La meilleure banque pour un prêt immobilier

La meilleure banque pour votre prêt immobilier

Quelle banque choisir ?

Avoir une bonne banque est une préoccupation naturelle, surtout lorsqu’on envisage
de faire un prêt immobilier.

Soyez sûr d’une chose :
La banque qui vous fera la plus mauvaise offre, c’est la votre !
(Sauf si elle a peur de vous perdre).

Pourquoi ?
Elle n’a aucun effort à faire, elle vous a déjà comme client !

Alors que les autres banques, ne souhaitent qu’une seule chose, vous séduire !
Elles réussiront à le faire, avec des offres bien plus intéressantes.

N’importe quelle banque peut être la meilleure :
La votre, par peur de vous perdre.
Une autre, par besoin de nouveaux clients.

Les statistiques démontrent que la majorité des Français restent dans la banque où leurs parents ouvrent leur compte d’adolescent.

Il n’y a pas de fatalité pour autant !
Rien ne vous condamne à rester dans la même banque !

Pti +

Si vous avez le temps,
faites cette démarche auprès de tous les organismes bancaires.

Secouez le cocotier !

Questionnez votre banquier… c’est normal.
Mais surtout, ne vous contentez pas de son offre !
Présentez votre projet à 2 autres banques minimum.

En agissant ainsi, vous serez surpris de la diversité des conditions que vous obtiendrez pour une même demande (taux, durée, frais de dossier, etc…)

 

 

CONSEIL N°17

A moins de 3 réponses, ne prenez aucune décision.

METHODE LARCHER

 

Quelle est la meilleure banque ?

Pti +

Ce n’est pas dans la plus belle agence qu’il y aura forcement le meilleur banquier.

Tout ce qui brille n’est pas or.

C’est celle qui dit OUI !

Qui accepte de vous épauler dans votre projet, quelle que soit la rigidité de ses conditions.

Si elles disent toutes NON, il n’y a plus de projet !

Cependant, avoir plusieurs réponses favorables signifient tout autre chose :

1) Elles ont besoin de vous comme client et sont prêtes à faire des efforts.

2) Les banquiers, ces professionnels de la finance croient en votre projet.
Mode d’emploi pour réussir le premier… et les autres :
>> Premier achat immobilier.

3) Cette fois, vous avez le pouvoir, soyez exigeant !
Profitez en ! N’hésitez pas à renégocier les conditions :
Taux, frais de dossier, flexibilité, pénalité de remboursement anticipé, etc…
C’est le moment ou jamais !

 

Comment obtenir le meilleur prêt immobilier ?

C’est avant tout chercher un partenaire financier.
Quelqu’un qui croit au même projet que vous.
La personne qui accepte de s’y impliquer, de vous aider.
Et d’en partager le risque en vous accordant ce prêt immobilier.

Vous n’avez guère de possibilité :
1) Présenter votre dossier à toutes les banques (ce qui nécessite énormément de temps).
2) Présenter votre dossier à un courtier (c’est lui qui passera du temps à chercher).
3) Présenter votre dossier à un parent ou un ami très riche (ça peut aider 🙂 ).

Le courtier est un professionnel du financement.
•  Il est partenaire de tous les organismes de prêt.
•  Il présentera votre dossier partout à votre place.
•  Il négociera les conditions de votre prêt.

Autres avantages :
•  Ces frais de courtage ne sont dus que lorsque la transaction est réalisée.
•  Souvent inclus dans votre prêt, dans ce cas, pas d’avance de trésorerie.
•  Certains courtiers ne prennent aucun frais de courtage !

CONSEIL N°18

Pour optimiser les conditions de prêt et gagner du temps,
sachez déléguer à un professionnel.

METHODE LARCHER

 

Que pensez vous de faire appel à un courtier pour la recherche de votre financement ?

Je suis curieux de connaître votre avis, réagissez dans les commentaires.

190 Commentaires

  1. justine
    justine le 22 octobre 2014

    En effet, la meilleure des banques pour moi c’est celle qui dira oui et qui aura les taux les plus intéressants mais c’est aussi celle qui sait m »écouter et répondre à mes besoins. Concernant l’assurance de prêt qu’on doit souscrire parallèlement au crédit, on m’a également conseillé de passer par un courtier et d’opter pour la délégation d’assurance (beaucoup plus intéressant financièrement parlant !)

    Répondre
  2. cherry
    cherry le 2 janvier 2015

    c’est normal que la meilleure banque c’est celle qui dit oui. Concernant le courtier, moi même je suis passé par le service d’un cabinet de courtage qui m’a expliqué chaque élément constitutif de mon contrat de prêt immobilier, c’était clair et rassurant.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 3 janvier 2015

      Très bonne démarche, le courtier vous a permis d’avoir quelle proposition ?

      Répondre
  3. cherry
    cherry le 25 janvier 2015

    Il m’a proposé 2 offres bien plus intéressantes que ma banque, je vais donc dire au revoir à mon banquier !

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 27 janvier 2015

      Très bien !

      Les opportunités doivent être saisies !

      Répondre
  4. Axel
    Axel le 27 mai 2015

    bonjour Julien!

    je suis allé voir un courtier afin de d’expliquer mon projet et de monter un dossier.
    le courtier m’a expliqué son travail et la façon dont vont se dérouler les choses ( ce que je connaissait globalement).
    tout à l’air plus simple lorsque l’on passe par un courtier (rassurant, financement avantageux car ils traitent beaucoup de dossiers…)

    Mais je voulais avoir ton avis sur ce que ma dit le courtier.
    il m’a dit à deux reprise (pendant le RDV et à la fin) qu’il ne fallait pas que je fasse mes démarches moi même ou que j’aille voir d’autre courtier pour la raison suivante : les banques verraient que je fait plusieurs demande dans leur établissement (via le ou les courtier(s) et par moi même) et que cela ne serait mal venu.

    quel est ton opinion sur ce sujet?

    A bientôt

    Axel

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 28 mai 2015

      Bonjour Axel

      Effectivement, passer par un courtier est très avantageux pour de nombreuses raisons.

      Ce qu’il t’a dit est en partie vrai.

      Lorsque le courtier présente ton dossier à une banque, il avance certains arguments dans le but, bien sûr, de le faire passer.
      Si en parallèle tu présentes également le même dossier avec des arguments légèrement divergents ou maladroits, le risque premier est d’avoir un refus de prêt ou une proposition moins intéressante.
      Suite à ça, le courtier risque de perdre sa crédibilité vis à vis de son partenaire, le banquier, ce qui est plutôt dommageable.

      Le courtier à l’habitude de présenter des dossiers, il sait ce qu’il faut dire et surtout comment le dire afin d’éviter certaines maladresses qu’un particulier pourrait commettre (sans raconter de mensonges bien entendu).

      Il y a également un autre aspect, sa commission, il ne percevrait rien si la banque passait en direct avec toi, ce qui est plutôt rare, ce milieu prône le respect mutuel.

      Maintenant, aller voir un autre courtier est un peu différent, si ils ont les mêmes partenaires bancaires, le risque de doublon est identique.
      Mais dans le cas contraire, pour ton courtier le risque est de te perdre comme client si le confrère te propose une meilleure offre.

      Toutefois je ne te recommande pas d’aller voir 2 courtiers en même temps.
      Attends de voir le résultat obtenu et si tu n’es pas satisfait, à ce moment là, tu peux aller en voir un autre.

      Répondre
  5. christophe
    christophe le 6 juin 2015

    Bonjour, le courtier est une très bonne solution, encore pas assez utilisée, un bon deal gagnant-gagnant, alors pourquoi se priver d’une étude préalable gratuite du dossier.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 7 juin 2015

      Bonjour Christophe

      Effectivement, faire appel à un courtier est très intéressant, alors oui,
      pourquoi s’en passer ! 🙂

      Répondre
  6. william
    william le 10 juin 2015

    Bonsoir,

    Excellent article, merci.

    J’ai juste deux nuances à amener (à mon avis).

    – La première est que le courtier est un acteur idéal tant que le dossier est à peu près carré. Dès lors qu’il sort un peu d’un cadre les courtiers ont tendance à ne pas trop se compliquer la vie. Ce qu’on peut comprendre ils ont beaucoup de dossiers assez simple à traiter avec les rachats de crédit. Je vais me faire insulter mais tant pis, je constate cela assez souvent.

    – La deuxième c’est que les jeunes sont moins « accro » à leur banque que pouvaient l’être leurs aînés, et c’est tant mieux, ça permet de les faire redescendre de leur pied d’estale, un peu comme les notaires.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 11 juin 2015

      Bonjour William

      Je te remercie pour ton partage d’expérience.

      C’est vrai, certains courtiers ne se compliquent pas trop la vie, ayant des dossiers assez simples à traiter.

      Cependant, une partie d’entre eux restent spécialistes des dossiers difficiles, une des raisons de faire appel à un courtier.
      Les courtiers connaissent très bien le système bancaire, c’est pour cela qu’ils sont très performants.
      Ils utilisent des stratégies pour faire passer des dossiers très complexes qu’un particulier ne peut pas faire.
      La Méthode Larcher aborde leurs stratégies en détail.

      Ta 2ème remarque est également juste, c’est très bien qu’aujourd’hui les personnes osent changer de banque, la concurrence favorise
      de meilleures offres. 🙂

      Répondre
  7. Axel
    Axel le 1 juillet 2015

    bonjour Julien,

    le courtier vient de m’appeler pour m’annoncer la bonne nouvelle.
    Deux banques sur les trois sollicitées ont proposé un financement et la meilleurs des deux est MA banque!
    j’était arrivé dans cette banque il y a trois mois seulement donc je pense qu’elle à eu peur de me voir partir.

    le courtier m’a présenté un peu l’offre de la banque.
    j’ai un taux de 2.14% hors assurance sur 25 ans, cette dernière coûte 11€/mois (assurance tranquillité avec notamment assurance décès et perte d’emploi, mais peu intéressante car c’est du locatif donc à négocier).
    les mensualités s’élève à 295€ tout compris, assurance, frais de dossiers, frais de courtage…
    mon loyer sera de 450€ brut. je pense avoir entre 860 et 900 euros de charges, taxes et autres assurance, soit environ 80 euros de cashflow positif tout les mois.
    est-ce que cela te semble correct pour un bien qui ne nécessite aucun travaux de grande ampleur, (juste refaire le sol lino, peinture et meubler).

    j’aurais plus d’information lors de mon prochain rdv avec le courtier.

    Axel

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 2 juillet 2015

      Bonjour Axel

      Bonne nouvelle ! 🙂

      Je suis ravi pour toi, le courtier a très bien travaillé, prêt immobilier sans apport et un super taux.

      Sachant que c’est ton 2ème investissement à seulement 23 ans, qu’il n’y a aucun travaux de grande ampleur, ton projet me semble correct, tu as un cash flow positif d’environ 80 € par mois pour 6% de rentabilité nette.

      C’est donc un bon début, félicitation !

      Les Fans d’immobilier attentent avec impatience la finalisation de ce projet et la suite du développement de ton patrimoine.

      Encore bravo Axel !

      Répondre
      1. vincent
        vincent le 10 avril 2016

        Bonjour,

        je découvre le blog et je le trouve excellent.

        Sur ce calcul de rentabilité net, je ne trouve pas le même chiffre, où est mon erreur:
        rentabilité nette : (80*12mois)/(295*12 mois*25ans) = 10.8%

        merci.

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 11 avril 2016

        Bonjour Vincent

        Rassurez vous, c’est normal que vous ne trouviez pas le bon résultat, il manque des informations dans le commentaire d’Axel pour faire le calcul.
        Il manque le montant de l’investissement.

        Axel nous dit :
        – Mensualité 295 € par mois tout compris.
        – Durée du prêt 25 ans.
        – Taux 2.14%.

        Avec ces informations je peux déterminer le montant de l’emprunt avec une calculatrice financière, soit :
        68 500 €.

        Ensuite Axel nous dit :
        – Loyer 450 €.

        Donc maintenant nous pouvons connaître la rentabilité nette avec le mode de calcul de la Méthode LARCHER.

        [(450 x 9) / 68 500] x 100 = 5.9%

        >> Le calcul de la rentabilité locative.

        Est-ce que ça va mieux ?

        A bientôt Vincent. 🙂

  8. Laurent
    Laurent le 12 juillet 2015

    bonjour, j’aimerais connaître votre avis, j’ai un projet immobilier qui prend forme mais j’ai des craintes sur l’obtention du prêt. Je suis emprunteur avec ma femme et elle est contractuelle dans la fonction publique, ce qui amènera à sa titularisation par la suite ( LE CHEMINEMENT DE LA FONCTION PUBLIQUE Pffff). Je suis titulaire pour ma part. Nous avons différentes simulations auprès de différentes banques et ça passe mais ce ne sont que des simulations. je voulais savoir votre avis

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 15 juillet 2015

      Bonjour Laurent

      Les banques apprécient lorsque leurs clients ont des emplois stables et sans risques, la fonction publique est donc une garantie pour les banques.

      Vos différentes simulations ont été validées, c’est déjà un bon signe.

      Du moment que la réalité de votre situation bancaire correspond à votre déclaration lors de ces simulations, votre dossier devrait être accepté.
      A l’inverse, quand les personnes ne disent pas tout lors des simulations, il peut y avoir un refus par la suite lorsque le banquier découvre des informations manquantes qui peuvent fragiliser le dossier.

      Répondre
  9. Olivier R
    Olivier R le 1 août 2015

    Je ne suis pas convaincu par la solution du courtier. C’est un intermédiaire supplémentaire et donc nécessairement un coût supplémentaire, que ça soit en le payant directement ou que ça soit la banque qui le rémunère (et vous répercute le prix de sa prestation dans votre proposition).
    De plus, j’ai eu l’impression avec eux de perdre plus de temps que d’en gagner. Je pense que comme d’habitude on est jamais mieux servi que par soi-même et que si on veut vraiment obtenir la meilleure offre, tous frais confondus (coût global de l’opération) il est préférable de se retrousser les manches et de démarcher soi-même les établissements financiers. D’ailleurs, quand vous dîtes au courtier que vous avez déjà démarché de votre côté plus de 3 banques, ils abandonnent le dossier car en réalité leur action se résume généralement à faire interface avec les banques en espérant que l’une fasse une offre qui retienne votre choix. C’est notamment le cas des courtiers internet rémunérés par les banques, ils ne sont finalement que des rabatteurs.
    Les courtiers rémunérés directement par le client, auront davantage d’impact sur le dossier (normal puisqu’ils représentent réellement vos intérêts, c’est vous qui payez) mais au final ils ne pourront pas modifier les qualités (et défauts) intrinsèques de votre dossier, peu de chance qu’il obtienne réellement mieux que si vous aviez négocié vous-même directement, sa commission en moins.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 2 août 2015

      Bonjour Olivier

      Je comprends votre point de vu, il est vrai que cela ne se passe pas toujours comme nous le souhaiterions avec les courtiers.
      La sélection rigoureuse de ses prestataires reste une tache essentielle.

      Vous avez raison, il y a une différence entre les courtiers en ligne et ceux qui ont des partenariats de proximité.
      C’est également vrai, le courtier ne pourra pas modifier les qualités et défauts du dossier de son client.

      Toutefois, les courtiers ont une façon de présenter les dossiers qui permet d’obtenir de meilleurs résultats qu’un particulier, et même parfois d’obtenir un prêt immobilier quand un particulier n’aurait aucune chance en passant directement par la banque.

      Se retrousser les manches et démarcher tous les organismes bancaires fonctionnent plutôt bien, comme vu dans le paragraphe 3 de cet article.
      Cela reste convenable quand on n’investit que de temps en temps, car c’est très chronophage.

      La Méthode Larcher aborde en détail la stratégie des courtiers pour atteindre ces résultats.

      Répondre
  10. william
    william le 3 septembre 2015

    Olivier,

    Ta réflexion est tout à fait intéressante. Cependant chaque banque préfère tel ou tel profil de client et le particulier ne peut pas le savoir, alors que les courtiers connaissent par cœur les préférences de chacune des banques. Effectivement ils ne consultent que 2 ou 3 banques, mais ils consultent celles qui sont plus à même d’accepter leurs dossiers.

    Répondre
  11. Marjo
    Marjo le 10 septembre 2015

    Bonjour Julien,

    j’ai une question concernant les banques:
    A chaque fois que tu prends un nouveau prêt immobilier avec une banque, tu es obligé d’ouvrir un compte avec la domiciliation de ton salaire (enfin, c’est ce que les banques nous disent même si ce n’est pas légale). Quand tu as par exemple 7 appartements, tu as 7 banques? As-tu le droit de changer ta domiciliation de salaire à chaque fois?

    Merci d’avance pour ta réponse,

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 13 septembre 2015

      Bonjour Marjo

      C’est une question très intéressante, je vois que tu anticipes. 🙂
      C’est une qualité pour un investisseur !

      Effectivement, la plupart des banques demande la domiciliation des salaires lorsqu’elles octroient un prêt immobilier, cela reste cependant une négociation et toutes ne l’exigent pas.

      Quand tu as par exemple 7 appartements, tu as 7 banques?

      Pas forcément, la même banque peut te suivre sur plusieurs projets.
      Et le jour où elle ne le souhaite plus, tu peux tout à fait aller dans une autre banque qui voudra bien te suivre en domiciliant ton salaire chez elle.

      As-tu le droit de changer ta domiciliation de salaire à chaque fois?

      Il n’y a aucune interdiction, maintenant ce ne sera peut être pas nécessaire de changer à chaque fois.
      En général ta banque te suivra sur plusieurs projets, mais si ce n’est pas le cas elle perdra ta domiciliation de salaire aux profits d’une autre banque.
      C’est toujours une négociation.

      Répondre
  12. sacha
    sacha le 30 septembre 2015

    Merci pour votre blog.
    Pour ma part je pense que le courtier c’est avantageux uniquement pour celui qui ne connait pas ou celui qui a un dossier facile.
    Dans mon cas j’ai obtenu aujourd’hui des taux à 2.6 sur 20 ans par internet, alors que j’ai un apport de 15%.
    En insistant avec un courtier j’ai réussi à avoir 2.35 sur 20ans mais je ne suis pas satisfait.
    J’ai ma sarl depuis plus de 6ans qui fonctionne bien et 2 appartements.
    Je pense être un dossier trop compliqué pour les courtiers.
    Ma banque me propose seulement, 2.2 sur 20ans. Je pense qu’elle peut faire mieux …
    L’augmentation des taux n’est pas cohérente avec l’oat 10ans qui est en baisse …

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 6 octobre 2015

      Bonjour Sacha

      C’est vrai que le dossier d’un investisseur, gérant d’une sarl est un peu plus compliqué à traiter pour le courtier.
      Il reste cependant un spécialiste des dossiers avec peu de faisabilité, ce qui est différent de la facilité.
      Leurs méthodes permettent d’obtenir des prêts qu’aucunes banques n’auraient accordées en direct.

      Maintenant, pour les professionnels comme vous, votre propre banque reste un élément primordial, elle a une visibilité sur votre activité pro depuis plusieurs années, que les autres n’ont pas. Je comprends tout à fait votre opinion.

      La pertinence du dossier est donc plus forte pour bénéficier de bonnes propositions.

      Répondre
    2. Ileana
      Ileana le 11 juillet 2016

      C’ est vrai, le courtier ne traite pas les dossiers compliques.
      en aient mon crédit pour ma maison en locations car j’ai le logement de fonction et pas de charges, a vrai dire elle se paye tout seule.
      Les salaires de 4000/m, et j’ai un projet par la loi Pinel pour amortir les impôts ( donc pour la location), il n’est pas possible avec le courtier, alors avec les banques non plus, je suis désespéré,dégoûter même.
      Avez vous une solution ?

      Répondre
  13. anthonyB
    anthonyB le 9 octobre 2015

    Bonjour Mr Larcher Julien.

    je vien de découvrir votre blog et j’apprécie vos réponse et le temps que vous prennez pour répondre au personne qui vous posent des question.

    Je voudrais donc vous en poser une pour un projet immobilier .

    Actuellement je suis en CDD (et juste avant j’ai cummuler 2200h chez manpower en intérimaire.

    J’ai un projet d’achat d’une maison a 160 000€, 176 000€ en comptant des frait de notaire large. je dispose d’un apport de 55 000€ et je disposerai de 75 000€ en fin d’année (décés de ma grand mère, et ma Mère me prêtera ce qu’elle touchera ). je gagne actuellement 1300€ (je travaille de nuit en fonction des équipes)

    Le projet final est de louer une partie de la maison a ma maman ( je l’achète pour assurer sa fin de vie sans probleme) et en échange elle me verse un loyer égal a 500€ (pour le début).

    Avec mon contrat précaire, mais une tres bonne gestion de compte ( Jamais en négatif, sur ma paye j’arrive a placer 600€ tout les mois en plus d’un loyer de 370€ mensuel.) un apport égal a environ 42% du projet et avec une rentré d’argent des ma 1er mensualité ( via la maman) je voudrais votre avis si cela est viable. j’ai rendez vous avec ma banque demain et souhaite avoir un avis plus professionnel avec votre expérience. En vous remerciant.

    Anthony

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 19 octobre 2015

      Bonjour Anthony

      Voici un très beau projet, alliant investissement et affectif !

      Il est vrai qu’avec un CCD les banques sont toujours un peu plus réticentes à accorder un prêt immobilier.

      Toutefois, vous présentez des avantages certains, un apport conséquent, une belle épargne mensuelle, une très bonne gestion de vos comptes et une locataire de choix. 😉

      Si votre question concerne uniquement l’obtention d’un prêt immobilier, c’est tout à fait faisable par l’intermédiaire d’un courtier et probable avec votre banque.

      C’est effectivement plus un projet immobilier qu’un investissement, car les chiffres annoncés ne permettent pas d’obtenir une rentabilité attractive.
      Pour plus d’infos voir :
      >> Le calcul de la rentabilité locative.

      Maintenant, pour chaque projet immobilier les objectifs peuvent être différents, l’essentiel c’est d’y parvenir.

      N’hésitez pas à nous tenir informé de la suite des évènements. 🙂

      A bientôt.

      Répondre
      1. anthonyB
        anthonyB le 14 décembre 2015

        Bonjour Mr larcher,

        Comme convenue je vous tien informer de mon projet ainsi que de ces péripétie,

        J’ai fait une demande a la banque, qui ne m’a pas suivit malgrés ma tenue de compte irréprochable et un rajout supplémentaire de mon apport.

        j’ai été voir une courtiere qui ne ma offert qu’une proposition avec le crédit foncier.

        j’ai donc pus traité avec eux mais il m’on demander de justifier tout sur tout. que cela soit mes période travaillé, mes formation, mes indéminté chomage, assurance maladie. Il ne trouve pas normal qu’un jeune de 25 ans est pus mettre de coté autant d’argent. apres de nombreuse justification mon dossier a été accepter et je vais donc bientôt signer le compromis de vente.

        Pour ceux qui se posent des question comme je me suis poser. J’ai acheter un bien immobilier d’une valeur de 170.000€ avec un apport de 70.000€, mes revenues mensuel sont actuellement a 1300€ ( bien que quand j’etait en intérim et de nuit mes payes était plus elever). Un conseil pour ceux qui souhaiterai ce lancer. allez voir votre banque et surtout hésiter pas a contacter un courtiers.

        Autre chose Extrêmement important si vous avez un apport. Penser des aujourd’hui a pouvoir Justifier jusqu’au moindre centimes votre apport. Il font sa pour la lutte contre le blanchiment d’argent.
        Donc penser a bien tenir vos compte, a bien justifier vos placement pour votre maison et bonne chance a vous .

        Mon projet commence a moi =)

        Anthony

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 14 décembre 2015

        Félicitation Anthony !!! 🙂

        Je suis ravi que votre projet se concrétise.

        Vous démontrez qu’avec de la persévérance on y arrive !

        Même si notre propre banque refuse le prêt immobilier, il y a d’autres solutions.

        Le CONSEIL N°18 de la Méthode Larcher a été efficace,
        je suis content pour vous. 🙂

        Bienvenue chez les Fans d’immobilier !

  14. Leo
    Leo le 24 octobre 2015

    Bonjour Julien,

    Vaste débat que celui des banques et courtiers .

    Je suis actuellement sur l achat d un immeuble de rapport de 3 appartements et un commerce .

    1066euros de crédit (estimatif) pour 2100 de loyers (locataires en place ) prix d achat 178000 Fai .

    Rentabilité 13% brut quasiment à 110% .
    Cashflow post impôts et charges 300€.

    Bref beau projet .

    Salaire net 1400€.et 1 premier locatif sur lequel la rentabilité est bonne mais pas suffisante pour couvrir les charges annexes (impôt + tf) .

    Je crains que celui ci me plombé mon dossier .

    Qu en pensez vous ?

    Cdt

    Leo .

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 26 octobre 2015

      Bonjour Leo

      C’est vrai qu’un premier projet immobilier qui ne s’autofinance pas peut freiner les investissements futurs.

      Souvenez vous du CONSEIL N°4 de la Méthode Larcher.
      J’ai même ajouté :
      Avant de réaliser votre premier investissement locatif, pensez au deuxième !

      Maintenant ce projet à l’air sympa, il est défendable.
      Tout va dépendre de votre situation personnelle.
      De plus, en faisant appel à un courtier, l’acceptation sera facilitée.

      Répondre
      1. leo
        leo le 10 avril 2016

        Bonsoir ,

        Dossier passé sur 15 ans .
        Les courtiers ne M ont servis à rien dans mon cas .

        J ai opté pour la stratégie des directeurs d agences ayant des niveaux de délégation liés au montant d investissement.

        Rdv dans agences locale .et 1 banque à suivit de manière très volontaire ….car connaissance parfaite par le directeur d agence du marché local …. contrairement aux back office régionaux qui n auraient pas suivit.

        Quand 1 dossier est trop particulier à moins d avoir 1 tueur comme courtier, ce choix n est pas toujours pertinent .

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 12 avril 2016

        Bonjour Leo

        Voici une bonne nouvelle. 🙂
        C’est le résultat qui compte !

        A bientôt.

  15. Sandrine
    Sandrine le 29 octobre 2015

    Bonsoir Julien,

    J’ai sollicité un courtier dont je n’ai pas été satisfaite (une seule proposition pas viable). Le second a obtenu un taux acceptable malgré le marché actuel (2.55 % et 0.33 % assurance soit 2.88 assurance comprise grâce à la CASDEN). Pensez-vous qu’il soit possible de négocier encore un peu avec la banque lors du RV ? Si oui, avec quels arguments (ceux que vous mentionnez sur votre blog) ?
    Merci de votre réponse urgente.
    J’ai Rv demain matin

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 31 octobre 2015

      Bonjour Sandrine

      En règle générale, les négociations sont faites en amont entre le courtier et le banquier, quand le client se rend à la banque c’est simplement pour confirmer les éléments et lancer le dossier.
      Par conséquent, ce n’est pas le meilleur moment pour négocier à nouveau.
      Pour négocier d’avantage le jour du RDV, il faudrait apporter des éléments nouveaux, mais en principe vous avez déjà tout dit au courtier, par conséquent cette négociation de dernière minute me semble compliquée et non appropriée.

      Dans la mesure où vous n’êtes pas satisfaite du résultat des courtiers, le plus judicieux serait d’en consulter d’autres.
      Maintenant, il faut savoir que les taux d’emprunt n’ont jamais été aussi bas depuis des décennies !
      De plus, même si vous trouvez mieux, la différence ne sera pas extraordinaire.

      Parfois il vaut mieux avoir la certitude d’un accord de prêt avec une proposition très correcte, que chercher le taux le plus attractif du marché en perdant du temps et sans garantie de l’obtenir.

      Répondre
      1. Sandrine
        Sandrine le 1 novembre 2015

        Merci pour votre réponse, Julien.
        J’en ai discuté avec le courtier justement.
        Il va essayer de renégocier, compte tenu des informations que j’ai pu avoir de mon côté. De plus, il n’a pas abordé les pénalités en cas de paiement anticipé et s’est trompé sur le montant du prêt.
        Je vous dirais comment ça se passe pour la suite.

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 2 novembre 2015

        Avec plaisir Sandrine. 🙂

        C’est vrai des erreurs peuvent arriver, il faut souvent contrôler.

        Vous avez bien fait de lui parler des pénalités de remboursement anticipé car cela représentent une somme non négligeable.

        A bientôt pour la suite. 😉

  16. sylvie
    sylvie le 30 octobre 2015

    Bonjour

    Pourriez-vous svp me donner le nom des meilleurs courtiers.
    Capfi Est-ce un bon choix. N’y a t-il pas trop de frais lorsque l’on fait appel à un courtier ?
    Merci
    Sylvie.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 31 octobre 2015

      Bonjour Sylvie

      Pour les courtiers comme pour les banques, il n’y a pas de meilleure enseigne.

      Le meilleur courtier sera celui qui convaincra une banque de vous prêter dans les meilleures conditions.
      Dans un cas, ce sera un groupe national, comme Cafpi, et dans un autre cas un courtier local.

      Cela dépend surtout de la personne en face de vous, plutôt que de son enseigne.
      C’est pourquoi il est judicieux d’en consulter plusieurs pour se rendre compte de leurs professionnalisme.
      Et ensuite, vous en choisissez un.

      N’y a t-il pas trop de frais lorsque l’on fait appel à un courtier ?

      Certains courtiers vous facturerons.
      D’autres ne vous facturerons pas et se contenterons de la commission d’apporteur d’affaire de la banque.

      Même avec des frais de courtage, cela reste intéressant :
      – Les frais sont dilués dans le prêt (quasi indolore).
      – Pas d’avance de trésorerie.
      – La proposition obtenue est compétitive.
      – Pas de démarches bancaires multiples (gain de temps).
      – Etc…

      Répondre
  17. meriadec
    meriadec le 6 novembre 2015

    Bonjour julien

    J’ai signé mon compromis pour l’achat d’un appartement à 167000€ charges et frais de notaire compris
    Je gagne 2300€ net par mois, j’ai le droit a 15000€ a 1% employeur et j’ai un appart de 5000€
    Ma banque la caisse d’épargne m’avait fait une offre avec un taux acceptable de 2.78 assurance incluses. Tous allais bien mais mon dossier à été refusé par la saccef l’organisme de caution qui dit que j’ai une mauvaise tenue de compte.
    c’est vrai que depuis 5 à 6 ans j’utilise mes 800euros de découvert autorisé comme mon niveau 0 et cela a du abaissé ma note.
    Mais j’ai comblé se trou depuis 2 mois et je finis les mois toujours en positif aujourd’hui.
    Pensez vous que mon dossier va être refusé partout juste parce que j’avais une tenue de compte pas approprié?
    je vois un courtier des lundi
    merci de votre retour

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 6 novembre 2015

      Bonjour Meriadec

      Il est vrai qu’un découvert utilisé régulièrement pendant plusieurs années est un gros point négatif pour obtenir un prêt immobilier.

      Il sera donc difficile d’avoir une réponse positive d’une banque qui propose la SACCEF comme organisme de caution, c’est à dire principalement :
      la caisse d’épargne, la banque populaire, le crédit foncier et d’autres.

      Toutefois, vous avez un bon salaire, avec une gestion plus rigoureuse de votre compte, une acceptation reste envisageable.

      Le plus simple serait d’aller voir une autre banque pour faire une demande de prêt.

      Votre courtier devrait trouver une solution sans trop de difficulté.

      N’hésitez pas à nous tenir informé de la suite. 🙂

      A bientôt.

      Répondre
  18. Stéphane
    Stéphane le 22 décembre 2015

    Bonjour Julien

    je te contacte car je suis un peu dépité.
    En juillet, j’ai contacté un courtier afin de profiter des taux bien plus bas que ceux dont j’avais bénéficié avec notre (ma femme et moi) crédit immobilier en cours.
    Alors que ce courtier m’avait « promis » une offre en aout (notre taux d’endettement est faible =24%, pas d’autre crédit que le crédit immo, rachat d’un capital de 173k€, salaires+CAF =4.2k€ mensuels pour 3 enfants) devait nous parvenir.
    Or depuis cette date, je n’ai rien reçu d’autre que des demandes de pièces supplémentaires. Nous en sommes pour la dernière demande de pièce à celle des impôts 2015 envoyée il y a presque 15 jours…. et toujours rien.
    Qu’en pense tu ? Sachant que le courtier ne me donne aucune explication sur le fond, sur le pourquoi du fait de ne pas recevoir d’offre…
    Merci de tes lumières et de tes conseils

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 18 janvier 2016

      Bonjour Stéphane

      Manifestement tu n’es pas tombé sur le bon courtier, ça peut arriver.

      En général ils sont très réactifs, ils demandent tout de suite la totalité des documents nécessaires à la constitution du dossier de demande de prêt.

      Dans un cas comme le tient, c’est très simple, il faut changer de courtier !

      Rassure toi, il y en a de très performant, rapide et efficace.

      N’hésite pas à nous tenir informé de l’avancé de ton dossier.

      A bientôt.

      Répondre
  19. philippe
    philippe le 8 janvier 2016

    Article bien détaillé et précis! Merci pour le partage

    Répondre
  20. Virginie
    Virginie le 9 février 2016

    Bonjour,
    nous avons fait construire l’année dernière, nous avons commencé à rembourser la totalité de notre emprunt ce mois-ci. Mais depuis, les taux ont beaucoup baissé !!! je voulais savoir s’il était possible de renégocier mon prêt auprès de ma banque, et de pouvoir démarcher auprès de d’autre banque ?

    Merci de votre réponse

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 9 février 2016

      Bonjour Virginie

      Absolument !

      Vous pouvez soit renégocier avec votre banque.

      Soit démarcher d’autres banques.
      Mais regardez bien si votre crédit prévoit des pénalités de remboursement anticipé.
      Dans ce cas, calculez ces frais pour être certaine que le changement de banque soit rentable.

      Répondre
  21. Shalom
    Shalom le 25 février 2016

    Bonsoir Julien et merci pour ton blog et pour t informations moi je viens de déposer mon dossiers à la cafpi que je trouve super bien. Moi je veut faire un prêt de 245000 euros j ai un apport de 32000 euros je bosse à la sncf par contre mon salaire brut est de 1555 euros mais je suis payé avec les primes mon salaire tourne autour de 2500 et ma concubine qui est en congé parental elle touche en tout 1400 tout compris à ton avis sa passera ou pas j ai déjà signé la promesse de vente et j ai une boule au ventre je stresse merci et je vous tiendrai au courant de ce que me diront la cafpi pour eux sa passe

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 1 mars 2016

      Bonjour Shalom

      Tes revenus sont tout à fait compatibles avec un emprunt de cette somme.
      De plus tu as un apport, c’est donc probable que ton dossier soit accepté.
      Surtout avec l’intervention d’un courtier.

      Maintenant, la réponse de la banque dépendra de l’étude du dossier complet.
      Taux d’endettement, découvert, incident de paiement, crédit à la consommation, etc…

      Tiens nous informé. 😉

      A bientôt.

      Répondre
  22. Lesoued
    Lesoued le 2 mars 2016

    Bonjour julien
    Je voudrais fairer une demande de pret immobilier pour un montant de 243 000 euros or notre situation est celle ci.
    Ma femme est en cdi et touche 1400 euros net et moi je touche 1450 euros net mais je suis en congé de reclassement.
    Nous avons un apport personnel de 50 000 euros et nous n’avons jamais connu de découvert.
    Nous n’avons aucun crédit en cours et nous n’en avons jamais contracté.
    Pensez-vous qu’avec ce congé de reclassement mon dossier puisse passer.
    Age 30 ans
    Merci de votre réponse.

    Répondre
  23. Lesoued
    Lesoued le 2 mars 2016

    J’oubliais que je rentre dans les critères du PTZ

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 4 mars 2016

      Bonjour Lesoued

      Votre congé de reclassement sera effectivement un frein pour obtenir un prêt immobilier.
      Vous disposez cependant d’un bon apport et votre femme est en CDI, ce n’est donc pas impossible mais ce sera compliqué.

      Il y a un autre élément plus gênant, compte tenue des revenus du couple, un prêt immobilier de 243 000 € vous placerez au dessus du taux d’endettement.
      Et dans ce cas, la banque refusera surement, sauf si vous comptez votre apport en moins ce qui ferait un emprunt de 193 000 € et dans ce cas il y aurait peut être une possibilité.

      Votre financement me semble assez difficile à obtenir. 🙁
      Je vous recommande donc d’aller voir un courtier, il vous dira tout de suite s’il peut faire quelque chose.

      N’hésitez pas à nous tenir informé.

      A bientôt.

      Répondre
  24. maud
    maud le 8 mars 2016

    bonjour

    Nous sommes un couple avec env 4000 eur de revenus mensuels.

    Nous avons actuellement un prêt immobilier en cours pour lequel nous avons déjà renégocié le taux avec notre banque à 2 reprises, la dernière datant du mois d’octobre 2014.

    il nous reste 88000 eur à rembourser, sur 9 ans. Notre taux actuel hors assurances est à 3.07 et nos remboursements à 965 euros ( 1000 eur avec assurance)

    Nous aimerions faire revoir notre prêt, est ce que vous pensez qu’il faut faire jouer la concurrence et aller voir d’autres banques ( sachant que nous remboursons actuellement 9000 euros de capital contre 2620 d’intérêts) ou devrions nous passer directement par notre banque? Ils savent que vu le nombre d’années qu’il nous reste à payer nous risquons de rester chez eux?

    merci pour votre aide

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 16 mars 2016

      Bonjour Maud

      Faire jouer la concurrence est toujours utile, donc n’hésitez pas.

      Cependant, avant de changer de banque n’oubliez pas de calculer les frais de remboursement anticipé (si votre contrat de prêt immobilier le prévoit) et le nouveau tableau d’amortissement qui comportera une proportion intérêts/capital plus élevée.

      A ce stade de vos remboursements, il ne serait pas forcément judicieux de faire racheter votre prêt.

      Mais la seule façon de savoir est de calculer avec tous vos paramètres.

      Répondre
  25. mickael
    mickael le 20 mars 2016

    Bonjour,
    Nous avons un projet de construction avec achat de terrain, nous avons une estimation du prix total qui est de 220 000 euros et avons signé un compromis de vente pour le terrain.
    Je suis en cdi depuis 4 ans et touche 1650 euros net , ma compagne est en formation professionnelle d’aide soignante financée par pole emploi ce terminant le 2 juillet et travaillera par la suite (touchera 1500 de salaire), elle touche une indemnisation de 1500 euros avec pole emploi.
    Nous avons 25 000 euros d’épargne dont 10 000 d’apport, aucun crédit et mettons 800 euros de coté tous les mois (a coté de nos 540 euros de loyer et autres charges).
    Nous avons fais des démarches dans des banques mais ne nous suivent pas malgré un taux d’endettement à 29%.
    Pensez vous qu’un courtier puisse nous venir en aide?

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 25 mars 2016

      Bonjour Mickael

      Absolument !
      Les courtiers sont spécialistes pour faire passer des dossiers difficiles.
      Donc n’hésitez pas à aller en consulter plusieurs.
      Ils vous diront tout de suite si votre projet est réalisable ou non.
      Ils vous indiqueront la marche à suivre pour que votre dossier soit accepté.

      Répondre
  26. armand
    armand le 26 mars 2016

    bonjour julien ma banque me propose un taux 2.35 % pour l’achat d’une maison prix 156000£ frais travaux incorporer avec que pensé vous du taux
    sur 25ans

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 30 mars 2016

      Bonjour Armand

      Pour l’achat d’une maison avec frais, travaux et sur 25 ans, c’est un bon taux.

      Vous pouvez y aller. 🙂

      Répondre
      1. armand
        armand le 30 mars 2016

        bonjour julien

        merci pour votre avis

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 30 mars 2016

        Avec plaisir Armand. 🙂

        A bientôt.

  27. armand
    armand le 4 avril 2016

    bonjour julien

    suite négociation de taux prêt a la banque, je suis passé de 2.35% à 2%
    pour l’achat d’une maison de 156000£ avec frais travaux sur 25 ans

    qu’en pensez vous
    avec tous mes remerciements

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 11 avril 2016

      Bonjour Armand

      2% sur 25 ans : excellent !

      Merci pour ce retour.
      C’est toujours appréciable d’avoir des nouvelles des Fans d’immobilier. 🙂

      Répondre
  28. Dimitri
    Dimitri le 4 avril 2016

    Bonjour Julien,

    Je désire savoir si en tant qu’étudiant sans revenus, il est possible de créer une SCI pour bénéficier d’un prêt bancaire pour l’achat d’un bien ?

    Merci

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 11 avril 2016

      Bonjour Dimitri

      Absolument, vous pouvez investir dans l’immobilier en étant étudiant sans revenu, bien entendu il faudra créer une SCI mais surtout votre ou vos associés devront eux, avoir des revenus permettant cet emprunt.

      N’hésitez pas à poser d’autres questions. 🙂

      A bientôt.

      Répondre
  29. Fauzik
    Fauzik le 11 avril 2016

    Bonjour Julien,

    Merci de partager votre expérience et vos (excellents) conseils !
    J’ai une question : est-ce que quelqu’un connait des banques qui financent à 110 % des projets immo aujourd’hui? Car je lis souvent que les banques exigent maintenant au moins les frais de notaire…
    J’aimerais me lancer dans un nouvel investissement mais je n’ai pas envie de mettre de l’argent dans mon projet.

    Merci pour vos précieux conseils.

    Fauzik

    Répondre
    1. leo
      leo le 11 avril 2016

      Credit foncier , crédit agricole , banque populaire pour celles que je connais .
      Après tout se négocie si vous avez un bon dossier .

      Répondre
      1. Julien Larcher
        Julien Larcher le 12 avril 2016

        Bonjour Fauzik et merci à Leo d’avoir répondu.

        Les banques accordent toujours des prêts immobiliers à 110%.
        Mais elles acceptent moins facilement qu’auparavant.
        Le profil de l’investisseur est regardé de plus près.

        J’aimerais me lancer dans un nouvel investissement mais je n’ai pas envie de mettre de l’argent dans mon projet.

        Vous avez entièrement raison, quand on peut éviter de mettre de l’apport, c’est mieux.
        Maintenant, pour les premiers investissements locatifs c’est un peu plus difficile, les frais de notaire sont effectivement demandés.
        Après quelques investissements locatifs les prêts immobiliers sans apport deviendront plus simples à obtenir.

        En fonction de la période de l’année, certaines banques acceptent plus facilement.
        N’hésitez pas à aller voir plusieurs courtiers, ils savent quelles sont ces banques. 😉

        A bientôt.

      2. leo
        leo le 12 avril 2016

        Je rajouterais que parfois via le courtier elles acceptent d étudier le dossier à 110% ce qu elles ne font pas à titre individuel .

        Après au delà du 110% il faut aussi regarder le taux qu elles appliquent au loyer pour l endettement …. cela va de 0.50 à 0.85 du loyer perçu comme revenu net de charge (le crédit foncier à ce niveau étant le. Plus optimiste , la banque postale la plus pessimiste (0,50 pour un local commercial ).

        @+ .

      3. JULIEN
        JULIEN le 19 avril 2016

        Hello,
        Oui en effet, j ai eu le feu vert de ma banque CREDIT MUTUEL pour emprunter a 110% . Emprunt sur 15ans avec un taux a 1.80%.
        Il ne me reste plus qu a trouve la perle rare pour investir… !

      4. Julien Larcher
        Julien Larcher le 9 mai 2016

        ça c’est une très bonne nouvelle !

        On attend des nouvelles pour la suite. 🙂

        A bientôt.

  30. Camille
    Camille le 19 avril 2016

    Bonjour,

    Je m’apprête à effectuer mon premier investissement immobilier (le compromis est en cours de signature).
    N’ayant pas vraiment le temps de courir les banques, j’aimerais faire appel à un courtier. En connaissez-vous un bon à Paris par hasard ?

    Je vous remercie 🙂

    Répondre
  31. Arnaud
    Arnaud le 27 avril 2016

    Bonjour Julien,

    J’apporte une précision sur les frais de courtage. Tu en parles sans préciser que certains courtiers ne prennent pas de frais de courtage. Il est très important de le souligner car cela fait rapidement entre 500 et 2000€ (voir plus…) d’economisé s’il n’y a pas de frais. Alors même que le courtier sans frais réalisera le même travail que le courtier avec frais…!

    Pour comprendre, tous les courtiers (avec et sans frais) sont avant tout rémunérés par la banque (1% du pret généralement). Là où les courtiers « gratuit » s’arreteront la, les courtiers « classiques » ajouteront à leurs rémunérations les frais de courtage.

    Je fais, tous les jours, cette pédagogie auprès de mes clients dans le cadre de mon activité de courtier… sans frais… (Vous l’aurez deviné 🙂 )

    Il existe aujourd’hui de nombreux courtiers gratuits tels que Immopret ou encore Credicim. Ils suffit de rechercher sur internet.

    Au plaisir de lire tes prochains articles

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 9 mai 2016

      Bonjour Arnaud

      Tu as entièrement raison, les courtiers ne facturant pas de frais de courtage à leurs clients peuvent être tout aussi performants que les autres courtiers et parfois même meilleurs !

      Répondre
  32. Sébastien
    Sébastien le 7 mai 2016

    Bonjours je souhaite faire recalculer mon taux de crédit immobilier
    Celui ci est constituer de 2 lignes de crédits pour un montant de 70000 sur une durée de 19 ans à un taux de 2.85% hors assurance
    Après rdv avec ma banque on me propose de passer sur une durée de 15 ans à un taux de 2% hors assurance.
    Je trouve ce taux de 2 % bien supérieur au taux actuels annoncer par des cites spécialisés
    Pensez vous que je pourrai obtenir mieux en passant par un courrier ?

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 11 mai 2016

      Bonjour Sébastien

      Généralement les courtiers permettent d’obtenir de meilleures conditions de prêt immobilier qu’un particulier.

      Maintenant attention, les sites spécialisés donnent souvent une moyenne nationale, alors que les taux varient d’une région à l’autre, d’un département à l’autre, d’une ville à l’autre, d’une banque à l’autre et surtout ces taux varient en fonction du profil de l’emprunteur.

      Les taux annoncés sur internet sont de bons indicateurs, mais ne restent que des indicateurs.

      Répondre
  33. Lionel
    Lionel le 8 mai 2016

    Bonjour
    Je souhaite faire racheter un pret de 40000 € souscrit en 2012 à 3,16%.
    Le problème, sachant qu’il me reste environ 33000 € à rembourser, donc aucun courtier ne veut s’occuper de mon dossier et je n’ai aps vraiment le temps de courir les banques.
    La seule que j’ai vu est mon ancienne banque qui me propose du 1,25% sur le même temps restant et surtout sans garantie (car je transfere des avoirs équivalent).
    Que pensez vous de cette offre et connaissez vous un courtier qui travaillerait avec de petits montants ?
    Merci

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 11 mai 2016

      Bonjour Lionel

      Votre ancienne banque vous propose un très bon taux.

      Et même si un courtier vous obtient un meilleur taux, la différence ne sera pas énorme et avec le montant des frais de courtage il se peut que l’opération ne soit pas avantageuse.

      Mais avant de faire racheter votre prêt, regardez si vous avez des pénalités de remboursement anticipé, si c’est le cas, calculez bien le montant des pénalités et les intérêts du nouveau crédit, ce rachat n’est peut être pas forcément judicieux si vous arrivez en fin de crédit.
      C’est un calcul à faire.

      Répondre
  34. Cédric
    Cédric le 12 mai 2016

    Bonjour Julien,

    Tout d’abord merci beaucoup pour toutes les réponses que vous apportez.

    J’ai lancé un projet pour faire un premier achat immobilier, je n’ai malheureusement pas d’apport et ma banque m’a dit que cela ne serait pas possible avec eux.
    Je sais donc que je vais devoir changer de banque et je ne sais pas si je dois passer par un courtier, et je me demande surtout quand dois-je le faire.
    Pour l’instant, mon projet n’est vraiment qu’une idée qui germe et je pense que je vais devoir attendre un peu avant de poursuivre.

    On m’a dit que les réponses des banques ne se faisaient que lorsque l’on avait le compromis de vente signé, cela veut-il dire que l’on ne contact le courtier que lorsque l’on est prêt à faire une offre ?

    Est-ce mieux pour moi de prendre les devants et de contacter un courtier dès maintenant ? (en sachant que je pense plutôt acheter au premier trimestre 2017)

    Je vous remercie par avance pour vos précieux conseils.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 12 mai 2016

      Bonjour Cédric

      C’est toujours une bonne chose de préparer son investissement locatif à l’avance.

      C’est vrai qu’une banque à besoin de tous les éléments pour donner une réponse, donc avec le compromis signé.
      Toutefois, rien ne vous empêche de prendre RDV avec un ou plusieurs banquiers pour savoir quelle somme vous pouvez emprunter.
      Vous gagnerez du temps lors des recherches de biens immobiliers.

      Vous savez déjà qu’il faudra changer de banque, et effectivement faire appel à un courtier facilitera vos démarches.
      Exposez lui votre situation et vos projets, il vous exposera les différentes possibilités.

      D’ici le premier trimestre 2017, pensez à mettre un peu d’épargne de coté et à conserver des comptes bancaires sans incident et sans crédit à la consommation, cela favorisera l’obtention de votre prêt immobilier. 😉

      En attendant, n’hésitez pas à vous informer sur l’investissement locatif et l’immobilier en général.

      A bientôt.

      Répondre
  35. Deborah
    Deborah le 12 mai 2016

    Bjr je suis en CDI et mon conjoint en cdd depuis 4 mois,nous percevront a nous deux 3000e, je suis aller voir quelque banque et ils sont retissant vu la situation de mon conjoint qui est en cdd depuis peu. Est ce quand passant par un courtier cela passera mieux.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 13 mai 2016

      Bonjour Déborah

      C’est justement une des spécialités des courtiers de faire passer des dossiers particuliers.

      Maintenant le résultat dépendra également de plusieurs choses :
      – Le montant du prêt immobilier à financer.
      – L’antériorité de votre CDI.
      – Les précédents contrats de votre conjoint.
      – Votre métier et celui de votre conjoint.
      – Le montant de votre épargne.
      – Etc…

      Il vous donnera rapidement les possibilités au vu de ces éléments.
      N’hésitez pas à en consulter plusieurs.

      Répondre
  36. Michaela
    Michaela le 13 mai 2016

    Bonjour Julian,
    J’aimerais connaître votre avis concernant la faisabilité de mon projet et éventuellement les demarches à faire pour le rendre plus rentable:
    -résidence principale propriétaires, remboursée
    -achat locatif 1, crédit en cours, solde 145000€ sur 10 ans, loyer 680€, taux 2,50%
    – projet: achat locatif 2 pour 327000€ hors frais de notaire, frais d’agence inclus
    – salaire CDI 44500€ par an
    – compte éparge: 90000€
    Merci d’avance de votre réponse. Si vous avez un « montage » à me conseiller, je vais en tenir compte lors de mon rdv à la banque
    Cordialement,
    Michaela

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 17 mai 2016

      Bonjour Michaela

      Votre profil investisseur est très bon !
      Vous avez les critères qui permettent d’emprunter très facilement !

      Plusieurs montages sont possibles pour augmenter la rentabilité.
      Le choix dépendra de plusieurs choses, votre objectif, votre situation personnelle, familiale, fiscale, patrimoniale, etc…
      Ces éléments sont indispensables pour mettre en place une stratégie judicieuse.

      Quoi qu’il en soit, avec votre profil, vous êtes en mesure de développer un parc immobilier très conséquent.
      Soyez prudente, évitez les erreurs et suivez la Méthode LARCHER.

      Répondre
      1. Michaela
        Michaela le 17 mai 2016

        Merci Julien pour la réponse. Le problème est que les banques ne prennent en compte que 70% du total loyers. Mathematiquement, loyers=mensualité et pourtant les banques calculent un taux d’endettement de 50% et donc le dossier est non recevable….

        Merci encore,
        Michaela

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 18 mai 2016

        La quote-part des loyers retenue par les banques est en moyenne de 70% c’est vrai.
        Mais en fait ce pourcentage peut aller de 50% à 85% suivant la banque.

        Le refus de votre dossier est très étonnant !
        Quelle est la rentabilité du projet ?
        Quelle durée de prêt avez vous demandé ?
        Quel est le montant des loyers ?
        Combien de banques avez vous vu ?

        D’après vos éléments, votre dossier devrait passer sans difficulté.
        Je vous recommande donc d’aller voir un courtier, il trouvera la façon de présenter votre projet pour obtenir un prêt immobilier.

        Mais avant, assurez vous que le projet soit rentable.
        Pour savoir à quelle rentabilité acheter, utilisez le mode de calcul ML.
        >> Le calcul du rendement locatif.

  37. TILOU
    TILOU le 16 mai 2016

    Bonjour Julien,
    Mon conjoint et moi sommes tous deux fonctionnaire avec des revenus de 6000 euros. J’ai demandé à ma banque une renégociation de notre prêt immobilier et en parallèle ai décidé de faire le tour des banques. Mon crédit immobilier a été souscrit il y a 5 ans à 4.2 sur 25 ans par un courtier qui nous avait en parallèle fait souscrire une délégation d’assurance extrêmement chère alors que nous n’avions aucun soucis de santé et moins de 30 ans pour moi et 35 pour mon conjoint. Nous avions compris plus tard qu’il avait multiplié ses commissions en nous faisons souscrire un prêt dans une banque, une assurance dans une autre et cerise sur le gâteau une mutuelle indiscociable de l’assurance dont nous n’avions pas besoin car nous sommes enseignants et déjà à la MGEN. A l’époque nous ne nous y connaissions pas en prêt immobilier et nous avions juste des étoiles pleins les yeux pour notre projet. Bref en plus des 1089 euros de mensualité s’ajoute donc 276 euros par trimestre d’assurance et 135 euros de mutuelle dont nous ne nous servons pas.
    Donc après avoir fait le tour des banque, qui tournait entre 2.3 et 2.5, nous avons stoppé notre tour quand l’une d’entre elles nous a proposé 1.90 sur 15 ans fin février. Nous avons donc lancé les démarches avec cette banque qui a pris 7 semaines à nous envoyé l’offre tant convoité. Seulement la conseillère m’avait dit que cela prendrait 3 semaines max. Donc par précaution, au bout de 3 semaines j’ai repris mon petit tour et la banque de mon conjoint nous à proposé 1.65 sur 15 ans le 2 mai. Le lendemain, nous avons réçu l’offre à 1.90 et devant l’insistance de la conseillère qui nous pressait pour la signer très vite, nous lui avons gentiment dit que nous souhaitions prendre le temps de bien réfléchir car la banque de mon conjoint nous proposait 1.65 sur 15 ans… Plus de nouvelle de la banque à 1.90. Donc nous avons commencé les démarches avec la banque à 1.65. Seulement, le 09 mai la conseillère de la banque à 1.90 nous recontacte et nous propose 1.5 sur 15 ans. Là nous commençons à être perturbé et mon conjoint qui jubilait à l’idée de rester dans sa banque et de n’avoir aucunes démarches à faire me dis que maintenant pour partir de sa banque dans laquelle il est depuis plus de 10 ans, il veut négocier avec la banque à 1.5 la transferabilité du prêt sur un autre bien en cas de vente et les pénalités de remboursement anticipé annulé après X années sauf en cas de racaht. Cela ne me plaît pas, car je trouve le taux excellent, alors je décide plutôt d’abord de demandé à sa banque chez qui l’offre à 1.65 est en cours d’édition si elle peut s’aligner car mon conjoint ne veut pas partir. Le conseiller le prend très mal et nous dit qu’à ce jeu nous arriverons à 0% et que vu que l’offre est en cours d’édition il ne peut pas nous répondre. Il nous dit que nous devons attendre de recevoir l’offre à 1.65, la refuser et qu’après seulement il verra ce qu’il peut faire. Mais nous dit qu’il n’a pas la garantie que nous n’irons pas à nouveau vers la concurrence. Devant son manque de prise de décision clair, je contacte donc la banque à 1.5 et lui fait part des points de négociations sur lesquels nous pouvons jouer pour mettre la banque de mon conjoint hors concurrence. Celle-ci accepte la transferabilité mais me dit qu’il n’y aura pas d’annulation des pénalités de remboursement anticipé mais une ristourne. J’accepte donc. Cela dit je stress car j’ai peur d’avoir trop tiré sur la corde. Nous avons l’offre à 1.90 reçu le 03 mai et qui sera valable jusqu’au 2 juin. Nous attendons l’offre à 1.65 de la banque de mon conjoint, mais j’ai peur qu’en ayant demandé au conseiller s’il pouvait s’aligner que celui ci demande au centre d’édition de tout annuler. Il était assez agacé. De plus nous n’avons pas encore l’offre à 1.50. La conseillère m’a dit qu’il fallait tout recommencer. Entre temps si le conseiller de la proposition à 1.65 annule tout et que la conseillère de proposition à 1.50 ne donne plus suite et qu’entre temps je n’ai pas signé l’offre à 1.90 (seule chose que j’ai concrètement). Je n’en dort plus. Pensez vous que nous avons trop tiré sur la corde? Pensez vous que le conseiller de la proposition à 1.65 puisse faire annuler l’édition de l’offre. Pensez vous que l’offre à 1.5 puisse finalement être refusé? La conseillère m’a dit qu’elle soumettait pour accord à sa hiérarchie. Quand elle me l’a proposé je pensais que c’était déjà vu avec sa hiérarchie. Je ne sais plus quoi penser. Sans oublier que début mai j’ai contacté ma banque pour lui demander une récapitulatif de ce que je leur devait pour juillet. Quand celle ci a su que j’avais une proposition à 1.65 (meilleure offre à l’époque), celle ci m’a dit qu’elle m’envoyait de ce pas une proposition à 1.60. Je lui ai dit de me l’envoyer mais je sais qu’ils sont hors compétition car je suis bloquée avec cette délégation d’assurance et cette mutuelle dont je ne pourrais me débarrasser que grâce au rachat. Je suis dégoûtée !
    Merci de m’éclairer.
    Ps: je ne parle pas d’assurance car je prendrai une délégation par la suite à tête reposée. C’est pourquoi je me concentre sur le taux le plus bas pour l’instant.
    Merci d’avance pour vos conseils.
    TILOU

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 17 mai 2016

      Bonjour TILOU

      Pensez vous que nous avons trop tiré sur la corde?

      En effet, c’est le risque à trop vouloir négocier.
      Maintenant, comme vous avez un très bon profil les banques seront toujours prêtent à vous offrir une meilleure offre.
      Mais il faut faire attention quand un banquier vous dit avoir mieux, la plupart du temps, c’est simplement un conseiller qui pense faire passer une meilleure offre sans en avoir la certitude, lui n’a rien à perdre à vous dire oui c’est bon.
      Et quelques jours plus tard il vous dira simplement qu’il est désolé…

      Pensez vous que le conseiller de la proposition à 1.65 puisse faire annuler l’édition de l’offre.

      S’il a vraiment mal réagi à votre négociation c’est possible, mais si la demande est déjà partie, les offres devraient être éditées quand même.

      Pensez vous que l’offre à 1.5 puisse finalement être refusé?

      C’est difficile à dire sans connaître le dossier mais si votre conseiller vous l’a proposé, il pense que ce sera accepté.

      Rassurez vous, une fois encore avec votre profil vous pourrez trouver une banque très facilement.
      De plus c’est un rachat de prêt, donc il n’y a pas l’urgence de la signature d’un acte de vente.

      Tenez nous informé, j’aimerais bien connaître le résultat final. 🙂

      A bientôt.

      Répondre
  38. TILOU
    TILOU le 17 mai 2016

    Bonjour Julien,
    Merci pour votre réponse. Cela me tranquille un peu. Même si c’est un rachat de crédit je sais que les taux finiront par remonter; donc à chaque fin de mois je stress que l’offre que l’on nous a faite ne soit plus d’actualité le mois suivant. Nous sortirons d’un taux de 4.2 et assurance plus mutuelle en moins nous gagnons plus de 100 000 euros. C’est à peine croyable pour nous. Sinon nous avons de très bon salaire mais vu que l’on a fait pas mal de travaux nous n’avons pas d’économies. Nous avons juste ce quil faut pour payer les frais de dossier et la garantie (4 000 euros). Nos comptes sont sans découverts. C’est pour cela que je trouve que nous ne sommes pas d’excellents clients et que lengouement des banques à notre égard nous a surppris. Nous avons un gros prêt qui fini en Août et les banques ont été sympas de ne pas le prendre en compte dans leur calcul. Après ce prêt nous serons en effet des clients idéaux car c’est plus de 1300 euros qui pourront être épargné.
    Cela dit je n’ai pas cherché à faire jouer la concurrence à la base. J’ai juste voulu être honnête avec la premier banque envers qui je me sentais mal à l’aise de partir sans rien dire. Je vous tiendrai au courant.. Mille merci pour ce formidable blog et pour vos réponses.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 18 mai 2016

      Avec plaisir TILOU.

      C’est vrai qu’un manque d’épargne peut être handicapant, mais étant donné vos professions et vos revenus, vous restez de très bons clients pour les banques.

      A bientôt pour la suite. 🙂

      Répondre
  39. TILOU
    TILOU le 20 mai 2016

    Bonjour Julien,
    Comme promis je vous donne des nouvelles.
    Le 18 mai, la banque de l’offre à 1.65 m’a appelé. Le conseiller avait changé de ton. Il était très cordiale. Celui ci m’a dit que l’offre à 1.65 venait d’être éditée et que je la recevrai dans la semaine. Il m’a dit qu’après l’avoir reçu, qu’il fallait que je la renvoie afin qu’il refasse le dossier car il me proposait maintenant 1.55. J’ai acquiescé . Cela dit, le jour même j’ai reçu l’offre de la banque à 1.90 modifiée comme promis à 1.50. J’ai donc dis à mon conjoint que même s’il voulait rester dans sa banque, que tout cela ne me plaisait pas et que nous traiterons avec la banque à 1.50 qui a été plus réactive cette fois ci. Ce sont des semaines de rebondissements qui vont s’achever pour nous et je ne souhaite pas que cela continue car c’est épuisant. Négocier n’est pas une tâche faite pour tout le monde et je me suis retrouvée dans ce jeu sans le vouloir. J’attends donc les 10 jours pour tourner la page de ce prêt initiale que j’avais souscrit à 4.2 hors assurance. Je tenais à vous remercier pour votre aide. Votre blog est formidable !
    TILOU. .

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 mai 2016

      Bonjour TILOU

      Voici une très bonne nouvelle !
      Je suis content pour vous. 🙂

      C’est vrai, les négociations sont épuisantes, mais regardez le résultat :
      Vous passez d’un prêt immobilier de 4,2% à 1,5%.
      Avec au final, une économie d’environ 100 000 € !

      Votre effort est largement récompensé. 😉

      N’hésitez pas à revenir sur le blog en cas de besoin.
      Je réponds toujours avec plaisir. 🙂

      Répondre
  40. Anne
    Anne le 21 mai 2016

    Bonjour Julien, ravie d’avoir découvert ce blog. Fin 2015 j’ai eu envie de me lancer dans un achat immobilier (construction). Bien entendu j’ai fait le tour de quelques constructeurs puis été voir mon conseiller bancaire qui m’a fait une simulation avec un taux à 2,40.Javais trouvé le terrain et ai donné 10% pour la réservation. Une seconde simulation en janvier avec PTZ augmenté et taux à la baisse 2,10 sur 20 ans. Mon conseiller a changé et celui que j’ai actuellement me dit que ça risque de faire juste, je perçois 1750€ environ de salaire par mois, plus reçoit une pension alimentaire de 156€ par mois, je suis fonctionnaire, et j’ai actuellement un prêt de 74€ par mois qui termine en 2018 J’ai donné tous les documents concernant le contrat avec le constructeur et les différents devis. Sachant que je demande 135000 € le terrain sera payé avec de l’argent que va me donner ma mère. J’attend la réponse de la banque sinon il faudra que je me tourne vers un courtier. merci pour vos conseils.Anna

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 23 mai 2016

      Bonjour Anna

      Votre demande de financement est légèrement supérieure à votre capacité d’endettement.
      Même en prenant 35% d’endettement et sans tenir compte de votre prêt actuel, vous pourriez emprunter environ 120 000 € sur 20 ans avec un taux de 2,1%.

      La seule possibilité serait d’emprunter sur 25 ans, dans ce cas le dossier a des chances de passer juste.
      N’hésitez pas à aller voir un ou plusieurs courtiers pour faciliter vos démarches.

      Répondre
  41. Anna
    Anna le 23 mai 2016

    Merci Julien, il est vrai que je n’ai été voir que ma banque et j’attends une réponse, car ça presse le notaire attend pour la signature du terrain.je vous tiens au courant dès que j’en sais plus, merci

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 24 mai 2016

      Avec plaisir Anna. 🙂

      A bientôt alors.

      Répondre
      1. Anne
        Anne le 29 juin 2016

        Bonjour Julien, je reviens donner quelques infos, finalement ma banque n’a pas suivi, pourtant le conseiller que j’avais en début d’année, m’avait accordé le prêt sauf que le papier qu’il m’avait remis n’était valable que 21 jours donc impossible de jouer là dessus. J’ai donc était voir meilleur taux, j’ai 2 propositions, banque populaire et société générale en attente d’une réponse de la caisse d’épargne. banque populaire propose un taux à 2,20 sur 25 ans et assurance à 0,36, société générale propose 2,30 et assurance 0,23 en regardant de plus près les mensualités de société générale sont à presque 20€ de moins et au total le crédit me revient 6000€ de plus à la banque populaire qui pourtant fait un taux plus bas, comme quoi il faut faire attention au taux assurance. Pour la banque populaire les conditions sont ouverture de compte et domiciliation revenus frais de dossier 500€ et parts sociales 170€ et l’assurance habitation pour société générale ouverture de compte et domiciliation revenus frais de dossier 500€ qui peuvent descendre à 250€ si je prend l’assurance habitation chez eux. je pense opter pour la société générale tout en essayant de négocier un taux plus bas lors de mon 1er rendez vous, peut être en disant qu’une autre banque me propose un meilleur taux. Qu’en pensez-vous ? merci

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 30 juin 2016

        Bonjour Anne

        Les 2 propositions sont intéressantes et assez proches l’une de l’autre.

        C’est vrai qu’en tenant compte de l’ADI les mensualités sont inférieures pour la Société Générale.
        Cependant les frais de fonctionnement du compte bancaire sont un peu plus élevés que ceux de la Banque Populaire.

        Par conséquent, les 2 propositions se valent.
        Vous pouvez tout de même essayer de négocier encore un peu sans perdre de vue le plus important : l’obtention de votre prêt immobilier.

        N’oubliez pas, la meilleure banque, c’est celle qui dit OUI !

        Tenez nous informé du résultat final. 🙂

        A bientôt.

  42. eli
    eli le 17 juin 2016

    Merci beaucoup

    Répondre
  43. khalidou
    khalidou le 18 juin 2016

    bonjour julien,
    j’ai actuellement un emprunt bancaire où il me reste encore environ 40000euros a rembourser,j’avais tout au début emprunter en 2007 60000euros(sans apport et frais de notaire inclus) au taux de 4,5% a ma banque(banque populaire),j’ai renégocier mon taux en 2013 où elle m’avait redescendu a 3,8%
    A ce jour avec les taux très bas penses tu que je puisse encore renégocier mon taux et y gagner?c’est un emprunt que j’ai fais en 2007 sur 20ans
    si oui a quel taux serait il acceptable?
    j’ai commencer a contacter d’autres banque(crédit agricole) avec qui j’ai rendez vous le 25 juin 2016
    ps:j’avais déjà contacter cette banque en 2013 il m’avait annoncé que ça ne valait pas le coup de renégocier et d’etre repris chez eux vu la somme qu’il restait

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 juin 2016

      Bonjour Khalidou

      Tu peux effectivement renégocier à nouveau ton prêt immobilier et y gagner !

      La seule chose, vérifie dans ton offre de prêt initiale si en cas de rachat par une autre banque tu as des pénalités de remboursement anticipé.
      Dans ce cas, tu dois en tenir compte dans ton calcul.

      En fonction de ton profil,
      tu peux obtenir en ce moment des taux entre 0,90% et 1,70% sur 10 ans.
      Les taux sont très bas en ce moment, n’hésite pas !

      Tu peux faire des simulations sur ce site :
      http://www.tableau-amortissement.org/

      A bientôt.

      Répondre
  44. Yoann
    Yoann le 21 juin 2016

    Bonjour Julien,
    tout d’abord bravo pour le blog et tous les conseils, c’est une vraie mine d’or !!

    Je souhaite me lancer mais je tombe sur un os, je viens d’apprendre que la pension alimentaire que je verse tous les mois pour mes 2 enfants entre dans le calcul de mon taux d’endettement, qui bondit à 42% !!

    La question est : sur un investissement avec un rendement de 6% net d’impots et de charges, autofinancer à 100% (en comptant 1 mois de vacance locative il reste 10€ de cash flow), est-ce que je vais me faire recaler chez les banquiers à cause de ce taux d’endettement même si l’appart se finance tout seul ?

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 22 juin 2016

      Bonjour Yoann

      Les banques se basent sur plusieurs critères avant d’accepter le financement d’un investissement locatif.
      Le taux d’endettement est effectivement un élément essentiel.
      Mais le reste à vivre est également pris en compte.
      C’est pourquoi les contribuables ayant des revenus élevés peuvent se voir accepter des financements dont le taux d’endettement dépasse les 33%.

      Maintenant, si vos revenus sont dans la moyenne, un taux d’endettement de 42% sera trop élevé pour qu’une banque vous accorde un prêt immobilier, même si votre projet se finance tout seul.

      Vous pouvez toutefois, suivant les prix du marché de votre région, envisager d’investir dans des petits projets immobiliers, comme les parkings, les garages et peut être les studios.
      Vous commencerez à gagner de l’argent et à crédibiliser votre statut d’investisseur, ce qui facilitera l’obtention de prêts immobiliers pour vos futures opérations.

      >> Dans quoi investir ?

      Répondre
      1. Yoann
        Yoann le 22 juin 2016

        Merci Julien, effectivement j’ai rencontré un courtier aujourd’hui qui m’a confirmé que mon endettement était trop élevé. Il m’a conseiller de solder mon emprunt voiture pour commencer, ce qui ramènerait mon taux d’endettement à 36%, puis de mettre l’équivalent de 1 an d’échéances de prêt de côté, d’après lui à ces conditions j’aurais mes chances en trouvant un bien qui s’autofinance.

        Je vais regarder autour des parkings et des garages il faut peut être que je vois un peu moins gros pour le moment…

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 22 juin 2016

        Votre courtier à raison, les crédits à la consommation sont à éviter pour les investisseurs immobiliers et l’épargne rassure les banquiers.

        C’est très bien d’être aller voir un courtier, il va faciliter vos démarches et l’obtention de vos futurs financements immobiliers.

        Pour aller plus loin, n’hésitez pas à poser vos questions dans les commentaires sous chaque article.
        Je suis toujours ravi de répondre. 🙂

        A bientôt.

      3. Yoann
        Yoann le 22 juin 2016

        Merci Julien pour disponibilité et votre réactivité.

      4. Julien Larcher
        Julien Larcher le 22 juin 2016

        Avec plaisir Yoann. 🙂

  45. taniounette
    taniounette le 24 juin 2016

    bonsoir Julien,

    Je viens de découvrir ce blog je m’en vais rapidement vous présenter ma situation.
    Je suis en passe de faire une promesse de vente. le souci est que le terrain est à 160 000 euros. le montant de la maison pourra varier selon le projet décidé . Je voudrais monter une SCI pour créer établir un foyer logement ou tout simplement 2 appartements locatifs dans mon bien immobilier. Je n’y connais absolument rien dans les ficelles.. j’ai un revenu en couple x-d »environ 4600/mois , pas de crédit encours , pas de loyer car hébergé chez mes parents.
    maintenant quelle formule choisir ? quel avantage ? quoi faire pour être crédible auprès d’une banque ? devrais je d’abord construire ma maison principale et ensuite voir pour une SCI? autant de questions qui me perturbent …Pourriez vous me donner quelques conseils version Mr LARCHER.

    Répondre
  46. taniounette
    taniounette le 24 juin 2016

    J’ai oublié de préciser nous sommes tous deux fonctionnaires..l’un titulaire l’autre contractuel .

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 28 juin 2016

      Bonjour Tatiounette

      Votre projet est très intéressant mais pour que je puisse répondre à toutes vos questions, je dois avoir plus d’information et surtout connaître votre objectif.

      Je vous propose de m’envoyer un mail en cliquant ici.

      A bientôt.

      Répondre
  47. Axel
    Axel le 25 juin 2016

    bonjour Julien,

    toujours en Australie?

    Dis moi, je voulais savoir si les banques peuvent laisser un couple marié qui dont l’un touche le smic et l’autre le chômage emprunter de l’argent pour un projet locatif qui s’autofinance et dégage du cashflow?
    (que le projet soit fait avec ou sans apport.)

    Les banques regardent le reste à vivre mais, dans une situation comme le chômage, j’ai entendu dire que la banque ne comptait pas le montant du chômage comme un revenu.
    le revenu du couple est-il donc basé uniquement sur le salaire du conjoint?

    PS: Les travaux de mon troisième investissement sont en cours. je t’enverrais comme pour le précédent des photos AVANT /APRES.

    Axel

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 28 juin 2016

      Bonjour Axel

      Je suis de retour depuis quelques semaines pour profiter du printemps et de l’été en France. 🙂

      Et fin Juillet je serai proche de chez toi. 😉

      C’est très difficile de faire passer un dossier quand l’un des emprunteurs est au chômage.
      Les banquiers font de la gestion de risque, et dans ce cas la rentabilité du projet et le cash flow généré ne sont pas des arguments pour eux.
      Pour un investissement locatif, ils se baseront uniquement sur l’emprunteur ayant un salaire.

      Il y a toutefois des possibilités, avec la caution solidaire d’un proche, un salaire élevé, un apport conséquent, etc…

      Quand comptes tu terminer les travaux de ton 3ème appartement ?

      Répondre
      1. Axel
        Axel le 29 juin 2016

        merci pour ta réponse Julien.

        je compte terminer mes travaux pour fin août, histoire d’être prêt pour la rentré scolaire… Tiens j’ai comme une impression de déjà vu 😉

        l’entreprise commence sa part de travaux début Juillet et je fait ma part de travaux en parallèle.

        Tu n’as pas moyen de passer me voir? Je serais disponible en plus.

        Axel

      2. Axel
        Axel le 29 juin 2016

        j’en aurais profité pour te montrer mon troisième appartement 😉

      3. Julien Larcher
        Julien Larcher le 29 juin 2016

        Ton impression de déjà vu est normal, tu es rodé maintenant avec ton 3ème investissement !

        Et tu verras, ce sera encore plus facile et prévisible pour les suivants.

        Tu comprends pourquoi on ne peut plus s’arrêter ensuite. 😉

        Je pourrai peut être faire un détour par chez toi.

        Je t’envoie un mail prochainement.

        A bientôt.

  48. Jenny
    Jenny le 14 juillet 2016

    Bonsoir, je suis en cdi plus de 3 ans a temps partiel avec un salaire de 677€ net et mon mari est en cdi depuis 9 mois avec un salaire net 1642€ avec des prime panier de 196€ et des indemnités kilomètrique de 624€ par mois car il est toujours en deplacement et plus allocation pour mes enfants 750€ et alf 369€. jai fais une demande de prêt terrain +construction a ma banque pour un prêt à 110% sans apport. Sachant que j’ai déjà payé 1500€ pour réservation pour le terrain. Prix terrain 88000€et construction 119856€ notaire 7000€ frais garantie+dossier 3000€. Total pret demandé 216356€ avec un taux a 1.96% fixe et assurance saccef a 0.31% chacun, ma conseillère est confiante sur mon dossier de prêt à 110% car taux endettement 30%, et je suis une cliente bien classé dans leurs classement avec mon compte courant, un livret A, un lep avec virement chaque mois 50€, un pel ouvert plus de 4 mois virement 50€ et un ce slr virement 3 ans 50€. Jamais a découvert et en fin de mois reste toujours plus de 100€ dans nos compte et celui de mon mari aussi dans une autre banque. ma conseillère m à appeler et me dit que la saccef bloqué un peu au niveau de la différence de loyer, actuellement mon loyer est de 740€ et nos prochaines mensualités sera de 912€ une différence de 172€. Pensez vous que ma demande de prêt soit refuser pour cause de refus de garantie (saccef)? Sachant qu’elle voulait domicilié le compte de mon mari ce vendredi et que finalement pas de reponse toujour en cours de traitement a cause de la difference de 172€ de plus et pour le cdi de mon mari moins de 1ans du coup rdv reporté pour mercredi en attente de la reponse.

    Répondre
  49. Jenny
    Jenny le 14 juillet 2016

    Re bonsoir, j’ai oublié de préciser pret lissé sur 25 ans avec un ptz de 82342€ sur 10 ans avec un différé de 15ans et 134016€ pret classique.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 15 juillet 2016

      Bonjour Jenny

      Votre dossier est tout à fait cohérent, malgré cette différence de 172 €.
      Votre demande de prêt pourrait cependant être refusé si la garantie saccef ne valide pas votre dossier.
      Dans ce cas, vous pourriez demander à votre conseillère de prendre une autre garantie, comme l’hypothèque.

      Répondre
  50. stam
    stam le 27 juillet 2016

    Bonjour Julien
    Je suis actuellement en congé de reclassement suite a un licenciement économique
    je voudrais savoir si il est possible de faire un crédit immobilier merci d avance .

    Répondre
  51. christophe
    christophe le 9 août 2016

    Bonjour , tout d’abord merci pour ton blog très interessant et très formateur …
    nous venons d’acheter notre premier bien locatif le mois dernier et une question me taraude, est ce qu’ il vaut mieux débloquer de l’épargne ou emprunter ? bien sur selon mon banquier il vaut mieux emprunter mais j’ai peur qu’il ne soit pas objectif ….
    Voici mon cas : un T4 de 84 m² avec 100 m² de terrain loué actuellement 670 € acheté 85 000€ + 5000€ de frais d’agence et env 7 200€ de frais de notaires soit 97 200€ financé avec un prêt de 65 000€ à 1.55% sur 8 ans et un apport personnel de 32 700€ (placé sur un pel a 2 %).
    Nous sommes actuellement prropriétaire de notre résidence principale et faiblement imposé ( 3enfants et un salaire normal )

    j’avais la capacité de mettre plus d’apport personnel ( env 40 000€ ) mais vu les taux bas j’ai hésité

    merci de ta réponse

    Christophe

    Répondre
    1. Anthony
      Anthony le 9 août 2016

      Bonjour christophe mon jeune avis de proprietaires, et de te conseiller si tu le peut d’emprunter le maximum et de garder ton apport ainsi que ton PEL.

      La banque te prête a un Taux de 1.55% et ton PEl te rapporte 2%. surtout que ton bien s’autofinancera en gardant ton apport.

      Bonne réussite

      Répondre
      1. Julien Larcher
        Julien Larcher le 10 août 2016

        Bonjour Christophe

        Je confirme la réponse d’Anthony.

        Dans la mesure où ton objectif est d’investir dans plusieurs biens immobiliers,
        il est nécessaire :
        – D’emprunter la totalité.
        – Sur une longue durée.
        – De conserver ta trésorerie.

        Les intérêts d’emprunt ne doivent pas faire peur aux investisseurs.
        Au contraire !
        De plus, ils sont déductibles des revenus locatifs, donc diminution de l’impôt.
        >> Les charges déductibles des revenus fonciers.

        Les chiffres de ton premier investissement sont corrects, sauf pour la durée de l’emprunt qui est beaucoup trop courte.
        Ta rentabilité nette avant IR est de 6.2%, tu es dans la tranche « Investissement envisageable » selon le mode de calcul de la Méthode LARCHER.
        >> Calcul de la rentabilité locative.

        Conclusion : ton premier investissement locatif est convenable.
        Pour les suivants, tu devras absolument emprunter la totalité, sur une longue durée et obtenir une rentabilité nette supérieure à 8% tout en conservant ton épargne.
        Tu pourras ainsi développer plus facilement ton parc immobilier.

        A bientôt.

      2. christophe
        christophe le 12 août 2016

        merci de tes conseils
        Pour l’instant le but est d’avoir une rentrée d’argent pour les 17 ans de mon premier enfant mais je n’exclu pas d’acheter un autre bien (studio meublé ) car nous sommes dans une ville étudiante

        Cdt

        christophe

  52. Ashling
    Ashling le 22 août 2016

    Bonjour Julien,

    Avec mon copain, on aimerait emprunter de l’argent pour acheter un bien dans les prochains mois à venir.
    Je suis en CDI depuis 4 ans avec une salaire net d’environ 1900€, mon copain est actuellement en intérim depuis presque un an, il gagne environ 2200-3500€ net par mois, ça dépend des heures travaillées.
    Nous avons pensé acheter une maison en Bretagne avec des travaux à faire, on aimerait trouver un bien pour moins de 50 000€ avec environ 20-30 000€ de travaux à faire.
    Nous aurons un apport d’environ 5000€.
    Nous payons actuellement 900€ par mois du loyer avec 250€ de charges.
    Nous pensons éventuellement déménager dans cette nouvelle maison pour faire les travaux au plus vite.

    Est-ce que tu trouves que notre dossier sera intéressant et penses-tu que le fait que mon copain est en intérim sera un problème pour la banque?
    Aussi, est-ce que tu penses que ce sera intéressant pour nous de se avant d’acheter un bien?

    Merci de ta réponse,
    Ashling.

    Répondre
    1. Ashling
      Ashling le 22 août 2016

      Pardon je voulais dire de sa à la fin 🙂

      Répondre
      1. Ashling
        Ashling le 22 août 2016

        PACser

  53. Bruno de J'achète-un-immeuble.com

    Salut Julien. Bizarrement ( et tant mieux), c’est ma propre banque qui a fait la meilleure offre par rapport aux 3 autres banques et 1 courtier que j’avais démarché…. Meilleure au niveau du taux, différé d’amortissement du prêt de 1 an + suppression de l’IRA.
    Et en plus renégociation du prêt de ma résidence principale dans la foulée …

    Répondre
  54. alexandre66
    alexandre66 le 1 septembre 2016

    bonjour ,
    je suis passer par un courtier le salaire de ma femme et moi sont de 1600 et moi de 1400 fonctionnaire dans la fonction public ayant aucun crédit en cours selon la déclarion impot a deux 33459 euro soit a deux 3573,41euro par mois suite a notre rdv avec le courtier il nous a établie un crédit de 230000 mais après l’avis favorable le credit et descendu a 219000 hors que j’avais inclut la piscine dedans selon lui le refus viens du reste a vivre et la piscine doit je demander a un autre courtier de voir pour les 11mille euro manquant ou dois je demander directement a ma banque moi meme certe le taux qui ma obtenue et de 1,4O on a quatre enfant on a un ptz de 80000 en zone c
    le courtier travail en parallele avec le constructeur donc il s’appel et me harcele pour me demander si j’avais pris rdv pour finalisez mon projet avec avis favorable
    je suis blOquer car il me manque 11000 pour finalisez mon projet il ma dit de surtout pas aller a ma banque ou ça bloquera mon dossier mais en fesant le calcul le reste a vivre et pas depasser

    Répondre
  55. ludovic
    ludovic le 2 septembre 2016

    Bonjour,
    Nous sommes un couple marié, pas d’enfant à charge, 3400 euros de revenu net mensuel.
    Nous avons signé un compromis pour une maison sans travaux au prix de 72000 euros avec 6600 euros de frais de notaire et 6000 euros de frais d’agence.
    Nous disposons d ‘un apport de 8000 euros.
    Mais nous avons aussi plusieurs credit à la consomation dont un de 44000 euro sur encore 8 ans (credit pris pour solder des dettes de nos precedents mariages à l’un et l’autre), credit voiture de 297 euros.
    Nous nous retrouvons donc avec un endettement elevé.
    Nous avons demarché plusieurs banques, qui nous parle de lissage, nous serions a un taux d’endettement de 36% mais avec un reste a vivre de 2000 euros.
    Nous avons contacté un courtier qui nous a laissé entendre que cela aller etre trés compliqué d’obtenir un financement.
    Entre les banques qui font des simulations mais qui ne s’engage a rien de pecifique et notre courtier qui n’a pas l’air trés motivé a defendre notre dossier , j’ai peur que nous n’ayons pas de financement.
    Qu’en pensez vous ?

    Répondre
  56. Julien
    Julien le 6 septembre 2016

    Bonjour Julien,

    J’en suis à mon second rachat de crédit immobilier ( premier rachat en 2013 avec un gain de 1 point de taux d’interet et 4 ans de durée de remboursement).

    J’ai commencé par un courtier mais j’ai ensuite fait quasiment toutes les banques et là on me propose un 0.90 sur 15 ans au lieu d’un 2.85 sur 19 ans en 2013).

    Par contre comme vous le dites c’est long mais ça vaut le coup !

    Par contre je voudrais assortir mon offre de prêt de la transferabilité mais je rencontre beaucoup de réticences ….

    Répondre
  57. Cynthia
    Cynthia le 13 septembre 2016

    Bonjour,

    Je souhaite faire un rachat de crédit aussi et je suis curieuse de savoir quelle banque peut proposer un taux à 0.90% sur 15 ans
    Je viens de commencer à démarcher (3 banques dont la mienne qui plus est la moins intéressante) et pour l’instant la plus favorable pour un rachat de 105508 euros + 2100 euros de frais anticipée est de 1.30%.
    Pouvez-vous m’aiguiller vers ses banques avec de super taux ou c’est votre talent de négociateur qui a permis d’avoir un taux aussi bas Julien?

    Merci d’avance,
    Bien cordialement

    Répondre
  58. fabrice
    fabrice le 5 octobre 2016

    bonjour,
    pourriez vous m’aiguiller un peu:
    j’ai un crédit immobilier qui court depuis 2007 sur 120000 que j’ai pris à l’époque sur 30 ans à 4,12%
    j’ai depuis renégocié 2 fois et j’en suis maintenant à 2,70% sur 15 ans.
    voyant que les taux sont au plus bas,j’ai demandé à nouveau à ma banque de baisser leur taux, et la proposition qu’elle me fait n’est qu’à 2,09% sur 172 mois
    ce qui me fait gagner environ 5000€ sur mon emprunt actuel.
    mes frais anticipés + la mainlevée sur une éventuelle migration de mon crédit tournent à environ 2 500€

    apparement la banque ne veut pas descendre en dessous des 2,09% mais il me semble que même avec des frais supplémentaires, si je trouvais un taux aux alentours de 1,20% je pourrais y gagner assez pour changer de banque.
    pouvez-vous m’indiquer vers quelle banque je peux m’adresser pour un rachat de crédit svp?
    pouvez vous aussi m’expliquer comment un courtier est payé quand on fait appel à lui, et enfin pouvez vous m’indiquer vers quel courtier me tourner, sachant que je suis à paris.

    je vous remercie d’avance de votre réponse

    cordialement

    Répondre
  59. EloKenClan
    EloKenClan le 9 octobre 2016

    Bonjour,

    J’ai lu et essayé de comprendre vos avis et conseils, voilà donc ma situation et demande d’avis personnalisé :
    – mon mari et moi souhaitons acheter un terrain (nous tablons sur moins de 50KE pour le terrain, viabilisé obligatoirement afin de réduire les coûts, environ 6KE de taxes de raccordements, 30KE pour le hors d’eau, hors d’air)
    – il est en CDI à 1160 euros mensuel, je suis travailleur indépendant
    – nous payons depuis plusieurs années un loyer à 730 euros mensuel
    – il est nu propriétaire d’une propriété estimée à 550KE dans laquelle vit mon beau-père et paie un crédit de 22KE environ empruntés il y a deux ans pour les frais des succession (371 euros mensuel sur 6 ans, je crois)
    – nous pouvons rapidement avoir entre 8 et 10KE d’apport (hors PEL ou compte rémunéré, plutôt en bas de laine, n’ayant que peu confiance en notre système monétaire et bancaire)

    La banquière de mon mari et de sa famille (Crédit Agricole) nous propose 50KE là, comme ça, sans papier. N’étant pas suffisant (il nous en faudrait presque le double ou pas loin), nous comptons recourir à un courtier. Est-ce que cela en vaut la peine ou non vue notre situation ? Ou vaut-il mieux attendre soit augmentation de salaire soit salariat pour moi ou décès du beau-père (allons y gaiement) – la banquière ne peut tenir compte d’une hypothèque sachant que mon beau-père vit encore dans la maison et peut décider de la vendre ou autre – ou jouer au loto? Nous avons une capacité de remboursement (sans être pendus) d’environ 800 euros par mois hors crédit sur succession, si nous comptons le tiers d’endettement avec les frais de succession englobés dans un crédit immobilier, nous avons 400 euros en ne comptant que sur les revenus de mon époux, nous pouvons emprunter sur 30 ans s’il le faut mais nous n’avons plus envie de perdre notre temps (nous avons 38 ans). En vous remerciant de vos réponses honnêtes. Merci d’avance

    Répondre
  60. robidomario
    robidomario le 1 novembre 2016

    Bonjour Julien,

    Nous sommes un jeune couple de primo accédant en passe de signer un compromis pour un achat d’une maison 220KE (hors frais de notaire). Il s’agit d’une vente longue avec signature de l’acte définitif en avril (est-ce que cela peut être gênant pour les démarches de prêts ? )

    Nous avons un apport de 20k.
    Au vu des taux relativement bas nous souhaiterions emprunter sur 20 ans au lieu des 25 ans que nous envisagions au départ (l’écart au niveau du coût du crédit entre 20 et 25 ans est tout de même conséquent).

    Je pense que nous avons un dossier assez solide mais peut être un peu juste au niveau de l’endettement, nous aimerions avoir votre avis dessus.

    Nous sommes tout les deux en CDI (employé et cadre).
    Revenus : 3600€ hors prime (qui représente ~ 2k annuel)
    Crédit en cours : crédit auto ~150€ mois (jusque février 2019).

    Petit bémol les banques demandent les 3 dernières fiche de paie (ma compagne avait pris quelques jours de sans soldes sur le mois de septembre ce qui donne un salaire inférieur de 150€ par rapport à la normal). Est-ce que les banques risquent d’en tenir compte pour l’endettement ?

    Enfin nous souhaiterions compléter le financement d’un prêt employeur de 15k€ à 1%, nos revenus N-2 sont en dessous du plafond de ressource mais pas ceux à N-1, sachant que le compromis ne sera signé qu’en novembre est-ce qu’il y a un risque de se voir refuser ce prêt employeur ? J’ai contacté les organismes collecteurs sur ce point mais je n’arrive pas à avoir de réponses clair à ce sujet…

    Si réponse négative qu’elle serait la conséquence par rapport à la proposition de la banque qui devrait rallonger le financement de 15k€ ? Est-ce que ce n’est pas un peu risqué et est-ce que d’après toi il ne vaut mieux pas faire des demandes sans ce prêt aidé ?

    Merci d’avance pour ton retour.

    Répondre
  61. Arminius
    Arminius le 1 novembre 2016

    Le Courtier prend 1% du bien acheter est les frais peuvent s’inclure dans le prêt.

    ( Surtout rassure la Banque ) En gros c’est génial….

    Répondre
  62. David
    David le 17 décembre 2016

    Bonjour Julien,

    J’ai fait plusieurs demande de prêt immobilier et pour l’instant il n’y a qu’une seule banque qui m’a répondu. Pour les autres j’attends qu’elle me soit envoyée.

    Sachant que l’offre que j’ai reçu n’est pas la meilleure, est-il possible de présenter cette offre au notaire du vendeur afin de lever la condition suspensive et ensuite changer d’offre pour prendre la meilleure avant la signature de l’acte définitif ?

    En résumé, présenter une offre au notaire en sachant que ce ne sera pas l’offre que je vais choisir au final.

    Merci.

    Répondre
  63. edwige
    edwige le 21 décembre 2016

    bjr julien
    je désire acheter une maison avec mon mari qui coûte 110 000€ aucun travaux a prévoir frais de notaire 9250 € mon mari gagne 1900€ 2000€ par mois pas de prime je ne travaille pas nous avons un pre^t auto il reste 8600€ que nous allons solder avec la vente de ce véhicule nous avons que 500 € d’épargne pensez vous que nous pourrons acheter ce bien en incluant les frais de notaire dans ce prêt ?? merci de votre réponse

    Répondre
  64. edwige
    edwige le 21 décembre 2016

    mon mari aura 49 ans en mars 2017 et moi 50 ans en janv 2017

    Répondre
  65. Romain62
    Romain62 le 6 janvier 2017

    Bonjour Julien et à tous,

    Je vous souhaites a tous mes meilleurs vœux pour cette nouvelle année.

    J’ai lu très attentivement tous les postes qui ont été publié sur cette page et je trouve cela très enrichissant.

    Julien j’aimerai avoir ton avis sur mon cas car je suis assez perplexe sur mon courtier.

    J’ai signé un compromis pour une maison de 180K€. Frais de notaire 14K€, Apport 20K€ et épargne restant 50K€.
    La vendeuse me dis que j’ai sans doute des pistes pour mon financement mais que au cas ou je pouvais contacter un ami à elle qui travail dans un cabinet de courtage (chose que j’ai faite par curiosité).

    Voici ma situation, je travail pour une BU d’un grand groupe et ai des revenus de 1785€ net (CDI depuis 3ans 1/2). Ma compagne travaille pour un gros cabinet comptable international mais elle est en CDI depuis le 27/11/2016 avec période d’essai de 2 mois avec possibilité d’être reconduite (revenue 1602€ net/13 mis).

    Je précise qu’avant de changer de travail ma compagne était en CDI depuis plus de 3 ans et qu’elle à démissionné volontairement pour sa poursuite de carrière professionnelle (DEC) chose que son ancien employeur ne voulait pas lui faire faire. Nous avions pris la décision qu’elle change de travail car cela fait plus d’un an que nous cherchions une maison et que sans coup cœur nous avions abandonné jusqu’à trouver la perle rare 2 semaine après…

    Le soucis de cette période d’essai, c’est que toutes les banques que j’avais initialement démarcher nous suivaient sans soucis, mais aujourd’hui la période d’essai pose problème..

    J’ai donc fait appel au courtier de la vendeuse de ma maison.

    Ce dernier me dit que c’est faisable mais que j’ai 2 chance sur 3 pour que cela sois refusé.
    J’ai egalement eu le discours habituelle ne plus démarcher de banque moi même pour qu’il travail correctement.
    Il ma directement dit de base je vous aurai un taux à 1.60% sur 25 ans avec des mensualités à 795€/mois assurance comprise ( chose que j’ai trouvé bizarre sans avoir déposé mon dossier)

    Mais le 2/3 ma fait un peu peur alors j’ai quand fait de mon côté (car quelle que connaissance) et me suis fait grillé par ce dernier dans l’une de ses banques partenaires et m’appel très mécontent en me disant d’arrêter pour pas qu’il se retrouve comme un con devant ses partenaires quand il dépose mon dossier(mot exacte de sa bouche).

    Du coup j’ai peur qu’il change de fusil d’épaule et me propose des proposition beaucoup moins intéressante que les 795€/mois ou tout simplement qu’il fasse plus d’effort de sont côté…

    D’autant plus que j’ai bien précisé que je préférai qu’il négocie à fond le taux d’intérêt car je me fiche de son assurance je la changerai moi même pour une délégation de mon courtier à moi (famille) et apparemment il s’en fiche

    j’ai par ailleurs, eu dans une autre banque qu’il na surement pas encore démarché un taux à 2.50% mais avec des mensualités à 820€/mois et qui accepterai à première vue mon dossier avec caution supplémentaire sous forme d’assurance vie nanti bloqué jusqu’à la fin de la période d’essai (50K€ d’épargne restant).

    Ma réel question est ce que si mon courtier veut ne pas être correct avec moi ou qu’il ne peut tout simplement pas faire mieux que l’autre banque puis je le remercier et dire que je vais chercher part moi même?

    Je précise que j’ai jusque mi-février pour donner le financement au notaire et que la période d’essai de ma compagne se termine fin mars.

    Et très compliquer pour les banque de me prêter de l’argent avec cette période.

    Pour finir je précise qu’il ma contacté aujourd’hui pour un rdv pour me faire signer une proposition commerciale.

    De quoi veut il parler? une offre de prêt? ou signature de son mandat car il a toutes les pièce de mon dossier et qu’il veut être sur que je reste avec lui (pas sur d’avoir signé quoique se soit lors de ma première visite avec lui…)

    Merci pour ton retour.
    Cordialement

    Répondre
  66. David
    David le 8 janvier 2017

    Bonjour Julien et les lecteurs,

    J’ai dans mon offre de prêt une clause de garantie de type « Cessions non signifiée des loyers ».

    Quelqu’un a déjà eu ça ? Faut’-il se méfier ? Qu’en pensez-vous ?

    Merci.

    Répondre
  67. Lionel
    Lionel le 9 janvier 2017

    Bonjour
    Que valent les courtiers en ligne ? Lorsque je fais des demandes en ligne, j’obtiens des taux très intéressants. Trop peut être pour être vrai…

    Merci

    Répondre
  68. Loic
    Loic le 22 janvier 2017

    Bonjour,

    Nous sommes un jeune couple (29 ans) de primo accédant, signant un compromis de vente dans les 15 jours pour une maison négociée à 168000€ à laquelle il faut ajouter 13400€ de frais de notaire.
    Nous sommes en CDI tous les 2 depuis 6 ans, mariés sans enfant, et nos revenus sont de 3100€ nets mensuels (+120€ de primes chaque mois).
    Nous avons un crédit à la consommation pour encore 18 mois (montant de 400€/mois pour financer une partie de notre mariage, soit 7400€ encore dûs).
    A noter que nous avons un apport de 12500€, et un compte courant tenu impecc.
    Notre banque nous propose un taux à 2,1% sur 20 ans, avec un coût assurance de 4800€ dans le crédit en étant à 50% chacun.
    Notre banquier émet un avis favorable.
    Selon votre expérience, notre dossier passera-t-il en commisson pour un accord définitif du prêt?

    Répondre
  69. marie
    marie le 2 février 2017

    bonjour,
    nous avons trouvé une maison nous avons démarché auprès de plusieurs banques afin de pouvoir comparé les meilleurs offres 2 d’entres elles nous proposent une simulation d’emprunt est ce que cela veut dire qu’il nous suivraient dans notre projet?
    on emprunterait 222000E frais de notaire et d’agence compris avec 2cdi pas de crédit en cours avec des revenus 5300 nets/mois pour les 2
    est ce que notre dossier passerait? car on ose pas signer le compromis de peur de devoir les frais en cas de rétractation.
    merci pour votre réponse
    marie

    Répondre
  70. marie
    marie le 2 février 2017

    petite précision nous sommes à 22% d’endettement

    Répondre
  71. lisa
    lisa le 13 mars 2017

    Bonjour
    je souhaite acquérir un bien a 50000 EUROS AVEC UN PRET BONIFIE DE 25000 ET un prêt patronal cilgere a 15000 uros
    je souhaite donc emprunter les 15OOO EUROS restant car je n ai pas d apport donc frais de notaire inclus
    je suis souvent a découvert mais sans aucun incident de rejet
    ma banque n est pas partante
    ai je la possibilité d’obtenir un prêt dans une banque moins rigide
    en sachant que j épargne régulièrement et que j ai une épargne bloquée aussi
    pourriez vous me donner votre avis
    cordialement

    Répondre
  72. Alexis
    Alexis le 17 mars 2017

    Bonjour Julien

    Je viens de découvrir ce forum très vivant et documenté.
    Retraité depuis peu ainsi que mon épouse nous sommes à la recherche d’un appartement dans l’ancien ( les prix du neuf étant dissuasifs dans la région du fait qu’ils se trouvent largement surestimés par les promoteurs par les avantages fiscaux Pinel et autres ..).
    Nous recherchons donc un appartement avec une enveloppe de travaux de 30% afin de bénéficier du PTZ ..mais pour bénéficier de ce prêt il est tenu compte des années fiscales N-1 et N-2 en revenus .Or cela correspond à nos revenus d’activité passés et nous dépassons le seuil maxi ( 37800€ pour un couple en Zone B2 ..)
    Nos « vrais  » revenus en baisse depuis notre départ en retraite ne date que de 2016 ..nous faudra t’il attendre 2018 afin d’afficher un seuil de revenus compatible ou quelque chose est t’il prévu pour notre situation ..? il s’agit bien sûr de résidence principale pour notre retraite ..

    Merci de votre réponse et cordialement

    Répondre
  73. Baptiste
    Baptiste le 3 mai 2017

    Bonjour Julien,

    Tout d’abord je tiens à vous remercier pour vos précieux conseils.
    Ma compagne et moi souhaitons investir. Nous avons trouvé notre bien qui est à 298000€ (hors frais de notaire).
    Nous avons actuellement un apport assez faible de 13K€.
    Cependant nous sommes tous les 2 en CDI, cadre et nous sommes jamais à découvert.
    Nous percevons aujourd’hui en moyenne 4500€ de revenus par mois.
    Donc un prêt sur 25 ans nous ne dépassons pas les 33% d’endettement.

    Mon banquier actuellement monte le dossier et me dit qu’il y a des grandes chances que ça passe. Mais que s’il y a un frein c’est le montant de l’apport.

    j’ai contacté d’autre banque qui on été radical pas d’apport couvrant les frais de notaires = pas de prêt.

    Que pensez-vous de notre situation?

    Merci pour votre retour.

    Bien Cordialement.

    Baptiste.

    Répondre
  74. Nina
    Nina le 11 mai 2017

    Bonjour à tous,

    Je tiens d’abord à vous remercier pour tous ces échanges.

    Voilà ma situation : nous nous apprêtons à signer le compromis de vente d’une maison.
    -Mon mari est fonctionnaire titulaire depuis 10 ans, revenu 2600net/mois( hors primes et heures sup)

    Mes questions sont les suivantes :
    -dois-je dire que je suis en période d’essai au banquier et à notre notaire même si personne ne m’a rien demandé? même si je suis sûre d’être en CDI
    -dois-je prévenir les vendeurs ? sachant qu’on risque de la perdre
    -y a-t-il des banques à qui ça ne leur pose pas de problème ?

    Merci pour le temps accordé.

    Répondre
  75. sophia
    sophia le 24 mai 2017

    Bonjour,

    très bonne initiative votre blog! j’ai pu lire tous les posts c’est vraiment bien!
    on se sent parfois seul face à un projet immobilier surtout quand on est primo tout comme moi!
    je vous explique en bref ma situation. Je suis en cours de financement sur un projet en VEFA livrable courant 2019.
    j’ai pris un courtier pour pouvoir m’aider à trouver un financement car je suis seule dans mon projet avec un enfant à charge,agent de la fonction publique. Les dossiers immobiliers pour les mamans solo semblent compliqués donc j’ai fait appel à un courtier.
    le courtier très professionnel m’a fait une simulation pour lui le projet est financable donc j’ai accepté sa simulation.
    j’ai des retours du courtier :les banques lui demandent de justifier mes virements compte à compte car en effet j’ai fait beaucoup de virement compte à compte sur mon PEL et sur mon livret A car j’ai voulu créer de l’apport.
    ma question est pourquoi les banques demandent autant de questions?cela signifie qu’elles ne vont pas donner un accord favorable?ce ne sont pas des virements SEPA et mes comptes ne sont pas à découvert.
    je ne comprend pas trop pourquoi ils mettent du temps pour accorder et pourquoi ils s’attardent sur des détails comme cela…
    si vous pouvez m’éclairer je vous en saurais reconnaissant!

    Répondre
  76. Pascal
    Pascal le 31 mai 2017

    Bonjour Julien,
    Bravo pour votre blog que je découvre avec plaisir.
    Je suis depuis quelques mois a la recherche d’un bien rentable pour un premier investissement et je crois que je viens de le trouver.
    Un 2 pièces a 30K€ frais notaire et agence compris avec des locataires en place qui paient 450€/mois hors charges.
    Le problème c’est que je viens de perdre mon boulot et que je suis actuellement en préavis 🙁
    Pensez vous que vu la rentabilité je puisse tout de même convaincre une banque de me faire un prêt sans apport?
    Ce serait un bon challenge a relevé…

    Répondre
  77. lynda
    lynda le 1 juin 2017

    bonjour julien ,
    Bravo pour votre blog et de l’attention que vous porter.

    je souhaite acheté avec mon mari un bien à 145 000e , apport 15 000e .
    ( mais sans les travaux la )

    penser vous que cela va passer ?

    je suis passer par crédit logement 2 fois refus pour faible apport on n’avait mis 10 000e .
    travaux 48 000e
    on n’a signé le compromis de vente au mois d’avril 2017, pensé vous que cette fois ci le dossier sera accepté .

    si vous pouvez m’aider je suis à bout .

    Répondre
  78. xavier
    xavier le 12 juin 2017

    Bonjour

    Primo-accedant de 66 ans en recherche d’achat d’appartement dans l’ancien pour un prix me permettant de mobiliser qu’une partie de mes disponibilités
    avec un prêt d’un montant raisonnable adapté à mon budget et Me permettant de continuer à faire des économies, je m’aperçois que les conseillers bancaires me semblent peu experimentes face à cette nouvelle clientèle de seniors accédant. ..en particulier pour les assurances. .ne savent pas quoi faire ou proposer

    Répondre
  79. Claire
    Claire le 14 juin 2017

    Bonjour Julien,

    Déjà un bravo pour ce blog plus que complet.

    Je me permets de t’exposer ma situation, en espérant que cela puisse me rassurer…
    Nous avons signé mon mari et moi un compromis de vente le 24 mars pour un premier achat, compromis qui va être caduque le 24 juin si rien ne bouge.

    Le montant du bien (avec le mobilier) est de 120 000 €
    Les frais de notaire sont de 9400€
    Et nous souhaitons réaliser des travaux pour un montant d’environs 19500€
    Soit un montant total d’emprunt de 148 900€
    Avec un apport de 7600€
    Un « prêt » employeur garantie de 20 000€ à 1%

    Nous avons actuellement deux prêts en cours:
    – Un de 1600€ qui prend fin en janvier 2018 (mensualité de 150€)
    – Un de 12 000 qui prend fin en 2020 (mensualité de 275€)

    Mon mari est en CDI depuis 2012 (revenus de 2800€)
    Je suis en CDI depuis mars 2016 (revenus de 1100€)

    Nous avons dans un premier temps décidé de passer par notre banque en exposant notre projet. Notre banquier nous a envoyés signer le compromis car pour lui le dossier aller être accepter (avec proposition de taux à 1.80%)

    ATTENTE INTERMINABLE de plus d’un mois et demi pour nous dire finalement que l’organisme de caution (crédit logement) car ils ne veulent pas suivre sur 25 ans. Nous baissons donc à 20 ans et refus sur cette seconde proposition… Je ne comprend pas … Notre compte est toujours dans le vert, nous essayons chaque mois de mettre de l’argent de côté etc …

    Nous avons donc décider de passer par CAFPI avec un conseiller plus que réactif face à notre situation.
    Il nous à d’ailleurs trouver une banque avec un taux à 1.60% ce qui est bien plus avantageux pour nous.

    Le dossier est donc parti à l’étude à la SACCEF et c’est la que je commence à m’inquiéter … Après avoir subi plusieurs refus de la part de crédit logement, je suis dans le doute le plus total face à la faisabilité de notre projet.

    Pensez-vous qu’un dossier de ce type, présenté par un courtier à plus de chance de passer auprès de la SACCEF ?

    Répondre
  80. Chloé
    Chloé le 20 juin 2017

    Tout à fait vrai !

    Les banques cherchent aujourd’hui des clients et non un emprunt !

    il faut être prêt à changer pour obtenir de bonnes conditions.

    Répondre
  81. sebastien
    sebastien le 20 juin 2017

    bonjour,

    j’ai 4 enfants et un reste à vivre de 1 500 € (hors allocations familiales). Mon taux d’endettement est inférieur à 33 %. Il s’agit d’un achat de 210 000 € frais de notaire inclus mon apport est de 68 000 €. J’ai une épargne de 190 000 € au total. j’ai déjà eu 2 refus de banques en ligne. J’attends la réponse de ma banque la caisse d’epargne sera t-elle aussi exigeante sur le reste a vivre ?

    Répondre

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