Proposition d'achat immobilier

L’offre d’achat immobilier


La première action concrète du processus d’acquisition d’un bien immobilier.

Qu’est ce qu’une offre d’achat immobilier ?

Pti +

Si vous entendez parler :
•  De promesse unilatérale d’achat.
•  De promesse d’achat.
•  De proposition d’achat.
•  D’offre de prix.

C’est bien une offre d’achat immobilier.

C’est un document rédigé par l’acquéreur,
sur lequel figure la proposition de prix faite
au vendeur pour son bien immobilier.

ATTENTION : A sa signature, le versement d’une somme d’argent, quelle qu’en soit la cause,
entraîne sa nullité. Article 1589-1 du code civil.


3 points importants :

•  Même si elle est souvent demandée par les agences immobilières, sachez qu’elle n’est pas obligatoire.

•  Elle est plus crédible qu’une simple proposition verbale.

•  Sachez également que c’est un véritable engagement de l’acquéreur.

En ce qui me concerne, je l’utilise régulièrement comme arme de négociation.
>> Négocier son achat immobilier.

 

Comment rédiger une offre d’achat immobilier.

Aucune règle ne le défini vraiment !

Afin que ce document facilite votre achat immobilier,
je vous conseille vivement d’y inscrire ces 8 éléments :

1) Les identités de l’acquéreur et du vendeur.
2) La localisation et la description détaillée du bien.
3) Le prix d’achat proposé.
4) La durée de validité de l’offre.
5) Les modalités de réponse du vendeur (lettre recommandée, voie d’huissier, e-mail, etc…)
6) Une proposition de date pour la signature du compromis de vente.
7) Le mode de financement.
8) Les conditions suspensives.

CONSEIL N°21

Cette liste vous paraît longue ? Fastidieuse ?
Dites vous bien que vous ne serez jamais trop précis
dans un document à caractère juridique.

METHODE LARCHER

 

Rétractation d’une offre d’achat immobilier.

Vous devez envoyer une lettre recommandée avec avis de réception.

Plusieurs cas après la transmission de votre offre d’achat au vendeur :
•  Sans durée de validité mentionnée dans votre offre d’achat, vous pouvez vous rétracter tant que le vendeur n’a pas accepté votre offre.
•  Sans réponse du vendeur dans le délai indiqué dans votre offre d’achat, vous n’êtes plus engagé.
•  Le vendeur fait une contre-proposition écrite, votre offre initiale devient caduque et vous n’êtes plus engagé.
•  Une des conditions suspensives mentionnée dans l’offre ne se réalise pas, vous n’êtes plus engagé.
•  Le vendeur accepte votre offre, vous êtes engagé.
– Vous pouvez renoncer à l’achat du bien si vous faites valoir une condition suspensive prévue dans l’offre d’achat.
– Ou votre droit de rétractation dans un délai de 10 jours ouvrés à compter de la signature du compromis de vente.

Pour le vendeur, c’est différent :
Dès qu’il accepte votre offre par écrit, il ne peut plus se désengager.
Pour cela, le compromis de vente devra être conforme à l’offre d’achat immobilier.
C’est pourquoi la rédaction de cet acte juridique doit être précise.

 

Préférez vous utiliser l’offre d’achat écrite ou verbale pour vos acquisitions immobilières ?
Donnez moi vos raisons dans les commentaires ?

355 Commentaires

Laissez un commentaire :
Votre adresse email ne sera pas publiée.
Les champs obligatoires sont indiqués avec *

355 Commentaires

  1. Clairette
    Clairette le 15 janvier

    Bonjour Julien,

    Voilà un article pile dans mon actualité ^^
    A noter, pour rebondir sur ta dernière phrase : sauf erreur le notaire n’est pas indispensable à cette étape… ce qui n’empêche pas qu’il puisse quand même intervenir ! Exemple : le mien m’a proposé de relire et de vérifier l’offre d’achat que je compte faire, justement pour bien cadrer les choses.
    Par ailleurs, en plus des éléments que tu as mentionné, j’envisage d’indiquer (si tout se passe bien !) que j’ai l’accord de principe de 2 établissements pour le financement – au prix indiqué dans l’offre. Ca peut être un élément déterminant pour que le vendeur accepte un prix bien plus bas qu’annoncé. Qu’est ce que tu en penses ?

    Pour répondre à ta question, je dirai que sur certains gros projets, faire une offre écrite est plus sécurisant… en particulier quand on a affaire à un vendeur qu’on « sent » pas trop ! D’après ce que j’ai constater, « mon » vendeur n’est pas du genre a faire des cadeaux, d’où la nécessité de blinder tout ce qui peut l’être – même si ca faire de la paperasse en plus !

    Répondre à Clairette
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 15 janvier

      Bonjour Clairette

      Je suis ravi de publier des articles qui correspondent à ton actualité. 🙂

      Effectivement le notaire n’est pas indispensable pour l’offre d’achat, toutefois tu as raison de le faire intervenir pour bétonner ta proposition.

      Pour répondre à ta question :
      Indiquer l’accord de principe de 2 établissements pour le financement est une très bonne méthode !
      C’est ce que j’appelle utiliser l’offre d’achat comme arme de négociation !
      Ta proposition d’achat aura beaucoup plus d’impact, tu seras crédible,
      c’est une des façons de faire passer des offres plutôt basses.

      Alors oui, un peu plus de paperasse, c’est bien que tu le précises.
      Mais obtenir les bonnes affaires ne tombent pas du ciel, il faut les provoquer,
      et ça, c’est le travail d’un investisseur !

      Ton vendeur ne fait de cadeau, et bien toi non plus Clairette !
      Tu as calculé ton projet avec ces chiffres, s’il n’accepte pas ton offre,
      passe ton chemin !
      Tu trouveras un autre vendeur qui acceptera ta proposition et
      tu feras une meilleure affaire !
      Tu as le pouvoir, c’est toi l’acquéreur !

      Quand tu auras fait ton offre d’achat, reviens nous faire un petit résumé,
      tu nous diras si cela a fonctionné.

      Répondre à Julien
      1. Clairette
        Clairette le 09 février

        Suite et fin de l’histoire : le vendeur refuse de négocier, et moi je refuse de monter mon offre.
        Beaucoup de boulot pour rien au final, mais c’était très formateur – c’est dejà ca !

        Répondre à Clairette
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 11 février

        Tu as bien fait de refuser de monter ton offre !
        Beaucoup de boulot, oui, mais pour rien, NON !

        Tu le dis toi même, c’était très formateur et c’est le principal.
        Tu as appris beaucoup de choses et la prochaine fois ce sera plus facile pour toi.

        Je te rassure tout de suite, ça m’arrive toujours de consacrer du temps à un projet comme le tien avec au final un refus de négociation de la part du vendeur et ça arrivera encore, c’est normal ! On passe à autre chose, au suivant. 🙂

        Le point vraiment positif, c’est le jour où un vendeur dit OUI.
        Là tous tes efforts sont récompensés instantanément !

        C’est comme ça qu’on vit de ses revenus immobiliers confortablement.

        Bravo pour cette étape Clairette !

        Répondre à Julien
    2. Maud
      Maud le 17 mars

      Bonjour je voudrais avoir votre avis sur ma situation j’ai fait une offre aux vendeur qui m’a fait une contre offre que j’ai accepter et qui et qui la signer et qui et conforme .le souci cest que cette maison était dans une agence et aussi gérer par un notaire le notaire à continuer les visite et à eu une offre 4 jour après lacceptation de mon offre 15000 euros au déçus du coup les vendeurs ne veulent plus signer le compromis alors qûl mon accepter l’offre 4 jour plus tôt que faire face à un notaire malhonnête et cette injustice ?merci

      Répondre à Maud
      1. marion
        marion le 17 mars

        Bonjour, si je ne me trompe pas, du moment que le vendeur vous a signé et accepté votre offre, il ne peut pas faire machine arrière. Vous pouvez le mettre en justice et demander des dommages. Mais je laisse encore une fois Julien confirmé ou non mes dire.
        Bonne journée

        Répondre à marion
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 25 mars

        Bonjour Maud et merci Marion d’avoir répondu. 🙂

        Effectivement je confirme, quand le vendeur a signé et accepté une offre il ne peut plus se désengager.

        Répondre à Julien
      3. Anna
        Anna le 20 octobre

        Bonjour Nous avons fait une offre pour une maison nous avons eu un accird écrit des vendeurs le lendemain une agence sans exclusivité leur annonce qu’ils ont une offre au prix du mandat (le même prix net vendeur que nous) les vendeurs disent à l’agence que c’est trop tarf car ils sont engagés avec nous. L’agence reclame 10000€ d’indemnités pour refus de vente au prix du mandat! Ont ils le droit compte tenus du faite qu’ils ont déjà accepté une autre offre (ils ont envoyés un recommandé dans les 7 jours pour leur fournir les documents d’offre et de promesse de vente). L’agence n’est pas entré en contact avec les vendeurs depuis que nous avons signé pas de visites ni de courrier. Peut elle réellement demander des indemnités ? Merci d’avance les vendeurs ont 75 ans ils sont un désarmés face a cette histoire…

        Répondre à Anna
  2. Lucie
    Lucie le 20 janvier

    Salut Julien
    Article super intéressant parceque sur le sujet on trouve tout et n importe quoi. Je sais pour avoir fait une offre d achat que c’est un document important et que les vendeurs apprécie vraiment

    Répondre à Lucie
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 21 janvier

      Salut Lucie

      Tu as bien fait d’utiliser l’offre d’achat écrite pour faire ta proposition, quel a été le résultat ?

      Répondre à Julien
  3. Nicolas
    Nicolas le 26 janvier

    Bonjour Julien. Merci pour cet article qui informe et va droit au but. Je suis complètement d’accord pour dire qu’on est jamais trop précis dans un document juridique !
    Merci encore.

    Répondre à Nicolas
  4. Arno
    Arno le 21 avril

    Bonjour Monsieur Larcher,
    J’essaye de vendre mon appartement depuis presque un an.
    Il y a presqu’un mois j’ai eu plusieurs propositions d’achat de mon bien que j’ai accepté de bonne foi pensant ne pas m’engager avant la signature du compromis de vente devant notaire dixit mon agent immobilier qui m’avait confirmé cela.
    La première offre est inférieure et antérieure à la seconde offre. Or la personne qui m’a fait la seconde offre a pris un avocat qui depuis me harcèle me force à céder pour son client.
    Même si la seconde offre est supérieure mais a été acceptée après la première offre et du fait que la personne m’a envoyé directement son avocat je ne souhaite plus vendre à cette personne.
    Que pourrait il se passer ? la personne qui m’a fait la seconde offre peut il m’obliger à lui vendre par voie judiciaire sachant que j’ai accepté une premiere offre certes inférieure mais antérieure à la premiere.
    Merci d’avance pour votre réponse.
    A votre disposition.
    Arno

    Répondre à Arno
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 24 avril

      Bonjour Arno

      Vous avez effectivement été mal renseigné car comme vous l’avez lu dans cet article, l’offre d’achat immobilier est un réel engagement de l’acquéreur et surtout du vendeur.

      Votre situation est délicate, vous avez accepté 2 offres.

      Dans ce cas, c’est la première offre acceptée par écrit qui est valable, vous devrez cependant le justifier.
      Avez vous conservé votre lettre recommandée avec accusé de réception ?

      En présentant vos justificatifs, la personne qui a fait la seconde offre d’achat ne pourra pas forcer la vente du bien, même si son offre est supérieure.

      Toutefois, vous êtes mis en cause après avoir accepté une deuxième proposition, par conséquent cette personne a subi un préjudice et peut vous demander des dommages et intérêts.

      Cordialement.

      Répondre à Julien
      1. Arno
        Arno le 24 avril

        Bonjour Mr Larcher
        ce qui me rassure c’est que la vente ne peut être forcée.

        Par contre en termes de préjudice vu qu’il n’y a eu aucune avancée sur le compromis ayant changé de syndic le document état daté est manquant à ce jour et il n’y a eu qu’une grosse semaine entre l’offre acceptée et la contestation.
        je trouve la méthode malhonnête intellectuellement.
        Il y a un an j’ai reçu une offre d’achat d’une dame que nous avions acceptée et cette dame n’a pas ensuite donné suite. Je ne l’ai pas attaquée pour autant.
        Je trouve qu’en matière de droit français en la matière c’est tout pour l’acquéreur et rien pour le vendeur.
        Etant de bonne foi nous ne pensions pas nous engager aussi sérieusement si cela était à refaire on aurait attendu 15 jours le temps de recevoir plusieurs propositions mais nous nous sommes précipités et mon agent m’a rassuré en me confirmant que tant que rien n’était signé devant le notaire on n’était pas engagé définitivement.
        Le premier acquéreur nous a confirmé par recommandé l’offre sous un délai. Par contre pour le second acquéreur qui nous menace via un avocat il n’ a jamais envoyé un recommandé. On a juste échangé par mail avec l’offre signée contre signée mais renvoyée le lendemain par mail de la date limite mais avec la signature avant la date limite.
        merci encore pour votre réponse.
        Bien cordialement.
        Arno

        Répondre à Arno
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 24 avril

        Re-bonjour Arno

        La vente ne peut être forcée seulement si vous pouvez justifier votre acceptation antérieure.

        De plus, votre premier acquéreur doit être en capacité de finaliser l’achat, le cas échéant, votre deuxième acquéreur pourra à ce moment forcer la vente.

        L’immobilier est un domaine où les sommes d’argent sont élevées et les engagements sérieux, c’est pourquoi il est fondamental de réunir des informations justes avant d’agir.

        Votre engagement est pris bien avant la signature devant un notaire.
        Le notaire est un officier ministériel qui a pour mission de finaliser la vente et dresser un acte authentique, la signature du compromis de vente devant notaire n’est donc pas obligatoire, il peut être signé dans une agence immobilière et même entre particuliers.

        Le premier acquéreur nous a confirmé par recommandé l’offre sous un délai. Par contre pour le second acquéreur qui nous menace via un avocat il n’ a jamais envoyé un recommandé. On a juste échangé par mail avec l’offre signée contre signée mais renvoyée le lendemain par mail de la date limite mais avec la signature avant la date limite.

        Attention, le recommandé n’est pas obligatoire, tout dépend de ce qui était mentionné dans l’offre d’achat immobilier.
        Voir le paragraphe de mon article : Comment rédiger une offre d’achat immobilier.

        De plus, un mail à la même valeur juridique qu’un courrier papier, c’est une preuve recevable devant les tribunaux.

        N’hésitez pas à me tenir informé de l’évolution de votre dossier.

        A bientôt.

        Répondre à Julien
      3. Arno
        Arno le 24 avril

        merci encore en effet on s’est trop vite précipité sans savoir avec les conseils de notre agent
        oui j’ai la preuve de l’acceptation antérieure
        par contre je ne vois pas où est le préjudice pour la personne à justifier devant le tribunal
        de notre cote nous continuons à faire comme si à savoir aller à la signature du compromis avec les premiers
        car l’avocat nous a menacé d’aller au TGI donc on attend.
        je vous tiendrais informé encore merci pour les informations votre disponibilité
        pour moi ces gens là sont des gens malhonnêtes intellectuellement
        bien a vous

        Répondre à Arno
      4. Julien Larcher
        Julien Larcher le 24 avril

        C’est toujours un plaisir d’échanger sur l’immobilier. 🙂

        Le préjudice pour cette personne est d’avoir eu une acceptation de son offre d’achat, sans pouvoir conclure la vente suite à votre changement d’avis, malgré votre engagement.

        Et pour cela, elle peut demander un dédommagement.

        Bon courage et prudence.

        A bientôt.

        Répondre à Julien
  5. Arno
    Arno le 24 avril

    Merci encore dernière nouvelle : l’avocat m’informe qu’il va saisir le tribunal pour la vente forcée or j’ai une premiere offre antérieure à celle de ses clients donc je ne comprends pas le but de cet avocat.

    Répondre à Arno
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 24 avril

      Son but est d’abord d’essayer et ensuite probablement de demander une compensation pour le préjudice causé.

      Répondre à Julien
      1. arno
        arno le 24 avril

        le préjudice je ne le vois pas car à ce moment depuis le premier contact de l avocat rien n’est avance le compromis de vente pas encore prévu et nous aussi on aura un préjudice car s il nous emmène au tgi pour nous forcer à vendre il nous bloque je suis tombé sur des gens incroyablement malhonnêtes et procéduriers je tombe des nues merci pour votre retour

        Répondre à arno
      2. Arno
        Arno le 15 juillet

        Bonjour Mr Larcher
        je reviens vers vous pour vous tenir au courant de mon problème.
        Suite à nos premiers échanges la situation a évolué de manière incroyable et nous sommes dans une des pires « galères » de notre vie.
        En effet nous avons signé le compromis en mai 2015 (le 18) et à ce moment les menaces d’assignation existaient mais pas d’assignation existante.
        Nous avons été assignés par ces gens mal attentionnés une fois le délai de rétractation des 7 jours passés alors que ces personnes par l’intermédiaire de leur avocat informé par mon avocat savaient qu’ils n’était pas les premiers offrants et qu’un compromis était en cours.
        Ils nous ont assignés en premier pour réclamer la vente forcée et en secondaire pour nous réclamer des dommages et intérêts d’un montant de 25000 Euros soit le montant des frais de notaire pour l’achat de notre appartement.
        A ce jour la vente est bloquée mon notaire refusant de signer la vente définitive. Et nous nous sommes engagés dans l’achat d’un bien pour une signature définitive fin août. Mais sans la vente de notre appartement nous ne pourrons acheter (condition suspensive).
        Qu’en pensez vous ? Y a t il malveillance de la part de ces personnes avec procédure abusive.
        D’avance merci pour votre retour.
        Bien cordialement.
        Arno.

        Répondre à Arno
      3. Julien Larcher
        Julien Larcher le 16 juillet

        Bonjour Arno

        Votre situation ne s’est effectivement pas arrangée, mais malheureusement lors de nos premiers échanges du 24 avril, j’avais mentionné que ces personnes pouvaient vous assigner et vous demander des dommages et intérêts, ce qu’ils ont apparemment fait.

        Leur procédure reste cependant légitime car vous avez accepté 2 offres d’achats à 2 acquéreurs différents, il y a donc préjudice.

        Vous avancerez vos arguments, ils en feront de même, l’issue de cette situation est donc incertaine.

        N’hésitez pas à me tenir informé de l’évolution de votre dossier.

        Bon courage.

        Répondre à Julien
  6. Stephane
    Stephane le 11 juin

    Bonjour moi j ai signe une offre d achat et cette dernier a été contresignée est validée par le vendeur. La vente est donc dite parfaite. Sauf que la prochaine étape est le compromis de vente. Est ce bien a ce moment la que j ai droit au délais de rétractation . Car si il y a compromis de vente, ce dernier vient remplacer d une manière officielle (notaire) l offre d achat
    Merci

    Répondre à Stephane
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 12 juin

      Bonjour Stéphane

      Dès que le vendeur accepte votre offre par écrit il ne peut plus se désengager.
      Dans la mesure où l’avant contrat (compromis de vente) est conforme à l’offre d’achat.

      L’étape suivante est effectivement l’avant contrat.
      Vous disposerez d’un délai de rétractation après la signature de ce dernier.
      ATTENTION :
      Si l’acquisition est faite par l’intermédiaire d’une SCI, il n’y a pas de délai de rétractation.
      Voir : La signature du compromis de vente.

      L’info en plus :
      Le compromis peut être signé dans une étude notariale, mais également dans une agence immobilière et même entre particuliers.

      Répondre à Julien
      1. Stephane
        Stephane le 13 juin

        Merci énormément, c est quand même une perte de temps pour le vendeur de ne pas vouloir le libérer de cette offre d achat, car il doit savoir qu il y a un délais de rétractation a la signature du compromis de vente.

        Répondre à Stephane
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 15 juin

        Avec plaisir 🙂

        L’offre d’achat est un premier formalisme pour l’acquisition d’un bien immobilier.
        Elle n’est pas obligatoire, mais les vendeurs apprécient cet engagement de la part de l’acquéreur même si effectivement la signature du compromis de vente est suivie d’un délai de rétractation.

        Répondre à Julien
  7. Champcenest
    Champcenest le 04 juillet

    Bonjour,

    Je viens vers vous pour avoir des informations.
    Nous avons fait une offre d’achat avec nos identités (mon conjoint et moi même) et les identités des vendeurs, description du bien, prix souhaiter et délai de 7jours de rétractation et nous avons indiqué les coordonnées de notre notaire et avons indiqué qu’en cas d’accord de la part du vendeur que la signature de la promesse se ferai sous 1 mois.

    Les vendeurs nous ont données bon pour accord par mail le 14juin (dernier jour pour accepter avec le prix, l’adresse du bien, les conditions convenues et ils nous on indiqué leur notaire.)

    Nos notaires ont pris contact et nous avions fixer une date au 8juillet 2015 à 9h pour la signature de la promesse de vente. Hier (3 juillet) notre notaire nous appel à 18h pour nous annoncé que nos vendeurs annulaient la signature sans plus de détails.

    Je les appels pour avoir des explications et il me sort que leur banque leurs posent problème pour leur future acquisition car lui a changé de statut et elle prend un congé parental de 2 ans.

    Nous sommes donc sans domicile à partir du 21 août date à laquelle nous signons la vente de notre appartement.

    Que pouvons-nous faire nous souhaitons acquérir ce bien par vente forcer du faite de leur accord dans les temps et renonciation hors délai. Notre notaire à travailler pour rien.

    Merci de nous répondre c’est très urgent !!!

    Répondre à Champcenest
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 04 juillet

      Bonjour

      Une procédure judiciaire pourrait vous permettre d’acquérir le bien par vente forcée.

      Mais attention, obtenir gain de cause d’ici le 21 Août est peu probable.
      De plus, cette procédure ne garantie rien, l’autre partie avancera ses arguments pour justifier sa décision.
      Et enfin, des frais non négligeables seront à prévoir.
      C’est un calcul à faire pour évaluer l’intérêt d’une telle action.

      Vous pouvez dans un premier temps demander à votre notaire d’intervenir en tant que médiateur.
      Il contactera son confrère pour lui exposer les faits afin qu’il dialogue avec ses clients.

      Le cas échéant, vous pourrez envisager une procédure de vente forcée ou demander une indemnité pour préjudice.
      Mais une fois encore, sans garantie.

      Cordialement.

      Répondre à Julien
  8. Rémy
    Rémy le 15 juillet

    Bonjour,

    Nous avons fait une offre par mail, celle ci a été acceptée par mail egalement par le vendeur.
    Aujourd’hui, le vendeur ne souhaite plus vendre. Est ce qu’il peut se desengager ainsi.

    Merci de votre reponse.

    Cordialement

    Répondre à Rémy
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 16 juillet

      Bonjour Rémy

      Lorsque le vendeur a accepté une offre d’achat immobilier, il ne peut plus se désengager.

      Toutefois, il faut se référer au contenu de votre offre d’achat ainsi que les modalités de réponse du vendeur, comme stipulées dans cet article.

      Répondre à Julien
  9. Frédéric
    Frédéric le 20 juillet

    Bonjour Rémy,

    j’ai fait une offre d’achat écrite à un vendeur le 9 juillet dernier:

    – j’ai envoyé la lettre signée par mon épouse et moi-même par la poste sans AR
    – j’ai envoyé la lettre non signée par mail en pièce jointe

    J’avais mis une date butoire au 24/07

    Le vendeur m’a rappelé hier m’informant qu’il refusait mon offre mais m’a fait une contre-proposition.

    Je dois le rappeler aujourd’hui et je vais accepter sa contre-proposition.

    Question 1: est-ce que un retour de sa part par mail, faisant état de sa contre-proposition chiffrée, et ma réponse dans la foulée (également par mail) acceptant donc sa contreproposition est suffisant pour l’engager à la vente ? En d’autres termes, est-ce que la voie électronique a le même poids que la voie postale?
    Je vous demande cela car je ne l’ai pas senti « chaud » pour établir une lettre et l’envoyer par courrier?

    Question 2: est-ce que son mail doit comporter (tout comme mon offre d’achat initiale) des mentions obligatoires ou peut-il simplement se référer au contenu de mon offre d’achat dans laquelle je précise le bien (surface, adresse etc…) ?

    Question 3: est-ce dans sa contreproposition il doit obligatoirement préciser la valeur mobilière qui sera déduite du prix net vendeur pour le calcul des frais de notaire?

    Votre retour ce jour serait vivement apprécié !

    Merci à vous

    Cordialement

    Répondre à Frédéric
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 21 juillet

      Bonjour Frédéric

      Question 1: est-ce que un retour de sa part par mail, faisant état de sa contre-proposition chiffrée, et ma réponse dans la foulée (également par mail) acceptant donc sa contreproposition est suffisant pour l’engager à la vente ? En d’autres termes, est-ce que la voie électronique a le même poids que la voie postale?
      Je vous demande cela car je ne l’ai pas senti « chaud » pour établir une lettre et l’envoyer par courrier?

      Question 2: est-ce que son mail doit comporter (tout comme mon offre d’achat initiale) des mentions obligatoires ou peut-il simplement se référer au contenu de mon offre d’achat dans laquelle je précise le bien (surface, adresse etc…) ?

      La voie électronique a le même poids que la voie postale, à condition que les mentions présentent dans chaque mail permettent d’identifier correctement le bien et les parties.

      Question 3: est-ce dans sa contreproposition il doit obligatoirement préciser la valeur mobilière qui sera déduite du prix net vendeur pour le calcul des frais de notaire?

      Ce n’est pas obligatoire, toutefois le vendeur est engagé en fonction de ce qu’il y a dans sa contre proposition, il serait donc judicieux de le faire afin que le compromis de vente soit conforme à l’offre.

      cf. CONSEIL N°21 de la Méthode Larcher.

      Répondre à Julien
  10. Remy
    Remy le 29 juillet

    Bonjour,

    Je fais suite à mon dernier commentaire. Je viens d’apprendre que le vendeur viens de signer un compromis avec une autre personne. Apparemment ce serait son voisin. Quel recour puis je avoir car je me sens roulé dans cette histoire. Est il trop tard pour la maison?

    Merci de votre réponse.

    Cordialement

    Répondre à Remy
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 30 juillet

      Bonjour Rémy

      Vous êtes dans la situation inverse d’Arno, évoqué plus haut dans les commentaires.

      Ses questions et mes réponses vous aiderons à appréhender le problème.

      Est il trop tard pour la maison?

      Ce n’est pas forcément trop tard, mais ce sera compliqué.

      Répondre à Julien
  11. nicole
    nicole le 12 août

    Bonjour,

    j’ai mis ma maison en vente depuis janvier dans deux agences, depuis 10 jours les visites se sont enchainées de la part des deux agences. Jeudi nous avons eu une visite avec l’agence N°1 qui était positive les clients ont souhaité revenir le vendredi avec les enfants pour valider l’adhésion de toute la famille.

    L’agence N°2 nous appelle vendredi pour nous informer qu’elle a un client et qu’il souhaite visiter le mardi suivant, je les informe que nous avons déjà un client potentiel avec une offre à venir mais que rien n’est fait et que la visite peut être faite en connaissance de ces éléments.
    La visite est effectuée le mardi avec l’agence N°2 et les clients sont emballés et souhaite faire une offre.
    Nous recevons alors 2 offres le même jour l’une à 245 000€ avec l’agence N°2 et l’autre à 250 000€ avec l’agence N°1, nous n’avons signé ni donné notre accord sur aucune offre aujourd’hui car nous avons demandé au agence un simulation préalable de prêt pour les deux dossiers, afin d’avoir une vente qui se concrétise plutôt qu’un prix plus élevé mais dont le dossier ne passera pas en banque.
    L’agence N° 2 nous impose de signer l’offre en nous menaçant de réclamer une commission si on accepte l’offre de l’agence N° 1
    Quand est il de ce comportement est ce exact et normal, n’avons nous pas le choix de nos acquéreur !!
    Merci de votre aide

    Répondre à nicole
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 17 août

      Bonjour Nicole

      Vous avez tout à fait le droit de choisir vos acquéreurs, lorsque leurs propositions sont inférieures au prix affiché, c’est donc légitime de demander une simulation préalable de prêt.

      En revanche, lorsqu’une offre est faite au prix affiché, le vendeur est tenu de l’accepter.

      Je suppose que vous avez signé des mandats sans exclusivité, donc l’agence n°2 ne peut pas vous réclamer de commission si vous acceptez l’offre de l’agence n°1.

      Si ce n’est pas le cas, n’hésitez pas à me contacter.

      Répondre à Julien
      1. Nicole
        Nicole le 18 août

        Bonjour

        Je vous remercie pour votre réponse. En effet il n’y avait pas d’exclusivité.

        Nous avons fait patienter l’agence « impatiente » afin d’avoir l’offre de prix de la première agence et nous avons demandé les simulations de prêt pour les deux dossiers afin de choisir l’acquéreur qui nous semblait le plus fiable financièrement, même si les banques peuvent parfois avoir des exigences surprenantes parfois, on verra si nous avons eu raison.

        Nous allons ,signė le compromis avec les « impatients » car leurs acquéreurs ont zéro endettement et sont tout deux fonctionnaires avec de bons revenus et au prix que nous souhaitons.

        Je garde votre site en favori car nous allons racheter un bien et je reviendrai vous voir si besoin.

        Merci pour votre retour rapide qui nous a rassuré

        Cordialement

        Répondre à Nicole
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 20 août

        Avoir la possibilité de choisir ses acquéreurs est un atout, vous avez bien fait de sélectionner le plus fiable financièrement.

        C’est avec plaisir que je répondrai à vos futures questions.
        Je suis toujours ravi d’apporter mon aide aux lecteurs. 🙂

        Répondre à Julien
  12. Eveline
    Eveline le 17 août

    Bonjour. J’ai confié la vente de mon bien immobilier à une agence en exclusivité. J’ai eu une offre d’achat verbale de la part de cette agence le 30/07/15 me signifiant simplement le prix, offre que j’ai accepté par un mail succinct sur la messagerie personnelle de mon contact agence. Tous les éléments nécessaires à cette vente ont été transmis aux deux notaires pour rédaction d’un compromis de vente qui devait être signé le 10/08/15. Le 07/08/15, j’ai été contacté par l’agence me disant que le rendez vous ne pourrait pas être honoré par les acheteurs car ils venaient de partir en vacances et que le dit compromis ne serait signé qu’à leur retour en septembre. J’ai précisé que je n’étais pas d’accord sur ce nouvel élément qui pour moi remettait un certain nombre de choses en cause. A ce jour, nous avons la procuration des acheteurs pour la signature du compromis sans peur présence. J’apprends alors qu’il s’agit d’un promoteur immobilier qui achète pour louer la maison. Cette vente ne me convient plus. Je ne souhaite pas vendre à un promoteur, il s’agissait de la maison de mes parents décédés et je voudrais vendre à un particulier qui l’habitera. De plus, je suis confortée dans ce sens, car j’ai eu aujourd’hui même une offre d’achat d’un particulier de 20 000€ de plus que la première offre, particulier qui avait déjà visité la maison, qui est très pressé d’acheter, qui effectuerait un paiement comptant contre un paiement à crédit pour les premiers acheteurs. Comment puis me sortir de cette situation ? Qu’est ce que je risque juridiquement si je renonce à cette vente ? L’agence me dit qu’elle confie le dossier à leur service juridique (est ce une sorte de menace ?) et qu’il y a une jurisprudence en la matière qui peut me couter cher. N’essaye t’il pas de m’intimider et de me faire peur ? Merci pour votre réponse car je suis un peu perdue dans tout ça. On trouve tout et son contraire sur le net concernant l’acceptation par mail d’une offre d’achat verbale. Cordialement.

    Répondre à Eveline
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 18 août

      Bonjour Éveline

      L’acceptation d’une offre d’achat immobilier par mail est valable à partir du moment où cette dernière permet d’identifier clairement les parties et le bien.
      Vous êtes donc engagée.

      Qu’est ce que je risque juridiquement si je renonce à cette vente ?

      En renonçant à cette vente, l’acquéreur pourrait mener une action en justice pour forcer la vente et demander des dommages et intérêts, comme le cas d’Arno évoqué dans les commentaires un peu plus haut.

      De plus, si vous signez un compromis de vente avec un deuxième acquéreur alors qu’une procédure est en cours avec le premier, la vente risque d’être bloquée, le notaire ne signera pas la vente définitive.

      Comment puis me sortir de cette situation ?

      Le plus simple serait de trouver un accord avec le premier acquéreur.
      Dans le cas contraire, il aura toujours la possibilité de lancer un procédure.

      L’agence me dit qu’elle confie le dossier à leur service juridique (est ce une sorte de menace ?)

      Le deuxième acquéreur est il bien client de cette agence ?

      Répondre à Julien
      1. Eveline
        Eveline le 18 août

        Merci pour votre réponse Julien. Le 2e acquéreur n’est pas passé par l’agence mais avec moi en direct. De plus, mon acceptation par mail identifie le bien mais les parties je ne les connais pas. Le mail a été adressé au négociateur de l’agence sans identification du nom ou de quoi que ce soit concernant les acquéreurs. Mon mail est le suivant :
        « Monsieur,
        Suite à nos différents échanges téléphoniques, je vous confirme notre dernière conversation.
        Je soussigné Eveline, accepte l’offre d’achat d’un montant de (somme) € net vendeur pour le bien immobilier situé (adresse exacte).
        J’attends de votre part que vous m’adressiez l’offre d’achat écrite de la part de l’acheteur.
        Dans l’attente,
        Cordialement. »
        D’ailleurs, l’offre d’achat ne m’a jamais été délivrée.
        Qu’en pensez vous ? Merci

        Répondre à Eveline
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 20 août

        Avec plaisir Éveline.

        D’après ce que vous mentionnez, votre acceptation de l’offre par mail est valable, le bien est identifié, l’agence est mandataire chargée de vous trouver un acquéreur.
        Sauf si vous avez inscrit dans le mandat une condition particulière excluant les promoteurs.

        Maintenant il faudrait voir les jurisprudences sur la non délivrance de l’offre d’achat par l’agence, pour évoquer la caducité.

        Votre situation peut présenter une autre problématique, votre deuxième acquéreur est passé en direct.
        Avez vous signé un mandant exclusif avec l’option de vendre vous même ?

        Dans ce cas, l’agence fera en sorte de préserver sa commission en allant dans le sens de son client acquéreur afin de faire respecter ses droits.
        D’où peut être la transmission du dossier au service juridique.

        Dans le cas contraire, les frais d’agence seraient dus même si vous vendez au deuxième acquéreur.

        Répondre à Julien
      3. geraldine
        geraldine le 11 juin

        bonjour je souhaiterai savoir quand une contre offre est refuser par le vendeur a son agence,pouvons nous passez avec une autre agence pour le bien en question pour tenter une autre offre

        Répondre à geraldine
  13. marion
    marion le 01 septembre

    Bonjour, je me permet de vous écrire car justement on est en pleine recherche de maison et avons fait des offre d’achat écrite et oral qui pour l’instant n’ont pas abouti. Je vous expose mon soucis, mon histoire, si vous pouviez m’éclairer:

    « Nous avons visité une maison hier et rappelé l’agence 2h après pour lui faire une proposition verbale d’achat (en dessous du prix demandé), suivi d’un mail détaillé de confirmation de notre offre.
    Ce matin nous recevons la réponse qui suit de l’agence: « J’ai bien reçu votre offre pour la maison de …. mais hier après-midi le couple qui a visité après vous a fait un engagement d’acquisition au prix du mandat.
    Toutefois s’il y avait un soucis de dossier je vous informerais. »(visite bien après notre offre)
    Nous voulons savoir, ayant fait une offre en premier, ne sommes nous pas prioritaire sur la maison? L’agence n’a t’elle pas l’obligation de nous informer d’une autre offre égal au montant demandé par le vendeur et nous laissé libre recours de nous aligner ou non?
    Est-ce légal, que d’autre personnes puissent signer un « engagement d’acquisition » sans même que nous en soyons informé et sans même que nous puissions contrer leur offre?

    Merci pour votre aide

    Répondre à marion
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 02 septembre

      Bonjour Marion

      Il faut savoir que le vendeur est tenu d’accepter une offre lorsqu’elle est au prix affiché.

      Toutefois, le vendeur peut recevoir plusieurs offres d’achats immobiliers et choisir celle qui lui convient le mieux, à partir du moment où elles sont inférieures au prix affiché, dans ce cas il n’y a pas de priorité sur la première personne ayant fait une offre.

      Le vendeur peut même choisir un acquéreur ayant fait une offre inférieure aux autres s’il estime que ce dernier à plus de chance d’obtenir un prêt immobilier, ou si le paiement est comptant.

      L’agence n’est pas tenue de vous informer des autres propositions d’achats, vous pouvez cependant leur faire part de votre décision en faisant une autre proposition qui sera peut être acceptée par le vendeur.

      Mais dans ce cas, ne perdez pas de temps car lorsque le vendeur a accepté une offre d’achat, il ne peut plus se désengager.

      Répondre à Julien
  14. Nicole
    Nicole le 01 septembre

    Bonjour,

    Nous avons donné mandat à deux agences pour la vente de notre pavillon. Nous avons signé un compromis de vente avec l’une elle, doit on informer par lettre recommandée la deuxième agence de cette signature afin de suspendre la diffusion de l’annonce.
    J’ai d’ores et déjà adressé un mail pour les informer mais est ce suffisant.
    Merci de votre réponse

    Répondre à Nicole
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 02 septembre

      Bonjour Nicole

      Vous devez informer l’autre agence par lettre recommandée avec accusé de réception uniquement lorsque la vente est effective, donc après la signature de l’acte de vente.

      Vous retrouverez cette clause dans les conditions générales du mandat que vous avez signé, en principe dans la rubrique : Obligations du Mandant.

      Après la signature d’un compromis de vente, informer l’autre agence par mail ou par téléphone reste une pratique cordiale très appréciée par ces professionnels.

      Répondre à Julien
      1. Nicole
        Nicole le 02 septembre

        Bonjour,
        Merci de votre réponse, j’ai fonctionné dans le bon ordre, l’agence est avisée par mail, je ferai un recommandé à la signature de l’acte.
        Cordialement,
        Nicole Coffinier

        Répondre à Nicole
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 02 septembre

        Parfait ! Avec plaisir. 🙂

        Répondre à Julien
  15. Clo
    Clo le 20 septembre

    Bonjour,
    Nous avons signé une lettre d’engagement via l’agence a notre domicile donc hors établissement . Nous n’avons pas de double de cette lettre d’engagement.
    Nous attendions par ailleurs une proposition qui a été faite le lendemain par oral pour un montant supérieure.
    Sommes nous engagés et liés à la 1 ère offre?
    La lettre d’engagement ayant été signée à notre domicile cela rentre-t-il dans le cadre de la loi Hamon d’une signature hors établissement donc dans le cadre de la loi de démarchage à domicile et nous permettrait d’avoir un délai de rétractation .merci pour la reponse

    Répondre à Clo
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 30 septembre

      Bonjour Clo

      Pouvez vous m’apporter plus de précisions sur le déroulement
      de votre opération ?

      Par quelle voie la première offre a été transmise ? Par qui (Agence ou acquéreur) ? Que mentionnait celle-ci ? Que stipulait votre lettre d’engagement ? Etc…

      Sans description précise et en détail de la situation je ne peux pas apporter de réponse.

      Répondre à Julien
  16. Sila
    Sila le 23 septembre

    Bonjour Julien,

    Tout d’abord j’aimerai vous féliciter pour la qualité de votre blog et des informations que vous délivrez.

    J’ai une question concernant l’acceptation d’une offre:

    Je viens de faire une offre d’achat comportant des conditions suspensives, dont une mentionnant la remise des clés par le propriétaire à partir du moment où nous remettrons notre offre de prêt au notaire. Cette offre rédigée au format A4 (puis scannée), limitée à 7 jours, mentionnait le fait que le propriétaire devait nous signifier son accord en nous la retournant signée avec la mention « bon pour accord ».

    L’agent immobilier n’a pas parlé de cette condition au vendeur qui a donné son accord à l’agent – dans le délai des 7 jours – par un email de 2 lignes disant qu’il acceptait la vente au prix de X avec une commission de Y. C’est tout. Notre offre A4 ne nous a pas été retournée signée comme demandé.

    Après avoir lourdement insisté auprès de l’agent pour vérifier qu’il avait bien notifié les conditions suspensives de l’offre au vendeur, j’apprends aujourd’hui que ce dernier refuse catégoriquement de nous transmettre les clés par peur que, par exemple, on change une serrure et qu’il se retrouve dans la merde si la vente n’avait finalement pas lieu.

    Il était très important pour nous de pouvoir obtenir les clés avant l’acte authentique de façon à faire faire librement des devis et à commencer des menus travaux avant l’entrée dans les lieux. Bien-sûr nous nous engagions à faire assurer le bien à partir de la remise des clés par le notaire.

    En résumé: le vendeur a accepté une offre qu’il n’a manifestement pas lue (l’agent ayant « omis » de le faire). Certes il n’a pas signé notre lettre d’offre d’achat comme demandé dans celle-ci, mais il a donné son accord par email sur la vente au prix de X.

    Voici ma question: Sachant que je souhaite tout de même acheter, en tant qu’acheteur, puis-je considérer que l’accord du vendeur porte sur tout ce qui a été mentionné dans l’offre d’achat écrite même si la réponse positive donnée par le vendeur n’a pas été faite dans les règles de l’art?

    Merci beaucoup pour votre éclairage Julien. 🙂

    Répondre à Sila
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 30 septembre

      Bonjour Sila

      Dans votre offre d’achat les modalités de réponse du vendeur étaient très claires.
      Il devait signifier son accord en vous retournant l’offre signée avec la mention « bon pour accord ».

      Ceci n’ayant pas été fait, le vendeur n’est pas engagé.
      Par conséquent vous ne pouvez revendiquer aucun des éléments mentionnés dans votre offre, incluant la remise des clés avant la signature de l’acte de vente.

      Vous pouvez toujours essayer de le demander lors du compromis de vente, avec peu d’espoir car son notaire lui déconseillera fortement cette pratique.

      Répondre à Julien
  17. Nicole
    Nicole le 27 septembre

    Bonjour,

    Nous avons signé un compromis de vente sur lequel il est inscrit que le notaire est un autre cabinet que celui que nous avions désigné sur le mandat de vente avec l’agence.
    Les acheteurs nous ont fait part que c’était l’agence qui leur avait imposé car ils n’avaient pas de notaire personnel. Le notaire vient de nous écrire en nous demandant de lui faire parvenir tout nos actes pour préparer la vente.
    Nous sommes aujourd’hui dans le délais des 40 jours ou les acheteurs font leur dossier de prêt le compromis de vente va jusqu’au 10 octobre 2015.
    Sommes nous contraint de passer par ce notaire alors que nous avions notifié dés le départ notre choix notarial.

    Répondre à Nicole
  18. Nicole
    Nicole le 27 septembre

    Désolée, j’ai oublié de vous remercier, j’ai été trop vite !
    Votre site est génial et vous êtes rapide et précis dans vos réponses
    Merci pour votre aide et vos conseils
    Cordialement,
    Nicole Coffinier

    Répondre à Nicole
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 30 septembre

      Bonjour Nicole

      Je vous rassure tout de suite, vous n’avez aucune obligation de prendre le notaire de l’acquéreur ou celui de l’agence immobilière.

      Vous avez même la possibilité de changer d’avis et faire appel à un autre notaire que celui désigné dans le mandat de vente.

      Vous pouvez avoir votre notaire et les acquéreurs le leur, dans ce cas c’est un acte en « double minute » avec la présence des 2 notaires.

      Pour plus d’info, voir :
      La signature du compromis de vente.

      Répondre à Julien
      1. Nicole
        Nicole le 09 octobre

        Notre vente se complique !!!

        Bonjour

        Nous avons passé un compromis de vente, le délais des 10 jours est échu et nous sommes maintenant à la fin des délais de 40 jours (10 octobre) pour l’obtention du prêt, l’agence et nous, avons tenté depuis 15 jours à plusieurs reprise de prendre contact avec les acheteurs sans succès. Nous avons les avons enfin eu hier (8 octobre) pour valider que l’offre de prêt serait bien chez le notaire pour le 10 octobre, mais là surprise ils nous expliquent qu’ils n’ont aucunes offres à ce jour car en plus du prêt maison ils font un prêt d’aménagement sur une partie du terrain pour l’activité de l’épouse qui est éleveuse canin et cette partie sera loué à l’entreprise etc .. donc il faut faire un prévisionnel comptable etc…. à fournir au coutier.
        Le fameux courtier est un coup en région parisienne un coup à Montargis, un espèce d’imbroglio incohérent !!! donc ils demandent un délais supplémentaire pour avoir une offre de prêt.
        Aujourd’hui ils ne sont pas en mesure de fournir quoi ce soit comme document acceptation ou refus bancaire. Nous avons donc perdu 50 jours!
        Nous ne souhaitons pas prolonger le délais aussi l’agence va envoyer une lettre recommandée le 13 octobre pour les informer de la caducité du compromis.
        L’agence a 4 clients potentiels et nous pourrions avoir la possibilité de vendre plus cher car avec les derniers nous avions négocié le prix beaucoup trop bas et ils n’ont pas eu un comportement très clair !

        Suite au non renouvellement du compromis, peuvent-ils nous obliger à leur vendre le bien s’ils arrivent à avoir leur financement dans les semaines à venir ?

        A quel moment pouvons nous signer un nouveau compromis de vente et serons nous libre de choisir nos acquéreurs?

        Cette situation m’inquiète car ils ont dit à l’agence qu’ils voulaient absolument la maison et qu’ils feraient tout pour l’avoir. Nous ne voulons pas de problème!

        Vendre n’est pas simple et les acheteurs sont parfois indélicat c’est la deuxième fois que nous en faisons les frais !

        Merci de votre aide,

        Répondre à Nicole
  19. Tiphaine
    Tiphaine le 03 octobre

    Bonjour,

    Ma question concerne le délai de réponse demandé :

    Je fais une offre d achat au prix et indique un délai jusqu’à une date j.

    Le vendeur indique 2 autres offres en cours.

    Si ces 2 offres ont un délai j- x jours, délai plus court que la mienne ces offres sont donc echues ? Le vendeur .net plus en mesure de les accepter…

    Le vendeur pourrait il accepter ces offres mm après le délais alors que la mienne court toujours en cours de validité.

    Ma logique serait donc de dire les autres offres sont terminées dans leur délais le vendeur n’a pas accepté, la mienne est toujours valable je deviens prioritaire ?

    Merci de votre réponse.

    Répondre à Tiphaine
    1. Laurent
      Laurent le 05 octobre

      Bonjour,
      Je pense que tant qu’il n’y a rien de signé, le vendeur peut faire ce qu’il veut
      Cordialement

      Répondre à Laurent
    2. Julien Larcher
      Julien Larcher le 06 octobre

      Bonjour Tiphaine

      Si ces 2 offres ont un délai j- x jours, délai plus court que la mienne ces offres sont donc echues ? Le vendeur .net plus en mesure de les accepter…

      Le vendeur peut recevoir plusieurs offres avec chacune un délai de réponse différent, cela ne change en rien la validité des unes par rapport aux autres.

      Lorsque le vendeur en accepte une dans les délais inscrits et suivant les modalités de réponse, il est engagé avec cet acquéreur.

      Il ne peut plus accepter d’autre offre sans risquer les déconvenues citées dans les commentaires un peu plus haut.

      Le vendeur pourrait il accepter ces offres mm après le délais alors que la mienne court toujours en cours de validité.

      Après le délai, l’acceptation du vendeur n’est plus valable, mais cela n’a pas de lien avec votre offre qui elle l’est toujours.

      Ma logique serait donc de dire les autres offres sont terminées dans leur délais le vendeur n’a pas accepté, la mienne est toujours valable je deviens prioritaire ?

      Pouvez vous me dire si les offres étaient au prix demandé ?

      Car le vendeur est tenu d’accepter une offre lorsqu’elle est au prix affiché, mais quand elle est en dessous, le vendeur peut choisir l’acquéreur présentant le meilleur mode de financement.

      Répondre à Julien
  20. Laurent
    Laurent le 05 octobre

    Bonjour,
    J’ai affaire à une situation très très particulière.
    Nous avons fait une proposition d’achat à un vendeur (prix plus bas que celui souhaité dans l’annonce ) qu’il a contresigné et daté mardi matin dernier à l’agence immobilière. Mardi soir, le vendeur rappelle l’agence en disant qu’une autre agence dans laquelle il avait mis son bien avait une proposition au prix (impossible de savoir de quand date cette offre, mardi dans la journée ou avant).
    Le vendeur est-il obligé de nous vendre son bien ? Apparemment le contrat de la seconde agence précise que le bien ne peut pas être refusé si l’offre est au prix.
    Merci beaucoup pour votre réponse.
    Laurent

    Répondre à Laurent
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 12 octobre

      Bonjour Laurent

      C’est la première offre acceptée par le vendeur qui est valable, même si le prix est inférieur à l’autre offre.
      Maintenant, il faut vérifier que les dates et les conditions d’acceptation ont bien été respectées.

      La précision dans le contrat de la seconde agence pourra servir d’argument en cas de procédure.

      Ces situations sont toujours délicates, comme les autres cas vus plus haut dans les commentaires.

      Répondre à Julien
      1. Laurent
        Laurent le 13 octobre

        Bonjour Julien, Alain,
        L’histoire s’est finalement bien terminée pour nous, le vendeur est venu signer le compromis avec nous mardi dernier. Nous n’aurons jamais la vérité sur l’autre proposition qu’il avait eu, il dit que l’autre agence lui avait envoyé un mail le lundi précédant la contresignature de notre offre mais qu’il ne l’avait pas vu…
        C’est vrai qu’on s’était dit qu’on ne lâcherai pas, mais je ne sais pas si nous serions allé jusqu’au bout quand meme.
        Merci encore pour vos précieux conseils.
        Laurent

        Répondre à Laurent
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 20 octobre

        Ça se termine bien c’est l’essentiel. 🙂

        Répondre à Julien
  21. Alain
    Alain le 09 octobre

    Bonjour Laurent

    Il y a quelques jours, j’ai été le premier à faire une offre au prix (avec conditions suspensives d’obtention de prêt dans des conditions réalistes compte-tenu de mes revenus). Deux jours avant la date limite de validité de mon offre, le vendeur m’informe qu’il a finalement accepté l’offre d’une autre personne présentant un meilleur financement que le mien.

    De ce que j’ai pu lire, le vendeur est tenu par la première offre d’achat au prix de l’annonce. En refusant cette première offre au prix, le vendeur s’expose à des poursuites du candidat acquéreur évincé, conformément à l’article 1583 du code civil.

    Si je m’en tiens à ces éléments, le vendeur aurait donc dû accepter mon offre. Ces conditions suspensives peuvent-elles constituer une motif valable pour m’avoir « dépriorisé » ?

    En vous remerciant pour votre retour

    Alain

    Répondre à Alain
  22. Cyrille
    Cyrille le 13 octobre

    Bonjour,
    j’ai moi aussi un problème récent suite à une offre d’achat d’une agence qui a fait une seule visite mais cela a entrainé une offre écrite inférieure que j’ai acceptée par écrit.
    Je voulais réellement vendre et dans la foulée de l’offre j’ai fait venir un diagnostiqueur qui a transmis les diagnostics à l’agence et à moi même.
    On devait signer le compromis chez le notaire avant fin octobre, mais aujourd’hui j’ai changé d’avis, je ne veux plus vendre car je en sais pas où j’irai en réalité.
    Est ce que l’acquéreur peut me demander des dommages intérêts, et de plus l’agence dit que si je refuse la vente elle demandera probablement sa commission puisque j’ai accepté l’offre par écrit.
    Y a t-il une solution juridique pour me retirer sans devoir payer quoi que ce soit?
    Merci d’avance et bravo pour votre blog.

    Répondre à Cyrille
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 octobre

      Bonjour Cyrille

      Votre situation est vraiment délicate, car comme vous l’avez constaté dans l’article, après votre acceptation vous êtes engagé.

      En renonçant à cette vente, l’acquéreur pourrait mener une action en justice pour forcer la vente et demander des dommages et intérêts.

      L’agence vous demandera également sa commission.

      Vous pouvez essayer de trouver un arrangement à l’amiable avec les parties ou attendre leur procédure et avancer vos arguments.

      Répondre à Julien
  23. Cris
    Cris le 14 octobre

    Ah, je croyais que l’offre d’achat était obligatoire vu la demande ! Bon, après, ils ont raison d’en requérir : c’est un moyen sûr pour les vendeurs de connaitre l’intention des acheteurs.

    Répondre à Cris
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 octobre

      Effectivement, l’offre d’achat n’est pas obligatoire.

      Mais elle permet d’enclencher le processus d’acquisition d’un bien immobilier.

      C’est un réel engagement, elle ne doit donc pas être prise à la légère !

      Répondre à Julien
  24. Aurélie
    Aurélie le 17 octobre

    Bonjour,

    Nous avons fait une offre par écrit pour une maison. L’offre a été acceptée par les propriétaires avec remise d’une lettre signée faisant figurée ce prix.
    Hier on se retrouve chez le notaire pour un rendez vous avant le compromis (le compromis n’est donc pas encore signé). Dans la salle d’attente, le propriétaire nous annonce qu’il a eu une offre 2000€ plus élevée que la notre et nous demande d’aligner la notre. Paniqués nous répondons oui.
    Quand le notaire nous demande le prix convenu, nous répondons donc le prix convenu augmenté des 2000€. Mais avec le recul je me demande si le propriétaire a le droit de faire ça…
    Je répète que le compromis n’est toujours pas signé mais maintenant que le notaire est impliqué, que faire ? Et s’il se trouve que le propriétaire n’avait pas le droit de nous augmenter le prix comme ça et que nous refusons, peut il annuler la vente ? Nous adorons vraiment cette maison…
    En vous remerciant pour votre réponse.
    Aurélie

    Répondre à Aurélie
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 octobre

      Bonjour Aurélie

      Mais avec le recul je me demande si le propriétaire a le droit de faire ça…

      Non mais certain essaye, comme dans votre cas.

      Et s’il se trouve que le propriétaire n’avait pas le droit de nous augmenter le prix comme ça et que nous refusons, peut il annuler la vente ?

      Dans la mesure où le vendeur a accepté l’offre par écrit, il est engagé sur le prix mentionné dans l’offre.
      Vous pouvez donc refuser cette augmentation, il ne peut pas annuler la vente.

      Mais attention, qu’avez vous fait ce jour là chez le notaire, avez vous signé des documents ?
      C’est votre notaire ou celui du vendeur ?

      Il n’y a pas de surcoût à faire intervenir 2 notaires pour le même acte.
      Prenez le votre, il défendra vos intérêts.

      Plus d’infos, voir :
      >> La signature du compromis de vente.

      Répondre à Julien
  25. carole
    carole le 22 octobre

    Bonjour,

    Votre blog est une mine d’informations pour les vendeurs/acheteurs peu aguerris.
    Nous avons fait une offre d’achat par mail via un mandataire indépendant le 9 octobre dernier. Nous avons cependant mis une réserve de confirmation dans l’attente d’obtenir un devis de travaux demander par l’agent. Nous lui avons transmis par mail ce devis le 15 octobre en omettant de confirmer l’offre ainsi qu’une date de validité. L’agent nous a contacté vendredi dernier pour nous signaler que 2 offres d’un montant supérieur ont été proposées par l’intermédiaire d’autres agences et nous suggère de patienter 2 semaines le temps de voir de quoi il en retourne. Entre temps je constate que le bien mis en annonce par ce mandataire a disparu des sites.
    Trouvant cela un peu douteux j’aimerais savoir s’il est possible de se désengager de cet agent pour traiter directement avec les propriétaires? (je précise qu’un bon de visite à été signé avec l’agent)

    Répondre à carole
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 26 octobre

      Bonjour Carole

      Dans la mesure où vous traitez en direct avec des propriétaires vendeurs qui vous ont été présentés par un agent, ce dernier pourrait mener une action en justice pour vous réclamer sa commission.

      Répondre à Julien
      1. carole
        carole le 04 décembre

        Merci de votre réponse. Finalement le bien s’est vendu. Nous sommes sur un autre projet d’achat auquel nous avons soumis une offre qui a été acceptée.
        Cependant nous souhaiterions négocier les frais d’agence lors de la signature de la promesse. Est-ce possible?

        Répondre à carole
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 08 décembre

        Il est toujours possible de négocier des frais d’agence.

        Maintenant, le faire lors de la signature de la promesse de vente n’est peut être pas le moment idéal pour cela.

        Répondre à Julien
  26. elisabeth
    elisabeth le 22 octobre

    bonjour tout d’abord excellent article . j’y ai adoré les petits plus …….
    je vais vous exposer mon souci. Je suis locataire depuis dix ans ( entre temps il y a eu un nouveau bail ) je precise que j’ai toujours eu de tres bons rapport avec les proprietaires … Nous avons recu dans les regles un congé pour vente de cette dite maison tout en sachant que notre bail se termine fin de ce mois . Les proprietaires savent que nous sommes interessés ( on doit entre temps pour avoir l’argent vendre un autre bien ) …… mon probleme est que la location est gérée par une agence …… nous avons envoyé un courrier recommandé debut du moi en faisant une proposition au proprios direct alors premierement est ce que la proprio est obligé de nous repondre ? Ensuite j’ai l’agence qui ma harcele pour venir faire un etat des lieux afin que nous quittions ici mais nous n’avons nullement l’intention de partir ( oui je sais c’est pas bien mais je prefere traiter direct avec les proprios qui soit dit en passant ne nous on pas contacté non plus .. ) donc ma seconde question est : si fin de bail de location pour nous est ce fin de mandat de gestion pour eux aussi ? ce qui m’arrangerait bien car depuis le temps ils n’ont jamais rien fait mis a part encaisser les loyers ( je precise qu’on est a jour pour tout ) …. quand j’ai rencontré des problemes de chaudiere ils n’ont pas fait suivre a la proprio c’est une fois elle est passé et nous a donné l’accord ecrit ( la proprio) pour changer chaudiere … et ce jour elle ma dit tu vas juste payer ton loyer et tu vois avec moi direct si y a souci …… de plus les diagnostics obligatoire n’ont pas eté fait et l’agence ne les a pas demandé non plus ………. donc je suis dans le flou total ……… ai je le droit de refuser qu’il viennent pour l’etat des lieux ? qui prend les decisions ? merci de vos reponses

    Répondre à elisabeth
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 26 octobre

      Bonjour Elisabeth

      nous avons envoyé un courrier recommandé debut du moi en faisant une proposition au proprios direct alors premierement est ce que la proprio est obligé de nous repondre ?

      Dans votre situation, c’est la propriétaire qui fixe un prix de vente, ensuite vous êtes en mesure de refuser ou d’accepter.

      donc ma seconde question est : si fin de bail de location pour nous est ce fin de mandat de gestion pour eux aussi ?

      Le mandat de gestion est signé entre le bailleur et l’agence pour s’occuper d’un bien immobilier.
      C’est indépendant du bail signé entre le locataire et le bailleur.
      Donc quand votre bail se terminera, le mandat de gestion peut lui continuer, tout dépend ce qu’il mentionne.

      ai je le droit de refuser qu’il viennent pour l’etat des lieux ? qui prend les decisions ?

      Votre bail prévoit le libre accès du bailleur ou de son représentant pour effectuer un état des lieux lorsque c’est nécessaire.
      La date est fixée d’un commun accord entre les parties.

      Répondre à Julien
      1. elisabeth
        elisabeth le 30 octobre

        merci d’avoir repondu . c’est compliqué en fait l’agence si vous voulez n’a jamais fait ce qu’il y avait a faire donc c’est directement avec les propritaires que j’ai contact …….. ma foi aujourd’hui on va voir . je ne sais exactement ce que comporte le mandat …. ni quand il a commencé …. je vais regler le loyer et restant des charges aujourd’hui a l’agence ensuite nous avons prevennu hier que nous restions ( suite a ca menaces d’envoyer huissiers, je sais tout mieux que tout le monde etc ) ……… nous allons recontacter la proprio suite a estimation …..

        Répondre à elisabeth
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 31 octobre

        Ok tenez nous informé de la suite.

        A bientôt.

        Répondre à Julien
  27. edouard
    edouard le 02 novembre

    Bonjour,
    Merci beaucoup pour votre site qui est une précieuse mine d’informations. Je souhaiterais vous exposer la situation dans laquelle je me trouve et qui est délicate : j’ai fait une offre d’achat pour une maison, au prix indiqué par les propriétaires via une agence (j’ai été le premier à faire la proposition et au prix indiqué). S’en est suivi une date pour la signature du compromis. Le jour du compromis chez le notaire, la signature n’a pas pu avoir lieu car il manquait un document important et lors de cette rencontre, les propriétaires ont fait part qu’ils avaient mis la maison en vente dans une autre agence (à un prix plus élevé) et qu’ils avaient un acquéreur. Le notaire a rappelé la question de l’engagement moral mais comme le compromis n’a pas été signé, qu’en est il? Quelle garantie ai je aujourd’hui par rapport à cette acquisition (mon courrier pour la proposition d’offre date de début octobre)? La famille peut-elle décider de ne plus me vendre le bien en question et préférer le vendre à un autre acquéreur, sachant que ma proposition a été faite au prix fixé par une des 2 agences? Quels sont les recours possibles?
    Je vous remercie pour votre aide.
    Cordialement

    Répondre à edouard
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 03 novembre

      Bonjour Edouard

      Le vendeur a-t-il accepté votre offre par écrit ?
      Si c’est le cas, il est engagé.

      Votre offre prévoyait elle les modalités de réponse du vendeur ?

      De plus, comme vous avez fait une offre au prix affiché en agence,
      le vendeur est tenu de l’accepter.

      Vous devriez être prioritaire, dans la mesure où votre offre a été émise au prix affiché et avant celle de l’autre acquéreur.
      Tout dépendra de ce qu’il s’est passé concrètement, du contenu de votre offre, des mandats respectifs, de la réponse du vendeur, des dates, etc…

      Quels sont les recours possibles?

      A l’amiable par l’intermédiaire de l’agent immobilier et/ou du notaire.
      Par une procédure judiciaire.

      A bientôt.

      Répondre à Julien
  28. Edouard
    Edouard le 04 novembre

    Bonsoir,

    Merci beaucoup pour votre réponse. Concernant cette situation, mon offre a été envoyée par mail à l’agence en question avec ma proposition d’achat (dans mon courrier, je n’ai pas précisé toutes les modalités, je suis allé au plus simple, à savoir mon identité, l’adresse du bien en question et le montant demandé. La date du courrier n’est pas précisée dans le dit courrier mais elle est précisée par l’envoi du mail). La négociatrice m’a précisé que mon offre a été signée par les propriétaires. Pour répondre à votre question, rien dans mon offre ne prévoyait les modalités du vendeur. Hier j’apprends qu’il y a eu une signature de compromis des propriétaires avec un autre acquéreur. Quels sont mes moyens de recours? Merci pour votre aide.

    Répondre à Edouard
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 06 novembre

      Bonjour Edouard

      Comme un compromis a déjà été signé, il ne reste qu’une procédure judiciaire pour :
      – Annuler cette vente et devenir acquéreur par vente forcée.
      – Demander des dommages et intérêts pour préjudice.

      Avant d’aller plus loin, il serait judicieux de consulter un avocat en lui présentant tous les éléments du dossier, il pourra ainsi vous donner son avis sur le résultat potentiel de ces démarches.

      N’hésitez pas à nous tenir informé de la suite.

      A bientôt.

      Répondre à Julien
  29. Lou
    Lou le 07 novembre

    Bonjour,
    Bien heureuse de tomber sur votre site, surtout en ce moment car nous venons de faire une proposition d’achat pour une maison. Et nous aurions bien besoin de conseils svp. La maison est en bon état mais il faut refaire pas mal de choses, des anomalies electriques et des choses usées (certaines très usées) par ci par là. C’est une maison mitoyenne.
    Nous avons proposé 13% de moins que le prix annoncé.
    Nous avons observé le prix au m² de la ville et si on se base là dessus, elle est surcotée de 15%. J’ai fait venir plusieurs personnes (3) du métier tous la même réponse : surcotée !
    1 an qu’elle est en vente et pas 1 proposition nous sommes donc les premiers.

    L’agent immobilier nous dit que nous ne devons pas nous fier au prix du marché, que cela n’existe pas ! Que si on baisse trop le « pauvre » vendeur va se retrouver avec une toute petite somme et se braquer ! Que la maison est très bien placée, ce pourquoi elle est un peu chère.

    Nous attendons donc la suite des événements mais comment réagir s’il y a contre proposition pour quand même l’obtenir à son juste prix ?

    Merci beaucoup d’avance pour votre aide.

    Répondre à Lou
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 09 novembre

      Bonjour Lou

      Une maison en vente depuis 1 an, sans recevoir de proposition, laisse effectivement penser que le prix est au dessus du marché.

      Nous attendons donc la suite des événements mais comment réagir s’il y a contre proposition pour quand même l’obtenir à son juste prix ?

      Vous êtes en position de force, votre offre étant la première depuis 1 an, si le vendeur veut vraiment vendre sa maison, il n’a pas trop le choix.
      L’agent immobilier devrait mettre ce point en avant pour faire accepter votre offre.

      S’il y a contre proposition, vous pouvez toujours la refuser et rester ferme sur votre prix.
      Suite à ça, une fois encore l’agent immobilier devra faire prendre conscience au vendeur que votre offre est la première et la seule depuis 1 an.

      Pour mettre toutes les chances de votre coté lors de la négociation, voir :
      >> Négocier son achat immobilier.

      Répondre à Julien
      1. Lou
        Lou le 09 novembre

        Merci beaucoup Julien pour votre réponse !
        Même avec une baisse de 13% je reste perplexe sur la force de ma position mais bon à suivre….

        Répondre à Lou
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 09 novembre

        Avec plaisir Lou. 🙂

        En espérant que cela fonctionne pour vous.

        Vous nous direz comment ça c’est passé. 😉

        A bientôt.

        Répondre à Julien
      3. Lou
        Lou le 15 novembre

        Bonjour Julien,

        Je suis assez inquiète car l’agence immobilière n’arrive pas à joindre la propriétaire, partie en voyage et ils me disent ne pas savoir quand elle rentre.
        Notre offre sera caduque samedi.
        L’agence peut elle tarder à présenter notre offre 13% plus basse pour justement éviter la vente à ce prix ou peur de vexer la propriétaire ?
        Quels sont nos recours (s’il en existe) pour que l’agence soit plus « professionnelle » ?

        Merci beaucoup pour votre aide car c’est un véritable parcours du combattant !

        Répondre à Lou
      4. Julien Larcher
        Julien Larcher le 18 novembre

        Bonjour Lou

        C’est difficile de forcer un agent immobilier à présenter une offre qu’il juge trop basse.
        Avez vous de bons rapports avec l’agence ?

        Répondre à Julien
  30. nathalie
    nathalie le 11 novembre

    Bonjour et bravo pour votre blog. Je souhaite savoir dans quelle mesure un mandataire immobilier peut refuser de présenter aux vendeurs une offre d’achat qui lui a été transmise par les potentiels acheteurs sous prétexte qu’à SON avis les vendeurs n’accepteront pas le montant proposé (inférieur au prix demandé). Y a t il un recours ? Merci encore de votre réponse

    Répondre à nathalie
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 13 novembre

      Bonjour Nathalie

      Un mandataire immobilier est sensé transmettre tout type de proposition à ses clients.
      Toutefois, il arrive que certain ne le fasse pas lorsque effectivement l’offre est manifestement trop basse, comme dans votre cas.
      Souvent les clients se braquent à l’annonce d’un prix trop bas, c’est pourquoi le mandataire préfère éviter.
      Maintenant, c’est son rôle de transmettre une offre, quel que soit le montant, je vous recommande donc d’insister sur ce point.

      Avez vous fait une offre écrite ?

      Répondre à Julien
      1. nathalie
        nathalie le 13 novembre

        Bonjour, les 1eres offres n’ont été transmises que par téléphone, 1ere offre à 9% de baisse du prix demandé et correspondait au prix moyen du marché (info trouvée sur le net). Quoi qu’il en soit nous avons rédigé une offre par écrit (en revoyant notre proposition à la hausse : 5% de baisse par rapport au prix demandé). J’entends bien qu’il faut ménager la « susceptibilité » des vendeurs, en revanche pour un bien en vente depuis près de 8 mois et seulement 2 offres, ne faut il pas se remettre en cause ? Je sais qu’il peut toujours être difficile de ne pas recevoir d’offre correspondant à ses attentes mais le rôle de l’agent mandataire n’est il pas d’amener à la raison ses vendeurs ? Encore merci pour vos conseils avisés.

        Répondre à nathalie
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 13 novembre

        Vous avez raison Nathalie, le mandataire doit raisonner ses clients et surtout transmettre l’offre, quel que soit le montant.

        J’entends bien qu’il faut ménager la « susceptibilité » des vendeurs, en revanche pour un bien en vente depuis près de 8 mois et seulement 2 offres, ne faut il pas se remettre en cause ?

        Que le mandataire ménage ses clients pour garder de bons rapports avec eux, oui.
        Mais en tant qu’acquéreur c’est différent, surtout lors d’une négociation !

        Il n’y a pas d’inconvénient à faire une proposition basse.
        Le plus important est d’amener les choses judicieusement.

        Pour mener une bonne négociation, voir :
        >> Négocier son achat immobilier.

        Répondre à Julien
  31. G
    G le 11 novembre

    Bonjour,
    je voulais vous exposer un problème que nous rencontrons avec une agence. En effet, nous venons de faire une offre d’achat écrite pour une maison. Nous avons opté pour une négociation très audacieuse puisque nous proposons 20% de négociation sur le prix initial avec une argumentation fondée. L’agent a tout de suite paru frileux. Or, trois jours après cette proposition, il revient vers nous pour expliquer qu’il n’a pas transmis cette offre au vendeur car il estimait que notre projet de financement n’était pas viable (projet validé par notre banque depuis 4 mois). J’ai du faire « forcing » pour qu’il présente notre offre ce qu’il a finalement accepté lorsque je lui ai dit que ce blocage n’était pas légal. En attendant, cette attente nous a fait perdre une autre maison ! De plus, l’agent m’a fait comprendre qu’il n’avait pas beaucoup d’arguments pour négocier avec le vendeur qui allait également être réticent sur notre mode de financement.
    Est-on désormais engagés avec cette agence (la dite maison étant proposée dans deux autres agences) ? Doit-on faire une croix sur ce bien ?
    Merci pour vos conseils

    Répondre à G
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 13 novembre

      Bonjour

      Est-on désormais engagés avec cette agence (la dite maison étant proposée dans deux autres agences) ? Doit-on faire une croix sur ce bien ?

      Tout dépend ce que mentionne votre offre.

      Sans durée de validité mentionnée dans votre offre d’achat, vous pouvez vous rétracter tant que le vendeur n’a pas accepté votre offre.

      Dans la mesure où une durée de validité est mentionnée dans votre offre d’achat, sans réponse du vendeur dans le délai indiqué, vous n’êtes plus engagé.

      Répondre à Julien
  32. Sèverine
    Sèverine le 15 novembre

    Bonsoir,
    Actuellement avec mon ami nous sommes à la recherche d’une maison qu’on a trouvé, elle est en vente dans une agence qui ont un mandat d’exclusivité.
    Nous avons fait une offre au prix demandé, or l’agent immobilier n’arrive plu à joindre les propriétaires ni par téléphone ni par courrier recommandé pour leur informer de notre offre. Du coup je me remet à faire un tour sur les sites d’agence immobilière et la je tombe sur la fameuse maison, on averti aussitôt l’agence immobilière qui en a l’exclusivité nous dit qu’il voit sa quand qu’elle ne peut pas la mettre en vente nul part ailleurs et nous tient au courant. Mais nous on voudrai savoir concrètement qu’elle droit à t on vu qu’on a bloqué la vente avec notre offre sans date limite la maison nous revient-elle? et elle obligé d’accepter notre offre? Quel recours à t on?
    Cordialement

    Répondre à Sèverine
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 18 novembre

      Bonjour Séverine

      Le contenu de votre offre est primordial, le bien doit être désigné de façon claire et précise.
      Le mandat de l’agence est également à consulter pour s’assurer des dates.
      Dans la mesure où votre offre est au prix demandé et le mandat conforme, la propriété est acquise.
      Sans nouvelle du vendeur, le seul recours est une action en justice.
      Article 1583 du code civil :
      http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006070721&idArticle=LEGIARTI000006441308

      Répondre à Julien
      1. Sèverine
        Sèverine le 18 novembre

        bonsoir, Aujourd’hui on vient d’apprendre que la maison n’était plus en vente dans cette agence depuis 1 mois, sauf que l’agent immobilier nous a rien dit et nous a dit d’être patient hors notre offre date avant qu’on lui enlève la maison et celle ci est en vente dans une autre agence immobilière.
        Je sais même pas quoi dire du faite que l’agent nous ai rien dit du faite qu’il avait plu la maison en vente en sachant qu’on la appelé il y a même pas une semaine.

        Répondre à Sèverine
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 20 novembre

        Bonjour Séverine

        Dans ce cas, ne perdez pas votre temps avec cet agent immobilier et allez vite dans l’autre agence pour faire une offre écrite.

        Répondre à Julien
  33. Lou
    Lou le 18 novembre

    Bonjour Julien,

    Nous avons pour le moment de bons rapports.
    L’agence vient de m’appeler. Le vendeur refuse notre offre et ils me disent qu’il n’est pas pressé de vendre (presque 10 mois qu’elle est en vente). Il nous demande de rajouter 20 000 (nous avons proposé une baisse de 13%, lui 7%) Nous réfléchissons à l’effort que nous pouvons faire mais nous n’irons pas jusque là pour 2 raisons : les travaux nécessaires et aussi le prix du m². Quel serait la meilleure attitude pour bien négocier à présent ?
    Merci beaucoup pour vos lumières.

    Répondre à Lou
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 novembre

      Bonjour Lou

      En négociation il y a plusieurs choses à savoir :
      Les meilleures affaires sont faites lorsque nous avons peu d’intérêt pour le bien, car le coeur ne prend pas le dessus, nous faisons une offre, si elle est acceptée parfait, si elle est refusée tant pis et on passe au bien suivant, un autre vendeur acceptera notre proposition.

      Mais dans votre cas, vous souhaitez acquérir cette maison pour en faire votre résidence principale, la négociation est donc différente d’un investissement locatif.

      C’est souvent la raison pour laquelle certains investisseurs sont bloqués et ne peuvent plus emprunter pour investir à nouveau, en raison d’une résidence principale achetée à un prix élevé.

      N’oubliez pas le CONSEIL N°19 de la Méthode LARCHER.

      Répondre à Julien
      1. Lou
        Lou le 21 novembre

        Merci pour votre réponse.
        L’AI m’a appelé pour me dire que quelqu’un était intéressé et souhaitait faire une proposition ! En moins d’un an rien et tout à coup (juste après notre proposition d’achat), ce bien semble convoité ! Et de surcroît que cette personne semble proposer bien plus haut que nous ! Je souris.

        Bref, la maison présente trop de frais et l’agence perd notre confiance au fil des jours.

        Répondre à Lou
      2. erwin
        erwin le 22 novembre

        Ou est le bien ? Le prix de la maison n’est pas trop haut plutôt ?
        Un bien pas au prix ne reçoit jamais d’offres.
        Un vendeur trop gourmand aussi.
        Les honoraires bloquent rarement la vente d’un bien.

        Merci de donner toutes les informations afin d’en juger de façon partiale.

        Répondre à erwin
      3. Lou
        Lou le 23 novembre

        Le bien est en région toulousaine, au nord ouest. Effectivement, elle est estimée 36 000€ de moins que le prix affiché.
        La maison fait 90m² avec un prix en moyenne de 2500 le m². Il y a l’électricité à refaire, des problèmes de plomberie et beaucoup de choses à revoir. De plus elle est mitoyenne et date de 1980. C’était une location peu entretenue…Trop aimable l’agence est prête à baisser de 1000e ses honoraires !

        Merci pour votre aide.

        Répondre à Lou
  34. edouard
    edouard le 19 novembre

    Bonjour,

    Je me permets de revenir vers vous pour vous donner des nouvelles…tout était en suspens depuis plus de 15 jours, je ne croyais plus une vente possible car on m’avait informé que la vente de la maison avait eu lieu par le biais d’une autre agence….Et finalement, en début de semaine, le cabinet notarial m’a appelé pour m’informer que le dossier était complet (les derniers documents relatifs à la société qui gère le traitement de l’eau venaient de leur parvenir) et que n’ayant eu aucune nouvelle de la famille quant à une potentielle vente avec un autre cabinet, il me propose un RDV pour une signature de compromis (je vous passe tous les détails car c’est vraiment l’ascenseur émotionnel à mon niveau). Beaucoup de choses m’échappent concernant la gestion de tout ça…et je croise donc les doigts pour qu’il n’y ait pas à nouveau un revirement de situation. Aujourd’hui, mon questionnement se porte sur une position à adopter : étant donné que tout cela a beaucoup traîné, je voudrai savoir si je suis légitime à demander au cabinet notarial une réduction des frais de négociation et/ou de frais d’acte? si oui, sur quels arguments puis-je me baser et quel peut être le montant demandé (cela se fait-il?). Quelqu’un m’a soufflé cela et j’avoue ne pas savoir si je peux le faire, et après si j’en suis capable, cela est encore autre chose…En effet, on m’a fait remarquer que le versement des 5% de la vente a été effectué en octobre pour une signature de compromis qui n’a pas eu lieu…le montant est bloqué sur le compte du notaire depuis cette date au détriment du mien…Qu’en pensez-vous? J’ai besoin de votre éclairage concernant tout cela.
    Je vous remercie une nouvelle fois pour votre aide.
    Cordialement

    Répondre à edouard
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 novembre

      Bonjour Edouard

      Je suis ravi que vous puissiez finalement acquérir ce bien.
      L’ascenseur émotionnel est souvent présent dans ce genre de situation. 🙂

      La négociation peut être abordée à tous les niveaux quel que soit le prestataire.
      Mais parfois il est préférable de l’éviter en fonction des circonstances.

      Dans votre cas, il faut se demander si la négociation est légitime au vu de la situation.
      D’après ce que vous décrivez, je ne pense pas.
      Les documents manquants, relatifs à la société qui gère le traitement de l’eau, ne permettaient pas la finalisation du compromis.
      Le notaire n’est donc pas mis en cause.

      Je comprends votre sentiment d’amertume, mais ce genre de choses arrivent dans l’immobilier.
      Vous pouvez restez sur une note positive en sachant que la maison sera finalement pour vous. 🙂

      Vous verrez, ce ne sera plus qu’une anecdote à raconter quand vous serez enfin propriétaire.
      Revenez nous laisser un petit message ce jour là. 😉

      A bientôt.

      Répondre à Julien
  35. Anne
    Anne le 24 novembre

    Bonjour,
    Si vous pouvez me renseigner :

    Losque nous avons commencé nos recherches de notre future maison, la première fut la bonne, mais nous l’ignorons. Normal, nous voulions visiter d’autres biens pour comparer. Nous n’avons pas fait de proposition. Le bien, pensions-nous pouvait attendre (en vente depuis 3 ans)… Hélas un acheteur s’est proposé au prix que nous souhaitions donner, il y a environ 2-3 mois… Comme la vente ne se fait pas pour le moment (financement non obtenu?), je souhaiterai savoir si nous pouvons faire une proposition? Comment présenter notre offre au vendeur (nous avons l’apport et un endettement comprenant les travaux qui est inférieur à 25%). Vous remerciant.

    Répondre à Anne
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 25 novembre

      Bonjour Anne

      Tant que le compromis avec le premier acquéreur est en cours, le vendeur ne peut pas vous proposer le bien.

      Toutefois, dans la mesure où cet acquéreur n’a pas rempli ses obligations prévues dans le compromis, comme l’obtention du prêt dans le délai imparti, le vendeur peut annuler la vente et ensuite vous proposer le bien.
      Ce n’est pas simple, mais faisable.

      Je vous recommande de préciser ce point au vendeur, peut être qu’il ne connaît pas cette subtilité.
      Vous lui faites une offre d’achat écrite en inscrivant un maximum d’information et en précisant que vous avez un apport de telle somme et un accord de principe de la banque si c’est le cas.

      Il se rapprochera de son notaire pour les formalités.
      Vous pourrez ainsi signer un compromis de vente à votre tour. 🙂

      Laissez nous un petit commentaire quand ce sera fait. 😉

      A bientôt.

      Répondre à Julien
  36. Alice
    Alice le 24 novembre

    Bonjour Julien,
    Nous avons visité un appartement qui nous à beaucoup plu. Nous avons donc fait une offre d’achat écrite au prix demandé, avec une simulation de prêt de notre banque, que nous avons envoyé à l’agent immobilier.
    Seulement, l’appartement à reçu 4 propositions aux prix avec des dossiers complets.
    Notre offre d’achat n’a pas été retenu alors que nous sommes les premiers à avoir fait une offre. Le propriétaire a t’il le droit de ne pas choisir la première offre viable au prix ? Que pouvons nous faire ?

    Merci de votre aide,

    Répondre à Alice
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 25 novembre

      Bonjour Alice

      Le vendeur est tenu d’accepter une offre qui est faite au prix demandé.

      Pouvez vous justifier être la première personne à avoir fait cette offre ?

      Répondre à Julien
      1. Alice
        Alice le 25 novembre

        Merci Julien pour votre réponse,
        nous avons seulement le mail attestant du jour et de l’heure, et malgré le fait que nous ayons envoyé notre offre en premier, l’agent immobilier nous dis qu’il a présenté toutes les offres, en même temps, au propriétaire et que c’est désormais à lui que reviens la sélection du dossier…
        Merci pour votre aide !

        Répondre à Alice
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 26 novembre

        Le vendeur peut choisir entre plusieurs offres lorsqu’elles sont toutes inférieures au prix demandé.

        Dans la mesure où une offre d’achat est faite au prix demandé, le vendeur est tenu de l’accepter.

        Votre mail est recevable, toutefois cette situation est très délicate. Seule une décision de justice pourra tranchée.

        Dans ce cas, réunissez un maximum d’information.

        De plus, il faut avoir la certitude qu’un autre acquéreur n’ait pas envoyé son offre d’achat par mail avant vous, autrement vos démarches resteront vaines.

        Répondre à Julien
  37. stéphanie
    stéphanie le 01 décembre

    Bonjour, cet été nous avions décidé de vendre notre maison car nous devions déménager suite à la mutation de mon mari. Nous avons signé une offre d’achat en Aout. Mais depuis septembre je me retrouve au chômage et mon mari ne sera pas muté, nous voulons donc annulé la vente. Mais les acheteurs ne veulent rien entendre, ça fait donc 4 mois qu’ils nous demandent de signer le compromis de vente. Nous ne voulons pas, que devons nous faire ? Les acheteurs ne nous ont encore pas assigné en justice. Et s’ils le font risque t’on réellement d’être forcé à la vente ?
    Merci par avance de votre aide

    Répondre à stéphanie
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 04 décembre

      Bonjour Stéphanie

      L’offre d’achat immobilier est un réel acte d’engagement.

      Après l’avoir acceptée, vous êtes tenue de vendre.

      Dans la mesure où les acquéreurs vous assigne en justice, la vente sera probablement forcée.
      Toutefois, votre situation est particulière, par conséquent, ces arguments devront être mis en avant, il se peut que le juge en décide autrement.

      Je vous recommande donc d’aller consulter un avocat pour lui présenter tous les éléments de votre dossier.
      En fonction de sa réponse vous pourrez agir en connaissance de cause :
      – Soit en attendant l’assignation si cela vous est favorable.
      – Soit en trouvant un accord à l’amiable avec vos acquéreurs.

      Répondre à Julien
      1. stéphanie
        stéphanie le 04 décembre

        Merci de votre réponse. La vente devait se faire pour le 1er juillet 2016. Les acheteurs ont donc le temps de trouver une autre maison, de plus ils sont en location. Le préjudice est moindre me semble t’il. Mais même en leur expliquant que je suis au chômage, que notre fille a un handicap qui nécessite un soutien scolaire, une classe spécialisée et que mon mari ne sera pas muté, ils veulent la maison. Nous avons pris contact avec un avocat, vous pensez vraiment que nous pourrions être forcé de leur laisser notre maison ?

        Répondre à stéphanie
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 08 décembre

        Au vu de ces éléments, il est effectivement peu probable que la vente soit forcée, maintenant rien n’est jamais certain face à un juge, les parties avanceront leurs arguments et une décision sera prise en fonction.

        Répondre à Julien
      3. stéphanie
        stéphanie le 08 décembre

        merci beaucoup. Nous avons vu un avocat qui nous a dit qu’il ne pourrait pas y avoir de vente forcée mais que les acheteurs pouvaient aller en justice pour réclamer des dommages et intérêts mais que pour lui les acheteurs ne sortiraient pas vraiment vainqueurs de cette histoire étant donné le coût des frais de justice. Maintenant on attend la décision des acheteurs.. D’autre part, savez vous si une offre d’achat signée peut être caduque au bout de 6 mois si le compromis de vente n’a pas été signé ? C’est ce qu’un notaire nous a dit..

        Répondre à stéphanie
  38. Stéphane
    Stéphane le 03 décembre

    Bonjour,
    Une maison de mon village était entrée en succession avec de nombreux héritiers indirects. Je suis passé chez le notaire chargé de la succession il y a quelques mois pour lui faire part de mon intérêt pour ce bien. Il m’a précisé que la procédure était longue pour retrouver les héritiers. En passant de nouveau à l’étude le mardi 24 novembre, je repose la question de la vente à la secrétaire du notaire. Celle-ci me dit qu’elle allait entrer en vente sous peu avec une fourchette de prix entre 60 et 70 K€. Elle me fixe un RDV 2 jours plus tard, le jeudi, pour une visite avec la personne chargée des ventes immobilières. Elle me dit que je suis le premier à visiter le bien. Intéressé, je lui demande le surlendemain (le samedi matin par e-mail) de me fixer le prix exact, de me préciser si la maison n’a pas de servitude et quelle est la surface habitable du bien.
    Sans réponse de sa part le mardi 1er décembre, je la rappelle plusieurs fois et elle m’écrit par e-mail que le bien est à priori vendu !
    J’envoie un e-mail au notaire pour lui expliquer ma stupéfaction et la façon cavalière de procéder ! Celui-ci me répond qu’il a accepté le lundi 30 novembre une offre au prix d’une personne passée comme moi à l’étude et à laquelle il a fait visité lui-même le bien avant moi ! Je pressens le petit arrangement entre amis ! J’ai le sentiment d’avoir été écarté de la vente !

    N’ayant pas eu clairement connaissance du prix de vente du bien, je n’avais aucune chance de me prononcer. Une offre d’achat de ma part, ultérieure à la première, peut-elle être opposable à la première ? Ai-je la possibilité d’entrer en compétition pour cette vente ?
    Merci pour votre conseil.

    Répondre à Stéphane
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 04 décembre

      Bonjour Stéphane

      Dans la mesure où une première offre d’achat immobilier a été acceptée par les vendeurs, ces derniers sont engagés avec l’acquéreur.
      Par conséquent faire une offre ultérieure ne serait pas utile tant que la vente est en cours.

      Vous pouvez toutefois suivre ce dossier et en cas d’annulation de cette vente, faire une offre.

      Répondre à Julien
  39. Philippe
    Philippe le 05 décembre

    Bonsoir, j ai été contacté par une agence immobilière qui voudrait racheter mon appartement de 37m2 pour faire un programme de logements neufs a Lyon plusieurs propriétaires ont accepté. Qu elles sont les multiples possibilites de cessions ? Avez vous des conseils particuliers ? Merci d’avance de votre réponse . Cordialement

    Répondre à Philippe
  40. guy
    guy le 18 décembre

    bonsoir.
    voici mon dilemme.
    avons visité avec un agent immobilier ,une maison qui nous a plu au premier regard.
    cette maison est mise à prix à 149.500 euros( f a i) compris.
    vu l’Intérêt que nous portions ,l agent immobilier nous propose de faire une offre
    de 135.000 euros,nous lui faisons la proposition à 130.000 (f a i ) compris.
    offre ( envoyée ou pas ,nous avons des doutes,enfin )refusée par les propriétaires.
    quelques jours se passent, moins d une semaine, je vois l agent immobilier
    qui sur mon insistance me dit que la maison a baisser de dix mille euros soit
    un nouveau prix de 139.500 euros nous faisons uns seconde proposition à 135.000 comme conseiller sur la première offre il nous dit que cela ne passera pas et visiblement vexé, refuse de faire une seconde proposition .car nous lui avons demandé de revoir sa commission à la baisse comme le prix de la maison
    sachant que cette maison est à vendre depuis 3 ans.
    pas de mandat exclusif mais lui seul à cette vente. les propriétaires vendent aussi de leur coté
    a t-il le droit de refuser notre deuxième offre.
    et comment pourrions nous faire autrement pour l’achat de ce bien.vraiment le coup de cœur
    nous ne voulons pas le court-circuiter ,mais là il abuse (je crois)
    nous n’ osons pas téléphoner au propriétaire.sinon il va ( l agent immo) nous attaquer en justice
    merci à tous de nous faire savoir quelles solutions existent pour enfin faire une offre aux propriétaires.
    et quel sont les risques pour nous en cas d accord direct avec les vendeurs.
    cordialement.
    guy

    Répondre à guy
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 21 décembre

      Bonjour Guy

      Vous avez visité une maison par l’intermédiaire d’une agence immobilière mandatée par le vendeur afin de proposer son bien, par conséquent vous êtes tenue de passer par l’agent immobilier.

      En cas d’accord direct avec le vendeur, vous serez redevable de la commission d’agence. Des dommages et intérêts peuvent également être demandés.

      nous lui avons demandé de revoir sa commission à la baisse comme le prix de la maison
      sachant que cette maison est à vendre depuis 3 ans.
      pas de mandat exclusif mais lui seul à cette vente. les propriétaires vendent aussi de leur coté
      a t-il le droit de refuser notre deuxième offre.
      et comment pourrions nous faire autrement pour l’achat de ce bien.vraiment le coup de cœur
      nous ne voulons pas le court-circuiter ,mais là il abuse (je crois)

      L’agent immobilier doit transmettre les offres d’achat au vendeur, même lorsqu’elles sont très basses.

      Maintenant il est vrai qu’en pratique, certains AI ne le font pas quand l’offre d’achat est manifestement trop basse ou parfois lorsque les rapports entre l’acquéreur potentiel et l’agent immobilier manquent de cordialité.

      Avez vous de bons rapports avec l’agent immobilier ?

      Répondre à Julien
  41. bastien
    bastien le 23 décembre

    bonjour

    j’ai formulé une offre au prix à J 18H00 et l’agent immobilier m’a informé à J+1 qu’ayant transmis mon offre au vendeur, celui-ci a préféré une offre inférieure formulée le même jour à 17H00 par un autre acheteur. Est-ce légal?

    Répondre à bastien
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 14 janvier

      Bonjour Bastien

      Le vendeur est tenu d’accepter une offre qui est faite au prix.
      Vous devriez donc être prioritaire.

      Maintenant en pratique ce n’est pas si simple pour revendiquer votre position.

      Répondre à Julien
  42. Palo
    Palo le 04 janvier

    Bonsoir

    j’ai signé une proposition d’achat en date du 25 juin 2015 concernant l’acquisition d’une maison que j’occupe en tant que locataire depuis 30 ans. Ce bien est un logement de fonction . l’agence qui s’occupe de la vente m’a fait signer cette proposition mais à son prix , je n’ai fait aucune offre de mon coté …. ce document comporte une clause suspensive mentionnant le bornage du terrain avec régul auprés du cadastre , car la surface du terrain attenant à la maison ne correspondait pas à la surface réelle . Toutefois sur la proposition il n’est mentionné aucun métré et aucune description du bien si ce n’est maison et l’adresse. N’apparait également aucune date limite si ce n’est le 15 juillet pour l’accord des vendeurs , mais suite à cette accord aucune date de signature promesse , aucun délai de rétractation ( 7 ou 14 j) , juste condition suspensive pour terrain et accord de prêt . Ma question est de savoir si cette proposition reste valable aujourd’hui , plus de 6 mois aprés son acceptation … est til encore possible pour moi de négocier le prix à la baisse vu les problèmes en cours et le retard occasionné par ces faits … Impossibilité de cloturer mon pret, et surtout vu mon âge 53 ans de ne pouvoir obtenir un prêt convenable .
    Merci de votre réponse
    Cordialement
    PL

    Répondre à Palo
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 15 janvier

      Bonjour Palo

      A partir du moment où les vendeurs ont accepté votre offre, ils sont engagés.

      Maintenant, le contenu exact de l’offre est très important pour la suite de la procédure et vos revendications.

      Pour quelle(s) raison(s) n’avez vous pas signé le compromis ?

      Une négociation est toujours possible, il faut simplement se mettre d’accord avec les vendeurs.
      Mais attention, nouveau prix, nouvelle offre d’achat, nouvelles conditions, dans ce cas n’hésitez pas à mettre un maximum d’information dans votre nouvelle offre.

      Répondre à Julien
      1. Palo
        Palo le 15 janvier

        Bonjour Julien et merci pour votre réponse.
        Je n’ai toujours pas signé le compromis de vente car nous nous sommes rendus compte que le vendeur nous vendait la maison avec 400m² de terrain alors qu’aujourd’hui nous n’en avons que 260. En effet la parcelle que nous achetons se trouve à coté d’une route et d’un lotissement construit il y a 30 ans …. lors de la construction de ce lotissement une partie de notre parcelle a été « prise  » par la route et par 2 autres parcelles du lotissement .
        Aujourd’hui je ne souhaite pas signer d’acte tant que cette situation n’est pas régularisée au cadastre ….. Mais cela prend du temps et nous fait perdre de l’argent ….

        Répondre à Palo
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 18 janvier

        Avec plaisir Palo 🙂

        Effectivement, cette situation est délicate, soyez persistant et n’hésitez pas à nous tenir informé de la suite.

        A bientôt.

        Répondre à Julien
  43. Charles
    Charles le 09 janvier

    Bonjour
    Je me permet de vous exposé notre « histoire »,
    Ayant visiter et contre-visité un bien nous avons donné notre accord et signé une promesse d’achat fournit par l’agence qui la transmise au vendeur fin décembre..
    confirmation (téléphonique) de l’agence : les vendeur sont ok pour notre offre (pendant les fêtes je m’étonne de voir apparaitre la maison sur le bon coin par des notaires..)
    Les fêtes passe.. le 2 janvier l’agence nous prévient que les vendeurs ont finalement mis la maison chez un notaire qui as des clients au prix qu’il demandait (j’avais négocié)
    nous faisons une contreproposition + élevé.. l’agence entre en contact avec le vendeur qui ré accepte notre offre (oralement) nous nous déplaçons avec la promesse d’achat signé Arrivé sur place, l’agence nous préviens qu’elle vient de raccroché avec le vendeur qui a une meilleurs offre .., nous faisons une proposition 5000 plus haut
    malgré ça , les vendeur reste chez le notaire
    L’agence est outré, désolé pour nous..nous aurons fais notre maximum avec sans doute un regret de ne pas se précipité une fois l’offre accepté fin décembre
    J’imagine qu’il n’y a rien a faire

    Cordialement

    Charles

    Répondre à Charles
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 17 janvier

      Bonjour Charles

      Ce genre de chose arrive, mais il faut rester positif et tout simplement se dire que ce n’était pas la bonne maison.
      Passez à autre chose, il y a beaucoup de biens immobiliers sur le marché ! 🙂

      Répondre à Julien
  44. Benoît
    Benoît le 19 janvier

    J’ai recu lundi une offre d’achat pour mon appartement, que j’ai accepté , contresigné et retourner à l’agence. Cette offre est inférieure au prix du mandat, et le paiement est comptant.
    Ce mardi (moins de 24h ensuite) une autre agence arrive avec une offre au prix du mandat et l’agent immobilier me dit que l’offre d’achat , meme contresignée, n’a aucune valeur, que seul le compromis est valide (!!) et que l’offre étant au prix du mandat, elle prévaut sur l’autre, meme acceptée (mais il a une réputation de requin et cela ressemble fortement à de l’intimidation)
    je ne souhaite pas me retrouver en porte à faux avec l’une ou l’autre des agences et encore moins a devoir payer des dommages et interets a l’un ou l’autre.
    Je sais que je ne dois en aucun cas accepter 2 offres mais il me dit que « c’est au prix du mandat » donc c’est accepté automatiquement.
    Je peux prouver (mail , horodatage, …. ) que j’ai bien acceptée une autre offre avant la sienne.
    Que dois-je faire ?
    Merci d’avance pour le réponse et pour ce blog très instructif.

    Répondre à Benoît
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 22 janvier

      Bonjour Benoît

      Je vous confirme qu’une offre d’achat immobilier est bien un document officiel.

      Il est vrai que le vendeur est tenu d’accepter une offre faite au prix du mandat.
      Mais comme vous avez déjà accepté et contresigné une autre offre, même à un prix inférieur, c’est celle-ci qui est valable.
      Vous ne pouvez pas vous engager à nouveau.

      Que dois-je faire ?

      Il suffit de fournir vos justificatifs à la seconde agence.

      Répondre à Julien
      1. Benoît
        Benoît le 22 janvier

        Bonjour Julien
        je vous remercie de votre réponse, qui va me permettre de faire cesser le harcèlement de cette seconde agence qui ne cesse les tentatives d’intimidation (procédure, plainte, …) depuis mercredi matin.

        Au final, quand je vois ce comportement, je suis soulagé de ne pas travailler avec des personnes qui ont un tel comportement.

        Bien à vous
        Benoît

        Répondre à Benoît
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 22 janvier

        Avec plaisir. 🙂

        Répondre à Julien
  45. Danio
    Danio le 23 janvier

    Danio le 23 janvier 2016

    Bonjour,
    J’ai mis en vente un appartement dans une agence immobilière avec un mandat exclusif.
    J’ai reçu une offre d’achat de l’agence dont le prix est inférieur de 15% au prix indiqué sur ce mandat.
    je désire faire une contre-proposition avec le prix revu à la hausse par rapport à
    cette offre, tout en restant en dessous du prix initial du mandat exclusif.
    Est ce que cela n’annulera pas le prix fixé lors de la signature du dit mandat et m’obliger à respecter ce nouveau prix pour remettre le bien à la vente avec l’agence si la contre-proposition est refusée par le client.
    Merci d’avance pour votre réponse.
    Cordialement.

    Répondre à Danio
    1. marion
      marion le 23 janvier

      Julien confirmera ou non, mais le prix que vous proposez à une personne comme contre proposition ne vous engage en rien par rapport au prix de vente que vous laisserez si ceux-ci refusent. C’est un accord entre vous et l’acheteur, et si celui ci refuse, votre appartement reste au prix initial demandé avant cet contre offre.
      Cordialement

      Répondre à marion
      1. Julien Larcher
        Julien Larcher le 27 janvier

        Bonjour Danio et merci à Marion d’avoir pris le relais.

        Effectivement, je confirme la réponse de Marion.

        De plus, pour que l’agence puisse proposer votre bien à un prix inférieur, il faut qu’elle est un avenant au mandat précisant le nouveau prix, signé de votre part.

        Sans cette avenant, l’agence ne peut pas faire la promotion de votre bien à un prix différent de celui indiqué dans le mandat original.

        Répondre à Julien
  46. Danio
    Danio le 24 janvier

    Danio le 24 janvier2016

    Monsieur Larcher bonsoir
    Dans le courrier adressé à l’agence immobilière concernant la contre-proposition à l’offre du client, puis je demander à celle ci une durée de validité.
    Merci d’avance pour votre réponse.
    Cordialement.

    Répondre à Danio
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 28 janvier

      Bonjour Danio

      Dans la mesure où vous faites une contre-proposition, l’offre initiale de l’acquéreur devient caduque.

      C’est donc dans votre proposition qu’il faudra mentionner une date de validité.

      Répondre à Julien
  47. Thomas
    Thomas le 30 janvier

    Bonjour,

    Tout d’abord merci pour toutes ces infos et ce blog très bien réussi .

    Nous avons fait une offre d’achat en dessous du prix demandé , par mail avec la matrice de l’agence immo , mais nous n’avons pas donner de date butoir .

    Devons nous nous rétracter au bout de 7 jours si nous n’avons pas de réponse du vendeur pour nous pas être engager indéfiniment si il ne nous répond pas ?
    Cela suffit il par mail ?

    Répondre à Thomas
  48. Thomas
    Thomas le 30 janvier

    merci par avance de votre réponse .

    Et merci pour toutes ces infos clair et précise que vous donnez .
    Cordialement ,

    Répondre à Thomas
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 03 février

      Bonjour Thomas

      Vous pouvez vous rétracter tant que le vendeur n’a pas accepté votre offre, avant ou après 7 jours.

      Répondre à Julien
      1. Thomas
        Thomas le 03 février

        Merci pour votre réponse . Nous adorons votre blog qui est très très intéressant lorsque que nous cherchons des réponses .

        Merci encore .

        Répondre à Thomas
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 04 février

        Avec plaisir Thomas. 🙂

        A bientôt.

        Répondre à Julien
  49. anne
    anne le 01 février

    Bonjour,

    Je viens de tomber sur votre blog et j’aurais une question à vous poser.
    Je veux faire une proposition d’achat pour une maison par le biais d’une agence immobiliere et cette agence immobiliere me demande des renseignements par ecrit qui me choquent.
    Ils me demandent ma banque, mon numero de compte bancaire et ma piece d’identite.
    Je leur ai repondu que je ne comptais pas leur donner ce genre d’infos, mais qu’en est-il reellement?
    Il s’agit d’une agence immobilier d’un groupe tres connu.

    Cordialement et merci pour votre aide.

    Répondre à anne
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 03 février

      Bonjour Anne

      Il arrive parfois que certains agents immobiliers testent l’implication des acquéreurs potentiels pour éviter les démarches inutiles et la perte de temps.

      Demander le numéro de compte bancaire est plutôt étonnant, mais demander la carte d’identité ou la banque d’un futur acquéreur n’a rien de choquant.

      L’offre d’achat est un acte juridique dans lequel vous vous engagez à acquérir un bien immobilier.

      Cet acte est suivi d’un compromis de vente où vous devrez donnez toutes les informations vous concernant, votre situation matrimoniale, votre adresse, votre métier, etc…

      Répondre à Julien
      1. anne
        anne le 03 février

        Merci pour votre réponse, j’ai effectivement mentionné ma banque et donné ma carte d’identité mais je n’ai pas donné mon numéro.
        Encore merci pour votre blog qui est très utile et votre réactivité

        Répondre à anne
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 03 février

        Avec plaisir Anne. 🙂

        A bientôt.

        Répondre à Julien
  50. alexis
    alexis le 08 février

    Bonjour Julien,
    J’aimerai avoir votre avis concernant un bien pour lequel l’agence nous a demandé absolument une offre au sortir de la deuxième visite ? Nous avons donc fait une offre mais en mettant des points de réserve : éléments techniques du bien a valider.
    Est-ce qu’une agence bloque la vente du bien lorsque l’on a fait une offre et si oui quel est le délai légal ?

    Répondre à alexis
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 09 février

      Bonjour Alexis

      Attention, l’offre d’achat immobilier est un réel engagement de votre part.

      Vous n’avez aucune obligation d’en faire une après une visite.

      Est-ce qu’une agence bloque la vente du bien lorsque l’on a fait une offre et si oui quel est le délai légal ?

      Lorsque l’offre est au prix demandé, le vendeur est tenu de l’accepter.
      C’est comme si la vente était bloquée.

      Lorsque l’offre est en dessous du prix demandé, le vendeur n’est pas tenu de l’accepter.
      La vente n’est donc pas bloquée.

      Répondre à Julien
      1. Alexis
        Alexis le 24 février

        Julien bonjour,

        Concernant ce même bien (maison divisée en deux, haut/bas, avec parties communes) nous avons demandé la répartition des millièmes et l’agence nous répond ceci :
        * 6 lots : répartition et millièmes:
        – 3 lots appartiennent à ce bien ; le lot 2 pour 209/1000 – le lot 3 pour 154 /1000 ( 2 appartements groupés à ce jour en un seul) et le lot 6 (cave) pour 49/1000
        – 3 autres lots sont ceux du propriétaire du dessus ( même configuration)

        Donc est-ce à dire que nous avons 209+154+49 soit 412 millièmes et que les autres propriétaires ont également 412 millièmes ? Peut-on demander à l’agence le poids en millième de l’autre habitation ?
        Pour l’ensemble nous avons 412 millièmes et l’autre bien également soit 824 millièmes, les 176 millièmes restants sont-ils représentés par les parties communes obligatoirement ?
        Merci d’avance
        Alexis

        Répondre à Alexis
  51. Johan
    Johan le 11 février

    Bonjour Julien,
    Bravo et merci pour votre blog très bien fait et instructif.
    J’ai des questions concernant l’achat d’un logement neuf.
    Je suis en contact avec un mandataire et non le promoteur.
    1° Est il possible de négocier pour un appartement neuf ( la construction a déjà démarre ) ?
    2° Puis je faire une offre d’achat inférieure au prix demande ? Le mandataire sera-t-il oblige de la soumettre au promoteur ? Je me dis que sa commission sera inférieure et qu’il n’a donc pas forcement interet a ce que cela soit moi qui achete le bien ?

    Répondre à Johan
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 15 février

      Bonjour Johan

      Dans l’absolu, toute négociation est faisable.
      Maintenant, en début de construction c’est quasiment impossible.
      Ou alors il faudrait par exemple acheter plusieurs lots afin de justifier votre négociation.
      Et même dans ce cas, le promoteur risque de refuser si c’est le début de la construction.

      Quant au mandataire, il ne transmettra pas une offre inférieure au promoteur.
      Il a une grille de prix à respecter et surtout ce n’est qu’un mandataire.

      En revanche, en fin de construction, les négociations sont plus accessibles car le promoteur souhaite terminer la commercialisation et passer à un autre projet.

      Mais attention, les lots qui restent en fin de programme sont souvent très moyens.

      Répondre à Julien
  52. djamel
    djamel le 19 février

    Bonjour Julien,
    Ces questions reponses sont un réservoir d’idées concrètes et d’astuces juridiques indispensables à l’achat d’un bien. Bravo!
    Mon problème est le suivant: j’ai visité une maison, j’ai fais une proposition écrite à 300 000 euros, avec un dossier de simulation de crédit, apport etc…Cela faisait deux semaines, j’ai alors recontacté l’agent immobilier, il a enlevé l’annonce et m’a affirmé qu’il avait en sa possession 2 offres au même prix dont la mienne. Il doit choisir entre moi, un particulier qui veut habiter dans cette maison et une professionnelle qui veut transformer ce bien en bureaux pour ses employés…

    Il m’a affirmé enfin que s’il avait à choisir ce serait moi car il m’affirme que transformer cette maison en local professionnelle était assez compilé et long…Pourquoi?
    Que penses tu de cette situation, aucun délais n’a été notifié sur les deux lettres notamment.J’aimerai être fixé et avancer…

    Merci de tes commentaires encore et de tes informations essentielles!

    Djamel

    Répondre à djamel
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 23 février

      Bonjour Djamel

      La transformation d’un logement en local professionnel nécessite une autorisation d’urbanisme pour un changement de destination.
      La Mairie doit donc donner son accord, voilà pourquoi c’est un peu long.

      Dans la mesure ou les 2 offres d’achats immobiliers sont inférieures au prix demandé, le vendeur à la possibilité de choisir celle qui lui convient le mieux.

      Effectivement, en fournissant un dossier de financement, en ayant de l’apport et pour faire de cette maison ta résidence principale, ton dossier est moins compliqué que l’autre personne, par conséquent il est fort probable que ton offre soit retenue.

      N’hésite pas à nous tenir informé. 😉

      A bientôt.

      Répondre à Julien
      1. djamel
        djamel le 23 février

        Merci Julien pour ces infos…le propriétaire serait domicilié à l’étranger donc je n’ai toujours pas de réponses, mais je te tiens au courant quant au dénouement car c’est tirs intéressant pour tout le monde.

        a bientôt

        Répondre à djamel
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 01 mars

        Avec plaisir Djamel. 🙂

        C’est sympa de partager votre expérience avec les Fans d’immobilier.

        A bientôt.

        Répondre à Julien
  53. Anne
    Anne le 20 février

    Bonjour Julien,
    Mr Julien svp, Fin Juin 2015, j’ai visité un bien, fais une offre, acceptée le 15 Sept 2015, il n’y a aucune date de compromis sur l’offre. J’ai mis « Prêt » et je ne peux pas avoir de prêt (handicapée), le notaire adverse qui a procuration (le vendeur vit à l’étranger) était d’accord p/signer la Promesse le 5/02/2016 et il a annulé le même jour parceque l’agence bloque la signature, refuse de remettre sa facture au notaire, fait du chantage au vendeur, SVP JULIEN, puis-je annuler cette offre sans risque ? Je suis sous traitement, épuisée et sans logement. Merci JULIEN.

    Répondre à Anne
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 23 février

      Bonjour Anne

      Une offre d’achat immobilier peut être annulée sans conséquence d’un commun accord entre les parties.

      Dans le cas contraire, l’une des parties pourrait mener une action en justice.

      Répondre à Julien
      1. Anne
        Anne le 23 février

        Bonjour Julien,
        Merci beaucoup Julien pour votre réponse claire nette et précise.
        A très bientôt.

        Répondre à Anne
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 01 mars

        Avec plaisir Anne. 🙂

        A bientôt.

        Répondre à Julien
  54. Marie
    Marie le 23 février

    Julien Larcher bonjour,
    Sous la pression de l’agence très pressée, J’ai fait un mail proposant un prix d’achat studio pour 190000 FAI, et il m’a confirmé son accord p/mail pour 192000 FAI,(après un accord tel.), me sommant (sur le mail) de lui remettre coordonnées notaire très vite, que je suis engagée, etc… et que, sans nouvelle de ma part, il recommercialise le bien, ce qu’il a fait (tout ceci en 15 jours).
    N’ayant donné aucune réponse vu son empressement envers moi, il m’a fait peur. (j’ai pris conscience des travaux,)
    Ma soeur habituée aux travaux) a visité ledit studio hier, bcp de travaux etc.., Sur notre insistance il est d’accord que je refasse une autre offre plus basse p/mail, à savoir 182/185000
    Ai-je le droit JULIEN SVP ? ou bien peut-il me coincer avec la 1ère offre à 190000 restée sans réponse (écrite) ! (il a mis 192000 est-ce nul ?
    DOIS-JE REFUSER 192000 p/mail et refaire la nouvelle offre à 185000 ? par mail ?
    Sincères salutations.
    Marie

    Répondre à Marie
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 01 mars

      Bonjour Marie

      Lorsque le vendeur fait une contre-proposition, votre offre d’achat initiale devient caduque et vous n’êtes plus engagée.

      Vous pouvez donc refaire une nouvelle offre.

      Répondre à Julien
  55. Isabelle
    Isabelle le 04 mars

    Bonjour,

    Ma maison est en vente depuis novembre 2015, j’ai eu une proposition au prix du mandat qui m’a été notifiée par RAR le 20 février 2016 alors qu’elle avait une durée de validité jusqu’au 19 février. J’ai refusé l’offre au motif qu’elle m’avait été notifiée après sa date de caducité.
    J’ai par ailleurs résilié le mandat de vente de la maison fin janvier avec préavis de 15 jours, soit résiliation au 14 février. Je suis séparée de mon mari et lui n’a pas voulu résilier le mandat.
    L’agence immobilière vient de me communiquer une nouvelle offre des mêmes acquéreurs datée du 29 février avec une date de validité au 31 juillet 2016. Elle prétend que le mandat est toujours valable puisque non résilié par mon mari, sachant que je suis propriétaire des 2/3 de la maison. J’ai également la jouissance gratuite du logement pendant le temps de la procédure donc jusqu’à environ janvier 2018.
    Suis-je obligée d’accepter cette offre compte tenu du fait que j’ai résilié le mandat et qu’elle est faite postérieurement.
    Si oui, la date de l’offre au 31 juillet 2016 n’est elle pas vraiment lointaine ?
    Merci par avance pour vos réponses.
    Isabelle

    Répondre à Isabelle
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 24 mars

      Bonjour Isabelle

      Du moment que l’offre émise est en dessous du prix mentionné sur le mandat vous n’avez aucune obligation de l’accepter.

      Répondre à Julien
      1. Isabelle
        Isabelle le 31 mars

        Bonjour Julien,

        L’offre qui m’a été faite le 29 février avec une durée de validité jusqu’au 31 juillet a été faite au prix du mandat par les mêmes acquéreurs dont j’avais refusé l’offre.
        Cependant, j’ai résilié le mandat de vente le 14 février soit 2 semaines avant cette offre mais mon futur ex mari n’a pas voulu résilier le mandat de vente.
        Suis je tenue par cette offre ?
        Si je la refuse dois je des dommages intérêts aux candidats acquéreurs et la commission à l’agence.
        Merci d’avance pour vos précieuses réponses.
        Isabelle

        Répondre à Isabelle
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 31 mars

        Bonjour Isabelle

        Une offre faite au prix du mandat est tenue d’être acceptée par le vendeur.
        En cas de refus, effectivement les frais d’agence sont dus car l’agence a rempli sa mission.
        C’est à dire la vente du bien au prix défini dans le mandat.

        De plus, les acquéreurs peuvent demander des dommages et intérêts pour préjudice.

        Maintenant, si vous êtes en procédure de divorce, la situation est particulière.
        C’est pourquoi je vous recommande d’aller consulter un avocat.
        La protection du lieu de vie devrait s’appliquer.

        Répondre à Julien
      3. Isabelle
        Isabelle le 01 avril

        Merci Julien, je vais « creuser » de ce côté.
        Isabelle

        Répondre à Isabelle
      4. Julien Larcher
        Julien Larcher le 01 avril

        Avec plaisir Isabelle. 🙂

        N’hésitez pas à nous tenir informé.

        A bientôt.

        Répondre à Julien
  56. Stéphanie
    Stéphanie le 09 mars

    Bonjour,
    Je me permet de vous exposer mon histoire
    Nous avons, avec mon époux, visiter un terrain en vue d’une construction. Celui-ci nous plaisant énormément nous avons fait une offre (inférieur de 3000€ au prix demandé par les vendeurs).
    Quelques jours plus tard l’agence me rappelle pour me dire que notre offre n’est pas retenue mais qu’en augmentant de 1000€ ca serait ok, je lui donne mon accord oralement, je lui explique bien qu’on se cale sur le prix majoré des 1000€ demandés parce qu’on a un gros coup de cœur et qu’on veut vraiment ce terrain. Je lui indique en même temps que je dois voir le maire pour une question d’urbanisme par rapport à la maison.
    A sa demande nous ne signons pas de compromis de vente dans l’immédiat, préférant attendre de voir le maire pour savoir si notre question d’urbanisme passerait ou non. Elle nous a assuré que le bien nous est mis de coté, si jamais ca bouge pour ce terrain elle nous préviendrait immédiatement.
    La veille au soir de notre rendez vous avec le maire elle nous a laissé un message vocal pour nous dire qu’ils avaient fait visiter le terrain la veille et qu’ils avaient une proposition d’achat ( au même prix que ce que nous aurions mis!!) et donc que le terrain était vendu et que c’était terminé pour nous. Nous avons demandé si nous pouvions surencherir, et pour elle c’était hors de question!
    A ce jour, le compromis de vente a à prioris été signé… nous avons vraiment le sentiment de s’être fait voler notre terrain!
    Enfin mes questions sont les suivantes, nous n’avons eu aucun papier de quoi que ce soit en notre possession, que ce soit le bon de visite, la proposition d’achat refusée par les propriétaires… avons nous de quoi nous retourner contre l’agence ou avons nous définitivement que nos yeux pour pleurer?

    Merci pour votre réponse
    Stéphanie

    Répondre à Stéphanie
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 09 mars

      Bonjour Stéphanie

      Sans document pour exposer votre situation, ça va être très difficile.

      Répondre à Julien
  57. Laurie
    Laurie le 10 mars

    Bonjour,
    mon conjoint a signé un mandat avec une agence mardi, mercredi soir l’agent l’a appelé pour lui dire que des acquéreurs étaient ok pour acheter la maison au prix demandé. Mon conjoint répond oui.
    Tout a été fait à l’oral uniquement.
    Jeudi la cousine de mon conjoint apprend qu’il vend la maison et désire lui acheter au prix de vente affiché par l’agence soit 12 000€ de plus pour lui.
    A t il la possibilité de vendre la maison à sa cousine sans s’attirer de soucis?
    Doit il utiliser son délai de rétractation au niveau du mandat soit 14j car signé hors de l agence?
    J’adore vous lire, j’avoue avoir été tenté à une époque de travailler dans l’immobilier.
    Merci à vous.

    Répondre à Laurie
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 24 mars

      Bonjour Laurie

      Dans la mesure où la cousine de votre conjoint n’a pas traité avec l’agence immobilière et que le mandat est résilié, votre conjoint peut vendre à sa cousine sans que l’agence puisse demander quoi que ce soit.

      Répondre à Julien
  58. annie
    annie le 11 mars

    Bonjour
    J’ai signé mardi soir une offre d’achat avec un agent immobilier au prix demandé. L’agent est un peu « agressif » et nous étions tous les deux très pressés, donc j’ai signé sans vérifier la première page du document qui mentionne le nom de l’acheteur entre autres. Un deuxième agent est sur la vente aussi et j’avais eu une visite pour laquelle les acheteurs étaient très intéressés, j’attendais une contre-visite et une proposition.
    Il se trouve que l’agent n°1 avec qui j’ai signé l’offre continue de proposer la maison à la vente et propose des visites. Je n’ai pas de copie de l’offre d’achat. Je me demande s’il ne m’a pas fait signer une offre d’achat « vierge » pour me bloquer et contrecarrer l’autre agent afin de ne pas voir sa commission lui passer sous le nez.
    Comment puis-je en avoir le coeur net ?
    Si c’est effectivement le cas quel recours contre ces méthodes ?
    D’avance merci de votre réponse.

    Répondre à annie
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 24 mars

      Bonjour Annie

      La seule façon est de demander à l’agent immobilier de vous adresser une copie de l’offre d’achat, vous verrez si c’est une offre réelle ou non.

      Et quand vous l’avez en votre possession, demandez lui pour quelles raisons il continue de proposer votre maison à la vente.

      Répondre à Julien
  59. marie
    marie le 23 mars

    Bonjour,
    Pourriez-vous m’aider svp? Nous avons visité une maison coup de coeur par le biais d’une agence immobilière, qui avait signé un mandat exclusif avec le vendeur. Nous avons fait une offre d’achat avec l’agence qui a été refusée par le vendeur. Nous avons fait une autre offre par mail auprès de l’agence, refusée aussi par le vendeur. Aujourd’hui le vendeur met en vente sa maison en direct sur internet. Ainsi nous voudrions passer par lui cependant nous nous demandons les risques que nous encourons vis à vis de l’agence, car le mandat d’exclusivité est toujours en cours, et cela 1 mois après le début de la vente.
    Cordialement,
    Marie

    Répondre à marie
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 25 mars

      Bonjour Marie

      Le mandat exclusif peut donner la possibilité au vendeur de vendre son bien en direct sans être redevable des frais d’agence.
      Il s’engage seulement à ne pas donner son bien à d’autres agences pour la commercialisation.

      Mais quand l’acquéreur a déjà traité avec l’agence, même s’il passe en direct avec le vendeur par la suite, les frais d’agence restent dus.

      Répondre à Julien
  60. Maamora
    Maamora le 25 mars

    Merci beaucoup d’avoir partagé avec nous ces informations concernant la rédaction d’une offre d’achat immobilier. Nous avons besoin de ce genre d’article pour éviter les obstacles et les problèmes de vente.

    Répondre à Maamora
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 30 mars

      Avec plaisir Maamora. 🙂

      A bientôt.

      Répondre à Julien
  61. Aurore
    Aurore le 29 mars

    Bonjour,

    Petite question, nous sommes locataires d’une maison depuis 3 ans qui est en gestion locative auprès d’une agence immobilière (les propriétaires sont en Belgique). Nous souhaiterions faire une offre d’achat directe à nos propriétaires, mais nous n’avons pas leurs coordonnées (sur le bail, c’est l’agence qui est bailleur). Si nous demandons à l’agence de nous communiquer lesdites coordonnées, est-elle en droit de demander des frais d’agence pour cette vente éventuelle? Et a-t-elle seulement le droit de nous les communiquer?
    Merci d’avance pour votre réponse.

    Répondre à Aurore
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 30 mars

      Bonjour Aurore

      Du moment qu’il n’y a pas de mandat de vente signé entre le propriétaire et l’agence immobilière, aucune commission de vente ne peut être due, même si cette dernière a la gestion locative.

      Pour connaître l’identité du propriétaire et avoir ses coordonnées, il suffit de demander à la Mairie. 😉

      Répondre à Julien
      1. Aurore
        Aurore le 30 mars

        Un grand merci pour votre réponse, et la p’tite astuce de la mairie, on n’y avait pas pensé!
        Bonne soirée

        Répondre à Aurore
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 31 mars

        Avec plaisir Aurore. 🙂

        A bientôt.

        Répondre à Julien
  62. Julien
    Julien le 02 avril

    Bonjour
    j’ai un cas un peu épineux : je vend ma maison par 2 biais : directement et avec un mandat simple affiché à 239k€. En direct j’ai trouvé un acheteur qui m’a fait une proposition téléphonique à 200. J’ai renvoyé un mail qui disait entre autre « Nous vous faisons une dernière proposition à 210k€ ». Ce jour ils nous déposent par conséquent dans la boite au lettre une offre d’achat à 210k€ . Nous contactons l’agence donc l’agence pour arrêter les visites et notamment annuler une contre visite prévue 4 jours plus tard. Cette dernière me dit qu’elle va transmettre au service juridique pour deux raisons :
    – la contre visite aboutira sauf surprise à une offre au prix initial
    – j’ai baissé le prix de manière abusive par rapport au prix initial
    La question et pour éviter toute procédure avec l’agence (au demeurant avec une offre bien plus intéressante) puis je ne pas accepter la proposition à 210 malgré le mail. Le mail stipulait en titre « maison à xx » (nom du village) et petit détail un déménagement en octobre (non visible dans l’offre)
    Merci d’une réponse
    Julien Pierre

    Répondre à Julien
    1. Julien
      Julien le 04 avril

      Re bonjour,
      c’est encore aller plus loin. Le samedi l’agence m’envoie un SMS pour me dire qu’elle a l’offre au prix demandé et me propose de passer me la donner. Je lui envoie aussi par SMS si elle peut me l’amener tout de suite. Au téléphone elle me dit que c’est compliqué car ils sont pas dans la région (je met en doute le SMS). Dimanche elle m’envoie finalement une phto de l’offre daté du dimanche (donc samedi elle n’avait rien). Là j’ai peur de me retrouver bloquer des deux coté : l’agence me donne une offre au prix et pour la négociation directe ils ont un mail.
      Merci de votre aide

      Répondre à Julien
      1. Julien Larcher
        Julien Larcher le 11 avril

        Bonjour Julien

        Dans la mesure où vous avez signé un mandat simple avec la possibilité de vendre de votre coté, c’est votre acquéreur en direct qui devrait acheter la maison car vous avez accepté son offre en premier (vous êtes engagé) avant que l’agence vous présente une offre au prix du mandat.

        Répondre à Julien
      2. Julien
        Julien le 11 avril

        merci pour la réponse; c’est bien ce que pensais faire; entre temps lettre RAR me menaçant de leurs devoir non seulement les frais mais en plus 10% du prix de la maison aux personnes ayant par leur biais fait une offre qu’évidement pas signée. Que pensez vous de ces menaces
        Bonsoir

        Répondre à Julien
      3. Julien Larcher
        Julien Larcher le 12 avril

        Quel est le montant de l’offre faite par les acquéreurs de l’agence immobilière ?

        Répondre à Julien
      4. Julien
        Julien le 15 avril

        au prix défini au mandat

        Répondre à Julien
      5. Julien Larcher
        Julien Larcher le 09 mai

        Dans ce cas, l’agence risque de vous réclamer quand même sa commission, malgré l’acquéreur en direct.

        Répondre à Julien
  63. Elodie
    Elodie le 05 avril

    Bonjour,

    Je voudrais savoir si une agence immobilière a le droit de communiquer les adresses (mail) des acheteurs, sans leur accord, aux vendeurs ?

    Merci pour votre réponse

    Cordialement

    Répondre à Elodie
  64. melanie
    melanie le 12 avril

    Bonjour nous venons faire une offre pour l achat d un appartement.Nous sommes passes par une agence et sur la lettre d intention nous n’avons pas mis de date de validité car l agence nous a dit que c était inutile etc….Du coup nous avons l’impression que l’agence fait durer la réponse. Ils nous demandent si on a vu les courtiers afin de savoir si on pourrait augmenter un peu l’offre… Du coup jusqu’à quand suis je engagée vis à vis du vendeur vu que nous n’avons pas précisé de délai de réponse????

    Répondre à melanie
  65. timy
    timy le 13 avril

    Bonjour,

    Nous avons visité un appartement et 2 heures après nous avons fait une offre inférieure au prix indiqué de 6%.
    L’AI nous demande de revoir notre offre à la hausse. Nous faisons une offre inférieure au prix de 5% par retour de mail (en omettant de mettre de date de validité de l’offre), et là il nous dit qu’il ne peut pas proposer aux vendeurs d’offre inférieure de + de 2%.
    On campe sur nos positions et lui demandons une contre visite.
    Non seulement il ne veut pas transmettre l’offre mais il ne veut pas que l’on revisite l’appartement.
    Ce bien est aussi proposé par d’autre agences, peut-on aller les voir vu que l’AI nous « bloque », ne veut pas traiter avec nous?
    Et concernant notre offre pendant combien de temps est elle valide n’ayant pas mis de date de validité?

    En vous remerciant d’avance pour votre réponse.
    Votre site est une mine d’informations!!!

    Répondre à timy
  66. Chantal
    Chantal le 19 avril

    Bonjour. Nous avons fait une proposition d’achat au prix demandé à travers l’intermédiaire d’une agence. Proposition qui a été acceptée par le vendeur. Les notaires ont été mis en relation. Les vendeurs stipulaient que la promesse de vente devait être signée avant le 11 mai. Ce que nous avons accepté. Aujourd’hui 19 avril, l’agence me notifie que les vendeurs qui eux-mêmes n’ont pas eu l’acceptation d’un emprunt suffisant pour acheter un autre appartement décident de se rétracter. La proposition d’achat était parfaitement conforme.
    Quel type de dommages et intérêts à l’amiable puis-je leur demander sous la menace d’une obligation de vente forcée. Nous mêmes avons vendu notre appartement que nous devons quitter fin juillet. Merci

    Répondre à Chantal
  67. Anthony
    Anthony le 02 mai

    Bonjour,

    Je suis sur le point de faire une proposition d’achat et j’aurais besoin de vos lumières. Après vérifications de tous les informations ( 1er achat ).
    Je me rends compte que le notaire ces accordées des frais de négo alors que je n’ai fais que visiter par l’intermédiaire de son clerc. Gentille mais qui n’a juste fais que nous ouvrir la porte….

    Ma question, puis je mettre dans ma proposition une condition suspensive concernant le mandat du vendeur ?

    Du genre, après résiliation ou fin du délai légal de retrait du mandat ?

    Egalement, puis-je demander au notaire les coordonnées du vendeur et ne négocier quand face à face avec lui et ne reprendre contact avec le notaire pour les frais d’acte classique.

    Merci d’avance

    Cordialement

    Anthony

    Répondre à Anthony
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 10 mai

      Bonjour Anthony

      Dans la mesure où le notaire a signé un mandat de vente avec le propriétaire, une commission est due (comme pour un agent immobilier), même si son clerc n’a fait qu’ouvrir la porte.

      Ma question, puis je mettre dans ma proposition une condition suspensive concernant le mandat du vendeur ?
      Du genre, après résiliation ou fin du délai légal de retrait du mandat ?

      Pouvez vous être plus précis ?

      Egalement, puis-je demander au notaire les coordonnées du vendeur et ne négocier quand face à face avec lui et ne reprendre contact avec le notaire pour les frais d’acte classique.

      Vous pouvez demander, mais le notaire refusera probablement, dans cette opération il est le notaire du vendeur mais également son mandataire immobilier, c’est à dire qu’il s’occupe aussi de la commercialisation du bien (comme un agent immobilier), par conséquent la négociation doit passer par lui, en fonction des stipulations du mandat de vente.

      Répondre à Julien
  68. jacquet
    jacquet le 03 mai

    je vend une maison en idivision 5 tete tous d’accord pour vendre et cet apres-midi j’ai :
    -acheteur 1 :1 contrevisite a 14 h (1ere visite hier am puis rappel hier soir pour 2e visite ce jour)
    – acheteur2 : premiere visite vers 18h (rdv pris pendant visite des 1er)
    que faire si les 2 font une offre au prix demande, qui est prioritaire?
    que faire si acheteur n°1 dis oralement l’acheté au prix ?

    Répondre à jacquet
  69. hélène
    hélène le 09 mai

    Bonjour,

    Le 01/04, j’ai signé par le biais d’une agence une offre de rachat d’un fonds de commerce. Cette offre n’indique pas une date de validité.
    Par contre, elle indique que je dois verser une somme pour appuyer l’offre et qu’un compromis de vente doit être signé le 22/04 au plus tard. Le vendeur a signé de son côté mais l’agence ne m’a pas envoyé le document.
    A ce jour, je n’ai rien versé et j’attends le compromis de vente.
    Puis-je me rétracter car cela tarde trop ? Et puis-je récupérer la somme que j’aurai dû verser ?

    Répondre à hélène
  70. floriane
    floriane le 19 mai

    Bonjour,
    nous avons fait une offre au prix par mail hier à un agent qui était avec nous, sur une maison.
    il nous écrit ce midi pour nous dire qu’il a eu une offre au prix 10 min avant la notre… Peut on vérifier la véracité de cela? Si oui comment? via huissier uniquement? Ou peut on exiger de voir l’autre e-mail?
    Merci pour vos conseils…
    Floriane

    Répondre à floriane
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 19 mai

      Bonjour Floriane

      Cette situation est très délicate, mais un huissier ne peut pas aller directement vérifier la messagerie d’un agent immobilier, il faudrait une décision de justice.

      Répondre à Julien
  71. Gambille
    Gambille le 20 mai

    Bonjour,
    Un couple est venu visité notre maison en février 2016 et n’a pas donné suite.
    Début mai il nous recontacte pour revisiter, ils sont intéressés et nous convenons du prix.
    Il nous confirme par mail leur proposition d’achat . Nous acceptons leur proposition en répondant à leur mail.
    Ce couple (Mme 56 ans et Mr 64 ans) nous remet une attestation de sa banque stipulant un accord pour un prêt, financièrement il n’y a pas de problème.
    La date de signature du compromis chez le notaire est fixé au 18 mai à 15 h00.
    Ils ne sont pas venus et n’ont pas pris la peine de prévenir, la négociatrice du notaire a essayé de les joindre téléphoniquement à plusieurs reprises mais sans succès. A 15 h 45 la négociatrice les rappelle encore et là ils répondent qu’ils annulent la vente et que monsieur passera remettre un RIB pour le remboursement des 5% que sa banque a viré au notaire pour le compromis.
    Notre maison est dans une copropriété horizontale, de ce fait nous avons payé 129 euros au syndic pour un état pré-datéqui n’est valable qu’un mois , et nous avons du refaire le diagnostic antiparasitaire. Avons-nous un recours pour que ces acquéreurs indélicats nous remboursent ces frais , sans parler du préjudice moral ?
    A ce jour nous ne savons toujours pas pourquoi ils sont revenus sur leur engagement
    Merci beaucoup de nous répondre.
    Bonne journée.
    Cordialement.

    Répondre à Gambille
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 23 mai

      Bonjour

      Lorsque les acquéreurs font une offre d’achat immobilier, ils sont réellement engagés, tout comme le vendeur lorsqu’il l’accepte.
      S’ils avaient signé le compromis et ensuite envoyé un courrier de rétractation, vous n’auriez rien pu faire.
      Mais comme ils n’ont pas signé le compromis, vous pourriez leur demander des comptes.
      Mais en pratique c’est très difficile et le coût d’une procédure serait plus élevé que vos frais déjà engagés.

      Répondre à Julien
      1. gambille
        gambille le 23 mai

        Bonjour,
        Merci pour votre réponse.
        Le vendeur est quand même plus engagé que l’acquéreur qui a un délai de rétractation, de plus lorsqu’il y a des frais comme dans une copropriété, en cas de renonciation il devrait y avoir au moins le partage des frais engagés…..
        C’est décevant, nous sommes devant des gens indélicats qui savaient très bien que nous avions ces frais d’état daté puisque j’en ai parlé avec le monsieur. De plus il m’a dit qu’il a été président d’un conseil syndical dans une copropriété…..
        Juste pour la petite histoire, il est allé faire un scandale chez le notaire pour
        le remboursement immédiat des 5% versé pour la signature du compromis…
        Bonne journée.

        Répondre à gambille
  72. Cristel
    Cristel le 25 mai

    Bonjour,
    J’ai une question concernant l’offre d’achat nous avons fait une proposition au vendeur au prix qu’il demandait, j’ai ajouter une clause suspensive d’obtention de prêt pour l’achat et les travaux (car je veux faire un agrandissement). Offre qu’il a signé le jour même soit le 13/05/2016. Nous devions passé devant le notaire pour signé le compromis le 31/05. J’ai indiqué au vendeur que je souhaitais mettre dans le compromis une clause suspensive concernant l’obtention du permis de construire. Celui-ci refuse de signer avec cette clause. Est ce que je suis toujours engagé avec lui par l’offre d’achat ou comme le refus de signer vient de lui, je n’est plus d’obligation?

    Répondre à Cristel
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 30 mai

      Bonjour Cristel

      Le compromis doit être conforme à l’offre d’achat, le vendeur refuse de signer car ce n’est pas le cas.
      Vous êtes engagée, ainsi que le vendeur sur les termes présents dans l’offre mutuellement acceptée.

      Répondre à Julien
  73. Fabienne
    Fabienne le 29 mai

    Bonjour,
    j’ai visité un appartement par le biais d’une agence et fait une offre d’achat au prix affiché juste après. Le lendemain, je reçois un message de l’agence me disant que la première personne qui avait une offre – mais inférieure au prix affiché – a accepté de remonter son offre au prix. Et c’est cette offre que le vendeur a choisi.
    Je proteste auprès de l’agence en leur disant qu’étant la première à avoir fait une offre au prix, le vendeur était tenu par mon offre. L’agent me répond qu’il a présenté les 2 offres, la mienne faite à 13h15 et l’autre à 14h, et que le vendeur a préféré celle où il y avait un paiement comptant. Que les 2 offres au prix étant arrivées le même jour, il pouvait parfaitement présenter les 2 offres et que le vendeur pouvait donc choisir celle qui lui convenait le mieux entre les 2. Je comprends parfaitement le vendeur qui a préféré l’offre avec un paiement comptant car il a un crédit relais. Mais j’ai lu partout que ayant fait la première l’offre au prix, je devrais être prioritaire et j’en veux à l’agence.
    J’ai conscience que je ne peux pas forcer la vente (et de toute façon, je ne voudrais pas d’un bien acquis comme ça) car je n’ai pas eu de réponse formelle du vendeur à mon offre d’achat et qu’on n’en était même pas à l’étape « signature du compromis de vente » mais je suis énervée après l’agence . Est-ce que je dispose d’un recours contre elle ?
    Merci par avance des éléments que vous pourrez m’apporter, cordialement

    Répondre à Fabienne
  74. Charles
    Charles le 02 juin

    Bonjour Julien

    Cette fois c’est la bonne !compromis signé depuis avril, ok de la banque , signature définitive mi juin
    petite question.. avant la signature définitive , somme nous « obligé » de faire des visites accompagner obligatoirement par l’agence? ou faut t’il que cela soit précisé lors du compromis?ou est ce selon les vendeurs ?

    Répondre à Charles
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 06 juin

      Bonjour Charles

      Je suis ravi pour vous !

      Vous êtes resté positif suite à votre précédente aventure, et aujourd’hui vous avez trouvé la bonne maison !

      Avant la signature définitive, lorsque l’acquéreur souhaite revisiter le bien il est de bon ton que ce soit fait avec l’agence.
      Le mandat de vente est toujours en cours, l’agence est le représentant légal du vendeur.
      Vous devriez donc vous adresser à l’agence pour toutes demandes.

      Laissez nous un petit message quand vous serez enfin propriétaire. 🙂

      A bientôt.

      Répondre à Julien
  75. Elsa
    Elsa le 07 juin

    Bonjour Julien,

    Merci pour votre article très intéressant,
    J’aurai une question car je me retrouve dans une impasse. J’ai visité avec mon ami, une maison vendredi soir dernier, le lendemain à 11h, nous décidons de faire une offre au prix. L’agent immobilier nous annonce qu’une offre a déjà été faite et qu’il est donc prioritaire. Puis nous apprenons que cette offre est moins élevé que le prix demandé. Après mettre renseignée, j’ai découvert qu’une offre au prix est prioritaire. Nous décidons d’envoyer un mail à l’agent. Hier, il nous répond que l’autre acheteur a décidé de s’aligner au prix demandé.
    Suite à cet appel, nous retrouvons la maison à nouveau en annonce avec cette foi si le numéro de la propriétaire. Mon ami l’appel donc en lui signifiant qu’il est étonné de revoir cette annonce étant donné que l’agent immobilier nous avait annoncer une signature vendredi prochain. La propriétaire lui indique qu’elle n’avait pas encore refusé la première offre mais qu’elle comptait le faire, qu’aucune signature était prévue et surtout que l’agent immobilier ne lui a jamais informé de notre offre car soit-disant nous ne donnions de nouvelles. Nous lui envoyons donc par mail direct notre offre.
    Aujourd’hui l’agent immobilier nous annonce que les informations ce sont « croisés »

    La situation me paraît extrêmement louche, comment puis-je me retourner ?
    La première offre, en dessous du prix demandé, était-elle prioritaire ?
    Le premier acheteur a-t-il le droit de proposer une offre au prix alors que sa première offre n’est pas encore refusé ?

    Je vous remercie de prendre votre temps pour me répondre

    Cordialement

    Répondre à Elsa
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 08 juin

      Bonjour Elsa

      C’est effectivement étonnant que l’agent immobilier n’est pas fait suivre votre offre au prix du mandat.
      L’avez vous également contacté par téléphone pour l’informé de cet envoi ?

      Autrement je vous confirme, une offre d’achat immobilier faite au prix du mandat est prioritaire à une offre inférieure, dans le mesure où le vendeur n’a encore rien accepté évidemment.

      Le premier acquéreur peut effectivement émettre une nouvelle offre au prix demandé.
      Car dans ce cas, le vendeur sera tenu de l’accepter.

      Répondre à Julien
  76. Isabelle
    Isabelle le 07 juin

    Bonjour Julien,

    Je reviens vers vous.

    L’offre d’achat de ma maison a comme date butoir le 31 juillet 2016. Les acquéreurs m’ont l’aissé ce délai (offre du 29 février) pour qu’un compromis soit signé. Or, ainsi que je vous l’avais dit, j’ai résilié le mandat de vente le 14 février et mon futur ex mari non, il a par contre accepté l’offre de son côté.
    Compte tenu de cette offre intervenue après ma résiliation que puis je faire ?
    Si je refuse l’offre je pense que l’agence va se retourner contre moi pour obtenir des dommages intérêts (maxi 14 000 euros montant de la commission).

    Est ce que les acquéreurs peuvent eux aussi demander des dommages intérêts (ainsi que je vous l’avais dit en début d’année ils m’avaient fait une offre au prix du mandat qui n’avait été notifiée après le délai de caducité par l’agence, ils m’ont donc refait une offre au même prix mais APRES ma résiliation de mandat).

    J’ai fait une proposition de rachat de soulte à mon futur ex qui l’a refusé mais je souhaite conserver cette maison.

    Mon souci est que la date du 31 juillet approche à grand pas et je ne sais pas quoi faire, je souhaite conserver cette maison dont j’ai la jouissance gratuite mais je ne veux pas me mettre en torts si je refuse l’offre et risquer de payer de fortes sommes d’argent pour rien.

    Merci par avance pour vos précieuses réponses,

    Cordialement,

    isabelle

    Répondre à Isabelle
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 08 juin

      Bonjour Isabelle

      Une offre d’achat immobilier faite au prix est tenue d’être acceptée par les vendeurs.
      C’est pourquoi l’agence immobilière fera tout pour vous réclamer sa commission malgré la situation.
      Les acquéreurs peuvent parfaitement demander des dommages et intérêts s’ils estiment avoir subi un préjudice.
      Ce sera ensuite au tribunal d’en juger.
      Maintenant, si vous souhaitez conserver la maison c’est faisable, mais sans un accord à l’amiable avec votre futur ex mari, l’agence immobilière et les acquéreurs, une action en justice semble inévitable.
      Je vous recommande fortement d’aller consulter un avocat au plus tôt.
      Il vous exposera les différents cas de figure, les probabilités de réussite et les risques financiers.
      C’est toujours difficile de rémunérer un avocat pour du conseil, mais c’est souvent très utile.

      N’hésitez pas à nous tenir informé.

      A bientôt.

      Répondre à Julien
      1. Isabelle
        Isabelle le 08 juin

        Bonjour Julien,

        Merci pour vos réponses.

        Il semble bien que je sois « coincée » et donc obligée d’accepter….. je vais perdre ma maison et c’est vraiment dommage car j’ai fait une proposition de rachat de soulte à mon futur ex mari qu’il a bien sûr refusée au motif que je ne lui propose pas assez selon ses calculs.

        Je vous tiens informée de la suite.

        Bonne journée,

        A bientôt,

        Isabelle

        Répondre à Isabelle
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 09 juin

        Avec plaisir Isabelle.

        En espérant un meilleur dénouement pour vous.

        A bientôt.

        Répondre à Julien
      3. isabelle
        isabelle le 05 juillet

        Bonjour Julien,

        Je reviens vers vous car la proposition d’achat de ma maison précise qu’elle est valable à condition qu’un compromis soit signé au plus tard le 31 juillet. Nous arrivons donc bientôt au terme.

        Depuis le 29 février, l’agence immobilière ne m’a jamais contactée pour avoir ma réponse. J’ai refait une proposition d’achat de soulte qui a encore échouée.

        La proposition d’achat a été acceptée par mon futur ex mais je n’ai aucune preuve à ce jour.

        Question : pour accepter la proposition d’achat, doit il avoir signé l’original de la proposition avec une mention manuscrite du style « bon pour accord au prix de .. euros » et cette proposition signée par les acquéreurs et par lui doit elle m’être communiquée pour que je la signe aussi ?

        Merci d’avance pour vos précieuses réponses,

        Isabelle

        Répondre à isabelle
      4. Isabelle
        Isabelle le 17 juillet

        Bonjour Julien,

        Pouvez vous m’apporter une réponse à mon message du 5 juillet dernier, le temps presse je me fais beaucoup de soucis merci par avance pour vos précieuses réponses.

        Isabelle

        Répondre à Isabelle
      5. isabelle
        isabelle le 20 juillet

        Bonjour Julien,

        Merci pour vos réponses,

        A bientôt,

        Isabelle

        Répondre à isabelle
  77. Damien
    Damien le 20 juin

    Bonjour,
    Ma femme et moi avons répondu à une annonce d’une agence immobilière pour une maison. Nous avons visité la maison et fait une proposition écrite au prix demandé et publié par l’agence sur le site d’annonce. Il s’agirait d’une vente suite à une succession . Cela fait 15 jours que nous avons envoyé notre offre et nous n’avons pas reçu de réponse : existe t il un délais pour que le vendeur réponde ? peut il refuser notre offre au prix ?
    je n’ai pas les coordonnées des vendeurs mais uniquement celle de l’agence. que puis je faire ?
    Bonne journée
    Très cordialement,
    Damien

    Répondre à Damien
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 22 juin

      Bonjour Damien

      Le délai de réponse est celui précisé dans votre offre d’achat immobilier.
      Si vous n’avez rien mentionné, le délai de prescription est considéré comme raisonnable.
      Mais comme vous avez fait une offre d’achat immobilier au prix, c’est différent, le vendeur est tenu de l’accepter.

      je n’ai pas les coordonnées des vendeurs mais uniquement celle de l’agence. que puis je faire ?

      Il vous suffit d’aller voir l’agence immobilière et de lui demander si elle a bien reçu votre offre.
      Dans la mesure où un mandat de vente a été signé, vous devez traiter directement avec l’agence et non les vendeurs.

      Répondre à Julien
      1. Damien
        Damien le 22 juin

        Bonjour Julien,
        Merci beaucoup pour votre réponse !
        Très cordialement,
        Damien

        Répondre à Damien
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 22 juin

        Avec plaisir Damien. 🙂

        A bientôt.

        Répondre à Julien
  78. Mélissa
    Mélissa le 24 juin

    Bonjour Monsieur Larcher,

    L’agent immobilier est-il soumis à une obligation légale de présenter toute offre faite par un acheteur même si elle est inférieure au prix demandé ?
    En effet. J’ai fait une offre par mail et l’AI m’a rappelé en m’indiquant qu’il ne la présenterai pas car trop basse…
    Je vous remercie de vos lumières
    Cordialement
    Mélissa

    Répondre à Mélissa
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 29 juin

      Bonjour Mélissa

      Quand le vendeur signe un mandat de vente avec un agent immobilier, ce dernier est chargé d’agir pour le compte de son mandant (le vendeur), c’est son représentant. Il est donc tenu d’informé le vendeur de l’accomplissement du mandat.

      Sans condition particulière prévue au mandat, l’agent immobilier a une certaine liberté dans la transmission des offres d’achat émises à un prix inférieur au mandat.

      Répondre à Julien
  79. Sophie
    Sophie le 27 juin

    Bonjour Nous avons fait une offre au prix le jeudi 23 juin, à 16h00 par écrit au sein de l’agence qui avait le mandat de vente de la maison qui nous plaisait visitée avec elle. . Nous aurions pu la faire avant, lors de la visite mais l’agence immobilière était pressée. Nous avons donc attendu l’après midi. Ce lundi 27 juin, à 15h, l’agence nous apprend qu’elle a reçu un mail d’un autre acheteur, au prix aussi du mandat, (elle ne veut pas nous donner copie du mail (pour avoir la dte) , et nus précise avoir présenter les deux offres, la notre et l’autre sans condition suspensive !! Nous n’avons plus la maison ! Alors que nous avons un apport de 160 000 pour une maison à 244 000 … tous deux enseignants .. prêt déjà validé. Ce qui est surprenant c’est que ce matin nous avons eu l’agence au téléphone, qui nous confirme un revisite à notre demande avec un archi, sans parler de ce fameux mail et de cette offre concurrente. Que peut on faire ? N’est on pas prioritaire ? Quelle valeur ce mail, sans accusé de réception ? Merci de votre réponse pour nous guider.

    Répondre à Sophie
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 29 juin

      Bonjour Sophie

      Une offre d’achat immobilier faite au prix du mandat est tenue d’être acceptée par le vendeur.

      Que peut on faire ? N’est on pas prioritaire ? Quelle valeur ce mail, sans accusé de réception ?

      La proposition par mail est valable.
      La première offre d’achat faite au prix est prioritaire.

      Répondre à Julien
  80. ADELINE
    ADELINE le 28 juin

    Bonjour, nous avons acheté un terrain juste derrière notre maison de ville car nous n’avions pas de jardin .
    Apres avoir fais une offre à la propriétaire âgée de 71 ANS qui a été accepté et contresigné par celle-ci, sa fille me recontacte le lendemain afin de me dire que sa mère se rétractait car le terrain n’avait pas été vendu assez cher .
    A ce jours je n’ai plus eu de nouvelles après de nombreux courriers de la part de mon avocat afin de la mettre face à ses obligations .
    Je souhaite faire une procédure de vente forcée .
    Ma question est celle-ci est-je des chances de gagner le terrain au delà des indemnités ainsi qu’elle est la durée de ce type de procédure ?

    En vous remerciant .

    Répondre à ADELINE
  81. alain
    alain le 12 juillet

    Bonjour, j’ai fais une proposition de prix pour une maison il y a environ 4 mois acceptée par le vendeur, par mails uniquement.
    Son notaire a envoyé un compromis à signer au mien.
    Les devis dépassent largement mes estimations.
    Je ne signerai donc pas ce compromis.
    Peut-il me poursuivre?

    Cordialement.

    Répondre à alain
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 13 juillet

      Bonjour Alain

      Tout à fait, l’offre d’achat immobilier est un acte d’engagement.

      Vous avez cependant la possibilité de vous rétracter du compromis de vente dans les 10 jours après la signature, si vous êtes un particulier.

      Répondre à Julien
  82. emmanuelle
    emmanuelle le 17 juillet

    bonjour
    nous sommes actuellement à la recherche d’une maison à acheter et nous nous posons beaucoup de questions. Petite précision, nous changeons de région et mon mari est pour le moment à l’étranger je fais donc les visites toute seule.
    Tout d’abord , nous avions vu une maison sur le site d’une agence. J’appelle le lundi pour visiter le lundi suivant. Je rappelle le vendredi pour confirmer les heures de visites et l’agence me dit qu’elle ne peut plus me faire visiter la maison car il y a une offre sur cette maison. Elle attend de connaître la réponse des vendeurs pour débloquer les visites. L’agence ne m’a pas dit que l’offre était au prix donc je m’étonne. Est-ce une pratique normale? Que faire pour pouvoir visiter cette maison?
    deuxièmement, mon mari étant à l’étranger actuellement est-ce que je peux faire une offre d’achat sans lui ou ai-je besoin d’une procuration et si oui comment la formuler? Un scan est-il valable? Bref, comment faire?

    Troisièmement, y a t-il réellement un délai de rétractation de 7 jours pour les offres d’achat ou est-ce seulement pour le compromis de vente?

    Répondre à emmanuelle
  83. emmanuelle
    emmanuelle le 17 juillet

    et enfin merci de votre aide et de votre blog si intéressant.

    je suis tellement obnubilée par la recherche d’une maison que j’en oublie la politesse.
    Cordialement
    Emmanuelle

    Répondre à emmanuelle
  84. Chrivaud
    Chrivaud le 04 août

    Bonjour à tous et Merci à Julien pour ce blog.
    En tant que futur acquéreur, je passe par 2 agences, AI1 et AI2, qui sont dans le même réseau. J’ai visité une maison avec AI2 qui me demande de faire une offre le jour même car une première offre est arrivée chez AI1 pour le bien. Le bien est sur le site Internet de AI1. Je propose un prix inférieur à 8% à celui affiché et l’AI2 me dit que l’écart est trop important en absolu. J’ai ajoutté 3K€ et signé l’offre d’achat : mon identité, type de bien, adresses, prix, mes revenus, conditions de financement. AUCUNE MENTION SUR LA DUREE de validité de l’offre.
    Depuis la signature, c’est toujours moi qui relance l’AI2 pour avoir des infos et ses retours me semblent incohérents. En l’espace d’une semaine, selon lui, il y a eu : 2 offres, puis 3 offres, puis la 3ème est éliminée et je suis à égalité avec mon concurrent. Puis mon dossier n’a pas été retenu par le vendeur. J’ai l’impression de jouer au lotto. Aucune preuve écrite. Voici mes questions :
    – les AI ont-ils une obligation de transparence auprès de acquéreurs engagés? car je ne sais pas s’il a présenté mon offre ou pas, et il me semble qu’un commissaire priseur intervient dans l’histoire lorsque plusieurs agences émettent des offres?
    – en cas de retractation de l’autre acquéreur, pourrais-je faire une autre offre sur le même bien?

    Je vous remercie d’avance pour vos réponses.

    Bien à vous.
    Chrivaud

    Répondre à Chrivaud
  85. yves
    yves le 17 août

    BJR
    J’ai signé un mandat de vente à plusieurs agences au prix de 250000 euros
    une agence m’a amené un client et fait une proposition d’achat à 250000 que je n’ai pas encore signé.
    entre temps un deuxième agent est venu avec un client qui me propose 280000 euros .. puis je accepté son offre malgré un mandat à 250000 euros??
    en sachant que le premier agent me harcèle et me dit que je suis obligé de signé avec lui
    bien à vous
    yb

    Répondre à yves
  86. LAURENT
    LAURENT le 17 août

    Bonjour,

    après beaucoup de lectures concernant les achats immobiliers, je reste étonné de ce que vous nommez : « la négociation ». J’ai même lu plusieurs fois des :  » c’est le jeu ».

    J’ai l’impression de me trouver sur un vide-grenier.

    Vendre un bien immobilier n’est pas un jeu. Acheter un bien immobilier n’est pas un jeu.
    D’ailleurs, pourquoi vouloir négocier ?

    Etant vendeur d’un bien immobilier, l’estimation de ce bien est correct, donc non surestimé.

    Beaucoup de visites, et pas mal d’acheteurs a tel point que j’ai supprimé mon annonce.

    Je vendrai donc au premier acheteur car c’est du bon sens moral. Si toutefois, pour quelques raisons que ce soient, il se produit un désistement, dans l’ordre, je contacterai les acheteurs suivants.

    Répondre à LAURENT
    1. Chrivaud
      Chrivaud le 19 août

      @LAurent,
      Je ne comprend pas votre post. Pour vous, négocier c’est jouer? C’est étonnant de la part d’un vendeur. L’estimation de votre bien est peut-être correcte, mais le prix affiché comprend toujours une marge de négo. Votre théorie ne tient pas compte des intermédiaires, des petits services autour de la transaction, de la plus-value, …
      Ce sont tous des facteurs qui poussent l’acheteur à négocier le prix de votre bien.
      Bon courage et bonne chance pour votre vente.

      @Julien Larcher,
      Pourriez-vous svp répondre à mes questions du 04 août 2016?
      Merci d’avance.

      Chrivaud

      Répondre à Chrivaud
  87. LAURENT
    LAURENT le 20 août

    Bonjour,

    réponse à Chivaud : Vous m’avez mal lu. Au contraire, la négociation n’est pas un jeu. Pourtant, c’est ce que je lis ici et là, sur des sites web de vente immobilières.

    Sur ces sites on peut lire que les vendeurs surestimes tous leurs biens et que c’est  » le jeu ». Moi, je dis que ce n’est pas exact. Je vend mon bien dans le milieu de la fourchette de prix estimé par 2 notaires.

    Quand il en ressort que je peux vendre entre 110.000€ et 130.000€, j’ai choisis 125.000€ et ça intéresse pleins de visiteurs. C’est vrai, on notera que l’estimation des 2 notaires montre une différence de 20.000€ que je ne saurais expliquer ou alors, en pensant qu’une estimation est toujours fausse et ce serait désolant.

    Finalement, j’imagine que la vraie estimation d’un bien ne peut venir que des acheteurs eux-mêmes.

    Notez que je suis nouveau ici, et que ma vente se fait entre particuliers sans agence. Il faut dire que j’ai la chance de vendre dans une commune recherché de la banlieu de Nancy.

    Répondre à LAURENT
  88. Christelle
    Christelle le 29 août

    Bonjour, je voudrais avoir un conseil sur une offre d’achat que nous avons faite. La propriétaire étant en liquidation judiciaire pour son entreprise, sa maison est en vente par mandataire. Notre offre comporte la clause suspensive d’obtention de prêt. Notre prêt étant refusé le mandataire veut encaisser notre chèque de 10% car apparemment les clauses suspensives sont caducs car nous avons eu l’accord avec le tribunal. Merci pour votre reponse

    Répondre à Christelle
  89. Annie
    Annie le 17 septembre

    Bonjour Julien,
    j’ai eu un vrai coup de coeur pour une maison en résidence principale vendu directement par le propriétaire. Il m’a indiqué que cela les arrangerait de ne partir qu’en mai 2018 et qu’alors il baisserait le prix de 10000 euros (235000 au lieu de 245000): cela leur éviterait un logement de transition, leur appartement étant actuellement en construction. Je trouve cette réduction peu importante compte tenu du délai d’entrée en jouissance. Il y a par ailleurs des meubles qui m’intéressent, une cuisine aménagée quasiment neuve et de très nombreux équipements. Plusieurs agences disent que le prix est justifié compte tenu de la qualité du bien, qui est réelle, j’en suis consciente. je crains qu’en discutant sur le prix d’achat, il se « rattrape » sur le prix des aménagements. cette baisse de prix vous parait-elle suffisante (la maison est en vente depuis mai 2017) et il n’est pas pressé de vendre comme indiqué. Que me conseillez-vous? Merci,je découvre votre blog et la réactivité de vos réponses . je reviendrai …

    Répondre à Annie
  90. Mathilde
    Mathilde le 24 septembre

    Bonjour,
    Nous avons trouvé un bien qui nous correspond et que nous avons visité via une agence immobilière. Nous avons fait une offre d’achat ( a une valeur plus basse que le prix demandé initial ) il y a une semaine signée par les deux parties. Cependant l’agence immobilière refuse de nous faire parvenir un double de cette offre d’achat signée. Nous n’arrivons plus à les joindre car elle filtre nos appels. Nous pensons qu’elle continue à faire visiter le bien en espérant avoir une offre plus haute en attendant la signature du compromis.
    Quel recours avons nous face à cette attitude pas du tout professionnelle ?

    Merci par avance

    Répondre à Mathilde
  91. Lucie
    Lucie le 29 septembre

    Bonjour,
    Mon conjoint et moi allons prochainement faire une offre d’achat d’un appartement.
    Cet appartement est vendu par l’intermédiaire d’une agence.
    Est il préférable, sur notre offre d’achat, de mentionner le prix du bien sans inclure les frais d’agence? Afin d’être clairs et de ne pas payer les frais de notaire sur le prix du bien + sur les frais d’agence..?
    Merci d’avance de votre réponse.

    Répondre à Lucie
  92. Billy
    Billy le 01 octobre

    Bonjour,

    Avant tout merci pour votre blog et de prendre le temps de répondre à tout le monde. C’est merveilleux de votre part.

    J’ai fait une offre pour un appartement au prix demandé en précisant à l’agence que je possédais bien la totalité de la somme. Le lendemain le patron de l’agence me téléphone pour me dire qu’il avait déjà accepté une offre inférieure à la mienne avant même que l’employer ne me fasse visiter l’appartement.

    1- N’est-ce pas frauduleux de me faire visiter un appartement alors qu’il avait accepté une offre ?
    2-Comment savoir si le patron dit vrai ?

    Merci d’avance.

    Répondre à Billy
  93. Emma
    Emma le 06 octobre

    Bonjour,

    J’ai mis en vente mon appartement.
    L’agence m’a informé aujourd’hui par téléphone d’une proposition inférieure au prix. Nous leur faisons une contre-proposition.
    En parallèle, un particulier est très intéressé, il nous a déjà indiqué le montant auquel il serait susceptible de faire une offre si la contre-visite confirme son choix.
    Les 2 offres seraient alors équivalentes en Net Vendeur.

    Si le particulier nous fait effectivement l’offre et si l’acheteur par l’agence accepte la contre-proposition, avons-nous le choix de l’acquereur ou y-a-t-il une règle de priorité qui s’applique?

    Répondre à Emma
  94. Alizé
    Alizé le 11 octobre

    Bonjour

    Mon ami et moi nous trouvons dans une situation assez particulière, je souhaiterais si possible avoir quelques avis.
    Nous avons signé une intention d’achat via une agence immobilière, au prix du mandat.
    Nous venons d’apprendre que le vendeur avait signé ce même document à un autre client mais à un prix en dessous dudit mandat.
    Le vendeur souhaite casser cette promesse, préférant bien entendu nous vendre la maison, et l’agence se renseigne actuellement sur les possibilités juridiques qui s’offriraient à nous.

    Sauriez vous m’aiguiller sur le fait d’avoir une chance de casser cette promesse et d’obtenir le bien ? Comment s’y prendre ?

    Merci d’avance 🙂 (et nous croisons les doigts ….)

    Répondre à Alizé
  95. Laetitia
    Laetitia le 13 octobre

    Bonjour,

    Nous avons visité une maison à 150 000 euros qui nous a beaucoup plue et nous avons écrit une proposition d’achat à la fin de la visite. Cependant, une personne l’avait visité juste avant nous (nous étions deuxième sur la liste des visites) et avait aussi formulé une offre

    La première personne à l’avoir visité a fait une offre à 150 500 euros (au dessus du prix donc).
    Nous sommes arrivés en deuxième pour la visite et avons aussi formulés une offre à un montant plus élevé : 155 000 euros.

    L’agent immobilier nous a dit que la priorité irait au premier à avoir formuler une offre. Et que du coup, elle ne présentera notre offre au vendeur que si le premier visiteur à avoir fait une offre se désiste.

    Je voulais donc savoir si l’agent immobilier n’avait pas l’obligation (surtout vis à vis du vendeur) de présenter toutes les propositions d’achats qui ont été faites au vendeur ???
    Est-ce que ce n’est pas au vendeur de décider au final en toute connaissances de causes et de propositions ??
    Est-ce que l’agent immobilier a le droit de présenter uniquement l’offre qu’il veut, soit la première offre qu’il ait reçu ?

    En vous remerciant d’avance de votre réponse pour nous éclairer,
    Bien cordialement

    Répondre à Laetitia
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 17 octobre

      Bonjour Laetitia

      Dans la mesure où les offres d’achat immobilier sont inférieures au prix demandé, le vendeur peut effectivement choisir.

      En revanche, lorsqu’une une offre est faite au prix demandé, le vendeur est tenu de l’accepter.

      Pourquoi faire une offre supérieure au prix demandé ?

      Répondre à Julien
  96. Charles
    Charles le 15 octobre

    Bonjour,
    Et merci pour le blog, c’est une mine d’info.
    J’ai visité un appartement via une agence, j’ai fait une offre, elle a été acceptée et j’ai fait plusieurs autres visites après avec des entrepreneurs pour estimer les travaux (visites accompagnées par l’agent immo…etc). Ca fait 4 semaines. Nous attendons de signer le compromis. Et soudain le vendeur dit que l’offre a été acceptée par lui (par mail) mais pas par sa femme (propriétaires avec lui), tout simplement car ils auraient qqun pret à leur faire une offre supérieure…. L’agent immobilier me dit qu’il a toujours parlé avec lui mais pas avec elle et que l’acceptation de l’offre sous-entendait evidemment que les deux sont d’accord (apres tout c’est sa femme, ils vivent ensemble….)
    Or sa femme ne pouvait pas ne pas etre au courant, ca fait presque un mois que j’échange avec agence-notaire… en plein dans les petites finitions du compromis, etc; C’est de la pure mauvaise foi, ils cherchent une excuse pour casser la vente. Les vendeurs peuvent ils se rétracter? Merci pour votre réponse
    Cordialement,
    Charles

    Répondre à Charles
  97. Valérie
    Valérie le 18 octobre

    Bonjour
    J4ai vu une annonce vendredi soir pour un bien au-dessous du marché.
    Lundi matin première heure j’appelle l’agence pour demander des informations, il fallait rappeler mardi à partir de 10H.
    A 10H26 lundi j’envoie un mail au commercial indiquant que je voulais acheter au prix.
    Dans l’après-midi l’offre avait disparu.
    L’agence ne répond pas pour l’instant.
    Ai-je un recours ?
    Merci

    Répondre à Valérie
  98. Charles
    Charles le 24 octobre

    Bonjour Julien
    je revient vers vous après l’acquisition de notre rêve..
    j ‘ai une question concernant la fosse toutes eaux…
    j’ai cru comprendre qu’avec 99 m carré ( 2 chambres, un salon , un cellier, 1 wc , 1 salle de bain ) une fosse toute eaux de 3000 M 2 suffit
    a savoir si le cellier , le wc et la salle de bain rentre en ligne de compte..

    Mais si on agrandit ou rajoute des pièces .., il faut une fosse de 4000 M2
    merci de m’éclairer

    Répondre à Charles
  99. Steven
    Steven le 30 octobre

    Bonjour,
    J’ai fait une offre « au prix » sur une maison.
    Comme il y avait plusieurs agences sur le coup, une 2ième offre « au prix » s’est faite le lendemain.
    Est-ce que le vendeur a une obligation légale d’accepter la première offre « au prix »?
    Car j’ai le sentiment que la maison va m’échapper… je pense que c’est en train de magouiller… en tout cas on m’a dit que la 2ième offre présenterait un meilleur financement sans crédit.
    Merci

    Répondre à Steven
  100. bernard
    bernard le 02 novembre

    bonjour,j’ai une question très precise,,mon amie qui est divorcée depuis 2011,à mis sa maison en vente,en passant par un juge qui a désigné un notaire chargée de la vente,la mesentente entre les 2 ex époux a conduit a un arrangement avec un prix plancher de 210k pour la maison,semaine derniére l’agent immobilier a envoyé un mail a mon amie pour une offr à 210k,qu’elle a accpeté par réponse mail mais que son ex mari a refusé il a pas répondu,ils ont eu une offre à 211 le lendemain et l’es a signé,donc mon amie a signé aussi et s’est rétracté par mail,je sais que juridiquement le vendeur peut pas se rétracter,mais l’agent immobilier a fait pression sur mon amie qui est fragile psychologiquement vu que ça dure depuis 5 ans.l’agence peut t’elle demander sa commision,sachant qu’il n’y a qu’une signature par mail et aucuns acte notarié ni compromis signé etc,,merci de votre réponse

    Répondre à bernard
  101. Anneke
    Anneke le 09 novembre

    Bonjour Julien,

    Note situation est épineuse.
    Averti que l’établissement Horeca jouxtant le nôtre était mis en vente, mon mari a contacté l’agence mandatée par téléphone et par écrit (nous en avons les preuves) disant que nous étions sur le point de faire une proposition ferme pour le prix demandé.
    Puis, un week-end, il a tenté à maintes reprises de joindre l’agent qui nous a rappelés quelques jours plus tard pour nous dire sa désolation d’avoir trouvé un acheteur qui avait signé la veille avec le propriétaire avec une condition suspensive d’octroi de crédit.
    Nous venons d’apprendre que cet acheteur a signé pour une somme inférieure à celle que nous proposions (et qui était demandée) et que le vendeur l’avait accordée parce qu’il n’avait pas été mis au courant de notre intention, sans quoi, il ne l’aurait jamais signée. Et notre offre ferme écrite fut envoyée à l’agence le lendemain de cette signature. Le pire étant qu’entretemps, une prolongation de la clause suspensive lui a même été accordée alors que notre offre supérieure était déjà établie !
    Nous apprenons que l’associé de l’agent connaît le candidat et qu’il est probable qu’il ait obtenu un régime de faveur, aux dépens du vendeur.
    Ce dernier (furieux) ne peut-il pas annuler cette vente pour accord vicié et traiter dès lors avec nous qui lui offrons plus d’argent dans la mesure où il a été floué par le mandataire qu’il avait choisi ?
    Merci pour votre réponse.

    Répondre à Anneke
  102. Vinha
    Vinha le 09 novembre

    Bonjour Julien,

    Je viens de parcourir votre blog, ainsi que vos différentes réponses mais je n’ai pas trouvé de réponses à mes interrogations.
    Nous sommes vendeurs d’une maison que nous avons mis dans 2 agences immobilières, sans exclusivité, bien entendue. Nous avons également précisé aux 2 agences que nous essayerons également de vendre notre bien par nos propres moyens au prix indiqué sur les annonces des agences.
    Par l’intermédiaire de ma nièce, nous avons eu une visite qui s’est avérée très positive, et, avons reçu une offre d’achat aujourd’hui par mail, très légèrement en dessous du prix de vente. Cette offre n’indiquait pas de délai de réponse, et, est formulée par une SCI.
    Nous avons également la semaine prochaine d’autres visites programmées par une des 2 agences, ainsi, qu’une autre visite en direct, par l’intermédiaire d’un de de nos amis.
    Ma question est celle-ci : si une offre ou des offres d’achat supérieures à la première offre reçue, mais non acceptée encore par nous, se présentent, pouvons nous refuser, sans problèmes juridiques, la première offre d’achat en indiquant à l’acheteur que nous avons eu une meilleure offre ??? ou sommes nous quoiqu’il arrive liés à cette première offre, qui est en dessous du prix de vente ???
    Par avance, merci beaucoup pour votre réponse.

    Répondre à Vinha
  103. Aurélie
    Aurélie le 14 novembre

    Bonjour Julien,

    Nous avons mis notre maison en vente par anticipation et via le boncoin dans l’attente d’une réponse pour une mutation professionnelle impliquant un changement de région.
    Notre maison est en vente depuis le 7 novembre, sachant que nous aurons la réponse au plus tard le 18 novembre.
    Une personne souhaite déjà faire une offre de prix.
    Que se passe t’il si l’offre est faite « au prix » et que finalement nous décidons de ne plus vendre car la mutation ne se fait pas? Pouvons nous refuser l’offre?

    Par avance, merci beaucoup pour votre réponse.

    Répondre à Aurélie
  104. Nola
    Nola le 21 novembre

    Bonjour,
    Nous avions signé une offre d’achat via une agence immobilière pour une maison le 10 octobre 2016. Le compromis devait être signé avant le 10/11 car nous souhaitions prendre notre temps par rapport à l’ampleur des travaux… Finalement, le 31 octobre, nous avons mis fin oralement à cette offre, donc le compromis n’a pas été signé.

    Entre temps, la maison a été « revendue » et à un prix plus élevé à priori, par une autre agence. Elle est à ce jour sous offre d’achat depuis le 4 novembre.
    Le compromis n’est pas encore signé.
    Aujourd’hui, nous regrettons et souhaiterions quand-même acheter cette maison.
    Quels sont nos droits ? Nos recours ? Le 2ème acquéreur peut-il se voir annuler la vente ? demander des dommages et intérêts ?
    Merci pour votre retour.

    Répondre à Nola
    1. Nola
      Nola le 28 novembre

      Re bonjour Julien,

      sauf erreur, je n’ai pas eu de réponse à ma question.
      D’après les autres réponses de votre part, je vois que l’acquéreur ne peut pas refuser une offre au prix de vente affiché. Cela veut-il dire que mon offre faite antérieurement et contre-signée par le vendeur, à un prix antérieur, devient caduque ?

      Merci d’avance pour votre réponse. Le compromis doit être signé cette semaine, et j’ai peur qu’après, nous n’ayons plus aucun recours possible !

      Répondre à Nola
  105. Stéphanie
    Stéphanie le 22 novembre

    Bonjour Julien,
    Je vis à l’étranger en ce moment pour mon travail et j’ai eu un coup de coeur pour un appartement en France. J’ai donc demandé à ma famille d’aller le visiter. Cette dernière le trouve très bien. Je suis désormais en contact direct avec l’agence qui va m’envoyer un lien pour une visite virtuelle de l’appartement. Si ce bien me convient, l’agence propose de signer une offre d’achat entre moi et les vendeurs. Puis-je mettre comme clause suspensive le fait que je n’ai pas encore pu visiter cet appartement, car vivant à l’étranger ?
    PS : je compte payer ce bien comptant (pas de délai d’attente de crédit).
    Je vous remercie de vos conseils. Bien cordialement.

    Répondre à Stéphanie
  106. Aurore
    Aurore le 06 décembre

    Bonjour,

    Après avoir visité plusieurs biens, je pense avoir trouvé et revisite deux fois l’un d’entre eux. Je veux faire une offre orale, mais c’est impossible selon l’agence, il faut faire une offre écrite. Le jour où je vais à l’agence pour le faire, je tombe nez à nez avec un autre acquéreur qui fait une offre d’achat après avoir visité le bien pour la première fois. L’agence m’annoce qu’ils vont faire une offre à 190 000 euros (alos que je comptais faire une offre à 180000, le prix étant 200000), si je ne fais rien. Je sors discuter avec ma mère, et perds donc visiblement la priorité, et l’agence m’annonce quand je reviens qu’ils ont fait une offre écrite à 190000, et là je commets l’erreur de faire une offre écrite à 191000 euros, que je regrette une heure plus tard. J’appelle alors l’agence qui me rassure en me disant que l’autre acquéreur a fait une offre au prix à 200000 euros. Mais tout ça est uniquement oral …
    C’est là qu’arrive ma question, cette offre supérieure à la mienne annule-t-elle la mienne ?
    Parce que 3 jours plus tard l’autre acquéreur s’est rétracté …
    J’ai alors une autre question, si je suis forcée à aller au compromis par cette offre, et que je me rétracte aussitôt, qu’est-ce que cela risque de me coûter ?

    Le marché est tendu aux abords de Paris et il est parfois difficile de réagir face à des manoeuvres de la sorte.

    En vous remerciant par avance,

    Répondre à Aurore
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 09 décembre

      Bonjour Aurore

      Après la signature du compromis de vente vous disposez d’un délai de 10 jours pour vous rétracter sans aucune justification et sans frais.

      Répondre à Julien
      1. Aurore
        Aurore le 09 décembre

        Merci beaucoup pour votre réponse !

        Répondre à Aurore
  107. Fabien
    Fabien le 09 décembre

    Bonjour Julien,

    tout d’abord merci pour ce blog, il contient une mine d’informations très utiles.
    Je suis enfin entré en phase active de recherche de biens immobiliers après avoir vu mon banquier pour évaluer ma capacité d’emprunt.

    J’ai repéré un bien qui m’intéresse (sur photos uniquement pour l’instant) et je vais le visiter bientôt, or il se trouve que le vendeur fera vraisemblablement une série de visites dans la même journée. Si la visite devait me conforter dans mon idée comment faire pour prendre une option sûre et immédiate sur le bien ? Il s’agit d’un particulier que je rencontrerai au moment de la visite. Puis-je prévoir à l’avance une promesse d’achat par écrit, en double (mentionnant avec précision nos identités et la nature du bien). Est-ce que ça a une quelconque valeur en attendant la signature d’un compromis ? Est-ce qu’une telle promesse d’achat doit immédiatement être accompagnée de clauses suspensives ou peuvent-elles être réservées plus tard au compromis ?
    Je sais que c’est risqué de se précipiter mais, d’une façon générale, comment s’assurer légalement de pouvoir être le premier en cas de forte concurrence ?
    Merci.
    F.

    Répondre à Fabien
  108. julie
    julie le 12 décembre

    Bonjour,

    J’ai moi aussi une interrogation quant à mon cas, car les informations que je trouve sur Internet sont parfois contradictoires ou peu précises.

    Voici mon problème:
    Je cherche à acheter un appartement. J’en ai trouvé un qui répond à mes critères. Je l’ai visité mardi 6/12 dernier avec l’agent immobilier (j’étais la 1ère à visiter). A l’issue de ma visite j’ai formulé une offre d’achat par mail au prix de l’annonce avec une clause suspensive liée à l’obtention de mon crédit.
    Le lendemain matin l’agent immobilier m’a retourné le document « formalisé » pour une offre d’achat (mais sans la signature du vendeur).
    Dans l’après-midi l’agent immobilier m’a informée qu’il venait d’effectué une autre visite et que la personne avait formulée une offre d’achat avec un paiement comptant.
    Il m’a par la même informée qu’il allait donc soumettre les 2 offres au vendeur mais que celui-ci allait sûrement privilégier la 2nde.
    En effet, le surlendemain l’agent immo m’a rappelée pour m’informer que le vendeur avait choisi la 2nde offre car il n’y avait pas de clause suspensive.
    Ma question est donc la suivante: étant la 1ère a avoir formulée une offre au prix, est-ce que le vendeur peut en effet choisir à qui il veut vendre?
    Si oui: je vais me remettre aux recherches d’un appartement
    Si non: quels sont les recours? je peux casser la vente? Obtenir un dédommagement?
    Merci d’avance pour l’aide que vous pourrez m’apporter, je suis vraiment déçue de ne pas avoir eu ce bien qui convenait parfaitement à mes attentes.
    Bonne journée.
    Julie.R

    Répondre à julie
  109. Maya
    Maya le 26 décembre

    Bonjour,
    Je m’adresse à vous pour m’aider à trouver la solution à mon problème.
    J’ai signée un mandat simple avec une agence immobilière 13 septembre 2016 et j’ai passé une annonce sur le Boncoin comme me l’autorisé le mon mandat de vente sans exclusivité.
    Dans article obligation du mandant …/….
    4 Clause pénale – De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission, le mandant :
    a) s’engage a signer aux prix , charges et condition convenues toutes promesse de vente ou tous compromis de vente, éventuellement assortie d’une demande de prêt immobilier, avec tous acquéreur présenté par le mandataire.
    b) Garde toute liberté de procéder lui même à la recherche d’un acquéreur. Toutefois, pendant la durée du mandat, en cas de vente réalisée par lui même ou par un autre cabinet, il s’engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec AR les noms et adresse de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu. Cette notification mettra fin au contrat. Elle évitera au mandataire d’engager la vente avec un autre acquéreur et épargnera au mandat les poursuites pouvant être éventuellement exercées par cet acquéreur.
    – Le 30 novembre Mme B prend contact par mail du Boncoin pour visiter l’appartement le 5 décembre
    – Le 6 décembre l’agence immobilière me transmet par mail la proposition d’un acheteur M. C qui avait visiter le 5 décembre je crois.
    – Le 13 décembre 2016 àn 11h Je refuse par mail l’offre de l’agence pour la somme de 155000 €.
    – Le mardi 13 décembre 2016 à 18h 59 Mme B me fait une offre de 163000€ avec un délai de trois jour pour donner ma réponse.
    – Le mercredi 14 décembre l’agence effectue une visite de l’appartement, j’ai trouvé à mon retour le soir les rideaux tirer dans les deux chambres de l’appartement. Il faut savoir que l’agence ne m’a jamais fais parvenir ni de retour téléphonique, ni de de bon de visite.
    – Le 14 décembre à 20h j’informe l’agence par mail que j’ai accepté l’offre de Mme B. Et naïvement j’ai demandé s’il fallait envoyé la copie de la promesse de vente en AR avant ou après la signature chez le notaire.
    – Le 15 décembre l’agence m’envoie par mail une nouvelle offre de M. C au prix de vente demander 162000€ + la commission. Qu’elle a Confirmer par lettre AR
    – J’informe de suite Mme B. qui me répondent « que notre offre d’achat, faite en due forme le 13/12/2016, et acceptée par vous le 14/12, nous donne droit à la vente par antériorité de l’offre »
    A la réception du courrier AR de l’agence, j’ai répondu le 20 décembre par courrier AR pour rappeler les faits et demander la prise en compte de l’offre que j’ai accepté avant leur nouvelle proposition. Je n’ai pas reçu de réponse à ce jour.
    J’ai aussi rappelé que le prix initiale avait été revue à la baisse mais que nous n’avions pas signé d’Avenant comme il l’affirme dans le courrier.
    Je souhaite honorer mon engagement. Mais en ai-je seulement le droit ? Si l’agence ne me répond pas que dois-je faire ?
    Merci d’avance pour votre réponse
    Sincères salutations
    Maya

    Répondre à Maya
  110. Stéphanie
    Stéphanie le 20 mars

    Bonjour,
    Nous avons visité une maison direct propriétaire mais il a un contrat d’exclusivité avec une agence, par contre il est stipulé dans son contrat que si c’est le propriétaire qui propose l’acheteur, l’agence fera 50% sur les frais d’agence. Ne souhaitant pas que la maison nous passe sous le nez, nous ne préférons pas attendre la fin de l’exclusivité dans 1 mois1/2, nous allons faire une offre au prix demandé par le vendeur en passant par l’agence. Voici mes questions :
    Est-ce que sur l’offre nous devons stipuler les frais d’agence vu que c’est un cas un peu particulier?
    Dans ce genre de contrat, est-il possible de négocier quand même les frais d’agence?
    Si le propriétaire signe notre offre au prix demandé ou inférieur, est-ce que l’agence peut continuer à faire visiter et accepter une offre qui garantirait la totalité des frais d’agence demandés et/ou du prix vendeur demandé tant que le compromis n’est pas signé?

    Merci d’avance
    Cordialement

    Répondre à Stéphanie
  111. catherine
    catherine le 27 mars

    bonjour,
    très interessant votre blog. voici mon histoire; j’ai mis en vente mon appartement et plusieurs personnes m’ont faites la meme proposition, à savoir au prix de l’offre. j’ai donc répondu à ces personnes, que je retiens leur offre et les en remercie. mais en aucun cas , j’ai mis le mot « accepté » car je souhaitais faire un choix. mon choix a été fait et maintenant, un acquéreur me dit que j’ai été malhonnete et le fait d’avoir répondu « je retiens donc votre offre et vous en remercie » prouve que j’accepte son offre . j’ai choisi d’autres acquéreurs qui eux m’ont envoyé une vraie lettre d’offre avec toutes les mentions qu’il faut. celui qui me menace, ne m’a envoyé qu’un mail où manque certaines mentions, telle que la date de validité de son offre et son notaire. que dois je faire ? accepter ces menaces et renoncer à l’offre qui était bien rédigée.
    merci de votre retour. bien cordialement. catherine

    Répondre à catherine
  112. Vianney
    Vianney le 28 mars

    Bonjour,
    Je suis vendeur et j’ai contresigné une proposition d’achat par le biais d’une agence puis-je me rétracter sachant que
    La description du bien est plus que sommaire « T1 30m2 » seulement, mais surtout l’agent s’est trompé sur l’adresse.(10 impasse de France au lieu de 10 impasse du Général de Gaulle) il n’est ni mentionné l’étage ni la copropriété ni le numéro de lot bref rien d’autres.
    L’état civil de l’acquéreur n’est pas détaillé juste son nom prénom et profession. L’état civil de l’acquéreur est très confus. Dans un premier temps « Monsieur et Madame » puis que « Madame » alors que l’ acquéreur semble être homme « Thomas ».
    Par ailleurs il n’est pas fait mention non plus du délai de validité de l’offre.
    Le vendeur n’est pas dénommé du tout.
    On ne sait pas non plus la date à laquelle l’offre a été contresigné.
    Aucune information sur le financement.
    Peut-être voyez-vous d’autres éléments manquants ou erronés ?
    Pensez-vous que l’agence où l’acquéreur peuvent se prévaloir de cette offre au cas où je signerais un compromis avec une autre agence?

    Je vous  remercie de votre disponibilité et réactivité. Je reste à votre disposition pour toute informations complémentaires

    Répondre à Vianney
  113. Jeremy
    Jeremy le 19 mai

    Bonjour Julien,
    Je n’arrive pas à trouver de réponse à ma question. J’espère que vous pourrez m’aider.
    Nous avons visité un bien via agence sans que celle-ci nous fasse signer de bon de visite. Nous avons fait une offre d’achat qui a été refusée. Depuis le vendeur, visiblement non exclusivement lié à l’agence, a publié une annonce pour la vente de son bien de particulier à particulier.
    N’ayant rien signé avec l’agence, avons-nous le droit de contacter le vendeur en direct ?

    Répondre à Jeremy
  114. Eric
    Eric le 19 juin

    Bonjour Julien,
    Bravo pour votre blog, très instructif pour le néophyte que je suis…
    Je suis acheteur et j’ai formulée une proposition écrite qui a été acceptée par le vendeur. Depuis, les choses trainent, et le compromis n’est toujours pas signé.
    Cette offre a été établie sur la base d’un modèle d’offre proposé sur internet. Elle stipule, mais sans que cela n’apparaisse de manière explicite comme une condition suspensive, qu’un compromis devra être signé dans un délai raisonnable , et au plus tard un mois après acceptation de l’offre par le vendeur.
    Cette échéance étant dépassée depuis 15 jours, suis-je théoriquement en droit de me rétracter sans encourir le risque d’une procédure judiciaire quelconque ?
    Si les choses continuent de trainer et que je décide de me rétracter, vaut-il mieux néanmoins attendre la signature du compromis et me rétracter pendant le délai légal prévu ?
    Je n’ai encore rien décidé, mais je serais néanmoins plus à l’aise si je connais mes droits avec exactitude.
    Merci beaucoup par avance.
    Cordialement,

    Répondre à Eric
  115. aurélie
    aurélie le 28 juin

    Bonjour,
    J’ai fait une offre au prix pour un bien immobilier. Je propose la moitié en apport et l’autre moitié en crédit. J’ai l’accord de 2 banques pour le crédit. J’ai donc fait une offre sans conditions suspensives d’obtention de crédit.
    C’est la 2e fois que je fais ça.
    La première fois, une journée de visite a été organisée à l’issue de laquelle l’agence a reçu 6 offres au prix dont 2 avec payement comptant. Le propriétaire a choisi parmi les 2 offres avec payement comptant.
    Cette fois-ci, il y a 2 agences. Je suis d’après l’agence qui m’a fait visiter leur seule acquéreur présentée au notaire par cette agence (car le premier). Situation inconnue pour l’autre agence mais elle a certainement présenté un ou plusieurs acquéreurs.
    L’annonce est toujours en ligne.
    Ma question est la suivante.
    Est-ce que les agences peuvent continuer de faire visiter jusqu’à avoir une offre comptant? Est-ce qu’ils sont tenus d’accepter la première offre? Est-ce que la première offre correspond à un jour, ou une heure dans la journée?
    Enfin, si mes parents m’avance l’argent pour que je réalise un payement comptant, pourrais-je par la suite les rembourser avec mon prêt immobilier? Est-il possible de contracter un prêt immobilier pour un bien dont je serais déjà techniquement propriétaire suite à l’avance de mes parents?
    Merci d’avance pour vos réponses.

    Répondre à aurélie
  116. Eric
    Eric le 28 juin

    Bonjour Julien,
    Pardon pour cette interruption (en déplacement professionnel).
    Le Notaire du vendeur souhaite me faire signer une convention d’honoraires et me facturer une somme de 540 euros pour l’établissement de l’avant-contrat (compromis de vente).
    Concernant le type de bien, il s’agit tout simplement d’un appartement (à usage d’habitation pour moi, comme cela l’était pour le vendeur).

    Cordialement,

    Répondre à Eric
  117. Danielle
    Danielle le 13 juillet

    Bonjour, votre blog est très passionnant, mais je n’ai pas trouvé de réponse à mon problème. Je vend mon appartement et les notaire nous impose une promesse unilatérale. Prétextant qu’en loir atlantique les notaires ne faisaient pas de compromis, de plus le notaire me dit qu’il n’y a pas besoin enregistrement pour acte authentique « promesse signée chez le notaire ». Ni y a t-il pas un risque de nullité de l’acte s’il n’ait pas enregistré au prêt des impôts.
    Évidement la signature est lundi prochain.
    Merci d’avance pour votre réponse.
    Cordialement

    Répondre à Danielle
  118. danielle
    danielle le 18 juillet

    Bonjour,
    je me suis trompée d’acte notarié, le précédent était l’acte de mon acheteur pour la vente de son bien.
    Ci-dessous mon acte avec mon acheteur .

    L’article ci-dessous est sur l’acte notarié, cela veut-il dire qu’il faut quand même faire l’enregistrer publicité foncière et si c’est pas fait l’acte est-il nul ?
    merci pour votre aide.
    cordialement danielle

    PAIEMENT SUR ÉTAT – PUBLICITÉ FONCIÈRE – INFORMATION L’acte est soumis au droit d’enregistrement sur état de CENT VINGT-CINQ EUROS (125,00 EUR). Le BENEFICIAIRE dispense le notaire soussigné de faire publier l’acte au service de la publicité foncière, se contentant de requérir ultérieurement à cette publication, s’il le juge utile, à ses frais. Il déclare avoir été informé par le notaire soussigné que la
    publication d’une promesse de vente au service de la publicité foncière a pour effet de
    la rendre opposable aux tiers que s’il s’agit d’une promesse de vente synallagmatique,
    la publication d’une promesse unilatérale n’a que pour effet d’informer les tiers de
    l’existence de la promesse sans pour autant rendre l’acte opposable. En
    conséquence, seule la publication d’une promesse synallagmatique s’oppose à la
    régularisation de la vente au profit d’un autre acquéreur.
    Il est précisé que les présentes n’opèrent pas de transfert de propriété au sens de
    l’article 28 du décret numéro 55-22 du 4 janvier 1955, leur publication n’est donc pas
    obligatoire.
    En outre, les parties entendent utiliser la possibilité qui est réservée par l’alinéa deux
    de l’article 1196 du Code civil pour différer le transfert de propriété à la date de la
    signature de l’acte authentique de vente

    Répondre à danielle
  119. Michèle
    Michèle le 20 juillet

    Bonjour,

    J’ai signé hier une offre d’achat sur un bien immobilier (je n’ai pas eu de double), or j’ai vu la même annonce sur un autre site immobilier qui fait la maison moins chère, je leur ai signalé, mais ils ne veulent pas s’aligné sur cette dernière. Suis je engagée? le compromis va se signer la semaine prochaine, que puis-je faire? Merci pour votre réponse.

    Répondre à Michèle
  120. Nicolas
    Nicolas le 27 juillet

    Bonjour Julien, Prévoyez-vous de faire une rubrique sur les clauses suspensives qu’il est possible de mettre dans l’offres d’achat ? Je ne trouve que peu de contenu sur ce sujet sur Internet. Merci. Nicolas

    Répondre à Nicolas
  121. jeanne
    jeanne le 19 août

    Bonjour Monsieur Larcher,
    Je souhaitais déjà vous remercier pour ce blog et toutes les réponses que vous apportez aux gens. Vous lire me permet d’y voir plus clair dans les tourments liés à l’acquisition de biens immobiliers…
    Voilà ma situation(en espérant que vous puissiez m’aider)…
    Nous avons visité un bien, nous étions les premiers à la visiter et des rendez- vous étaient pris derrière nous et le lendemain. Les vendeurs (père et fils) ont signé un mandat exclusif auprès d’une agence (et le délais de rétractation était dépassé).
    C’est donc un AI qui nous a fait faire le tour du propriétaire. A la fin de la visite, nous avons immédiatement fait une offre au prix du mandat. N’ayant aucun papier ce jour là, l’agent nous a dit de lui envoyer un mail (adresse du lieu, prix, nos identités, nos moyens de financer le bien…). Ce qu’on a fait le soir même.
    Dès le lendemain, les vendeurs ont annoncé qu’ils voulaient mandater d’autres agences (après les 3 mois) afin de mettre le bien à un prix plus élevé (ils pensent pouvoir le vendre plus cher car il y a eu beaucoup de demande de visite…) Ils n’ont pas signé notre offre d’achat (rédigée par l’agence et signée par nous) et font la sourde oreille à leurs multiples mails/ lettres…
    Nous souhaitons vraiment acquérir ce bien donc:
    – l’agence peut elle réclamer une commission (ce qui ferait peut-être réfléchir les vendeurs)?
    – le mail suffit il à rendre la vente « parfaite »(sachant qu’eux n’ont rien signé…)
    – la date d’expiration écrite en bas de l’offre étant dépassée, devons nous nous en inquiéter (sachant que nous avons signé avant cette date)?
    – quels sont nos recours/droits? (Nous ne pouvons pas perdre trop de temps et d’argent en procédure…)
    – s’ils trouvent d’autres acquéreurs après les 3mois comment pouvons nous le savoir/nous manifester?
    – Que faire s’ils continuent à faire la sourde oreille jusqu’à la fin de leur mandat exclusif…?
    Merci d’avance pour votre aide

    Répondre à jeanne
  122. Didier
    Didier le 15 novembre

    Bonjour,

    Lors que l’on reçoit une offre d’achat pour un bien, le montant indiqué sur l’offre contient-elle les frais d’agence (vu que l’acheteur passe par une agence)?
    Existe t-il un texte ou autre ?
    Vous remerciant de votre réponse

    Répondre à Didier
  123. Thierry
    Thierry le 27 novembre

    Bonjour Nicolas,
    Nous avons un mandat simple avec 2 agences, une agence a trouvé un acquéreur et nous a envoyer le mail suivant:
    « Suite à notre deuxième visite nos clients nous ont fait une offre d’achat au prix du mandat. Cette offre est soumise à une condition suspensive un peu plus longue soit 3 mois au lieu de 2 mois…Dans l’attente de votre réponse.
    Nous restons à votre entière disposition pour vous donner plus de détails. «
    Après quelques échanges téléphoniques avec l’agence il s’avère que l’acheteur vient de changer de travail (seulement 2 semaines dans son nouvel emploi) et n’aura la confirmation définitive d’embauche et donc de possibilité de compléter sa demande de prêt que fin Janvier (3 eme bulletin de salaire). Pouvons-nous ne pas accepter cet acheteur et ne pas avoir à rémunéré cette agence qui a reconnue verbalement que l’acheteur avait mentis au départ sur sa situation ?
    De plus question sur le compromis, qui fixe les délais de conditions suspensive ? L’agence a-t-elle le droit de choisir seul les délais ?
    Voici ce que l’on trouve dans le compromis que nous n’avons pas voulu signer :
    « La présente vente sera caduque du fait de la non-obtention du ou des prêts dans le délai de 90 jours »
    La deuxième agence a un possible acheteur cache avec qui on souhaiteraient faire affaire, quel sont exactement nos droit e nos devoir.
    Merci d’avance

    Répondre à Thierry
  124. Thierry
    Thierry le 29 novembre

    Pardon pour ce message,
    Erreur dans mon texte précèdent adressè à Julien et non pas à Nicolas 🙁
    Merci
    Thierry

    Répondre à Thierry
  125. moi
    moi le 30 novembre

    bonjour

    nous avons mis la maison de ma mère en vente. nous avons eu une offre inferieure au prix mandat (agance N°1) que nous avons accepté à l’oral, l’agence a dons prix RDV chez le notaire pour signature du compromis dans 1 semaine. MAIS j’ai oublié de prévenir l’autre agence (qui faisait visiter )que nous avions accepter une offre… et quand elle l’a su 2 jours après ,elle m’a envoyé la proposition au prix mandat de ses client en me signalant que je ne pouvais plus la refuser car elle est au prix mandat et que sinon je lui dois sa commission ( comme écrit dans le mandat ) que dois je faire

    Répondre à moi
  126. Nathalie
    Nathalie le 13 décembre

    Bonjour Julien
    Pourriez vous me confirmer si dans le cadre d’une proposition d’achat faite à une agence, aux prix et conditions demandées, il existe une règle de priorité dans les offres transmises?
    L’agence nous dit qu’une autre personne a été retenue alors que nous avons été les premiers à faire l’offre.
    Merci de votre aide

    Répondre à Nathalie
  127. emeric
    emeric le 12 février

    Bonjour Julien,
    Merci pour cet article.
    Je fais en règle général les offres par email. Ce qui vaut, je pense une LRAR.
    Il est vrai que je ne mentionnais jamais les conditions suspensives. Je le ferai pour les prochaines offres pour me mettre à l’abri.
    Concernant la durée de validité de l’offre, c’est un bon point que tu abordes là. En effet, cela peut représenter une certaine pression sur le vendeur. S’il n’a pas obtenu d’autre offre et que la nôtre expire, il va devoir prendre une décision rapidement.

    Répondre à emeric
  128. laurent
    laurent le 16 février

    Bonjour Julien,
    Je signe une offre d’achat dans une agence immobilière le gérant vient de me dire que la propriétaire habite a l’étranger mais a signe le mandat via mail et ma donne une copie signe pour moi et la propriétaire « bon pour vendre au prix accorde »
    Le Gerant et moi connaissons le même notaire et lui m’a dit que va le contacte pour voir pour le compromis de vente, en attendant l’annonce est encore publicité dans l,agence dans une rue tres visite, alors je ne sais pas pourquoi?
    est que je risque de perdre l’appartement si les deux parties on a signe l’offre d’achat? je une photocopie de l’offre d’achat signe.
    merci pour votre réponse!

    Répondre à laurent
  129. Julie
    Julie le 16 mars

    Bonsoir
    Qui devra,dès lors, prendre en charge le coût des travaux votés après l’acceptation de l’offre d’achat mais avant le compromis…?
    Merci de votre aide….

    Répondre à Julie
  130. Véronique
    Véronique le 25 mars

    Bonjour,
    Suite à une mise en vente d’un terrain par agence, sans exclusivité, en mandat simple, nous avons eu une offre d’achat au prix exact indiqué dans le mandat de vente. 5 jours plus tard, suite à une annonce mise depuis longtemps dans le bon coin, nous avons une offre directe sans passer par le biais de l’agence, de 8000 euros de plus. Etant précisé que nous n’avons pas signé l’offre achat reçu quelques jours avant par le biais de l’agence, pouvons-nous accepter cette 2ème offre plus cher et refuser la première offre reçu par le biais de l’agence sans nous exposer à des poursuites juridiques?
    Merci d’avance pour vos conseils précieux

    Répondre à Véronique
  131. sly
    sly le 19 avril

    Bonjour,
    voici notre situation qui ressemble à certaines abordées et que j’ai pu lire (Arno, Nicole) mais il me faudrait des informations complémentaires :
    Nous vendons notre longère par particuliers et agences (en mandat simple) et avons eu 2 propositions d’achats quasi simultanées. Le même jour 2 propositions à 3000€ d’écart ont orienté notre choix vers le plus élevé des 2, celle des particuliers pour un montant de 160000€.
    Nous avons reçu les acheteurs et rédigé ensemble l’offre (07/04). Nous y avons indiqué les parties, l’adresse du bien, un descriptif du bien, le montant proposé, les conditions suspensives. En fin d’offre, nous avons indiqué que l’offre était valable 10 jours, que passé le délai, l’offre serait caduque et que nous devons accepter l’offre avant ce terme. Nous avons daté et signé ce document. Tous les 4 (acheteurs et vendeurs).
    Signer ce document revenait pour nous à être en accord avec les modalités indiquées dessus, nullement une acceptation. Nous pensions faire une acceptation écrite de l’offre du type « nous soussignés…. acceptons l’offre faite de Mr, Mme… » Mais nous n’avons pas indiqué cette modalité dans l’offre d’achat.
    – 1ère question : nos signatures indiquent elles une acceptation effective d’un point de vue légal.
    Je précise que cela n’aurait pas été un problème si…
    les clients de l’agence ont fait dans la surenchère des propositions (informés le 09/04, nous avons eu rdv en agence le 12/04). Ils nous ont proposé 3000€ de plus, tout en assurant ne pas pouvoir plus. Les clients de l’agence ont rédigé une offre qui nous a été soumise et que nous n’avons pas signé. Les particuliers étaient avertis de cette situation et ont surenchéri (13/04). Nous n’avons pour ces 2 dernières propositions signé aucune offre. Nous avons décidé d’aller au compromis de vente avec les particuliers car nous ne souhaitions pas que cette situation de surenchère dure et nous avions un coup de cœur pour les jeunes en particulier avec qui nous avions traité. D’autant plus que les clients de l’agence n’avaient pas préparé de dossier bancaire (et ne pouvaient apporter une garantie « accord de principe »). Ce qui était l’inverse pour les particuliers suivis financièrement. Ces derniers nous ont recontacté le 16/04 pour nous proposer une date de compromis de vente (25/04). Nous avions convenu que plutôt que de refaire une offre écrite, aller à un compromis de vente au plus rapide afin d’entériner les choses.
    Nous informons l’agent immo le 17/04 lorsqu’il nous rappelle pour nous informer que ses clients sont en mesure de nous faire parvenir l’accord bancaire.
    Nous lui apprenons que nous avons pris rdv pour un compromis de vente avec les particuliers ; il nous précise que ses clients sont prêts à « monter ». Nous déclinons cordialement.
    Nous sommes rappelés ce 18/04 au matin par l’agent qui nous précise (et nous apprend) que nous ne pouvons décliner la nouvelle offre faite en urgence la veille par ses clients puisque ses clients proposent maintenant le prix affiché en net vendeur… et qu’une petite phrase au dos du contrat de mandat de l’agence stipule qu’en cas de proposition au prix affiché, la priorité va à l’agence, si d’autres propositions sont inférieures (enfin c’est pas tourné comme ça et c’est un peu complexe, il n’est rien précisé concernant les dates et les antériorités en cas de propositions multiples…). Je comprends en tout cas d’un coup beaucoup mieux pourquoi les clients proposent tout à coup 170000€ que, soit disant, ils n’avaient pas à l’origine. Ils sont au max, c’est à dire au prix affiché. En proposant ce prix, ils pensent s’assurer de la vente, partant du principe que les particuliers ne passeront pas au dessus (ce dont nous ne savons rien nous-mêmes car ils sont accrochés et ont eu un véritable coup de cœur également).
    Mes questions sont :
    – La 1ère offre avec nos signatures est-elle une acceptation juridiquement valable qui nous engageait de fait, et ce dès le 07/04?
    – Nous n’avons aucun document signé des dernières propositions (agence comme particulier) : qu’est ce qui fait foi? Et jamais vu la dernière proposition.
    – Est ce qu’un simple document présent en agence, non soumis à nous (ni par mail, ni en rendez-vous) suffit à l’agence pour faire valoir son « droit » en cas de proposition au prix affiché?
    – Cette offre au prix affiché est-elle valable si elle est seulement « disponible » en agence et qu’elle ne nous a même pas été soumise ni envoyée?
    – pendant combien de temps un agent immo peut-il faire valoir son droit de priorité en cas de « proposition au prix affiché », alors même qu’il a connaissance de l’offre écrite et signée du 07/04 (lui ne sait pas que ces signatures ne valaient pas acceptation à l’origine) alors qu’il nous fait part de l’offre de ses clients au 18/04 soit 11 jours après? Il a pu prendre connaissance de cette offre dès le 10/04, nous avions joué le jeu de lui faire parvenir par mail.
    – Qu’en est-il si nos signatures ne signifient rien pour la toute 1ère offre, cela revient-il à dire qu’il n’y avait pas d’offre tout court? Et qu’aujourd’hui celle disponible en agence serait la seule valable juridiquement?
    – Est ce que finalement ce document signé par nous le 07/04, certes plus bas en prix, peut nous sauver d’une procédure judiciaire?
    – Si nous passons avec l’agence, le particulier peut-il lui aussi se retourner contre nous? Nous avions indiqué qu’en cas de rétractation après le 15/04 (date butoir d’acceptation de cette toute 1ère offre) des pénalités étaient imputables à la partie se désistant. Or si nos signatures sont interprétées comme valant acceptation, c’est maintenant le particulier qui pourrait se retourner contre nous…
    Quand je vois la tournure de certaines affaires, je préférerais avoir votre avis avant de prendre une décision, ce qui va devoir se faire dans les prochaines heures.
    Dans cette histoire nous n’avons rien choisi de ce qui se passe depuis quelques heures et subissons ce contexte.
    Nous préférerions presque accepter cette 1ère offre moins élevée et avoir la certitude d’éviter des ennuis judiciaires…
    Dans l’attente de votre réponse,
    Cordialement,

    Répondre à sly
  132. Violaine
    Violaine le 24 avril

    bonjour ! J’ai bien lui votre commentaire précédent cependant je vais vous exposer notre situation pour avoir votre avis

    Nous souhaitons déménager dans une autre région cet été. Nous avons donc entamer nos recherches de maison sur le net et avons pris un RDV avec une première agence pour visiter la maison qui nous plaisait affichée à 295 000 euros FAI. Pendant plus de 10 jours nous essayions de correspondre avec l’agent immobilier pour obtenir d’autres informations sur la maison (plan, terrain contructible ou non etc) sans réponse de sa part.

    Nous avons donc annulé la visite prévue avec cette agence et nous avons choisi un agent immobilier plus réactif dans une seconde agence ou la même maison était affichée à 290 000 euros FAI.

    En contactant la 1ère pour annuler (2 jours avant) elle nous dit ça tombe bien la maison est vendue.

    On rappelle notre nouvel agent, il se renseigne auprès du propriétaire qui lui indique qu’effectivement il a reçu une proposition d’offre 5000 euros en dessous du prix (des acquéreurs qui ont un apport de 90 000 euros et vont faire un prêt pour financer le reste) mais que pour l’instant rien n’est signé, il nous autorise à faire la visite.

    Le jour même de la visite soit le 18/04 nous faisons une proposition d’offre au prix demandé par le vendeur ce qui, si j’ai bien compris ne peut être refusé par celui-ci. (sachant que la date limite de validité de l’offre a été fixée au 25/04)
    En ce qui concerne le financement nous n’avons malheureusement pas d’apport mais nous avons travaillé avec un courtier qui a très bien fait son job et a obtenu un accord de la banque en 48h soit le 20/04.

    Le 20/04 notre agent immobilier a transmis l’accord de notre banque au vendeur. Celui ci a fait un pseudo accord oral mais jamais rien à l’écrit.

    Le lendemain (21/04) l’agent immobilier a essayé plusieurs fois de joindre le vendeur (nous étions prêts à signer rapidement un compromis de vente car nous devions repartir dans notre région actuelle le lendemain) celui ci ne lui répond pas et lui dit par mail: je reviens vers vous lundi 23/04.

    Lundi l’agent immobilier devant l’absence de nouvelles tente de le rappeler. Réponse par mail du vendeur : je suis à l’étranger jusqu’au 26/04
    Mais il ne se prononce toujours pas clairement face à notre offre. Hors celle ci n’est plus valable à partir de demain.

    A t il le droit de jouer au mort alors qu’on a fait une offre au prix ?
    Pourquoi fait il traîner la vente ?
    Attend il que les autres acquéreurs s’alignent au prix et préfère t il leur vendre a eux du fait de leur bon apport ? En a t il le droit alors qu’on est les 1ers a avoir fait une offre au prix demandé ?
    Subit il des pressions de la part de l’agence des 1ers acheteurs intéressés ?

    Nous ne savons pas quoi en penser et que faire a ce stade
    Merci de votre aide

    Répondre à Violaine
  133. Violaine
    Violaine le 24 avril

    Devons nous refaire une proposition d’achat a partir de demain ?

    Répondre à Violaine
  134. Sylvain
    Sylvain le 24 avril

    Bonjour,

    Je vous écrit car j’ai besoin d’un conseil.
    J’ai visité la semaine dernière un appartement à 250 K avec une agence.
    Hier j’ai fait une proposition à 215.
    Aujourd’hui, je vois que le propriétaire vient de mettre son appartement sur un site de petites annonces particulier à 225 ! (il était sur ce site il y a quelques mois à 240 et depuis il l’avait enlevé quand il a décidé de passer par une agence)
    Qu’est ce que je dois faire ? Contacter l’agence, directement le propriétaire, combien proposer ?

    Merci de votre aide.

    Répondre à Sylvain

Laissez un commentaire :
Votre adresse email ne sera pas publiée.
Les champs obligatoires sont indiqués avec *