Patrimoine immobilier et SCI

Patrimoine immobilier et société civile immobilière

Article invité: Rédigé par Pauline L.

 

Vous êtes propriétaire de biens immobiliers et vous cherchez des solutions pour optimiser votre quotidien, vos revenus, et faciliter leur transmission ?
Concernant la gestion du patrimoine immobilier, diverses solutions s’offrent à vous.
La SCI, société civile immobilière, en est un exemple.

Point de départ : la création d’une société civile immobilière.

Pourquoi créer une SCI ?

Premièrement, afin de réaliser un investissement plus conséquent à plusieurs.

Deuxièmement, dans le but de faciliter la transmission de votre patrimoine immobilier à vos enfants ou petits-enfants par exemple.

Mais attention, créer une SCI peut être onéreux : comptez de 1 500 euros à 5 000 euros environ.
De plus, la gérer est complexe et si elle a des dettes, tous les associés en sont responsables.
Si la gestion d’une SCI est compliquée, sa création en revanche est relativement simple et rapide.

Elle se fait en quatre grandes étapes :
•  Définition des statuts de la SCI.
•  Validation des statuts par le CFE (Centre des Formalités des Entreprises) du centre des impôts dont dépend le siège social de la SCI.
•  Parution d’une annonce dans un journal d’annonces légales avec diverses informations comme le nom du gérant, le capital social ou encore la dénomination sociale.
•  Inscription de la SCI au Tribunal de Commerce (possibilité de le faire en ligne sur le site d’Infogreffe).

Lors de la création d’une SCI, un gérant doit être désigné. De même, il est obligatoire d’ouvrir un compte bancaire (professionnel dans la plupart des banques) et de tenir une comptabilité. Concernant le gérant de la SCI, il n’est pas nécessaire qu’il s’agisse de l’un des associés de cette dernière. Vous pouvez le rémunérer ou non, le choix vous revient. Mais n’oubliez pas, ces diverses informations doivent être précisées dans les statuts de la SCI.

 

SCI et règles fiscales.

Si ce chapitre peut faire peur, il suffit de connaître les bonnes pratiques à adopter pour être 100 % dans la légalité.
Une SCI n’a pas à publier ses comptes mais doit établir une déclaration annuelle de résultats.
Il s’agit de l’imprimé n°2 072 disponible dans les divers centres d’impôts et téléchargeable gratuitement.
Une SCI déclare ses revenus ainsi que la répartition de ses bénéfices ou pertes.
Les associés sont imposés individuellement (revenus fonciers) sauf si l’un d’eux est une société.
Si des déficits fonciers sont constatés, ceux-ci sont imputables sur le revenu global de chaque associé à hauteur de 10 700 euros.

Qu’en est-il de l’imposition des plus-values ?
Si une SCI vend un bien, la plus-value peut être taxée selon le régime des plus-values immobilières.
Elle est alors imposée au nom de chacun des associés de la SCI selon sa part dans le capital social.
Notez enfin que lorsque vous cédez des parts sociales, les plus-values réalisées relèvent également du régime des plus-values immobilières.
Enfin, sachez que les SCI peuvent opter pour l’Impôt sur les sociétés (IS).
Attention, ce choix est irrévocable.
L’imposition se fait alors sur les bénéfices de la SCI au taux de 15 % ou 33,33 %.

16 Commentaires

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16 Commentaires

  1. Nico
    Nico le 21 septembre

    Bonjour Julien,

    Super Sympa l’article sur les SCI, je suis un peu novice en matière à mon niveau d’investisseur.
    Mais en me documentant et en regardant les qq investisseurs que j’ai autour de moi, J’ai pu constater que les personnes qui avaient bcp de biens, y avaient très souvent recours pour profiter de l’opacité de l’IS.
    Les personnes qui atteignent un age élevé profite aussi du montant de 150000€ de transmission tous les 6 ans pour éviter les frais de successions.
    J’ai pu constater aussi une pratique qui fait figure de secret de polichinelle dans le millieu des investisseurs qui est la vente à soi par le biais d’une SCI, avec le spectre de l’abus de droit qui plane au dessus de chaque opération.. L’insertion d’une personne extérieure dans une opération permet d’y échapper et de générer de sacrées opérations de cash flow.
    Avec ton œuil avisé et ton expérience peux tu éclairer davantage ma lanterne sur ce sujet ?

    Au plaisir de te relire et de lire les commentaires des fans de ton blog 😉

    Répondre à Nico
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 22 septembre

      Bonjour Nico

      La SCI permet de mettre en place de nombreuses et très intéressantes stratégies patrimoniales, dont celles que tu cites.

      Les investisseurs autour de toi ont fait le choix de l’IS car leur situation correspondait à cette stratégie.
      Avoir beaucoup de biens n’est pas le critère de sélection.
      Seule une étude patrimoniale peut déterminer s’il est judicieux ou non de faire ce choix.

      Utiliser la SCI pour faire des donations est effectivement une bonne stratégie (mais n’est pas la seule).
      Mais attention, la règlementation fiscale change régulièrement.
      En 2014 l’abattement pour les donations est de 100 000 € (159 325 € auparavant) pour les descendants.
      Cet abattement peut être réutilisé tous les 15 ans (10 ans auparavant).
      Depuis la loi de finance rectificative entrée en vigueur le 17 août 2012.
      Les détails en cliquant ici.

      La vente à soi est une pratique courante des investisseurs comme tu le signales,
      car c’est vrai ce type d’opérations peut permettre de générer de la trésorerie. 🙂
      Maintenant il faut bien calculer avant de se lancer et éviter les mauvaises surprises.
      La maîtrise de la SCI ou les conseils d’un professionnel sont essentiels.

      Toutefois, je confirme que le création d’une SCI pour être un bon investisseur n’est pas une obligation.
      C’est un moyen d’optimiser son patrimoine, et d’ouvrir son champ de possibilités.
      D’ailleurs certaines stratégies très performantes préconisent d’investir en nom propre, SARL, ou autres.

      A bientôt.

      Répondre à Julien
  2. Bertrand
    Bertrand le 22 septembre

    Bonjour Julien,

    La SCI ou comment acheter à plusieurs…. outil très utile et aussi un vaste sujet.
    Avec un peu d’énergie, de motivation et aussi en se documentant pour ne pas rien oublier, il est aussi possible de procéder à l’écriture des statuts soi-même pour éviter les frais énoncés. A faire relire par votre notaire avant le jour J s vous avez des doutes.

    Par contre, si vous avez besoin de statuts sur mesure reflétant l’alliance de votre stratégie et votre situation, il sera alors plus prudent de vous faire conseiller par un professionnel ,tel un notaire par exemple.

    Pour un capital social donné, j’invite à le diviser en 100 ou 1000 ou 10 000 parts entre les associés.
    En cas de revente de parts à un associé ultérieurement, il en sera plus facile pour l’acquéreur d’acheter 50 ou 100 ou 1 000 parts. On évite ainsi d’avoir des parts représentant 10 000€, 20 000€ ..et donc des parts peu liquides.

    Bonne continuation,
    Bertrand

    Répondre à Bertrand
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 23 septembre

      Bonjour Bertrand

      Merci pour tes interventions intéressantes.
      Tu as raison la SCI est un sujet très vaste !

      C’est pourquoi j’ai prévu de consacrer de nombreux articles à ce sujet afin d’aborder toutes les caractéristiques de cet outil patrimonial exceptionnel.

      Il est vrai que la rédaction des statuts peut être fait soi-même, cependant je ne le recommande pas.
      C’est un acte juridique important, impliquant des conséquences pour chaque associé non négligeables, un investisseur n’est pas juriste.
      Je recommande toujours de faire appel à un notaire ou un avocat.

      Ta précision sur le nombre de parts entre associés est juste, ce choix doit toutefois être fait en fonction de la stratégie adoptée lors de la création de la SCI.

      Les conseils d’un professionnel sont toujours très utiles avant de se décider.

      Répondre à Julien
  3. Nicolas
    Nicolas le 16 février

    Bonjour,

    toutes les règles de divisions est ce le même principe pour la vente d’un bien au Portugal?

    Répondre à Nicolas
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 février

      Bonjour Nicolas

      Je connais la règlementation française, mais pas celle du Portugal, je ne peux pas vous aider sur ce point là.

      Répondre à Julien
  4. Axel
    Axel le 23 juin

    Bonjour Julien.

    si je décide de créer une SCI alors que je possède déja un ou plusieurs bien immobilier (en meublé), est-ce que je dois mettre les biens sous la SCI obligatoirement ou puis-je les garder en mon nom propre et continuer une location meublé?

    merci.
    Axel

    Répondre à Axel
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 24 juin

      Bonjour Axel

      Les biens que tu possèdes déjà en nom propre et en location meublée le resteront, aucune obligation de les mettre dans ta future SCI.

      Lorsqu’elle sera créée, tu auras toujours le choix pour tes nouvelles acquisitions.
      Soit de les faire :
      – En nom propre.
      – Par le biais de ta SCI.
      – Par d’autres formes d’acquisition.

      Tu continues à te développer, c’est très bien !

      Répondre à Julien
      1. Axel
        Axel le 24 juin

        merci Julien pour toute ces précisions.

        à quand les prochains articles et la suite de la Méthode Larcher?

        Répondre à Axel
      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 24 juin

        Avec plaisir ! 🙂

        La suite arrive très prochainement…

        Répondre à Julien
  5. Farid
    Farid le 10 décembre

    Bonjour,

    Je découvre toujours ce blog que je trouve très intéressant. J’ai une question au sujet de la SCI, lorsque les 2 associés sont a 50/50 au niveau des parts.

    Mais que pour l’acquisition d’un bien, les apports des associés sont différents, et versés directement via leur compte bancaire et non celui de la SCI au notaire.

    Exemple associa A verse 20 000 euros d’apport et associé B verse 35000 euros d’apport.

    Comment faire dans ce cas la pour rendre ça formalisé et officiel et non pas qu’a la revente l’associé qui a versé 20 000 euros d’apport pique la moitié des 15000 euros d’apport qu’a versé en plus l’autre associé?

    Merci

    Répondre à Farid
  6. Nayel
    Nayel le 19 décembre

    Bonjour
    Y aurait il une méthode en pas à pas pour la création de la SCI..
    Avec des facs similes des pièces à fournir

    Répondre à Nayel
  7. Axel
    Axel le 01 janvier

    Bonjour Julien,

    Je voulais savoir une chose concernant la SCI à l’IS.

    Pour éviter une double imposition lorsque les associés veulent recevoir leurs dividendes, est il possible de créer une holding ou seront versés les dividendes, qui elle même les versera à une autre société comme une SCI à l’IR ou seront prévu dans le statuts une rémunération des associés ou du gérant.
    Si ce n’est pas possible, existe t’il une solution pour eviter cette double imposition ou de la baisser?

    donc une société mère, la holding et deux sociétés filles, une SCI à l’IS et une à l’IR.

    Merci et bonne année.
    Axel

    Répondre à Axel

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