Il double son Cash flow avec une astuce. Aurélien 23 ans.

2 appartements, un futur immeuble et un salaire mensuel de 1 300 euros !
Aurélien a 23 ans et de grandes ambitions.
Il ira loin !

L’article dont je parle dans la vidéo :
>> Le calcul de la rentabilité locative


N’hésitez pas à poser vos questions et à laisser vos commentaires en cliquant ici.

Photos de l’appartement rénové et meublé :

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Fans d’immobilier bonjour !
Je suis Julien.
Propriétaire bailleur.
Agent immobilier.
Conseiller en gestion de patrimoine.
Et l’auteur de la Méthode LARCHER.

Aujourd’hui Mon Blog Immobilier vous amène dans l’un des plus grands château d’Europe, celui fondé par Guillaume le conquérant.

Nous avons rendez-vous avec Aurélien, 23 ans, commercial dans l’automobile, passionné de foot et évidemment comme nous tous, d’immobilier.

Aurélien est un investisseur très motivé, il a acheté un premier appartement et une fois le locataire mis en place, il a acheté tout de suite un 2ème appartement plus grand et cette fois avec beaucoup de travaux. Les travaux ne sont pas encore terminés et pourtant il est déjà en train de chercher un immeuble pour faire une nouvelle acquisition.
•  Alors quelle est sa stratégie ?
•  Son salaire est il élevé ?
•  Et comment fait il pour doubler son cash flow ?
•  Il nous dit ça tout de suite.

 

Julien Larcher : Aurélien avant d’investir dans l’immobilier tu as fait plein de choses, est ce que tu peux nous raconter un petit peu.

Aurélien: J’ai fait pas mal de choses avant d’investir dans l’immobilier, j’ai notamment investi en bourse, fait de l’achat revente automobile, multimédia, vêtements et j’ai fait aussi un petit peu de Forex. J’ai fait pas mal de business.

Julien Larcher : Tu as fait plein de choses, voilà un investisseur motivé qui essaye de tout faire pour y arriver.

Aurélien: A part l’immobilier.

Julien Larcher : Pourquoi tu n’as fait de l’immobilier qu’après ?

Aurélien: Tout simplement parce que je pensais que l’immobilier c’était réservé a ceux qui avaient déjà de l’argent en fait. Je ne savais pas qu’on pouvait investir dans l’immobilier étant jeune à l’âge de 20 ans par exemple. J’ai commencé à 21 ans, mais je ne pensais pas qu’on pouvait investir avec un petit salaire de 1300 euros.

Julien Larcher : Tu gagnais 1300 euros?

Aurélien: Je gagnais 1300 euros, oui.

Julien Larcher : Tu t’es lancé dans l’investissement immobilier, quels sont les avantages que tu as trouvé à y investir par rapport à tous ce que tu avais fait auparavant ?

Aurélien: Ça m’apporte une certaine stabilité, les revenus sont réguliers, tous les mois on recevoir tant d’argent on le sait à l’avance, on peut prévoir et anticiper ses dépenses, c’est vraiment un budget contrôlé. Ça ne dépend pas des fluctuations de la bourse ou du marché, des choses qu’on ne maîtrise pas. On est vraiment maître de soi et maître de son investissement. C’est vraiment plus valorisant d’apprendre plus de choses, ça permet de se développer et d’être fier finalement.

Julien Larcher : Tu as raison d’être fier ! Surtout à ton âge, d’avoir commencé à créer ton patrimoine si jeune.

Aurélien: Merci.

Julien Larcher : Quelle est ta stratégie en général, puisque tu as essayé plein de choses, tu viens de nous dire tout ce que tu avais fait avant, pour l’immobilier quelle est ta stratégie?

Aurélien: Ma stratégie pour l’immobilier a été la même que pour le reste, je n’ai rien inventé, je pars du principe que aujourd’hui, notamment dans l’immobilier il y a toujours des personnes qui ont réussi avant moi. Comme toi par exemple, il y a d’autres personnes qui ont réussi dans l’immobilier. Mon objectif est donc de les suivre pour les recopier et reprendre leurs stratégies et les mettre à profit, tout simplement.

Julien Larcher : Tout simplement, quel type de location as-tu choisi ?

Aurélien: Je fais de la location meublée à l’année.

Julien Larcher : D’accord. Tu as une petite astuce pour doubler ton cashflow, dis nous.

Aurélien: Il faut toujours des astuces. Mon astuce est que je recherche uniquement des étudiants, je fais des contrats étudiants de 9 mois. Les étudiants s’en vont en général entre juin et septembre et l’appartement est libre. Au lieu que cet appartement ne me rapporte rien, je le loue en location saisonnière. C’est la combinaison des deux, la location meublée a l’année avec des étudiants en contrats de 9 mois et on additionne à cela la location saisonnière.

Julien Larcher : C’est une petite astuce est connue bien entendu, elle est utilisée par beaucoup de propriétaires qui ont un logement qui se prête à cette astuce. Parce qu’il faut que le bien soit situé à la fois dans un lieu touristique et qu’il soit proche des universités. Dans ce cas-là, on peut le faire, mais si le bien est trop excentré des universités ce ne serait pas faisable. Dans ton cas c’est une possibilité.

Aurélien: Tout à fait, il est dans l’hyper centre de la ville et il n’est pas loin de l’université. ça faisait partie de mes critères de recherche lors de la recherche de l’appartement.

Julien Larcher : Et bien tu vas nous en parler!

Aurélien: Pour mon premier investissement, j’étais jeune, je le suis encore 😀 j’avais 21 ans.

Julien Larcher : -:D Ah oui tu as commencé à 21 ans.

Aurélien: Je n’avais pas envie de gaspiller mon argent dans les agences immobilières, je ne connaissais pas bien le système puis je me suis mis à faire des recherches tout seul sur internet, sur tous les sites de petites annonces. A force de consulter les annonces, d’en parler et de faire des visites, je savais parfaitement ce que je voulais, par rapport à mon projet qui était déterminé en amont.

Julien Larcher : Tu avais tout calculé, après plein de visites, tu savais ce que tu voulais.

Aurélien: Je savais à quel prix je devais acheter, où j’allais acheter et avec quelles caractéristiques. Je savais exactement ce que je recherchais.

Julien Larcher : Ça c’est de la préparation, de l’organisation.

Aurélien: Ça a pris plusieurs mois, mais au final je suis content de l’avoir trouvé.

Julien Larcher : Quand tu l’as trouvé, il était affiché à quel prix!

Aurélien: Il était affiché à 60 000 euros.

Julien Larcher : J’imagine que tu as négocié un petit peu.

Aurélien: Eh bien non.

Julien Larcher : Tu n’as pas négocié !

Aurélien: Je ne l’ai pas fait pour la simple et bonne raison que cet appartement la répondait vraiment à tous mes critères, il avait le charme que je recherchais, l’emplacement que je recherchais, la superficie et le prix. A ces prix-là, je rentrais déjà dans mes calculs de rentabilité. C’était intéressant pour moi.

Julien Larcher : C’était ça principalement, après tous les biens que tu as visités, celui-ci avait tous les critères que les autres n’avaient pas.

Aurélien: Il avait même quelque chose en plus, c’est l’état de conservation de l’immeuble qui est super beau, c’est quelque chose en plus le cachet de l’immeuble. Par rapport à ça, je vais voir ma banque avant, je prépare toujours mon projet avant et je ne commence pas quelque chose sans savoir où je mets les pieds. J’ai été consulté ma banque pour savoir jusqu’à combien je pouvais emprunter. Comme ça je peux savoir comment je peux négocier et quelles cartes j’ai en main.la préparation en amont m’a permis d’acquérir cet appartement que je voulais plus que tout et qui répondait parfaitement à tous mes critères.

Julien Larcher : Cet appartement est actuellement loué. Ce qu’on va faire c’est qu’on va aller visiter ton deuxième appartement, qui lui est en travaux et puis tu nous donneras après les chiffres de ce deuxième appartement qui est un résultat encore plus intéressant que le premier.

Aurélien: On s’améliore.

Julien Larcher : Allez, on y va.

Aurélien: Là on est dans la pièce principale, le salon qui est en train d’être refait, peinture, le sol va être refait, ragréage, plomberie, électricité, tout va être refait. Les toilettes, la douche, la salle de bain et en va créer une pièce supplémentaire dans le grenier. Voilà les gros travaux. Là, ça va être la cuisine. Toute la plomberie a été faite. Je vais mettre une cuisine neuve. Tous les Vélux ont été changés. Toutes les fenêtres vont être changées en PVC. L’appartement va être complètement neuf. On fera du neuf dans l’ancien. Si on se dirige par ici, ça va être la chambre. Chambre dans laquelle j’ai découvert un parquet traditionnel qui va être poncé et vitrifié. Avant ce n’était que de la moquette. Poutre au plafond. Juste ici vous allez avoir la salle de bain et là-haut on va avoir une petite mezzanine qui va permettre d’accueillir une petite chambre supplémentaire, une chambre d’enfant. Si on se dirige par ici, on va ressortir de l’appartement. On va passer sur le palier pour accéder au grenier, qui est au même étage. Sur le grenier, on est encore en plein de travaux. C’était un débarrât, c’était dans un état complètement insalubre. Là on a refait le placo, c’est très mansardé. Et pareille on est sur les toits de la ville.

Julien Larcher : Est ce que tu as prévu de faire la même chose avec cet appartement?

Aurélien: Oui, tout à fait. Location meublée à l’année sur 9 mois avec un bail étudiant plus de la location saisonnière.

Julien Larcher : C’est un très bon compromis. Il faut savoir qu’un contrat meublé a une durée d’un an avec une tacite reconduction alors qu’il y a une exception pour les étudiants, c’est un contrat de neuf mois qui s’arrête à son terme. Ce qui te permet de passer en saisonnier et de signer un nouveau bail pour le nouvel étudiant l’année suivante.

Aurélien: Une chose intéressante c’est que sur le deuxième appartement, je vais pouvoir doubler voire tripler mon cashflow. Ce qui est plutôt pas mal.

Julien Larcher : Si tu arrive à doubler voire tripler ton cashflow avec ce nouvel appartement, pourquoi tu ne fais pas de la location saisonnière toute l’année?

Aurélien: Parce que ça ne fait pas partie de mes objectifs de passer mon temps à gérer la location saisonnière. Chacun sa philosophie et je pense que c’est la tienne également.

Julien Larcher : C’est ça.

Aurélien: Je préfère garder mon temps libre, travailler un petit peu plus l’été mais être tranquille le reste de l’année.

Julien Larcher : Pour profiter un peu !

Aurélien: Profiter un peu et ne pas passer l’année à gérer ma location saisonnière. Vous allez me dire, pourquoi ne délègues tu pas!

Julien Larcher : Oui parce que si tu délègues, tu ne fais rien.

Aurélien: Sauf que lorsque on délègue, la rentabilité chute fortement, si on a une délégation de qualité.

Julien Larcher : Une délégation complète, check-in check-out, le ménage etc…

Aurélien: La rentabilité chute fortement, c’est pour ça que la technique de contrat étudiant plus location saisonnière me permet d’avoir un assez bon compromis.

Julien Larcher : C’est un bon compromis.

Aurélien: J’ai la rentabilité qui est intéressante sans passer toute l’année à gérer la location saisonnière pratiquement tous les jours.

Julien Larcher : Effectivement, c’est un bon compromis. Certains propriétaires préfèrent travailler plus pour gagner beaucoup d’argent. Quand tu démarres c’est bien mais à partir d’un certain stade, il est préférable d’avoir un équilibre entre le temps qu’on passe à gérer son patrimoine immobilier et l’argent qu’on gagne. C’est bien que tu y penses déjà.

Aurélien: Chacun choisit sa stratégie comme tu le dis. C’est le choix de chacun. Mon choix a été celui-ci.

Julien Larcher : Quels sont les chiffres de ce deuxième appartement.

Aurélien: Pour ce deuxième appartement, il était mis en vente à 107 000 euros, je l’ai négocié.

Julien Larcher : Tu l’as négocié cette fois ci.

Aurélien: Cette fois ci j’ai négocié, je n’ai pas refait la même erreur. Je l’ai négocié à 95 000 euros.

Julien Larcher : Tu as fait une offre à 95 000 euros et là, contre proposition ou acceptée ?

Aurélien: Acceptée à la première offre.

Julien Larcher : Tout de suite, très bien. Il y avait beaucoup de travaux?

Aurélien: Oui j’ai prévu 20 000 euros de budget de travaux.

Julien Larcher : Et combien ça va durer?

Aurélien: A peu près 6 mois de travaux.

Julien Larcher : Ah oui, là il faut tout refaire, électricité, plomberie etc. C’est normal. Est-ce que pour le moment ça se passe bien ? Tu es dans les délais ?

Aurélien: Oui globalement je suis dans les délais. Avec un peu de retard, comme toujours.

Julien Larcher : Ça arrive assez souvent.

Aurélien: On devrait être à peu près dans les délais, ce qui est bien. Il y a juste une chose un peu spéciale qui m’est arrivée, c’est que mon plombier est tombé à travers le plancher. Il a troué le plancher et s’est retrouvé presque chez le voisin du dessous mais il s’est rattrapé.

Julien Larcher : Il s’est fait mal ?

Aurélien: Non, heureusement qu’il s’est rattrapé. Une petite frayeur, ça s’est arrangé après, on a refait son plafond et maintenant tout est réglé.

Julien Larcher : Ça arrive, ça fait partie des problèmes qu’on peut rencontrer en étant investisseur, mais il y a toujours une solution.

Aurélien: Il est vrai que j’ai eu peur sur le coup, mais il faut garder son sang-froid. Ça fait partie de la vie d’un investisseur.

Julien Larcher : On rencontre de tout.

Aurélien: Au final tout s’est bien passé et tout roule.

Julien Larcher : Tu as pris des photos?

Aurélien: Oui, j’ai pris des photos.

Julien Larcher : Alors je mettrai des photos avant et après pour que vous puissiez voir ce fameux trou fait par le plombier. Maintenant, les chiffres. Le montant des travaux, on le sait, le prix d’achat, frais de notaire, donc tout compris, ça fait une enveloppe de quel montant?

Aurélien: Ça fait 113 000 euros la totalité.

Julien Larcher : Tu vas le louer combien pour les étudiants la première partie de 9 mois.

Aurélien: Sur les 9 mois, c’est 700 euros par mois.

Julien Larcher : Ok, nous allons faire le calcul de la rentabilité. Tu ajoutes la partie ou tu loues en saisonnier.

Aurélien: Je loue uniquement deux mois en saisonnier, je me garde 1 mois de vacances. Un peu de temps libre.

Julien Larcher : Tu as fait le calcul ?

Aurélien: J’ai fait le calcul selon la Méthode LARCHER et j’arrive à 11% net de rentabilité.

Julien Larcher : C’est un très bon chiffre. Tu es dans la bonne fourchette. Tes travaux ne sont pas encore terminés et tu es déjà sur un nouveau projet, l’achat d’un immeuble.

Aurélien: Tout à fait, l’achat d’un immeuble de rapport de plusieurs appartements donc.

Julien Larcher : Tu vas faire la même chose ? Étudiants pendant neufs mois et après location saisonnière ?

Aurélien: L’immeuble sera pour faire de la location nue.

Julien Larcher : Pour quelles raisons ?

Aurélien: La location nue qui va me permettre d’avoir plus de stabilité mais aussi de me diversifier et d’apprendre de nouvelles choses, de nouvelles techniques dans l’immobilier. Ça rentre toujours dans ma philosophie d’investisseur. Toujours avoir plus de temps libre, que ça prenne moins de temps.

Julien Larcher : Pour la gestion.

Aurélien: Oui, pour la gestion. C’est toujours dans le principe de gagner de l’argent avec une rentabilité plus élevée que sur un appartement, tout en travaillant moins.

Julien Larcher : Toujours le bon compromis.

Aurélien: Oui, le bon compromis.

Julien Larcher : Tu as déjà acheté un premier appartement, un deuxième appartement, là tu vas acheter un immeuble. Quel serait ton conseil pour les investisseurs et les futurs investisseurs qui nous regardent ?

Aurélien: Mon conseil pour les jeunes investisseurs débutants, c’est qu’il faut bien préparer son projet avant de passer à l’acte, bien se renseigner, lire et regarder des vidéos en parler autour de soi, le réseau est très important, très bien préparer son projet et savoir pourquoi on investit dans quoi, dans quel but. Le fait de bien préparer son projet va déterminer toute la suite. Ça va aussi permettre de bien réussir son premier investissement immobilier, ce qui va vous donner envie d’avoir le deuxième, le troisième et ainsi de suite. Après on ne peut plus s’arrêter.

Julien Larcher : Et de continuer encore et encore.

Aurélien: Et de continuer, tout à fait.

Julien Larcher : Eh bien écoute, merci Aurélien.

Aurélien vient de nous démontrer qu’il est possible d’investir dans l’immobilier avec un salaire de 1 300 € par mois et de gagner de l’argent.

Sa stratégie est simple et très efficace.
Pour réussir il faut suivre l’exemple de ceux qui ont déjà réussi.
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Fans d’immobilier, n’oubliez jamais que le Méthode LARCHER c’est le savoir faire IMMOBILIER.

Votre réussite, ma fierté.

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La semaine prochaine Mon Blog Immobilier vous amène dans le SUD de la France, département du Tarn, nous avons rendez-vous avec Yan, il a choisi de gagner de l’argent avec l’immobilier en faisant construire pour revendre et générer une plus-value.

Je vous dis donc à très bientôt.

C’était Julien, Conseiller en gestion de patrimoine et l’auteur de la Méthode LARCHER.

30 Commentaires

  1. Bruno de J'achète-un-immeuble.com

    Encore un bel exemple d’investisseur ambitieux. Bravo pour les chiffres de rendement.
    et savoir mixer plusieurs formules d’investissements sur un même bien immobilier s’avère très très efficace !

    On peut aussi par exemple acheter un plateau et faire de la division puis louer ces appartements divisés en location saisonnière ou en colocation…. Rendements explosifs aussi.

    Répondre
  2. Michael
    Michael le 19 octobre 2016

    Tip top!

    Bravo a cet âge là c’est impressionnant pour moi. Profites-en bien Aurélien, car le temps est ton meilleur actif!

    Répondre
  3. Sylvian
    Sylvian le 19 octobre 2016

    Bonjour,

    Franchement, j’ai des doutes, 2 appartements + 1 immeuble avec un salaire de 1300 €, ça me laisse perplexe. Son taux d’endettement même en incorporant ses revenus locatifs (le banquiers ne retient que deux tiers des revenus locatifs) doit être largement au dessus de 33%. Je demande des explications ? Apport personnel important ?
    Merci de votre retour.

    Répondre
    1. Michael
      Michael le 19 octobre 2016

      Bonjour Sylvain,

      Ses biens s’autofinancent largement, du coup le taux de 33% ne veux plus rien dire ici et ce sûrement même sans apport.

      Répondre
  4. Sylvian
    Sylvian le 19 octobre 2016

    Bonjour Michael,

    Je fais également de l’investissement immobilier et j’ai toujours investi sans apport avec des biens qui s’autofinancent (avec au minimum mensualité prêt = loyer) et je peux te dire que l’on arrive vite au taux des 33%. Même si les rentabilités d’Aurélien sont très bonnes 11% , je ne pense pas qu’il puisse réinvestir dans un immeuble avec un salaire de 1300€ en ayant déjà emprunté 175000 € (60000+95000+20000) en supposant que les frais de notaires sont inclus dans ces chiffres. 175000 € empruntés sur 25 ans à un taux de 1,86 % + 0,36 % d’assurance, cela donne une mensualité de 781,53 €. J’aimerai avoir le détails du plan de financement d’Aurélien ?

    Répondre
  5. Bruno de J'achète-un-immeuble.com

    Perso, j’étais déjà endetté à 33% pour ma RP ( 175000€ ).
    J’ai pu emprunté sans apport pour un immeuble de rapport 75000€.
    Je vais bientôt embrayer sur un autre immeuble….( Accord de principe de mon banquier ok ! )
    Nous gagnons moins que le salaire moyen français pourtant…
    Le taux d’endettement, comme le dis Michael, ne veut plus rien dire !

    Répondre
  6. Sylvian
    Sylvian le 19 octobre 2016

    Je vais changer de banquier, merci de me donner les coordonnées de vos banquiers ….Je plaisantes. Si vous avez l’accord de votre banquier, foncé et bonne chance.

    Répondre
    1. Bruno de J'achète-un-immeuble.com

      Sylvain. N’hésite pas à changer, la fidélité ne paie pas forcément…

      Montre ta détermination, dis-lui que si ce n’est pas lui, tu trouveras un financement ailleurs quoiqu’il arrive.

      Répondre
  7. florian
    florian le 19 octobre 2016

    Bonjour

    Je suis d accord avec sylvian

    Car pour ma par je suis aller voir un courtier pour savoir combien je pouvez encore
    emprunter. Car je viun d acheter 2 appartements qui me rapporte 860 euro de loyer pour 135 000€ tout inclu. Du coup je voulez m acheté autre choses (un immeuble ou un plateau). Mon salaire et de 1300€ aussi. Réponse du courtier vous pouvez simplement emprunter 100€ par moi sur 20ans vous gagniez pas assez…
    Je vous conseiller de faire une sci…

    Merci d avance pour vos réponse

    Répondre
  8. Sylvian
    Sylvian le 19 octobre 2016

    Bonsoir Florian,
    Je ne pense pas que nous avons le même banquier, mais nous avons les mêmes règles bancaires. Pour calculer ton taux d’endettement le banquier prend 70% de tes revenus locatifs, ensuite il rajoute le montant obtenu à tes autres revenus et il regarde si ton taux d’endettement ne dépasse pas 33 % de tes revenus .Si ce n’est pas le cas, il te prêtera de l’argent sans jamais dépasser ce taux de 33 % et ça se passe comme cela dans 95% des cas, sauf si tu tombes sur un banquier intelligent qui regardera « ce qu’il te reste pour vivre » et passera outre cette règle des 33 %.
    C’est pour cette raison que j’aimerai connaitre le plan de financement d’Aurélien pour cette immeuble ???

    Répondre
    1. xavier
      xavier le 19 octobre 2016

      c’est pas toujours le cas. J’ai 55 % d’endettement et ma banque me prête.

      Répondre
  9. Sylvian
    Sylvian le 19 octobre 2016

    Bonsoir Xavier,

    Tu es dans les 5 % comme je l’ai expliqué et je suppose que tu gagnes plus de
    1300 € par mois et que tu as eu affaire à un banquier intelligent qui ne c’est pas focalisé sur les 33 % d’endettement mais qui a regardé une fois toutes tes charges
    retirées de tes revenus ce qu’il te resté pour vivre.

    Répondre
  10. christophe
    christophe le 20 octobre 2016

    Bonjour à tous
    Comment faite vous pour avoir des financement?
    Ma femme et moi gagnons environ 3000€ part mois nous avons un crédit pour notre RP + travaux de 1000€ environ/mois assurance compris + de l’épargne et pourtant que ce soit les 2 courtiers ou la banque ont nous dit que c’est pas possible de nous prêter pour un projet de 95000€ tout compris. Le projet été un studio en location meublé à l’année et selon nos calculs il été rentable dégagent mais un petit peu de cash chaque mois. Je ne comprend pas comment vous faite il y a une donner manquante.
    Merci de vos commentaire

    Répondre
    1. Sylvian
      Sylvian le 20 octobre 2016

      Bonjour Christophe,

      Actuellement avec les chiffres annoncés tu es endetté à 33,33 % , le banquier ne te prêtera pas de l’argent (comme je l’ai expliqué plus haut). La solution éventuelle, comme tu as de l’épargne, fait une simulation de remboursement partiel de ton prêt sur ta RP (tu peux le faire sur le site meilleurtaux.com) pour baisser ta mensualité donc ton taux d’endettement et ainsi regagner de la capacité d’emprunt.

      Répondre
      1. pierre
        pierre le 22 octobre 2016

        selon vos calculs, l investissement locatif degage un peu de cash?????? c’est a dire …. sur 1 an …. 12*loyers*0.92 (coeff de non location) – (12*mensualité de crédit + taxe fonciere +0.08*12*mensualité (assurance loyer 8%) +100 (assurance proprietaire non occupant) )
        a ce niveau là, vous DEVEZ etre encore positif (et je n’ai pas integré des frais d’entretien de l’immeuble)

        puis vous devez calculer l impot sur le revenu generé par cet investissement ainsi que la csg …..
        et si à ce niveau, vous etes encore positif, ce que je doute, retournez voir votre banquier, ou un autre banquier, car vous etes tres tres bien positionné

  11. christophe
    christophe le 20 octobre 2016

    Merci Sylvain pour ta réponse
    C’est ce que nous à dit notre banquière mais l’épargne que nous avons c’est notre marge de sécurité en cas de gros problème auquel nous ne voulons pas supprimé car justement en cas de gros problème nous serions dans la merde.
    Pour être précis sur nos emprunt, nous avons 3 crédit:
    crédit principal, PTZ et crédit travaux
    si nous liquidons le crédit travaux sa ne ferait que 88€ de récupérai par mois donc pas suffisant pour réduire le taux d’endettement et pareil pour le PTZ 68€ soit 20000€ environ au total. En ce qui concerne le prêt principal je ne c’est pas si ont peu faire un remboursement partiel. Je vais faire une simulation sur le site que tu indique.

    Répondre
    1. Bruno de J'achète-un-immeuble.com

      Christophe et Sylvain. Comme je l’ai dis plus haut, j’étais déjà endetté à 33% AVANT d’acheter un immeuble…. C’est possible !

      Répondre
  12. Sylvian
    Sylvian le 20 octobre 2016

    Christophe,

    Tu peux toujours faire un remboursement partiel de ton prêt mais en règle générale tu as des pénalités de remboursement anticipé (3 % du capital restant dû). Je te conseille de toujours garder une poire pour la soif pour ne pas être en difficulté financière en cas de pépin et de remettre ton projet à plus tard quand ta capacité financière te le permettra. Ce qui est important quand on fait un investissement immobilier, c’est de regarder ce qu’il nous reste pour vivre une fois toutes les charges déduites. Attention de ne pas se mettre en danger financièrement. Je précise que c’est ma vision des choses et que cela n’engage que moi mais gardons du bon sens .

    Répondre
  13. Axel
    Axel le 20 octobre 2016

    Bonjour Sylvain,

    J’était sur le point d’acheter un plateau pour faire un logement et ma banque m’avait proposé un financement, ce qui m’aurais endetté à plus de 50% avec deux autre appartements . pourtant je gagnais 1300€ et le tout sans apport.

    en ce qui concerne les pénalités de remboursements, elles peuvent être réduites, voir supprimé, ce qui à été mon cas pour un appartement.

    Il ne faut jamais s’arrêter à un refus d’une banque, il faut persévérer, trouver de préférence une banque qui pratique la compensation de revenu et les 33% seront dépassé sans soucis même en étant locataire.

    Répondre
  14. Sylvian
    Sylvian le 20 octobre 2016

    Bonjour Axel,

    Bien sûr que l’on peut s’endetter à plus de 50%, à condition d’avoir suffisamment d’argent (ce qui te reste une fois toutes tes charges déduites) pour vivre et pas survivre.Ta situation familiale et tes besoins sont aussi à prendre en compte (un couple avec des enfants a besoin d’un budget plus important qu’un célibataire). Je vous recommande également de faire attention à la fiscalité (l’immobilier locatif est matraqué fiscalement). Pour limiter cette pression fiscale, investir dans de l’ancien avec travaux pour défiscaliser ou dans un meublé sous le régime LMNP aux frais réels est la piste à suivre.

    Répondre
  15. Pierrick
    Pierrick le 20 octobre 2016

    Bonsoir,

    La stratégie de remettre à neuf un logement ancien me semble pertinente car cela permet d’attirer de bons locataires.
    Une question pour un novice comme moi : quelle fourchette de prix / m2 pour une rénovation complète par des artisans, comme tu viens de la faire ? Car c’est le plus difficile à estimer…

    Merci,
    Bonne soirée

    Répondre
    1. Bruno de J'achète un immeuble.com

      Bonsoir Pierrick,

      Pour une rénovation assez lourde, il faut compter en moyenne 500€/m². Après, tu peux avoir de belles différences entre artisans. Ce tarif au m² n’est qu’approximatif et dépend beaucoup de la nature des travaux et du bien immobilier.

      Juste pour l’anecdote, je fais tous les travaux de mon immeuble de rapport. Je suis tombé à 89€/m² pour une des rénovations d’appartement.
      J’en parle ici :

      http://www.jachete-un-immeuble.com/2475-e-pour-redonner-vie-a-un-studio-de-28m%C2%B2/

      Répondre
  16. Axel
    Axel le 20 octobre 2016

    Bonsoir Sylvain,

    En effet, je suis au régime réel pour de la location meublé à l’année pour 3 appartement. Des travaux ont été réaliser afin de réaliser un déficit.

    Je voulais simplement vous écrire qu’il ne faut pas s’arrêter à un refus d’un banquier à propos de la règle des 33%. En reprenant vos commentaires précédents.

    Je n’ai au final pas acheté le plateau.
    La fourchette de prix pour une rénovation est assez large et dépend de plusieurs critère. j’ai refais un appartement du sol au plafond et il m’a fallu compter 550€.
    Cependant les prix peuvent être 700, 1000€/m² voir plus.

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  17. Michael
    Michael le 22 octobre 2016

    Bonjour à tous .

    Mon taux d’endettement est à 67.54%, je rigole.

    heureusement j’attend des loyers d’un appart en travaux. ce qui devrait diviser ce taux par deux.
    La banque m’a quand même prêté avec un taux astronomique!

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  18. Hélène
    Hélène le 23 octobre 2016

    bonjour,
    étant handicapée suite à un grave accident je n’ai comme revenus qu’une pension d’invalidité. Mais je viens de vendre un terrain agricole. J’ai du, pour sauvegarder mon gain financier suite à un divorce difficile, faire mettre sous séquestre le montant de cette vente. Dès que j’aurai récupérer ce qui m’est du, je compte investir cette somme dans un bien immobilier et le mettre en location. J’ai contacté ma banque mais ma conseillère m’a clairement dit que sans apport immédiat elle ne pouvait me proposer aucune solution. N’ayant plus toute ma tête je ne sais pas comment faire pour constituer un dossier clair et précis à lui proposer. J’ai donc besoin d’un « coup de main » pour m’aider. Merci

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  19. Yann
    Yann le 25 octobre 2016

    Bravo Aurélien,
    et merci Julien pour cette interview d’investisseur !

    Savoir POURQUOI on investit est indispensable pour éviter les pièges.
    J’adore ta philosophie de mixer location meublée à l’année et location saisonnière l’été.

    Une autre stratégie en location saisonnière consiste à utiliser les grands sites d’annonces connus (Airbnb, Booking…) et à développer son propre système indépendant.

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  20. Maxime
    Maxime le 14 novembre 2016

    Bonjour julien,

    J’investie dans l’immobilier depuis maintenant 2 ans, j’en suis a mon 3 ème appartement bientôt 4 je l’espére.

    Je suis votre méthode mais je ne comprends toujours pas pourquoi prendre un prêt de 15 ans ou moins serait une erreur et OBLIGATOIREMENT choisir un prêt sur 25 ans ?
    J’ai un crédit sur 15 ans ( il m’en reste 13 ans que j’ai renégocier, il me reste plus que 9 ans et chaque année cela diminuera (les années) est cela me convient très bien pour me dire que ce crédit est bientôt fini et les autres faire la même opération chaque année.

    Le cash flow est imposable, je n’ai pas forcement besoin de cash flow dans l’immédiat pour vivre, je préfére travailler dur 10 ans et tout arrêter après, et puis le cash flow est imposable…,
    Pourquoi ne pas se libérer d’un crédit au bout de 5/6 ans en le renégociant, que enchaîner des crédit sur 25 ans pour ne + en voir la fin ?

    Je pense que cela depends surtout de notre gestion, objectifs et besoin de chacun ?

    Merci

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  21. Michael
    Michael le 22 novembre 2016

    Bravo et félicitations Axel.

    Pour ce jeune âge c’est déjà très bien parti!!!

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  22. David
    David le 1 avril 2017

    C’est vraiment top félicitation Alex. C’est tellement motivant, un bel exemple à suivre.
    Je repasserai probablement sur ce blog que je ne connaissais pas 😉

    A bientôt

    David

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