axel
        axel le 15 février

        Bonjour Julien,

        cela me fait plaisir et permet d’échanger avec les Fans d’immobilier.

        j’espère que tu as beau temps.
        ça changerais des tempêtes que l’on se prend en ce moment…

        Axel

        Répondre
        1. Julien Larcher
          Julien Larcher le 16 février

          Bonjour Axel

          C’est très bien, on reconnait les passionnés ! 🙂
          Toujours là pour aider la communauté d’investisseurs Fans d’immobilier !

          J’ai un super temps je te remercie !
          Mis à part le tremblement de terre avant hier.
          Mais tout va bien, il n’y a eu aucune victime.
          J’étais sur l’autre île à ce moment, je n’ai rien ressenti.

          En espérant qu’il n’y en ait pas d’autres. 😀

          A bientôt.

          Répondre
          1. axel
            axel le 16 février

            bonjour Julien,

            Ha oui, j’en ai entendu parler à la radio…

            je suis sur un appartement en ce moment avec des travaux du sol au plafond en passant par les menuiseries et la mise au normes électriques.
            j’ai signé le compromis la semaine dernière.
            on va voir si cela va jusqu’au bout.
            je t’en parlerais un peu plus tard.

            A+

            Répondre
            1. Julien Larcher
              Julien Larcher le 19 février

              Bonjour Axel

              Maintenant que tu es lancé, on ne peut plus t’arrêter !

              C’est ça les investisseurs passionnés !!! 😉

              J’attends les news alors… 🙂

              A bientôt.

              Répondre
  11. David
    David le 15 février

    Julien,

    Comme tu l’indiques, on a aujourd’hui pas mal de choix pour investir dans la pierre.

    Pour moi, deux choix prioritaires : l’achat d’appartements (un par un) ou l’achat de petits immeubles de rapports (2 à 6 logements) 🙂
    Avec ces deux supports, devenir propriétaire foncier vivant uniquement de revenus locatifs est un objectif atteignable en moins de 10 ans.

    Le reste (parkings, résidences séniors, de services, SCPI…) sont souvent chers en frais, et ne permettent pas d’aller aussi vite dans le cycle d’enrichissement.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 16 février

      Bonjour David

      Effectivement, les petits immeubles font partis des meilleurs investissements !

      Surtout pour vivre rapidement de ses revenus locatifs.

      Répondre
  12. Antonin
    Antonin le 16 février

    Bonjour Julien,
    j’ai 28 ans et je souhaite me lancer ds l’investissement locatif, petit à petit car totalement débutant dans le monde de l’immobilier, et d’après vos conseils et mon faible budget je souhaite me tester en commançant par un parking.
    Le calcul du rendement locatif Methode Larcher pour un logement est il identique à celui d’un parking? Les charges représentent-elles tjrs environ 25% comme dans votre formule?
    Merci d’avance et à bientot dans de futures demandes de conseils!
    Antonin

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 19 février

      Bonjour Antonin

      Vous avez entièrement raison de vous lancer petit à petit, c’est de cette façon que vous pourrez aller loin !
      Et sans être bloqué !

      Concernant les charges pour un parking, elles sont effectivement beaucoup plus faible que pour un logement.

      Donc si vous arrivez dans la tranche de rentabilité Méthode LARCHER en faisant le calcul pour investir dans un parking, vous savez déjà que votre rentabilité finale sera supérieure. 😉

      A bientôt pour vos futures questions. 🙂

      Répondre
  13. Nicolas
    Nicolas le 16 février

    Bonjour Julien,

    Sympa cette petite comparaison.

    Je suis totalement en phase avec toi sur le fait qu’il faille acheter en lot pour économiser sur les frais de notaire. J’ai acheté 4 parkings en un an (bientôt le quatrième signé), à chaque fois à l’unité et en frais de notaire ça fait mal (environ 9000 €) au total.

    Mais la vente de lots reste trop rare. Souvent ce sont des investisseurs qui vendent et ils le font à la découpe pour ne pas payer d’impôt sur la plus-value ! J’ai eu le cas sur mes deux derniers parking. Le vendeur avait les deux sous-sols de la résidence (52 places de parkings) et il a tout vendu à la découpe et même à l’unité… Autant dire, qu’il n’en fini plus de signer chez le notaire en ce moment ^^. Il n’a même pas pu me vendre le lot de 2. Bon après, entre acheter un lot de deux ou une place puis l’autre, je n’aurai pas gagné tant que ça, c’est sur les gros volumes que ça se vaut.

    Maintenant, là où je ne suis pas en phase c’est qu’en gros tu dis « les parkings sont des investissements pour les débutants et ceux qui veulent démarrer ». Par exemple, le gars à qui je viens d’acheter une partie de ses parkings, a la quarantaine et n’a rien d’un débutant je peux te l’assurer, son patrimoine est tout juste impressionnant ! Il m’a même dit que sur le long terme les parkings étaient de très loin ses meilleurs investissements (le critère qui fait pencher la balance de sont point de vue étant le peu d’entretien et la facilité de gestion).

    Quand j’ai commencé à investir dans les parkings il y a un an, j’avais un peu la même vision (parking = débutant). Le comble c’est que j’ai même créé un blog ayant ce nom explicitement parkingdebutant. Maintenant, je me rends compte que c’était stupide de penser ainsi et j’ai décidé de voir plus grand pour en racheter d’avantage. Aussi, j’en apprends tous les jours sur les parkings (encore dernièrement chez le notaire il y a quelques jours) et les procédures sont identiques que pour acheter un appartement ou une maison à 15 millions.

    Et non, il ne faut pas en avoir énormément pour avoir des revenus confortables. En plus, confortable c’est variable (1000 €, 2000 €, 10 000 € par mois) 🙂 ? Un de mes parkings à Paris me rapporte un billet de 100 € par mois, je m’en occupe 1 minute par mois (checker le virement et la quittance de la part de l’agence). En faisant un rapide calcul, il en faudrait 15 (ce qui n’est pas énorme) pour toucher l’équivalent d’un SMIC. C’est d’ailleurs mon objectif avant fin 2019. En France, qui cracherai sur 1200 € net par mois en automatique, 1% (les plus riches) et encore pas sûr 🙂 ? Donc je dirai que tu as raison à condition que les parkings soient en pleine campagne où les loyers sont de 30-40-50 €. Le choix est vite vue : 10 parkings à 100 € de loyer ou bien 20 à 50 € ?

    Pour reprendre les avantages, j’ajouterai :
    – La facilité de gestion (1 minute par mois si c’est délégué);
    – Le faible risque d’impayé (quelqu’un a plus de facilité à payer un loyer de 100 € que 1000 €);
    – La facilité d’expulsion du locataire;
    – Contrat de location très flexible.

    Pour les inconvénients :
    – Je ne dirai pas montant des loyers car ce n’est pas précis, en effet quelle différence entre 10 parkings à 100 € chacun et un appartement à 1000 € -> aucune. Je dirai plutôt qu’il ne faut pas avoir peur d’acheter si on se lance dans les parkings, car effectivement il faudra forcément plus de volume pour avoir les mêmes loyers que sur de l’habitat.

    – Pour l’emplacement, ça c’est pour tout les investissements pareil encore que sur les parkings c’est pas forcément vrai. J’ai investi dans trois villes différentes, à des endroits complètements différents et la demande est bien là. Après effectivement, acheter un parking en plein champ, faut le faire exprès (et encore que ça peut marcher) :-).

    – Je rajouterai rentabilité « stagnante ». Contrairement à un appartement, il est difficile d’améliorer l’emplacement ou les stratégies. Je vois souvent des gens dire qu’il faut découper et mettre 4 motos, mais ça c’est plus facile à écrire sur le papier qu’à mettre en pratique. Déjà, il faut que l’emplacement s’y prête (découper 12m2 c’est pas facile ^^) et surtout il faut trouver 4 motards qui ont des « petites » motos pour ne pas se gêner les uns les autres. Et après ça il faut rajouter le turnover, bref…

    Merci en tout cas pour ton article, je suis sûr qu’il en aidera plus d’un :-).

    Bonne soirée.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 19 février

      Bonjour Nicolas

      Je te remercie pour ce commentaire détaillé et très intéressant !

      Les parkings sont de très bons investissements immobiliers, avec des avantages et des inconvénients comme tous types de biens.

      Maintenant attention, je ne dis pas :
      « en gros les parkings sont des investissements pour les débutants et ceux qui veulent démarrer« .

      Je dis :
      Ce type d’investissement est parfait pour :
      • Investisseurs débutants ou hésitants.
      • Acquérir de l’expérience.
      • Les petits budgets désirant se lancer dans l’immobilier.
      • Les propriétaires souhaitant éviter l’entretien occasionné par un logement.
      • Diversifier son patrimoine.

      Ce n’est donc pas exclusivement pour les débutants ou pour commencer.
      Des propriétaires expérimentés peuvent choisir les parkings par exemple pour éviter l’entretien occasionné par un logement.
      D’ailleurs, l’investisseur dont tu parles a fait le choix des parkings pour la rentabilité, la facilité de gestion et le peu d’entretien, ce dont je précise dans cet article.

      Cependant, en conclusion finale, la Méthode LARCHER recommande les parkings et les garages pour débuter, c’est vrai.
      Pour une raison très simple, le but de la Méthode est de vivre de ses revenus locatifs, et le montant des loyers de ce type d’investissement est trop bas.
      Un de tes parkings à Paris te rapporte 100 € par mois, c’est très bien je suis d’accord.
      Mais combien il te reste une fois le crédit et toutes les charges payées ?
      Quel est le cash flow ? C’est ça la vrai question.

      De plus, le point noir c’est le temps perdu pour les visites.
      A chaque fois qu’un locataire s’en va, il faut faire plusieurs visites pour louer à nouveau.
      Donc plusieurs déplacements pour sélectionner un locataire et signer un bail de 100 € par mois à Paris et environ 50 € par mois en Province.
      Imagine la perte de temps et les frais de déplacement à chaque fois pour pour un bail de seulement 100 € ou 50 €.
      Multiplie ça par le nombre de parking dont tu as besoin pour vivre correctement…
      La perte de temps, pour le gain final, est bien trop grande à mon sens.
      Et très peu d’agents immobiliers accepteront de faire la gestion.
      Il faudrait une facturation élevée pour que ce soit rentable pour eux.
      Ou que les parkings soient proches de l’agence immobilière.
      Ce qui ne serait pas rentable pour le propriétaire bailleur.
      Ils ne se déplacent même plus pour louer des studios depuis la loi alur qui plafonne les frais en fonction des mètres carrés… (sauf si c’est à 2 pas de l’agence bien-sûr).

      Alors que pour vivre de ses revenus locatifs et être libre de faire ce que l’on veut quand on veut, il est indispensable de déléguer la gestion totale.

      Investir dans les parkings et les garages est rentable et très intéressant.
      Mais cela reste un frein lorsque l’objectif est de passer à la vitesse supérieure pour avoir des gains importants.

      Répondre
      1. Nicolas
        Nicolas le 19 février

        Bonjour Julien,

        Merci pour ton retour.

        Comme expliqué dans mon commentaire, je passe une minute par mois sur le premier car c’est géré par agence. Je ne connais que très peu de monde qui passe 1 minute par mois sur un appartement même si tout est délégué. En effet, dès qu’il y a un pb avec le locataire, les colocataires ou touristes, le propriétaire doit forcément intervenir. L’agence me cherche les locataires (service facturé une seule fois si date de dernière recherche < à 1 an). Le bail pareil je ne m'en charge pas, bref je ne me charge de rien une fois que c'est mis en place. Donc 0 temps de perdu bien au contraire. Et en coût c'est entre 5 et 10 € par mois.

        Je ne suis pas d'accord quand tu dis que très peu d'agents accepterons de faire la gestion d'un parking (en tout cas en région parisienne). En effet, j'ai déjà trouvé toutes les agences pour gérer mon 2eme, 3eme et 4eme et ce dans des villes différentes. Pour te dire, certaines agences me rappellent même lorsque je leur donne pas suite… Maintenant, tu as sûrement raison en province, je ne connais pas le marché, je ne peux pas me prononcer.

        Pour info, tu parles de la loi Allur, mais celle-ci n'est qu'en test dans les grandes villes et qui plus est les bails sur des biens à usage autre qu'habitation (parking, box entre autre) ne sont pas concernés, je peux mettre le loyer à 500 € pour 12m2 si ca me tente.

        Pour les charges c'est entre 5 et 15 € par mois par parking, autant dire que c'est pas la gestion ni les charges qui plombent le cash-flow. Ce qui plombe c'est les impôts mais y a la création de société pour ça.

        Là où je te rejoins et ce qui plombe le cash-flow c'est effectivement le crédit. Le coût de la première échéance payée grâce aux 70% du loyer est difficile à obtenir sur un seul parking. Sur le premier j'ai un cash-flow négatif de 46 € mais j'ai fait une erreur car je suis parti sur 8 ans de crédit. J'aurais pu prendre 10 ans, et je serai en cash-flow négatif de 10€. Donc en synthèse les parkings sont intéressants à l'achat en lot avec une durée de financement de minimum 15 ans ça c'est indiscutable. À l'unité, il faut faire dès remboursements anticipés, mais ça va très vite vu les "petites" sommes. En un seul RA je serai en autofinancement.

        Par contre, ce n'est en rien en frein pour passer au niveau supérieur. En effet, si tu vas voir une banque, que t'as 20 parkings en portefeuille qui sont payés et qui te rapportent entre 1500 et 1800 € net par mois, je ne vois pas ce qui va freiner la banque de te prêter, tu lui auras déjà montré 20 fois que tu savais gagner de l'argent avec l'immobilier ;-).

        Au fait, as-tu déjà investi dans les parkings et si oui combien ? Merci à toi.

        Bonne journée !

        Répondre
        1. Julien Larcher
          Julien Larcher le 23 février

          Bonjour Nicolas

          Même en région parisienne, pour que la gestion d’un parking soit intéressante pour un agent immobilier, il doit faire une facturation élevée, venant diminuer la rentabilité du bailleur, ou alors les parkings doivent être proches de l’agence pour une facturation raisonnable, ce que je précisais dans ma réponse.

          Les frais de gestion sont effectivement de 5€ à 10€ par mois mais il faut également compter les frais de mise en place du locataire.
          Tu ne m’as dit combien ton agence immobilière facturait…
          Car tous tes locataires ne vont pas rester là 10 ans, le turn over est inévitable.
          Et donc à chaque fois tu devras payer l’agence et en tenir compte dans tes calculs.

          Concernant la loi Alur, je te donnais simplement un exemple pour te dire que les agents immobiliers ne se déplaçaient même plus pour une facturation de mise en place d’un locataire dans un studio, car le plafonnement des frais d’agence au mètre carré était trop bas. Je parlais évidemment d’une habitation, un studio étant un logement.
          Il est peut être parfois difficile de se comprendre par écrit…

          Pour les charges c’est entre 5 et 15 € par mois par parking, autant dire que c’est pas la gestion ni les charges qui plombent le cash-flow. Ce qui plombe c’est les impôts mais y a la création de société pour ça.

          Il Faut tout compter dans les charges, la gestion locative mensuelle, les frais de mise en place des locataires, les frais de copropriété, les taxes foncières, etc…
          Plus les mensualités de crédit.

          Quant aux impôts, ce n’est pas la création de société qui va t’aider, au contraire, suivant le type de société que tu choisis, tu devras payer des taxes en plus.

          Donc au final, le cash flow n’est pas énorme.

          Par contre, ce n’est en rien en frein pour passer au niveau supérieur. En effet, si tu vas voir une banque, que t’as 20 parkings en portefeuille qui sont payés et qui te rapportent entre 1500 et 1800 € net par mois, je ne vois pas ce qui va freiner la banque de te prêter, tu lui auras déjà montré 20 fois que tu savais gagner de l’argent avec l’immobilier ;-).

          Encore un malentendu…
          Dans ma réponse, je ne fais pas allusion à l’obtention de nouveaux prêts immobiliers.
          je parle de frein pour passer à la vitesse supérieure afin d’avoir des gains importants.
          Sauf si tu considères que 1 800 € par mois sont des gains importants.

          Au fait, as-tu déjà investi dans les parkings et si oui combien ?

          Oui j’ai déjà investi dans les parkings, mais également dans :
          – Des garages.
          – Des appartements.
          – Des maisons.
          – Des locaux commerciaux.
          – Des immeubles de rapport.

          J’ai mis à disposition quelques uns de mes actes notariés pour les Fans d’immobilier.

          C’est pourquoi aujourd’hui je peux comparer les avantages et les inconvénients de chacun d’entre eux.

          A ce jour je n’ai plus de parking pour les raisons évoquées dans mes réponses.

          Cela étant, les parkings restent de très bons investissements avec de nombreux avantages, comme je le précise dans cet article.
          C’est pourquoi certains investisseurs ne veulent faire que ça, peut être comme toi.
          Je n’ai rien contre, nous avons tous nos préférences.

          Je donne simplement les avantages et les inconvénients en disant pourquoi j’ai fait ces choix.

          Envisages tu d’investir dans d’autres types de biens ?
          Ou veux tu investir uniquement dans les parkings ?

          Répondre
          1. Nicolas
            Nicolas le 23 février

            Bonjour, merci pour ton retour.

            Pour la recherche de locataire c’est le prix d’un loyer (110 €). En revanche, comme expliqué ceci est facturé une seule fois à l’année. Aussi à Paris le turnover pour les parkings là où j’ai acheté est de l’ordre de 2-3 ans voire plus. Beaucoup de Parisiens garent leur voiture de collection qui peut rester des années durant. Et ces charges sont déductibles des impôts donc au final ce n’est pas si important.

            A défaut de me tromper, l’entreprise que je suis en train de créer (pas SCI), il n’y a pas de CSG (15,5% tout de même), j’aurais « juste » l’IS à payer, sachant que je pourrais faire passer des petites choses en charges afin de bien diminuer l’imposition. Comment font les PDG d’ailleurs en France 🙂 ? Ce qui n’ont jamais triché un peu sont des menteurs haha !

            Mon objectif est d’en avoir 15 pour mes 30 ans. Je vais voir comment ça tourne au fil du temps. Ensuite, c’est sûr que je diversifierai un peu.

            Je n’ai pas remis en cause tes investissements, c’est juste que je pense qu’il y a un gros gap entre acheter un parking en province et à Paris niveau revenus c’est tout.

            Au plaisir !

            Bonne journée.

            Répondre
            1. Julien Larcher
              Julien Larcher le 24 mars

              C’est toujours un plaisir d’échanger, même quand nos avis divergent. 🙂

              L’agence immobilière que tu as sélectionné semble être très bien.
              Le prix de mise en place d’un locataire est correct.
              Les frais de gestion également.
              Conserve là !

              Si tu crées une société à l’IS, oui tu peux passer quasiment tout en charge.
              En revanche, si ta société est en France tu devras t’acquitter de la CSG à un moment ou un autre.
              Sauf si c’est une société que je ne connais pas.
              Quelle société es tu en train de créer ?

              Je pense que ton objectif d’acquérir 15 parkings avant tes 30 ans est largement faisable.
              Tiens moi informé, chaque objectif atteint doit se fêter ! 🙂
              Et après tu me diras dans quoi tu souhaites te diversifier.

              je pense qu’il y a un gros gap entre acheter un parking en province et à Paris niveau revenus c’est tout.

              Tu as entièrement raison, la différence entre un parking en Province et un à Paris est importante, c’est du simple au double.
              Cela reste un très bon placement et encore plus à Paris.

              A bientôt.

              Répondre
  14. sébastien
    sébastien le 17 février

    Bonjour Julien,

    J’ai trouvé ton article très intéressant.
    Par contre, je ne suis pas d’accord avec toi concernant ton conseil n°9 (ne pas investir dans les rez de chaussée).
    Je suis propriétaire de plusieurs appts dont un en rez de jardin. Et je peux t’assurer que depuis 10 ans maintenant, je n’ai pas eu une seule journée de vacance locative sur cet appt. Il est très demandé car c’est un excellent compromis pour les locataires qui veulent un peu de verdure, mais qui n’ont pas les moyens d’acheter ou de louer une maison. Donc en conclusion, attention aux rez de chaussée peut être, mais si il y a un jardin, aucun pb pour la location…..

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 19 février

      Bonjour Sébastien

      Je comprends tout à fait ton point de vue.

      Effectivement certains propriétaires bailleurs sont très contents de leur appartement au RDC.
      Quelques agences immobilières se sont même spécialisées dans les appartements au RDC.
      Il est donc possible d’avoir des appartements rentables au RDC.

      Pour autant, les appartements au RDC :
      – Sont plus difficiles à louer ou à vendre que les autres.
      – Ont une valeur inférieure d’environ 20% 30% que les autres.
      – Sont plus risqués que les autres.

      Pourquoi prendre des risques avec des appartements au RDC, (si en plus la rentabilité n’est pas supérieure), alors qu’il est possible de sélectionner d’autres appartements moins risqués ?

      Méthode LARCHER
      Un MINIMUM de risque pour un MAXIMUM de résultat.

      Répondre
  15. Maxime
    Maxime le 24 février

    Bonjour julien,

    J’ai 22 ans et je commence a investir je viens d’acquérir mon deuxième appartement. J’ai déjà assez de revenu pour en acheter un troisième.
    A chaque fois je vais un credit sur 15 ans et prends environ 50 000 euros de prêt.
    Est ce que cela est bien ?
    Que me conseille tu ?
    Merci

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 01 mars

      Bonjour Maxime

      Tu commences très bien, déjà 2 appartements à 22 ans !

      Pour savoir si emprunter 50 000 € sur 15 ans à chaque fois est une bonne chose, il faudrait que je connaisse ton objectif.
      Finances tu la totalité du projet avec 50 000 € ou tu fais un apport ?

      Répondre
  16. Louis
    Louis le 25 février

    J’ai beaucoup aimé ce billet, car j’y ai trouvé pas mal de choses que je connaissais très peu, voire pas du tout. C’est un article complet que je recommanderai.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 01 mars

      Je suis ravi que tu aies appris des choses dans cet article, c’est le but ! 🙂

      A bientôt.

      Répondre
  17. Abel
    Abel le 03 mars

    Bonjour,
    Merci pour tous les conseils que tu prodigues sur ton blog.
    Au revoir

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 04 mars

      C’est toujours un plaisir ! 🙂

      A bientôt.

      Répondre
  18. Mathilde
    Mathilde le 08 mars

    Super article, merci pour tous ces conseils immobiliers, cela m’a vraiment servis pour mes investissements personnels.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 16 mars

      Je suis ravi que cet article vous ait aidé pour vos investissements. 🙂

      A bientôt.

      Répondre
  19. Lionel
    Lionel le 09 mars

    Propriétaire d’un immeuble de rapport, c’est vrai que le fait d’avoir un seul compteur pour l’eau est un peu problématique, je ne refacture pas la consommation. C’est un élément auquel je n’avais pas pensé au moment de l’achat et personne ne m’en avait parlé.
    Concernant la revente, effectivement, ça ne sera qu’auprès d’investisseurs, mais en général , cet achat est fait pour apporter des compléments de revenus pour la retraite…enfin d’ici là , qui vivra verra ! 🙂

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 16 mars

      Merci pour votre partage d’expérience, ce qui confirme l’utilité du CONSEIL N°32 de la Méthode LARCHER.

      Répondre
  20. Jean1
    Jean1 le 11 mars

    Salut,
    J’ai pour projet d’investir dans un lieu de stationnement. Cette forme de placement propose un rendement attrayant, ce qui me permettra de me constituer une épargne !

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 16 mars

      Salut Jean

      Effectivement les places de parking offrent des rendements intéressants pour très peu de risques, c’est très bien pour commencer à investir dans l’immobilier.

      Répondre
  21. Mary Yuri
    Mary Yuri le 14 mars

    Bonjour,
    Sur beaucoup de points, je trouve que la méthode Larcher englobe le nécessaire pour un placement immobilier. D’ailleurs, même s’il y a d’autres placements possibles, cet article reste une base à maitriser que ce soit pour les pros ou les nouveaux investisseurs, en matière de conseil.

    Par contre, vous en concevez surement que certains aspects méritent tout de même une mise à jour. Bien sûr, on peut tenir aux mêmes pratiques dans 10 ou 15 ans, mais pour moi, un investissement immobilier se pose sur des bases très statiques. De plus, on pourrait dire que certaines astuces sont plus ou moins contradictoires avec d’autres.

    Par exemple, investir en RDC peut à un moment donné, finir à un suicide financier, mais pas dans certains endroits. Ce qui correspond à la partie privilégier l’emplacement, qui est le plus important pour tout promoteur immobilier. Du coup, l’avantage de certains placements deviennent le talent d’Achille des autres.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 25 mars

      Bonjour Mary Yuri

      Je vous remercie pour ce commentaire constructif.

      De nombreuses stratégies existent pour investir dans l’immobilier.
      De la moins rentable à la plus risquée.

      Vous avez raison, investir en RDC peut s’avérer intéressant dans certains endroits.
      Mais vous avez d’autant plus raison lorsque vous précisez qu’investir en RDC peut finir en suicide financier.

      C’est pourquoi l’ALERTE IMMO N°9 protège les fans d’immobilier de ce risque.

      Méthode LARCHER :
      Un minimum de risque pour un maximum de résultat.

      Répondre
  22. David
    David le 16 mars

    L’idée d’investir dans les parkings me plait bien. La demande est en constante hausse. Je trouve cela beaucoup plus sûr que d’investir dans l’immobilier.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 25 mars

      Bonjour David

      Effectivement, investir dans les parkings est très intéressant :
      Demande constante, risque faible, rentables, abordables, etc..
      Et parfait pour se lancer !

      Petite précision, un parking est un bien immobilier, tout comme un garage ou un terrain.

      Répondre
  23. jean Batiste. F
    jean Batiste. F le 17 mars

    Merci pour cet article, très bien construit. Je ne suis pas sur de vouloir investir dans un appartement, mais un parking pourquoi pas, je n’y mettais pas encore intéressé

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 25 mars

      Bonjour Jean Baptiste

      Les parkings permettent d’apprendre énormément de chose sur l’immobilier avec un prix d’investissement abordable.
      La procédure est la même que pour acheter une maison.
      De plus la crédibilité commence à s’installer face aux banquiers.
      Donc si vous n’êtes pas sûr de vouloir investir dans un appartement, les parkings sont une très bonne alternative.

      Répondre
  24. Romain
    Romain le 01 avril

    Bonjour Julien,

    J’ai trouvé votre blog extrêmement intéressant !

    Cela fait maintenant longtemps que je pense à investir dans l’immobilier, et lire vos articles me conforte dans cette idée.

    Mais je me pose encore quelques questions;
    Dans l’année de mes 24 ans, j’ai en ma possession des liquidités, plus de 30’000€, et une somme assez importante bloquée pendant encore 5 ans. Ma première question est, étant donné mon statut d’alternant en Master, mon contrat se termine dans 1 an et demi et ai donc un contrat considéré comme précaire, pensez-vous que je peux espérer avoir un crédit en passant par un courtier, avec bien entendu un taux raisonnable (un garant est possible et je n’ai pas de loyer à payer pendant le temps de mon alternance, ainsi qu’aucun crédit déjà contracté) ? La question de passer par ma propre banque a déjà été abordé, et au temps dire que ça n’a pas été concluant, pas étonnant me direz vous.
    Si ce n’est pas possible, j’attendrai alors 1 an avant de fonder une SCI avec une personne de ma famille ayant un déblocage de fond à cette période.

    Ma deuxième question porte sur la recherche de l’immobilier. Les sites spécialisés sont ils « viables » ? J’entends par là que, recherchant depuis un moment sur ces célèbres sites, les biens proposés ne sont pas souvent des plus intéressant (même après estimation des travaux etc..). Conseillez vous cette méthode de recherche ? Je me doute que certaines « bonnes affaires » y apparaissent bien entendu (j’ai en tête par exemple la personne que vous avez interviewer sur Avignon et qui a transformé son bien en location saisonnière) et qu’il faut être à l’affût comme pour tout mode de recherche, mais avez vous une autre méthode de recherche à conseiller ?

    Ma dernière question est une question concernant votre expérience personnelle, avez vous déjà effectué la division d’un bien telle qu’une maison dans l’optique de louer plusieurs logements ? Si oui, qu’en pensez vous quant à la rentabilité de ce genre d’investissement ?

    Encore une fois merci pour tout les conseils que vous prodiguez.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 02 avril

      Bonjour Romain

      Je suis ravi que mon blog vous conforte dans l’idée d’investir dans l’immobilier. 🙂
      Vous avez entièrement raison, et plus on commence jeune, mieux c’est ! 😉

      Les contrats en alternance ne favorisent pas l’obtention d’un prêt immobilier, c’est un fait.
      Maintenant, vous avez des points forts :
      – Une belle épargne.
      – Pas de loyer à payer.
      – Aucun crédit en cours.
      – Un garant.

      Donc avec un bon courtier et un projet immobilier cohérent, cela reste réalisable.
      Pour autant, je vous recommande d’attendre d’avoir une situation professionnelle stable.
      Par mesure de sécurité et pour avoir un bon profil dès vos premiers investissements.

      Concernant les recherches, il faut effectivement être à l’affût, et chercher partout.
      Le plus important et de visiter, visiter et encore visiter !
      Votre exemple de Merry d’Avignon est très bon.
      Il a recherché sur tous les supports, sites internets classiques, agences immobilières, etc…
      Et au final il a trouvé sur les pages jaunes !!! 😀
      Un support de recherche peu courant.
      Mais il a trouvé !

      J’ai déjà fait la division de biens immobiliers, c’est effectivement très rentable !
      La seule chose c’est l’administratif qui est un peu lourd.

      En attendant votre premier investissement immobilier, n’hésitez pas à poser vos questions sous chaque article.
      Je réponds toujours avec plaisir. 🙂

      A bientôt.

      Répondre
      1. Romain
        Romain le 10 avril

        Merci beaucoup pour cette réponse, je vais au moins attendre l’année prochaine afin de pouvoir, si un investissement se présente, casser mon assurance vie au delà de ses 4 ans et ainsi bénéficier d’un abattement.

        As-tu des conseils sur les biens à diviser ? Les zones à viser ? Proche d’université pour inciter les étudiants, ou est-ce qu’il existe d’autres profils qui seraient chercheurs de location dans ce cadre ?

        Encore merci pour tout ces conseils ! 🙂

        Répondre
        1. Julien Larcher
          Julien Larcher le 12 avril

          Avec plaisir Romain. 🙂

          ça te laisse le temps de bien chercher avant de te lancer.
          Mais surtout ne casse pas ton assurance vie !
          Fais un retrait partiel si tu n’as vraiment pas le choix, mais surtout conserve ton assurance vie.

          As-tu des conseils sur les biens à diviser ? Les zones à viser ? Proche d’université pour inciter les étudiants, ou est-ce qu’il existe d’autres profils qui seraient chercheurs de location dans ce cadre ?

          Tous les détails sont abordés dans la Méthode LARCHER.
          Si tu as des questions spécifiques, n’hésite pas à les poser, je réponds toujours avec plaisir. 🙂

          A bientôt Romain.

          Répondre
          1. Romain
            Romain le 13 avril

            Oui, je connais les avantages apportés par l’assurance vie, j’y laisserai 1€ si nécessaire, et je pense y faire des versements mensuels avec les révenus dégagés par la location, de l’ordre de 100€/mois en UC total, c’est un pari que j’ai envie de prendre en parallèle (bien entendu, c’est dans le meilleur des mondes, si le crédit couvre suffisament pour dégager de la trésorerie etc..).

            Bien entendu, j’ai passé au crible les détails de la Méthode LARCHER, mais je posais cette question de manière plus spécifique à un bien divisé 🙂
            Je pensais que c’était un bien qui pouvait plus intéresser les étudiants aux premiers abords, permettant une sorte de collocation avec plus de libertés, mais une amie a habité un de ces logements un temps et beaucoup de personnes de la vie active y sont, ce qui m’a assez étonné tout de même.

            Mais les avantage sont visiblement bel et bien là, on peut éviter facilement de passer par une agence et le bouche à oreille permet de faire venir de potentiels intéressés, qui seront sélectionné par les habitants des autres lots, qui veulent garder une bonne qualité de vie et donc ne pas avoir de problèmes avec leurs voisins.

            Les désavantages, tu les as abordés, il faut passer par la maire, voir avec EDF, peut-être ouvrir de nouvelles lignes internets, séparer les compteurs etc.. Pas mal de boulot initial tout de même !

            Merci beaucoup, je pense reprendre mes recherches dans quelques mois, quand j’approcherai de la date butoir des 4 ans !

            Bonne continuation, et bonnes vacances à toi 🙂

            Répondre
            1. Julien Larcher
              Julien Larcher le 14 avril

              Ok parfait !

              Tiens nous informé de ton évolution. 🙂

              A bientôt.

              Répondre
  25. Mary Yuri
    Mary Yuri le 01 avril

    Bonjour Julien,

    Vous avez raison, on ne peut rien obtenir sans faire quelques concessions et prendre un minimum de risque. Et puis apparemment vous avez totale confiance en votre méthode (que je trouve d’ailleurs assez exhaustive), ce qui donne un petit coup de pouce à ceux qui veulent se lancer.
    En y pensant, vous auriez peut-être dû mentionné la confiance en soi pour réussir son projet immobilier, au fait que sans abnégation, un investissement restera toujours sur le papier qu’il est assuré ou non. Mais bon c’est subjectif après tout.
    Au plaisir de vous relire Julien!

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 11 avril

      Bonjour Mary Yuri

      Je vous remercie pour votre commentaire.
      Effectivement la confiance en soi est un élément important pour réussir.
      Je ne l’ai pas mentionné volontairement, car je suis convaincu qu’un Fan d’immobilier à confiance en lui, autrement il ne passerait pas son temps à lire les articles du blog, chercher des informations et à poser des questions pour bien se préparer avant de passer à l’action.
      Ce qui fait toute la différence avec le rêveur qui n’a pas vraiment l’intention d’investir.
      Et puis vous avez raison, c’est très subjectif. 😀

      N’hésitez pas à donner votre avis dans les commentaires sous chaque article, c’est enrichissant et je réponds toujours avec plaisir. 🙂

      A bientôt.

      Répondre
  26. vinc
    vinc le 03 avril

    Bonjour Julien,

    je suit entrain de rechercher un appartement sur Sète pour le premier investissement immobilier.
    je veut ainsi toucher deux type de locataire, le saisonnier et les étudient.
    et je me base sur un appart a 56000€ tout comprit. pour un loyer de 390€ les mois d’hiver et 350 € la semaine l’été pour un t2. que pense tu de se projet?

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 11 avril

      Bonjour Vinc

      Investir dans un appartement pour le louer l’année aux étudiants et l’été aux touristes est un projet très intéressant.
      Cela permet d’augmenter considérablement la rentabilité du bien.

      Pour être certain que les chiffres soient bons :
      Utilise le mode de calcul de la Méthode LARCHER.

      A bientôt.

      Répondre
  27. Nathalie
    Nathalie le 07 avril

    Article très instructif j’ai appris beaucoup de choses, c’est clair que la place de parking est une solution rentable et beaucoup moins chère qu’une maison ou un appartement !

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 11 avril

      Bonjour Nathalie

      Je suis ravi que vous ayez appris beaucoup de chose. 🙂

      Répondre
  28. Audrey
    Audrey le 07 avril

    Merci cet article très bien écrit! N’oublions pas aussi l’investissement dans les biens immobiliers gérés comme les Ehpad ou les résidences services!

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 11 avril

      Bonjour Audrey

      Les Ehpad et les résidences de services sont mentionnés en introduction, dans le tableau parmi les différents types de biens. 😉

      Répondre
  29. leo
    leo le 07 avril

    Bonjour ,
    Pour ma part 36 ans , un revenu net mensuel de 1300€ nets , un appartement financé sur 15 ans f3 premier étage et loyer = montant du prêt .( bref opération blanche mais pas d autofinancement ).

    Je rentre ce mois mon second investissement, 1 immeuble composé de 3 appartements et 1 local commercial, 2100€ de loyers pour 1211€ de prêt sur 15 ans à 110% dans une ville de 10000hab.
    275€ de cf positif post charges et impôts sans optimisation . Hors je pense louer en meublé le studio et passer en borloo 30% les 2 autres appartements.

    Taux d effort de 11% suivant calcul différentiel de ma banque car j ai aussi un prêt auto .

    Je pense trouver 1 second immeuble de rapport l an prochain si la banque me suit de nouveau .

    Répondre
    1. leo
      leo le 07 avril

      Et j oubliais taux de 1.8%

      Répondre
      1. Julien Larcher
        Julien Larcher le 12 avril

        Bonjour Leo

        Merci pour ton partage.

        C’est une évolution très intéressante qui démontre que le plus important est de se lancer quel que soit le montant de ses revenus.
        Première opération blanche, mais la deuxième beaucoup plus rentable, et je suis sûr que la troisième le sera encore plus. 😉
        C’est ça la progression d’un investisseur immobilier !
        En plus, financé à 110 % et avec un super taux.

        Après ton troisième investissement, il faudra songer à l’optimisation pour améliorer encore le résultat. 😉

        A bientôt Leo.

        Répondre
        1. Leo
          Leo le 12 avril

          D ailleurs
          Il faudrait je pense voir avant les actifs et passifs avant de me lancer dans le troisième .
          Réfléchir sur quel type de projet partir (type beaucoup de travaux ou rentable de suite )

          Je penses qu il faut prendre les devants des à présent … des la vente définitive signee

          Répondre
          1. FauziK
            FauziK le 13 avril

            Bonjour Leo,

            Je suis épaté par votre sens de l’investissement :-). Est-ce que vous pouvez me dire comment vous avez fait pour trouver une banque qui vous finance à 110 % sur un investissement aussi gros (un immeuble! 😉 )? Et quelle est cette banque…?
            Pour ma part, 35 ans marié et 2 enfants, propriétaires de notre résidence principale, propriétaires de deux biens sur Paris (qui s’autofinancent…). Nous sommes fonctionnaires (revenus mensuels hors revenus locatifs = environ 4200 €). Visiblement, notre profil ne séduit pas notre banque actuelle car elle n’est pas très « chaude » pour nous suivre sur un nouvel investissement… 🙁

            Merci pour vos retours.

            Fauzik

            Répondre
            1. Julien Larcher
              Julien Larcher le 14 avril

              Tu as raison Leo

              Avant de se lancer dans un nouveau projet, c’est essentiel de le préparer correctement.

              Et effectivement, plus on s’y prend tôt, mieux c’est. 🙂

              Tiens nous informé.

              Répondre
  30. Pierre
    Pierre le 13 avril

    Bonjour,
    Je viens d’investir dans un appartement neuf en loi PINEL.
    La signature notaire a eu lieu en 2015, ainsi que le début du crédit, mais la livraison aura lieu en 2016.

    Sur la déclaration de revenus 2015, pourrais alors déclarer un déficit foncier (charges éligibles, mais aucun revenus) alors que le bien n’est pas livré sur l’année concernée?
    Par ailleurs, pour confirmation: la défiscalisation relative au PINEL commencera elle sur la déclaration de revenus 2016 (date de livraison)?

    Merci à vous,

    Répondre
    1. Pierre
      Pierre le 13 avril

      autre question: une fois la période de loyer encardré en PINEL terminée (après 6 ans par exemple), la révision de loyer est elle alors soumise à la loi Alur?
      y compris en cas de changement de locataire?

      (logement situé à Bordeaux)

      Répondre
      1. Julien Larcher
        Julien Larcher le 14 avril

        Bonjour Pierre

        Vous pouvez effectivement déclarer vos charges même si le bien n’est pas encore livré.
        Elles seront reportées sur les futurs revenus locatifs.

        La première année défiscalisée et celle de la signature du premier contrat de location.
        Exemple :
        Livraison du bien 15 Août 2015.
        Bail signé le 01 Septembre 2015.
        Déclaration en 2016 sur les revenus 2015.
        L’année 2015 sera défiscalisée.

        A l’issue de la période d’engagement de location (6 ans, 9 ans ou 12 ans) vous pouvez louer votre logement en droit commun avec des loyers déplafonnés.
        Et ensuite la révision des loyers est effectivement soumise à la loi Alur.

        Répondre
        1. Pierre
          Pierre le 19 avril

          Merci Julien de votre réponse très précise.

          Concernant la déclaration des charges (2015) même si le bien n’est pas encore livré (2016), pouvez vous me préciser les modalités de leur report?
          Cela signifie que je les déclare en 2016 sur les charges de 2015, et que les impots effectueront un report automatiquement sur l’année suivante?

          Concernant le déplafonnement de loyer, cela signifie qu’à la fin de la période de défiscalisation, il me sera possible (en cas de changement de locataire uniquement?) de fixer un nouveau loyer du montant de mon choix?

          Répondre
  31. Leo
    Leo le 13 avril

    Bonjour Fauzik,

    Les 2 banques qui me suivaient n étaient pas ma banque (bloquée par la valeur du local commercial ) ….. Les 2 à suivre étaient le crédit foncier et le crédit mutuel …. c est la délégation du directeur d’agence qui a permis l’obtention du prêt …..sinon les sièges caisses régionales ne suivaient pas via le courtier. …. Le tout étant de persévérer .

    Répondre
  32. leo
    leo le 26 avril

    Bonjour ,

    Cela fait quelques temps que je recherche un moyen d optimiser mes impôts et revenus et me pose de plus en plus la question de la création d une SC patrimoniale soumise à l’IS.

    Qu’ en penses tu ?

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 09 mai

      Bonjour Léo

      Les sociétés soumises à l’IS peuvent être intéressantes dans certains cas et pour une petite partie d’investisseurs.
      Mais dans la plupart des cas, elles ne sont pas nécessaires.
      C’est pourquoi la Méthode LARCHER recommande d’éviter l’IS.
      D’autres stratégies existent. 😉

      Répondre
  33. Thibaut
    Thibaut le 27 avril

    Je vous remercie pour votre blog très pratique et plein de bons conseils!

    Pour beaucoup de propriétaires de leur résidence principale, l’augmentation du patrimoine locatif (grâce à la méthode Larcher 😉 rapproche rapidement le seuil de 1,3 MF seulement en capital immobilier…

    Le seuil d’imposition ISF constitue-t-il pour vous un plafond à ne pas dépasser? Que conseillez-vous par anticipation ?

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 09 mai

      Bonjour Thibaut

      Très bonne question !

      Comme vous le mentionnez, le premier seuil de l’ISF est atteint très rapidement dans l’immobilier, donc évidemment ce seuil ne constitue pas un plafond.
      Je dirais même l’inverse, c’est un premier palier symbolique pour un investisseur.

      Mais je vous rassure tout de suite, même si la valeur de l’ensemble de vos biens immobiliers dépasse ce seuil, vous ne serez pas forcément assujettie à l’ISF, voici pourquoi :
      Le calcul pour déterminer la valeur du patrimoine tient compte de l’actif et du passif.
      Donc si vous avez un bien d’une valeur de 120 000 € et un prêt immobilier avec 100 000 € de capital restant dû, l’administration fiscale retiendra la différence, soit 20 000 € pour déterminer l’assiette taxable à l’ISF. Il y a même un abattement pour la résidence principale.

      Ce qui vous permet d’acquérir de nombreux biens immobiliers, à l’aide de crédits, avant de songer à l’ISF.

      Que conseillez-vous par anticipation ?

      Suivez la Méthode LARCHER.

      Répondre
  34. Denis
    Denis le 29 avril

    Bonjour Julien,
    J’aimerais vous soumettre une question.
    Voilà j’envisage d’acheter un petit immeuble en pleine propriété comprenant 3 logements (2 T2 et 1 T3).
    Le bien est actuellement en vente au prix de 200 000 Euros pour un revenu mensuel locatif de 1410 Euros). Le bien est en vente depuis 1 an.
    L’agent immobilier qui me l’a présenté m’a dit qu’une importante négociation était possible. En effet, le propriétaire est en instance de divorce et a aussi besoin de cash pour son projet professionnel.
    De plus pour l’un des logements loués, le T3, il y a des soucis avec le locataire qui est un mauvais payeur. Ce locataire est sans revenu et la quasi totalité du loyer est versé par la CAF au propriétaire (reste 80 euros à la charge du locataire sur 520 Euros de loyer) . Dans la mesure ou le propriétaire vient d’entamer une procédure de recouvrement de loyer et a prévenu la CAF des retards de loyer, cette dernière va suspendre le versement des allocations au propriétaire dans les 6 mois.
    Avec tout cela l’agent immobilier m’a dit que si je proposait un prix net vendeur de 150 000 Euros il y avait de bonnes chances que cela passe.
    Ma question est la suivante :
    A ma place achèteriez vous cet immeuble en sachant que :
    – d’une part, si la procédure engagée contre le locataire mauvais payeur va jusqu’à l’expulsion, c’est moi qui serai concerné après la signature de l’acte et que cela peut durer longtemps (jusqu’à 3 ans si le locataire est « filou »)
    – d’autre part, à 150 000 Euros net vendeur je signe pour un prix très correct et que cela compense le manque à gagner pour les loyers non perçus pendant la procédure.

    Répondre
    1. leo
      leo le 30 avril

      Bonjour,
      A mon humble avis , avec ce que vous expliquez, je ne me lancerais personnellement au dessus de 130000 euros …. qui aux vues des soucis en cours me semblerait plus raisonnable… d’autant que le fameux t3 risque d être endommagé.

      Répondre
  35. Denis
    Denis le 30 avril

    Merci pour votre avis…Je viens de recevoir par mail les baux de location de la part de l’agent immobilier et je constate qu’il n’y a pas de clause résolutoire d’inscrite dans le bail.
    Si j’ai bien compris, avec une clause résolutoire, le bail est automatiquement résilié dès que le loyer n’est plus versé et donc la procédure ne peut aboutir qu’en faveur du bailleur car le locataire devient un occupant illégal. Pa r contre en l’absence de clause résolutoire, la résolution du bail n’est pas automatique et le résultat d’une action en justice est beaucoup plus sujette à l’appréciation du juge.
    Cela me parait quand même « risqué » (même à 130 000 Euros) de se lancer dans cet investissement car si le juge décide de ne pas expulser la locataire (femme sans emploi avec enfants en bas âge), je peux me retrouver avec un logement sans loyer pendant des années !!!!

    Répondre
    1. leo
      leo le 01 mai

      Avec cet élément là en plus effectivement.

      D autant plus que la part de loyer impayé (caf en paie la majorité), risque d’être un critère de plus pour le locataire .

      Répondre
  36. Denis
    Denis le 01 mai

    Merci Léo…
    Je vais m’abstenir pour l’instant, mais je continue de suivre le dossier et j’ai dit à l’agent immobilier de me recontacter immédiatement dès que la situation évolue, à savoir dès que le locataire mauvais payeur sera parti…

    Répondre
    1. Denis
      Denis le 02 mai

      Bonjour Julien
      Je reviens vers toi concernant le bien que je cite ci dessus pour connaitre ton opinion.
      1) faire comme je l’indique c’est à dire s’abstenir et attendre que cela se decante concernant le locataire mauvais payeur pour alors se reposionner
      2) s’abstenir complètement
      3) faire une proposition très basse comme l’indique leo en arguant des problèmes concernant le locataire. Avec un prix de cet ordre(130000 euros) ma mensualité serait couverte par les 2 loyers restants le temps de résoudre le problème avec le locataire mauvais payeur, resterait les charges d’exploitation que je peux supporter. A propos quel est ton avis sur les expulsions de mauvais payeurs sans clause resolutoire inscrite au bailbaildans la situation indiquée cidessus (durée avant recuperation du logement j’ai lu que cela pouvait aller jusqu’à 3 ans, delais accordés facilement par le juge ou pas, etc …)
      Merci de ta réponse

      Répondre
      1. Julien Larcher
        Julien Larcher le 09 mai

        Bonjour Denis

        La situation que tu présentes est une belle étude de cas.
        C’est très intéressant pour les Fans d’immobilier !

        La clause résolutoire était un avantage indéniable pour les bailleurs, mais aujourd’hui son application est plutôt difficile.
        Un mauvais payeur trouvera toujours des astuces pour retarder l’expulsion, clause ou pas clause.
        C’est pourquoi la sélection des locataires est plus importante que le contenu du bail.

        Donc plusieurs points :
        – Acheter avec des mauvais payeurs en place ou pas ?
        – Attendre qu’ils soient partis ?
        – Faire une proposition très basse ?

        Déjà, ce type d’opération est à éviter pour les premiers investissements locatifs, le risque est trop élevé.
        Ensuite, avec l’expérience et une très bonne connaissance de l’activité d’investisseur immobilier, ce genre d’opération peut se révéler très rentable.
        Mais attention, ce résultat est dû aux risques élevés, donc prudence !

        Dans un premier temps, il est nécessaire de déterminer pourquoi cette personne est un mauvais payeur.
        D’où vient le problème ? Plusieurs raisons sont possibles.
        Perte d’emploi, difficultés passagères, personne de mauvaise foi, le secteur ou l’immeuble en lui même, etc…

        Quand le problème vient du secteur ou de l’immeuble, c’est simple, il faut passer son chemin.
        Certains biens attirent les mauvais locataires.

        Si l’immeuble et le secteur sont bons, tu peux effectivement attendre pour te repositionner quand le problème sera résolu.
        C’est plus sûr, mais peut être que d’ici là, un acquéreur se sera présenté avant, mais ça c’est pas grave, il vaut mieux rater une bonne affaire qu’en faire une mauvaise !

        Après, il y a la proposition très basse.
        Oui, mais le risque, ça ce paye, par conséquent la rentabilité doit être explosive !
        Et une fois encore, je le rappelle, ce type d’opération doit être réalisé par un investisseur expérimenté !

        En reprenant les chiffres que tu nous donnes, à 150 000 € la rentabilité n’est pas très bonne.
        Et même à 130 000 €, cet écart de prix ne justifie pas le risque, il existe des biens sans mauvais payeurs avec ces rentabilités.

        Pour savoir où te positionner en terme de rentabilité :
        >> Utilise le mode de calcul de la Méthode LARCHER.

        En conclusion :
        Si c’est ton premier ou un de tes premiers investissements locatifs, abstiens-toi pour cet immeuble.
        Des bonnes affaires, il y en a partout !

        Répondre
  37. sebastien
    sebastien le 17 mai

    Bonjour Julien

    je viens de prendre connaissance de votre blog.
    J’ai en vue un immeuble dans une petite ville du limousin (4400habitants seulements). J’ai deja 3 immeubles de 6 logements chaque. J’ai besoin d’un defiscalisation.
    L’immeuble est situé dans le centre en plein rue commercante. Il y a 8 appartements, 6 des grands T2, un grand T3 et et un grand T4. Le prix d’acquisition semble derisoire avec des travaux (ideal pour la defiscalisation).

    Pensez-vous que c’est risqué d’investir dans une petite ville du limousin ou autres petites villes en france ?
    . Risques locatifs ?
    . Risques Reventes suite evolution de la petite ville d’ici 20ans ?

    Merci pour votre avis eventuellement et ceux des autres aussi m’interessent
    Sebastien

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 18 mai

      Bonjour Sébastien

      Investir dans une petite ville de 4 400 habitants peut apporter de nombreux avantages.
      Il faut cependant être vigilant sur le type de bien choisi.
      La demande de logements de petite surface est plus faible, par conséquent le risque de vacance locative est plus élevé.
      Cela dépend également de la population et du dynamisme de la petite ville.

      Pensez-vous que c’est risqué d’investir dans une petite ville du limousin ou autres petites villes en france ?
      . Risques locatifs ?
      . Risques Reventes suite evolution de la petite ville d’ici 20ans ?

      Ce n’est pas plus risqué d’investir dans une petite ville qu’une plus grande à partir du moment où le bien correspond à la demande locative.
      Dans votre cas, les petites surfaces sont à éviter.
      Et la présence d’un extérieur est fortement recommandée voire indispensable.

      L’évolution d’une ville sur 20 ans est imprévisible, tellement de facteurs entrent en compte.
      C’est justement le pari de certains investisseurs, en choisissant une ville, après avoir eu des informations sur les projets de la Mairie pour dynamiser la commune ou favoriser l’installation de nouvelles entreprises ou la création d’une zone artisanale ou commerciale, etc…

      Pour vous aider à choisir une ville, regardez cet article :
      >> Où investir ?

      A bientôt.

      Répondre
      1. sebastien
        sebastien le 18 mai

        Merci beaucoup Julien pour votre retour et votre point de vue.

        Une autre question plus globale: A partir de combien de pourcentage du loyer, pensez-vous que la taxe fonciere devient contraignant pour un investissement ? Exemple: j’ai un loyer mensuel de 2200€/mois et la taxe fonciere annuelle est de 4500€, cela represente globalement 2 mois de loyers. On peut avoir des cas ou la taxe fonciere engouffre 4 mois de loyer sur certaines villes.

        C’est un point que je n’arrive pas encore a trancher dans un investissement par rapport aux risques…

        Encore merci et bravo pour vos interventions.
        Sebastien

        Répondre
        1. Julien Larcher
          Julien Larcher le 19 mai

          Avec plaisir Sébastien. 🙂

          Idéalement la taxe foncière doit correspondre à environ 1 mois de loyer.
          Ce qui est devenu difficile aujourd’hui vu l’augmentation des impôts locaux due aux baisses des dotations de l’état pour les communes.

          Pour autant, la taxe foncière ne doit pas dépasser 2 mois de loyer, c’est en fait un grand maximum pour un investisseur.
          Ce qui est toujours faisable malgré ces augmentations.

          Entre 1 mois et 1,5 mois ça peut aller.
          Entre 1,5 mois et 2 mois, le bien doit vraiment avoir une particularité intéressante.
          (potentiel de plus-value, très bien situé, bâtisse de qualité, très simple à louer ou à vendre, etc…)
          Au-delà de 2 mois, il ne faut pas acheter.

          La taxe foncière est devenue un critère important lors de la recherche d’un investissement locatif.
          A ne surtout pas négliger, vous avez bien fait de poser la question.

          A bientôt.

          Répondre
  38. Sébastien
    Sébastien le 24 mai

    Merci beaucoup pour ce retour Julien.
    Je note vos conseils.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 24 mai

      Avec plaisir Sébastien. 🙂

      A bientôt.

      Répondre
  39. Fathira
    Fathira le 07 juin

    Bonjour Julien,
    Je viens de lire tous les commentaires et enfin je trouve un blog où les passionnés d’immobiliers peuvent échanger 🙂
    J’ai 4 appartements 3 en IDF que j’ai acquis quand j’y vivais et 1 en Drôme où je me suis installée depuis 2 ans.
    J’envisage maintenant d’acquérir un immeuble de rendement à en Rhône Alpes mais je suis plus vigilante car je ne connais pas bien la région.
    En IDF, je suis capable de dire oui ou non sur une ville, un quartier, les transports, je connais le prix des loyers, etc. Ici, je me questionne en continu car je n’ai pas les même codes. Par exemple, une petite surface 20m2 à Paris ou banlieue proche se loue facilement avec un turn over annuel. Dans la Drôme, il faut compter plutôt 30m2. Les gens se déplacent plus en voiture donc le rapport aux transports est différents…
    Enfin voilà, merci Julien pour ce blog, pour la méthode Larcher que je trouve très intéressante.
    Je vous tiens informée dès que mon projet avance,

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 08 juin

      Bonjour Fathira

      Vous avez déjà 4 appartements, et aujourd’hui votre choix d’investir dans un immeuble est plutôt judicieux.
      De nombreux avantages et très rentable. 😉

      C’est effectivement la difficulté d’investir dans plusieurs régions.
      Les prix du marché et les besoins des locataires sont différents.
      Vous avez donc raison d’être plus vigilante en investissant sur un nouveau secteur.

      Mais vous avez un avantage certain, votre expérience en IDF !
      Vous allez très rapidement maîtriser les paramètres de cette nouvelle région et éviter les erreurs en utilisant la même Méthode.
      Votre compétence va largement augmenter car vous serez en mesure de comparer 2 secteurs d’investissement complètement différents, l’IDF et la Province.

      Il me tarde de connaître les détails de votre projet et le résultat de cette comparaison. 🙂

      A bientôt.

      Répondre
  40. Fathira
    Fathira le 08 juin

    Merci Julien,
    J’ai visité 2 immeubles dans le Vaucluse. L’un assez isolé et donc une demande plus restreinte de locataires et l’autre un locataire qui s’était trop étendu dans l’immeuble (occupation sans titre d’un autre appartement). Beaucoup de travaux et une rentabilité trop faible !
    Je continue et prends mon temps.
    À bientôt

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 09 juin

      Avec plaisir Fathira. 🙂

      Oui prenez votre temps, c’est essentiel pour être certain de réaliser une bonne affaire !

      A bientôt pour la suite.

      Répondre
  41. Michael
    Michael le 12 juin

    Bonsoir Julien ! Je suis en train d’apprendre tout ce que je peux de votre blog, je vous remercie de votre initiative et vous félicite pour votre réussite. Nous avons fini de payer notre villa principale à 44 ans et nous envisageons d’investir en espérant être du bon coté des investisseurs.
    avec deux enfants a charge et ayant 3200 euros de salaire nous ne sommes pas imposables pour l’instant. Proches de Montpellier nous recherchons pour commencer un studio de 20 m2 pour location étudiante en meublé dans une zone qui dessert bien les facultés. Ce choix pour un investissement est il judicieux ? Nous comptons bien sur appliquer tous les conseils de la méthode Larcher !
    Merci à vous.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 16 juin

      Bonjour Michael

      Vous commencez avec un avantage certain, votre résidence principale est payée !
      Vos obtentions de prêts immobiliers seront facilitées. 🙂

      Ce choix pour un investissement est il judicieux ? Nous comptons bien sur appliquer tous les conseils de la méthode Larcher !

      Votre choix d’investir dans un petit projet immobilier pour débuter est très bon.
      De plus, la location meublée étudiante apporte énormément d’avantages.

      Vous devez absolument vous focaliser sur l’emplacement.
      Les étudiants doivent avoir accès à tout et rapidement.

      Vous avez raison de suivre les conseils de la Méthode LARCHER.
      Et pour aller plus loin, n’hésitez pas à poser vos questions sous chaque article et tenez nous informé de l’évolution de vos projets. 🙂

      A bientôt.

      Répondre
  42. Olivier
    Olivier le 07 juillet

    Bonjour Julien,

    Je suis un fidèle lecteur de votre blog depuis 6 mois et j’ai trouvé beaucoup de réponses à mes questions.
    Je souhaite investir dans l’immobilier pour ma retraite suite à l’accord de ma banque et d’un comparateur bancaire.

    Mais j’ai un doute sur le type de bien à investir.

    Faut il privilégier un bien meublé ou nu ?

    Merci d’avance pour votre aide

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 08 juillet

      Bonjour Olivier

      Je suis ravi de vous compter parmi les futurs investisseurs immobiliers. 🙂

      La location nue et la location meublée sont 2 marchés complètement différents.
      Les 2 sont intéressant et ont des avantages et des inconvénients également différents.

      La demande de location meublée n’est pas présente partout.
      Logements étudiants, logements touristiques, logements pour les déplacements professionnels, etc…
      Souvent de petites surfaces.
      Les logements meublés dans un secteur sans ces caractéristiques auront du mal à trouver preneurs.

      A l’inverse, dans les bons secteurs, la location meublée peut être très avantageuse financièrement mais demande également plus de travail, turn-over plus fréquent.

      Vous devez donc faire le point de tous ces éléments, et savoir ce qui vous correspond le mieux.
      Plus de rentabilité mais plus de travail.
      Ou un peu moins de rentabilité mais moins de travail.
      Le mieux étant de faire les 2. 😉

      Répondre
  43. emilie
    emilie le 20 août

    Bonjour Julien,

    Article très intéressant encore une fois, et les commentaires sont tout aussi intéressants !
    Je me permets également de coupler avec ton guide « Petits Budgets ».

    J’ai visualisé un garage qui correspond aux 2 systèmes :
    – location en l’état
    – et sans aucun doute possibilité de transformer le bien en appartement/studio.

    Je m’explique pour la transformation possible : garage situé dans un relatif bon quartier, très proche des écoles « prestigieuses » (école de commerce et ingénieur).
    Le vendeur en demande 28k€ sur annonce (particulier en direct)
    De plus :
    – le garage ne dépend pas d’une copropriété : seules les taxes foncières sont à payer. Donc pas d’autorisation à demander à une copropriété et le bien correspondrait finalement à « un terrain ».
    – il n’y a rien au-dessus : surélévation possible ?

    Pour un premier bien, cela me semble un peu compliqué quand même… Qu’en pensez-vous ? C’est surtout la surélévation qui me semble complexe…
    Comment calculer la rentabilité d’un garage ? Sinon le projet de transformation pourrait venir dans un second temps (à condition d’acheter à bien meilleur prix, bien sûr).

    A très vite,

    Répondre
    1. Stephane
      Stephane le 21 août

      Pour faire un changement de destination du local (passer d’un garage à un studio) tu devra deposer une DP à la Mairie.

      Concernant une surelevation, suivant la surface créer tu devra realiser un Permis de Construire.

      Dans les 2 cas, sauf si tu le loue en tant que tel (garage) je mettrais une clause à l’obtention du Permis ou DP (declaration de tarvaux) dans le compromis de vente…

      A bientot

      Stephane

      Répondre
  44. David
    David le 29 août

    Bonjour Julien,

    Je trouve ton bloc super intéressant et je voudrais bien tenter dans l’immobilier, il me reste encore une question qui m’empêche de lancer, j’explique ma situation:
    J’ai 30 ans et j’ai acheté mon appartement il y a 2 ans, aujourd’hui je compte à le louer et acheter un autre.
    J’ai un crédit à 480€/mois pendant 15 ans (il coute 75000€ mon appart), je compte à le louer 550€/mois tcc. D’après le calcul de rentabilité de la méthode Larcher, je ne peut toucher que 410€/mois (sans tenir compte des impôts sur le revenu et les éventuels travaux de maintenance), je dois donc débourser de ma poche au moins 70€ voir 150€ pour compenser le crédit. Et je pense que c’est aussi le cas pour les plupart des investissements immobiliers qui ne peuvent pas s’autofinancer à 100%
    D’où ma question j’ai du mal à comprendre comment peut-on vivre avec seulement les revenus fonciers sachant qu’on doit compenser à chaque investissements ?

    Répondre
  45. David
    David le 02 septembre

    C’est parfait merci Julien ! Je ferai attention pour les prochains achats
    Bon weekend!

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 02 septembre

      Avec plaisir David. 🙂

      Bon week-end et à bientôt.

      Répondre
  46. Laurent
    Laurent le 17 octobre

    Bonjour Julien,
    J ai visité un parking situé très proche de Paris dans un centre d affaire. La rentabilité calculée avec ta formule est de 10%. Le prix est intéressant. Pour l emplacement, le positif est qu il y a gardien + vidéo surveillance + proche ascenseur. Le négatif c est que le lot est situé au 4 ème sous sol. Ce dernier point est il très pénalisant?
    D avance, merci pour ton conseil
    Laurent

    Répondre
  47. Robin
    Robin le 13 décembre

    Salut Laurent, Pourquoi ne tu donne comme conseil de ne pas investir dans un appartement qui se situe au Rez de Chaussée ? Merci de ta réponse

    Répondre
  48. Camille
    Camille le 26 janvier

    Bonjour julien,

    J’ai déjà un appartement en centre ville d’une petite ville de mon département De naissance Avec une rentabilité de 11,4% en utilisant les calculs de la méthode larcher. Je dégage 240e de CF, et c’était mon premier investissement. Je voulais donc montrer à la banque que je sais investir.

    Aujourd’hui, j’ai un projet d’immeuble de rapport avec un local commercial loué 470e, un T3 loué 370e au 1er étage et un T3 vide au 2e étage. En l’état et sans nego, l’immeuble est à 110000e. J’ai mis une annonce test sur internet pour tester l’appartement vide et sa valeur locative et de 380e.

    En tt, l’immeuble peut dégager 1220e de revenus pour 550e De mensualités.

    Cependant, le mélange local commercial et appartement vide, je ne sais pas si tu as un avis là dessus…

    Merci julien

    Répondre
  49. Quentin
    Quentin le 03 février

    Bonjour Julien, et vous autre investisseurs,

    Suite a notre discussion des dernières semaines ( Quentin 31 ans qui se lance ^^) j’ai réussi a cibler un peu plus mes recherches et j’ai trouvé quelque-chose qui mérite réflexion.

    Après plusieurs recherches, j’ai trouvé un bien totalement hors du budget que je m’étais fixé à la base, mais qui semble être intéressant, voila pourquoi je me suis arrêté dessus.

    Un peu comme Camille au dessus, il s’agit d’un immeuble avec un local commercial au RDC et 3 T2 au dessus.
    Le local commercial génère un peu plus de 800€ de loyer a lui seul, et les appartements au dessus potentiel 400€ chacun environs, ce qui porte l’enveloppe à 2000€ par mois environ, selon l’agent immobilier ( a vérifier) En revanche je ne sais pas si certains sont déjà loués ou pas, je demanderai lors de la visite, je me garde des cartes dans la manche pour la négo.

    Tout a été refait récemment dans les logements, les parties communes sont propres etc… et surtout le bien est parfaitement situé, en plein centre ville, sur la place du marché a proximité des rues piétonnes, de tous les commerces et de la gare.

    Il est affiché a 206 000 €, je dois le visiter la semaine prochaine avec d’autres immeubles…

    Le gros doute que j’ai c’est que sur le papier, ça a l’air correct, calcul de rentabilité méthode Larcher 8.73 (sans compter les frais de notaire toutefois) mais c’est mon premier investissement et j’ai un peu peur d’avoir les yeux plus gros que le ventre, même si je ne pense pas que la banque me refuse le prêt, bien présenté c’est très vendeur et ma situation me permet d’emprunter une telle somme…

    Enfin voila, je pense que j’ai un peu peur, mais il me semble après avoir lu et vu des témoignages sur ce site que c’est normal la première fois ça fait toujours ça ^^

    Qu’est ce que vous en pensez ?

    Répondre
  50. clement
    clement le 07 février

    Bonjour Julien et tous les investisseurs. Si pour un premier achat en location on arrive à dégager entre 800 et 1000 euros de cash flow positif sur l’année est-ce bien ou pas? (après remboursement du crédit, des charges, impôts, assurances.)
    De plus, à partir de combien d’appartements peut-on espérer en vivre, car 1000 euros par an par appartement pour vivre avec 2000 euros par mois il en faut 20.
    Ou sinon quelle est la stratégie à mettre en place pour gagner plus. Faut-il réinjecter ces 1000 euros gagnés sur l’année pour augmenter le remboursement du prêt de l’appartement pour en baisser les années de remboursement ou y a t-il d’autres stratégies.
    Merci pour vos réponses.
    Clément.

    Répondre
  51. Axel
    Axel le 10 juin

    Bonjour Julien,

    je recherche comme tu le sais à acheter un immeuble de rapport.
    Je suis pour le moment dans ma sélection en vue de réaliser des visites.
    Je voulais savoir ce que tu penses des immeubles dans des bourgs de moins de 1000 habitants.
    Une partie des immeubles qui sont dans mon viseur sont dans des villages qui vont de 300 à 1500 habitants.
    Cependant, il y a 25000 habitants dans l’aire urbaine de ces villages
    Qu’en penses-tu?

    A bientôt

    Répondre
  52. Axel
    Axel le 18 juin

    Merci Julien !

    Répondre
  53. Axel
    Axel le 16 juillet

    Salut Julien,

    Concernant les loyers issus des locaux commerciaux, la banque retient-elle le même pourcentage que pour les logements, à savoir 70%?

    Vu que la rentabilité est meilleure sur des locaux commerciaux, doit-on revoir les règles de calcul de la Methode Larcher à la hausse?
    Actuellement en recherche, un agent me propose un local loué depuis de nombreuse années (une épicerie) loué 1500€, et en vente à 120000€ net vendeur… je le visite samedi prochain.
    Qu’en penses-tu?

    Répondre

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