Les 2 incontournables du premier investissement locatif

Les 2 incontournables du premier investissement immobilier

Pour votre premier investissement immobilier, et à raison de plus si vous en envisagez d’autres, vous devez impérativement mener les 2 actions suivantes :

Première démarche à lancer :

Vos recherches ne doivent pas s’effectuer n’importe où.

Privilégiez les endroits que vous connaissez le mieux : la région, la ville, le village où vous vivez depuis des années.

Vous y localiserez sans difficulté les endroits où il est judicieux d’investir ou non.

De plus, vous y comptez probablement des connaissances, qui pourront vous donner leur perception de résidents.
Ils pourront vous alerter sur d’éventuels aspects négatifs que 2 ou 3 visites ne vous aurez pas permis de découvrir. (voisins bruyants, mauvaises fréquentations nocturnes, etc…)

Là encore, à l’occasion de votre premier achat immobilier, aucun vendeur, pas même un professionnel ne vous fera prendre une vulgaire bicoque pour le palais des mille et une nuits. 😉

CONSEIL N°3

Investissez exclusivement en territoire connu !

METHODE LARCHER

Souvenez-vous des 3 règles d’or de l’immobilier.

Deuxième démarche à lancer :

Avant de réaliser votre premier investissement locatif, pensez au deuxième !

Les banques étudieront votre première acquisition avant de financer votre deuxième investissement.

Pti +

Vos relations avec votre banquier en seront d’autant plus conviviales, décontractés et sympathiques.

Que du bonheur ! 😀

Si son loyer mensuel ne couvre pas l’intégralité du remboursement du prêt et des charges d’exploitation (autofinancement), vous n’obtiendrez pas d’autres crédits, à moins d’épouser votre banquière…
ou votre banquier mesdemoiselles. 😉

C’est ainsi qu’un organisme de prêt:
•  Vous fera confiance.
•  Évaluera votre capacité à bien gérer.
•  Jugera du sérieux de votre deuxième projet sur la réussite du premier achat.

CONSEIL N°4

Votre première opération doit minimum s’autofinancer !
Ça rassure le banquier !

METHODE LARCHER

Gardez toujours à l’esprit que le banquier est un partenaire incontournable et que l’autofinancement est un élément indispensable pour :

1) Prouver la réussite de votre première affaire.
2) Envisager de nouveaux projets.
3) Voir vos besoins de prêts bien accueillis et acceptés par le banquier.
4) Vivre confortablement de vos revenus immobiliers.

 

Ces 2 démarches vous semblent elles difficiles à mettre en place ?
Votre avis m’intéresse, j’attends vos réactions dans les commentaires.

30 Commentaires

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30 Commentaires

  1. Claire
    Claire le 05 mai

    Bonjour !

    D’accord avec toi, mais à mon sens la question du financement doit se poser avant de commencer vraiment les recherches… histoire d’éviter de perdre du temps à chercher un bien que les banquiers refuseront de financer !
    Ceci dit, ta phrase « Avant de réaliser votre premier investissement locatif, pensez au deuxième » est très vraie : si je l’avais lue plus tôt peut être bien que ca m’aurait aidée :p

    Ton site parait tout neuf (félicitations !), je me permets donc une petite suggestion pour un prochain article : tu pourrais peut être nous détailer ton patrimoine ? Est ce que tu ne possèdes « que » des appartements, ou aussi des locaux commerciaux, des immeubles complets… ? Quelles superficies, dans quel coin… ?
    (oui je sais je suis curieuse ^^)

    (en tout cas l’Australie : très bon choix 🙂 )

    Répondre à Claire
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 06 mai

      Bonjour Claire

      Tu as raison, la question du financement doit se poser avant les recherches, j’en parle justement dans l’article: votre premier achat immobilier.
      Je rajouterai tout de même:
      Principalement pour le ou les premiers investissements. Pourquoi ?

      Lorsque j’ai acheté mon premier immeuble en 2005 (3 appartements et 1 local commercial) le budget était plutôt élevé pour mon petit salaire de l’époque.
      Si j’avais dit à la banque:
      « Combien vous me prêtez pour mon prochain investissement ? »
      La réponse aurait été une somme bien inférieure au prix de cet immeuble.

      J’ai dû faire différemment, j’ai trouvé l’immeuble, j’ai signé un compromis de vente et ensuite je suis allé voir les banques avec un argumentaire bien préparé.
      Comme j’avais déjà des investissements locatifs j’étais un peu plus crédible.
      Le prêt a été accepté sans apport.
      Il y a une stratégie pour chaque situation,
      tu vas le découvrir à travers mes articles.

      Je vois que ton premier investissement t’as un peu bloqué pour le 2ème,
      peux tu m’en dire plus ?

      Pour répondre à ta question sur mon patrimoine, je mettrai à disposition prochainement mes actes notariés et tout ce que j’ai fait jusqu’à présent,
      tu sauras tout. 😉

      Répondre à Julien
      1. Claire
        Claire le 09 mai

        Effectivement, ton raisonnement se tient aussi.
        Cela implique juste de pouvoir analyser soi même, de manière réaliste, le montant possible de l’investissement. A mon sens ce n’est pas toujours facile, quand on connait peu le milieu bancaire !

        Concernant le second point : j’ai utilisé un gros apport personnel pour acheter un F1, l’an dernier. Il aurait peut être fallu que je l’utilise partiellement, histoire d’avoir quand même un apport… mais que je m’en garde une partie pour avoir un apport pour un second investissement.

        Mais pas vraiment de regret : en commençant mes démarches l’année dernière, je n’envisageais pas du tout que l’immobilier me plairait autant et que j’aurai envie de continuer dans cette voie ! En plus, vu ma situation, je ne pense pas que ca bloque un prochain investissement…
        Et puis ca forge l’expérience 🙂

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 09 mai

        Oui tout à fait, le montant doit rester cohérent, et la connaissance du milieu bancaire aide beaucoup je te l’accorde.
        C’est pourquoi j’écrirai des articles à ce sujet.

        Pour l’achat de ton F1 je comprends mieux, c’est vrai qu’un apport moins conséquent aurait peut être été plus adapté, mais comme tu dis ça forge l’expérience.
        Je vais te dire autre chose:
        Tu as fait le plus important, passer à l’action !
        De plus, tu as découvert que l’immobilier te plaisait beaucoup, et c’est que le début, le meilleur reste à venir. 😉

        N’hésite pas à me poser des questions si tu as besoin.

        Au plaisir de dialoguer à nouveau avec toi.

  2. lucie
    lucie le 10 juillet

    Je viens de tomber sur ton blog, tes articles sont très intéressant et le contenu est vraiment claire et utile.
    Merci à toi pour ce partage d’information.
    lucie

    Répondre à lucie
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 11 juillet

      Partager des infos sur l’immobilier est toujours un plaisir, donc n’hésite pas à donner ton opinion sur les différents articles ou à poser des questions.

      Répondre à Julien
  3. Laury
    Laury le 11 juillet

    Je peux vous certifier et confirmer que Julien nous donne encore deux conseils en Or !
    Mon expérience de propriétaire est le contre exemple des conseils de Julien.
    Et malheureusement mon parcours d’investisseur a été semé d’obstacle.
    – J’ai investit dans une localité totalement inconnu à 40km de chez moi d’ou je ne connaissais pas la population en place.
    – J’ai investit en un seul lot, la totalité de ma capacité de remboursement.
    – Et pas d’autofinancement.
    On apprend que de nos erreurs !
    Laury

    Répondre à Laury
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 11 juillet

      Merci Laury pour ton commentaire et ton partage d’expérience !
      C’est toujours utile d’avoir les retours d’un investisseur.
      Effectivement on apprend de nos erreurs, sans oublier qu’il vaut mieux en faire quelques unes mais continuer d’avancer, avancer, avancer…
      Au lieu de ne jamais rien faire !

      Répondre à Julien
    2. Bruno de J'achète-un-immeuble.com

      Salut Laury. Intéressant ton retour.
      Comment as-tu réagi alors, maintenant que tu en as conscience ?

      Répondre à Bruno
  4. Nico
    Nico le 14 septembre

    Bonjour Julien,

    Sur tes conseils j’ai lu tous les commentaires des différents intervenants et cela est très enrichissant tout autant que tes articles et tes conseils !

    Pour revenir sur ton article, je ne suis pas tout à fait d’accord avec le conseil numéro 4 !

    Je suis propriétaire de 5 appartement, 1 RP et 4 Investissements locatifs, tout est auto financé et pourtant sur les 2 derniers il m’a été impossible d’obtenir des prêts immo j’ai du me coltiner des prêts Conso.. Certes les prix sont bas 17000€ et 22000€ ça m’arrange car je n’ai pas de frais pour remboursement anticipé ni de frais de garantie.
    Pourquoi un refus des banques ???
    Tout simplement car elles sont trop frileuse !!!
    Mes investissements sont sans risques car à moitié prix de la valeur du marché, nous sommes en cdi avec mon épouse qui est fonctionnaire or des biens à ce prix il
    Y en a des tonnes et pourquoi ne pas enchaîner et passer de 5 à 10 ou 15 ou 20 biens ??
    Non les banques ne veulent pas que tu es trop d’encours bancaires…
    Encore une fois Bravo pour ton blog !
    PS: les interventions de Claire sont très constructives !!
    Au plaisir de te relire 😉

    Répondre à Nico
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 17 septembre

      Bonjour Nico

      C’est vrai, les banques sont plutôt frileuses aujourd’hui.
      Mais frileuses, ne veut pas dire qu’elles ne prêtent plus.
      Je peux même te dire qu’il est encore possible d’obtenir des prêts sans apport !

      C’est moins facile qu’il y a quelques années, mais ça reste faisable.
      Tout dépend du profil de l’acquéreur et de son projet.

      Je publierai un article à ce sujet prochainement.

      Le risque n’est pas perçu de la même façon aux yeux d’un banquier qu’aux yeux d’un propriétaire bailleur.
      Tu découvriras dans la Méthode Larcher ce que les banquiers apprécient,
      ce qu’ils aiment entendre et les profils qu’ils préfèrent.
      Cela te permettra d’enchainer et passer de 5 biens à 10 ou 15 ou peut être plus.
      Car les encours bancaires ne dérangent pas les banques, au contraire !
      C’est de cette façon qu’elles gagnent leur vie.
      Ce qu’elles n’aiment pas, c’est certain profil.
      Nous verrons lesquels ensemble sur le blog.

      Avec 5 appartements tu es très bien parti, n’hésite pas poser des questions et à venir parler de tes futurs investissements sur le blog.

      A bientôt.

      Répondre à Julien
    2. Guillaume
      Guillaume le 20 novembre

      Salut Nico,
      Je pense que ton problème de refus de prêt venait plutôt de la faiblesse du montant emprunté. En effet les banquiers en grands paresseux n’aiment pas monter un dossier de financement complexe pour une enveloppe si faible !
      j’ai été dans ton cas de figure, un refus de prêt pour un achat de 25 000 Euros (alors que j’avais l’équivalent en cash et le rendement était de 14% Brut !).
      3 mois après j’ai fais une autre demande de 150 K pour un immeuble de rapport et là le banquier à dis OK !
      Des fois c’est carrément déroutant 🙁

      Guillaume

      Répondre à Guillaume
  5. Nicolas
    Nicolas le 20 novembre

    bonjour Guillaume,

    Sympa ton analyse 😉
    J’ai bcp échangé avec Julien en off et j’ai pris conscience de pas mal de choses je me laisse 6 mois pour les rectifier et je repasse à l’attaque au retour des beaux jours !
    Le seul truc gênant c’est que j’ai pas d’opportunités qui me passent sous le nez… Du style 2 apparts pour 30000€ les 2….
    Apres si aux beaux jours on me refuse 20000€ pour un studio mais qu’on m’accorde 150000€ pour un immeuble de rapport je signe de suite !!!
    C’est pas Julien qui nous dira le contraire…
    Je vais aller jeter un coup d’œil sur ton blog Guillaume 😉

    Répondre à Nicolas
  6. Nicolas
    Nicolas le 02 mars

    Bonsoir à tous,

    Je ne suis pas tout à fait d’accord avec le conseil numéro 3. En effet, j’ai acheté mon premier bien dans une zone qui m’était totalement inconnue. J’ai simplement limité les risques en allant poser des questions dans les alentours. J’ai également essayé de me mettre à la place d’un futur locataire en me demandant si moi-même je serais prêt à venir dans ce quartier.

    Pour le conseil numéro 4, je pense assurément qu’avoir un bien qui s’autofinance « rassure un peu plus » le banquier. Après il faut savoir quoi mettre derrière le terme autofinancement. Beaucoup de personnes pensent qu’il s’agit uniquement de rembourser les mensualités du crédit à l’aide des loyers. Cependant, il ne faut pas oublier dans le calcul : les frais annexes (impôts, charges) surtout sur des appartements. Maintenant, l’idéal c’est quand même d’avoir une banque par projet afin de limiter son encours dans une banque en particulier.

    Répondre à Nicolas
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 03 mars

      Bonjour Nicolas

      Poser des questions aux alentours à quelques riverains, se mettre à la place d’un futur locataire donnent une idée du marché pour se rassurer, c’est bien.
      Toutefois cela reste insuffisant.

      Comment juger un quartier après y avoir passé seulement quelques jours ? Ou même quelques semaines ?
      Combien de personnes après avoir passé des vacances dans un endroit de rêve ont choisi d’acheter un bien et ont été déçues après, une fois que la magie des rayons de soleil, la routine du vacancier et la saison se terminent. Beaucoup trop ! Je veux éviter cela aux lecteurs de mon blog.

      La Méthode Larcher c’est un maximum de résultat
      avec un minimum de risque.

      Pour le CONSEIL N°4 l’autofinancement correspond bien au paiement de toutes les charges, crédit, impôts, travaux, etc… en ayant en plus du cash flow, autrement l’investissement perd de son sens.

      Pour calculer rapidement et avec précision la rentabilité d’un bien,
      voir le calcul du rendement locatif

      Faire appel à plusieurs banques est une solution pour négocier les conditions de prêt, ça oui.
      Mais… une par projet…
      Comment faire quand on a plus de biens qu’il existe de banques ? 😉

      Répondre à Julien
      1. Nicolas
        Nicolas le 03 mars

        Bonsoir Julien et merci pour ton retour.

        En fait, dans la première partie de ma réponse, j’ai oublié de préciser que je demandais ces informations à des personnes qui sont installées dans le quartier depuis des années. J’ai par exemple demandé à un restaurateur situé à quelques mètres. J’ai discuté avec lui vingt bonnes minutes et il m’a même dit qu’il louait lui-même un parking et que ça marchait très fort dans le coin. Je n’avais pas demandé qu’à ce bon monsieur et les avis semblaient être plutôt équivalents. Je ne vois pas comment limiter mieux les risques que cela :-)…

        Pour répondre à ta question, c’est vrai qu’après plusieurs dizaines de biens ça va commencer à être difficile pour trouver une banque par projet. Cependant, étant un jeune investisseur j’ai encore un peu de temps avant d’être limité en choix au niveau des banques.

        Es-tu déjà confronté à ce problème ?

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 04 mars

        Bonjour Nicolas

        J’ai bien saisi ta démarche et elle est très bonne, il faut le faire à chaque fois, d’ailleurs j’en parle dans l’article :
        Le choix et la négociation

        Toutefois, elle reste à elle seule, insuffisante, surtout pour les débutants en immobilier et même les propriétaires de quelques biens.
        Miser un crédit immobilier sur 20 ou 25 ans pour des sommes élevées d’après les dires de quelques inconnus après une ou plusieurs discutions ce n’est pas acceptable pour la Méthode Larcher.

        Ça peut se passer très bien pour certains investisseurs et très mal pour d’autres, je veux éviter ça aux lecteurs de mon blog.

        Pour répondre à ta question, j’ai dépassé le nombre de biens par rapport aux nombres de banques depuis longtemps.
        A 27 ans j’étais propriétaires de 15 biens, j’ai bientôt 34 ans et depuis j’ai décuplé mon patrimoine.

        Pour plus d’info tu peux voir ma page « qui suis je »

  7. Mehdi
    Mehdi le 13 avril

    Bonjour Julien,

    Merci pour tes conseils.. J’ai 20ans et ça fait 2ans que je m’intéresse de près ou de loin à l’investissement locatif.

    J’ai juste une petite question concernant le conseil n. 3: J’habite actuellement en Région Parisienne et avant ça j’ai vécu en Italie dans une petite ville.

    Tu conseille d’investir en térritoire connu mais c’est vrai qu’en en Ile de France pour un premier investissement j’ai l’impression que cela devient vite trop cher. Pour commencer j’aimerais investir dans quelque chose qui demandera un petit crédit.

    Comment faire lorsque dans les territoires connus nous n’avons pas de biens qui correspondent à nos possibilités?

    J’aimerais investir d’ici l’année prochaine donc j’ai encore le temps de m’informer, apprendre et me nourrir de la méthode Larcher.

    Et J’ai un ami qui a plusieurs biens à Toulouse et qui y a vécu longtemps et voudrait bien m’aider à trouver quelque chose selon ses conseils. Qu’en penses tu? Même si je ne connais absolument pas pour l’instant la ville.

    Répondre à Mehdi
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 15 avril

      Bonjour Mehdi

      C’est vrai qu’en Ile de France les prix peuvent paraître inaccessibles, mais pas pour tous les biens, principalement si tu souhaites démarrer avec un petit crédit.

      Les places de parking et les garages sont de très bons investissements.
      – Prix accessibles à toutes les bourses.
      – Peu d’entretien.
      – Plutôt rentables.

      Tu peux par exemple commencer avec ce type d’investissements pour te faire la main, tu apprendras beaucoup de choses et ensuite tu pourras peut être passer à l’étape supérieure, tu es encore très jeune tu as le temps de préparer ton avenir.

      Autrement, je te propose d’autres possibilités avec un petit budget,
      pour générer soit :
      – Une belle plus-value
      – Une bonne rentabilité.

      Pour cela, télécharge gratuitement mon guide SPECIAL PETIT BUDGET :
      3 façons de faire une belle plus-value.

      Tu as des objectifs c’est très bien, de plus tu prends déjà la bonne décision en souhaitant t’informer et apprendre avant d’investir.

      Suis bien les conseils de la Méthode Larcher, pose tes questions dans les commentaires de chaque article, et quand tu te sens prêt, passe à l’action !

      A bientôt Mehdi.

      Répondre à Julien
  8. Nat
    Nat le 18 septembre

    Bonjour Julien,

    J’adore ton blog, que j’ai lu en large et en travers ainsi que tous les commentaires.
    Je n’ai pas encore franchis le pas de l’investissement, j’en suis au stade lectures, prise de notes pour ensuite aller voir un conseiller en patrimoine et ma banque.

    Une question : si je commence prudemment par l’achat d’un parking ou d’un tout petit appart pour le louer. Que j’arrive à l’autofinancer. Au bout de combien de temps je peux me lancer dans l’achat d’un 2è bien et disant à ma banque « vous voyez, j’ai tout fait comme il faut, l’autofinancement fonctionne. Est-ce que vous me suivez pour d’autres investissements ? »

    Je sais que tu vas me répondre que si ma banque ne me suit pas, vas en voir une autre : ça ne me dérangerai pas. Mais quelle que soit la banque, je pense qu’elle aimera avoir « du recul » par rapport à mon 1er achat, voir si mon autofinancement est bien réel, si je ne pioche pas de temps en temps dans mes comptes, voir si il n’y a pas « d’incident » qque part …

    J’espère que je me suis bien exprimée, que tu vois de quoi je parle car si j’ai bien tout lu, le sujet n’a pas été abordé.

    Merci d’avance pour ta réponse. Nat

    Répondre à Nat
  9. Benoit
    Benoit le 04 janvier

    Bonjour Julien, je suis en passe de passer à l’action pour ma première acquisition. Et c’est en partie grâce à ton blog !
    Il s’agit d’un appartement T2 de 53m².
    Je calcule une rentabilité nette (avant impôts) de 7,3% (charges, TF, assurances PNO et GLI, dépenses courantes comprises).
    Sur le papier j’ai un cash-flow positif de 62€ par mois (avant impôts).
    Une fois que je m’intéresse à l’imposition, le cash-flow reste positif les premières années (grâce aux travaux de rénovation) puis passe en négatif à partir de la 3ième année et jusqu’à la fin du remboursement : j’ai bien déduit tout ce qui est déductible (intérêts, TF, charges copro bailleur, assurances, dépenses courantes). La dernière année (là où les intérêts à déduire sont les plus bas) je suis en cash-flow négatif de -423€ (~35€/mois) !
    Quelle est pour toi la solution ? Investir ou pas ?
    Si oui, allonger la durée du crédit (passer de 20 à 25 ans) ?
    Ré-investir au bon moment dans un second bien avec travaux pour créer un déficit foncier ?
    Ce qui implique qu’il faut pouvoir recommencer et trouver des financements…
    Par avance merci et bravo pour ton site !
    Benoît.

    Répondre à Benoit
  10. Pierre
    Pierre le 09 mars

    Bonjour Julien,

    Je me présente Pierre, 24 ans, vendeur chez Décathlon, residant dans un village mitoyen à Perpignan (sud de France), fanatique d’immobilier j’essaie depuis plusieur années de m’épanouir dans ma passion & d’investir dans la pierre pour pouvoir me créer une liberté finantiere… & ça y est c’est enfin possible….. mieux vaut tard que jamais.

    Je tenais à te remercier dans un premier temps pour l’enrichissement personnel que tu m’as apporté grâce à ce blog. Je l’ai dévoré en 2 jours.

    Allez, c’est parti, parlons problématiques ! Oui Julien, j’ai besoin de toi.

    J’habite dans une région très compléxe, je m’explique :

    – appartement proche mer, location saisonnière, peu rentable à mes yeux, le high standing marche mais cher et que 3 mois dans l’année, la mer est loin de Perpignan, difficile de trouver un bon plan pour doubler son cash flow en loc sur 9 mois puis 3 de saison.

    – appartement proche FAC Perpignan cher avec peu de choix à bon rendement , beaucoup de CO pro.

    – appartement Perpignan centre ville cher avec souvent de la rénovation car ancien, excentré du centre ville mal fréquenté.

    – campagne, j’en habite une, je favorise, bémol : pas cher, à rénover 300e m2 à 500e que des maisonnettes de village mal situées en grande majorité, enfin.. pas cher à la loc et grande surface, les locataires sont souvent des mauvais payeurs. 8% de renta brut ok mais les emplacements sont compliqués, beaucoup de petites pièces sur différent étages.

    – immeubles 3 4 appartements très prisés dans le coin, compliqué d’être sur les bons coups, ici les gens sont à l’affûts, dur de leur passer devant avec peu de moyen direct et mon manque de connaissance du milieu.

    – aussi non oui, il y a ÉNORMEMENT d’appartements, maisonnettes et autres de 1200 à 1500e le m2 bon pour du placement mais le placement…. ça ne n
    m’intéresse pas.

    Que faire ?

    Quel types de bien favoriser tel est la quesiton ?

    J’ai l’impression de ne pas m’en sortir.

    Peux-tu me faire par de tes avis ?

    Merci par avance.

    Pierre

    Répondre à Pierre
    1. Pierre
      Pierre le 09 mars

      Pas pris le temps de le relire.
      Veuillez à m’excuser pour les fautes !!!

      Répondre à Pierre
  11. Tony
    Tony le 26 mai

    Bonjour,

    comment faire quand les banques repondent a chaque fois « investissement locatif? vous etes proprietaire de votre residence principale Mr?? Non? alors faites les choses dans l’ordre »

    c’est pas suffisant de vouloir investir, mais perso je suis pas en CDI et pas deja proprio(et dans les deux cas j’en ai pas l’intention pr l’instant :))

    Aussi quelqu’un a t’il deja reussi a faire financer un bien hors France (zone EU), en n’etant pas deja proprio?…

    Répondre à Tony
  12. anthony
    anthony le 13 juillet

    Salut Julien,
    Je suis un novice (20 ans) avec un bon apport de côté et je voulais savoir si investir dans un immeuble de rapport comme premier investissement serait une bonne idée?
    Mon idée serait d’acheter un immeuble avec plusieurs appartements, garder un appartement comme résidence principale et louer le reste pour auto financer mon crédit.
    J’ai beaucoup à apprendre et ton aide me serait précieuse

    Répondre à anthony

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