Différence entre compromis et promesse de vente

Différence entre compromis et promesse de vente

Maître Tabordet-Merigoux AuroreArticle invité :
Rédigé par Maître Tabordet-Merigoux Aurore.
Avocat en droit immobilier à Paris.
www.tabordet-avocat.com

Le domaine du droit immobilier et plus particulièrement de la vente est de plus en plus encadré par la loi et les décrets afin de protéger les particuliers qui se lancent dans un acte important.
Ainsi, à titre d’exemple, la loi oblige les parties, vendeur et acquéreur, à conclure un avant contrat.
Il peut s’agir d’une promesse de vente ou d’un compromis.

La qualité des parties, professionnel ou consommateur, n’influe en rien, l’avant-contrat est toujours obligatoire. Son formalisme et son contenu sont essentiels et impératifs, il est donc nécessaire de recourir à un professionnel du secteur pour leur rédaction et en cas de doute, n’hésitez pas à demander conseil à un avocat avec des compétences en droit immobilier pour vous rassurer.

Différence entre compromis et promesse de vente

Compromis de vente
(contrat synallagmatique)
Promesse de vente
(promesse unilatérale de vente)

>> Le vendeur et l’acquéreur sont engagés
Les deux parties sont engagées et ne peuvent se rétracter sauf réalisation d’une des conditions suspensives prévues. Si l’une des parties se rétractent l’autre peut obtenir la formation du contrat de vente en justice.

>> Seul le vendeur est engagé
Pendant une durée fixée librement, le bien est réservé à l’acquéreur désigné à un prix déterminé. Le vendeur ne peut ni proposer le bien à un autre acquéreur ni se désister sous peine de voir la vente parfaite en justice ou a minima d’être condamné au paiement d’une indemnité.

>> Le délai de rétractation

10 jours incompressibles :
•  A compter du lendemain de la remise en mains propres pour un acte notarié.
•  A compter de la première présentation de la lettre recommandée pour un acte sous seing privé*. 

>> Contenu identique

Les documents obligatoires à joindre sont identiques qu’il s’agisse d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente. 
>> Versement d’un dépôt de garantie
>> Versement d’une indemnité d’immobilisation
Bien que ces sommes portent des noms différents, leurs montants sont proches (environ 10% pour l’indemnité d’immobilisation  et entre 5 et 10 % pour le dépôt de garantie) et les conséquences du versement effectué par l’acquéreur sont en pratique identiques.
•  Si la vente est parfaite, l’indemnité ou le dépôt sera déduit du prix de vente.
•  Si le bénéficiaire refuse d’acquérir le bien pour des convenances personnelles, le vendeur conserve l’indemnité / le dépôt de garantie.
•  Si la vente est annulée du fait de la réalisation d’une condition suspensive (ex : refus du prêt bancaire), la somme est restituée.
>> Rédacteurs de la promesse ou du compromis : aucune obligation

L’acte peut être rédigé par l’acquéreur ou le vendeur ou par un professionnel de l’immobilier. Il peut être sous seing privé ou authentique*. Toutefois, au vu du nombre et de l’importance des obligations afférant à ces actes, il est préférable de faire appel à un professionnel.

>> Aucun enregistrement

>> Enregistrement obligatoire
Pour être valable, la promesse unilatérale de vente doit faire l’objet d’un enregistrement auprès de la recette des impôts moyennant la somme de 125 €. Cet enregistrement est obligatoire que l’acte soit sous seing privé ou authentique.

* « sous seing privé » s’entend aussi « sous signature privé »
Il s’agit d’une convention rédigée et signée par les parties ou par un tiers qui les représente. On oppose cette convention à l’acte authentique établi par un officier assermenté tel qu’un Notaire ou un Huissier de Justice par exemple. L’acte authentique bénéficie d’une plus grande sécurité juridique dans la mesure où son rédacteur est assermenté.

Conclusion : la principale différence entre la promesse unilatérale et le compromis de vente réside dans l’engagement des parties.
Pour l’un seul le vendeur est définitivement engagé, pour l’autre les deux parties le sont.

N’hésitez pas à poser vos questions dans les commentaires.
Aurore se fera un plaisir de vous répondre.

22 Commentaires

  1. Bruno de J'achète-un-immeuble.com

    Merci Julien et Aurore pour cet article qui répondra à une des questions les plus communément posées par les futurs investisseurs.
    La différence maintenant établie, quel est l’intérêt de chacun de ces 2 avant-contrats ? En gros, pourquoi utiliser une promesse plutôt qu’un compromis ( ou inversement ) ?

    Répondre
    1. Aurore TABORDET-MERIGOUX
      Aurore TABORDET-MERIGOUX le 20 septembre

      Bonjour Bruno,
      Le choix va plutôt dépendre de la situation dans laquelle vous vous trouvez.

      Exemple n°1 : si vous êtes vendeur et que votre bien est en vente depuis longtemps, si un acquéreur se présente et qu’il se sait en position de force, il pourra demander l’établissement d’une promesse de vente, le temps qu’il visite d’autres biens, par exemple. Ainsi, le vendeur lui réservera son bien pendant une durée déterminée.

      Exemple n°2 : inversement, si le vendeur sait que potentiellement, d’autres acquéreurs peuvent être intéressés, il n’aura pas vraiment d’intérêt à s’engager seul sur une promesse de vente, il préférera un compromis de vente dans lequel l’acquéreur se trouve également engagé.

      En espérant avoir répondu à votre question.

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      1. Bruno de J'achète-un-immeuble.com

        Merci Aurore pour votre réponse.

        Répondre
  2. Étienne
    Étienne le 21 septembre

    Bonjour Maître , concernant le délai de rétractation, cette période se passe après la promesse / le compromis de vente. Si l’une de deux parties fait marche arrière, la vente s’annulera tout simplement ? (bien entendu avec le remboursement du dépôt de garantie en cas d’échéance). Merci d’avance de votre retour.

    Répondre
    1. Aurore TABORDET-MERIGOUX
      Aurore TABORDET-MERIGOUX le 21 septembre

      Bonsoir, effectivement les parties peuvent se rétracter pendant le délai de 10 jours par le simple envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Il n’y a pas de pénalité. Bonne soirée.

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      1. Aurore TABORDET-MERIGOUX
        Aurore TABORDET-MERIGOUX le 21 septembre

        Ma réponse est imprécise, seul l’acheteur bénéficie du droit de rétractation. Le vendeur ne peut s’en prévaloir.

        Répondre
  3. Michael
    Michael le 21 septembre

    Bonjour à tous,

    Il est vrai que depuis aout 2015 (sauf erreur) le délai de rétractation est passé de 7 à 10 jours. C’est une mise à jour de la Loi Macron.

    Merci de bien nous mettre ceci devant les yeux.

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    1. Aurore TABORDET-MERIGOUX
      Aurore TABORDET-MERIGOUX le 21 septembre

      Effectivement il s’agit bien d’une évolution de la loi Macron et cette disposition est entrée en vigueur sans délai donc depuis le 6 août 2015.

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  4. DIDIER
    DIDIER le 21 septembre

    Bonjour, article intéressant, quel est la différence de coût entre les deux pour l’acquéreur, le compromis est gratuit et la promesse non ?
    Merci.

    Répondre
    1. Aurore TABORDET-MERIGOUX
      Aurore TABORDET-MERIGOUX le 21 septembre

      Bonsoir,
      Le coût dépend de l’auteur des actes, les agents immobiliers sont libres d’appliquer le tarif qu’ils souhaitent pour le compromis et pour la promesse de vente. Normalement, chez un Notaire, si la vente aboutit effectivement le coût du compromis sera en réalité inclus dans les frais de la vente, en revanche si la vente n’arrive pas à terme, le Notaire pourra solliciter des honoraires. Pour la promesse de vente, les Notaires demandent généralement 125 € à la charge de l’acquéreur. Bonne soirée.

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  5. Thomas
    Thomas le 21 septembre

    Bonjour Maître,
    Dans le cadre d’une promesse de vente vous précisez, qu’à la difference du compromis, seul le vendeur est engagé :
    Est-ce vraiment le cas des lors que l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation qui sera perdu s’il n’acquiert pas le bien (hors clause suspensive) ?
    Très cdt
    Thomas C.

    Répondre
    1. Aurore TABORDET MERIGOUX
      Aurore TABORDET MERIGOUX le 22 septembre

      Bonsoir,
      Certes l’acquéreur perdra l’indemnité d’immobilisation mais la vente ne pourra en aucun cas aboutir alors que dans l’hypothèse du compromis, le vendeur pourra obtenir en justice la réalisation de la vente. L’acquéreur devra alors payer le prix total du bien.

      Répondre
  6. Thomas
    Thomas le 22 septembre

    Merci !

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  7. DIDIER de devenirinvestisseurimmobilier.fr

    Merci !

    Répondre
  8. Mickael
    Mickael le 24 septembre

    Bonjour Maître.

    Voici mes questions.

    Lors d’une promesse de vente. La demande d’une prorogation (rallongement de 2 mois) annule t-elle les clauses suspensives de prêt et autre ?

    Et la rédaction de la prorogation doit obligatoirement être signée par le vendeur et l’acquéreur ou pas ?

    Merci par avance.

    Répondre
  9. Aurore TABORDET-MERIGOUX
    Aurore TABORDET-MERIGOUX le 27 septembre

    Bonjour,

    La prorogation n’annule en rien les clauses suspensives puisqu’il s’agit simplement d’un allongement de la durée de validité de la promesse.

    Elle doit être signée par les deux parties puisqu’un acquéreur ne peut pas imposer unilatéralement un allongement de la validité de la promesse au vendeur.

    Bien cordialement,

    Répondre
  10. Anne
    Anne le 24 octobre

    Merci pour cette article très intéressant.

    Répondre
  11. Guillaume
    Guillaume le 13 novembre

    Bonjour,

    Nous sommes un couple nouvellement marié.
    Nos revenus mensuels sont de : 1900 + 1350 = 3250 €
    Crédit auto en cours : 195 € / mois reste 2 ans et demi

    Nous voulons acheter un bien immobilier affiché à 169 000 € hors frais de notaire.

    Nous souhaitons le financer entièrement à crédit sur 20 ans (achat + frais de notaire) en empruntant 180 000 €

    j’ai une épargne assurance vie alimentée à hauteur de 2800 € et 7000 € d’épargne que nous souhaitons conserver pour financer quelques travaux

    Ma femme n’a plus d’épargne ayant financé notre mariage récemment.

    Je dois voir ma banque cette semaine, notre projet vous parait il réalisable ?

    Merci

    Répondre
  12. Aurore TABORDET-MERIGOUX

    Bonjour, personnellement, je ne suis pas compétente pour vous répondre sur ce sujet. Bonne continuation.

    Répondre
  13. Jean charles
    Jean charles le 23 novembre

    Bonsoir, dans le cadre d une promesse de vente avec condition suspensive de l obtention de prêt.
    Dans le cas oú l obtention de ce dernier n est pas dans le délai prévu à la promesse,
    le vendeur peut il se prevaloir de l indemnité d immobilisation?
    Bien cordialement.

    Répondre
  14. Delphine
    Delphine le 17 décembre

    Bonjour,

    Je suis en pleine transaction, en tant qu’acquéreur, et nous avons chacun notre notaire.

    J’ai reçu hier par mon notaire une attestation du notaire du vendeur indiquant la date de signature d’une.. « Promesse de vente ». J’avais souhaité, en tant qu’acquéreur, un compromis de vente car j’ai déjà une banque qui me suit donc je ne m’inquiète pas de l’obtention du prêt.

    J’ai notifié à mon notaire que je ne pourrai cependant pas verser de dépôt de garantie puisque mon apport, faible, servira à payer les frais de dossier du prêt et les frais de garantie.

    J’aimerais donc savoir, puisque visiblement partout on laisse penser que le dépôt de garantie (compromis) est obligatoire or je pense qu’il est seulement d’usage, et ça fait une grosse différence.

    Mes questions sont :
    – En cas de promesse de vente, le versement des indemnités est il une obligation au sens de la loi ? Les 10% sont ils également imposés par la loi ?
    – En cas de compromis de vente, mêmes questions mais sur le dépôt de garantie.

    Merci à vous

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  15. Denis
    Denis le 03 janvier

    Bonjour Maître,

    Dans votre article, vous omettez de préciser qu’il n’existe pas de droit de rétractation pour l’achat d’un terrain à bâtir hors lotissement. Ce qui est, à mon sens, important de préciser…
    Dans un tel cas, cela signifie-t’il donc que même l’ajout d’une clause suspensive serait sans intérêt pour l’acquéreur ?
    Concrètement, quelqu’un qui souhaiterait acquérir un terrain à bâtir hors lotissement sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, pourra t-il quand meme se rétracter sur la base de cette clause ?

    Merci de votre éclairage.

    Cordialement,
    Denis D.

    Répondre

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