Faut il investir dans l'immobilier ?

Faut il investir dans l’immobilier ?

L’investissement immobilier est il réellement judicieux ?

Comparons 2 situations :
2 trentenaires ayant le même salaire (1 300 € par mois).
Le premier ne souhaite pas investir dans l’immobilier.
Le second l’envisage.

1er cas :
Ce salarié devra travailler 42 ans… voir 3 ou 4 ans de plus, 47 semaines par an, 8 heures par jour, pour, au bout du compte, espérer obtenir une pension de retraite comprise entre 900 € et 1 000 €.

C’est son choix, et celui de la majorité d’entre nous.

 

2ème cas :
Ce salarié est dans le même cas que le premier mais ne s’en satisfait pas.

Il fait l’acquisition de 3 appartements lui rapportant un loyer mensuel global de 1 500 €.

Il a dû faire un crédit sur 25 ans dont les mensualités sont remboursées par les loyers.

Même si cet investissement n’est pas l’affaire du siècle, il s’autofinance et couvre les charges.
Il ne coûte rien et ne nécessite que quelques petites interventions d’entretien et de renouvellement de locataires.

Alors que les mensualités du crédit restent inchangées pendant 25 ans, les loyers eux sont réévalués chaque année durant cette même période.
L’investisseur dégage donc, peu à peu, un profit sans pour autant s’imposer un surcroît de travail.

Il crée son patrimoine grâce aux loyers réglés par les locataires et au prêt accordé par le banquier.

Ce patrimoine peut :
•  Représenter un revenu mensuel à vie.
•  Représenter un capital financier en cas de revente.
•  Être transmis aux héritiers.

 

Pas totalement convaincu ? Pas grave ! Je ne vous ai pas tout dit. 😉

Pour avoir une idée de ce qu’il est possible de faire avec un petit budget, cliquez ici !

Des questions ? Des commentaires ? J’aurai plaisir à dialoguer avec vous.

28 Commentaires

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28 Commentaires

  1. location entre particuliers

    Bonjour Julien,

    Je suis entièrement d’accord avec vous ! En revanche j’aurai un autre sujet qui pourrait impacter l’investissement de notre bonhomme dans le second cas. Existe-t-il une bulle immobilière ? Si oui n’est-ce pas un risque de voir un jour l’investissement dans la pierre dégringoler ? Bien sûr on peut sans doute se prémunir en choisissant le « bon emplacement » comme dit dans votre article sur les 3 règles d’or.

    Qu’en pensez-vous ?

    Cordialement,
    Antoine

    Répondre à location
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 30 mai

      Bonjour Antoine

      La presse parlée, écrite et télévisuelle, se fait l’écho d’analyses plus ou moins professionnelles d’experts, de journalistes, de professionnels de l’immobilier qui utilisent le terme bulle immobilière.
      Pour moi ce terme ne signifie pas grand chose. On y met tout ce qu’on veut (le pire et le meilleur).

      Ce que je sais, c’est que depuis la nuit des temps les riches ont toujours possédé la terre et la pierre.
      Ce que je sais aussi, c’est que les banques, les assurances, les grands groupes internationaux investissent leurs bénéfices dans l’immobilier.
      Ce que je sais encore, c’est que les milliardaires étrangers investissent leurs bénéfices faramineux dans tous les beaux quartiers des capitales européennes.

      Ce que je sais enfin, c’est que l’immobilier me procure aujourd’hui des revenus me permettant de vivre confortablement.

      En outre, la France est le 3ème pays d’Europe ayant le plus de locataires.
      C’est également le pays le plus touristique du monde, offrant un inépuisable marché de la location saisonnière.

      Alors, bulle ou pas bulle, l’immobilier à toujours été un placement sécurisant et je ne vois pas aujourd’hui ce qui pourrait inverser cette tendance.

      Alors mon conseil : N’hésitez pas, composez votre patrimoine.

      Ce patrimoine sera :
      – Un complément de revenu immédiat.
      – Une retraite complémentaire.
      – Un héritage qui mettra votre famille à l’abri.

      Répondre à Julien
      1. location entre particuliers

        Je suis entièrement d’accord à votre analyse mais ça m’intéressait de connaître votre opinion à ce sujet.
        Merci pour votre réponse.

        Antoine

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 29 juin

        Sympa le dialogue qui s’instaure entre nous.
        C’est avec plaisir que je vous réponds.

        Pour revenir précisément à votre question, vérifions tout d’abord que nous sommes bien d’accord sur le terme de bulle immobilière.

        Restons simples. Quelles sont les composantes ?
        – Une augmentation importante des prix de l’immobilier.
        – Des transactions immobilières qui perdurent.
        – Une stagnation des prix à un niveau élevé avec peu de fluctuation.

        Quand ces 3 composantes sont réunies, certains spécialistes parlent effectivement de bulle immobilière et d’un danger éventuel d’une chute brutale du marché.
        Cette approche est loin de faire l’unanimité des économistes et du monde de la finance.

        En ce qui me concerne, je rejoins ceux qui ne croient pas à cette vision pessimiste du marché et ceux, tout aussi nombreux, qui comme je l’expliquais dans ma première réponse, sécurisent et gèrent tout ou partie de leur fortune au travers de l’immobilier.

  2. location entre particuliers

    Effectivement Julien ! Très bon contact 🙂

    À la vue de vos explications sur ce qu’est une bulle, je vous rejoins totalement sur la sécurité d’investir dans la pierre de nos jours !

    Répondre à location
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 juillet

      Bonjour Antoine

      Je vois qu’on est bien en phase. Nous ne promettons pas la lune à nos lecteurs.
      Je n’ai pas de soucis pour tes bailleurs et tes locataires, ils sont manifestement entre de bonnes mains.

      Si je peux contribuer grâce à mes articles, au sérieux de ton travail, c’est avec plaisir 🙂

      Répondre à Julien
  3. Remi
    Remi le 22 août

    Euh, non, je crains fort que ce dont vous parlez est terminé.

    1 : Aujourd’hui l’autofinancement d’un achat par la location est impossible, du moins dans les zones tendues (Paris, IDF, Lyon, Grandes villes) depuis fin 2009.

    2 : les prix ne remonterons plus (à moyen et long terme). Je vous invite à lire de la doc sur le sujet et ne surtout pas croire ce qui disent Moodies, S&P et Goldman Sacks qui ont provoqués la crise des subprimes et qui ont notés les dettes titrisées AAA. On en paye encore les conséquences. Sans compter que la moindre remontée des taux (inévitable à moyen terme) fera chuter le prix de vos investissement surtout si vous pensez à une revente.

    3 : A cause de l’incertitude fiscale et de la très mauvaise croissance de la France les investisseurs ont plutôt tendance à fuir qu’a arriver en masse pour investir dans la pierre. Le volume des ventes en france à chuter dramatiquement et la construction est en berne.

    La déflation qui nous pend au nez devrait nous inciter à ne pas investir justement. Car la déflation (je vous le rappel ou je vous l’apprend) c’est avant tout la baisse des actifs, voyez ce qu’il se passe au Japon. A tokyo, une des villes les plus denses du monde, les prix ne font que baisser depuis 23 ans !

    Quand vous dite que ca a toujours été un placement sécurisant vous vous trompez grossièrement. De 1990 à 1999, les prix à Paris ont chutés de 40% par exemple. L’économie est cyclique, faite de haut et de bas et surtout (vous auriez du l’apprendre) aucun actif sur terre ne fait que monter… aucun.

    Je vous invite à regarder les travaux de Friggit, à vous renseigner sur la notion d’acheter/vendeur net et à regarder ce qui se passe dans d’autre pays d’Europe. Si vous avez eu la chance d’acheter avant la flambée des prix de 2000 grand bien vous en fasse mais ce n’est pas le cas de tout les lecteurs de votre blog et si vos conseils auraient étés valables en 2002, ils ont perdu toute valeur en 2014.

    Bien cordialement.

    Répondre à Remi
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 22 août

      Bonjour Rémi

      J’apprécie que vous ayez pris le temps de laisser un commentaire détaillé et précis auquel je vais pouvoir vous répondre point par point :

      Euh, non, je crains fort que ce dont vous parlez est terminé.
      1 : Aujourd’hui l’autofinancement d’un achat par la location est impossible, du moins dans les zones tendues (Paris, IDF, Lyon, Grandes villes) depuis fin 2009.

      L’autofinancement est tout à fait possible, pour les zones tendues également.
      Je peux même vous confirmer qu’un cash flow est possible, pour les zones tendues également.
      A condition de ne pas investir de la même façon que tout le monde.

      2 : les prix ne remonterons plus (à moyen et long terme). Je vous invite à lire de la doc sur le sujet et ne surtout pas croire ce qui disent Moodies, S&P et Goldman Sacks qui ont provoqués la crise des subprimes et qui ont notés les dettes titrisées AAA. On en paye encore les conséquences. Sans compter que la moindre remontée des taux (inévitable à moyen terme) fera chuter le prix de vos investissement surtout si vous pensez à une revente.

      Au lieu de se baser sur les dires des agences de notation, je préfère me baser sur du concret.
      Mes revenus immobiliers me permettent de vivre confortablement, les taux d’intérêts remonteront oui, mais ne changeront pas mes revenus.
      De plus, pourquoi je souhaiterai vendre ?
      Je préfère acheter, surtout en ce moment !

      3 : A cause de l’incertitude fiscale et de la très mauvaise croissance de la France les investisseurs ont plutôt tendance à fuir qu’a arriver en masse pour investir dans la pierre.

      L’immobilier a toujours été connu pour être une valeur refuge, malgré la fiscalité.
      De plus, cette fiscalité peut être fortement diminuée voire annulée, avec des stratégies tout à fait légales.

      Le volume des ventes en france à chuter dramatiquement et la construction est en berne.

      C’est une situation idéale pour investir !
      Les vendeurs sont près à faire une baisse de prix considérable, puisqu’ils ne trouvent pas acquéreurs.
      C’est la loi de l’offre et de la demande.
      L’état du marché immobilier actuel ressemble à celui de 1991, crise pétrolière, marché immobilier difficile.
      Résultat : Les investisseurs ont réalisés de forts profits grâce à l’immobilier.

      La déflation qui nous pend au nez devrait nous inciter à ne pas investir justement. Car la déflation (je vous le rappel ou je vous l’apprend) c’est avant tout la baisse des actifs, voyez ce qu’il se passe au Japon. A tokyo, une des villes les plus denses du monde, les prix ne font que baisser depuis 23 ans !

      La déflation (je vous le rappelle ou je vous l’apprends) est avant tout une baisse de l’indice des prix, donc une baisse du coût de la vie.
      De plus, la déflation sectorielle démontre que l’évolution des prix de certains actifs peuvent être déconnecté de ceux de la consommation.

      Je vous le rappelle également ou je vous l’apprends, la France est:
      – Le 3ème pays d’Europe comptant le plus de locataires.
      – Le pays le plus touristique du monde, offrant un inépuisable marché de la location saisonnière.

      Quand vous dite que ca a toujours été un placement sécurisant vous vous trompez grossièrement. De 1990 à 1999, les prix à Paris ont chutés de 40% par exemple. L’économie est cyclique, faite de haut et de bas et surtout (vous auriez du l’apprendre) aucun actif sur terre ne fait que monter… aucun.

      Quel que soit l’état du marché :
      L’immobilier a toujours été, est sera toujours un placement sécurisant comparé à tous les autres actifs.
      Voilà pourquoi c’est le placement préféré des Français.
      Que préférez vous ? Le Livret A ?

      Je vous invite à regarder les travaux de Friggit, à vous renseigner sur la notion d’acheter/vendeur net et à regarder ce qui se passe dans d’autre pays d’Europe. Si vous avez eu la chance d’acheter avant la flambée des prix de 2000 grand bien vous en fasse mais ce n’est pas le cas de tout les lecteurs de votre blog et si vos conseils auraient étés valables en 2002, ils ont perdu toute valeur en 2014.
      Bien cordialement.

      En lisant mon blog un peu plus attentivement, vous auriez vu que mon premier achat était en 2003, donc après la flambée des prix de 2000.

      Je connais les travaux de Jacques Friggit, très intéressant d’ailleurs.
      Vous êtes plutôt contradictoire, vous me dites dans votre commentaire :
      ne surtout pas croire ce que disent Moodies, S&P et Goldman Sacks.
      Alors dans ce cas, pourquoi croire les travaux de Friggit ?

      Mon opinion :
      Les études économiques, les agences de notation, etc… sont des éléments intéressants à regarder, à étudier, à comprendre…
      MAIS cela ne remplacera jamais l’action.
      Regarder des graphiques, des courbes, des chiffres, etc… c’est bien.
      AGIR c’est mieux !

      C’est tout l’objet de mon blog, démontrer qu’il est toujours possible de réaliser de très belles opérations immobilières, quel que soit l’état du marché, quelle que soit la zone (tendue ou non), quel que soit le budget, à condition de ne pas faire comme tout le monde.

      J’investis régulièrement depuis mon premier achat en 2003, avec la même Méthode de travail, et je vous confirme que le marché immobilier actuel est
      parfait pour les investisseurs !

      Je vous remercie pour votre commentaire constructif.

      Bien cordialement.

      Répondre à Julien
  4. Idir
    Idir le 27 août

    Bonjour Julien,

    En théorie, vous avez raison : si je peux investir, j’investis et je constitue mon patrimoine ! Seulement, il n’est pas aisé d’obtenir un prêt immo pour un ménage générant 1300 euros de revenus mensuel, pour reprendre votre exemple.

    Ensuite, l’auto financement est un mythe ou presque : si on prend l’exemple de « l’immobilier de rapport » avec une excellente rentabilité (rapport loyers annuels/ prix d’achat) et mensualité équivalente au loyer mensuelle … je suis d’accord .
    Seulement, dans le cas présent, je dois m’acquitter de la taxe foncière, des charges de copropriétés, de l’Impôt sur le revenus (les revenus fonciers sont les plus fiscalisés) TMI + CSG … le calcul n’est plus le même …. mais ceci dit l’immobilier reste un placement rentable …

    bien à vous

    Idir

    Répondre à Idir
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 27 août

      Bonjour Idir

      Votre commentaire est très intéressant, car j’ai justement créé ce blog pour éviter la théorie et démontrer de manière concrète qu’il est possible d’investir dans l’immobilier et de vivre confortablement de cet actif, et ce, même avec un salaire mensuel de 1 300 €. Détails en cliquant ici.

      Il est vrai que l’obtention d’un prêt immobilier n’est pas chose aisée avec ce salaire, cependant c’est tout à fait possible !
      C’est certain, les premiers investissements immobiliers ne seront pas dans le 16ème arrondissement de Paris. 😀
      L’essentiel, c’est qu’ils soient rentables, et que votre patrimoine se développe.

      L’autofinancement est loin d’être un mythe, je dirai même qu’il est
      indispensable pour un investisseur, taxes foncières, charges, etc… inclus.
      Quant à la fiscalité, de nombreuses possibilités légales existes pour diminuer voire annuler cet impôt.

      Je suis d’accord avec vous, l’immobilier est un placement rentable, même très rentable avec la Méthode Larcher.

      Vous le découvrirez en suivant mon blog. 🙂

      A bientôt.

      Répondre à Julien
  5. Nicolas
    Nicolas le 07 mars

    Bonjour,

    Je dirai que ce n’est pas une question totale à laquelle on peut répondre par oui ou non. Cela dépend de la situation de chacun. Certains vivent très bien avec 1300 € de salaire par mois, sont très heureux et n’ont pas besoin d’argent pour l’être encore plus car ça leur apporte rien.

    D’autres qui gagnent 5000 € par mois, en veulent encore plus car ils sont pas heureux et croient que va leur apporter le bonheur.

    Pour le second cas, je pense que le mec a intérêt à s’accrocher pour acheter 3 appartements (en tout cas à Paris il faut être réaliste, il peut se brosser). Même en prenant en compte 70 % des loyers (toutes les banques ne le font pas), les banques resteront fixées sur le salaire et penseront au pire (locataires qui ne payent pas etc.). Je trouve la question trop générale. Elle aurait été plus intéressante si tu aurais précisé quel type de bien et à quel endroit. Car par exemple, entre acheter un studio de 20 m2 en plein quartier Saint-Germain-des-prés à 15 000 € le m2 et un autre même surface, en pleine campagne à 400 € le m2, où il n’y a rien à faire, les enjeux ne sont pas du tout les mêmes.

    Il est bon de ne pas penser à l’argent forcément mais penser à ce que ça peut apporter d’investir dans ce domaine. Personnellement, je m’y intéresse à 80 % par passion, pour partager mes connaissances à mes proches et aux lecteurs et à 20 % pour sécuriser mon avenir d’un point de vu financier.

    Répondre à Nicolas
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 09 mars

      Bonjour Nicolas

      Faut il investir dans l’immobilier ?

      Sous son apparence de question totale, c’est en fait une question ouverte, qui laisse place aux dialogues, aux opinions différentes, aux idées philosophiques et aux questions.

      Il n’y a donc aucune réponse fausse. Ton argumentaire est très pertinent, certains sont très heureux avec 1 300 € de salaire mensuel, toutefois dire que l’argent ne leur apporte rien, je ne pense pas que ce soit la réalité. 😉

      L’exemple d’acquisition de 3 appartements est une illustration pour comprendre le mécanisme, aucune zone géographique et aucun type de bien n’est concernés et ce volontairement.

      Le but est de laisser l’esprit méditer sur ce sujet pour que chacun y trouve ses réponses, certains diront ce n’est pas pour moi, d’autres diront je vise un complément de revenus, je prépare ma retraite, je crée une sécurité pour ma famille, je prépare la transmission pour mes enfants, et d’autres diront :
      je souhaite vivre de mes revenus locatifs pour profiter de la vie.

      Moi j’ai fait mon choix. 🙂

      Répondre à Julien
      1. Nicolas
        Nicolas le 09 mars

        Bonsoir,

        Tout à fait, je pense qu’il faut se poser la question du pour quoi faire. Personnellement, j’ai investi dans une place de parking pour les raisons suivantes : car il s’agit d’un investissement avec une très bonne rentabilité, car au vu prix peu élevé il y a peu de risques, car si jamais un locataire ne paye pas il est facile de l’expulser, car il n’y aura pas d’entretien à faire, car la demande est élevée dans ma région, car j’ai envie de toucher des revenus passifs, car j’ai envie d’être enfin propriétaire.

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 10 mars

        Tes raisons t’ont fait passer à l’action, c’est le principal !

        Tu auras peut être d’autres envies et tu feras peut être d’autres choix dans le futur.

        Surtout après avoir vu le potentiel et les possibilités qu’offre l’investissement immobilier. 😉

  6. Sophie
    Sophie le 06 mars

    J en redemande !!! chez moi je vous place dans mes preferences, et vous dit a bientot.

    Répondre à Sophie
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 07 mars

      A bientôt Sophie. 🙂

      Répondre à Julien
  7. Jean
    Jean le 14 mars

    Hello,

    Je pense que la pierre est un bon choix de placement. En ce qui me concerne, j’ai placé un peu de mon épargne dans la pierre papier.

    Répondre à Jean
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 16 mars

      Hello Jean

      Effectivement la pierre est l’investissement de base pour constituer un patrimoine solide.
      Quant à la pierre papier, cela reste un support de diversification pour placer un peu d’épargne comme vous avez fait.

      Répondre à Julien
  8. Sylvie
    Sylvie le 23 juillet

    Bonjour Julien,
    Très intéressant votre blog et merci pour les informations, j’ai hésité à passer le cap mais en vous écoutant je pense qu’il est temps que je me lance.
    J’ai toujours été fascinée par l’immobilier et je pense que la pierre est un bon investissement et c’est rentable malgré tout…. si on n’est pas trop gourmand car les taux sont au plus bas et le prix idem
    Je pense que mon prochain objectif sera d’avoir le courage de créer une SCI.
    Encore merci

    Répondre à Sylvie
  9. Boris
    Boris le 30 août

    Bonjour,

    Petite question en passant.
    J’ai toujours été intéressé par l’investissement locatif, mais je n’ai pas pu le réaliser quand j’étais étudiant (de peu …), par la suite je me suis consacré à la construction de ma maison principal et étant sur la fin de celle ci, je me penche à nouveau sur le sujet.

    Les taux sont très favorables mais je suis inquiet par la pression fiscale du gouvernement actuel … on échappe de peu à une taxe de « loyer fictif » après remboursement du crédit mais on se dirige vers la création d’une nouvelle taxe pour 2017 :

    – La taxe spéciale d’équipement régional (TSER)

    Quelle conséquence peut elle avoir sur les revenus locatifs …? Connaissez-vous cette taxe et son futur impact sur notre porte-monnaie ?

    En vous remerciant par avance,
    Bien cordialement

    Répondre à Boris
  10. Clement
    Clement le 23 septembre

    Salut Julien.

    Je t’embête déjà par mail ^^ et d’ailleurs merci à toi pour prendre le temps de répondre à chaque fois et toujours de façon précise!

    J’avais une petite questions, à quel moment une fois le premier investissement locatif effectué et en route, tu estime que tu peux passer sur l’achat et l’investissement d’un deuxième bien ? et ainsi de suite alors que tu est en plein financement du premier ?? Comment réagissent les banques ??

    Merci à toi pour tout se que tu fais et à bientôt

    Répondre à Clement
  11. francois
    francois le 12 mai

    Bonjour julien
    Je voudrais avoir un conseil car dans ta comparaison tu n’intègres pas le fait qu’il y a un impôt sur le bénéfice fiscal car sur les 1500€ il pourra déduire les intérêts d’emprunt mais sera imposé sur la partie restante a hauteur de son niveau imposition. Du coup il devra payer des impôts avec ses revenus alors que ses loyers lui servent a payer ses crédits.

    Répondre à francois

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