Parchemin

Les 3 règles d’or de l’immobilier

Elles sécurisent les investissements locatifs dès le premier achat immobilier.

Quel que soit le bien immobilier choisi (parking, garage, appartement, maison, etc…), quel que soit sa taille, quel que soit son état, ces 3 règles s’appliquent !

Emplacement immobilier sur planUn bon emplacement c’est une ville, un village, un quartier, une rue, etc…
où la majorité des personnes souhaite vivre.

EXEMPLE :

2 Appartements T3 au 4ème étage, même prix, même superficie, même ville :

Appartement A Appartement B
Pas d’ascenseur

Vétuste

Confort sommaire

Pas de balcon

Mais dans un secteur très demandé

Ascenseur

Très bon état

Bon équipement

Balcon

Secteur moins recherché

L’appartement A en dépit de ses nombreux défauts se louera et se vendra plus facilement, uniquement grâce à son emplacement.

L’appartement B sera apprécié pour son état général et son confort mais pénalisé par sa localisation, sera plus difficile à louer ou à vendre.

CONSEIL N°1

Suivez tous les conseils de la Méthode LARCHER.

METHODE LARCHER

 

Pti +

Un bon emplacement est la réussite assurée pour tout investisseur, comme pour toute activité artisanale ou commerciale.

Dans les articles à venir, je vous donnerai des astuces et les meilleures méthodes pour commencer vos recherches.

Nous verrons également, que la loi de l’offre et de la demande détermine la rentabilité d’un bien.

 

 

 

CONSEIL N°2

Tous vos efforts doivent porter sur la recherche de
l’emplacement !

METHODE LARCHER

 
Pour vous, quels sont les autres critères les plus importants ?
Dites le moi dans les commentaires.

39 Commentaires

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39 Commentaires

  1. Felix
    Felix le 07 avril

    Un article des plus court mais un des plus utile c’est la règle la plus importante au même titre que la diversification.

    Félix

    Répondre à Felix
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 09 avril

      Effectivement, la diversification est un facteur important à prendre à compte lorsqu’on investit.

      Répondre à Julien
  2. Conseil loi Duflot

    Parmi les critères importants à prendre en compte pour un investissement immobilier il y a également la présence ou l’absence d’un garage ou d’une place de parking, l’état global de l’immeuble ou de la copropriété, la diversité et la fréquence de la desserte par les transports en commun ainsi que le niveau de qualité des établissements scolaires environnants.

    Répondre à Conseil
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 31 mai

      Le stationnement, l’état général, les commodités à proximité, je valide.

      Répondre à Julien
  3. Lionel
    Lionel le 10 juin

    Bonjour Julien,
    l’emplacement d’un bien immobilier que l’on souhaite mettre en location est très important, mais je pense qu’il faut aussi avoir d’autres critères comme par exemple la rentabilité locative ou encore l’état de l’appartement et des parties communes de l’immeuble.

    Lionel

    Répondre à Lionel
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 12 juin

      Bonjour Lionel

      Merci pour ce commentaire, la rentabilité locative et les parties communes, je valide.

      Concernant l’état de l’appartement, si vous achetez dans le but de rénover, je dirai que seule la structure du bien est importante, peu importante l’état intérieur, du moment que vous achetez en-dessous du prix du marché vous permettant de faire des travaux et d’avoir au final une très bonne rentabilité locative.

      Dans ce cas, mon conseil: Il faut s’entourer de professionnels pour sécuriser l’achat.

      Répondre à Julien
  4. Vidal
    Vidal le 21 juin

    Tout à fait, le point le plus important dans un achat immobilier (investissement ou résidentiel), c’est l’emplacement ! C’est l’emplacement qui va faire en grande partie le prix du bien. Donc sur third.fr, c’est un réseau social immobilier, vous pouvez notifier votre projet immobilier et il ne faut pas acheter un bien pour sa deco mais pour son emplacement !

    Répondre à Vidal
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 23 juin

      C’est vrai !
      Il ne faut surtout pas se faire éblouir par la décoration, le regard doit se porter sur l’état général du bien.

      Répondre à Julien
  5. Laury
    Laury le 11 juillet

    En effet, Julien nous donne un conseil en Or !
    Investir dans une localité dite « moins recherché » est vraiment risquée.
    J’ai appris bien à mes dépends qu’il est très important de réaliser une véritable étude de marché ou de terrain avant d’investir dans un lieu bien précis.
    Certes les prix d’achat sont plus intéressant dans des quartiers « populaire », mais les risques locatifs sont aussi plus importants et donc la rentabilité locative peut vite être négative!
    Laury

    Répondre à Laury
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 11 juillet

      Merci Laury pour ton commentaire ta très bonne remarque.
      De plus, l’étude de marché est utilisée par les entreprises, alors pourquoi nous devrions nous en passé pour les investissements immobiliers ?
      L’avantage: C’est plus simple dans l’immobilier que pour les entreprises 🙂

      Répondre à Julien
  6. Sebastien
    Sebastien le 19 juillet

    Merci pour ces précisions Julien,

    Effectivement l’emplacement est le critère primordiale, d’ailleurs lorsqu’on fait une recherche sur internet pour un appartement à acheter, à louer ou bien lorsqu’on se rend dans une agence immobilière, la première information à donner est : L’EMPLACEMENT (la ville, le quartier, la rue…)
    Si vous avez un merveilleux appartement, avec une superbe vue mais que personne ne recherche dans votre secteur, vous aurez du mal à le louer ou le vendre. Ou bien si le quartier n’est pas recherché.
    Dans le commerce les trois règles pour installer sa boutique sont également : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. C’est lié uniquement à la demande, car si personne ne passe devant votre boutique, aucun visiteur n’entrera pour acheter.

    Sébastien D

    Répondre à Sebastien
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 juillet

      Merci Sébastien pour ce commentaire constructif.

      Tout à fait, les 3 règles d’or immobiliers sont également cruciales pour les commerces.

      Répondre à Julien
  7. Charlène
    Charlène le 18 août

    Court, mais clair. Tout est dit dans l’image. L’emplacement définit le prix d’un bien.

    Répondre à Charlène
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 18 août

      Merci Charlène.

      Répondre à Julien
  8. samuel
    samuel le 23 août

    Certains quartiers sont destinés à monter. Ce peut être intéressant d’y investir en vue d’une belle plus value et car de plus en plus recherchés par locataires ou acquéreurs. Ceci c’est pour la théorie. En pratique comment faire pour détecter un quartier qui monte ou qui est particulièrement demandé ? Cdt Samuel

    Répondre à samuel
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 23 août

      Bonjour Samuel

      Votre commentaire est très pertinent !
      Investir dans un secteur qui monte est une façon de réaliser
      une très forte plus-value.

      Mais comment faire pour les détecter ?
      Plusieurs méthodes sont possibles.

      En voici une très efficace:
      Les secteurs qui montent, voire qui explosent sont souvent précédés de la création d’une commodité très utile pour les habitants.
      – Création d’une école.
      – Création d’un centre commercial.
      – Création d’une station de tramway.
      – etc…

      Il faut se tenir informé auprès de la municipalité sur les projets futurs.

      Vous pouvez également discuter avec les commerçants, ils savent tout !
      Ils connaissent le caractère crucial de l’emplacement, ils savent:
      – Où il faut être.
      – Où ne surtout pas être.

      Miser sur la montée d’un secteur est une bonne stratégie,
      maintenant il faut être sûr de son choix.

      Pour cela, j’apporterai les différents moyens d’y parvenir dans le blog.

      Répondre à Julien
  9. sorim
    sorim le 01 septembre

    Exemple très précis et très explicite, merci

    Répondre à sorim
  10. Matthieu
    Matthieu le 03 octobre

    La question que je me pose est :
    Qu’est ce qu’un bon emplacement ?

    Répondre à Matthieu
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 04 octobre

      Il faut tout d’abord déterminer ce que recherche en priorité les habitants du secteur que vous avez sélectionné.

      La priorité diffère d’une personne à l’autre.
      Pour certains ce sera la proximité des commodités:
      – Transports en commun.
      – Commerces.
      – Écoles.
      – Etc…

      Pour d’autres ce sera le calme par exemple.

      Une fois ces éléments déterminés dans le secteur choisi, il est plus simple de trouver un bon emplacement.

      Plus simplement, les endroits prisés et ceux à éviter sont connus des habitants.
      Pour connaître avec certitude les bons emplacements, il suffit de demander aux commerçants, ils savent tout !

      Répondre à Julien
  11. Guillaume
    Guillaume le 19 novembre

    Bonjour Julien,
    C’est évident en effet de rappeler l’importance de l’emplacement.
    Je vais toutefois allez à l’encontre de quasiment tous les pros de l’immobilier !
    L’emplacement n’est pas le plus important pour moi.
    Le point essentiel c’est la rentabilité. Vous pouvez investir dans un super emplacement à Paris mais s’il vous rapporte 3% de rentabilité brute, vous allez devoir sortir de votre poche tous les mois une grosse somme d’argent pendant 20 ans. (le temps de rembourser le crédit)
    Je préfère nettement investir dans des petits bourg en province, dégager du 12% brut et encaisser dès le premier jour un surplus financier.
    Alors OK c’est plus risqué 🙂

    Guillaume

    Répondre à Guillaume
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 19 novembre

      Bonjour Guillaume

      C’est intéressant ce que tu dis, pour toi la rentabilité est plus intéressante que l’emplacement.
      Dans l’absolu, je te dirai oui pourquoi pas, seulement, un mauvais emplacement peut générer:
      – Moins de demande de location (voire pas du tout).
      – Moins de choix des locataires (risques de mauvais payeurs).
      – Des vacances locatives (un logement vide coûte cher).
      – Etc…

      En additionnant ces risques, la rentabilité peut fortement chuter.

      Maintenant, je suis d’accord qu’investir à Paris pour 3% brut ne sert à rien.
      L’investissement en Province peut être bien plus intéressant, c’est certain !
      Mais toujours en respectant cette règle d’or dans les petits bourgs.

      Même dans un village il y a des secteurs prisés et d’autres à éviter.

      Répondre à Julien
  12. Florent
    Florent le 04 décembre

    Article court et efficace, merci. Pour du résidentiel ou du commercial, l’emplacement est bien sûr le critère n°1.
    J’ai besoin de ton avis; je travaille sur l’idée d’investir sur un immeuble de rapport (8 a 15 unités) dans une ville de province (100000 habitants) d’où je suis originaire. Malgrés les risques plus important de vacance et de mauvais payeur, investir sur un bon emplacement et un choix plus pointilleux des locataires ne serait pas plus intéressant (% renta) qu’un ou deux appartements bien placés dans une grande agglo? Pour le même montant investi..!

    Cdt,
    Florent

    Répondre à Florent
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 08 décembre

      Un bon emplacement reste un bon emplacement, qu’il soit dans une grande ville ou un petit village.
      Ça peut même être une rue.
      Ce choix permet de proposer un bien à des locataires qui feront tout pour l’obtenir, laissant au propriétaire la possibilité de sélectionner correctement ses locataires, avec tous les avantages que cela amènent.

      Dans un secteur moins demandé avec un emplacement moyen, le propriétaire aura moins le choix.
      Risque de logement vide ou de mauvais locataires, etc…

      A toi de choisir ce qui est le plus important pour toi.

      Répondre à Julien
  13. Guillaume
    Guillaume le 04 décembre

    Heu…100000 habitants ce n’est pas une grosse agglomération pour toi ???

    Répondre à Guillaume
    1. Florent
      Florent le 05 décembre

      Pour nuancer mes propos, il y a environ 65000 habs en centre ville. Je différencie ce type de ville des agglos régionales.

      Répondre à Florent
  14. Nicolas
    Nicolas le 01 mars

    Bonjour,
    Effectivement, l’emplacement est un élément essentiel. Pour mon premier investissement (un parking dans Paris), la première chose que je suis allé demander dans les alentours suite à la visite c’est ceci : « Bonjour, je voulais savoir si c’est facile de se garer dans le quartier ? ».

    Les réponses que j’ai eu :
    « Non c’est un vrai bordel depuis qu’ils ont mis les voies de bus »
    « Il n’y a jamais de places et c’est encore pire le week-end »
    « Il n’y a pas de places et en plus de ça la police vient mettre des PV sans arrêts »
    « Pour ma part je loue un parking dans la rue juste à côté de chez moi ».

    Ce sont entre autre ces réponses qui m’ont motivé à faire une proposition à l’agence.

    Répondre à Nicolas
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 02 mars

      Bonjour Nicolas

      Ta démarche est très bonne, demander aux alentours c’est ce qu’il faut faire !
      J’en parle d’ailleurs dans cet article :
      Le choix et la négociation

      C’est rassurant d’entendre les riverains confirmer ton opinion de départ.

      Mais effectivement, d’autres critères sont aussi à prendre en compte.

      Répondre à Julien
  15. François
    François le 18 septembre

    Bonjour Julien

    Je suis tout à fait d’accord que l’emplacement est la règle n°1 mais parfois j’ai des doutes car les bien avec un bon emplacement sont très cher et du coup à faible rentabilité.
    Du coup je me demandais quel était tes critères pour définir un bon emplacement.
    Car pour exemple je suis en prospection sur Nancy. L’emplacement idéal est la vieille ville tout le mondre cherche à y habiter, par contre les biens en vente parte très vite et très cher et donc pas de rendement intéressant
    Du coup mon idée après analyse de nombreuses annonces est dde décaler mes recherche sur un secteur proche de la vieille ville mais un peu plus loin du centre-ville, le rendement est meilleur mais bien sur l’emplacement moins bon mais si je pense qu’il est pas mal

    Du coup ma question: quels sont donc précsiement pour toi les bons emplacements? ton exemple sur Avignon par exemple? quels sont les criètres, quels sont les emplacements qui reste acceptable et ceux à éviter? à combien max à pied du centre ville? de la gare ou autre???

    Merci beaucoup pour ta réponse.

    Cdt

    Répondre à François
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 28 septembre

      Bonjour François

      Tu as entièrement raison, les bons emplacements se vendent à un prix élevé, par conséquent la rentabilité locative peut chuter.

      Il faut donc faire un choix et trouver le meilleur compromis.
      La rentabilité locative ne doit pas être le seul critère de sélection.
      Le potentiel de plus-value n’est pas à négliger !

      quels sont donc précisément pour toi les bons emplacements?

      Ce sont ceux qui permettent de louer et de vendre très facilement.
      Donc la question à se poser ensuite est : quels sont les critères qui rendent un bien facilement louable ou vendable.
      Tous les détails sont abordés dans la Méthode Larcher.

      quels sont les emplacements qui reste acceptable et ceux à éviter?

      CONSEILS N°3 de la Méthode Larcher : Investir uniquement en territoire connu.
      En suivant ce conseil tu connais forcément les endroits à éviter.
      Les autres sont donc acceptables.

      Répondre à Julien
  16. François
    François le 02 janvier

    Bonjour Julien,
    en bon débutant, j’aurais tendance à me laisser séduire par un prix d’achat peu élevé, c’est-à-dire, le plus souvent dans des quartiers peu attractifs. J’ai appelé une agence pour me renseigner sur la vente d’un appartement dans une cité à Nice (prix d’achat très intéressant), le directeur de l’agence m’a dit que, en fin de compte, il ne connaissait pratiquement pas de problème d’impayés dans ce genre de quartier, en, raison d’une population vivant beaucoup avec les allocations de la caf, donc paradoxalement assez sûre. Qu’en penses-tu ?

    Répondre à François
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 15 janvier

      Bonjour François

      Le choix d’un bien immobilier avec ses caractéristiques, emplacement, prix, qualité, rentabilité, etc… dépend de l’objectif de l’investisseur.

      Des avantages et des inconvénients existent pour chaque bien.

      Le type de bien dont tu parles permet d’avoir des rentabilités parfois très élevées, avec des prix d’achats très bas qui ont tendance effectivement à séduire certains d’entre nous.

      Pour autant, la Méthode Larcher ne recommande pas ce type de bien.
      Pour justement éviter les gros inconvénients, difficulté de louer, difficulté de revente, etc etc etc…

      Pour un propriétaire qui est disponible, qui recherche uniquement la rentabilité, je dirai… pourquoi pas…

      J’ai fait un choix différent, celui d’une bonne rentabilité et surtout de la tranquillité.

      Répondre à Julien
      1. François
        François le 15 janvier

        Merci Julien, oui, en explorant un peu plus, notamment ton blog, je m’aperçois que c’est tentant mais trop risqué…en tout cas pour moi ; je vais continuer à prospecter, en suivant tes conseils !
        Bonne journée !

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 18 janvier

        Avec plaisir François. 🙂

        Bonne prospection, et n’hésite pas à nous tenir informé de tes trouvailles !

        A bientôt.

  17. Jean-François
    Jean-François le 02 janvier

    Bonjour Julien,

    L’emplacement parait effectivement le critère le plus important. Je suis tout comme vous investisseur et je préfère à titre personnel avoir une rentabilité inférieure à 10% et être assuré de louer et de vendre en peu de temps que de friser les 15% avec un seul locataire qui reste 1 an ou 2 et galérer tout le reste du temps pour louer ou vendre mon bien.
    Pour l’anecdote j’ai parlé à un agent immobilier la semaine dernière, lui évoquais mon principe, et ce dernier m’a fait une confidence :
    Un ami à lui avait fait « une affaire » en achetant largement en dessous du pris du marche dans la ville de Villeneuve Saint Georges. Il m’a dit que son pote n’avait pas trouvé un seul locataire pendant 2 ans. Il est finalement parvenu à mettre quelqu’un à l’intérieur mais à quel prix. Descente du prix, révision des critères d’entrée…

    Répondre à Jean-François
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 15 janvier

      Bonjour Jean-François

      Vous avez entièrement raison !

      C’est exactement ce que recommande la Méthode Larcher :
      Un minimum de risque pour un maximum de résultat.

      Répondre à Julien
  18. Céline
    Céline le 15 juin

    Bonjour Julien,

    Tu as un super blog ! Petite bible de l’investissement locatif !
    Je souhaite faire mon premier investissement locatif en autofinancement et j’ai plusieurs questions.
    Pour me lancer, je préférerai un parking ou garage, mais pas facile de trouver une bonne opportunité. Je regarde également les studios, T1/2 dans des endroits bien situés sur Marseille et Lyon.
    Mais je trouve des rentabilités, avec ta méthode, d’environ 5.5%. Cependant, quand j’estime ma mensualité de remboursement pour un crédit sur 25 ans, j’arrive souvent à dégager du cashflow positif d’environ 70 euros par mois en ayant déjà enlevé la taxe foncière ainsi que les charges mensuelles. Et ceci avec une rentabilité à 5.5%. Est-ce une bonne chose de se lancer dans un investissement à environ 5.5% avec du cashflow positif ?

    Répondre à Céline
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 16 juin

      Bonjour Céline

      Tu as raison de poser des questions pour affiner tes paramètres et faire ton choix.
      Je réponds toujours avec plaisir. 🙂

      Commencer par un petit projet est une très bonne idée !
      La rentabilité que tu trouves n’est pas trop mal, mais pas exceptionnelle non plus, tu es quand même légèrement au dessus du seuil critique des 5% nets avant IR.

      Pour me lancer, je préférerai un parking ou garage, mais pas facile de trouver une bonne opportunité. Je regarde également les studios, T1/2 dans des endroits bien situés sur Marseille et Lyon.

      Tu dois savoir une chose, les bonnes affaires ne sont pas détectables sur une simple annonce.
      Et d’ailleurs si tu vois une annonce avec une rentabilité nette avant IR élevée, le bien aura forcément un problème.
      Les bonnes affaires se réalisent avec une négociation.
      Donc au départ, l’annonce est normale avec une rentabilité classique comme les autres annonces.
      C’est toi ensuite qui fera la différence avec ta proposition. 😉

      Est-ce une bonne chose de se lancer dans un investissement à environ 5.5% avec du cashflow positif ?

      Comme tu as pu le constater sur l’article de la rentabilité locative, entre 5% net et 8% net, l’investissement locatif est envisageable.
      C’est assez courant pour une première opération, maintenant plus ta rentabilité sera élevée plus facile seront tes prochaines transactions.

      Ensuite avec l’expérience et la Méthode LARCHER tes futures rentabilités seront bien plus élevées.

      Conclusion : Négociation immobilière obligatoire.

      A bientôt.

      Répondre à Julien
  19. Karry
    Karry le 14 août

    Bonjour Julien,
    Merci pour votre mail, il m’a vraiment fait plaisir. Je suis rentrée de vacances et j’ai pu lire votre dossier (méthode Larcher).
    Que dire! c’est un vrai trésor, vous avez fait un super travail, bravo et on ne vous remerciera jamais assez pour le partage.
    Donc j’ai pris une décision, je vais commencer par un petit investissement d’un T1 ou T2 à mettre en location, c’est marrant mais je me sens super motivée 🙂
    J’ai rendez vous dans 2 jours avec un agent immobilier. Mais tout ça n’est que l’envie et motivation, l’action va être beaucoup plus difficile et pour cause??? Et bien j’habite Bordeaux, comme vous savez l’immobilier est très cher, beaucoup de demandes et peu d’offres. Je suis débutante et j’ai un réel besoin d’être coachée.
    Cela fait un an que ça trotte dans ma tête, faire le pas n’est pas facile.
    Je me donne 3 mois encore pour démarrer pour faire le ménage dans mes comptes, ma façon de vivre, et ça ne m’empêchera pas de garder contact avec mon courtier et mon agent immobilier tous les deux ils se connaissent déjà. Donc mon équipe est faite (Méthode Larcher). J’ai besoin d’un coach pour démarrer, connaissez-vous un bon sur ma région, comme vous qui a démarré petit à petit?
    Cordialement
    Karry

    Répondre à Karry

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