Les risques de l’investissement locatif

Les articles dont je parle dans la vidéo :
>> Les charges déductibles de vos revenus locatifs.
>> Le calcul du rendement locatif : Méthode LARCHER.
>> 9 600 € de revenus locatifs par mois.

 

Fans d’immobilier bonjour !
Je suis Julien.
Propriétaire bailleur.
Agent immobilier.
Conseiller en gestion de patrimoine.
Et l’auteur de la Méthode LARCHER.

Aujourd’hui Mon Blog Immobilier vous amène faire du rafting en Nouvelle Zélande.
Nous allons parler des risques de l’immobilier et voir comment se protéger !
J’ai donc prévu mon gilet de sauvetage, mon casque et le coach va tout nous expliquer avant de partir.

Alors il faut savoir une chose et en être conscient.
Tous types d’investissements comportent des risques.
Et tous les investisseurs en ont pris pour atteindre leurs objectifs.
Mais attention, il ne faut pas faire n’importe quoi, ces risques sont mesurés.

Et pour ça, l’immobilier a un avantage énorme :
C’est l’investissement qui a le meilleur ratio (le moins risqué, le plus rentable).
C’est d’ailleurs une des raisons pour lesquelles j’ai fait le choix d’investir dans l’immobilier.

Alors, quels sont ces risques et surtout comment se protéger ?

 

Investissement locatif : Risque 1

1) Les impayés et les dégradations.
Pour éviter ça, voici 3 façons de se protéger :

Pti +

Les cotisations d’assurance
sont déductibles de
vos revenus locatifs !
😉

Découvrez toutes les charges déductibles en cliquant ici !


1) la sélection des locataires est primordiale.

Mais pour avoir un choix important vous devez proposer un logement de qualité.
Vous pourrez ainsi sélectionner le meilleur dossier locatif.

2) La caution solidaire.
C’est une personne qui s’engage par écrit à rembourser toutes sommes dues par le locataire.
Généralement, c’est un membre de la famille.

3) L’assurance loyer impayé.
Sécurité au maximum.
Elle prend donc en charge les loyers impayé, mais aussi, les dégradations, les frais de procédure et elle offre même d’autres garanties.

D’ailleurs de nombreux frais et charges dont déductibles de vos revenus locatifs.
La Méthode LARCHER les a détaillées dans un article.
Jetez y un ptit coup d’oeil ça vaut le détour :

>> Cliquez ici !

 

Investissement locatif : Risque 2

2) La vacance locative.
C’est à dire, un logement qui reste vide entre 2 locations.
Alors là, pour se protéger, c’est très simple :

Pti +

L’assurance vacance locative
est également déductible
de vos revenus locatifs !
😉

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1) L’emplacement.
2) La qualité du bien.
Avec un logement bien situé et de qualité, c’est très peu probable que ça vous arrive !
Il vous suffit de respecter la règle d’or de l’immobilier : L’emplacement !
Investissez dans un secteur apprécié, où la majorité des personnes souhaite vivre.
Une annonce locative dans un secteur attractif déclenche beaucoup d’appels.
Vous aurez donc largement le temps de sélectionner le meilleur dossier locatif après avoir reçu le préavis de départ, de votre locataire.

3) L’assurance.
Et si vraiment vous voulez une protection absolue,
l’assurance loyer impayé propose la garantie : vacance locative.
Qui est également déductible de vos revenus immobiliers.

 

Investissement locatif : Risque 3

3) Les vices cachés.
Difficile de déceler un problème de structure sur un bien immobilier après une visite.

Alors, quand vous avez sélectionné un bien, faites une ou plusieurs contre-visites avec un professionnel du bâtiment.
Il verra tout de suite s’il y a un défaut majeur, et vous dira quoi faire.
Vous saurez alors si il est préférable de renoncer à cet achat ou de négocier le prix.

 

Investissement locatif : Risque 4

4) L’évolution des prix du marché.
C’est vrai les prix peuvent descendre ou monter.
Comme pour tous les investissements !

Mais une fois encore, avantage pour l’immobilier !
Les variations restent légères et surtout on a le temps d’anticiper.
Rien à voir avec la bourse !
Donc soit on attend et on ne fait jamais rien.
Soit on passe à l’action, judicieusement.

1) Achetez en-dessous du prix du marché.
2) Négociez à chaque fois.
3) Calculer la rentabilité.
Pour vous aider, utilisez le mode de calcul de la Méthode LARCHER.
Simple, rapide et suffisamment précis.
>> Cliquez ici pour y accéder !

Vous verrez en plus un tableau avec les rentabilités que vous devez obtenir.
Et respectez bien le CONSEIL N°14 de la Méthode LARCHER.
Voilà maintenant vous savez ce qu’il vous reste à faire.
Vous savez qu’il faut se bouger pour réussir!

Et vous avez la Méthode LARCHER pour vous protéger !
•  Alors maintenant on y va !
•  J’ai mon gilet de sauvetage !
•  J’ai mon casque !
•  Et le coach nous a tout expliqué !
•  C’est parti !

Vous êtes prêt a développer votre parc immobilier ?!
Alors on y va !
Investir dans l’immobilier peut être risqué si vous n’êtes pas préparé.
Mais je me suis protégé avec mon gilet, mon casque et les explications du coach.
Et j’ai déjà envie de recommencer.
Ce sera la même chose pour vous, après votre premier achat immobilier !

Vous voulez développer votre patrimoine en toute sécurité ?

CONSEIL N°34

Protégez vous en suivant les conseils
de la Méthode LARCHER.

METHODE LARCHER

Téléchargez les gratuitement en cliquant juste ici.
Ou directement sur : Mon Blog Immobilier.com

Fans d’immobilier :
N’oubliez jamais que la Méthode LARCHER c’est le savoir faire IMMOBILIER.
Un minimum de risque, pour un maximum de résultat.
Votre réussite, ma fierté.

La semaine prochaine Mon Blog Immobilier vous amène en Australie.
Nous avons rendez vous avec Greg, souvenez vous :
L’année dernière il était sur le point de transformer une maison en machine à locations, pour générer 9 600 € de revenus locatifs par mois.
Je lui avais promis de revenir cette année pour voir le résultat et le partager avec vous.
Et cette fois-ci, Greg parlera en Français !
Ne ratez pas cette vidéo, abonnez à la chaîne en cliquant juste ici !

Je vous dis donc à très bientôt.

C’était Julien, Conseiller en gestion de patrimoine et l’auteur de la Méthode LARCHER.

40 Commentaires

  1. axel
    axel le 09 avril

    Salut Julien,

    Je vois que tu t’éclates bien!
    j’espère arriver à ton niveau un jour et profiter pleinement de la vie sans me soucier des fins de mois.

    je voulais revenir sur la garantie loyer impayé.
    Il est vrais que c’est un super avantage, mais je crois savoir que c’est l’organisme qui choisi le locataire au final, en fonction des dossiers qui sont rigoureusement sélectionné.
    As-tu une ou plusieurs garantie loyer impayé?
    Quels enseignes recommandes-tu?

    Axel

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 12 avril

      Salut Axel

      Effectivement je m’éclate bien je te remercie. 😀

      Tu es déjà très bien parti avec tes 3 investissements, il te suffit de continuer en suivant les conseils de la Méthode LARCHER. 😉

      je voulais revenir sur la garantie loyer impayé.
      Il est vrais que c’est un super avantage, mais je crois savoir que c’est l’organisme qui choisi le locataire au final, en fonction des dossiers qui sont rigoureusement sélectionné.
      As-tu une ou plusieurs garantie loyer impayé?
      Quels enseignes recommandes-tu?

      Oui la garantie loyer impayé est un avantage qui permet une protection maximale, et comme c’est déductible des revenus locatifs, au final le coût n’est pas énorme.
      Mais tous les investisseurs ne la prennent pas forcément.
      Comme tu l’as vu dans cet article, la protection numéro 1 c’est la sélection.
      L’assurance reste tout de même une façon d’avoir l’esprit tranquille.

      Je te rassure, ce n’est pas l’organisme qui choisi le locataire au final, c’est un abus de langage des bailleurs lorsqu’un dossier est refusé ils disent que c’est l’assureur qui choisi, mais en fait non.
      Si tu proposes à ton assureur 4 dossiers, qu’il en refuse 1 et valide les 3 autres, c’est toi qui choisi qui tu veux parmi ces 3 dossiers.

      As-tu une ou plusieurs garantie loyer impayé?
      Quels enseignes recommandes-tu?

      Plusieurs !
      C’est très important d’avoir plusieurs prestataires dans tous les domaines : artisans, agents immobiliers, courtiers, banquiers, assureurs, notaires, avocats…

      Pour les enseignes, c’est comme les banques, tu dois en essayer plusieurs, tu t’apercevras que la différence n’est pas faite par l’enseigne, mais par l’agent général qui gère tes dossiers…

      A bientôt Axel. 🙂

      Répondre
  2. Arnaud
    Arnaud le 25 avril

    Je trouve qu’investir dans l’immobilier est un peu risqué, les points que vous évoquez sont en parti la raison, je vous remercie en tout cas d’en parler, la plupart des blogueurs évitent le sujet.

    Pour ma part, je préfère laisser mon argent en banque, on verra plus tard.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 28 avril

      Bonjour Arnaud

      Je comprend votre point de vue, tous les investissements comportent des risques plus ou moins élevés.

      Et pour ça, l’immobilier a un avantage énorme :
      C’est l’investissement qui a le meilleur ratio (le moins risqué, le plus rentable).

      Mais avant de se lancer, il est indispensable de bien se préparer pour justement éviter les risques.

      Répondre
    2. Bruno de J'achète un immeuble.com

      Bonjour Arnaud, effectivement il y a « une part de risque » dans un investissement.
      Après la notion de risque, étroitement liée à la peur, est totalement subjective. C’est à dire que là où certains voient un risque, d’autres y voient une opportunité. Et c’est ce qui fait la différence entre une personne qui stagne, et une autre qui se bouge les fesses et RÉUSSI à s’enrichir !

      Comme le précise Julien, l’immobilier, c’est l’investissement qui a le meilleur ratio Risque/Rentabilité. Alors pourquoi ne pas passez à l’action et aller de l’avant ?
      Au plaisir.
      Bruno

      Répondre
  3. Christian
    Christian le 12 juillet

    Un immeuble de rapport permet de réduire les risques d’un investissement immobilier.
    Pas de conrainte de la coprorpiété, on seul décideur.
    Moins de charges en général.
    Moins de déplacements à prévoir plutot que 10 appartements éparpillés en région parisienne.
    La rentabilité est déjà plus importante à l’achat car le profil des acquéreurs qui achètent ou vendent ces biens sont plus éxigents sur le prix au m² qui sera par définition plus attractif.

    Répondre
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 13 juillet

      Bonjour Christian

      Vous avez tout à fait raison, les immeubles de rapport sont très intéressants, en plus de limiter le risque sur la répartition de plusieurs lots, ils sont également très rentables et permettent de générer un cash flow attrayant immédiat.

      Les autres avantages dans cet article :
      >> Dans quoi investir ?

      Répondre
    2. Bruno de J'achète un immeuble.com

      Bonjour Christian, effectivement, vous avez tout compris. Les immeubles de rapport sont pour moi un des supports d’investissement les plus explosifs tout en étant relativement sécurisé : dilution du risque sur plusieurs locataires, rendements permettant un cash flow positif et plus si affinités, véritable accélérateur de patrimoine car « plusieurs lots » achetés en 1 opération… ( désolé, je parle en prêcheur converti ).

      Répondre
  4. Guy
    Guy le 09 septembre

    Bon article. Ça permet de mettre en perspective les nombreux risques par rapport au gain potentiel. Une grande partie de ces risques sont minimisés par le choix très important du bien.

    Répondre
  5. wilson
    wilson le 10 septembre

    bonjour
    je voulais savoir si c est normal de signé un bail de loi pinel alors qu’on investit en censier bouvard lmnp en résidence étudiant

    Répondre
  6. wilson
    wilson le 11 septembre

    bonjour
    je pourrais vous apportez mais sa serait trop long a expliquer
    je peux vous faire parvenir les doc sa serait mieux si vous le voulez bien sur

    Répondre
  7. DIDIER de devenirinvestisseurimmobilier.fr

    Bonjour Julien, l’investissement immobilier ressemble beaucoup à l’épargne financière, la rentabilité dépend du risque pris.
    En effet, si je souhaite prendre plus de risques (emplacement moyen, vacances locatives, etc.) c’est en contrepartie d’une rentabilité bien plus importante !
    Bons investissements et merci pour ton blog.

    Répondre
  8. wilson
    wilson le 03 octobre

    BONJOUR JULIEN
    JE viens de voir cette annonce sa me parait tres interressant
    j aimerais avoir votre avis de pro
    Appartement – 35 m² T2 bis au 3eme étage d’une copropriété sans charges
    49 000 €
    4 étages sans ascenseur
    loyer 410 euros, le bail de trois ans vient de commencer au mois de septembre 2016
    situé a proche d’une future université en ville

    merci a vous bien cordialement

    Répondre
  9. Anthony
    Anthony le 09 octobre

    Bonjour Julien,

    J’ai actuellement un studio qui s’autofinance (le loyer paye le crédit) et je souhaite en acquérir un nouveau. J’ai de l’apport et ne sait pas si l’utiliser pour mon second bien ou racheter le crédit du premier.
    Si je l’utiliser pour racheter le crédit du 1er : le bien sera totalement à moi et j’utiliserai le loyer pour financer une partie du 2nd.
    Si je l’utilise pour financer une partie du 2nd : j’aurai 2 crédits pour 2 biens différents.
    Que me conseilles-tu?

    Répondre
  10. Christel
    Christel le 12 octobre

    Bonjour Julien,

    Je me pose les mêmes questions qu’Anthony juste précédemment mais ma situation est un peu différente.
    Du point de vue de mon compagnon, il a acheté un T2 à crédit que l’on va mettre en location (autofinancement).

    Nous allons vivre dans un appartement à titre gratuit, ce qui fait que nous n’aurons aucune charge à payer, sauf celles qui sont courantes.

    De mon point de vue, je dispose d’un apport qui me permet d’acheter un studio sans crédit.
    J’envisage donc d’acheter dans un premier temps le studio cash, ce qui va me permettre de bénéficier de nouveaux revenus et me constituer un nouvel apport que j’épargnerai. Puis acheter un second appartement, cette fois ci payé en totalité par la banque à l’aide d’un prêt (et puis un troisième, quatrième… financés également à 110% par la banque).

    Est ce un choix judicieux?

    Merci par avance de tes conseils !

    Répondre
  11. celine
    celine le 14 novembre

    Bonjour,

    J’ai une petite question. Vous nous dites qu’en dessous de 5% de rentabilité nette, il ne faut pas acheter. J’habite à Paris, où les rendements sont très souvent (toujours?) en dessous de ces 5%. Or, je voudrais investir sur place (ou dans la petite couronne) pour mon premier investissement car je ne veux pas trop me déplacer. Pensez vous que je devrais m’abstenir?

    Merci beaucoup de vos conseils.

    Répondre
  12. Anna
    Anna le 16 novembre

    Bonjour Julien,
    Tout d’abord, merci pour ton blog, ta passion et tes conseils. Je suis propriétaires de 2 biens un à l’étranger, l’autre en Ile de France, mais en lisant ton blog je m’aperçois d’être une débutante, et que je me suis faite avoir! Je voudrais avoir ta vision sur mon cas:
    1) Un bien acheté en Italie en 2007 (les prix étaient super élévés) à 113000 Euros frais de notaire compris. Depuis, le marché a chuté! Je souhaiterais m’en débarasser car trop compliqué à gérer à distance (j’habite en France), mais les agences immobilières qui l’ont visité l’ont estimé à 60.000 Euros max! Cela veut dire que je devrais continuer à payer mon prêt! Le louer: je l’ai loué de façon irregulière car nous avons eu un mauvais locataire et depuis, on se méfie. Nous avons loué ce bien cette année mais le locataire va partir fin 2016 pour des raisons personnelles. Que me conseilles-tu?

    2) Nous avons achété du neuf en 2008 en banlieue parisienne, en profitant des derniers avantages (je ne sais pas si on peut parler d’avantages) de la loi Scellier. L’appartement est joli, 65mq plus 45mq de terrasse et 5mq de jardin d’hiver + box auto au sous-sol. Malgré tout le montant du loyer ne pemet pas de couvrir le montant du prêt à la banque, ce qui nous amère à avoir quand même une dépense de 1000 euros par mois (différence prêt-loyer).

    Nous avons maintenant envie de faire les choses bien, et nous essayons d’apprendre et de lire beaucoup. Nous pensions par exemple de suivre tes conseils pour faire des plusvalues, ou à acheter un petit studio à Paris pour faire de la location.

    Que penses-tu? Quels conseils tu nous donnerais sur les premiers 2 biens que nous avons acheté?
    Merci beaucoup!

    Répondre
  13. Ludovic
    Ludovic le 12 juillet

    Bonjour Julien,

    Merci pour votre blog qui est plein de bon conseils pour ceux qui souhaitent investir dans le locatif !
    Je commence moi-même à m’intéresser au sujet mais parmi les risques que je vois, peut être à tort, sont des dépenses non prévues liées à la copropriété.
    Je m’explique, avec peu d’épargne et ayant acheté un bien sans apport dans une copropriété, je me dis que si au bout de 4 ou 5 ans il y a un ravalement de façade cela doit générer des dépenses conséquentes. Comment faire face à ce genre de situation ? Est-ce un risque qui n’est pas fondé ?

    Merci beaucoup !

    Répondre
  14. Yann
    Yann le 31 juillet

    Bonjour julien
    Quel est la durée D emprunt idéal pour un investissement locatif ? On me dit souvent 15 ans mais en général cette durée ne laisse pas beaucoup de marge de manœuvre et ne permets de mettre pas ou peu de cash-flow. Qu en pense tu ?
    Est il preferable , afin de minimiser les risques , de créer une sci pour l achat d un immeuble de rapport ? On m a dit que le fait d opter pour l is permet d être moins imposé pendant l exploitation ( la durée de l emprunt ) Et du coup d aider à se lancer (. Il s agit de mon premier investissement) Même si l’impôt sera beaucoup plus important à la revente avec les plus values . Mais mon avis me dit que mon immeuble sera payé, Et donc 100% à moi ,du coup tant pis si je suis imposé beaucoup plus . Mon avis est il credible ?
    Merci d avance
    Yann

    Répondre

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