Les articles dont je parle dans la vidéo :
>> Les charges déductibles de vos revenus locatifs.
>> Le calcul du rendement locatif : Méthode LARCHER.
>> 9 600 € de revenus locatifs par mois.
Fans d’immobilier bonjour !
Je suis Julien.
Propriétaire bailleur.
Agent immobilier.
Conseiller en gestion de patrimoine.
Et l’auteur de la Méthode LARCHER.
Aujourd’hui Mon Blog Immobilier vous emmène faire du rafting en Nouvelle Zélande.
Nous allons parler des risques de l’immobilier et voir comment se protéger !
J’ai donc prévu mon gilet de sauvetage, mon casque et le coach va tout nous expliquer avant de partir.
Alors il faut savoir une chose et en être conscient.
Tous types d’investissements comportent des risques.
Et tous les investisseurs en ont pris pour atteindre leurs objectifs.
Mais attention, il ne faut pas faire n’importe quoi, ces risques sont mesurés.
Et pour ça, l’immobilier a un avantage énorme :
C’est l’investissement qui a le meilleur ratio (le moins risqué, le plus rentable).
C’est d’ailleurs une des raisons pour lesquelles j’ai fait le choix d’investir dans l’immobilier.
Alors, quels sont ces risques et surtout comment se protéger ?
Investissement locatif : Risque 1
1) Les impayés et les dégradations.
Pour éviter ça, voici 3 façons de se protéger :
Les cotisations d’assurance
sont déductibles de
vos revenus locatifs ! 😉
Découvrez toutes les charges déductibles en cliquant ici !
1) la sélection des locataires est primordiale.
Mais pour avoir un choix important vous devez proposer un logement de qualité.
Vous pourrez ainsi sélectionner le meilleur dossier locatif.
2) La caution solidaire.
C’est une personne qui s’engage par écrit à rembourser toutes sommes dues par le locataire.
Généralement, c’est un membre de la famille.
3) L’assurance loyer impayé.
Sécurité au maximum.
Elle prend donc en charge les loyers impayé, mais aussi, les dégradations, les frais de procédure et elle offre même d’autres garanties.
D’ailleurs de nombreux frais et charges dont déductibles de vos revenus locatifs.
La Méthode LARCHER les a détaillées dans un article.
Jetez y un ptit coup d’oeil ça vaut le détour :
>> Cliquez ici !
Investissement locatif : Risque 2
2) La vacance locative.
C’est à dire, un logement qui reste vide entre 2 locations.
Alors là, pour se protéger, c’est très simple :
L’assurance vacance locative
est également déductible
de vos revenus locatifs ! 😉
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1) L’emplacement.
2) La qualité du bien.
Avec un logement bien situé et de qualité, c’est très peu probable que ça vous arrive !
Il vous suffit de respecter la règle d’or de l’immobilier : L’emplacement !
Investissez dans un secteur apprécié, où la majorité des personnes souhaite vivre.
Une annonce locative dans un secteur attractif déclenche beaucoup d’appels.
Vous aurez donc largement le temps de sélectionner le meilleur dossier locatif après avoir reçu le préavis de départ, de votre locataire.
3) L’assurance.
Et si vraiment vous voulez une protection absolue,
l’assurance loyer impayé propose la garantie : vacance locative.
Qui est également déductible de vos revenus immobiliers.
Investissement locatif : Risque 3
3) Les vices cachés.
Difficile de déceler un problème de structure sur un bien immobilier après une visite.
Alors, quand vous avez sélectionné un bien, faites une ou plusieurs contre-visites avec un professionnel du bâtiment.
Il verra tout de suite s’il y a un défaut majeur, et vous dira quoi faire.
Vous saurez alors si il est préférable de renoncer à cet achat ou de négocier le prix.
Investissement locatif : Risque 4
4) L’évolution des prix du marché.
C’est vrai les prix peuvent descendre ou monter.
Comme pour tous les investissements !
Mais une fois encore, avantage pour l’immobilier !
Les variations restent légères et surtout on a le temps d’anticiper.
Rien à voir avec la bourse !
Donc soit on attend et on ne fait jamais rien.
Soit on passe à l’action, judicieusement.
1) Achetez en-dessous du prix du marché.
2) Négociez à chaque fois.
3) Calculer la rentabilité.
Pour vous aider, utilisez le mode de calcul de la Méthode LARCHER.
Simple, rapide et suffisamment précis.
>> Cliquez ici pour y accéder !
Vous verrez en plus un tableau avec les rentabilités que vous devez obtenir.
Et respectez bien le CONSEIL N°14 de la Méthode LARCHER.
Voilà maintenant vous savez ce qu’il vous reste à faire.
Vous savez qu’il faut se bouger pour réussir!
Et vous avez la Méthode LARCHER pour vous protéger !
• Alors maintenant on y va !
• J’ai mon gilet de sauvetage !
• J’ai mon casque !
• Et le coach nous a tout expliqué !
• C’est parti !
Vous êtes prêt à développer votre parc immobilier ?!
Alors on y va !
Investir dans l’immobilier peut être risqué si vous n’êtes pas préparé.
Mais je me suis protégé avec mon gilet, mon casque et les explications du coach.
Et j’ai déjà envie de recommencer.
Ce sera la même chose pour vous, après votre premier achat immobilier !
Vous voulez développer votre patrimoine en toute sécurité ?
Protégez vous en suivant les conseils
de la Méthode LARCHER.
Téléchargez les gratuitement en cliquant juste ici.
Ou directement sur : Mon Blog Immobilier.com
Fans d’immobilier :
N’oubliez jamais que la Méthode LARCHER c’est le savoir faire IMMOBILIER.
Un minimum de risque, pour un maximum de résultat.
Votre réussite, ma fierté.
La semaine prochaine Mon Blog Immobilier vous amène en Australie.
Nous avons rendez vous avec Greg, souvenez vous :
L’année dernière il était sur le point de transformer une maison en machine à locations, pour générer 9 600 € de revenus locatifs par mois.
Je lui avais promis de revenir cette année pour voir le résultat et le partager avec vous.
Et cette fois-ci, Greg parlera en Français !
Ne ratez pas cette vidéo, abonnez à la chaîne en cliquant juste ici !
Je vous dis donc à très bientôt.
C’était Julien, Conseiller en gestion de patrimoine et l’auteur de la Méthode LARCHER.
Salut Julien,
Je vois que tu t’éclates bien!
j’espère arriver à ton niveau un jour et profiter pleinement de la vie sans me soucier des fins de mois.
je voulais revenir sur la garantie loyer impayé.
Il est vrais que c’est un super avantage, mais je crois savoir que c’est l’organisme qui choisi le locataire au final, en fonction des dossiers qui sont rigoureusement sélectionné.
As-tu une ou plusieurs garantie loyer impayé?
Quels enseignes recommandes-tu?
Axel
Salut Axel
Effectivement je m’éclate bien je te remercie. 😀
Tu es déjà très bien parti avec tes 3 investissements, il te suffit de continuer en suivant les conseils de la Méthode LARCHER. 😉
Oui la garantie loyer impayé est un avantage qui permet une protection maximale, et comme c’est déductible des revenus locatifs, au final le coût n’est pas énorme.
Mais tous les investisseurs ne la prennent pas forcément.
Comme tu l’as vu dans cet article, la protection numéro 1 c’est la sélection.
L’assurance reste tout de même une façon d’avoir l’esprit tranquille.
Je te rassure, ce n’est pas l’organisme qui choisi le locataire au final, c’est un abus de langage des bailleurs lorsqu’un dossier est refusé ils disent que c’est l’assureur qui choisi, mais en fait non.
Si tu proposes à ton assureur 4 dossiers, qu’il en refuse 1 et valide les 3 autres, c’est toi qui choisi qui tu veux parmi ces 3 dossiers.
Plusieurs !
C’est très important d’avoir plusieurs prestataires dans tous les domaines : artisans, agents immobiliers, courtiers, banquiers, assureurs, notaires, avocats…
Pour les enseignes, c’est comme les banques, tu dois en essayer plusieurs, tu t’apercevras que la différence n’est pas faite par l’enseigne, mais par l’agent général qui gère tes dossiers…
A bientôt Axel. 🙂
Je trouve qu’investir dans l’immobilier est un peu risqué, les points que vous évoquez sont en parti la raison, je vous remercie en tout cas d’en parler, la plupart des blogueurs évitent le sujet.
Pour ma part, je préfère laisser mon argent en banque, on verra plus tard.
Bonjour Arnaud
Je comprend votre point de vue, tous les investissements comportent des risques plus ou moins élevés.
Et pour ça, l’immobilier a un avantage énorme :
C’est l’investissement qui a le meilleur ratio (le moins risqué, le plus rentable).
Mais avant de se lancer, il est indispensable de bien se préparer pour justement éviter les risques.
Bonjour Arnaud, effectivement il y a « une part de risque » dans un investissement.
Après la notion de risque, étroitement liée à la peur, est totalement subjective. C’est à dire que là où certains voient un risque, d’autres y voient une opportunité. Et c’est ce qui fait la différence entre une personne qui stagne, et une autre qui se bouge les fesses et RÉUSSI à s’enrichir !
Comme le précise Julien, l’immobilier, c’est l’investissement qui a le meilleur ratio Risque/Rentabilité. Alors pourquoi ne pas passez à l’action et aller de l’avant ?
Au plaisir.
Bruno
Un immeuble de rapport permet de réduire les risques d’un investissement immobilier.
Pas de conrainte de la coprorpiété, on seul décideur.
Moins de charges en général.
Moins de déplacements à prévoir plutot que 10 appartements éparpillés en région parisienne.
La rentabilité est déjà plus importante à l’achat car le profil des acquéreurs qui achètent ou vendent ces biens sont plus éxigents sur le prix au m² qui sera par définition plus attractif.
Bonjour Christian
Vous avez tout à fait raison, les immeubles de rapport sont très intéressants, en plus de limiter le risque sur la répartition de plusieurs lots, ils sont également très rentables et permettent de générer un cash flow attrayant immédiat.
Les autres avantages dans cet article :
>> Dans quoi investir ?
Bonjour Christian, effectivement, vous avez tout compris. Les immeubles de rapport sont pour moi un des supports d’investissement les plus explosifs tout en étant relativement sécurisé : dilution du risque sur plusieurs locataires, rendements permettant un cash flow positif et plus si affinités, véritable accélérateur de patrimoine car « plusieurs lots » achetés en 1 opération… ( désolé, je parle en prêcheur converti ).
Bon article. Ça permet de mettre en perspective les nombreux risques par rapport au gain potentiel. Une grande partie de ces risques sont minimisés par le choix très important du bien.
Bonjour Guy
Le choix du bien est effectivement l’élément clé pour éviter les risques de l’investissement locatif.
bonjour
je voulais savoir si c est normal de signé un bail de loi pinel alors qu’on investit en censier bouvard lmnp en résidence étudiant
Bonjour Wilson
Ce sont 2 dispositifs d’investissements différents.
Donc ce n’est pas vraiment normal.
Pouvez vous apporter plus de précision ?
bonjour
je pourrais vous apportez mais sa serait trop long a expliquer
je peux vous faire parvenir les doc sa serait mieux si vous le voulez bien sur
Bonjour Wilson
Oui vous pouvez m’envoyer les documents.
A bientôt.
bonjour
je vous est transféré un mail contenant les docs
merci a vous bien cordielement
Bonjour Wilson
Vos documents correspondent bien à un investissement Censi Bouvard.
Le bail fait simplement référence à un décret de la loi Pinel sur les baux commerciaux.
Ce n’est pas le dispositif de défiscalisation Pinel pour l’investissement dans un logement locatif.
L’investissement dont vous parlez concerne une résidence de service dont un bail commercial est signé avec un gestionnaire.
Le texte de loi Pinel regroupe diverses mesures et notamment une adaptation du régime des baux commerciaux.
Donc rien d’anormal.
bonjour
merci a vous et de prendre le temps pour répondre a chacun d entre nous
cordialement
Avec plaisir Wilson. 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien, l’investissement immobilier ressemble beaucoup à l’épargne financière, la rentabilité dépend du risque pris.
En effet, si je souhaite prendre plus de risques (emplacement moyen, vacances locatives, etc.) c’est en contrepartie d’une rentabilité bien plus importante !
Bons investissements et merci pour ton blog.
Bonjour Didier
Tu as raison, la prise de risque doit être rémunératrice, quel que soit l’investissement.
L’immobilier apporte un avantage énorme, un faible risque pour une très bonne rentabilité, simplement en respectant les principes de base.
BONJOUR JULIEN
JE viens de voir cette annonce sa me parait tres interressant
j aimerais avoir votre avis de pro
Appartement – 35 m² T2 bis au 3eme étage d’une copropriété sans charges
49 000 €
4 étages sans ascenseur
loyer 410 euros, le bail de trois ans vient de commencer au mois de septembre 2016
situé a proche d’une future université en ville
merci a vous bien cordialement
Bonjour Wilson
Concernant la rentabilité, cet appartement se situe dans la tranche : Investissement envisageable.
Pour plus d’info, voir :
>> Le calcul du rendement locatif.
Bonjour Julien,
J’ai actuellement un studio qui s’autofinance (le loyer paye le crédit) et je souhaite en acquérir un nouveau. J’ai de l’apport et ne sait pas si l’utiliser pour mon second bien ou racheter le crédit du premier.
Si je l’utiliser pour racheter le crédit du 1er : le bien sera totalement à moi et j’utiliserai le loyer pour financer une partie du 2nd.
Si je l’utilise pour financer une partie du 2nd : j’aurai 2 crédits pour 2 biens différents.
Que me conseilles-tu?
Bonjour Anthony
Tout dépend ton objectif.
Si tu souhaites acheter ce deuxième bien immobilier et arrêter là.
Tu peux utiliser ton apport soit pour rembourser le crédit du premier appartement, soit pour financer une partie du deuxième appartement.
Le résultat est quasiment identique.
Maintenant si tu souhaites développer un parc immobilier plus important, garde ton épargne et emprunte à 110% pour tous tes investissements locatifs.
Bonjour Julien,
Merci de ton retour rapide.
Quel est l’intérêt de procéder ainsi car :
– Mon taux d’endettement n’est pas illimité et je ne pourrais pas reproduire ce schéma indéfiniment
– Dans ce cas le loyer ne rembourse pas le crédit, il faudra donc compléter chaque mois
Merci encore pour tes conseils 🙂
Anthony
Bonjour Anthony
Ce schéma peut être reproduit à de nombreuses reprises avant d’arriver à un palier où la stratégie d’investissement doit changer pour continuer.
Le loyer doit permettre de tout payer, le crédit, les impôts, toutes les charges et générer du cash flow.
Pour cela tu dois investir uniquement dans des biens rentables en faisant des prêts immobiliers longues durées.
Regarde la question de Christel juste en dessous et ma réponse.
A bientôt.
Bonjour Julien,
Je me pose les mêmes questions qu’Anthony juste précédemment mais ma situation est un peu différente.
Du point de vue de mon compagnon, il a acheté un T2 à crédit que l’on va mettre en location (autofinancement).
Nous allons vivre dans un appartement à titre gratuit, ce qui fait que nous n’aurons aucune charge à payer, sauf celles qui sont courantes.
De mon point de vue, je dispose d’un apport qui me permet d’acheter un studio sans crédit.
J’envisage donc d’acheter dans un premier temps le studio cash, ce qui va me permettre de bénéficier de nouveaux revenus et me constituer un nouvel apport que j’épargnerai. Puis acheter un second appartement, cette fois ci payé en totalité par la banque à l’aide d’un prêt (et puis un troisième, quatrième… financés également à 110% par la banque).
Est ce un choix judicieux?
Merci par avance de tes conseils !
Bonjour Christel
Ta question est parfaitement compréhensible, le choix dépend de ton objectif :
Créer un complément de revenu ou un parc immobilier ?
Le choix d’acheter un bien immobilier locatif comptant apporte des avantages mais surtout des inconvénients.
Tu auras effectivement des revenus complémentaires et un atout à mettre en avant, un bien locatif sans crédit à présenter aux banquiers pour tes futurs investissements, c’est vrai.
Cependant, comme tu n’auras pas de prêt immobilier pour ce studio, les charges déductibles seront très faibles et au final tu seras lourdement imposée.
Conclusion, ce nouvel apport que tu souhaites constituer avec ces revenus pour investir à nouveau, prendra beaucoup de temps.
De plus, tu auras utilisé une grande partie de ta trésorerie de sécurité, ce qui est un risque en tant qu’investisseur.
Alors qu’avec ton épargne actuelle, et en plus avec une résidence principale sans frais, tu pourrais investir dans plusieurs logements, financés par les banques, en conservant une bonne partie de ta trésorerie et en limitant ta fiscalité.
Bilan : Création d’un patrimoine plus important, plus rapidement, plus sécurisé et optimisé.
Bonjour Julien,
Merci pour ta réponse!
Par contre, j’ai du mal à saisir certains points :
1/ pourquoi la plupart des personnes ne reproduit pas alors ce schéma pour se créer un parc immobilier en achetant avec de longs emprunts s’il n’y a pas besoin d’apport ?
2/ cela ne pose pas de problèmes aux banques d’ « enchainer » les investissements locatifs? au bout de 2-3 opérations, ils vont vouloir freiner non? c’est ce que je crains le plus…
3/ si je suis le raisonnement, à chaque fois il faut faire un long emprunt pour déduire les intérêts d’emprunt (donc payer moins d’impôts) et avoir du cash flow positif tous les mois. C’est donc toujours plus avantageux de choisir le régime réel alors ? (je souhaite faire le maximum de travaux sans recours par des sociétés pour éviter de payer ce qu’on peut faire nous même, donc ce n’est pas des futures charges déductibles). En fait, en prenant un emprunt longue durée, on réduit notre taux d’endettement (même si on paie du coup de nombreux intêrets), ce qui nous permet de réemprunter par la suite. Et comme les intêrets sont déductibles en prenant le régime réel, cela équivaut à ce qu’on paierait comme impots si on n’avait pas d’emprunt c’est ca?
4/ quoi faire de l’épargne? ou le placer du coup?
Désolée pour mes questionnements, je me renseigne, lis beaucoup de documentations, forum… mais je ne saisis pas toutes les conséquences, et je veux comprendre au mieux pour réaliser de bons placements.
Bonjour Christel
1) Il y a plusieurs raisons, déjà la plupart des personnes se disent :
Plus le crédit est long, plus je paie d’intérêt et donc plus mon bien immobilier me coûte cher
En regardant uniquement ce paramètre, c’est vrai.
Donc la plupart des personnes se focalise uniquement sur ce critère.
Mais quand on investit dans l’immobilier, on doit tenir compte de tous les éléments.
La Cash flow, la déductibilité des intérêts, la fiscalité, le taux d’endettement, etc…
Ensuite, la plupart des personnes ne voit que deux ou trois banques pour faire un prêt immobilier.
Les banquiers disent qu’il faut de l’apport, on imagine donc que toutes les banques demandent absolument de l’apport, alors que ce n’est pas le cas.
Après, la plupart ne demande pas la diminution ou même l’annulation de cet apport, alors qu’en demandant très souvent le banquier fait un effort et accepte de diminuer cet apport et dans certain cas l’annule complètement quand le dossier est bon et bien présenté.
Il y a encore d’autres raisons, tous les investisseurs sont différents.
2) Oui c’est possible, dans ce cas il suffit d’aller voir une autre banque.
Dans la mesure où chaque investissement est réalisé selon la Méthode LARCHER.
3) C’est ça !
Concernant les travaux, tu verras que par la suite il est plus judicieux de faire appel à des entreprises, mais au début tu peux les faire toi même si tu sais rénover et dans ce cas tu peux déduire le montant des matériaux.
Toujours en fonction du type de travaux, tout est détaillé dans cet article :
>> les charges déductibles des revenus fonciers.
4) L’épargne peut servir à de nombreuse chose, élément de négociation, trésorerie de sécurité, plusieurs petits apports pour plusieurs investissements locatifs, placements financiers, etc… tout dépend de tes objectifs.
Ne sois pas désolée, au contraire, vouloir comprendre le fonctionnement est le meilleur moyen de réussir ses investissements.
En suivant la Méthode LARCHER, tu connaîtras tous les rouages de l’investissement locatif te permettant de développer ton parc immobilier.
Super merci beaucoup Julien pour ta réponse!
Avec plaisir Christel. 🙂
A bientôt.
Bonjour,
J’ai une petite question. Vous nous dites qu’en dessous de 5% de rentabilité nette, il ne faut pas acheter. J’habite à Paris, où les rendements sont très souvent (toujours?) en dessous de ces 5%. Or, je voudrais investir sur place (ou dans la petite couronne) pour mon premier investissement car je ne veux pas trop me déplacer. Pensez vous que je devrais m’abstenir?
Merci beaucoup de vos conseils.
Bonjour Céline
C’est vrai, à Paris il est difficile de trouver des investissements locatifs avec des rentabilités nettes supérieures à 5%, mais ce n’est pas impossible.
Vous devrez surement acquérir un bien immobilier à rénover et finaliser une négociation.
Pour trouver une bonne affaire vous devrez, visiter, visiter et encore visiter.
Vous pouvez aussi élargir votre zone de recherche pour faciliter le résultat.
En cherchant suffisamment et avec une bonne négociation, vous trouverez un bien immobilier offrant une rentabilité nette supérieure à 5%.
Si malgré tout, vous ne trouvez pas, oui il faut s’abstenir et éviter les risques.
Il est préférable de ne pas investir que de faire une mauvaise opération.
Bonjour Julien,
Tout d’abord, merci pour ton blog, ta passion et tes conseils. Je suis propriétaires de 2 biens un à l’étranger, l’autre en Ile de France, mais en lisant ton blog je m’aperçois d’être une débutante, et que je me suis faite avoir! Je voudrais avoir ta vision sur mon cas:
1) Un bien acheté en Italie en 2007 (les prix étaient super élévés) à 113000 Euros frais de notaire compris. Depuis, le marché a chuté! Je souhaiterais m’en débarasser car trop compliqué à gérer à distance (j’habite en France), mais les agences immobilières qui l’ont visité l’ont estimé à 60.000 Euros max! Cela veut dire que je devrais continuer à payer mon prêt! Le louer: je l’ai loué de façon irregulière car nous avons eu un mauvais locataire et depuis, on se méfie. Nous avons loué ce bien cette année mais le locataire va partir fin 2016 pour des raisons personnelles. Que me conseilles-tu?
2) Nous avons achété du neuf en 2008 en banlieue parisienne, en profitant des derniers avantages (je ne sais pas si on peut parler d’avantages) de la loi Scellier. L’appartement est joli, 65mq plus 45mq de terrasse et 5mq de jardin d’hiver + box auto au sous-sol. Malgré tout le montant du loyer ne pemet pas de couvrir le montant du prêt à la banque, ce qui nous amère à avoir quand même une dépense de 1000 euros par mois (différence prêt-loyer).
Nous avons maintenant envie de faire les choses bien, et nous essayons d’apprendre et de lire beaucoup. Nous pensions par exemple de suivre tes conseils pour faire des plusvalues, ou à acheter un petit studio à Paris pour faire de la location.
Que penses-tu? Quels conseils tu nous donnerais sur les premiers 2 biens que nous avons acheté?
Merci beaucoup!
Bonjour Anna
Effectivement ta situation est très délicate.
Pour le bien en Italie, le différentiel de prix est tellement élevé qu’il faudrait des années pour un rééquilibrage de la valeur.
Par conséquent, garder ce bien en location et espérer une remontée des prix ne sera qu’un fardeau de longue durée qui agira sur ton moral.
De plus ta capacité d’emprunt sera limitée, voire bloquée à cause de ce prêt.
Sans parler de la gestion à distance…
Au vu de la situation, il faudrait songer à prendre une décision difficile, mais nécessaire.
Vendre, malgré la différence entre le prix et le capital restant dû, pour ensuite repartir sur de bonnes bases.
C’est un choix très difficile je sais bien, mais c’est un mal pour un bien.
Autrement tu auras en permanence ce mauvais investissement à l’esprit.
Parfois il faut savoir perdre de l’argent pour mieux en gagner ensuite.
Concernant le bien en banlieue parisienne, comme tu l’as lu sur mon blog, la Méthode LARCHER ne recommande pas d’investir dans des biens défiscalisant.
Maintenant la situation est moins grave que le premier cas.
Il faudrait voir les chiffres dans le détail, peut être que tu peux bénéficier d’un avantage par rapport à ta fiscalité.
Mais si tu souhaites vraiment gagner de l’argent grâce à l’immobilier, il faut éviter les projets défiscalisant.
Dans ce cas, il faudrait vendre également ce bien (après la période d’engagement qui est proche) pour réorganiser ton patrimoine et investir judicieusement.
Constater une situation de ce genre est toujours délicat.
Je te souhaite de rétablir ton patrimoine et de le faire progresser.
Bonjour Julien,
Merci pour votre blog qui est plein de bon conseils pour ceux qui souhaitent investir dans le locatif !
Je commence moi-même à m’intéresser au sujet mais parmi les risques que je vois, peut être à tort, sont des dépenses non prévues liées à la copropriété.
Je m’explique, avec peu d’épargne et ayant acheté un bien sans apport dans une copropriété, je me dis que si au bout de 4 ou 5 ans il y a un ravalement de façade cela doit générer des dépenses conséquentes. Comment faire face à ce genre de situation ? Est-ce un risque qui n’est pas fondé ?
Merci beaucoup !
Bonjour Ludovic
Vous avez parfaitement raison, les dépenses imprévues peuvent faire chuter la rentabilité d’un investissement locatif, particulièrement lorsqu’un ravalement de façade est voté par la copropriété à une période qui n’arrange pas l’investisseur.
Dans la mesure du possible, il est préférable de choisir un bien immobilier hors copropriété, c’est plus avantageux la plupart du temps.
Autrement, il est impératif de vérifier l’état général de la copropriété avant de sélectionner un appartement, afin d’éviter le piège d’un prix attractif pour un appartement dans une copropriété vétuste où des dépenses risquent d’être lourdes.
Bonjour julien
Quel est la durée D emprunt idéal pour un investissement locatif ? On me dit souvent 15 ans mais en général cette durée ne laisse pas beaucoup de marge de manœuvre et ne permets de mettre pas ou peu de cash-flow. Qu en pense tu ?
Est il preferable , afin de minimiser les risques , de créer une sci pour l achat d un immeuble de rapport ? On m a dit que le fait d opter pour l is permet d être moins imposé pendant l exploitation ( la durée de l emprunt ) Et du coup d aider à se lancer (. Il s agit de mon premier investissement) Même si l’impôt sera beaucoup plus important à la revente avec les plus values . Mais mon avis me dit que mon immeuble sera payé, Et donc 100% à moi ,du coup tant pis si je suis imposé beaucoup plus . Mon avis est il credible ?
Merci d avance
Yann
Bonjour Yann
La durée idéale d’emprunt pour un investissement locatif dépend des projets et des objectifs de l’investisseur.
Lorsqu’un investisseur souhaite acquérir 2 ou 3 biens immobiliers et s’arrêter là, il peut envisager des crédits courts.
En revanche, lorsqu’un investisseur souhaite développer un parc immobilier important, la durée idéale pour emprunter est 25 ans.
La SCI est un outil patrimonial exceptionnel et incontournable pour les investisseurs professionnels.
Il n’est pas forcément nécessaire d’en créer une tout de suite pour un premier investissement locatif.
Mais lorsque le stade de l’optimisation de son patrimoine est arrivé, la création d’une SCI sera indispensable.
Le choix entre l’IS et L’IR dépend une fois encore des projets et objectifs de l’investisseur. La METHODE LARCHER aborde ce sujet en détails.
Je vais parler de la SCI sur le blog très prochainement.
Reste connecté. 😉
A bientôt.
Bonjour Julien,
Je souhaiterais avoir votre avis concernant un cas que je rentre.
J’ai un dossier d’un locataire étant en cdi avec la période d’essai validée et dont les revenus sont supérieurs à 3 fois le montant du loyer.
Dans pareil situation, exigez-vous un garant pour ce type de dossier ? Sachant que je ne veux pas prendre d’assurance loyers impayés.
Ca me parait un peu bizarre de demander des garants à une personne gagnant bien sa vie (par rapport au loyer).
Merci.
Bonjour David
Effectivement, demander un garant à une personne ayant des revenus 3 fois supérieurs au montant du loyer peut paraître étonnant, maintenant cela dépend également de votre région, certains secteurs ont une très forte demande locative, et les propriétaires demandent parfois de nombreuses garanties.
Si vous êtes dans une région au marché locatif « classique », le locataire sera probablement surpris qu’on lui demande un garant alors que ses revenus sont 3 fois supérieurs au loyer.