Présentation de documents immobiliers

Exigez les documents ayant une incidence financière

 RAPPEL 

CONSEIL N°6

Ce que je vais vous dire de faire pour le premier achat,
vous devrez le faire pour tous les autres !

METHODE LARCHER

__________________________________________________

 

Phase 4 du mode d’emploi de votre premier achat immobilier.

 

Les taxes foncières.

Pti +

Contrairement aux idées reçues, chaque année nous payons
des taxes foncières et non
une taxe foncière.

Demandez au vendeur ou à l’agent immobilier de vous présenter l’avis d’impôt des taxes foncières.

Ces taxes frappent uniquement les propriétaires, leurs montants varient selon :
L’état général du bien, la surface, les éléments de confort, la commune dans laquelle se trouve le bien, etc…

Certains biens sont grevés d’une fiscalité particulière (Taxe sur un cour d’eau, taxe sur les bureaux en Île-de-France, etc…)
Vérifiez ces informations auprès de la mairie.

Le montant des taxes foncières peut varier du simple au double d’une ville à l’autre.

 

Le montant des charges.

Pour un bien en copropriété, demandez :
•  La liste des copropriétaires débiteurs/créditeurs à la date de clôture de l’exercice.
•  L’état financier de la résidence après répartition à la date de clôture de l’exercice.
•  Le carnet d’entretien de la copropriété.
•  Le descriptif des charges de copropriété.
•  Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années.
•  Le règlement de copropriété.

ALERTE IMMO N°1

Copropriétaires mauvais payeurs.
Gros travaux votés ou prévus.
N’achetez pas !

METHODE LARCHER

 

Le dossier de diagnostics obligatoires.

Pti +

Les diagnostics informent l’acquéreur de l’état réel du bien.

Quels que soient leurs résultats, le vendeur n’a aucune obligation de faire des travaux.

Le vendeur doit faire établir par un professionnel des diagnostics obligatoires.
Ils varient en fonction de la nature, de l’année de construction et de la localisation du bien.

•  Gaz.
•  Plomb.
•  Amiante.
•  Termites.
•  Électricité.
•  Diagnostic de performance énergétique.
•  État des risques naturels, miniers et technologiques.
•  Pour les biens en copropriété : Mesurage de la surface habitable (Loi Carrez).
•  Pour les biens non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées :
‏    Contrôle de l’assainissement non collectif (fosse septique, etc…)
‏    Si l’assainissement n’est pas aux normes, l’acquéreur dispose d’un an, pour remettre
‏    l’installation en conformité… Du coup, il devra prévoir également quelques milliers
‏    d’euros
pour le faire !

CONSEIL N°10

Ne prenez pas ces diagnostics à la légère.
Ils peuvent vous éviter de véritables catastrophes !

METHODE LARCHER

 

Les diagnostics vous ont ils déjà fait renoncer à une acquisition dont la première visite vous avez enchanté ?
Racontez nous dans les commentaires.

12 Commentaires

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12 Commentaires

  1. Cip
    Cip le 10 juillet

    Merci pour tous ses conseils ! Surtout celui des taxes foncières supplémentaires par rapport au bien.
    Peut-il être reversé une partie du coût des diagnostiques obligatoires sur l’acheteur ?

    Répondre à Cip
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 10 juillet

      Les diagnostics sont à la charge du vendeur.
      Toutefois, si la négociation prévoit le paiement de tout ou partie des diagnostics par l’acquéreur, c’est possible.

      Répondre à Julien
  2. Sebastien
    Sebastien le 20 juillet

    Merci Julien,
    je reviens sur ton : ALERTE IMMO Numéro 1.
    Pourquoi dis-tu : GROS TRAVAUX VOTES ? N’ACHETEZ PAS.
    S’ils ont été votés, il ne sont plus à la charge de l’acquéreur. De plus, les travaux font partis de la vie d’une copropriété, il y à des années avec et des années sans. Les travaux sont nécessaire afin de garder une copropriétés en bon état. De plus le fait d’avoir 1 mauvais payeur ne remet pas forcément en périls l’ensemble. Par exemple : si un mauvais payeur doit 5000euros à l’ensemble de la copropriété et que celle-ci se compose de 30 personnes c’est embêtant mais je ne pense pas que cela remette en cause l’achat du bien. Qu’en penses-tu ?
    Enfin j’ajoute que dans le cas d’un achat pour location meublée imposé au réel, les charges et les travaux de l’immeuble viennent minorer les loyers de l’année en cours. Ce qui signifie que le propriétaire les paie mais qu’ils donnent droit en quelque sorte à une diminution fiscale, voir une annulation d’impôt totale sur le ou les appartements.

    Sébastien D

    Répondre à Sebastien
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 juillet

      Merci Sébastien pour ton commentaire très pertinent !

      C’est avec plaisir que je te réponds :
      Mon blog est fait pour aider les investisseurs à investir judicieusement dans l’immobilier.
      Et pour ceux qui le souhaitent, investir dans le but de vivre confortablement de leurs revenus immobiliers.
      C’est pourquoi les Conseils et les Alertes Immo ont toujours une raison rationnelle, permettant d’atteindre cet objectif.

      Les réponses à tes questions :

      je reviens sur ton : ALERTE IMMO Numéro 1.
      Pourquoi dis-tu : GROS TRAVAUX VOTES ? N’ACHETEZ PAS.
      S’ils ont été votés, il ne sont plus à la charge de l’acquéreur.

      Tu as raison, ils ne sont plus à la charge de l’acquéreur !
      Et pourtant, le vendeur peut se débrouiller pour transférer cette charge sur l’acquéreur !
      J’ai vu le cas récemment :
      – Vote du ravalement de façade.
      – Ensuite signature d’un compromis de vente.
      – A la signature de l’acte de vente, les travaux n’avaient pas commencé donc pas de facturation de l’entreprise.
      – Pas de somme retenue par le notaire.
      – Le transfert de propriété a bien eu lieu le jour de la signature.
      – La nouvelle propriétaire a dû régler la facture des travaux : 7 000 €

      Elle est actuellement en procédure judiciaire.

      L’investisseur avisé n’a pas de temps à perdre avec ça.

      Les travaux font partis de la vie d’une copropriété, il y à des années avec et des années sans. Les travaux sont nécessaire afin de garder une copropriétés en bon état.

      C’est vrai, toutefois je parlais des gros travaux de copropriété.
      Je préfère les gros travaux dans l’appartement et que la copropriété n’en ait pas besoin que l’inverse.
      Dans ce cas j’ai le contrôle sur :
      – Le choix des entreprises.
      – Les prestations.
      – La négociation.
      – Les matériaux.
      – Etc…

      De plus le fait d’avoir 1 mauvais payeur ne remet pas forcément en périls l’ensemble. Par exemple : si un mauvais payeur doit 5000euros à l’ensemble de la copropriété et que celle-ci se compose de 30 personnes c’est embêtant mais je ne pense pas que cela remette en cause l’achat du bien. Qu’en penses-tu ?

      Connais tu le phénomène de la pomme pourrie dans le panier ?
      Elle contamine les autres !
      Que ce mauvais payeur ne mette pas en péril l’ensemble de la copropriété, peut être, et pourtant ce sera le début d’une gestion difficile avec tout ce que cela comporte.

      L’investisseur avisé évite les risques inutiles, et passe à autre chose, il y a tellement de bien à vendre !

      Bien entendu, tout dépend de la raison de cette dette et du montant.
      Mais oui, un mauvais payeur devant 5 000 € à la copropriété peut remettre en cause l’achat.

      Enfin j’ajoute que dans le cas d’un achat pour location meublée imposé au réel, les charges et les travaux de l’immeuble viennent minorer les loyers de l’année en cours. Ce qui signifie que le propriétaire les paie mais qu’ils donnent droit en quelque sorte à une diminution fiscale, voir une annulation d’impôt totale sur le ou les appartements.

      Je suis d’accord avec toi, cependant, pour les mêmes raisons que ci-dessus, je préfère qu’il y ait des travaux dans l’appartement et que la copropriété n’en ait pas besoin que l’inverse.

      Au plaisir de dialoguer à nouveau avec toi.

      Répondre à Julien
      1. Sebastien
        Sebastien le 20 juillet

        Je comprends tes explications et je ne cherche pas à avoir raison mais je pense que chaque ‘morceau’ doit être considéré dans un ensemble (qui est un achat de bien). Chaque paramètre doit être pesé en fonction des autres afin de déterminer s’il est dangereux pour le projet ou juste potentiellement gênant.

        C’est un plaisir d’échanger des idées (vraiment), ça fait avancer !

        Sébastien D

        Répondre à Sebastien
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 20 juillet

        Ce que tu dis est vrai, plusieurs paramètres sont à prendre en compte, c’est certain et j’apprécie que tu le mentionnes.

        Cet article est la PHASE 4 du premier achat immobilier.
        Je veux que les lecteurs mettent toutes les chances de leurs cotés dès le début, tu es investisseur donc tu sais que le premier achat est déterminant pour la suite.
        Après, si c’est l’affaire du siècle et qu’ils souhaitent acheter, je le comprends parfaitement, et je serai toujours là pour apporter mon soutien et d’autres conseils.

        Je suis d’accord, ça fait avancer d’échanger des idées, et c’est toujours avec plaisir. 🙂

        Donc n’hésite pas à prendre la parole pour les prochains articles.

        Répondre à Julien
  3. Cyril
    Cyril le 26 janvier

    Salut Julien
    pour répondre à ta question, non un mauvais diagnostic ne m’a jamais fait renoncer à une acquisition dans mon cas personnel. En revanche évoluant dans le domaine du diagnostic j’ai un peu vu tous les cas de figures. Et je dirai à titre de conseil, que plutot que de renoncer à l’acquisition, il faut utiliser les diagnostics pour négocier le prix de l’habitation à la baisse. Un mauvais métrage carrez peut conduire à une réduction du prix. Une contamination aux termites ou la présence d’amiante peuvent être de bons arguments pour faire baisser les prix et ainsi anticiper les frais de traitement. Faut bien tout budgétiser avant en fait. 😉
    Cyril de Viadiagnostic.

    Répondre à Cyril
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 26 janvier

      Salut Cyril

      Bonne remarque, les diagnostics peuvent servir à la négociation, c’est une des façons de faire baisser considérablement le prix de vente.
      L’estimation des travaux doit être faite avec précision pour éviter les mauvaises surprises !

      Répondre à Julien
  4. Nicolas
    Nicolas le 14 mars

    Bonjour Julien,

    Après ma première visite et lorsque j’ai voulu demander les documents de copropriétés que tu cites, je n’ai pas réussi à les obtenir de la part de l’agence. Je les ai seulement reçu avant de signer le compromis de vente et c’est le notaire qui me les a envoyé. As-tu un conseil pour les avoir un peu plus en amont et est-ce gratuit ? Car je sais que depuis la loi alur, certains éléments comptables se trouvent dans le pré-état daté que doit payer l’acheteur… Merci.

    Répondre à Nicolas
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 21 mars

      Bonjour Nicolas

      Quels sont les documents comptables à la charge de l’acquéreur dont tu parles ?

      Pour l’acquéreur, tous les documents sont gratuits.

      Tu peux les demander dès la première visite, mais il est vrai que certains propriétaires ne font les démarches administratives que le jour où un acquéreur est prêt à signer le compromis de vente. Face à ces vendeurs, même l’agent immobilier parfois a du mal à obtenir tous les documents.

      Cependant, c’est ton travail de négociation qui commence, tu es investisseur et l’agent immobilier doit le savoir.
      Tu ne prends aucune décision avant d’avoir vu les documents.
      La négociation ne concerne pas seulement le prix, la délivrance de documents en fait aussi partie.
      C’est pourquoi tu dois soigner ta crédibilité lors de tout échange avec vendeurs et agents immobiliers.
      Voir : Négocier son achat immobilier.

      Le vendeur à l’obligation de fournir un certain nombre de documents avant la signature de l’avant-contrat.

      Depuis la loi ALUR des documents supplémentaires sont à fournir, principalement pour les biens en copropriété, le but est d’informer l’acquéreur avant l’achat du bien immobilier.

      Les frais relatif à l’établissement de l’état daté sont à la charge du vendeur.

      Répondre à Julien
  5. Laura
    Laura le 19 avril

    Bonjour Julien,
    Je viens de découvrir ton blog, et, étant en train d’investir dans mon 1er achat, je dois t’avouer qu’il s’avère extrêmement utile ! Franchement bravo ! C’est très clair et cela me permet de ne pas faire d’erreur.
    En tout cas tu donnes très envie d’investir toujours plus. Ayant des facilités pour contracter des emprunts (gros patrimoine familial), je ne vais pas m’arrêter maintenant !
    Bonne soirée,
    Laura

    Répondre à Laura
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 24 avril

      Bonjour Laura

      Je suis ravi que tu trouves mon blog très utile. 🙂

      Si tu as besoin de plus d’information, n’hésite pas à poser tes questions sous chaque article, je réponds toujours avec plaisir. 🙂

      Et quand tu auras réalisé ton premier achat, viens nous en parler sur le blog !

      A bientôt.

      Répondre à Julien

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