Sélection d'une maison avec une loupe

Lancez vos recherches, faites les visites, sélectionnez

 RAPPEL 

CONSEIL N°6

Ce que je vais vous dire de faire pour le premier achat,
vous devrez le faire pour tous les autres !

METHODE LARCHER

__________________________________________________

 

Phase 3 du mode d’emploi de votre premier achat immobilier.

 

Vos recherches.

1) Focalisez vous sur l’emplacement, la règle d’or de l’immobilier.

2) Allez sur internet, l’accès et la sélection sont faciles, mais le choix est tellement vaste que certains d’entre vous pourront s’y noyer et y perdre beaucoup de temps.

Vous avez peur de ne pas savoir déjouer les pièges ou les non-dits des petites annonces immobilières.
Vous n’avez pas suffisamment de temps à consacrer à leurs tri.
Faites le faire par un agent immobilier : Agent immobilier utile ou pas utile ?

3) Pour gagner du temps, dès la prise de rendez-vous, exigez du vendeur ou de l’agent immobilier qu’il amène à l’occasion de chaque visite, les documents ayant une incidence financière.

 

Les visites.

Vous devez en faire le plus possible !

Lors d’une visite :
•  Si la première impression est positive, ne le montrez surtout pas.
•  Si la première impression est négative, la encore ne le montrez pas.
•  Dans les 2 cas, cette première impression peut évoluer.

Ayez des critères objectifs :
Vérifiez l’orientation du bien, elle conditionne la luminosité, le chauffage, le confort, etc…
L’idéal restant : Le plein SUD.

Assurez vous des dimensions, certains propriétaires auront tendances à exagérer la surface habitable.

Pour garder le bon cap, et faire bonne mesure, je vous recommande :
Une boussole.
Un laser de mesure.

Pensez également à votre lampe torche, elle vous permettra de vérifier les recoins et les parties non éclairées.

Après s’être imprégné du bien, il est temps d’examiner les documents ayant une incidence financière.

La visite est terminée, ne faites aucune remarque, passez à une autre.

 

La sélection.

A l’issue de cette démarche, durant laquelle vous avez fait de nombreuses visites vous êtes en mesure de savoir si certains biens sont oui ou non dans votre cible.
S’il vous plaisent, s’il sont rentables.
Sélectionnez les !

Reste à s’assurer qu’il n’y a pas de vices cachés, pour cela une contre-visite est nécessaire.

CONSEIL N°9

Le bien vous à plu.
Ne dévoilez rien, ne faites aucune proposition.
Restez de marbre !

METHODE LARCHER

 

Quels sont vos 3 principaux critères de sélection ?
Classez les par ordre de préférence dans les commentaires.

19 Commentaires

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19 Commentaires

  1. Claire
    Claire le 02 juillet

    Bonjour Julien

    Je suis actuellement en pleine prospection pour l’achat d’un immeuble, j’ai donc eu l’occasion refléchir à mes propres critères de sélection
    (qui sont différents toutefois de ceux qu’on regardera pour un appartement) :

    – L’emplacement : c’est pour moi aussi le principal, surtout dans le cas d’un immeuble qui héberge des locaux commerciaux.
    Attention quand même, parce que qui dit super emplacement dit aussi super taxe foncière !

    – la typologie des appartements : n’étant pas sur place, j’évite les immeubles remplis de studios, car cela impliquerait beaucoup de turn over, et donc pour moi a chaque fois des déplacements. Par contre, c’est bien d’avoir des T2 (ou 1 à 2 studios) qu’on peut facilement aménager en meublé pour avantager sa fiscalité ^^

    – les éventuels travaux a engager : c’est une marge de négociation possible avec l’acheteur, sans compter que certains travaux ouvrent droit a des déductions fiscales et / ou a des aides publiques. En plus ca participe à la valorisation de l’immeuble…

    Voilà mon top 3 !
    A+
    Claire

    Répondre à Claire
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 04 juillet

      Bonjour Claire

      Je suis ravi de voir que tu prospectes pour un nouvel investissement.

      Au vu de ton top 3 et de tes arguments, on voit bien que ce n’est pas ton premier achat immobilier.
      L’emplacement, toujours et toujours !
      La taxe foncière qui n’est pas négligeable.
      Le turn over des petites surfaces.
      La fiscalité avantageuse des meublés.
      La négociation.
      La déduction fiscale de certains travaux.
      Tout en valorisant l’immeuble.

      Tu es très bien partie !

      N’hésite pas à revenir partager l’évolution de ton nouveau projet.

      Ça me fait toujours plaisir. 🙂

      Répondre à Julien
    2. Bruno de J'achète-un-immeuble.com

      Bonjour Claire. Nous avons presque les mêmes critères !
      Pour mon prochain investissement, voici mes priorités :
      – l’emplacement: oui et non. Je m’explique. La plupart des investisseurs vont vous dire  » achète dans les grandes villes où proche banlieue. ., C’est là qu’il y a la demande locative… » Moi, je cherche au contraire dans les petites ou moyennes villes. Par contre l’emplacement dans cette petite sera effectivement important. Pour mon 1er achat d’immeuble, j’ai investi dans la plus grosse ville du secteur (4000 habitants ).

      – deuxième critère : comme toi, la typologie des appartements composant l’immeuble. Il faut que ça soit diversifié.

      – ensuite les travaux: il me faut des travaux ! Pour la marge de négociation, pour le déficit foncier, pour le plaisir de rénover et revitaliser certains biens. J’aime apporter une certaine valeur ajoutée ( ça aide aussi pour la mise en location )

      Répondre à Bruno
  2. vidal
    vidal le 03 juillet

    Très bon article ! C’est vrai que tous ses points sont importants pour acheter un bien immobilier. C’est presque comme un jeu de « poker », il faut dévoiler aucun sentiment pour mieux négocier par la suite, si le bien vous plait. Pour un investissement immobilier, le point le plus important, c’est l’emplacement. Qui dit bon emplacement, dit louer très rapidement et pas de vacances locatives. Grâce à internet et les réseaux sociaux immobilier comme third.fr, il est simple de voir rapidement les biens qui feraient un bon investissement.

    Répondre à vidal
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 04 juillet

      La négociation est effectivement un peu comme le poker, j’en parlerai dans un prochain article.

      Répondre à Julien
  3. France
    France le 04 juillet

    Merci pour ces informations très claires et très intéressantes. L’achat d’un bien n’est pas évidente, mais cet article est parfait pour commencer à se préparer à sauter le pas.

    Répondre à France
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 04 juillet

      Les articles à venir viendront compléter l’article principal:
      Votre premier achat immobilier.

      Vous aurez d’autres informations pour les premiers pas d’un propriétaire.

      Répondre à Julien
  4. Bertrand
    Bertrand le 11 août

    Hello Julien,

    Mes 3 critères de sélection sont:
    – l’adéquation de la stratégie d’achat de ce bien avec la gestion de mon patrimoine à moyen/long terme
    – l’emplacement du bien à mettre en location ( associé à une analyse de la demande locative locale)
    – la rentabilité nette ,voire la rentabilité nette nette, de cet investissement avec naturellement un cash flow positif

    PS: Ton parcours d’investisseur immobilier démontre bien qu’avec de la volonté et un peu d’énergie , il est possible d’accomplir de jolis projets personnels. Bravo !

    A bientôt,

    Bertrand

    Répondre à Bertrand
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 13 août

      Hello Bertrand

      Merci pour tes 3 critères intéressants:
      – La stratégie, elle doit correspondre au profil de l’investisseur.
      – L’emplacement, encore et toujours !
      – La rentabilité et un cash flow positif, parfait !

      C’est sympa d’avoir lu mon parcours, peux tu me parler du tiens ?
      Où en es tu de tes investissements ?
      Concernant ton premier critère de sélection, quelle stratégie as tu choisi ?

      A bientôt 🙂

      Répondre à Julien
  5. Fred
    Fred le 17 février

    salut julien
    une question je prospecte actuellement sur des immeubles de rapport
    j’ai trouver un bien avec un très bon taux de rentabilité.
    il se trouve dans un quartier très populaire ce qui fait que son prix est intéressant. le turn over fonctionne bien
    la revente peut être difficile quartier pas coté
    achèterais tu un bien de ce type
    a noter il y a 4 garage dans la cour peut être possibilité de faire des studios
    et les combles sont vides
    merci pour ta réponse
    Fred

    Répondre à Fred
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 20 février

      Salut Fred

      Certains propriétaires font ce choix et investissent uniquement dans ce type de biens, pour plusieurs raisons :
      – Prix d’achat très bas.
      – Bonne, voire très bonne rentabilité.
      – Une partie non négligeable du loyer est payé par la CAF.
      – Etc…

      Mais comme tout investissement, il y a avantages et inconvénients.

      A toi de faire la balance pour savoir ce qui te convient le mieux.

      Pour la Méthode Larcher, c’est non !

      Répondre à Julien
  6. Nicolas
    Nicolas le 14 mars

    Bonjour,

    Pour ma part pour les recherches, je reste focalisé sur un seul site d’annonces pour être le plus efficace possible.

    Répondre à Nicolas
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 16 mars

      Bonjour Nicolas

      Te focaliser sur un seul site peut t’apporter des avantages, suivant le type de bien que tu recherches.

      Le problème avec cette façon de procéder, c’est lorsque la ou les perles rares se trouvent sur un autre site, tu ne les verras pas.

      Pour ma part, je ne cherche que des perles rares.

      Toutefois, peux tu me dire en quoi ce focaliser sur un seul site c’est le plus efficace ?

      Répondre à Julien
      1. Nicolas
        Nicolas le 19 mars

        Bonjour Julien,

        J’ai écrit un article à ce sujet où j’y explique les intérêts et comment j’ai pu trouver en moins de 3 semaines la perle rare.

        Nicolas,

      2. Julien Larcher
        Julien Larcher le 20 mars

        Bonjour Nicolas

        Ce que je retiens de positif dans ton article, c’est ton premier pas dans l’immobilier, tu t’es lancé et c’est l’essentiel.
        Tu as utilisé une méthode de recherche, appris des choses, négocié avec les différents intervenants du projet, fait une offre plus basse qui a été acceptée.
        Pour tout ça c’est très bien.

        Toutefois, je maintiens que ton mode de recherche est beaucoup trop restrictif.

        (En reprenant tes termes) Tu cherches la perle rare d’un petit jardin, alors que dans le champ de plusieurs hectares, il y a d’autres perles qui sont probablement bien plus rares, c’est dommage de les laisser là, alors qu’elles seraient mieux dans ton patrimoine. 😉

        De toutes façons, tu as fait le plus important, tu es passé à l’action, ton bien est rentable, c’est très bien !

        Quel sera ton prochain investissement ?

        A bientôt.

  7. Jean-Michel
    Jean-Michel le 29 juillet

    Bon contenu, un article vraiment juste, Amitiés !

    Répondre à Jean-Michel
  8. bluegirl
    bluegirl le 11 janvier

    Bonjour Julien,
    J’ai une question concernant les programmes neufs, et peut-être est il temps de te parler un peu plus de mon projet. Avec mon conjoint, on cherche un T4 en dernier étage, idéalement un attique, pour en faire notre résidence principale. Dans l’ancien on a visité des biens qui étaient mal situés (bordure de boulevard, face à la voie ferrée, près de l’autoroute…) ou avec du vis à vis (vue magnifique sur l’attique du voisin, ou les balcons des immeubles d’à côté). On s’intéresse donc aussi aux programmes neufs dans l’espoir d’enfin trouver notre bonheur. Mais là aussi nous avons déjà eu notre lot de déconvenues: agencement mal fichu (un 87 m2 avec des chambres minuscules, ou une toute petite cuisine), orientation décevante (Est Ouest en passant par le Nord…), mais surtout la désagréable impression de toujours ramasser les apparts dont personne ne veut, jusqu’à récemment sur un programme tout juste lancé, où on ne nous a proposé que des T4 au nord. Alors on se pose sérieusement la question: comment font les autres pour mettre la main sur les meilleurs lots alors que le programme est à peine lancé? C’est magouille et compagnie ou on a réellement la poisse? Si tu as une réponse, voire une stratégie, je prends.
    J’en profite pour te présenter mes meilleurs voeux et te souhaiter une bonne année immobilière.
    Cdt
    Bluegirl

    Répondre à bluegirl

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