Rentabilité élevée 16.5% Guillaume Malgouyres

Pour voir la 1ère interview de Guillaume cliquez ici.

 

Guillaume nous présente son dernier investissement, un immeuble de 4 appartements à rénover dans le département de l’YONNE à 1h30 de Paris.

Ce bien immobilier va générer une rentabilité à 2 chiffres !
Résultat possible après une recherche assidue et une très bonne négociation.

Très belle performance de Guillaume.

Pour aller plus loin :
>> Les conseils de la Méthode Larcher.
>> Le calcul du rendement locatif.
>> La signature du compromis de vente.
>> Premier achat immobilier et les autres.
>> La signature de l’acte de vente.
>> La meilleure banque pour votre prêt immobilier.
>> Négocier son achat immobilier.

 

N’hésitez pas à poser vos questions et à laisser vos commentaires en cliquant ici.
Guillaume se fera un plaisir de vous répondre.

Fans d’immobilier bonjour !
Je suis Julien l’auteur de la Méthode Larcher.

Aujourd’hui mon blog immobilier est dans une petite ville à 1h30 de Paris dans le département de l’Yonne.
Guillaume un investisseur chevronné m’a proposé de voir l’un de ses investissements sur le point d’être mis en location.
Il va nous parler chiffre, prix d’achat, négociation, rentabilité et bien d’autres.

Julien Larcher : Guillaume nous voici sur ton chantier, je voulais que tu nous dises ce que tu regardais en premier lorsque tu cherchais à acquérir un bien.

Guillaume Malgouyres : La première chose que je regarde lorsque je veux acquérir un bien c’est la rentabilité. Moi la seule chose qui m’intéresse c’est la rentabilité !

Julien Larcher : Tu es un vrai investisseur, c’est la rentabilité et c’est !

Guillaume Malgouyres : Exactement !

Julien Larcher : Je pense qu’on est tous pareils c’est tout à fait normal, donc pour celui-ci comment tu l’as trouvé en fait ?

Guillaume Malgouyres : Pour cet immeuble c’était une recherche qui avait été faite sur Internet, sur leboncoin. C’était une agence immobilière qui avait posté une annonce sur leboncoin. J’ai passé un coup de fil et puis rapidement, j’essaie toujours de faire des visites rapide après la parution de l’annonce.

Julien Larcher : Quand on est réactif c’est là où on fait de bonnes affaires, alors dis-moi comment ça s’est passé avec cet agent immobilier, puisque c’est vrai souvent on se dit en tant qu’investisseur, payer des frais d’agence c’est embêtant, je préfère passer en direct, mais toi ça ne t’a pas dérangé, alors dis-nous pourquoi ?

Guillaume Malgouyres : Il y a deux raisons pour lesquelles j’aime bien passé par les agents immobiliers en réalité. Premièrement je ne peux pas faire toutes les recherches tout seul, je n’ai pas le temps d’aller chercher tous les biens un peu partout en France et ensuite je pense qu’ils donnent finalement un petit peu raison au vendeur puisque il leur explique la valeur réelle de leur biens. Souvent les vendeurs ont un peu tendance à surestimer leurs biens.

Julien Larcher : Exactement !

Guillaume Malgouyres : C’est ce qu’il s’est passé ici et du coup l’agent immobilier m’a aidé, m’a donné par exemple le prix jusqu’où je pourrais aller pour faire ma proposition.

Julien Larcher : Il t’a aidé à négocier !

Guillaume Malgouyres : Exactement !

Julien Larcher : Dans ce cas précis l’agent immobilier est ton allié, tu nous diras tout à l’heure un peu combien tu as gagné grâce à l’agent immobilier. Quel était le prix de départ pour cet immeuble ?

Guillaume Malgouyres : Cet immeuble était en vente à la base au prix de 95000 euros.

Julien Larcher : Combien d’appartements ?

Guillaume Malgouyres : Il y a actuellement au rez-de-chaussée un studio et un T3 et au premier étage tu as un T2 et un autre T3.

Julien Larcher : Donc cet appartement ici, c’est un T3 c’est ça ?

Guillaume Malgouyres : Voilà c’est un T3 mais à la base c’était ce qu’on aurait pu assimiler à un T4 on a modifié un petit peu pour des questions d’organisation de placement de certaines chambres pour créer finalement un T3 fonctionnel. C’est mieux qu’un T4 à qui ne marche pas.

Julien Larcher : Je suis d’accord donc je suppose que tu as fait une petite étude de marché pour connaître le montant du loyer que tu pouvais proposer pour un T3 c’est pour ça que tu as fait ton choix alors.

Guillaume Malgouyres : L’étude de marché finalement je la mène de la même manière que lorsque j’achète un bien, c’est-à-dire que je le fais sur leboncoin. Simplement je regarde toutes les annonces dans le secteur puis je compare et je fais une moyenne de tout ça. J’essaye de me mettre sur la tranche basse du loyer comme ça je ne surestime pas trop mes loyers et je ne prends pas trop de risques.

Julien Larcher : C’est une bonne méthode, en plus dans les petits villages où les petites villes aux alentours les loyers restent correctes. Pour un appartement comme celui-ci tu peux louer combien ?

Guillaume Malgouyres : Au minimum d’après l’étude que j’ai faite, le minimum c’est environ 450 euros. En comparaison on a la moitié d’un studio à Paris.

Julien Larcher : Tout simplement, vous savez ce qu’il vous reste à faire. Le prix de départ 95000 euros avant négociation, dis-nous cet agent immobilier combien il t’a fait gagner ?

Guillaume Malgouyres : L’agent immobilier nous a fait comprendre d’une certaine manière qu’il y avait une grosse marge de manœuvre sur ce bien. C’était des appartements qui n’étaient pas loués depuis un certain nombre d’années, on voit que ce n’est pas récent et du coup on s’est un peu engouffré là-dessus et au final on a fait une proposition à 65000 euros donc 30000 euros en dessous du prix annoncé.

Julien Larcher : Et là le vendeur, crise cardiaque non !?

Guillaume Malgouyres : Et bien même pas ! À notre grande surprise il a dit oui !

Julien Larcher : L’agent immobilier connaissait bien son client.

Guillaume Malgouyres : Oui il le connaissait bien, il a vu qu’il était prêt à descendre pour faire une vente rapide.

Julien Larcher : Effectivement dans un cas comme celui-ci l’agent immobilier c’est un atout !

Guillaume Malgouyres : Exactement ! Ça a un coût, on s’en rend compte le jour où on passe chez le notaire. Ça a un coup parfois important par rapport au prix d’achat, pour donner une idée sur un bien qui vaut 65000 euros en réalité la personne qui vend a récupéré 55000 euros. Il y avait quand même 10000 euros de frais d’agence, ça représente une somme importante.

Julien Larcher : C’est vrai c’est toujours difficile, mais est-ce que tu regrettes d’avoir fait le chèque à cet agent immobilier ?

Guillaume Malgouyres : Non absolument pas ! Parce que de toute façon je n’aurais jamais acheté ce bien là 55000 euros, le vendeur n’aurait jamais proposé à la vente seul 55000 euros.

Julien Larcher : Combien de fois tu as visité cet immeuble avant de faire une proposition ?

Guillaume Malgouyres : Avant de faire la proposition on a fait une première visite de l’immeuble, une seule visite pendant laquelle j’ai fait une estimation assez succincte des travaux et comme tu peux le remarquer toi aussi, vu le montant d’achat je ne prenais pas beaucoup de risques et donc j’ai fait une proposition suite à cette visite qui a été accepté.
Mais avant de signer le compromis j’ai fait venir un artisan qui était une connaissance de l’agent immobilier qui m’a permis de me conforter dans mes idées, qui a finalement fait un devis au global très proche de ce qu’on avait estimé.

Julien Larcher : Il a confirmé ce que toi tu avais calculé au départ.

Guillaume Malgouyres : Exactement à peu de chose près ça se confirmait, après ça va être sur des détails en fonction des finitions.

Julien Larcher : Donc là, une fois encore l’agent immobilier et venu t’aider parce que c’est un des artisans partenaires de l’agence ou qu’il faisait travailler.

Guillaume Malgouyres : C’était un artisan avec lequel l’agence avait l’habitude de travailler. L’agence faisait de la gestion locative aussi et c’était cette personne qui venait faire les travaux de plomberie, d’électricité tout ça et du coup ça m’a permis d’avoir quelqu’un relativement de confiance dans un milieu que je ne connaissais pas, on est dans l’Yonne aujourd’hui je n’y avais jamais mis les pieds avant de visiter cet immeuble.

Julien Larcher : Tu as pris cet artisan parce que tu connaissais personne dans la région, tu as eu un bon contact avec l’agent immobilier donc quand il t’a dit je travaille avec un artisan tu leur as fait confiance et ça c’est très bien passé.

Guillaume Malgouyres : Ça s’est très bien passé on a eu un devis détaillé.

Julien Larcher : Il a commencé le chantier?

Guillaume Malgouyres : Alors petite surprise, l’artisan qui avait fait le devis à la base sans vouloir te décevoir c’est pas lui qui fait le chantier aujourd’hui.

Julien Larcher : Qu’est-ce qu’il s’est passé ?

Guillaume Malgouyres : On en a parlé la dernière fois je sais pas si tu te rappelles mais dans la Marne on a eu un artisan qui a travaillé et avec cet artisan là c’était vraiment super, du coup je me suis dit je vais lui proposer de venir ici, ça lui faisait 2 heures de voiture quand même pour venir donc il vient en déplacement toute la semaine ici.

Julien Larcher : Donc tu as choisi un artisan de confiance pour venir faire les travaux ici, je pense que c’est une très bonne méthode il a déjà bien travaillé dans un précédent chantier à toi donc ce sera la même chose ici, c’est une bonne stratégie.

Guillaume Malgouyres : J’avais un petit peu peur qu’il refuse parce que ça fait beaucoup de route, il a d’autres chantiers aussi, il n’y a pas que moi, je ne pensais même pas lui proposer à la base c’est une discussion comme ça qui est venu sur le tapis, je lui ai proposé et il a dit oui donc parfait. De plus je ne travaille pas à côté donc je n’ai pas beaucoup de temps non plus pour venir tous les week-ends pour suivre les travaux. C’est important d’avoir quelqu’un de confiance qui vous envoie des photos par exemple de l’avancée des travaux une fois par semaine à peu près, il m’envoie quelques photos de l’avancée des travaux pour que je puisse voir que ça avance au niveau des chambres etc…

Julien Larcher : Est-ce que tu viens quand même parfois sur le chantier pour voir où il en est ?

Guillaume Malgouyres : Oui je viens.

Julien Larcher : À quelle fréquence ?

Guillaume Malgouyres : Une fois par mois, pas plus. Je viens très très peu alors après ça dépend de l’artisan, c’est vrai qu’il y a des artisans pour lesquels on aurait besoin de venir toutes les semaines. Je pense qu’on a vraiment trouvé le bon, donc une fois par mois c’est suffisant.

Julien Larcher : Tu vas nous parler du financement de cette opération, du montant des loyers, de la rentabilité, mais avant j’aimerais bien que tu nous montres un petit peu comment tu vas aménager cet appartement.

Guillaume Malgouyres : Ici tout était fermé, il y avait juste une porte pour accéder à la cuisine et on a décidé d’ouvrir en grand comme ça permet d’avoir de la lumière traversante des fenêtres qui sont de chaque côté.

Julien Larcher : Oui puisque là, il y a 2 fenêtres sur ce côté et une de l’autre. Et là qu’est-ce que tu vas faire?

Guillaume Malgouyres : Là il va y avoir une cuisine équipée, tout ça, ça va être cassé et on va avoir une cuisine équipée tout le long avec une hotte. Il faut se mettre les moyens d’avoir quelque chose de qualité pour pouvoir louer. Après le petit plus ça se passe à l’extérieur, on va aménager une petite terrasse.
On est maintenant dehors, donc là c’est le T3 derrière nous, avec l’achat de l’immeuble on a pu acquérir toute cette grande terrasse et on va créer une ouverture à la place de cette fenêtre. On va faire une porte ici qui va nous permettre de pouvoir fermer cette partie là et avoir une petite terrasse supplémentaire, ça va permettre de louer un petit peu plus cher ou de créer un coup de cœur, environ 30 euros ou 40 euros par mois mais ça peut créer un coup de cœur aussi.

Julien Larcher : Bien sûr c’est un plus aujourd’hui, les gens recherchent beaucoup un petit extérieur.

Guillaume Malgouyres : Une petite terrasse avec une table, des chaises et un petit barbecue pourquoi pas.

Julien Larcher : Et puis 30 ou 40 euros c’est toujours ça.

Guillaume Malgouyres : Oui c’est toujours ça de pris et puis ça ne me coûte pas grand-chose.

Julien Larcher : Parlons maintenant de ton banquier, quel plan de financement tu lui as proposé pour réaliser cette opération ?

Guillaume Malgouyres : Pour cette opération là, on a fait une demande de prêt à 110% c’est-à-dire qu’en réalité on a fait un emprunt pour l’ensemble du bien en lui-même, l’ensemble des travaux et également les frais de notaire. C’est-à-dire que je n’ai pas déboursé un seul centime pour tout ça.

Julien Larcher : Donc tu confirmes, il y a encore des banques aujourd’hui qui prête à 110% achat, travaux, plus notaire.

Guillaume Malgouyres : Exactement c’est ce qu’il s’est passé ici.

Julien Larcher : Ça c’est vraiment important, vous ne sortez rien de votre poche et au final vous avez un investissement qui s’autofinance. Maintenant tu vas me parler un petit peu de la rentabilité, je veux que tu me dises quelle rentabilité nette avant impôt sur le revenu tu as obtenue avec cette opération.

Guillaume Malgouyres : En rentabilité nette avant impôts on prend en compte tout, c’est-à-dire le prix d’achat du bien, les travaux, les frais de notaire et ensuite la taxe foncière.

Julien Larcher : Les frais d’agence aussi.

Guillaume Malgouyres : Et les frais d’agence exactement, moi je les compte dans les frais d’achat du bien mais oui évidemment les frais d’agence.

Julien Larcher : Tout compris, donc nette avant impôt sur le revenu.

Guillaume Malgouyres : En net avant impôt, on est aux alentours de 16% 16.5%.

Julien Larcher : 16.5% c’est énorme ! Mais c’est possible ! Ton projet est réfléchi, étudié et bien calculé, c’est comme ça qu’on obtient une rentabilité élevée. Ton immeuble est très rentable donc parfait ! Merci Guillaume pour cette petite visite guidée.

C’était un très bon exemple de placement dans l’immobilier, une rentabilité à 2 chiffres et tout ça à seulement 1h30 de Paris. Vous obtiendrez le même résultat en étant méthodique.
Sous cette vidéo vous trouverez des liens utiles pour atteindre le même objectif.

29 Commentaires

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29 Commentaires

  1. Christophe
    Christophe le 30 décembre

    Eh bien, 16.5 % net ! Effectivement c’est énorme !

    Un bon exemple qui va me faire élargir mes recherches dans les immeubles aux alentours de ma ville. Les prix au m² sont beaucoup plus faible et la demande reste néanmoins présente si les appartements de qualité.

    Merci Julien pour cet interview et félicitation à guillaume !

    @ bientôt.
    Christophe

    Répondre à Christophe
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 03 janvier

      Comme tu le soulignes les investissements en périphérie des villes, voire dans des villages peuvent être très rentable.
      A condition bien sûr qu’il y ait une réelle demande locative tout en proposant des biens de qualité comme tu le précises.

      Donc n’hésite pas à prospecter dans ces secteurs !

      Répondre à Julien
  2. lucie
    lucie le 05 janvier

    Très belle rentabilité ! C’est vrai qu’investir dans des petite villes ou villages permet d’atteindre des rentabilités assez impressionnante.
    Bravo pour la vidéo c’est pas toujours facile de montrer sa tête. lol

    Répondre à lucie
    1. Claire
      Claire le 05 janvier

      Je confirme, vous avez presque l’air de deux pros de la vidéo tellement vous faites ca bien 🙂

      Répondre à Claire
      1. Julien Larcher
        Julien Larcher le 20 janvier

        Merci c’est sympa. 🙂

        Répondre à Julien
  3. Gaby
    Gaby le 19 janvier

    Effectivement une belle réussite immobilière mais c’est aussi possible sur un appartement d’avoir une rentabilité à deux chiffres. J’investie aussi un peut partout sur la France et j’arrive à obtenir des rentabilité à deux chiffres, par exemple à Toulouse, régions parisienne ou Lyon. En faite je pense que cela dépend aussi du type de location que l’on fait, je fais rarement de location normale par exemple et je privilégie la colocation ou la division, et je peux vous qu’a leur actuellement possédant 3 appartements je suis au dessus des 11% net de rentabilité par appartement.

    Répondre à Gaby
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 janvier

      Merci Gaby de partager ton expérience.

      Tu as raison, la colocation et la division font partie des possibilités permettant d’obtenir des rentabilités à 2 chiffres, et ce, même avec un appartement.

      11% net, très bien ! 🙂

      Tu as investi dans plusieurs régions uniquement pour le locatif ou pour avoir aussi un pied-à-terre entre 2 locations ?

      Répondre à Julien
  4. Gaby
    Gaby le 20 janvier

    Bonjour,

    Cela me permet d’avoir des revenus locatif récurrent mais aussi d’en profiter grâce à des vacances locatives programme, c’est assez intéressant comme approche. Car cela ne correspond pas à une résidence secondaire.
    J’essaie de ne pas trop l’éparpiller sur toute la France pour garder le contrôle mais dans les grandes villes.

    Cordialement

    Répondre à Gaby
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 janvier

      Tout en un !
      Investissement locatif avec en plus les avantages d’une résidence secondaire et sans les inconvénients, bonne idée !

      Quelle sera la prochaine ville ???

      Répondre à Julien
  5. Gaby
    Gaby le 20 janvier

    Je suis actuellement sur bordeaux 😉

    Répondre à Gaby
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 21 janvier

      Sympa Bordeaux, j’aime bien aussi !

      Répondre à Julien
    2. josé
      josé le 05 juillet

      Bonjour Gaby,
      Je cherche également sur Bordeaux actuellement, donc je te propose d’unir nos efforts.
      BRAVO Julien pour cette vidéo très instructive.
      Cordialement,

      Répondre à josé
      1. Julien Larcher
        Julien Larcher le 08 juillet

        Merci José.

        Bonne prospection sur Bordeaux, et n’hésite pas à revenir nous faire part de tes projets et investissements dans les commentaires sous chaque article.

        A bientôt.

        Répondre à Julien
  6. laury
    laury le 01 février

    QUE DIRE de plus…..
    Achat + Travaux + Notaire, financé à 110%
    Rentabilité méga explosive…..
    WHAOU….. vraiment super!

    laury 🙂

    Répondre à laury
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 02 février

      On pourrait rajouter que Guillaume a obtenu ce prêt à 110% en 2014 alors que « soit disant » les banques ne font plus de financement de ce type !

      Avec la bonne Méthode on peut tout faire, mais comme elle est méconnue de la plupart des investisseurs, voici ce que l’on peut entendre:
      – Les banques sont frileuses.
      – Elles ne prêtent qu’aux riches.
      – Elles ne font plus de crédit à 110%.
      – Aujourd’hui pour obtenir un prêt immobilier il faut un apport énorme.
      – Etc…

      Il ne faut pas oublier : Le métier premier des banques est de prêter de l’argent !
      Et elles le font tous les jours !

      Méthode Larcher Le savoir faire IMMOBILIER

      Répondre à Julien
  7. bruno
    bruno le 02 février

    Bravo Guillaume, encore un très beau projet et belle rentabilité.
    Mis à part la comparaison des petites annonces sur le Bon Coin et Seloger.com , quels sont les outils ou méthodes autres pour évaluer la demande locative dans les petites villes ou villages ?
    Bruno. Gironde

    Répondre à bruno
    1. Guillaume . M
      Guillaume . M le 16 février

      Bonjour Bruno,

      Leboncoin est un très bon outil de comparaison.
      En ce moment j’investi principalement dans l’Yonne et la Marne, donc je commence à connaitre les prix à force.
      Pour ce qui est de la demande locative, dites vous que tous les petites villes ou villages ont un besoin locatif. Il faut juste proposer mieux au même prix.

      Guillaume

      Répondre à Guillaume
  8. Guillaume
    Guillaume le 08 février

    La rentabilité est impressionnante. Cependant, je n’arrive pas à evaluer le montant des travaux et la superficie.
    Très belle affaire !

    Répondre à Guillaume
  9. Guillaume
    Guillaume le 10 mars

    Ah ils sont bons ces Guillaume pour faire un carton dans l’immobilier locatif ! 🙂
    Je confirme que pour trouver des locataires même dans les zones « paumées » il suffit de proposer des appartements sympas et légèrement moins chers (ou au même prix) que la « concurrence ».
    L’exemple de la cuisine est très parlant. Souvent vous avez des cuisines qui se limitent à un évier et une plaque de cuisson minable.
    Alors que pour 600 € chez Brico Dépot, vous pouvez avoir une cuisine sympa de couleur moderne avec hotte inox, plan de travail, meubles haut et bas, plaque vitrocéramique ect….
    Suffit juste de se donner un peu de peine et avoir de l’imagination…
    Au plaisir

    Répondre à Guillaume
  10. Stewe
    Stewe le 08 juin

    Bonjour julien nous sommes aussi en plein projet dinvestissement immo avec ma femme, jaime limmobilier, nous investissons depuis 2008. Merci pour tes conseils et video.

    Répondre à Stewe
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 10 juin

      Bonjour Stewe

      C’est toujours avec plaisir ! 🙂

      N’hésite pas à poser tes questions dans les commentaires si tu as besoin.

      A bientôt.

      Répondre à Julien
  11. Thomas M
    Thomas M le 08 juillet

    16,5% de rentabilité wow… Impressionnant mais pas impossible à atteindre. Avec un prêt négocié à 110%, je dis chapeau !

    Répondre à Thomas
    1. Guillaume . M
      Guillaume . M le 08 juillet

      Merci Thomas.M
      Ce n’est pas impossible la preuve. Et on peut encore améliorer cela. Les investissements qui ont suivi dépassent les 20%…

      Bonne continuation pour la suite

      Cordialement
      Guillaume. M
      https://www.facebook.com/mgsrannou

      Répondre à Guillaume
  12. Valentin
    Valentin le 06 septembre

    Félicitations, Guillaume pour toutes ces bonnes affaires !

    Par contre comment calculez-vous la rentabilité ?
    Vous ne donnez pas le montant des travaux ni des frais de notaire mis en partant du prix d’achat de 65 000€, il faut déjà louer à presque 900€/mois pour atteindre 16,5% annuel. Or vous parlez d’un loyer minimum de 450€/mois…

    Répondre à Valentin
  13. Guillaume
    Guillaume le 07 septembre

    Merci Valentin,

    il s’agit de rentabilité nette de frais d’agence, de notaire et de TF.
    Pour ce qui est du loyer, je vous rappelle qu’il s’agit d’un immeuble donc 450 € c’était pour un appartement. A ce jour, 2 appartements sont loués à 470 €, un autre à 400 € et le dernier est en cours de finition (nous avons eu d’autres projets plus urgents à faire en priorité) sera loué 300 €.

    Bonne journée

    Guillaume MALGOUYRES

    Répondre à Guillaume
  14. Marie-Laure
    Marie-Laure le 13 mars

    Bonsoir,

    Je suis en train de réfléchir pour me lancer dans l’investissement immobilier.

    Cependant, une question persiste: qu’en est-il des impôts? Comment peut-on évaluer les impôts sur le revenu que l’achat du bien va engendrer?

    En vous remerciant par avance de votre réponse.

    En merci pour votre blog très instructif!

    Marie-Laure

    Répondre à Marie-Laure
  15. Kévin
    Kévin le 22 novembre

    Merci pour ce contenu et cette super vidéo

    Néanmoins, n’est il pas relativement riqué d’investir dans la diagonale du vide sachant que des études tendent à montrer que l’urbanisation va encore s’intensifier dans les prochaines années au détriment des zones rurales ?

    A bientot

    Répondre à Kévin

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