Subvention pour travaux, déduction fiscale de 70%, garantie des loyers gratuite, gestion gratuite

 
Site de l’anah : http://www.anah.fr/
Site de habitat et humanisme : http://www.habitat-humanisme.org/
Site du restaurant : Le Virgil
Blog de Bertrand : Investirlouer

_____________________________________

 

9 appartements pour son premier investissement locatif !

Bertrand a préparé son projet pendant plus d’an et demi, et voici le résultat :
•  Un tiers des travaux de rénovation subventionné.
•  La gestion locative gratuite.
•  La garantie des loyers gratuite.
•  Déduction fiscale de 70 % des revenus locatifs.

La constitution de son patrimoine commence par une jolie résidence entièrement rénovée.

Bravo Bertrand !

Que pensez vous de la performance de Bertrand ?
N’hésitez pas à laisser vos commentaires et à poser vos questions en cliquant ici.
Bertrand se fera un plaisir de vous répondre.

 

Investissement locatif à Toulouse 1

Investissement locatif à Toulouse 2

Investissement locatif à Toulouse 3

Investissement locatif à Toulouse 4

 

Fans d’immobilier bonjour !
Je suis Julien.
Propriétaire bailleur.
Agent immobilier.
Conseiller en gestion de patrimoine.
Et l’auteur de la Méthode Larcher.

Aujourd’hui mon blog immobilier est du côté de Toulouse, la ville rose et sous la pluie, en compagnie d’un investisseur atypique, Bertrand il était une novice dans l’investissement immobilier et pourtant il a décidé de passer à l’action. Il a préparé son projet pendant plus d’un an et demi et voici le résultat :
Un tiers des travaux de rénovation subventionné, gestion locative gratuite, garantie des loyers gratuite et déduction fiscale de 70 % des revenus locatifs.

Pour cela il a dû trouver des solutions, il a notamment fait appel à un autre investisseur plus familier des investissements immobiliers, Damien !

Julien Larcher : Bertrand et Damien nous sommes actuellement dans un restaurant où vous avez vous habitudes, le Virgil à Fenouillet, est-ce que vous pouvez vous présenter ?

Bertrand Guisgand : 39 ans ingénieur qualité, le monsieur ennuyeux que vous retrouvez dans certaines entreprises c’est moi.

Julien Larcher : Si j’ai bien compris avant cette opération tu n’avais jamais investi dans l’immobilier.

Bertrand Guisgand : Jamais jamais.

Julien Larcher : Damien quelques mots.

Damien Abrate : 38 ans ingénieur aéronautique originaire de la région après quelques voyages et déplacements en France et à l’étrange.

Julien Larcher : Je reconnais bien l’accent de Toulouse.

Damien Abrate : Je ne l’ai pas perdu.

Julien Larcher : Alors toi en revanche tu as un parcours d’investisseur, tu as déjà fait quelques opérations, maisons, appartements, c’est ça .

Damien Abrate : Tout à fait, en toute modestie, j’ai commencé il y a une petite quinzaine d’années par l’achat d’un appartement et puis pour des opérations de défiscalisation et ensuite je me suis intéressé à la finance ça m’a ramené vers l’immobilier avec d’autres opérations, des appartements, des maisons et puis me voilà ici aujourd’hui.

Julien Larcher : Donc à Toulouse avec Bertrand. Vous êtes amis depuis un certain nombre d’années.

Bertrand Guisgand : Une dizaine d’années à peu près.

Damien Abrate : On s’est connu pendant notre formation d’ingénieur sur Toulouse. On avait déjà eu à l’époque la volonté d’essayer de démarrer quelque chose ensemble dans l’événementiel, on a trouvé des CDI ailleurs avant de démarrer ce projet. Mais déjà à l’époque il y a une dizaine d’années on avait un projet commun.

Julien Larcher : Vous allez me parler de votre projet, donc au départ c’était une maison de maître et vous avez fait quelque chose d’assez intéressant, alors Bertrand dis-nous un petit peu.

Bertrand Guisgand : Et oui alors en fait le projet consistait en l’acquisition d’une grande maison de maître qui était dans un état très très vétuste, qui était composé de quelques dépendances. Il y avait un immense garage et le but du jeu en la visitant la première fois c’était de se projeter et d’imaginer comment la décomposer, la diviser en appartements et tout ceci s’y prêtait bien. Donc division en appartement création d’extension et le projet est né.

Julien Larcher : Il y avait plusieurs choses en 1 c’est ça, la maison en mauvaise état on l’a rénove, on crée des appartements, tu m’as dit il y a un petit garage aussi que vous avez transformé en habitation plus une extension.

Damien Abrate : Ce qui me fait sourire c’est quand il parlait quand on a visité, de se projeter vu l’état de la maison fallait vraiment être fort et avoir une gymnastique d’esprit et être très imaginatif pour ce projet vu l’état de vétusté et de délabrement.

Julien Larcher : Alors pourquoi Bertrand as-tu fait appel à Damien, parce que tu m’as dit ce projet m’intéressait mais je sentais qu’il manquait un petit quelque chose alors tu as fait appel à Damien pourquoi ?

Bertrand Guisgand : Très simplement parce qu’en fait le projet est assez conséquent et pour un premier investissement il ne faut pas partir à l’aventure, il faut savoir également s’entourer de personnes qui ont de l’expérience et qui savent déceler l’intérêt de certains investissements. Comme je savais que Damien avait déjà trempé dans des investissements immobiliers et bien je me suis dit proposons le projet à Damien.

Julien Larcher : Alors qu’est-ce que tu en as pensé quand Bertrand t’a appelé pour te dire j’ai un projet ça peut être intéressant, qu’est-ce que tu en as pensé ?

Damien Abrate : Ça fait un an et demi qu’il cherchait un bien, une bonne affaire, une opportunité dans la région toulousaine. Ce projet là était plus avancé que les autres, j’ai senti l’opportunité dans la proposition de Bertrand, j’ai réfléchi un quart de seconde et j’ai dit banco on y va !

Julien Larcher : Une fois que vous avez acheté la maison comment vous vous êtes réparti les rôles, est-ce que parfois il y a eu des tensions ou tout s’est bien passé correctement ?

Bertrand Guisgand : Et bien en fait ça s’est très bien passé, à savoir qu’on est plutôt complémentaire, Damien à sa spécialité moi j’ai plus ma spécialité dans l’organisation du projet le planning l’organisation, monsieur qualité encore une fois et Damien également par ton expérience immobilière du terrain.

Damien Abrate : C’est vrai quand il y a de l’argent en jeu, il peut y avoir des tensions, ce sont les risques et ce que j’apprécie, on ne sait pas fâché on a jamais eu d’engueulade, on a toujours été complice et surtout complémentaire, c’est vrai que j’ai beaucoup apprécié le côté qualité de Bertrand, le côté rigueur et moi j’ai mon côté un peu production, terrain, financier, commercial, tous les aspects là qui sont des éléments complémentaires.

Julien Larcher : Donc vous vous êtes bien réparti les rôles.

Damien Abrate : Naturellement les rôles se sont répartis.

Bertrand Guisgand : Les rôles se sont bien répartis, ce qui amène à vous inciter à reconsidérer la possibilité de faire ce genre de projet, à savoir ça peut paraître insurmontable à l’instant T à T0 mais au final si vous êtes organisé, si vous validez les étapes petit à petit, si vous appliquez une méthode, ce que tu fais très bien à travers ton blog Julien, il n’y a pas de secret ça va bien se passer. Il y aura des hauts et des bas mais vous allez y arriver, c’est simpleµ.

Julien Larcher : Étape par étape. Bon maintenant tout les fans d’immobilier veulent savoir comment vous avez fait pour avoir un tiers des travaux de rénovation subventionné, la gestion locative gratuite, l’assurance loyers gratuite et une déduction fiscale de 70 % sur les revenus locatifs, alors il faut nous expliquer.

Damien Abrate : Au départ le principe était de faire un investissement qui s’autofinance, c’est-à-dire qu’avec les mensualités on arrive à rembourser notre crédit.

Julien Larcher : L’investissement classique.

Damien Abrate : Classique, c’était le premier objectif du projet. Une fois qu’on y est arrivé, on s’est dit comment on pourrait encore plus optimiser. Alors moi de par mon expérience de certains projets immobiliers j’avais eu par le passé à rénover avec l’Anah un appartement et je savais qu’il y avait une participation, une prise en charge d’un certain montant des travaux, alors je suis allé sur Internet faire des recherches avec quelques mots-clés, subvention pour travaux, comment on peut se faire aider.

Julien Larcher : Déjà le côté malin de l’investisseur ! Vous avez raison c’est comme ça qu’on augmente la rentabilité de son investissement.

Damien Abrate : Quelques sites dont l’anah sont sortis, je connaissais déjà l’anah, je l’ai proposé à Bertrand.

Julien Larcher : Tu en as pensé quoi Bertrand ?

Bertrand Guisgand :     

Damien Abrate : On a été en phase tout de suite, on a creusé le sujet, on a regardé si on avait les critères, si les conditions étaient réunies, on a passé le dossier à l’architecte et puis bingo on a eu des subventions qui ont permis de nous financer jusqu’à un tiers des travaux.

Julien Larcher : Petite précision : l’anah c’est l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat, sous cette vidéo je mettrai un petit lien, vous pouvez aller voir il y a plein de choses intéressantes qu’on découvert Damien et Bertrand. Alors ça c’est pour les travaux mais ensuite la gestion locative puisque c’est quelqu’un qui a chercher les locataires pour vous cette personne a fait des visites, fera prochainement l’état des lieux, la rédaction du bail et par la suite la gestion courante et tout ça gratuitement ! Pourquoi, comment ?

Bertrand Guisgand : Et bien c’est très simple, on s’est redirigé vers une association à but social qui s’appelle humanisme et habitat, en fait cette association se propose d’accompagner des personnes qui sont dans des situations parfois très précaires très difficiles et donc prennent en charge tous les locataires elle les suivent de A à Z et s’occupe depuis le jour où le locataire rentre jusqu’au jour où le locataire sort et vous garantit les loyers vous remet l’appartement dans l’état initial si jamais il y a un écart toute la gestion courante au quotidien.

Julien Larcher : C’est-à-dire que si il y a des petites dégradations ils prennent en charge tous les travaux.

Bertrand Guisgand : Exactement.

Julien Larcher : Et ça cette assurance, elle est gratuite, comprise dans ce contrat, c’est formidable.

Damien Abrate : Il y a un état des lieux à l’entrée du locataire, des baux de 3 ans renouvelable, un engagement de 9 ans minimum et au bout des 9 années, on reprend l’état des lieux initial et on compare et toutes les dégradations sont à la charge de l’organisme.

Julien Larcher : Donc c’est un engagement de neuf ans, ce sont les conditions pour avoir obtenu les subventions des travaux et maintenant on va parler de la fiscalité puisque vous avez grâce à ça également une fiscalité plus intéressante.

Bertrand Guisgand : Oui tout à fait, avec la convention Anah, donc c’est bien la convention qui a été mené avec l’anah qui nous engage sur 9 ans et cette convention nous amène à bénéficier de 60% de déduction fiscale sur tous les revenus locatifs générés et le fait de faire appel à cette association humanisme et habitat rajoute 10% de bonus pour les investisseurs donc au total vous avez droit à 70%.

Julien Larcher : Donc ça vous a permis finalement de mettre une petite touche humaine et sociale à votre investissement.

Damien Abrate : Absolument, le gouvernement aujourd’hui a une politique a poussé les investisseurs vers du social ce n’est pas un secret, tout le monde a accès à l’information, on a joué le jeu, il y a des aides d’un côté, il y a une contrepartie de l’autre, pourquoi pas faire d’une pierre deux coups et par le biais de nos investissements, aider une population qui a des difficultés de logement.

Julien Larcher : Donc tout le monde est gagnant finalement.
Alors là, après m’avoir dit tout ça, j’ai vu quelques photos, moi ce qui m’intéresse c’est d’aller sur place et de voir un petit peu ce que vous avez fait, on y va ? C’est parti !

Bertrand Guisgand : Bienvenue nous sommes dans ma résidence, la partie ancienne dont je vous parlais, la partie rénovation qui est terminé maintenant qui est toute blanche, qui se prolonge un petit peu par ici.

Julien Larcher : Donc là c’était le garage qui était tout au fond c’est ça.

Bertrand Guisgand : Oui tout au fond on avait le garage, qu’on a transformé en appartement et l’ancienne pièce qui était au-dessus du garage également a été aussi transformé en un autre appartement et à côté, l’extension dont je vous parlais, une extension toute neuve qui a permis de créer également trois nouveaux appartements, donc au total ça fait 9 appartement. Tous les appartements ont des parkings ici. A savoir petit clin d’œil au passage, comme vous l’avez noté, j’attends toujours le gaz et l’électricité donc voilà.

Julien Larcher : C’est pour cela que tu n’as pas encore fini le sol.

Bertrand Guisgand : Oui, tous les parkings sont prévus, un parking par T2 et deux parkings par T3.

Julien Larcher : Tu vas goudronner ?

Bertrand Guisgand : Oui tout sera goudronné, tout sera marqué, tous les locataires disposeront d’une télécommande pour ouvrir le portail avec le digicode également pour le portillon, tout a été prévu et je pense qu’ils devraient être assez heureux, maintenant on va aller visiter à l’intérieur.

Bertrand Guisgand : Bienvenue chez moi, ici nous sommes dans l’appartement qui se trouve au premier étage nous sommes dans la pièce à vivre, un grand salon qui se termine par une cuisine ouverte sur le salon, des couleurs neutres, classiques, qui devraient plaire à tout les futurs locataires.

Julien Larcher : Ça c’est une bonne idée !

Bertrand Guisgand : Merci, un attrait particulier de cet appartement et pour 8 des appartements sur les 9 appartements de la résidence, dispose soit d’un balcon soit d’un jardinet, soit d’une terrasse. Ici donc on est à l’extérieur mais malheureusement pas de chance il pleut mais rassurez-vous en général ici il fait bien soleil.

Julien Larcher : Oui puisque là on est à Toulouse, il pleut je suis un peu déçu, bon on est au mois de Janvier c’est un peu normal. Je vois qu’il y a encore des travaux qu’est-ce que c’est tous ces câbles ?

Bertrand Guisgand : Oui tout à fait, les câbles, ce sont les éventuelles aventures que vous allez vivre avec nos amis de ERDF de GRDF et de Veolia, ce n’est pas insurmontable, mais bon il faudra bien vous y faire.

Julien Larcher : C’est-à-dire, ils sont un petit peu lent à la détente, c’est ça ?

Bertrand Guisgand : Oui on va dire ça, je vais modérer mes propos mais oui ils sont un petit peu lent, préparez-vous, anticiper.

Julien Larcher : C’est bientôt prêt tu vas pouvoir louer rapidement ? et donc d’autres appartements ont terrasses et jardins tout ça exposés plein sud on est d’accord.

Bertrand Guisgand : Oui tout à fait et la bonne nouvelle c’est que tout est réservé, tout est loué, les locataires nous pressent pour leur remettre les clés.

Julien Larcher : Donc aménagements prévus dans combien de temps ?

Bertrand Guisgand : En fonction de nos amis ERDF GRDF et Veolia, 15 jours, mais je ne vais pas parier là-dessus non plus !

Julien Larcher : On va voir le reste de l’appartement.

Bertrand Guisgand : Une chambre avec des couleurs toujours classiques, normales qui devraient de nouveau plaire je l’espère à mes futurs locataires. On a choisi de mettre du parquet au sol partout dans toutes les chambres, c’est plus chaleureux, c’est agréable, c’est un choix et c’est pas forcément très cher et au moins vous vous différenciez de ce que vous pouvez trouver sur le marché. Également des placards dans toutes les chambres, de grands placards donc c’est un choix en fait on s’est aperçu que les locataires le demander et puis c’est plus simple, plus agréable à vivre.

Julien Larcher : C’est un plus les placards ! Bon la salle de bain, tu m’as dit que tu as fait un truc sympa !?

Bertrand Guisgand : Ah oui, venez suivez-moi, nous sommes maintenant dans une salle de bain, tout neuf, tout rénové également des plafonds hauts, des couleurs neutres classiques, salle de bain tout neuf tout grand tout spacieux, des grandes vasques, le miroir, l’éclairage, également une baignoire, on a mis des baignoires pour les T3 tout simplement parce qu’on s’est dit que si jamais il y a des couples peut-être avec enfants pour donner le bain c’est peut-être plus pratique, un fabuleux sèche serviette, une petite touche supplémentaire pour agrémenter tous ces appartements, voilà pour les salles de bains.

Julien Larcher : Très bon travail Bertrand, félicitations !

La complémentarité et la complicité de ces 2 investisseurs leur ont permis de faire une superbe opération, une fois leur projet bien calculé, ils sont passés à l’action.
Sous cette vidéo vous trouverez les liens des organismes que Bertrand et Damien ont contacté pour leur investissement.
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C’était Julien, Conseiller en gestion de patrimoine et l’auteur de la Méthode Larcher.

21 Commentaires

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21 Commentaires

  1. Christophe
    Christophe le 28 janvier

    Salut julien, voila une vidéo qui change !
    En effet on parle souvent d’investissement immobilier mais sans jamais s’intéresser au social et aux avantages qui en découlent.
    C’est un très bon exemple et visiblement c’est une réussite.
    Personnellement je ne connaissais pas les subventions de l’anah… A vrai dire je n’y avais même pas pensé!
    J’ai immédiatement visité le site et tout ce qui est dit dans cette vidéo est bien confirmé. Merci donc pour ces infos 😉
    Un horizon de plus !
    Enfin, félicitation pour leur projet et la démarche social.

    Répondre à Christophe
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 29 janvier

      Salut Christophe

      Effectivement, une vidéo un peu différente, mais tu verras il y a encore de nombreuses autres choses à découvrir.

      Malheureusement, la plupart des propriétaires bailleurs se cantonne seulement à faire « un placement, que tout le monde connaît ».
      Alors que l’immobilier offre une multitude de possibilités permettant à des investisseurs avisés de vivre confortablement de leurs revenus locatifs !

      Tous ces points sont abordés dans la Méthode Larcher. 😉

      Répondre à Julien
  2. mariri
    mariri le 29 janvier

    quel est le rendement ? parce qu’avec les subventions anah en général il faut louer très en dessous du marché et donc après il faut vraiment espérer une appréciation du bien, à titre de comparaison j’ai fait une opération en loi pinel http://loi-pinel-fr.org et le taux de rentabilité est aux alentour de 5% hors économie d’impôt et avec l’économie d’impôt on monte beaucoup plus.
    Certes ce n’est pas non plus le même genre d’investissement mais le risque est beaucoup plus faible également.

    Répondre à mariri
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 30 janvier

      C’est vrai, les loyers proposés doivent être en-dessous du prix du marché,
      et pourtant la rentabilité reste intéressante, pourquoi ?

      Une prime dite « de réduction du loyer » est octroyée au propriétaire bailleur.

      Bien sûr, si les engagements du propriétaire ne sont pas respectés, l’anah demandera le remboursement des sommes versées.

      L’investissement en loi Pinel est bien différent, le profil des locataires et des investisseurs ne sont pas les mêmes, l’objectif est tout autre.

      Prochainement, Bertrand vous donnera le rendement de son projet dans les commentaires.

      Répondre à Julien
  3. Benoît
    Benoît le 30 janvier

    Bravo pour cette opération, j’en suis en plein dedans aussi mais encore à l’étape d’avoir visité un bien en très mauvais état qui ne trouve pas preneur depuis longtemps. Toutes les conditions sont réunies pour faire une excellente affaire.

    Pour se rendre compte de l’intérêt certain qui est dans votre sourire, pouvez-vous nous indiquer quelques chiffres…

    Prix d’achat
    Surface avant et après travaux
    Montant des travaux et durée
    Durée pour monter le dossier avec l’anah et habitat humanisme ?
    Loyers annuels
    Financement avec report de remboursement total et partiel pendant combien de temps

    Merci 😉

    Répondre à Benoît
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 30 janvier

      Bonjour Benoît

      Tu as bien fait de poser ces questions, surtout si tu es sur un projet similaire où toutes les conditions sont réunies pour une excellente affaire !

      Tu auras probablement le même sourire une fois l’opération effectuée. 😉

      Prochainement, Bertrand va apporter quelques précisions dans les commentaires.

      Répondre à Julien
  4. lucie
    lucie le 30 janvier

    Bravo pour cette super vidéo. Tu es super alaise et tu ne bafouille pas, j’ai du travail pour arriver à ton niveau mais je m’entraîne 😉
    Le sujet est génial c’est vrai que les subventions et aides auquel on peut avoir droit ne sont pas toujours connus. La paperasse reste importante mais le jeu en vaut la peine. J’ai juste une petite remarque cela aurait été génial que vous parliez de chiffre. Les gens adorent et les investisseurs aussi.
    Savoir le prix d’achat, montant des travaux … et le montant des revenus locatif qu’ils vont dégager. Peut être pour la prochaine!
    A bientôt Julien

    Répondre à lucie
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 01 février

      Merci Lucie pour ton commentaire, c’est sympa !

      Quelques démarches administratives sont effectivement nécessaires, mais cela prend beaucoup beaucoup moins de temps que 8 heures par jour, tous les jours, pour un patron et c’est plus agréable puisque tu travailles pour toi.
      De plus, le résultat financier n’est même pas comparable à un salaire. 😉

      Donc tu as raison, le temps consacré à l’administratif pour le gain généré en vaut largement la chandelle !

      Pour les chiffres, tu vas avoir des précisions prochainement, Bertrand va donner les détails dans les commentaires.

      A bientôt Lucie.

      Répondre à Julien
  5. abdel
    abdel le 01 février

    Bonjour julien
    merci pour cette vidéo et bravo pour ce projet..qui me donne des idées.
    Je connais l Anah..puisque j entreprend des travaux actuellement avec leurs subventions et il ne faut pas hésiter à monter un dossier.
    Hate de connaitre la rentabilité de cet investissement.

    Répondre à abdel
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 02 février

      Bonjour Abdel

      Les chiffres vont bientôt arriver, Bertrand ne devrait plus tarder.
      Quel projet as tu réalisé avec les subventions de l’Anah ? Tu peux nous parler nous de ton opération.

      A bientôt.

      Répondre à Julien
  6. laury
    laury le 01 février

    Salut Julien.
    Encore une fois tu nous propose une excellente vidéo avec un projet vraiment extra. Bravo Damien et Bertrand.
    Vivement les chiffres…. Quelle rentabilitée??? Quel montage juridique???
    Je suis convaincue que le travail d’équipe reste une des clés de la réussite, peu importe le type d’investissement.
    Mais malgré tout les avantages cités… avec mon expérience personnel, plus jamais je ne toucherais au social (trop de mauvais souvenir)…
    A bientôt.
    Laury 🙂

    Répondre à laury
    1. Benoît
      Benoît le 01 février

      Laury,

      Bertrand explique bien dans la vidéo que le système solibail (ici habitat humanisme) permet à la fin de la convention de récupérer un bien refait à neuf si des dégradations survenaient.

      Ici, il y a tout à y gagner !

      Répondre à Benoît
    2. Julien Larcher
      Julien Larcher le 02 février

      Salut Laury

      Le travail d’équipe est effectivement une des clés de la réussite, Tu as raison !
      Bertrand arrive avec les détails ! 😉

      Répondre à Julien
  7. Money Tendance
    Money Tendance le 02 février

    Pas mal pour un investissement de départ,
    j’attend également les chiffres , mais personnellement en tant qu’investisseur je ne fais pas dans le social beaucoup trop de problèmes!!.
    L’association précise qu’en cas de litiges ils prennent tout en charges , malheureusement j’aimerais bien y croire …
    Comme vous le savez les locataires sont très bien protéger , mais ceux qui sont dans des situation précaire encore plus !
    Sinon concernant l’extension , les travaux et le changement du garage en habitation top du top rien à dire !!
    et bien du courage avec ERDF c’est vraiment pas facile lol!

    Répondre à Money
  8. Bertrand
    Bertrand le 03 février

    Bonjour à toutes et à tous, Bonjour Julien,

    Avant tout, merci pour vos commentaires.

    Le projet d’investissement réalisé et présenté est quelque peu différent de ceux que l’on a l’habitude de présenter sur certains forums.

    *** Voici le contexte :

    Cet investissement s’intègre plus dans une optique d’augmentation de patrimoine à long terme plutôt que dans une optique de rente immobilière immédiate confortable (location meublée). Plus la différence entre la rentabilité du projet et le cout du crédit est grande, plus à mon sens je suis gagnant. Qui plus est si les sommes engagées sont significatives.
    Je vous rassure, le cashflow est bien entendu positif dès la première année.

    *** L’approche initiale était la suivante :

    ‐ quitte à lancer un projet immobilier et y consacrer du temps et de l’énergie, autant le faire pour un projet de taille
    ‐ de peur d’être confronté à la frilosité des banques et se voir refuser des financements après 3 ou 4 futurs investissements de taille classique (studio ou T2), j’ai souhaité en faire financer un premier conséquent, ce sera toujours cela de pris
    ‐ utiliser un maximum le déficit foncier
    ‐ réduire la fiscalité sur les revenus locatifs
    ‐ bénéficier un maximum de l’effet de levier

    *** Certes un tel projet n’est pas le chemin traditionnel pour débuter, à cela je répondrai qu’il ne faut pas partir la fleur au fusil et impérativement dérouler la méthode en sécurisant les étapes clés. Les risques en seront alors grandement réduits. Bref, apprenez, formez-vous.

    *** Egalement, il faut aussi avoir les nerfs solides car il y a des moments de joie et de très mauvaises nouvelles à encaisser.

    *** Aujourd’hui, nous sommes en train de consolider les comptes pour clôturer financièrement le projet. Des moins‐values comme des plus‐values sont apparues. Egalement, les subventions reçues par l’ANAH et la ville de Toulouse viennent compliquer les calculs. Il m’est à cet instant très difficile de
    donner des chiffres précis. Néanmoins, la rentabilité brute finale devrait se situer vers 6,5% / 7%, à affiner, l’approche première étant l’augmentation de patrimoine à long terme pour ce premier investissement. Pour le prochain investissement, je vise la rente mensuelle, autre stratégie.

    *** En ce qui concerne l’ANAH et le conventionnement (très) social des loyers qui aboutira à des loyers pratiqués plus faibles, le bailleur reçoit une prime de compensation de la réduction des loyers et ds subventions pour les travaux. En fonction de la région où se déroule le projet, il peut y avoir des variations. Le bailleur s’y retrouve.

    Pour l’acompte : au maximum 2 acomptes sont possibles par logement pendant les travaux dès que 25% des travaux sont réalisés sans excéder 70% de réalisation. Il convient de fournir une situation par logement avec rappel des coefficients énergétiques quand il s’agit de postes énergie.

    Pour ce qui est de la préparation du dossier ANAH, pour un chèque donné à mon maître d’œuvre pour préparer le dossier ANAH, nous avons reçu 167 fois le même montant. Qui plus est le nombre d’heures passées sur le dossier ANAH pour un tel projet, cette délégation représente notre meilleur investissement.

    Pour tous les détails et chiffres et surtout pour ne pas polluer le blog de Julien, je vous invite à visiter mon blog http://www.investirlouer.com où sera dévoilé chaque semaine un épisode(ou plus de ce projet). De la recherche, à l’acquisition, les travaux et la mise en location.

    Je vous garantis que les tout derniers épisodes du projet ne vous laisseront pas de marbre !!

    En conclusion, une aventure immobilière, humaine et sociale !

    A bientôt,
    Bertrand

    Répondre à Bertrand
    1. Benoît
      Benoît le 04 février

      Merci Bertrand pour tout ces renseignements qui, bien que restant encore un peu vague, motivent à suivre la suite de ton aventure qui sort des sentiers battus… J’espère en apprendre vite car je suis actuellement dans le même cas que toi mais encore au tout début de l’aventure.
      Un bien à rénover intégralement m’intéresse grandement mais je suis dans le flou pour la suite.
      Merci encore pour ton partage d’expérience et bravo !

      Répondre à Benoît
    2. Guillaume
      Guillaume le 10 mars

      Salut Bertrand,
      Très bon dossier, il fallait avoir du culot pour se lancer dans un projet d’une telle envergure (surtout administrative ! ERDF je te hais ! 🙂 )
      Je pratique aussi « le social’ dans le cadre du Borloo ancien, c’est terriblement efficace.
      Une petite précision importante qui risque d’éviter à certain bien des désillusions .
      Les travaux déductibles dans le cadre du « Déficit Foncier » ne doivent pas être des travaux d’agrandissement ou de construction.
      J’ai vu que dans la vidéo vous avez créer des M2 supplémentaires, j’espère que vous n’envisagez pas d’en déduire les travaux? A défaut le fisc risque de vous détester 🙂
      Encore bravo et merci Julien de nous faire découvrir des investisseurs talentueux !
      Guillaume, http://www.immeuble-de-rapport.fr

      Répondre à Guillaume
      1. Julien Larcher
        Julien Larcher le 16 mars

        Très bonne remarque sur les travaux d’agrandissement ou de construction.

        J’ai d’ailleurs publié un article récapitulant toutes les charges déductibles des revenus fonciers.

        Avec plusieurs ALERTES IMMO.

        Répondre à Julien
  9. Thomas
    Thomas le 02 décembre

    Salut Bertrand
    Ce montage est il possible avec une SCI ?
    Surtout en ce qui concerne la défiscalisation.

    Répondre à Thomas
  10. sabrina
    sabrina le 11 janvier

    Excellent article. Merci pour cet éclaircissement, ce n’est pas toujours évident de trouver un bon article qui traite d’un tel sujet.

    Répondre à sabrina
    1. Julien Larcher
      Julien Larcher le 18 janvier

      Avec plaisir Sabrina. 🙂

      Répondre à Julien

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