Carte de France avec les départements.

Immobilier : Où investir ?

Fini les mauvaises surprises qui vous ruinent, taxes foncières, taxe d’habitation ou endettement des communes.
•  Dans quelle ville investir ?
•  La METHODE LARCHER répond.

Investir dans l’immobilier où et pourquoi ?

Connaître la commune, c’est bien mais tout le monde peut le faire.
Connaître son potentiel locatif, c’est déjà mieux mais pas suffisant.
Connaître sa fiscalité, c’est être un vrai investisseur… Un pro ! 😉

Les impôts fonciers, la taxe d’habitation ou le niveau d’endettement de la ville peuvent faire chuter votre rentabilité.

Êtes vous du genre à subir sans agir ?
Adoptez la solution de la METHODE LARCHER.

ALERTE IMMO N°8

N’investissez jamais dans une ville sans connaître
sa fiscalité.
Vos loyers ne sont pas faits que pour payer des impôts.

METHODE LARCHER

Avant de commencer à prospecter, faites comme moi, consultez le site :
>> www.proxiti.info

Il a été intelligemment construit.
Il est clair et bien renseigné.

 

Comment ça marche ?

C’est gratuit !

Faites votre choix :
Cliquez sur le département.
Cliquez sur la commune.

Vous trouverez :
Un descriptif de la ville. (descendez encore)
Les actualités du moment. (descendez toujours)
En bas de la page : LES INFORMATIONS ADMINISTRATIVES

Icones sur les informations administratives d'une ville

Pour éviter les mauvaises surprises, allez voir :
•  Taxes foncières.
•  Taxe d’habitation.
•  Dette de la commune par habitant.

>> www.proxiti.info

 

Où investir ? Quelle est la ville idéale ?

La ville d’Avignon illustre mon explication, valable pour n’importe quelle ville de votre choix.

1) Les taxes foncières des propriétés bâties.
ATTENTION Une taxe foncière très basse signifie parfois une ville peu attrayante car avec peu d’infrastructures.
Est ce que cela convient à tous les locataires ?

Taux des taxes foncieres de la ville d'Avignon

 

2) La taxe d’habitation de la ville.
ATTENTION Une taxe d’habitation élevée risque de faire fuir les locataires.

Taux de la taxe d'habitation de la ville d'Avignon

 

3) La dette de la commune par habitant.
ATTENTION Un taux d’endettement important entraîne les municipalités à une politique fiscale d’augmentation des impôts locaux.
Gare aux mauvaises surprises !

Dette par habitant de la ville d'Avignon

Pti +

Les impôts locaux sont l’addition :
•  De la taxe d’habitation.
•  Des taxes foncières.
•  De la CFE Cotisation Foncière des Entreprises (ancienne taxe professionnelle).

Le triangle d’or des communes. 😀

 

4) Les autres rubriques.
Bien que moins importantes, elles vous permettront d’affiner votre choix.

On n’en sait jamais trop. 😉

 

 

 

5) Vous faites de la location meublée à l’année ou saisonnière ?
• 
Comparez le montant de la taxe de séjour de chaque ville.
•  Vérifiez le montant de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).

 

CONSEIL N°31

La ville idéale n’existe pas !
Ne perdez pas votre temps à la chercher !
Trouvez celle qui s’en rapproche le plus.

METHODE LARCHER

 

Vous pouvez poser vos questions dans les commentaires.

99 Commentaires

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99 Commentaires

  1. Denis
    Denis le 19 juillet

    Article très intéressant qui peux aussi bien être utile dans le cas d’un achat immobilier que dans la perspective d’un changement de résidence en tant que locataire. Merci pour le « tuyau ».

    Répondre à Denis
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 juillet

      Avec plaisir !

      Effectivement ce site permet d’apprendre énormément de chose sur toutes les communes de France.

      C’est un outil formidable.

      Je souhaitais donc le partager avec tous les Fans d’immobilier. 🙂

      Répondre à Julien
    2. Isak
      Isak le 23 juillet

      Hello Julien,
      Je trouve ton approche intéressante et motivante, notamment grâce aux liens et outils qui nous permettent de comparer.
      Tu donnes l’envie d’entreprendre, comparé à d’autres méthodes d’investissement.
      Perso, j’en apprends beaucoup sur la France que je ne connaissais pas bien.
      Merci pour ta réactivité, ton énergie et ta méthodologie.

      Répondre à Isak
      1. Julien Larcher
        Julien Larcher le 24 juillet

        Hello Isak

        Très sympa ton commentaire !

        C’est toujours un plaisir de transmettre mon expérience et ma compétence. 🙂
        Si en plus ça donne l’envie d’entreprendre, c’est parfait !

        A bientôt.

  2. Kamel
    Kamel le 19 juillet

    Merci pour cet article très pertinent qui consolide mon expertise d’investisseur immobilier. J’en profite pour te dire que je trouve ton blog très complet et qu’il se différencie du blog d’Olivier Seban et Cédric Anicette (que j’apprécié beaucoup).

    Répondre à Kamel
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 juillet

      Je suis content que cet article te plaise.

      Si ton expertise d’investisseur immobilier est consolidée j’en suis ravi, car c’est mon but. 🙂

      C’est sympa de souligner que mon blog est différent, cela permet aux lecteurs de réunir un maximum d’information en consultant tous les blogs immobiliers.

      Car chaque blogueur, tout comme chaque investisseur, ont quelque chose d’intéressant à apporter.

      Donc n’hésite pas à intervenir en donnant ton opinion et en partageant ton expertise.

      A bientôt.

      Répondre à Julien
  3. Anissa
    Anissa le 19 juillet

    Sa tombe très bien ! Moi qui hésiter entre plusieurs ville pour investir ! Merci beaucoup

    Répondre à Anissa
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 juillet

      Et bien c’est parfait !

      Ce site t’aidera à sélectionner la bonne ville pour investir !

      Peux tu nous donner les arguments qui t’ont permis de choisir ?

      Taxes foncières, taxe d’habitation, endettement de la ville…
      Ou autre chose ???

      Je suis curieux de savoir. 😉

      Répondre à Julien
      1. Anissa
        Anissa le 20 juillet

        J’ai regarder le montant des taxes en comparant les loyers qui se faisait .
        Par exemple pour Béziers je vois que ce n’est pas proportionnel , malgrés de bonne affaire qui existe dans cette ville … Après ce n’est que mon avis .qu’en pense tu ?

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 21 juillet

        Pour faire son choix, il faut trouver un bon compromis entre
        – Le prix d’achat.
        – Le montant du loyer.
        – La demande locative.
        – Les impôts.

        Si ce n’est pas le cas, il est préférable de s’orienter vers une autre ville ou village.

  4. Raphaël
    Raphaël le 27 juillet

    Un gros merci pour cet outil, c’est immédiatement ajouté à la caisse à outils ! 🙂

    Répondre à Raphaël
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 28 juillet

      Avec plaisir ! 🙂

      A bientôt.

      Répondre à Julien
  5. Jeshan
    Jeshan le 03 août

    Coucou Julien!!
    Merci beaucoup pour ton blog! J’adore <3
    J'ai encore 22 ans et l'immobilier m'attire trop… et ton blog m'inspire vraiment!!
    J'espère que je pourrai devenir comme toi un jour! Mais avant, je vais apprendre un max sur l'achat des immeubles avant de me lancer 😉
    MERCI ENORMEMENT!
    Le monde a besoin de gens comme toi 😉

    Répondre à Jeshan
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 04 août

      Hello Jeshan !

      Je te remercie pour ton message chaleureux, ça fait plaisir. 🙂

      Tu as entièrement raison, apprends un maximum avant de te lancer.
      En suivant tous les conseils de la Méthode Larcher :
      – Tu éviteras les erreurs.
      – Ton ascension sera plus rapide.
      – Tu pourras atteindre ton objectif.

      En attendant, n’hésite pas à poser tes questions dans les commentaires sous chaque article, je réponds toujours avec plaisir. 😉

      J’espère voir un de tes commentaires un jour disant que tu es passé à l’action en achetant ton premier bien immobilier !
      Et les suivants… 😉

      A bientôt Jeshan.

      Répondre à Julien
  6. gérard
    gérard le 03 août

    le site Proxiti communique des informations intéressantes, mais l’essentiel est la pression locative dans son aspect quantitatif, c’est-à-dire le rapport offres/demandes de logements ; puis il faut considérer l’aspect qualitatif du marché.

    Répondre à gérard
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 09 août

      Tout à fait Gérard, lorsque la loi de l’offre et de la demande est du coté des bailleurs, cela facilite la sélection et par la même occasion l’aspect qualitatif.

      Répondre à Julien
  7. Arnaud
    Arnaud le 05 août

    L’outil est bon, merci pour la découverte.
    Pour le reste, si vous gérez vous même votre locatif, je pense qu’il est plus pertinent d’investir proche de chez soi, tout du moins pour commencer. Car les allers retours peuvent vite vous gâcher du temps, et le temps… c’est de l’argent…

    Répondre à Arnaud
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 09 août

      C’est vrai, investir proche de chez soi est rassurant, surtout au début.
      La Méthode Larcher le recommande.

      Par la suite, lorsqu’un bon système de gestion est mis en place, c’est différent, plus de temps gâcher à cause des allers retours.
      Cela permet d’avoir justement du temps libre pour faire ce que l’on souhaite :
      – Se consacrer à de nouveaux investissements.
      – Profiter de ses proches.
      – Voyager.
      – Etc…

      Répondre à Julien
  8. Rémi
    Rémi le 24 août

    Un outil que je ne connaissais pas mais qui rentre immédiatement dans mes favoris. Beaucoup plus rapide que de devoir effectuer les recherches manuellement 🙂
    Ce sont des points qui sont souvent négligés par les personnes qui souhaitent commencer à investir, bonne piqûre de rappel,
    Merci!

    Répondre à Rémi
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 27 août

      Avec plaisir Rémi. 🙂

      A bientot.

      Répondre à Julien
  9. Clairette
    Clairette le 27 août

    Bonjour Julien,

    Voilà un super tuyau, justement je commence a prospecter pour mon 2ème immeuble et idéalement je le voudrais ailleurs qu’à Besancon, histoire de diversifier un peu….
    Voilà un outil de plus pour bien choisir, merci !

    Répondre à Clairette
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 02 septembre

      Bonjour Clairette

      Ça faisait un petit moment que nous n’avions pas eu de tes nouvelles, ça fait plaisir ! 🙂

      Je suis ravi que cet outil te plaise, c’est vrai qu’il aide bien dans les recherches pour savoir où investir.

      Tu en es où de ton nouveau projet d’investissement ?

      Répondre à Julien
    2. Antoine
      Antoine le 19 septembre

      Bonjour Clairette,
      J’aimerais moi aussi investir dans l’immobilier (pour la 1ere fois) et je me pose justement la question d’investir à Besançon.
      Est-il possible d’échanger à ce sujet?

      Voici mon mail : antoine.gauffeny@yahoo.fr

      Merci
      Antoine

      Répondre à Antoine
  10. Guillaume . M
    Guillaume . M le 11 septembre

    Très belle découverte. J’utilisais http://www.linternaute.com/ jusqu’à présent.

    Merci

    Guillaume MALGOUYRES

    Répondre à Guillaume
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 18 septembre

      Avec plaisir !

      Je suis là pour ça. 😉

      Répondre à Julien
  11. francois
    francois le 28 septembre

    Bonjour,
    Venez vivre a Bordeaux superbe ville calme ou il fait bon vivre dans notre sud ouest et super climat.

    Répondre à francois
  12. LaurentM
    LaurentM le 29 septembre

    Je rebondis sur le commentaire de François, Bordeaux est effectivement une ville très attractive pour les investisseurs. Selon la note immobilière de la Chambre des Notaires, les prix sont en légère baisse.

    On aurait intérêt à se tourner vers les biens immobilier destinés aux étudiants (comme pour plusieurs autres villes du sud type Toulouse, Montpellier…).

    Répondre à LaurentM
  13. courtier nantes
    courtier nantes le 04 octobre

    Ton blog Julien est passionnant. En tant que professionnel du financement locatif je suis vraiment impressionné. On y apprend bcp! Merci

    Répondre à courtier
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 12 octobre

      Merci pour ton commentaire, c’est sympa !

      Répondre à Julien
  14. Pierre et Gwen
    Pierre et Gwen le 04 octobre

    Bonjour,
    Merci pour le site, il est effectivement très intéressant car bien souvent même les agents immobiliers ont du mal à avoir ce type d’informations (il y a même la météo lol)
    Pour connaître un peu (sic) comment fonctionne un budget communal, méfiez vous des conclusions hâtives sur l’utilisation des deniers dans telle ou telle catégorie de dépense…
    Il y a aussi, sur les villes que j’ai testés quelques anomalies avec des dépenses ou des recettes qui littéralement bondissent une année de temps en temps, c’est un peu bizarre
    Bien à vous

    Répondre à Pierre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 12 octobre

      Bonjour Pierre et Gwen

      Merci pour votre retour, l’avis d’utilisateurs est toujours important.

      Répondre à Julien
  15. Geoffrey
    Geoffrey le 10 octobre

    Bonjour Julien,

    Je suis débutant dans le domaine de l’immo, actuellement je suis en mode bibliographie, je recherche toutes les infos utiles et importes pour ne pas me faire avoir et faire ça correctement.
    Cette article est très intéressant, enfin il a l’air sauf que je n’arrive pas a faire l’analyse des chiffres de ton exemple sur Avignon, Pourrais tu expliquais un peu plus ton expertise de ce cas pratique ?

    Merci a toi

    Répondre à Geoffrey
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 19 octobre

      Bonjour Geoffrey

      Il y a plusieurs façons d’analyser les chiffres des différentes communes.
      Ces graphiques te permette de faire une sélection rapide.
      Mais ton choix final sera en fonction de tes objectifs et de l’approfondissement de tes recherches.

      Il faut savoir que la stratégie diffère d’un investisseur à l’autre.
      Certains préfèrent investir :
      – Dans les grandes villes.
      – D’autres dans les villes proches des grandes.
      – D’autres dans les petites villes ou villages.

      Avantages et inconvénients dans les 3 cas, alors pourquoi ces choix différents ?
      – En général plus la ville est grande, plus il y aura de demande pour la location comme pour l’achat.
      Mais les impôts sont souvent élevés.
      – A l’inverse, en général plus la ville est petite, moins il y aura de demande pour la location comme pour l’achat.
      Mais les impôts sont souvent plus bas.

      Tu dois savoir si tu veux prendre le moins de risque possible pour une rentabilité moyenne voire faible.
      Ou prendre un peu plus de risque pour une rentabilité plus élevée voire forte.

      Donc le but est de trouver le bon compromis des avantages et inconvénients.
      Car certaines villes, quelles que soient leurs tailles, sont mieux ou moins bien gérées que d’autres.

      Tu dois avant tout suivre le CONSEIL N°3 de la Méthode Larcher.
      Investir uniquement où tu connais bien.
      Tu sauras déjà si une ville est attractive ou non.

      Ensuite tu analyses les graphiques :
      Pour la ville d’Avignon, tu sais déjà que c’est la plus grande du Vaucluse et qu’elle est attractive.
      Et pourtant tu vois 4 autres villes où les taxes foncières sont supérieures.
      Tu dois te demander pourquoi et en connaissant le secteur, généralement tu as la réponse.
      Donc dans ce cas, est il judicieux de s’éloigner d’Avignon pour investir…

      Je peux te dire que pour l’une d’elle, c’est le résultat d’un mauvaise gestion.
      Et qu’une autre au contraire, la ville de Villeneuve-lès-avignon est très appréciée où il fait bon vivre, elle est très bien entretenue, les infrastructures sont en très bons états ainsi que la plupart des bâtiments. Tout cela a un coût mais la ville est accueillante et tout le monde y gagne. D’ailleurs tu remarqueras que la taxe d’habitation et la dette de cette ville sont très biens situées par rapport aux autres.

      Donc il ne faut pas conclure trop rapidement en pensant qu’une ville ayant des impôts fonciers plus élevés n’est pas une ville où il faut investir.

      A l’inverse, tu constates que 2 villes ont les taxes foncières les plus faibles, alors que pour la taxe d’habitation et la dette, ces 2 villes sont dans la moyenne avec même pour Pujaut le taux de taxe d’habitation le plus élevé !

      Une fois encore, il ne faut pas conclure trop rapidement en pensant qu’une ville ayant les impôts fonciers les plus faibles est une ville où il faut investir.

      De nombreux critères entrent en ligne de compte, ces graphiques sont des éléments en plus pour t’aider à sélectionner une ou plusieurs villes.

      Conclusion :
      Tu dois choisir ta stratégie d’investisseur concernant la taille des villes pour leurs avantages et leurs inconvénients vus ci-dessus.
      Ensuite à l’aide des graphiques tu pourras comparer les différentes villes et faire une sélection.
      Enfin tu feras ton choix final après avoir approfondi tes recherches sur les biens sélectionnés.

      Répondre à Julien
      1. Geoffrey
        Geoffrey le 20 octobre

        Merci Beaucoup Julien pour tes conseils et tes précieuses explications.
        Je compte investir pour 2016 enfin j’espère que je pourrais, car beaucoup de changement arrive pour moi, déménagement, changement de métier ou de domaine, pourquoi pas dans l’immobilier en devenant investisseur
        Affaire a suivre

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 20 octobre

        C’est toujours un plaisir Geoffrey. 🙂

        L’immobilier peut vraiment changer ta vie.
        Mais pour investir judicieusement et éviter les erreurs,
        suis bien tous les conseils de la Méthode Larcher.
        D’autant plus si tu déménages dans un secteur que tu ne connais pas !

        N’hésite pas à poser tes questions sous chaque article.

        A bientôt.

  16. Cris
    Cris le 13 octobre

    Ce sont vraiment de bons conseils. Je les appliquerai sans aucune hésitation si jamais j’ose devenir un investisseur dans l’immobilier. 🙂

    Répondre à Cris
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 octobre

      Bonjour Cris

      Il existe une devise : Qui ose gagne 😉

      Répondre à Julien
  17. Julien
    Julien le 19 octobre

    Je viens d’ajouter Proxiti dans mes favoris, un outil à utiliser pour chaque investissement immobilier, excellent ! Moins qui comptait investir courant 2016, j’y verrai plus clair je pense =)

    Répondre à Julien
  18. steph
    steph le 20 octobre

    Je ne connaissais pas! merci pour cet outil. Excellente trouvaille!

    Répondre à steph
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 octobre

      Avec plaisir ! 🙂

      Répondre à Julien
  19. axel
    axel le 27 octobre

    bonjour Julien,

    pour l’achat d’un immeuble de rapport, il vaux mieux acheter dans un secteur ou il y a une certaine activité économique comme une préfecture qui bouge pas mal plutôt que dans une petite ville de moins de 5000hab ou il y a peu de commerces…

    car je cherchais par hasard des immeubles et je voyais des annonces d’immeuble déjà loué en vente dans certains villages et j’avoue que la rentabilité est assez alléchante. le prix est plus attractif que dans les grandes villes et la rentabilité aussi.

    je voulais avoir ton avis à ce sujet.
    vaut-il mieux investir dans une grande ville ou on est quasi certains de louer pour jouer la sécurité ou la prise de risque qui peut payer en choisissant des villages?

    axel

    Répondre à axel
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 31 octobre

      Bonjour Axel

      Il faut savoir que la stratégie diffère d’un investisseur à l’autre.
      Certains préfèrent investir :
      – Dans les grandes villes.
      – D’autres dans les villes proches des grandes.
      – D’autres dans les petites villes ou villages.

      Avantages et inconvénients dans les 3 cas, alors pourquoi ces choix différents ?
      – En général plus la ville est grande, plus il y aura de demande pour la location comme pour l’achat.
      Mais la rentabilité locative est souvent plus basse (choix sécurité).
      – A l’inverse, en général plus la ville est petite, moins il y aura de demande pour la location comme pour l’achat.
      Mais la rentabilité locative est souvent plus élevée (choix rentabilité).

      Tu dois savoir si tu veux prendre le moins de risque possible pour une rentabilité moyenne voire faible.
      Ou prendre un peu plus de risque pour une rentabilité plus élevée voire forte.

      Donc le but est de trouver le bon compromis des avantages et inconvénients.

      La Méthode Larcher recommande la sécurité pour commencer.

      C’est pourquoi pour le ou les premiers investissements locatifs, il est préférable d’investir dans une ville de taille moyenne ou grande, pour être sûr de louer ou de revendre facilement. Ensuite lorsque l’activité immobilière est maitrisée par l’investisseur, ce dernier peut diversifier son parc en cherchant des rentabilités plus élevées voire fortes dans des villes plus petites voire des villages.

      Tout en gardant à l’esprit, que le ou les premiers investissements locatif doivent être suffisamment rentables pour emprunter à nouveau.

      Pour savoir où se situer, voici quelques chiffres pour la location nue :
      En dessous de 5% net : il ne faut pas acheter !
      De 5% à 8% net : Investissement envisageable.
      De 8% à 15% net : Rendement Méthode Larcher.
      Au-delà de 15% net : Il faut faire attention.

      En location meublée, on peut espérer un peu plus.
      Et en location saisonnière, encore plus. 😉

      >> Le calcul de la rentabilité locative.

      Répondre à Julien
  20. Aleyna
    Aleyna le 04 novembre

    Bonjour,
    Merci pour le partage ! C’est un article très utile surtout si l’on a des projets d’investissement et qu’on est novice (comme moi). Il m’a permis de bien réfléchir, de peser le pour et le contre, avant de me lancer dans un investissement locatif. J’avais vraiment besoin de conseils à ce sujet et je suis satisfaite des éclaircissements que j’ai obtenus.
    À bientôt.

    Répondre à Aleyna
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 06 novembre

      Bonjour Aleyna

      Je suis ravi que vous ayez trouvé cet article utile.
      Et encore plus si vous êtes satisfaite des éclaircissements obtenus. 🙂

      A bientôt.

      Répondre à Julien
  21. Morgane
    Morgane le 11 novembre

    Bonjour Julien et merci beaucoup pour cet article et le partage de cet outil!
    Avez-vous un avis le potentiel de la ville de Toulouse pour réaliser un investissement locatif ? La ville est régulièrement sur le podium des villes où il faut bon d’investir et son marché locatif est très dense.
    Merci
    bonne journée

    Répondre à Morgane
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 13 novembre

      Bonjour Morgane

      Effectivement, Toulouse est sur la première marche du podium des villes les plus attractives de France.
      1) Toulouse.
      2) Nantes.
      3) Avignon.
      4) Bordeaux.
      5) Lyon.

      Donc envisager un investissement locatif à Toulouse est une décision sensée.

      Il faut toutefois rester vigilant sur le choix du secteur.
      Tous les coins ne se valent pas.

      Ceci est valable pour toutes les villes.

      Répondre à Julien
  22. Eric
    Eric le 11 novembre

    Bonjour Julien,
    personnellement, je vise les villes étudiantes car la demande locative est très forte (et pas qu’à la rentrée scolaire, mais toute l’année). Et la location étudiante offre de nombreux avantage à mon sens.
    Merci pour ton article, je l’ai trouvé intéressant.

    Répondre à Eric
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 13 novembre

      Bonjour Eric

      Tu as raison, la location étudiante est très intéressante.
      Avec avantages et inconvénients comme toujours.

      Inconvénients :
      – Turn-over.
      – Usure prématurée du bien.
      – Chronophage.
      – Etc…

      Avantages :
      – Facilité de location.
      – Caution des parents.
      – Bonne rentabilité.
      – Etc…

      Les inconvénients peuvent s’amoindrir dans la mesure où le locataire a de longues études à faire.

      Répondre à Julien
  23. Arnaud
    Arnaud le 13 décembre

    Bonjour,

    Merci pour ces informations pratiques. A choisir il me semble que le mieux est aussi d’investir dans une ville que l’on connaît. L’expérience « du terrain » n’est-elle pas un des meilleurs moyens pour évaluer le potentiel locatif d’un bien ?

    Répondre à Arnaud
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 14 décembre

      Bonjour Arnaud

      Vous avez tout à fait raison, la connaissance du secteur est indispensable pour investir judicieusement dans l’immobilier.

      C’est d’ailleurs le CONSEIL N°3 de la Méthode Larcher.

      Répondre à Julien
  24. MaxR
    MaxR le 14 décembre

    Impressionnant cet outil. Il fonctionne même pour les Antilles qui sont souvent le parents pauvres de ce genre d’outils statistiques. Mille merci pour m’avoir fait découvrir cela !

    Répondre à MaxR
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 14 décembre

      Avec grand plaisir Max ! 🙂

      Répondre à Julien
  25. vera
    vera le 08 février

    Bonjour, je souhaite faire de l’investissement locatif dans l’ancien en région parisienne, puisque c’est là que j’y vis. J’ai toujours eu un passion pour l’immobilier, et en regarder votre blog, qui est très intéressant, j’ai fini par me pousser à concrétiser mon projet d’acheter un petit appartement pour débuter qui a déjà un locataire dedans. J’ai fais le calcul rendement locatif de la méthode Larcher et apparemment si je ne me suis pas trompée j’arriverai à 7,80 %.
    Serait-il possible que vous me fassiez une simulation de l’investissement, en prenant en compte le crédit total, les revenus fonciers, les charges,… Je suis novice en la matière et je ne voudrais pas commencer par me « planter ».

    Merci

    Répondre à vera
  26. Jonathan
    Jonathan le 18 février

    Bonjour Julien,

    Je viens de découvrir ton blog et je te félicite avant tout . Concernant le lieu où nous devons investir , la plupart des gros investisseurs disent souvent qu’il faut en général investir dans une ville que l’on connait .
    Donc qui croire ? Car par exemple j’habite à Montpellier est d’avoir un bon rendement locatif sera plus difficile qu’à Reims par exemple ( ville ou j’ai grandis ) .

    Quel est ton avis sur ca ?

    Répondre à Jonathan
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 19 février

      Bonjour Jonathan

      Pour répondre à tes questions :

      Concernant le lieu où nous devons investir , la plupart des gros investisseurs disent souvent qu’il faut en général investir dans une ville que l’on connait… Quel est ton avis sur ca ?

      C’est le CONSEIL N°3 de la Méthode LARCHER.

      Dans une ville que tu connais bien, tu peux localiser sans difficulté les endroits où il est judicieux d’investir ou non.
      Tu as surement des connaissances qui peuvent te donner leur perception de résidents, ils pourront t’alerter sur d’éventuels aspects négatifs que 2 ou 3 visites ne te permettent pas de découvrir. (voisins bruyants, mauvaises fréquentations nocturnes, etc…)
      Et personne ne pourra te raconter d’histoire concernant un secteur d’investissement.

      Tu dois également être proche de tes investissements pour faciliter la gestion.
      Même si tu délègues la tache à une agence immobilière, tu dois être en mesure de te rendre sur place dans un délai raisonnable.

      Reims est très loin de Montpellier, donc soit tu trouves une personne de grande confiance à Reims pour viser une plus forte rentabilité, avec le risque de la distance. Ou alors, tu investis à Montpellier ton lieu de résidence ou aux alentours, tu pourras intervenir rapidement en cas de besoin.

      Répondre à Julien
      1. Jonathan
        Jonathan le 19 février

        Je suis d’accord avec toi , c’est juste que j’avais regardé ta vidéo avec Guillaume qui investissait un peu partout et que ca ne l’empêchait pas de reussir donc je me pose des questions .

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 23 février

        Il est possible de réussir en investissant dans des villes ou des régions qu’on ne connaît pas.

        Le risque est cependant un peu plus élevé.

        Donc dans ce cas, il est indispensable de faire une petite étude de marché ou au moins se renseigner pour connaître les endroits à surtout éviter.

        Pour t’aider dans tes recherches et savoir où investir :
        >> La règle d’or de l’immobilier, l’emplacement.
        >> La sélection du bien immobilier.
        >> Le choix du bien immobilier.

  27. Abel
    Abel le 03 mars

    Bonjour,
    Je n’avais jamais réalisé qu’il fallait prendre autant de choses en considération avant de se lancer dans un investissement immobilier. Merci pour ces renseignements.
    Au revoir

    Répondre à Abel
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 04 mars

      Avec plaisir Abel. 🙂

      Répondre à Julien
  28. Yannick
    Yannick le 29 mars

    Salut Julien
    Je sais que tu connais Avignon, ou faut il investir? Intra Muros? Extra?
    Est ce mieux d’acheter du T3 – 4 et faire de la coloc?

    quel type de d’investissement fais tu?
    Merci
    Bonne journée

    Répondre à Yannick
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 30 mars

      Salut Yannick

      Les investissements Intra Muros et Extra Muros sont très bons.
      Mais ils n’apportent pas les mêmes avantages et inconvénients.

      Intra Muros :
      Avantages :
      Parfait pour la location saisonnière.
      Tout peut se louer en Intra Muros, quel que soit la surface, l’état ou le type de bien.
      Inconvénients:
      Prix élevé.
      Imposition élevée.
      Très contraignant pour faire les travaux,
      (certaines entreprises refusent même des chantiers en Intra Muros.

      Extra Muros :
      Avantages :
      Prix plus abordable.
      Imposition moins élevée.
      Très bien pour l’habitation principale ou le saisonnier.
      Inconvénients:
      Imposition élevée par rapport à d’autres villes.

      Est ce mieux d’acheter du T3 – 4

      Il n’y a pas de mieux, les T3 et les T4 sont très biens.
      Une fois encore les avantages et les inconvénients sont différents.
      Plus d’info dans cet article :
      >> Dans quoi investir ?

      et faire de la coloc?

      A éviter.

      quel type de d’investissement fais tu?

      Appartements.
      Maisons.
      Locaux commerciaux.
      Immeubles.

      A bientôt.

      Répondre à Julien
      1. Yannick
        Yannick le 18 avril

        Merci Julien pour les reponses
        sauf erreur de ma part, je n’ai pas vu d’article ou de video sur des etudes de cas sur tes investissements avec des chiffres

        prix d’achat
        travaux
        montant du loyer
        montant du credit
        Cash Flow 🙂

        Merci
        bonne journée a toi

      2. Yannick
        Yannick le 18 avril

        Que penses tu d’une annonce comme celle ci?
        Merci

      3. Yannick
        Yannick le 18 avril

        desolé voici le lien

        http://goo.gl/a2Ivol

      4. Julien Larcher
        Julien Larcher le 09 mai

        Bonjour Yannick

        Les études de cas sur mes investissements avec tous les détails sont présents dans la formation Méthode LARCHER. 😉

        Concernant ton annonce sur le site « seloger », elle ne dit pas grand chose à part le prix du bien et le montant du loyer.
        La rentabilité proposée n’est pas bonne, mais ça c’est normal, sur la plupart des annonces les chiffres ne sont pas attractifs.
        C’est pourquoi la seule chose à faire, c’est d’aller visiter et ensuite si le bien te plaît, tu peux faire une offre à un prix inférieur pour obtenir une rentabilité convenable.

        A bientôt.

  29. Davy
    Davy le 10 avril

    Bonjour Julien,

    J’ai découvert ton blog il y a peu de temps et j’en suis enchanté, merci pour tous ces infos, explications, cas pratiques, outils… tous ces éléments sont précieux et je lis tes articles avec avidité.
    Je suis quotidiennement le marché dans ma région (pour me familiariser car mon projet n’en est encore qu’au stade d’étude). J’aurais aimé avoir ton avis sur un bien qui a attiré mon attention.

    Sur le papier le bien est une affaire pour un premier investissement. En vente à 30K, 62m2, deux chambres, 3ème étage avec ascenseur. Par curiosité je vais me balader aujourd’hui dans le coin et j’en profite pour demander le montant de son loyer a un riverain (appartement du dessous), il me répond 550 euros (charges comprises)… Je me jette donc sur mon téléphone pour appliquer le calcul de rendement de la méthode Larcher, en portant l’investissement a 45k pour compter (gros sel), les frais de notaire, prêt et travaux:

    ( (9×500) / (45000) ) x 100 = 10% GREAT

    Néanmoins le bien soulève pas mal de questions car il est situé dans un quartier populaire (type zup)… Le rendement me parait énorme pour ce genre de quartier, d’autant plus qu’il dégage un cash flow très intéressant. Mes questions sont les suivantes?

    N’ y a t’il pas plus de risques de louer a des populations modestes?
    Les formalités d’aide au logement sont elles contraignantes?
    Sans douté du gentil locataire, le loyer me parait élevé, je vis dans la même ville au centre ville, 50m2; je paie 420euros par moi…?

    Désolé pour la longueur du mail, j’essaierai d’être plus court a l’avenir.

    Répondre à Davy
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 12 avril

      Bonjour Davy

      Ton commentaire est très intéressant, d’autant plus que tu précises la différence entre les chiffres sur le papier et la réalité du terrain, ce qui est souvent très différent. 😀
      Tu as eu la bonne attitude en demandant à cette personne le montant de son loyer, ce serait bien d’avoir la moyenne du loyer de l’immeuble.

      Le rendement me parait énorme pour ce genre de quartier, d’autant plus qu’il dégage un cash flow très intéressant.

      En fait, c’est l’inverse, dans ce genre de secteur les rentabilités sont et doivent être encore plus élevées.
      Pour une raison simple, le prix d’achat est bien plus bas que dans les autres secteurs, alors que les loyers eux sont légèrement plus bas.

      N’ y a t’il pas plus de risques de louer a des populations modestes?
      Les formalités d’aide au logement sont elles contraignantes?
      Sans douté du gentil locataire, le loyer me parait élevé, je vis dans la même ville au centre ville, 50m2; je paie 420euros par moi…?
      Désolé pour la longueur du mail, j’essaierai d’être plus court a l’avenir.

      Voir CONSEILS n°2 et n°3 de la Méthode LARCHER.
      Les formalités d’aide au logement sont plutôt simples.
      Le locataire remplit un dossier, le propriétaire remplit un formulaire d’une page, c’est tout.
      L’aide au logement est versée automatiquement sur le compte du bailleur.
      Tu as raison de vérifier le montant du loyer moyen de ce secteur c’est essentiel de connaître les prix du marché avant de se lancer.

      Pas de souci pour la longueur de ton commentaire, au moins avec les détails je peux répondre avec précision. 😉

      A bientôt pour ta prochaine question. 🙂

      Répondre à Julien
  30. Guillaume
    Guillaume le 17 juin

    Bonjour Julien,
    Merci pour ces techniques.
    Pour ma part je pense que au-delà des chiffres et des calculs, il est important d’acheter son première investissement locatif dans un quartier que l’on connais et que l’on maîtrise.

    A+

    Répondre à Guillaume
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 18 juin

      Bonjour Guillaume

      Tu as parfaitement raison !

      C’est d’ailleurs le CONSEIL N°3 de la Méthode LARCHER.

      Répondre à Julien
  31. eli
    eli le 17 juin

    Merci Julien pour tous tes conseils

    Répondre à eli
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 18 juin

      Avec plaisir Eli. 🙂

      A bientôt.

      Répondre à Julien
  32. Sarah
    Sarah le 20 juin

    Bonjour,

    Je viens de découvrir votre blog très bien.

    Est-ce qu’un achat avec emprunt (mensualité = 70% loyer locatif) est considéré comme de l’autofinancement ?
    Notre capacité d’emprunt est-elle impactée ? Ou peut-on investir « à souhait » avec la configuration Mensualité d’emprunt = 70 % loyer locatif?
    Est-on plafonné à une durée d’emprunt maxi, pour de l’investissement locatif?

    Merci d’avance de vos réponses.

    Répondre à Sarah
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 22 juin

      Bonjour Sarah

      Un investissement locatif est considéré en autofinancement lorsque les loyers couvrent la totalité des charges.
      70% des revenus locatifs est une pondération utilisée par les banques pour calculer votre taux d’endettement et la faisabilité du projet immobilier.
      Ceci reste une moyenne, car cette pondération varie en fonction des établissements bancaires.
      Les loyers pondérés sont donc ajoutés aux autres revenus pour effectuer le calcul.

      Ou peut-on investir « à souhait » avec la configuration Mensualité d’emprunt = 70 % loyer locatif?

      De nombreux autres critères doivent être pris en compte, comme la situation familiale, professionnelle, patrimoniale, financière, etc…
      Et surtout en fonction de la stratégie d’investissement.
      Ce qu’enseigne la Méthode LARCHER.

      Est-on plafonné à une durée d’emprunt maxi, pour de l’investissement locatif?

      La durée maximale d’un emprunt pour de l’investissement locatif est déterminée par la situation personnelle, le statut et l’âge des investisseurs.

      Répondre à Julien
  33. Benjamin
    Benjamin le 18 septembre

    Bonjour Julien,
    Merci pour cet article étant débutant je n’avais pas fais attention à cela.
    Je me demande si la ville ou je veut investir est la bonne finalement.

    J’envisage d’investir a Montauban, mais je trouve que la taxe foncière est vraiment exagérée.

    Pour exemple j’ai repérée un appartement avec un rendement de 7,07 %.Je compte le louer 550€/mois hors charge.
    Bien située a proximité des transport,piscine,lycée.
    Avec un garage et une cave.
    Je ne sais pas si le fait qu’il n’y ait pas de terrasse, ni balcon soit un inconvénient. Cet immeuble n’a pas d’ ascenseur.
    La taxe foncière pour ce bien est de 1200€, ce qui représente plus de 2 mois de loyer. Je trouve sa excessif. Qu’en pense tu ?

    Je voulait te demander aussi a propos des charges de copropriété, sur ce bien la l’eau et le chauffage sont inclus dans les charges de copropriété qui sont de 1600€/An. Est-ce un avantages ou inconvénient?
    Je ne retrouve plus le commentaire ou tu parles de ce sujet.

    Merci pour tout les conseils que tu m’apporte. 🙂 J’adore ton blog.
    Benjamin

    Répondre à Benjamin
  34. David
    David le 19 septembre

    Bonjour,

    Je suis dans le même cas et je me dis où investir.

    Je me renseigne sur un appartement sur le même tarif mais je sélectionne la taxe foncière a moins de 900€ et les charges moins de 110 euros par mois car au delà sa plombe ta rentabilité.

    Bon courage dans ta recherche.

    Répondre à David
  35. Vitali
    Vitali le 03 novembre

    Une trouvaille instructive et bien utile…merci.

    Répondre à Vitali
  36. Benoît
    Benoît le 22 novembre

    Bonjour Julien et félicitations pour ton site,
    En plus des articles très instructifs, les commentaires constituent une véritable mine d’information.

    Je suis en pleine réflexion pour choisir la ville dans laquelle je voudrais faire mon premier investissement.

    En faisant quelques recherches par-ci par là, je suis tombé sur un article déconseillant d’investir dans les villes concernées par les lois Scellier et Robien. Grosso modo, l’auteur explique que les investisseurs s’y sont rués et qu’à présent l’offre locative dépasse largement la demande.
    En découvrant la liste des villes concernés, je découvre que parmi les 6 villes qui composent ma short-list, 4 sont concernées. Hasard ou pas, c’est certainement dû à ma méthode de sélection: ville de plus ou moins 30000 habitants, dans un rayon de 1h30 de mon domicile, ayant des prix d’achats attractifs pour des loyers raisonnables.

    Que penses-tu du raisonnement de l’auteur de l’article dont je te parle ?
    Est-ce un effet réel de ces systèmes de réduction d’impôts ?
    De ton point de vue, est-ce risqué d’investir dans ces zones là ?
    Est-ce que proposer un logement de qualité serait une bonne stratégie ?

    Encore félicitations et merci pour ton travail.
    Benoît.

    Répondre à Benoît
  37. sophie
    sophie le 25 janvier

    Bonsoir Julien,
    Je parcours votre site depuis de nombreux mois; merci pour ces conseils; je souhaite toutefois vous soumettre ma situation car cela fait des mois que je tourne en rond avec ce projet d’investissement et je n’arrive pas à pas à me décider.
    J’habite en région parisienne c’est donc la région que je connais la mieux et dans laquelle selon vos conseils il faudrait que j’investisse pour un premier investissement locatif; mais cela coûte cher d’acheter ici et entrave pas mal la rentabilité; je pensais investir en location saisonnière en bord de mer, 3 pièces pas plus de 100000euros (Calvados, prisé des Parisiens) mais je ne sais pas si le taux de remplissage sera suffisant et puis je ne connais pas bien le coin, idem pour une grande ville française(plutôt 2 pièces dans ce cas-là) mais pareil je ne les connais qu’en tant que touriste… Pour une première je n’ai pas envie de me planter… J’ai deux enfants et déjà un crédit maison assez conséquent; dois-je finalement opter pour une location classique à l’année dans une ville de province, tenter le saisonnier en bord de mer, ou un petit appartement en banlieue parisienne en loc traditionnelle que je pourrais sûrement gérer moi-même?
    Merci infiniment d’éclairer ma lanterne!
    Sophie Murphy

    Répondre à sophie
  38. yann
    yann le 28 janvier

    Merci pour cet article et ces données clefs. Beaucoup trop de personne se lance dans un projet d’investissement sans prendre ces valeurs pourtant si importantes en compte.
    Yann

    Répondre à yann
  39. Emeric
    Emeric le 30 janvier

    Merci Julien pour ton article.
    C’est vrai que la fiscalité est importante et on est trop focalisé sur la rentabilité en regardant le loyer potentiel, les frais de notaire, la taxe foncière, les charges de copro, … Mais perso, j’ai jamais fait attention si mon locataire allait payer beaucoup en TH ou pas. Elément auquel je ferai attention la prochaine fois 😉 De même pour l’endettement de la commune. Bon point !

    Répondre à Emeric
  40. Olivier
    Olivier le 06 février

    Bonjour. Merci pour ce lien. Le site est une vrai mine d’or. Impressionnant!

    Répondre à Olivier
  41. Pierre
    Pierre le 08 février

    Très intéressant !

    Peut être ajouter une rubrique CFE et taxe de séjour pour ceux qui louent en meublé à l’année ou en saisonnier

    qu’en pensez vous?

    Bonne journée

    Répondre à Pierre
  42. Etienne
    Etienne le 14 mai

    Bonjour Julien,
    Encore merci pour cette approche intéressante.
    Que pensez vous des achats à l’étranger ? (si le pays est politiquement stable).
    Merci,
    Etienne

    Répondre à Etienne
  43. Reiyel
    Reiyel le 07 août

    Merci pour le partage, c’est très intéressant et peu connu !

    Répondre à Reiyel
  44. Pauline
    Pauline le 12 novembre

    Article très intéressant.
    Je me permets aussi de rajouter l’aspect affectif des acheteurs dans le choix de la commune pour un achat résidentiel.
    Nous remarquons que dans l’immobilier de montagne, cette notion est très importante.
    L’acheteur achète souvent sa résidence secondaire où il est parti en vacances étant enfant, où il a ses souvenirs, il a appris à skier.
    De plus, les stations de ski qui développent leurs offres après ski, comme la station de Megève, restent de bons endroits pour investir.

    Répondre à Pauline

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