17 biens immobiliers à 26 ans : Guillaume Malgouyres

 
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 Pour voir la 2ème interview de Guillaume cliquez ici.

 

Guillaume a réalisé son premier investissement immobilier à l’âge de 23 ans.

Il vit aujourd’hui en région Parisienne et à 26 ans il possède 17 biens immobiliers
dans 4 départements:
•  L’Aveyron.
•  Le Lot-et-Garonne.
•  L’Yonne.
•  La Marne.

La négociation et le financement dont je parle dans la vidéo :
>> Négocier son achat immobilier.
>> La meilleure banque pour votre prêt immobilier.

Guillaume fait ses débuts dans l’immobilier comme une fusée !
Pour voir sa 2ème interview sur son chantier cliquez ici.


N’hésitez pas à poser vos questions et à laisser vos commentaires en cliquant ici.
Guillaume se fera un plaisir de vous répondre.

Fans d’immobilier Bonjour !
Je suis Julien.
Conseiller en gestion de patrimoine.
Et l’auteur de la Méthode Larcher.

La semaine dernière mon blog immobilier était en région Parisienne à la rencontre de Guillaume, un investisseur dynamique qui me rappelle mes débuts.
Pas tout à fait un clone mais presque.
A 23 ans il réalise son premier investissement immobilier
A 26 ans il possède 17 biens dans 4 départements.
Et j’ai comme dans l’idée que guillaume ne va pas s’arrêter là.

Julien Larcher : Guillaume, pourquoi somme nous là aujourd’hui ?

Guillaume Malgouyres : Je suis allé plusieurs fois sur ton blog, j’ai lu des articles qui m’ont intéressés et puis j’ai décidé de te contacter pour parler un peu plus de moi et pour donner un petit peu aux internautes des informations sur l’investissement immobilier.

Julien Larcher : La façon dont toi tu investis.

Guillaume Malgouyres : Exactement.

Julien Larcher : Tu t’es lancé très jeune dans l’immobilier, que cherchais tu ?

Guillaume Malgouyres : En effet j’ai commencé à 23 ans, mon premier achat, je cherchais tout d’abord je pense, une tranquillité dans le futur, une petite retraite.

Julien Larcher : C’était pour la retraite !

Guillaume Malgouyres : C’est vrai que c’est difficile d’imaginer la retraite à 23 ans.

Julien Larcher : Plus tu démarres jeune, mieux c’est !
Alors du coup après ce premier investissement tu as pensé quoi ?

Guillaume Malgouyres : J’ai pris beaucoup de plaisir avec ce premier investissement et depuis j’ai voulu continuer et pas m’arrêter là.

Julien Larcher : Tu es devenu accro ?!

Guillaume Malgouyres : Accro complètement !

Julien Larcher : Parle nous de ton parcours, quel est ton métier et comment tu as investi la toute première fois ?

Guillaume Malgouyres : Je suis originaire de Toulouse, la région toulousaine
C’est la bas que j’ai fait mes études. Après je suis parti vivre un petit peu à bordeaux.
Je fais le métier de conducteur de travaux dans le bâtiment.

Julien Larcher : Donc déjà tu as un lien quand même avec le bâtiment.

Guillaume Malgouyres : Oui en effet, j’ai un lien quand même avec le bâtiment, après il ne faut pas oublier que l’immobilier et le bâtiment sont deux choses totalements différentes.

Julien Larcher : Est ce que tu penses que c’est indispensable de connaître le bâtiment pour être un bon investisseur immobilier ?

Guillaume Malgouyres : Non !
Ça peut être un atout forcement, lorsqu’il y a de très gros travaux, vraiment de gros travaux de restructuration mais pour la plupart de mes investissements ça ne ma pas vraiment aider plus que ça.

Julien Larcher : Alors pour ton premier achat, comment tu l’as trouvé ?

Guillaume Malgouyres : Pour mon premier achat, j’étais sur la région bordelaise et j’ai vu une annonce sur le bon coin (tout simplement) d’un immeuble à vendre dans le lot et Garonne.

Julien Larcher : Un immeuble carrément ! Avec comment d’appartement ?

Guillaume Malgouyres : 6 appartements, 6 T2.

Julien Larcher : D’accord, 23 ans, un immeuble, 6 appartements, premier achat !

Guillaume Malgouyres : Exactement. Cet immeuble était déjà rénové, et déjà loué.
Je ne voulais pas prendre de risque, c’était mon premier achat, donc je considérais que c’était vraiment très tranquille.
j’avais déjà l’immeuble rénové il y a quelques années et tout était loué donc je me suis dit bon ok.
C’était pendant mes horaires de travail, c’est pas bien mais bon. Je travaillais aussi à coté de Biarritz à l’époque donc avant de retourner chez moi et bien je suis passé voir l’immeuble et le visiter.
C’était au mois de décembre, il ne faisait pas très beau et c’est toujours un bon point de visiter quand il ne fait pas très beau.

Julien Larcher : C’est vrai !

Guillaume Malgouyres : Ça permet de voir l’immeuble dans les plus mauvaises conditions.

Julien Larcher : Alors là on est chez toi en région Parisienne et tu as investi dans plusieurs départements en Province notamment, est ce que tu peux nous en dire un petit peu plus ?

Guillaume Malgouyres : C’est vrai que je n’ai jusqu’à présent jamais investi en région Parisienne, alors que ça fait maintenant plus de 2 ans que j’y habite. J’ai investi un peu partout pour tout de dire, dans l’Aveyron, dans le lot et garonne, dans l’yonne, dans la marne.
Dans tous ces secteurs là, tout simplement pour la rentabilité.
À Paris les prix sont vraiment trop élevés et on ne peut pas espérer des rentabilités élevées.
Je pense que dans des régions comme celle-ci quand on à 5% de rentabilité brute on est déjà content.

Julien Larcher : Tu vas tout à l’heure nous parler un petit peu de ta rentabilité, parce que Guillaume tu arrives à avoir des rentabilités explosives, ça me plaît bien !
C’est comme ça d’ailleurs que tu cartonnes !
Est ce que tu peux me dire comment tu négocies ?
Tu sais on a plusieurs techniques, sur le blog j’en ai parlé un petit peu :
Tu as la méthode de l’électrochoc, après tu as l’affrontement ou alors plutôt la persuasion.
Tu es plutôt quel type ?

Guillaume Malgouyres : C’est vrai que ça dépend de la personne qu’on a en face, mais la méthode de l’électrochoc c’est quand même ma préférée.
Des biens immobiliers il y en a partout, il ne faut pas oublier que des opportunités il y en a partout. Si on doit faire un vrai coup, avec l’électrochoc on est sûr de faire un vrai coup, on est sûr d’avoir des rentabilités qui sortent de l’ordinaire.

Julien Larcher : Et tu ne perds pas ton temps !

Guillaume Malgouyres : Ils acceptent ou non et on passe à la suite.

Julien Larcher : Pour tes financements, tu joues plutôt la sécurité avec ta propre banque ou tu fais un petit peu jouer la concurrence ?

Guillaume Malgouyres : Jusqu’à présent pour l’ensemble des biens que j’ai,
j’ai fait appel à plusieurs établissements bancaires.
Le plus simple c’est de passer par un courtier qui permet de tester lui-même le marché.
Il faut apprendre à déléguer dans l’immobilier, il faut laisser les gens qui sont des professionnels faire leur métier et les utiliser pour ça.
Un courtier, on ne verra pas directement l’impact de ses honoraires puisque c’est compris directement dans l’offre de prêt.

Julien Larcher : Oui ! Puisque toi, ton métier c’est investisseurs !
Donc tu cherches un bien qui soit rentable et ensuite tu délègues, un courtier trouve le prêt et l’agent immobilier trouve le bien, et puis c’est parti !

Guillaume Malgouyres : Notre plus-value est là dessus, à ce qu’on peut apporter à un investissement immobilier : l’investissement en lui-même, le bien et la négociation.
Mais voilà pour tout ça, il faut qu’on se fasse aider par un professionnel que ce soit le courtier en travaux, le courtier en recherche de prêt ou que se soit l’agent immobilier.

Julien Larcher : Maintenant que tu commences à avoir de l’expérience, quand tu achètes un bien, tu préfères qu’il soit prêt à louer ou plutôt avec des travaux ?

Guillaume Malgouyres : Quand j’ai commencé il est vrai qu’en termes de sécurité on a toujours tendance à vouloir que ce soit déjà loué.

Julien Larcher : C’est vrai !

Guillaume Malgouyres : Ça a des avantages c’est sûr mais ça a des inconvénients.
Par exemple, on ne choisit pas son locataire, ensuite les travaux ont leurs avantages de leurs côtés, c’est-à-dire que ça nous permet de négocier plus fortement.

Julien Larcher : Est-ce que tu peux me dire pourquoi ?

Guillaume Malgouyres : La plupart des acheteurs en immobilier sont effrayés par les travaux tout simplement, donc en réalité, si 10 personnes font la visite et voient qu’il y a des travaux un peu trop lourds, 9 sur 10 vont repartir et ne vont même pas faire d’offre !
C’est là où on rentre en jeu ! Et c’est là où on peut faire des offres vraiment très forte, très en dessous du prix du marché pour faire une rentabilité exceptionnelle !

Julien Larcher : Ça nous permet donc d’avoir la loi de l’offre et de la demande de notre côté, puisqu’il n’y a pas beaucoup de personnes prêtes à acheter ce type de biens, on peut vraiment faire un électrochoc, casser le prix et faire une superbe affaire !
Mais il y a un autre avantage à faire les travaux !

Guillaume Malgouyres : Tu y viens, l’autre avantage des travaux, on peut les déduire de ses revenus, on peut déduire le montant des travaux des revenus locatifs, des revenus fonciers.
Ça permet également d’aménager comme on veut, c’est-à-dire soit on veut casser un mur pour pouvoir agrandir une pièce et créer une cuisine aménagée ou quoi que ce soit, on peut se faire un petit peu plaisir.

Julien Larcher : De plus, le fait de déduire les travaux des revenus locatifs, ça nous fait payer moins d’impôts ! C’est important ça !

Guillaume Malgouyres : Oui ! Et dans l’immobilier c’est très très important !
C’est vrai qu’il ne faut pas négliger l’aspect de l’impôt lorsqu’on fait un investissement, c’est quelque chose qui se calcule, on ne peut pas acheter en regardant simplement la rentabilité avant impôt, entre nous on parle toujours de rentabilité avant impôt.

Julien Larcher : Oui toujours !

Guillaume Malgouyres : Chacun d’entre nous doit étudier son projet par rapport à sa fiscalité.

Julien Larcher : Oui ! Puisque nous sommes tous impacté différemment en fonction de notre tranche d’imposition, donc on calcule la rentabilité avant l’impôt.

Guillaume Malgouyres : Oui, sinon ça n’aurait pas beaucoup de sens.

Julien Larcher : Quand tu rénoves, tu as les mains dans le béton ou ce sont les artisans qui travaillent pour toi ?

Guillaume Malgouyres : Les travaux c’est pas trop mon truc.

Julien Larcher : Tout à l’heure tu m’as dit que tu étais conducteur de travaux !

Guillaume Malgouyres : Oui c’est vrai, mais comme tu as pu le remarquer tout à l’heure en rentrant dans l’appartement, là c’est nous qui avons refait la déco, le mur rouge que tu vois et bien on a fait un petit peu comme Valérie Damidot avec le scotch et je crois qu’on a attendu trop longtemps, quand on a voulu enlever le scotch et bien on a eu des petits problèmes.

Julien Larcher : Effectivement il vaut mieux faire faire les travaux par un pro !

Guillaume Malgouyres : Plus sérieusement, l’aspect fiscal permet de déduire les travaux de l’artisan alors que le temps passé on ne peut pas le déduire, enfin c’est compliqué, on peut déduire les matériaux mais pas le temps passé.
Moi je préfère passer du temps à chercher des biens.

Julien Larcher : Exactement, ton métier c’est investisseur ! Tu cherches les bonnes affaires et les artisans font le travail pour toi.
Parmi tous les biens que tu as acheté comment tu les as trouvés ?
Par des agences immobilières ? Les petites annonces ? Comment as-tu fait ?

Guillaume Malgouyres : Au début on est obligé de passer du temps derrière son ordinateur à chercher des petites annonces sur les sites comme leboncoin. on en fait beaucoup des annonces et on apprend petit à petit à mettre des critères de recherche sur le site, pour pas faire toutes les annonces, parce qu’on n’a pas le temps, surtout quand on travaille sur plusieurs régions ou départements en même temps, sinon on y passerait 4 heures par jour.
Donc au début on est obligé de passer par là puis on rencontre petit à petit des agents immobiliers sur le terrain, eux peuvent aussi passer des annonces et avec le temps et l’expérience ces personnes-là vous rappelle.
Donc vous n’avez plus besoin d’aller finalement sur les sites internets ce sont directement les agents immobiliers lorsqu’ils ont un bien qui correspond à vos critères de recherche qui vous passent un coup de fil et qui vous disent :
Bonjour Guillaume on a quelque chose pour toi ça peut t’intéresser, on l’a pas encore mis en vente, viens visiter ce week-end et tu me dis ce que tu en penses.

Julien Larcher : Comme une exclusivité.

Guillaume Malgouyres : Oui et puis il y a beaucoup d’agents immobiliers que je tutois  avec qui je m’entends très bien.

Julien Larcher : Des alliés !

Guillaume Malgouyres : Des alliés exactement !
Il ne faut pas voir l’agent immobilier comme le grand méchant, celui qui profite de tout le monde à la fois de l’acheteur et du vendeur.

Julien Larcher : Est-ce que dans ton parc immobilier actuel tu as une majorité de biens achetés par l’intermédiaire des agences ou directement avec le vendeur ?

Guillaume Malgouyres : Pratiquement tous ont été achetés avec un agent immobilier, sauf mon premier achat, comme quoi, mon premier achat était sans agent immobilier et sans travaux et finalement plus le temps passe, avec l’expérience je me tourne vers les agents immobiliers et avec des travaux.

Julien Larcher : Comme tu es passé la plupart du temps avec des agences immobilière, est-ce que tu leur as donné la gestion de tes biens suite à l’achat ?
Ou tu gères tout seul ?

Guillaume Malgouyres : Je gère moi même.

Julien Larcher : Tu gères tout seul !

Guillaume Malgouyres : Pour l’instant. Quand on commence, même si j’ai 17 biens je considère que je commence seulement dans l’immobilier.

Julien Larcher : C’est déjà pas mal !

Guillaume Malgouyres : Oui c’est déjà pas mal, ça fait que 3 ans que je me suis mis réellement à l’immobilier.
Je pense que la marge, il vaut mieux la garder de notre côté pour l’instant quand on commence.
Quand on a la possibilité de faire la gestion soi même il faut le faire.
Arriver à un moment donné, je pense que d’ici un an ou 2 je vais devoir confier la plus grande partie de mon parc a des agences.

Julien Larcher : Une fois encore, ton métier c’est investisseur !

Guillaume Malgouyres : On n’est pas là pour aller réparer la chasse d’eau qui marche, c’est pas à nous de faire ce genre de chose et perdre du temps.

Julien Larcher : Je comprends car au début et bien on se dit c’est quand même des frais d’agence, un pourcentage c’est quand même mieux dans notre poche, mais après finalement on délègue c’est beaucoup mieux.

Guillaume Malgouyres : Oui il faut aussi se garder du temps pour soi, on peut accepter de passer beaucoup de temps à travailler sur l’investissement immobilier quand on démarre, après je pense qu’à partir de quelques années d’expérience on a envie aussi de profiter de cet atout qui est celui d’être investisseur immobilier. C’est quand même un atout important qui permet de mettre un peu d’argent de côté.

Julien Larcher : Et de profiter de la vie tu peux le dire !

Guillaume Malgouyres : C’est le but final !

Julien Larcher : Tu gères tout seul t’es bien immobilier, mais il y en a qui sont quand même très loin, dans l’Aveyron par exemple, comment tu fais pour gérer tout seul ?

Guillaume Malgouyres : Seul ce n’est pas simple mais là il y a un contexte particulier, contrairement à l’ensemble des autres investissements il s’agit de maisons, de petites maisons de village, tu sais dans les petites maisons comme ça, on a des gens qui reste 5 ans, 6 ans.
On a les mêmes personnes depuis le début quand j’ai acheté, donc en gros on est tranquille, on a pas ce soucis, quand il faut y aller bien sûr il faut y aller, mais bon même si on y va une fois tous les 2 ans, c’est des vacances un peu.

Julien Larcher : C’est pas énorme mais on se dit quand même si le locataire t’appelle, j’ai une petite fuite à la toiture, à la chasse d’eau, là c’est compliqué quand même.

Guillaume Malgouyres : C’est pour ça que l’artisan est primordial, avoir des artisans à chaque fois sur des régions où on achète c’est très important.

Julien Larcher : Tu as une équipe dans chaque département ?

Guillaume Malgouyres : C’est l’objectif, je ne dis pas que j’en ai partout mais c’est l’objectif d’avoir à chaque fois une personne de confiance dans le secteur.

Julien Larcher : Là c’est vrai, tu avais quand même bien sélectionné et choisi le bien, puisque tu avais acheté une maison 2 même tu m’as dit ?

Guillaume Malgouyres : Ce sont 2 maisons côte à côte.

Julien Larcher : Donc si tu as 2 maisons, il y a moins de turn over, ton locataire reste plus longtemps, il y a moins de gestion, je comprends mieux.
Mais il va falloir que tu passes à la gestion !

Guillaume Malgouyres : Oui en effet, sur celui-là il y a même eu une réflexion pour tout te dire sur l’éventuelle vente.

Julien Larcher : Tu peux racheter ensuite dans le secteur.

Guillaume Malgouyres : Oui voilà, ce sont des biens qu’on a acheté très en dessous du prix du marché et malgré la crise actuelle on pourrait les revendre avec une belle plus-value.
Il y a éventuellement des idées qui trottent dans la tête, vendre ces 2 maisons et racheter quelque chose plus proche, pour acheter un immeuble par exemple.

Julien Larcher : Tu es encore très jeune et tes débuts dans l’immobilier sont vraiment prometteurs, quel est ton objectif ?

Guillaume Malgouyres : L’objectif pour tout te dire, c’est de ne plus être salarié et pouvoir vivre de ça, de cette passion pour l’immobilier, je me suis fixé une limite, jusqu’à 40 ans !
Il faut qu’à 40 ans j’ai réussi à arrêter d’être salarié et pouvoir vivre de manière indépendante, je pense que si on veut vraiment arrêter de travailler dans l’immobilier, quand on s’est lancé dans l’immobilier aussi c’est pour vivre de manière prospère et avoir des revenus très confortables.

Julien Larcher : Je rappelle quand même, Guillaume a aujourd’hui 26 ans et 17 biens !

Guillaume Malgouyres : alors en effet, aujourd’hui il y a 17 biens, dans quelques mois, dans moins d’un an il y en aura certainement plus, j’ai plusieurs projets déjà en cours d’achat, des compromis qui ont déjà été signés.
Je pense qu’il faut pouvoir profiter de la vie, c’est un travail, c’est dur au début mais après on prend du plaisir, on sent un peu moins la difficulté, on prend un petit risque c’est sûr.
Que la personne qui ne va pas investir, elle ne prend pas de risqu.

Julien Larcher : Ça c’est vrai!

Guillaume Malgouyres : Mais par contre il n’y a rien en retour, nous on prend un risque mais on peut avoir des risques très réfléchis.

Julien Larcher : Oui bien sûr !

Guillaume Malgouyres : Mais on a la contrepartie du risque, c’est-à-dire on gagne de l’argent !

Julien Larcher : Je peux te dire que la façon dont tu gères tes affaires est la bonne et je pense vraiment que ton objectif tu l’atteindras, même avant 40 ans !

C’est un plaisir de voir des personnes motivées tel que Guillaume.
Il vient de nous donner un bien bel exemple de volonté et de réussite.
Vous avez des commentaires, je les lirai.
Vous avez des questions, j’y répondrai.
Vous souhaitez, comme Guillaume vous lancer dans l’immobilier, la Méthode Larcher et ses conseils sont faits pour vous !

45 Commentaires

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45 Commentaires

  1. Claire
    Claire le 02 décembre

    Bonjour Julien, Guillaume

    Les points que vous abordez sont (je crois) déjà assez connus des personnes qui s’interessent à l’immobilier, mais la vidéo est bien faite, et surtout ca me rebooste un peu en cette période de projet-qui-patauge…
    Merci à vous deux 😉

    Répondre à Claire
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 04 décembre

      Bonjour Claire

      Je suis ravi que cette vidéo t’ait reboostée, c’est aussi le but !
      Effectivement nous abordons des points classiques, qui sont toutefois importants lorsqu’on débute.
      C’est pourquoi les informations doivent être pour tous ceux qui s’intéresse à l’immobilier, de près ou de loin.

      Rassure toi, j’aborderai aussi des sujets plus techniques 😉

      D’ailleurs, parle moi de tes projets, pourquoi ils pataugent ?

      Répondre à Julien
      1. Claire
        Claire le 05 décembre

        Eh bien disons que je suis toujours sur mon projet d’immeuble avec gros travaux, et que j’ai beaucoup de mal a trouver un chef de chantier qui pourrait prendre le temps de le visiter et de me donner un estimatif de prix.
        Ca traine depuis plusieurs semaines (… mois, en fait ^^), et heureusement là je vais avoir un peu plus le temps de m’en préoccuper !

        En tout cas votre video donne un bon aperçu des points de vigilance a connaitre (fiscalité notamment), et ca c’est indispensable, même si on s’interesse à l’immo que de loin !

        Répondre à Claire
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 08 décembre

        C’est vrai que tu nous avais déjà dit avoir du mal à trouver un chef de chantier pour les devis.
        L’essentiel c’est d’y arriver, de plus si l’immeuble n’est pas encore vendu tu pourras encore faire diminuer le prix justifiant que personne ne s’est encore positionné ! 🙂

        Dans la prochaine interview de Guillaume on va parler chiffres, ça va te plaire !

        Répondre à Julien
    2. Guillaume
      Guillaume le 04 décembre

      Bonjour Claire,

      Cette vidéo n’a pas été réalisée pour les plus expérimentés de l’investissement de l’immobilier. Elle a pour vocation de montrer que beaucoup de choses sont possibles avec des principes simples de l’investissement Immo.

      Bonne continuation

      Guillaume

      Répondre à Guillaume
  2. Nico
    Nico le 03 décembre

    Salut Julien,

    Super Sympa la video !!
    Bravo à Guillaume pour ce parcours en étant SI jeune.
    Il est d’autant plus à féliciter car il a investit dans plusieurs départements et pas forcément à côté de chez lui. Moi Perso je ne m’y serais pas risqué.
    On connaît tous ce vieil adage : il faut investir ou nous vivons.
    Dommage que la video ne dure pas plus longtemps ou il nous aurait détailler son parcours avec ses rentas.

    Â bientôt
    Nico

    Répondre à Nico
    1. guillaume
      guillaume le 03 décembre

      Bonsoir,

      Merci Nico. c’est vrai que c’est pas toujours évident et qu’il y a des semaines ou il y a vraiment beaucoup de choses à gérer. mais c’est pour la bonne cause.
      Concernant la durée de la vidéo et son contenu Julien pourra te répondre 🙂

      A bientôt
      Guillaume

      Répondre à guillaume
    2. Julien Larcher
      Julien Larcher le 04 décembre

      Salut Nico

      Merci pour ton commentaire, tu as raison, Guillaume est à féliciter pour ses débuts très très prometteurs !

      C’est vrai qu’investir là ou nous vivons est plus rassurant, pour les premiers investissements c’est parfait.
      Par la suite, la vision des choses peut évoluer.

      Guillaume a fait un choix: La rentabilité.
      Comme sur Paris il est plus difficile d’en avoir de très élevées, il a décidé de s’éloigner un peu.

      Ce qui lui permet d’avoir des rentabilités explosives !

      Il m’a d’ailleurs proposé de voir l’un de ses derniers investissements, je dois y aller bientôt.
      J’en profiterai pour faire une vidéo et je lui poserai la question, tu auras les chiffres ! 😉

      A bientôt

      Répondre à Julien
  3. Cap Valeur Patrimoine Investissement

    A ce rythme-là, ce sera la retraite de rentier à 30 ans 🙂
    Pour les autres, nous avons aussi des solutions pour vous garantir une bonne rente pour votre retraite.

    Répondre à Cap
  4. laury
    laury le 04 décembre

    Bonjour Julien et Guillaume.

    WHAOU! Super parcours qu’a accompli Guillaume… Surtout loin de chez soi et gérant son propre parc immobilier. Un bel exemple à suivre! Vivement, la suite de cet entretien, je suis très curieux de connaître tous les CHIFFRES ainsi que les détails sur les différents types de biens, etc. !

    Et bravo Julien pour cette 1ère vidéo.
    Laury 🙂

    Répondre à laury
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 08 décembre

      Salut Laury

      La suite arrive bientôt, dans la prochaine interview de Guillaume tu auras plus d’informations, et pour les précisions tu pourras poser tes questions dans les commentaires, Guillaume se fera un plaisir d’y répondre. 😉

      Répondre à Julien
      1. Julien Larcher
        Julien Larcher le 29 décembre

        Bonjour Laury

        La suite est maintenant disponible.
        Interview sur le chantier de Guillaume avec les chiffres !!!

        Pour voir la vidéo clique ici.
        Tu pourras lui poser toutes tes questions. 🙂

        Répondre à Julien
  5. lucie
    lucie le 07 décembre

    BRAVO à Guillaume pour son parcours impressionnant pour son âge. Merci Julien pour cet interview.

    Répondre à lucie
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 08 décembre

      Plus on commence jeune et plus on a de chance de décupler son patrimoine, mais pour cela il faut se lancer !

      Répondre à Julien
  6. Véronique & Bruno
    Véronique & Bruno le 12 décembre

    Bonjour Julien,
    Merci pour cette interview très intéressante qui donne envie d’investir et bravo à Guillaume ! Bien à toi et au plaisir de lire la suite…

    Répondre à Véronique
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 13 décembre

      Bonjour Véronique et Bruno

      Merci pour votre commentaire, la suite arrive bientôt 🙂

      Répondre à Julien
  7. Anissa
    Anissa le 22 décembre

    Bonjour
    Même si la video est à destination des novices comme moi je trouve toujours enrichissant le fait de pouvoir avoir de bon exemples de réussite
    Donc félicitation a ce jeune homme et à vous même pour ce blog!
    J’aurais une questions concernant les travaux:
    Pour déduire le montant des travaux sur les impôt faut il des factures? Je m’explique si nous faisons les travaux nous meme ce qui implique beaucoup de temps est ce prit en considération ? Sinon peut on déduire le montant du matériel grace au factures?
    Mon projet est pour de la location meublé .merci pour vos réponses

    Répondre à Anissa
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 22 décembre

      Bonjour Anissa

      Merci pour votre commentaire, c’est vrai que les vidéos ont plusieurs buts, si elle vous a plus j’en suis ravi.

      Pour répondre à votre question :
      Si vous faites les travaux vous même, vous pouvez déduire des revenus locatifs les matériaux, mais pas le temps passé.
      Je vous confirme, il faut absolument des factures.
      Ces déductions sont possibles pour la location meublée et la location nue.
      Mais attention, certains travaux sont déductibles et d’autres non.

      De plus, vous devez choisir le régime réel d’imposition pour pouvoir déduire ces travaux.

      Répondre à Julien
  8. Anissa
    Anissa le 22 décembre

    Merci pour votre réponse 😉

    Répondre à Anissa
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 22 décembre

      Avec plaisir 🙂

      Répondre à Julien
  9. Anissa
    Anissa le 29 décembre

    Savez vous quel travaux son déductible?

    Répondre à Anissa
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 29 décembre

      Bonsoir Anissa

      Je publierai prochainement un article concernant la déduction des charges.
      Vous aurez tous les détails. 🙂

      Répondre à Julien
  10. Anissa
    Anissa le 30 décembre

    Merci

    Répondre à Anissa
  11. Benoît
    Benoît le 02 janvier

    Bonjour Guillaume et bravo pour ce parcours que je suis en train d’emprunter

    J’ai aujourd’hui 34 ans et j’ai à mon actif un premier « non-échec » à 27 ans (en 2007 et début de la crise immo) mais premier investissement avec un taux de rentabilité très faible (un studio en résidence de services pour étudiants à Rennes 35). Je voulais investir pour la retraite mais j’ai été mal conseillé par un agent immobilier d’une grande enseigne. Idem chez le banquier qui ne voyait que sa rentabilité pour lui… à savoir sa commission.
    Comme tu le précises, il faut savoir bien s’entourer mais il faut apprendre de ses échecs et repartir sur de bonnes bases.

    Comme toi, je joue la sécurité pour mon 1er « vrai » achat d’investisseur !
    Avant de voir ta vidéo, J’ai signé un compromis de vente pour un immeuble de 4 appartements déjà loués en province à 35 kms de Rennes. Taux de rentabilité nette avant impôts 9,96 % et financement à 100 % tous frais compris et je ne compte pas m’arrêter, je suis déjà sur d’autres projets mais le choix de la fiscalité m’interpelle et son choix urgent est à faire.
    Information importante : je compte garder les biens et les transmettre à mes enfants dans quelques années.

    Tes achats ont-ils été fait en ton nom propre ou via une société (SCI, SARL familiale, SNC…).
    Je compte créer une SCI mais le choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés est cornélien…
    Quel type de professionnel puis-je contacter (en fonction du choix du type de société) pour nous présenter une simulation et afin d’avoir vraiment toutes les informations utiles spécifiques à mon cas ?

    Merci et encore bravo, je te rattrape mais côté Bretagne 😉

    Répondre à Benoît
  12. Guillaume . M
    Guillaume . M le 12 janvier

    Bonjour BENOIT,

    L’imposition c’est la part la plus complexe à étudier et à optimiser. Je n’ai à ce jour trouvé personne pour me conseiller. Je suis allé voir un Comptable en vain. Ils m’ont conseillé d’aller voir un Notaire mais j’ai pas eu le temps de m’y pencher plus en profondeur. L’optimisation je l’ai faite tout seul jusqu’à présent en lisant les textes.

    La plus part de mes achats sont en nom propres. Un seul est en SCI Familiale.

    Bon courage pour la suite !

    Guillaume

    Répondre à Guillaume
  13. Benoît
    Benoît le 12 janvier

    Bonjour Guillaume,

    Ma femme et moi avons eu la réponse à ma question vendredi dernier auprès d’un notaire et confirmé par un expert-comptable. La réponse qu’ils nous ont donné nous a en premier lieu stupéfait mais en second lieu très mais « très très très » agréablement surpris !

    Le Notaire : « Ne créez surtout pas de Société Civile Immobilière ! »
    Nous : « En voilà une réponse et un avis bien arrêtés ! Nous sommes tout à votre écoute. »
    Notaire :  » Trop limitatif à l’immobilier ! »
    Nous : « Euh… mais encore ? »
    Notaire : « Je vous conseille de créer une Société Civile dite simple ou Patrimoniale. Elle englobe et évite à elle seule une SCI et une SC de portefeuille (gestion de valeurs mobilières). Et encore moins sous le régime de l’Impôt sur les Société !
    Surtout, essayez d’emprunter le montant total de l’investissement (prix net vendeur + éventuellement les frais d’agence + les frais de notaire ! »
    Nous créons donc une Société Civile « simple » ou plus communément appelée « Patrimoniale ».

    Pourquoi ? Quels en sont les avantages ? Et pourquoi emprunter à 110 ou 115 % suivant le montant des frais au nom de la SC ?
    Nous allons donc bénéficier de tous les avantages de la SCI et ceux de la SC de portefeuille et surtout d’un avantage détourné de la SCI à l’IS que nous n’aurions pas pu bénéficier !

    -> AU PLAN IMMOBILIER :

    A ) Intérêts juridiques :
    * adapter parfaitement les statuts à la situation rencontrée propre à chacun
    * séparer le patrimoine professionnel du patrimoine personnel d’un individu (spécifique aux exploitants de toute entreprise donc pas notre cas)

    B ) Intérêts familiaux :
    * Achat entre époux, en famille ou entre investisseurs (là je ne vous apprends rien)
    * la SCI est la meilleure solution pour organiser entre plusieurs héritiers la gestion de la propriété d’un bien familial qui ne peut être divisé entre ces derniers, évitant ainsi les écueils présentés par l’indivision successorale et ses conséquences qui peuvent être lourdes (là non plus je ne vous apprends rien ou peut-être c’est un rappel.)
    * Achat à 110 ou 115 % ???
    Déduction des intérêts d’emprunt sur l’achat du bien tous frais compris (c’est un peu opaque mais ça passe sans problème même si vous faites l’objet d’un contrôle fiscal). C’EST FOU ! Nous allons donc bénéficier d’un effet de levier supplémentaire auquel on n’aurait jamais pensé.
    MAIS IL Y A ENCORE PLUS INTÉRESSANT : la transmission de parts de la SC dès la création ou dans les premières années de vie de la SC à vos futurs héritiers est à privilégier.

    Je m’explique :
    La SC a une « dette » d’un ou plusieurs investissements qui génèrent du cash-flow. Autrement dit, vous pouvez faire une donation d’une partie ou la totalité des parts en nue-propriété dès l’achat pour presque zéro 0 000 000 € (non il n’y a pas de faute de frappe) sans influer sur l’abattement de 100 000 € par parent à chaque enfant applicable aux donations aux enfants. source http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/popup?espId=1&typePage=cpr02&docOid=documentstandard_2805
    INCROYABLE MAIS VRAI !
    Bon ok, vous aurez tout de même quelques petits frais de notaire mais dérisoires car la SC ne vaut au début de sa vie à « crédit » quasiment RIEN !

    C ) Intérêts fiscaux
    * Pas d’obligation de tenir une comptabilité contrairement à la SCI à l’IS = souplesse d’un point de vu financier.
    Je conseille tout de même au moins d’en tenir une de votre côté (il y a des logiciels sur le net qui vous coûteront beaucoup moins cher qu’un expert-comptable mais ce dernier a beaucoup d’astuces à vous proposer afin de justifier ses frais).
    * Le gérant n’a aucune limite pour rechercher une solution à moindre coût pour répondre en même temps des exigences des personnes concernées.
    En gros, vous pouvez choisir de créer plusieurs SCI avec chacun un bien immobilier et de transmettre la pleine-propriété ou la nue-propriété à l’enfant choisit tout en gardant l’usufruit.
    Exemple : la SCI « maison familiale » à l’aîné, la SCI « résidence secondaire » au cadet et la SCI « investissement locatif » au petit dernier.
    Pensez tout de même à l’abattement de 100 000 € / enfant tous les 15 ans et donnez des parts à hauteur de l’abattement tous les 15 ans 😉

    AU PLAN MOBILIER
    * Le cash-flow (ou une partie si vous avez de gros investissements) engrangé tout au long des années peut être transmis tous les 15 ans à hauteur de 31 865 € par parent ET par enfant. IDEM pour les petits-enfants !
    ex : deux parents, deux enfants et quatre petits enfants
    vous pouvez donner tous les 15 ans : 2 parents X 2 enfants = 4 X 31 865 € soit 127 460 € en cash et 2 parents X 4 petits-enfants = 8 X 31 865 € soit 254 920 € en plus.
    Total de donation en cash possible tous les 15 ans et SANS imposition : 382 380 €
    Autant dire, on est large !
    * Depuis quelques années, ce type de société est souvent adopté pour procéder à l’acquisition ou la transmission de blocs de participations dans des entreprises sous forme sociétaire.
    Oui, vous avez bien lu, vous pouvez diversifier vos placements ou tout simplement placer votre cash-flow tout en restant sous le nom de la SC dite « simple » ou patrimoniale !
    Pensez que quelques années auparavant, vous avez fait une donation d’une dette donc effet de levier considérable pour vos enfants qui n’ont rien vu venir mais qui vous aiment encore plus d’avoir prévu ce dispositif pour leur futur !

    Pour conclure, avant tout investissement, toute transmission, toute réorganisation de son patrimoine professionnel ou personnel, bougez-vous le popotin et prenez rendez-vous chez le notaire pour la création votre Société Civile Patrimoniale ! 😉

    Répondre à Benoît
  14. Benoît
    Benoît le 12 janvier

    J’oubliais un exemple concret d’objet social d’une Société Civile Patrimoniale.

    La société a pour objet :
    • De prévenir les inconvénients d’une indivision, en particulier l’action en partage et la règle de l’unanimité ;
    • D’organiser la transmission au sein de la famille ;
    • L’acquisition, la propriété, l’échange ainsi que la location, l’administration et la gérance de tous biens immobiliers, mobiliers, créances et placements tels que les valeurs mobilières, les titres, les droits sociaux, les contrats de capitalisations, et autres produits financier portant intérêt ;
    • L’emprunt, le cautionnement simple ou hypothécaire nécessaire à la réalisation de l’objet social ;
    • La réalisation de toutes opérations immobilières et financières, l’emploi de fonds et valeurs, la prise de participations directes ou indirectes dans toutes entreprises ;
    • Et généralement toutes opérations pouvant se rattacher, directement ou indirectement à l’objet social, pourvu qu’elles ne modifient pas le caractère civil de la société ;

    Avec une telle rédaction, le gérant de la Société Civile Patrimoniale disposera d’une grande latitude dans la réalisation des investissements. L’immobilier pourra bien évidemment en constituer le cœur, mais la SC Pat, au travers des choix de gestion du gérant, pourra vendre son immobilier et le réinvestir dans tout autre placement.

    L’intérêt principal de la Société Civile Patrimoniale (SC Pat).
    La SC Pat devient alors un véritable outil patrimonial à la disposition des associés. Elle donnera davantage de liberté aux associés qui pourront librement prendre la décision de vendre les biens immobiliers de la Société Civile pour investir différemment, librement et sans contrainte.

    Certains d’entre-vous en ont déjà créé une ?

    Répondre à Benoît
  15. Locat'me
    Locat'me le 11 février

    Salut Julien !

    Je trouve ça génial tes nouveaux articles vidéo autour d’une interview et sur des sujets très pointilleux. En tout cas, ça donne envie !

    A très bientôt,
    Antoine

    Répondre à Locat'me
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 février

      Salut Antoine

      Merci bien, si ça te plaît c’est parfait. 🙂

      A bientôt.

      Répondre à Julien
  16. Alice
    Alice le 02 juin

    Bonjour,
    Je trouve cet article très intéressant. 17 appartements aussi rapidement, il faut être bien accroché ! J’ai une ou deux questions ^^’
    En fait, on parle de gestion locative mais il ne faut pas oublier que l’agent immobilier qui s’occupe de nos biens, lui a un mandat signé de notre main, et qu’il fait un peu ce qu’il veut. En effet, l’agent immobilier peut très bien mettre deux ou trois mois pour trouver un locataire, et ce, sans vous montrer et demander votre avis. Qu’il peut prendre 6% sur tout ce que vous touchez au niveau du bien ! Et comme il faut X mois pour révoquer un mandat ben on l’a dans le baba ! Alors comment faire pour faire gérer son bien, pour être tranquille, mais sans se faire avoir?
    Et j’ai une deuxième question, très importante ^^’
    En fait, je suis un future investisseuse immobilière et je voulais savoir, je vais me mettre en LMNP en réel (pour déduire un max —-> les intérêts d’emprunts, mes éventuels travaux, les frais de gestion, de dossier pour acquérir les biens etc….)
    et je voulais savoir comment la Location meubée en investissement locatif n’est pas soumise à la TVA , mais je vois que la TVA peut etre dûe en certaines circontances: Alors payons nous la tva sur un bien neuf? elle est de conbien? et devons nous payer cette TVA à l’achat, la location ou la revente du bien?
    Voilà. Merci.

    Répondre à Alice
    1. Guillaume . M
      Guillaume . M le 04 juin

      Bonjour Alice,

      Pour ma part, je n’utilise pas d’agence immobilière pour la mise en location de mes biens. Je travaille lorsque c’est possible et lorsqu’il y a un quantité importante de logements dans un même secteur avec une personne locale de confiance. C’est difficile à trouver c’est vrai. Pour ma part, il s’agit de l’artisan qui réalise les travaux pour moi.
      Je ne me suis pas encore lancé dans le LMNP réél. En tout cas pas je n’ai pas fait de déclaration d’impôt pour l’instant. Je te conseille d’avoir un comptable si tu veux devenir une grande investisseuse immobilière. Il faut bien s’entourer.

      Bonne continuation.

      Tu trouveras sur cette page, des exemples de mes dernières rénovations.
      https://m.facebook.com/mgsrannou

      Guillaume

      Répondre à Guillaume
      1. alice
        alice le 04 juin

        Ok mais que faire si des tas de problemes me tombent dessus? Et si j ai des problemes avec le locataire. Ca me stresse de me serrer la ceinture pour que le locataire ensuite ne me paie pas. Tu as quoi comme bien Guillaume et tu loues combien et en location vide ou meublee? Pk tu n’es pas en reel car si tu as un credit et des travaux et d’autres chargez c est plus avantageux.

        Répondre à alice
  17. Guillaume . M
    Guillaume . M le 05 juin

    Bonjour Alice,

    Tu n’as pas besoin d’acheter des appartements pour que les problèmes te tombent dessus dans la vie. Donc, si tu as un problème tu trouves la solution, quelqu’un aura déjà eu ton problème auparavant.
    Tu croises les doigts pour que ton locataire paye, en tout cas les premiers…
    J’ai tout type de bien, du studio au T4, du commerce, de la maison et des garages.
    Le prix de location ne va pas t’aider car cela dépend évidemment de la ville dans laquelle tu te situe. Mais je loue au prix du marché, voire un peu au dessus du prix du marché pour des produits de très bonne qualité.
    Si je n’étais pas en réel jusqu’à présent c’est parceque je n’avais pas fait beaucoup de location meublée jusqu’à présent. Mais je change de statut cette année.

    Cordialement

    Guillaume
    https://m.facebook.com/mgsrannou

    Répondre à Guillaume
  18. alice
    alice le 05 juin

    Merci pour tes reponses mais tu as combien de biens? Tu en vis? Et pour l histoire de la Tva que ce soit quand on achete, loue et vends?

    Répondre à alice
  19. Guillaume . M
    Guillaume . M le 05 juin

    Concernant la TVA, je ne souhaite pas dire de bêtises mais je pensais que c’était seulement pour de l’achat en neuf sur des résidences qui propose des prestations hôtelières.
    Je ne vis pas de mes investissements, mais je pourrais surement arriver à en vivre. A l’époque, sur la vidéo je possédais 17 biens, je suis maintenant à environ 21 biens, avec pour objectif de posséder 35 biens d’ici la fin 2016

    Cordialement

    Guillaume
    https://m.facebook.com/mgsrannou

    Répondre à Guillaume
  20. alice
    alice le 05 juin

    C est incroyable 21 appartements! Comment tu as fait? Et avec autant d appatements tu n arrives pas a en vivre? Et tu gagnes combien par moi avant et apres impot? Tu peux me repondre par mail comme ce sont des questions perso. Merci

    Répondre à alice
  21. Guillaume . M
    Guillaume . M le 05 juin

    Laisses moi ton mail alors

    Répondre à Guillaume
    1. alice
      alice le 05 juin

      gwendoline.spina@yahoo.fr

      Je croyais qu’en cliquant sur mon nom que le mail s’affichait lol

      Répondre à alice
  22. alice
    alice le 08 juin

    Coucou Guillaume, je ne sais pas si tu m’as envoyé un mail car il est peut etre tombé dans les spams. Bon début de semaine.

    Répondre à alice
  23. Guillaume
    Guillaume le 05 septembre

    je vous apporte quelques news.

    Les projets ont bien avancés. Nous sommes passés de 17 à 24 depuis le dernier interview. Et nous avons un gros projet d’achat revente d’un immeuble de 700 m2.

    J’ai également lancé CLUB IMMOBILIER, un club pour les passionnés d’immobilier.
    Si ça vous intéresse, vous pouvez venir vous inscrire :
    http://www.immobilierclub.com

    Bon week end à tous et toutes

    Répondre à Guillaume
  24. Mathieu
    Mathieu le 06 septembre

    Bonjour Guillaume, Julien,

    Tout d’abord félicitation à Guillaume pour cette belle histoire immobilière. Un parcours qui ne peut que motiver. J’ai une question par rapport au financement des biens. Comment as-tu fait pour avoir le financement de chacun de ces biens, car on sait que la banque peut nous bloquer si elle le souhaite au fameux 33 pourcent d’endettement. Est-ce grâce à tes achats qui sont rentables et qui rassure la banque pour te suivre? Est par une garantie supplémentaire que les banques prennent sur tes biens? J’ai également entendu certains investisseurs qui ne déclarent pas forcément tout leurs investissement aux banques pour avoir toujours la possibilité d’emprunter. Cette question me semble très importante car je viens de commencer à investir cette année et au bout de deux biens j’arrive bientôt à cette limite.

    Merci à vous pour le partage de vos expériences et félicitation pour vos parcours respectifs. En espérant connaître autant de succès que vous dans les années à venir 😉

    Amicalement

    Mathieu

    Répondre à Mathieu
    1. Guillaume . M
      Guillaume . M le 11 septembre

      Bonjour Mathieu,

      Merci pour tous ces compliments.

      Tout d’abord il est possible de ne pas dégrader son endettement avec des investissements, en jouant sur la rentabilité et la durée du prêt. De plus, il ne faut pas oublier que la banque regarde aussi le reste à vivre et non seulement les 33% d’endettement.
      C’est pour ça qu’il est important de bien réussir son démarrage dans l’immobilier, si tu commences mal tu es très vite bloqué. Le plus dur c’est le premier achat et le premier refus de toutes les banques !
      Après, forcement lorsque les achats sont très rentables, cela facilite la discussion avec la banque.

      Deux solutions s’offrent à toi aujourd’hui:
      – renégocier ton prêt avec une durée plus longue
      – Optimiser ta rentabilité sur le bien acheté (exemple : travaux qui permettent de louer plus cher)

      Bon continuation

      Guillaume Malgouyres

      Répondre à Guillaume
  25. Jeff
    Jeff le 14 mars

    Bonjour,
    je souhaiterai faire mon premier investissement locatif et j’hésite à le faire dans le cadre d’une SCI ou en direct.
    Quels seraient vos avis et conseils sur le sujet ?
    Merci par avance.

    Répondre à Jeff
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 16 mars

      Bonjour Jeff

      Pour les premiers investissements locatifs, la Méthode LARCHER recommande de les faire en nom propre (en direct).

      La création d’une SCI sera envisageable par la suite pour l’optimisation.

      Répondre à Julien
  26. Yann
    Yann le 25 août

    Bonjour !
    Félicitations pour tes investissements mais ausdi pour ta manière claire voyante d aborder les choses.
    Je suis complètement en adéquation avec tes propos et peut être encore plus avec ceux sur les agents. Je ne suis pas agent immobilier mais investisseur comme toi, comme vous et je trouve que ce sont de véritables alliés si on se montre « intelligent » dès le départ.
    J ai d ail leurs réalisé un article sur mon blog spécifique à la recherche des bons agents et j ai voulu les mettre à l honneur.
    Encore bravo !
    Une petite question as tu une méthode pour rencontrer des agents partout en France ? Ou fonctionnes tu par le bouche à oreilles ?
    Merci

    Répondre à Yann

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