Le mode d'emploi du premier achat immobilier

Votre premier achat immobilier

CONSEIL N°6

Ce que je vais vous dire de faire pour le premier achat,
vous devrez le faire pour tous les autres !

METHODE LARCHER

Mode d’emploi.

Pti +

Bonne nouvelle !

Acheteur, vous avez le pouvoir !

1) Établissez votre budget et votre cible.
L’apport.
Les prêts immobiliers.
Les aides financières.
La cible.

2) Entourez vous de professionnels.
Pourquoi se priver des compétences de quelqu’un qui sait faire ce qu’on ne sait pas faire ?

3) Lancez vos recherches, faites les visites, sélectionnez.
De nombreuses visites permettent un choix judicieux.

4) Exigez les documents ayant une incidence financière.
Les taxes foncières.
Les charges.
Les diagnostics.

5) Choisissez et négociez.
La négociation.
L’offre d’achat.

6) Signez le compromis de vente.
La double minute.
Le dépôt de garantie.
Le délai de rétractation.
Le financement.

7) Signez l’acte de vente et sabrez le champagne. 😉
Si vous avez scrupuleusement respecté les préconisations de ces 7 articles de
la Méthode Larcher, la signature de l’acte authentique qui inquiète tant de monde,
deviendra pour vous, une simple formalité.

 

Un cas particulier ? Une précision supplémentaire ?
Posez moi vos questions dans les commentaires.

76 Commentaires

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76 Commentaires

  1. romain
    romain le 21 septembre

    Je viens tout juste de finir de lire ton blog !
    Je me retrouve entièrement dans ta description, avec l’envie de changer de vie et savoir que la solution immobilière est une voie très prometteuse !
    J’ai 23 ans et des idées plein la tête, je possède une situation professionnelle (CDI), j’ai un apport,le problème c’est que je ne trouve pas de professionnel pour m’orienter pour mon première achat, et par la suite enchaîner les investissements !
    Pour info, je n’ai pas peur des travaux, je dit ça dans l’éventuel achat d’un bien en piteux état dans l’objectif de rénover.
    Je vie actuellement chez ma mère, pas de loyer a payer !!

    Répondre à romain
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 21 septembre

      Bonjour Romain

      Le premier achat immobilier est toujours très important, c’est souvent lui qui détermine tes futurs investissements.

      Il y a plusieurs possibilités, mais pour débuter je préconise toujours la prudence.
      Voici 2 cas de figure:

      1) Soit tu veux prendre un maximum de précaution, et découvrir petit à petit l’univers de l’investissement immobilier sans investir beaucoup d’argent.
      Dans ce cas, je te conseille l’achat d’un parking ou d’un garage, pourquoi ?
      Le processus est exactement le même que pour un appartement, une maison ou autre.
      Cela te permettra d’appréhender avec douceur toutes les étapes de l’investissement:
      – Agences immobilières ou particuliers vendeurs.
      – Notaires.
      – Financement bancaire.
      – Négociation.
      – Locataires.
      – Bail.
      – Impôts.
      – Etc…

      2) Soit tu te sens prêt à affronter tout ça en investissant un peu plus.
      Et même dans ce cas là, tu dois commencer avec un petit projet, étant donner que c’est ton premier achat.
      De plus si tu souhaites continuer à investir dans le but de changer de vie et je suppose de vivre de tes revenus immobiliers.
      Comme tu me dis que les travaux ne te font pas peur, tu peux acheter un petit appartement à rénover, pourquoi ?
      – Le prix des biens à rénover est plus accessible.
      – FORTE négociation possible.
      – Rentabilité plus élevé.
      – Le bien sera plus facile à louer après travaux.
      – Déductions de tes revenus fonciers.
      – Etc…

      Dans ce cas n°2, tu peux également faire le choix d’acheter ta résidence principale et de revendre le bien pour faire une plus-value non imposable et générer de la trésorerie pour réinvestir ensuite dans le locatif.

      Si tu as d’autres questions, n’hésite pas à les poser.

      A bientôt.

      Répondre à Julien
  2. romain
    romain le 25 septembre

    Tu m’as apporté une piste de réflexion sérieuse pour mes projets et je t’en remercie encore !

    Tu m’as conseillé dans un premier temps l’achat de ma résidence principale dans le but de la rénover
    et par la suite la revendre pour effectuer une plus-value ( plus gros apport pour les futurs achat à but locatif) !!
    OK, Très bon conseil.

    Cependant il y a une chose qui reste un peu flou, à cause de mon manque d’expérience 🙁

    Pourrais tu me donner plus de détails à propos de ton conseil :

    – Lorsque je revendrais cette appartement, pourquoi je ne payerais pas d’impôt dessus ???

    Merci pour le suivi que tu porte a mes questions 🙂
    Bonne soirée a toi, dans l’attente de te lire !

    Répondre à romain
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 26 septembre

      Si j’ai pu t’apporter une piste de réflexion j’en suis ravi.

      Pour ton manque d’expérience, rassure toi on est tous passé par là. 🙂
      C’est pour ça que j’ai créé ce blog, pour faciliter toutes ces démarches et permettre aux investisseurs de vivre de leurs revenus immobiliers.

      – Lorsque je revendrai cet appartement, pourquoi je ne payerai pas d’impôt dessus ???

      Pour le moment la législation prévoit que les plus-values réalisées suite à la vente de la résidence principale ne soient pas taxées.
      Les biens taxables sont par exemple les résidences secondaires et les biens locatifs.

      Cette première opération te crédibilisera aux yeux des banquiers, te permettant d’investir plus facilement par la suite !

      Répondre à Julien
  3. Bruno
    Bruno le 04 janvier

    Bonjour Julien,
    Merci pour tes précieux conseils.Je suis débutant dans l’immobilier et je souhaite faire un premier investissement immobilier pour une résidence principale (maison) . J’ai besoin de conseils, car c’est un monde qui m’est inconnu. Quels sont les personnes qui pourraient m’accompagner? comment savoir le montant du crédit que je peux espérer obtenir d’une banque?
    Pour une résidence principale, est ce qu’il vaut mieux acheter une maison sur plan? un garage ou parking à aménager?
    par avance, merci pour ton aide.

    Répondre à Bruno
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 05 janvier

      Bonjour Bruno

      Si tu as besoin de conseils pour tes investissements immobiliers, tu es sur le bon site internet. 🙂
      Tout d’abord je te rassure, l’immobilier est un monde inconnu pour tous ceux qui débutent, ce qui est normal !
      La bonne nouvelle c’est que tout s’apprend, et tu as raison de te renseigner avant d’investir, cela permet d’éviter des erreurs.

      Pour répondre à tes questions :

      comment savoir le montant du crédit que je peux espérer obtenir d’une banque?

      En règle générale, pour les particuliers, les banques font un calcul très simple, elles estiment que les mensualités de remboursement doivent être au maximum de 33% de ton salaire, EXEMPLE:
      Salaire : 1 500 € / mois
      33% de 1 500 = 495 €

      Avec une mensualité de 495 € et un taux d’emprunt de 3% pour l’exemple,
      tu peux emprunter soit :
      71 000 € sur 15 ans.
      89 000 € sur 20 ans.
      104 000 € sur 25 ans.

      C’est la règle de base, ensuite en fonction des relations avec ton banquier,
      les choses peuvent être un peu différentes.
      Je te conseille de prendre RDV avec lui pour en parler,
      il te fera une simulation de prêt.

      Pour une résidence principale, est ce qu’il vaut mieux acheter une maison sur plan? un garage ou parking à aménager?

      Pour ton premier achat immobilier tu dois privilégier la sécurité et la simplicité.
      De plus, comme c’est pour ta résidence principale, tes critères de recherche sont légèrement différents d’un investissement locatif.
      C’est pourquoi je te conseille d’éviter les maisons sur plan, les garages ou parking à aménager (dans un premier temps) 😉
      Achète une maison maison déjà existante et si tu es un peu bricoleur, tu peux choisir un bien avec quelques légers travaux de rafraichissement.

      Ce premier achat te permettra d’acquérir de l’expérience dans tous les domaines, pour ensuite envisager avec plus d’assurance l’achat d’une maison sur plan ou l’aménagement d’un garage (si c’est ce que tu souhaites).

      Quels sont les personnes qui pourraient m’accompagner?

      La priorité est de sélectionner des personnes en qui tu peux avoir confiance.

      Fait ton choix parmi les professionnels du secteur, voici les principaux :
      – Entrepreneur du bâtiment (il validera l’état général du bien).
      – Banquier (il fera plusieurs études de financement pour ton projet).
           >> Quelle est la meilleure banque.
      – Courtier crédit (il obtiendra des offres de prêt compétitives).
      – Notaire (il te donnera des conseils juridiques importants).
           >> Voir conseil N°12 Signature du compromis de vente.
      – Agent immobilier (il cherchera et sélectionnera plusieurs biens pour toi).
      – Les conseils de la Méthode Larcher à télécharger gratuitement en cliquant ici.

      Si tu as d’autres questions, n’hésite pas à les poser dans les commentaires à chaque fin d’article.

      Répondre à Julien
  4. Bruno
    Bruno le 05 janvier

    Bonjour Julien,
    Merci pour tes précieux conseils et ta disponibilité. Je te tiendrai au courant de mes démarches. Encore un grand merci.
    @ bientôt

    Répondre à Bruno
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 07 janvier

      Avec plaisir Bruno 🙂

      C’est toujours une joie de lire les récits d’investisseurs immobiliers, j’ai hâte de connaître l’évolution de ton projet.

      A bientôt.

      Répondre à Julien
  5. Bruno
    Bruno le 07 janvier

    Bonsoir Julien,

    Pourrais-tu me dire les étapes pour un achat immobilier à partir du moment où j’ai trouvé un appartement qui me plaît. Et que penses-tu du site Seloger.com?

    Merci.

    A bientôt

    Répondre à Bruno
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 09 janvier

      Bonjour Bruno

      Le site Seloger.com est plutôt populaire, tu peux y trouver ton bonheur, mais n’hésite pas à étendre tes recherches sur d’autres sites.

      Une fois que tu as trouvé l’appartement qui te plaît :
      – Tu dois te mettre d’accord sur le prix et les diverses conditions d’acquisition du bien avec l’agent immobilier ou le vendeur si tu passes en direct.
      – Vous prendrez alors un rendez-vous chez le notaire. Pense au CONSEIL N°12.
      – Vous signerez le compromis de vente.
      – Tu auras un délai à respecter pour obtenir ton prêt et transmettre le justificatif au notaire.
      – De son coté, le notaire accomplira les formalités préalables à l’acte de vente.
      – Une fois toutes les démarches effectuées, vous prendrez un RDV pour la signature de l’acte de vente.
      – Ta banque fera le transfert des fonds sur le compte du notaire afin que vous puissiez légalement signer.

      Une fois les signatures apposées, tu seras propriétaire ! 🙂

      Pense bien à relire tous les articles du mode d’emploi pour le premier achat immobilier et surtout à appliquer tous les CONSEILS et les ALERTES IMMO de la Méthode Larcher.

      A bientôt futur propriétaire heureux. 😉

      Répondre à Julien
      1. stephane
        stephane le 17 janvier

        Bonsoir julien
        mais quand je suis avec mon premier RDV avec ma ou une banque pour donner tous mes justificatifs et que suis sur un bien ( immeuble ) et je suis entrain de négocié ,que faut il faire ou donné a la banque pour qu il puisse connaitre le montant , les chifffres du biens ou autres
        merci infiniment
        stephane

  6. jeje
    jeje le 15 février

    bonjour julien,
    dans le compromis de vente tu parle de
    la double minute et le dépôt de garantie
    qu’est ce que c’est merci

    Répondre à jeje
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 février

      Bonjour Jeje

      On parle de double minute lorsque 2 notaires interviennent, celui du vendeur et celui de l’acquéreur.
      Aucun surcoût n’est facturé, les 2 études notariales se partagent les honoraires.
      La minute est l’original d’un acte authentique.

      Le dépôt de garantie est un acompte versé par l’acquéreur le jour de la signature du compromis de vente.
      Par exemple :
      Vous signez pour un bien d’une valeur de 100 000 €, le vendeur peut vous demander de verser la somme de 5 000 € (à l’étude du notaire) comme dépôt de garantie.
      Si vous ne respectez pas vos engagements pour l’acquisition du bien, le notaire remettra cette somme au vendeur.

      Répondre à Julien
  7. Nicolas
    Nicolas le 08 mars

    Bonsoir,

    Tu sembles aborder l’aspect négociation en une seule fois. Lors de mon premier achat j’ai négocié du début à la fin. Mais je pense qu’il y a quand même des questions basiques à se poser un peu plus en amont.

    Répondre à Nicolas
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 09 mars

      Bonjour Nicolas

      L’article négocier son achat immobilier traite des fondamentaux à maitriser pour une bonne négociation.

      Ce sujet est vaste, la négociation commence en fait bien avant d’avoir trouvé le bien, et se termine bien après avoir signé l’acte de vente.

      C’est de cette façon qu’il est possible d’obtenir des rentabilités nettes à 2 chiffres.

      La Méthode Larcher aborde ce sujet en détails.

      Répondre à Julien
  8. Rémi
    Rémi le 10 mars

    bonjour
    je m’appelle Rémi,je suis Ouvrier dans le bâtiment et je gagne 1600e net par mois, j’ai 22ans et je suis loger a titre gratuit chez ma mère.
    je suis très intéressé par l’investissement locatif et je suis pour le moment propriétaire d’aucun bien…
    pensez vous que commencer dés mon premier achat par un investissement locatif est judicieux ?mes faibles revenus me permettent t’il d’investir dans le locatif ?

    beaucoup de questions pour le futur investisseur en herbe que je suis , j’espère que vous pourrez me répondre.

    a bientôt Julien

    Rémi

    Répondre à Rémi
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 10 mars

      Bonjour Rémi

      Je suis ravi de répondre à tes questions, d’autant plus que j’avais ton âge, 22 ans, lors de mon premier investissement immobilier.

      Je te rassure tout de suite, ta situation est parfaite pour investir !
      – Tu es dans le bâtiment, c’est un atout.
      – Tu as un salaire de 1 600 € net par mois (lors de mon premier investissement, mon salaire net était de 1 247 € !!!)
      – Tu es logé à titre gratuit chez ta mère, donc aucune charge !!!

      Tu n’es propriétaire d’aucun bien, ce n’est pas grave, il faut bien commencer un jour 🙂
      Je n’en avais pas non plus lors de mon premier achat, et tu connais la suite de mon parcours. 😉

      Les réponses à tes questions :

      Mes faibles revenus me permettent t’il d’investir dans le locatif ?

      Tout d’abord, tes revenus sont loin d’être faibles ! Ils sont même plutôt pas mal pour ton âge !
      La réponse est OUI tu peux largement investir avec 1 600 € net par mois.
      Et même dans plusieurs biens.

      Commencer dés mon premier achat par un investissement locatif est-ce judicieux ?

      C’est une question que l’on me pose souvent, la réponse dépend de tellement de chose.
      – Quel est ton objectif futur en investissant dans l’immobilier.
      – Ta situation familiale.
      – Ton épargne actuelle.
      – Te sens tu bien chez ta mère ?
      – As-tu envie d’avoir un chez toi ?
      – Préfères tu investir et développer ton patrimoine ?
      – Etc..Etc…Etc…

      Le choix entre la résidence principale et l’investissement locatif doit tenir compte de tous ces nombreux critères.

      Mes les 2 sont possibles et judicieux, seulement la stratégie à utiliser est différente.
      Tu peux investir directement dans le locatif, et même dans plusieurs biens immobiliers.
      Ou tu peux acheter en premier ta résidence principale et voir concrètement toutes les démarches pour devenir propriétaire et ensuite te dire :
      – Soit je garde ce bien pour l’habiter et ensuite j’investis dans le locatif.
      – Soit je loue ce bien et je cherche autre chose.
      – Soit je revend ce bien pour générer une plus-value et continuer mes investissements.

      Tout est possible, tu dois simplement choisir la situation où tu es le plus à l’aise.

      Tu fais le bon choix aujourd’hui en t’intéressant déjà à l’investissement immobilier.

      Tu prépares ton avenir, c’est parfait !

      Répondre à Julien
      1. Rémi
        Rémi le 12 mars

        Merci pour cette réponse parfaite Julien
        je ne pensais vraiment pas que tu prendrai le temps de me répondre (j’ai l’habitude de ses fameux site de conseils ou nos question reste sans réponse) sa fait vraiment plaisir je te remercie .

        j’ai encore une petite question

        pour mon premier achat, il faut en moyenne combien d’année de pret pour qu’un projet s’autofinance ? car j’ai fait des demande de pret et on ne me propose que 50 000e sur 10ans a raison de 600e de remboursement par mois….sa peut monter jusqua 150000e sur 25ans toujours avec 600e de remboursement par mois …

        je suis de régions parisienne quel type de bien me conseille tu de chasser pour ce premier achat ? (les travaux ne me font pas peur)

        encore merci et a bientot Julien

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 16 mars

        Bonjour Rémi

        C’est toujours un plaisir de dialoguer avec les lecteurs de mon blog, j’adore !

        C’est ça la passion de l’immobilier. 🙂

        Je réponds à tous les commentaires, même si parfois il faut attendre quelques jours pour avoir la réponse.

        Les réponses à tes questions :

        Pour mon premier achat, il faut en moyenne combien d’année de prêt pour qu’un projet s’autofinance ?

        En choisissant un prêt sur 25 ans, tu peux effectivement emprunter plus, mais surtout les mensualités sont plus basses ce qui te permet d’autofinancer ton projet.

        Et en investissant judicieusement avec la Méthode Larcher tu auras les loyers supérieurs à toutes les charges :
        – Remboursement du prêt.
        – Impôts.
        – Travaux.
        – Assurances.
        – Frais divers.
        – Entretien.
        – Etc…

        Tu commenceras donc à avoir des revenus issus de ton patrimoine directement dans ta poche. 🙂

        je suis de région parisienne quel type de bien me conseilles tu de chasser pour ce premier achat ? (les travaux ne me font pas peur)

        Pour ton premier achat immobilier, comme tu es encore jeune, je te conseille d’investir dans un petit projet, cela te permettra de voir concrètement toutes les étapes d’un investissement locatif.

        Tu prendras de l’assurance dans chacune d’entre elle, et tes prochains projets pourront être plus conséquents.

        Les travaux ne te font pas peur très bien, choisi un bien à rénover et pense à bien négocier ton achat immobilier, mais pas de travaux trop lourd, ils ne doivent pas durer trop longtemps.

        Même si c’est un atout de pouvoir rénover toi même, tu verras par la suite que c’est plus avantageux de faire faire les travaux par des entreprises. La Méthode Larcher aborde ce principe.

        En région parisienne tu peux faire de très bonnes affaires, à Paris c’est plus compliqué.

        Tu dois faire une petite étude de marché pour connaître la demande dans ton secteur et acquérir le bien immobilier qui correspond. Studio, T2, T3,…

        Regarde cette vidéo j’en parle avec un investisseur, justement de région parisienne.

        N’hésite pas à poser des questions dans les commentaires de chaque article.
        J’y répondrai toujours avec plaisir. 🙂

        A bientôt.

    2. Nicolas
      Nicolas le 10 mars

      Bonsoir,

      Tout dépend de ce dans quoi tu veux te lancer.

      Tu peux déjà profiter du fait d’être chez ta maman pour mettre de l’argent de côté et te constituer un apport. Car avoir un loyer à payer ça fait mal.

      Ensuite, effectivement en fonction de la situation de chacun il est plus ou moins facile d’obtenir des financements. Mais en tombant sur un banquier sympathique (même si c’est plutôt rare), tu peux faire beaucoup de choses même avec peu. Il faut vendre ton projet et faire adhérer le banquier. Bon nombre pensent que les banques se limitent au fameux 33 % de taux d’endettement, mais ce n’est pas vrai. Par exemple je suis à 40 % aujourd’hui.

      Bonne soirée.

      Répondre à Nicolas
      1. Julien Larcher
        Julien Larcher le 16 mars

        C’est juste, il est tout à fait possible d’aller au-delà de 33% d’endettement.

        Et même, d’aller beaucoup beaucoup plus loin !

  9. mayeul
    mayeul le 16 avril

    Bonjour Julien

    Tout d abord merci pour ton blog qui est très intéressant;

    J’ai 22 ans, et l’envie de faire de l’immobilier mon métier depuis deux ans , j’ai donc quitté mon travail dans l’événementiel et me suis lancer dans une école de commerce à distance, en tant que Agent immobilier, le suivie de la formation est égal à zéro mais m’a permis d’intégrer une agence immobilière dans laquelle je travaille en gestion locative depuis maintenant 2 semaines, cela est très intéressant mais je ne veux pas travailler en agence toute ma vie;
    je me pose en ce moment la question de faire un BTS profession immobilière en alternance histoire d’avoir une plus grande connaissance théorique et pratique, est-ce vraiment indispensable ?
    Je me pose aussi la question de mon premier achat dans l’immobilier, comment emprunter ?(situation familiale mariée , un enfant )
    Si je suis en alternance l’an prochain nos salaires cumulés sera de seulement 2300-2400, ou acheter ? à quel prix au début ? que pourrais-je espérer en rentabilité ?
    Je pense contrebalancer mon manque d’économie par le fait éventuel de retaper une partie moi-même, seulement n’est-ce pas un peu risquer de commencer par beaucoup de travaux, pas de locataire donc, et des économies minim (10 000 grands max)
    voila les questions du jours ,
    a cela rajouter une immense volonté de réussir !

    cordialement

    Répondre à mayeul
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 16 avril

      Bonjour Mayeul

      Tu as déjà un pied dans l’immobilier, c’est très bien tu vas découvrir au fur et à mesure de nombreuses choses très intéressantes et rencontrer des personnes qui t’apporteront leur expérience, c’est une des meilleures façons d’apprendre !

      Pour le BTS profession immobilière, tu vas apprendre un métier de l’immobilier et non comment investir dans l’immobilier et vivre de tes revenus locatifs.
      Toutefois, ce sont des connaissances supplémentaires qui te serviront toujours.

      Est-ce vraiment indispensable ?

      Tout dépend de ton objectif.
      – Souhaites tu travailler dans une agence ?
      – Ce métier te plaît il ?

      Ce qui est certain, avec ce métier tu auras accès à des choses que d’autres n’ont pas, des éléments intéressants pour un futur investisseur.
      De plus, tu auras une crédibilité supplémentaire auprès des banques.

      Mais tu dois avant tout aimer ce que tu fais et avoir des revenus réguliers pour pouvoir investir.

      Ta situation familiale est très courante et ne pose aucune difficulté pour obtenir un prêt immobilier.
      Ce sera toutefois plus simple après ton alternance, lorsque tu auras un CDI.

      Où acheter, à quel prix au début ? que pourrais-je espérer en rentabilité ?

      Tu dois acheter dans un secteur que tu connais bien.
      Voir CONSEIL N°3 de la Méthode Larcher.

      Pour un premier investissement, le prix ne doit pas être élevé.
      En fonction du marché immobilier de ta région il est plus prudent de commencer avec un petit bien.

      Tu peux obtenir une très bonne rentabilité même pour un premier achat et avec un petit budget.
      En respectant les étapes essentielles et en suivant la Méthode Larcher.

      Je te propose 3 façons de faire une belle plus-value en suivant ce guide :
      SPECIAL PETIT BUDGET

      Je pense contrebalancer mon manque d’économie par le fait éventuel de retaper une partie moi-même, seulement n’est-ce pas un peu risquer de commencer par beaucoup de travaux, pas de locataire donc, et des économies minim (10 0 00 grands max)

      Commencer par beaucoup de travaux, c’est trop risqué, oui.
      Tu peux faire quelques petits travaux de rafraîchissement.
      Mais dans ce cas n’oublie pas de bien négocier le prix d’achat.
      Voir : Négocier son achat immobilier

      a cela rajouter une immense volonté de réussir !

      C’est un des éléments-clés de la réussite, la seule volonté peut faire obtenir presque tout !

      Répondre à Julien
  10. Axel
    Axel le 04 mai

    Bonjour Julien

    Bon, je peux te parler de mon projet!
    la semaine dernière, je me baladais sur le bon coin à la recherche de nouvelles annonces et je suis tombé sur un T2 de 33m² dans un quartier du centre ville avec arrêt de bus à proximité, écoles et différents commerces aux alentours.

    Je vois les photos et demande une visite. L’appartement est sain, exposé nord est coté chambre et sud ouest coté séjour.
    Un léger rafraîchissement est à prévoir (peinture et sols, notamment SDB et WC)

    le bien est à vendre 66500 FAI ce qui est déjà peu cher (compte 5000 euros de plus au moins). Le vendeur est un investisseur de 55 ans qui avait acheté l’immeuble qui comprend 8 habitations et 2 commerces et il vend les lots à l’unité.

    je demande tous les papiers nécessaires, pas de travaux de copro voté, faible charges, taxe foncière dans les prix, diagnostiques satisfaisant… bref, je passe l’appartement au peigne fin du moins j’essaie ainsi que les documents.
    Après avoir calculer la rentabilité, j’ai pour cet appartement une enveloppe maximum de 64000 euros acté!

    Le fait d’avoir visité plusieurs de biens auparavant m’a permis de me faire une idée de son état plus rapidement qu’avant.
    Je décide de faire une contre visite et je suis mon instinct en faisant une offre (il se faut pas se précipiter mais quand on sais que l’on est face à une bonne affaire, il faut être réactif car dans une semaine, le bien sera vendu).

    La première personne qui à visité le bien (je suis la seconde) à fait une proposition pour « tâter » le terrain à 60000 acté qui à été refusé.
    Je décide de faire la même offre qui sera refusé plus tard dans la soirée. l’AI revient avec le montant plancher du vendeur qui est de 64000 acté!! (j’ai eu entre temps un accord de principe) et je précise que mon offre maximal était de 64000acté!
    Je fais une seconde offre, mais à 63000 euros qui sera accepté le lendemain!!
    J’ai écris mon offre lundi avec deux jours de validité, et quelques clauses suspensives.
    L’offre a été accepté par écrit ce mercredi!
    la prochaine étape sera le compromis chez le notaire!

    Je louerais l’appartement meublé entre 430 et 450 euros brut et le crédit sera sur 25 ans à 300 euros environ.
    D’après mes calculs, j’aurais entre 50 et 70 euros de cashflow positif, ce n’est pas beaucoup mais vu qu’il n’y a pas de gros travaux à prévoir je pense que c’est pas mal non?? qu’en penses-tu?

    J’ai surement oublié de te dires des choses mais je me suis pressé de te répondre!
    n’hésite pas si tu as des questions !!

    Répondre à Axel
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 05 mai

      Bonjour Axel

      J’apprécie que tu te sois pressé de me répondre, ça fait plaisir !

      Un bon investissement se détermine à l’aide de plusieurs paramètres, ton projet à l’air d’être pas mal.

      Pour ton deuxième achat immobilier, si on regarde uniquement les chiffres, je dirais que c’est bien.

      Souviens toi du mode de calcul de la Méthode Larcher et du CONSEIL N°14

      La rentabilité nette avant impôt sur le revenu de ton bien est de 6.14%,
      donc un peu plus d’un point au dessus du minimum vital recommandé par la Méthode Larcher.

      La majorité des bailleurs sont malheureusement en dessous de 5% net.

      Conclusion, bon début.

      Tu dis toi même, avoir plus de facilité après avoir visité plusieurs biens, c’est exactement ce qu’il faut faire !
      Et tu auras également plus de facilité à investir après l’acquisition de plusieurs biens.
      Te permettant d’augmenter encore la rentabilité.
      C’est déjà ton deuxième achat.

      Je suis content pour toi. 🙂

      N’hésite pas à nous tenir informé de la suite !

      Je serai toujours ravi de t’apporter des conseils.

      Répondre à Julien
  11. maximilien
    maximilien le 16 mai

    bonjour

    tout d’abord félicitation pour ton blog et tes vidéo (très pro)
    j’aurais quelques questions

    Mon père possède un immeuble dans le pas de calais à cotés de Béthune.
    le bien comprend sur la même parcelle une maison que j’ai moi même divisée en deux
    un appartement de 60m2 à l’étage ou je vie actuellement loyer 500euros et un salon de coiffure de 65 m2 en rdc loyer800euros
    Coller à cette maison il y a un hangar en L d’environ 400m2 vide.

    Dans une des deux partie du hangar donc sur 200 m2 je souhaite faire ma résidence principal (110000 euros de travaux)

    mon père souhaite me le vendre pour 150000euros l’ensemble

    question 1 est ce que l’affaire est viable ?
    question 2 je souhaite investir dans l’immobilier le plus tôt possible .donc faut il que j’achète un bien plus petit pour commencé
    -soit faire une plus valu
    – louer
    avant d’acheter l’immeuble décrie ci dessus?

    info supplémentaire mon pere a fait un crédit il y a maintenant 3ans sur 15 ans
    mensuel tout compris charge assurance etc.. il me semble que cela lui coûte 1100 euros
    le salaire de mon amie et moi même ne sont pas très élevée mais nous avons pas mal d’avantages

    merci d’avance pour tes réponses

    Répondre à maximilien
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 19 mai

      Bonjour Maximilien

      Ton projet est intéressant, de nombreux éléments doivent être pris en compte.

      mon père souhaite me le vendre pour 150000euros l’ensemble
      question 1 est ce que l’affaire est viable ?

      150 000 € pour un appartement de 60m2 loué 500 € plus un salon de coiffure de 65 m2 loué 800 € plus un hangar de 400 m2
      Oui c’est viable.
      De plus, en utilisant 200 m2 pour ta résidence principale, il te restera encore 200 m2 pour faire autre chose.

      Toutefois attention, as tu des frères et soeurs ? Pourquoi ?
      Dans la cadre de la succession, cette vente pourrait poser problème.

      question 2 je souhaite investir dans l’immobilier le plus tôt possible .donc faut il que j’achète un bien plus petit pour commencé
      – soit faire une plus value
      – louer
      avant d’acheter l’immeuble décrie ci dessus?

      Commencer petit dans l’immobilier est toujours sécurisant et intéressant car on apprend de nombreuses choses en prenant des risques très limités.

      Maintenant, dans ton cas tu as un avantage, l’ensemble immobilier dont tu parles est proposé à un bon prix, de plus tu connais bien le vendeur 😉
      Tu sais déjà si les bâtiments sont en bon état, si les locataires sont sérieux, tu connais bien l’emplacement, etc…
      De plus il y a un potentiel d’évolution important avec un prix global abordable, même si tes revenus ne sont pas élevés tu devrais trouver une banque assez facilement pour financer ce projet.

      Conclusion :
      – Soit tu te lances dans un petit projet immobilier par sécurité et pour apprendre le milieu. Tu auras toujours le temps par la suite d’acquérir cet ensemble.
      – Soit tu te lances directement dans ce projet, mais pour cela il te faut un peu de trésorerie d’avance pour éviter les mauvaises surprises.

      Répondre à Julien
  12. maximilien
    maximilien le 19 mai

    Bonjour merci de ta réponse
    julien
    mais pour cela il te faut un peu de trésorerie d’avance pour éviter les mauvaises surprises
    maximilien
    -De la trésorerie peut tu me donner plus de détaille stp
    julien
    Toutefois attention, as tu des frères et soeurs ? Pourquoi ?
    Dans la cadre de la succession, cette vente pourrait poser problème.
    maximilien
    -oui j’ai des frères et soeur
    maximilien
    même avec les 110000 euros de travaux que je vais faire pour la résidence principale les banques accepterai?
    ma banque actuel nous a dit de revenir plus tard elle pense que le projet est trop gros pour nous (en gros).
    donc là j’ais étais voir un courtier après lui avoir donner les papier demandé, il ma dit qu’il était confiant .

    effectivement le bâtiment est évolutif dans la seconde partie je peux faire un jardin sur 100m2 , agrandir le salon de coiffure et faire un appartement supplémentaire .

    Répondre à maximilien
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 mai

      Bonjour Maximilien

      De la trésorerie peux tu me donner plus de détail stp

      Pour un premier achat immobilier, ce projet est plutôt conséquent, d’ailleurs je recommande souvent de débuter avec un petit projet pour apprendre toutes les facettes de cette activité d’investisseur. Une fois ces aspects maitrisés, l’investisseur peut passer à l’étape suivante avec un projet un peu plus gros et ainsi de suite.

      Dans ton cas, peut être que tu feras le choix de te lancer sur ce projet malgré tout, car le vendeur est ton père, tu connais parfaitement les lieux, tu connais la qualité des biens immobiliers, le prix est intéressant, de plus le potentiel de cet ensemble est fort.

      C’est pourquoi dans l’hypothèse où tu ferais ce choix, je te conseille vivement d’avoir de l’épargne de coté pour les imprévus.
      Avec suffisamment d’expérience tu pourrais anticiper et éviter les embuches, mais pour un premier investissement immobilier, le risque d’erreur est plutôt élevé.

      Donc prudence.

      Oui j’ai des frères et soeur

      Tu dois donc être très vigilant pour éviter un gros problème dans de nombreuses années et risquer la perte de ton patrimoine.

      Premièrement : Si aujourd’hui ton père te vend cet ensemble immobilier à un prix intéressant, cette opération pourrait être considérée comme un donation déguisée.
      Deuxièmement : La valeur de ce patrimoine va évoluer, naturellement par le marché immobilier et par les travaux que tu entreprendras.
      Le jour où tes parents décèderont, tes frères et soeurs pourront revendiquer une partie de cet ensemble immobilier disant que tu as été favorisé.
      Lors de la succession, un calcul sera fait pour réintégrer au partage une partie de cet avantage que tes frères et soeur n’ont pas perçu.
      Le risque pour toi ce jour là, est d’être dans une situation financière ne te permettant pas de restituer ces parts et d’être obligé de vendre tes biens.
      Ce qui serait plutôt dommageable surtout après toutes ces années.

      Malheureusement ce cas de figure arrive plus souvent qu’on ne le croît, simplement par manque d’information le jour où une opération est faite.
      Et la mauvaise surprise arrive des années après.

      Donc une fois encore, prudence.

      même avec les 110000 euros de travaux que je vais faire pour la résidence principale les banques accepteraient?
      ma banque actuelle nous a dit de revenir plus tard elle pense que le projet est trop gros pour nous (en gros).

      110 000 € de travaux pour ta résidence principale est un budget plutôt élevé, surtout pour un premier achat immobilier groupé avec les autres biens locatifs.
      C’est normal que ta banque soit un peu réticente, toutefois comme l’ensemble du projet a un bon potentiel, certaines banques pourraient accepter le dossier.

      Maintenant, la même question subsiste, faut il acquérir comme premier investissement cet ensemble immobilier ou commencer par un petit projet ?

      Tu es maître de la décision.

      Répondre à Julien
      1. Maximilien
        Maximilien le 20 septembre

        Merci pour toutes ces réponses!!!!

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 30 septembre

        Avec plaisir Maximilien !

        Je suis toujours ravi d’aider un Fan d’immobilier. 🙂

  13. Jeanine
    Jeanine le 19 septembre

    Bonjour Julien,
    après avoir visionné plusieurs de vos vidéos, j’ai franchi le pas ou plutôt nous avons franchi le pas. Une variante : je ne l’ai pas acheté seule mais avec ma fille (28 ans). Je suis aide-soignante et ma fille coordinatrice de projet.
    Si le projet peut faire peur pour se lancer seul, à deux c’est bcp plus facile. On fait les recherches d’appartements séparément, on met en commun, on sélectionne. On visite ensemble (une vingtaine de logements en 2 jours). La 1 ère journée fut un fiasco : mauvaise sélection des appartements (trop vieux, mal situés …). La 2ème journée fut plusfructueuse mais on ne s’est pas décidé assez vite et le bien que nous avions sélectionné nous est passé sous le nez. Un mois plus tard, lors d’un déplacement sur Nantes j’ai visité un seul logement et ce fut le bon : très bien situé, un peu de travaux (peinture, peut être un peu d’électricité), 70000€ négocié 66000€. Prix correct par rapport au quartier. Près du tram, des commerces… Nous avons suivi beaucoup de vos conseils. Aujourd’hui nous sommes en attente pour signer le compromis. Nous avons fait plusieurs études de financement à savoir sans apport, avec apport de 10000€ ou 15000€ sur la durée la plus longue que l’on peut, vu mon âge (55 ans) càd 20 ans. On souhaiterait que le loyer finance notre emprunt et les charges mais sans apport c’est techniquement impossible. Donc on pense mettre un apport sans doute de 10000€. L’avantage c’est que tout est divisé par 2. C’est vrai le loyer aussi mais cela permet de se familiariser avec ce projet pour pouvoir continuer plus tard. On se donne de quelques mois à un an pour en acheter un autre.
    Merci pour tous vos conseils.
    Cordialement.
    Jeanine

    Répondre à Jeanine
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 30 septembre

      Bonjour Jeanine

      Je suis ravi que vous ayez suivi les conseils de la Méthode Larcher pour votre premier achat immobilier. 🙂

      Ils vous seront également utiles pour le prochain et tous les autres ! 😉

      Vous avez raison, investir dans l’immobilier à deux est rassurant et surtout plus facile.
      Les revenus sont divisés mais effectivement cela permet de se lancer et d’apprendre afin de gagner en confiance pour l’investissement suivant.

      Je vous dis donc à bientôt. 🙂

      Répondre à Julien
  14. Marine
    Marine le 28 septembre

    Bonjour,
    Réaliser son premier achat de bien immobilier nécessite quasiment une large réflexion. Au fur et à mesure d’être entouré de professionnels il est possible d’acquérir un bien rentable.

    Répondre à Marine
  15. Ludo
    Ludo le 07 octobre

    Bonjour Julien,

    Nous aimerions acquérir un appartement à la montagne dans une station familiale fréquentée.

    Achat 70000 € + FN
    Selon le vendeur, 4800 € de recettes par an
    Taxes foncières 400 €
    Taxes d’habitation 400 €
    Charges 1000 € par an
    Assurance 200 € par an
    EDF 192 € par an

    Est-elle une bonne opération?
    Quelle est la meilleure façon d’être le plus rentable? Crédit total ou paiement cash ou partiel?

    Merci d’avance pour ta réponse,

    Ludo

    Répondre à Ludo
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 12 octobre

      Bonjour Ludo

      Pour savoir si un investissement est envisageable ou pas, plusieurs points sont à regarder.
      Tu peux commencer par l’élément indispensable de tous les investisseurs :
      >> Le calcul de la rentabilité.

      Ensuite, comme tu évoques un bien immobilier à la montagne, je t’invite à visionner cette vidéo contenant l’ALERTE IMMO N°7 de la Méthode Larcher.
      >> Investir à la montagne. Bon plan ?

      Pour répondre à ta question sur ce bien, je ne pense pas que ce soit une bonne opération.
      Sauf si ton but est d’avoir un bien à la montagne pour tes loisirs et faire un peu de location pour limiter les frais.

      Quelle est la meilleure façon d’être le plus rentable? Crédit total ou paiement cash ou partiel?

      Pour vivre de ses revenus immobiliers, il faut faire des crédits sans apport.
      >> Le prêt immobilier sans apport en 3 étapes.

      Pour bien préparer ton premier achat immobilier et les autres !
      Tu peux télécharger tous les conseils de la Méthode Larcher.

      Répondre à Julien
  16. axel
    axel le 16 octobre

    bonjour Julien,

    j’écris sur ton blog afin de partager ma (non pas première) mais ma seconde acquisition.

    ça y est, comme tu le sais, j’ai enfin signé pour un appartement de 33m² en plein centre ville de Vannes, (le 29 septembre) j’avais une enveloppe de 63000€ frais de notaire compris pour un loyer estimé à 450€ cc. soit un rendement de plus de 8%.

    au final j’en ai eu pour 64290€ avec les frais de notaire.
    j’avais estimé les travaux et le mobilier à 4000€ maximum pour être encore dans les 8%.

    les travaux sont en cours et un locataire à déjà été trouvé pour un loyer de 457€cc.
    au final j’en aurais pour plus de 67000€ (montant final à voir après travaux)
    mais moins de 70000€.

    d’après mes calculs, si je n’atteins pas les 8% j’en serais tout de même très proche, (7.8 à 7.99%) du en très grande partie au frais de notaire et d’hypothèque, de dossier sous estimé.

    çela me servira la prochaine fois.

    pour rappel, j’ai obtenu un prêt sans apport pour l’achat et les frais de notaire sur 25 ans à 300€/mois.

    mon investissement sera retable au yeux de la banque et je me mettrais très vite à la recherche d’un troisième bien immobilier.

    à très vite

    Axel

    Répondre à axel
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 octobre

      Bonjour Axel

      C’est sympa de nous tenir informé de l’évolution de ton parc immobilier.
      Un 2ème bien et déjà le projet du 3ème !
      C’est ça les Fans d’immobilier ! 🙂

      Tu as fait ce qu’il fallait, un prêt immobilier sans apport et sur 25 ans.
      Parfait !

      Effectivement la rentabilité peut varier légèrement selon les estimations.
      Mais ça fait partie de l’apprentissage, et de toutes façons les autres critères sont aussi importants.

      Il me tarde de connaître ton 3ème projet. 😉

      A bientôt.

      Répondre à Julien
      1. steph
        steph le 04 février

        bonjour Julien

        je lis tous ces commentaires et je me dis que tout est super ! surtout au regard de la rentabilité, mais acheter un puis deux puis trois dans la foulée est opportun a condition que les locataires soient fiable et qu ils louent pour longtemps…

  17. Marko
    Marko le 21 mars

    Bonjour Julien
    je vous remercie pour cette information.

    Marko

    Répondre à Marko
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 25 mars

      Avec plaisir Marko. 🙂

      Répondre à Julien
  18. Marilyn
    Marilyn le 14 mai

    Bonjour à tous, je tenais à remercier particulièrement la personne qui a publié cet article très intéressant.

    Répondre à Marilyn
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 17 mai

      Bonjour Marilyn

      Je suis ravi que cet article vous plaise. 🙂

      A bientôt.

      Répondre à Julien
  19. David
    David le 25 août

    Bonjour Julien,

    Faut-il se méfier lorsqu’un propriétaire vend un bien occupé par un locataire ?

    A première vue, on pourrait se dire que c’est parfait car on n’a pas de recherche de locataire à faire et le dossier est plus solide auprès de notre banque.

    Je souhaiterais avoir votre avis sur ce point.

    En vous remerciant d’avance.

    Répondre à David
  20. Thierry
    Thierry le 13 septembre

    Bonjour Julien,

    Je tiens tout d’abord à te remercier pour ton blog. C’est une ressource vraiment orientée à tout le monde !
    Je me permets par la suite de t’exposer ma situation. J’ai 25 ans et suis en CDI depuis plus d’un an. Je vie avec ma partenaire, même âge en CDI aussi, dans un appartement à Paris pour un loyer de 1400 euros.
    Nous gagnons à nous deux 4500 euros net/mois à peu près et nous pensons depuis un certain temps à acheter pour louer. Nous n’avons malheureusement pas d’apport, ou au mieux un très faible apport.
    Nous réfléchissons depuis pas longtemps à acheter un appartement (toujours à Paris, car nous connaissons mieux Paris que d’autres villes  ) pour le louer. Comme tu l’as bien conseillé, il est bien plus favorable d’investir dans l’immobilier que dans un livret A ! Nous voulions donc mettre 400 500 euros chacun (donc 1000 euros au plus)/mois dans ce type d’investissement.
    – Que penses-tu que nous devions acheter, un parking pour minimiser les risques, ou un studio sur 25 ans ? Si jamais tu penses que nous devons acheter
    – Nous allons sûrement quitter la France pour des raisons professionnelles dans un an, deux au grand maximum (mais toujours à 2h d’avion 🙂 ). Il est donc impératif pour nous de faire gérer notre bien mais aussi que ça ne nous demande pas de réinjecter de l’argent (donc que le loyer rembourse toutes les charges). Penses-tu qu’il est toujours favorable d’investir à Paris ?
    Merci encore pour ton blog 🙂

    Répondre à Thierry
  21. Sam
    Sam le 18 janvier

    Bonjour, un très bon article sur l’investissement immobilier!

    Répondre à Sam
  22. Ludo
    Ludo le 21 février

    Bonjour,

    Merci pour toutes tes precieuses informations.
    Je souhaite poursuivre dans l’immobilier mais je me pose une question. Je dis poursuivre car j’ai déjà un F3 que j’avais acquis comme résidence principale en 2007. En 2009 j’ai déménagé et je l’ai mis en location. Le loyer ne couvre pas la mensualité et le cash-flow annuel est négatif depuis toujours. En découvrant ces notions récemment je me pose la question de m’en debarasser. C’était un achat pour l’habiter mais en location il n’est pas interessant. Mieux vaut-il vendre sachant que j’ai fait des travaux ou essayer d’allonger mon crédit pour m’approcher d’un cash flow positif ? J’aimerais ensuite réaliser d’autres investissements en appliquant les règles de rentabilité.
    Merci à toi

    Ludo

    Répondre à Ludo
  23. alycia
    alycia le 18 juillet

    Bonjour,
    J’avais realisé un achat avec mon ancien compagnon et suite à une separation. J’ai vendu à perte…..
    Je souhaite aujourd’hui me lancer dans un nouveau projet seule et avoir toutes les garanties si possible que c’est une bonne idée.

    Voici mon projet : Je souhaite acheter une petite maison un 2 pieces, pour y loger ma mere, sous forme de démembrement temporaire, sur une durée de 20 ans. (Ma mere estemballée par son projet, car elle a pour projet, elle d’investir aux Antilles). La maison que je visite cette semaine est très simple, un petit 2 pieces habitable et proper selon l’agence immobilière. Elle est située dans le 60 et coûte 89000€ sans charge. Je trouve le prix un peu cher car je serai seule à investir et partir pour un credit de 20 ans, ça me fait un peu peur.
    Que penses-tu de ce projet ?
    Pour emprunter un montant de 89 000 ou 100 000 max avec frais de notaire, sans apport, est-il mieux de passer par un notaire ?
    Si la maison me plait faut-il se presser pour signer ou prendre le temps (je pars en vacances bientôt….)

    Merci d’avance pour ton retour,
    Aly

    Répondre à alycia
  24. sameera
    sameera le 05 janvier

    Bonjour Julien,

    Je découvre ton blog et m’alimente de tes articles très intéressants pour quelqu’un qui débute comme moi.

    Je souhaite acheter ma résidence principale et je viens de faire une offre d’achat à 221000€ alors que le bien est à 248000€ (surface 80m2) en banlieue parisienne. Belle opportunité mais des travaux restent à faire (électricité,fenêtres…)

    L’offre a été refusé et l’agent me propose de faire une contre proposition. L’agent vient de m’informer que le propriétaire a refusé l’offre compte tenu des frais que le propriétaire doit débourser pour mettre l’appartement en pleine propriété car cet appartement est en parts de SCI.
    Ma question est qu’est ce que cela change pour moi si l’appartement est en parts de SCI? Penses tu que je dois proposer quel prix stp?

    Merci pour tout tes conseils

    Répondre à sameera
  25. Dan48
    Dan48 le 06 janvier

    Bonjour,

    Un grand merci pour toutes ses informations sur l investissement immo
    J ai besoin de vos lumières sur ma situation car je souhaite fortement m investir
    Sur du long terme Dans cette aventure…
    Pour faire court, j ai 48 ans , marié, nous avons un taux d endettement de 25%
    Nous avons une situation stable, mon épouse est fonctionnaire
    Nos Revenus 58oo net /mois avant impot
    Donc deux crédits : reste 10 ans maison les intérêts sont déjà payé ,plus possible de renegocier et ( voiture 5ans crédit récent )
    J ai hélas aucune épargne à ce jour ,faisant jusque là ,un peut comme tous le monde , travaux maison etc. ..
    Voulant faire un crédit à 110% à la banque pour mon premier investissement quel serai mes leviers face au banquier
    Quel serai vos conseils d ‘ expert investisseur?

    Répondre à Dan48
  26. NPGB
    NPGB le 12 janvier

    Bonjour Julien,
    Je suis tombe par hasard sur ton site. Finalement je me suis décide à acheter après avoir fait le tour du monde sans me fixer!
    Je suis une « jeune » femme, célibataire; Actuellement je n’ai pas de CDI mais à venir j’espère. J’ai un job CDD qui se prolonge et j’ai gagné 2200 euros par mois et j’ai mis un peu d’argent de côté aussi.
    D’un autre côté, j’ai mes parents prêts à me servir comme garants. Ils ont 3 maison et d’autre revenus. Est ce possible sans un CDI?
    Quelles banques me recommandes tu la meilleure en ce moment pour faire un prêts? A quelle taux?
    Pour être honnête avec toi, je ne connaît pas grand chose dans tout ceci. As_tu des autres articles ou d’autres information à me recommander? A la limite as tu des contacts à me donner?

    Un tout grand merci de ton aide et compréhension,
    Belle journée à toi,
    Nc

    Répondre à NPGB
  27. Greg
    Greg le 15 janvier

    Bonjours julien j m appel Greg j’ai 30 ans en couple et 1 ptt de 4 ans. Avec ma compagne NS avons fait construir notre maison en 2014. Et aujourd’hui vu la conjoncture économique qui ne s arrangera pas avec le temps nous avons décidés de se lancer dans le locatif. J’ai déjà démarché ma banque dans un premier temps. Pour ce premier bien locatif nous avons flashé sur un petit maison de 75m2 a rénover dans un petit village avec toutes commodités pour un montant de 27000€ FAI négociable. Pour faire quelque chose de bien 20000€ de travaux seront nécessaire. Ma banque ma demandé 10% d apport. J compte faire les travaux moi même car il n y a pas de gros oeuvres. Le secteur sera en Picardie dans l Aisne. Sur 15 ans ça me fera un remboursement d environ maximum de 350€ par mois. Le foncière sera de 550€. Les loyer dans ce coin avoisine les 500 voir 550€ pour ce type de bien. J aimerai k tu m dise ce k tu pense de notre projet, si ca t parait viable. Quel serai l taux de rentabilité et comment il s calcul. Comment j p convaincre ma banque de n pas mettre l apport (j vais allé en voir d autre) et si a ton avis après celle ci combien de temps il faut k j attende avant d attaquer la seconde. PS: parle moi franchement car j’ai bcp et tjs eu de l ambition. En l attente de ta réponse j t souhaite une bonne journee.
    Cdt Greg

    Répondre à Greg
  28. Alycia
    Alycia le 15 janvier

    Bonjour Julien,

    Merci d’avance pour ta réponse. Suite à mon premier message qui date de juillet.
    Je viens tout juste de signer un compromis de vente.
    J’ai une question sur les residences secondaires.

    Quel est le mieux selon toi :
    Loger à titre gratuit ou effectuer un démembrement (séparer nu-propriétaire de l’usufruitier)

    Ce qui revient au meme excepté sûrement pour les impôts. Merci d’avance pour vote retour.

    Répondre à Alycia
  29. Marc
    Marc le 23 février

    Super conseils merci

    Répondre à Marc
  30. NPGB
    NPGB le 21 mars

    Bonjour Julien,
    Il semblerait que les banques n’acceptent plus des garants /avalistes dont mes parents ne peuvent pas m’aider. Je n’ai toujours pas trouve de CDI mais j’ai 30000 de capital.
    Si mes parant achètent pour moi alors, je ne profite plus de l’avantage de la réduction pur le frais d’enregistrement pour le premier achat sur BXL… Ce qui serait dommage car cela représenterait au moins 20% en moins!
    Quelles autres solution seraient possible?
    un don? quel frais cela impliquerait? créer un CSI ? combien en frais?
    Autres solutions? le notaire pourrait nous aider avec ces questions ci?
    Il semblerait qu’il y a des courtiers qui prêtent de l’argent cash – mais il faut rembourser au moins 16% de la totalité?
    Un grand merci de ton aide
    Belle journée,
    NP

    Répondre à NPGB
  31. Alpaslan
    Alpaslan le 27 août

    Bonjour, tout d’abord je tiens à vous féliciter pour votre réactivité, j’ai lis la plupart des commentaires et ils avaient tous une réponse de votre part.

    C’est pourquoi je vous contact aujourd’hui afin d’avoir votre point de vue sur mon projet:
    Alors je commence par la présentation,
    J’ai 24ans, je suis marié, je suis commerçant et ma femme est en CDD qui va se transformer en CDI au moi de novembre si tout se passe bien.
    Étant un TNS (travailleur non salarié) je n’ai pas de bulletin de salaire mais un bilan tout les ans. J’ai mon restaurant depuis mai 2013 et ça fait 5 ans que mes bilans sont réguliers et positifs: environs 20000e/an. Je suis actuellement en location à 450e/moi CC.

    Le projet maintenant,
    Je souhaiterai acheté un appartement que je louerai à mes parents qui compte y rester toute leur vie. J’aurai donc des locataires garantis. Mes parents sont actuellement dans une maison avec mes deux soeurs avec un loyer de 800e/moi. Mes soeurs vont bientot se marier et quitteront bientot le cocon familliale comme moi. Ils seront plus que deux dans la maison de 150m2 et avec loyer bien au dessus de leur moyens depuis le moi d’avril. En effet ils ont un revenus de 1030euros/moi + 375e/moi d’APL. J’ai donc pensé à ce projet que je voudrais loué à 500e/moi. Ça sera d’autant plus avantageux pour eux comme pour moi. D’après une simulation de prêt pour un appartement sans apport de 80000e + 9000e pour le notaire, etc… on sera à 435e/moi assurance comprise. Il me restera donc que 65euros par moi qui partiront pour la taxe fonciere et les impots..

    Que pensez-vous du projet?
    Quelle conseil me donneriez vous?
    Puis-je loué à mes parents comme une location meublé si c’est plus avantageux au niveau des impots?
    La simulation de pret de la banque était sur 20ans, si je le prend sur 25 j’aurais 6000euros en plus d’intérets sur tout le pret, vaut-il quand même le coup de prendre sur 25ans?
    Je souhaiterai investir pour une maison pour ma résidence principal juste après ce projet, pensez-vous qu’il serait mieux de réinvestir dans du locatif pour mon deuxième?

    Je vous remercie d’avance pour votre réponse et vous souhaite de très bonne continuation pour votre site.

    Répondre à Alpaslan

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