| FORMULE DE BASE
12 mois de loyer |
Comment obtenir un résultat fiable pour valider votre investissement.
En immobilier, au rendement net vient s’ajouter un 2ème rendement :
L’augmentation de la valeur du bien, lié à l’inflation.
Il faut savoir :
Le rendement net d’un livret d’épargne,
varie de 1% à 2%.
Le rendement net d’une assurance vie,
varie de 2% à 3%.
Alors qu’en immobilier le rendement net,
varie de 3% à 6%.
Et avec la Méthode LARCHER, on peut faire mieux…
Nettement mieux. 😉
Il vous sera proposé de nombreuses formules :
1) Le rendement locatif selon les agents immobiliers : Optimiste.
2) Le rendement locatif brut : Éloigné de la réalité.
3) Le rendement locatif net : Long à calculer.
Je vous donne le mode de calcul de la Méthode LARCHER :
• Rapide.
• Réaliste.
• Suffisamment précis.
9 mois de loyer brut
Rentabilité nette = —————————— X 100
Coût global de l’achat
* Coût global = prix de vente + tous les frais liés à l’achat (notaire, agence, etc…)
Pourquoi 9 mois ? Les explications au paragraphe 3.
La rentabilité obtenue est nette avant impôt sur le revenu.
Le calcul de la rentabilité nette d’un bien se fait toujours avant impôt sur le revenu.
Pourquoi ?
Chaque contribuable est imposé différemment en fonction de son foyer fiscal et de sa stratégie d’investissement.
Par conséquent le même placement aura une rentabilité différente après impôt sur le revenu d’un foyer à l’autre.
Moins de 5% net ?
Ne perdez ni votre temps ni votre argent.
N’achetez pas !
La rentabilité est un aspect fondamental de la prise de décision d’achat.
Mais il ne faut pas exclure pour autant les autres composantes :
• L’emplacement.
• L’état général du bâtiment.
• La facilité de louer et de revendre.
• Etc…
| QUELLE RENTABILITÉ LOCATIVE ? |
| En dessous de 5% net : Il ne faut pas acheter ! De 5% à 8% net : Investissement envisageable. De 8% à 15% net : Rendement METHODE LARCHER. Au-delà de 15% net : Il faut faire attention. |
A ce calcul, peut s’ajouter la visite de notre grand copain : l’impôt sur le revenu…
Mais comme il nous impacte tous différemment,
j’en parlerai dans un prochain article. 🙂
Si vous souhaitez analyser votre rentabilité, ce site propose un simulateur.
________________________________
Pour en savoir plus, détaillons les autres modes de calcul :
« NB : Afin d’éviter de trop nombreuses répétitions, j’ai utilisé le terme rentabilité
comme s’il était un parfait synonyme du mot rendement. »
1) Calcul de la rentabilité selon les agents immobiliers :
Montant du loyer annuel brut divisé par le prix d’acquisition.
Qu’est ce que le prix d’acquisition ?
C’est le net vendeur plus la commission d’agence (hors frais de notaire).
EXEMPLE :
Loyer mensuel 500 €, prix d’acquisition 70 000 €.
Rentabilité:
(12 mois x 500 €) / 70 000 € x 100 = 8,87%
Lorsque les agents immobiliers et les vendeurs utilisent ce mode de calcul, ils font abstraction des nombreux frais qui font la différence entre le net et le brut.
Attention aux mauvaises surprises, ce calcul est très approximatif !
2) Calcul de la rentabilité brute :
Montant du loyer annuel divisé par le prix de revient.
Qu’est ce que le prix de revient ?
C’est le coût global de l’opération. Le prix du bien plus les frais liés à l’achat :
• Prix net vendeur.
• Frais d’agence (si l’achat n’est pas de particulier à particulier).
• Frais de notaire (droits d’enregistrement).
• Frais de garantie bancaire (hypothèque, caution, etc…).
• Frais bancaires (frais de dossier, frais de courtage, etc…).
• Coût des travaux (si le bien est à rénover).
Comparons avec le mode de calcul de la Méthode Larcher :
(9 mois x 500 €) / 82 000 € x 100 = 5,49%
Mine de rien, presque 2 points de différence !
EXEMPLE :
Loyer mensuel 500 €, prix de revient 82 000 €.
Rentabilité:
(12 mois x 500 €) / 82 000 € x 100 = 7,32%
C’est déjà mieux, mais…
Les charges et les impôts, qui les paye ?
Convenez que ce résultat reste encore approximatif !
3) Calcul de la rentabilité nette :
Montant du loyer annuel moins les charges d’exploitation, divisé par le prix de revient.
Quelles sont ces charges ?
Obligatoires :
• Taxes foncières (la valeur d’environ 1 mois de loyer).
• Assurance des murs (propriétaire non occupant).
• Frais de syndic (en cas de copropriété).
• Parties communes (électricité, ménage, etc…).
• Entretien du bien.
• Renouvellement de locataires.
Facultatives :
• Honoraires location (mise en place du locataire par une agence).
• Frais de gestion locative.
• Assurance loyers impayés (souvent proposée par les agences).
• Assurance vacance locative.
• Autres taxes locales (spécifiques à certaines communes).
• Etc…
En moyenne, ces charges représentent 20% à 30% du loyer brut.
Pour illustrer notre exemple prenons l’option la plus défavorable :
Soit dans ce cas : (12 mois x 500 €) x 30% = 1 800 € de charges
EXEMPLE :
Loyer mensuel 500 €, frais et charges 1 800 €, Prix de revient 82 000 €
Rentabilité:
[(12 mois x 500 €) – 1 800 €] / 82 000 € x 100 = 5,12%
| TABLEAU COMPARATIF |
| Option la plus défavorable à 30% de charges => rentabilité à 5,12%. Option la plus favorable à 20% de charges => rentabilité à 5,80%. Option médiane à 25% de charges => rentabilité à 5,49%. Soit celle obtenue d’emblée par le mode de calcul de la METHODE LARCHER. |
Besoin d’autre chose pour être convaincu ?
N’oubliez pas notre grand copain, l’impôt sur le revenu…
Mais comme il diffère d’un contribuable à l’autre :
Il faut calculer la rentabilité nette d’un bien avant impôt sur le revenu !
Dans un prochain article, je vous aiderai à limiter la casse. 😉
La rentabilité d’un investissement locatif est essentielle.
Vous devez faire le bon calcul, celui de la rentabilité nette du bien avant IR.
La notion de rentabilité nette du bien doit être maîtrisée.
Posez vos questions dans les commentaires.
Je réponds toujours avec plaisir. 🙂
Bonjour Julien
Oui, c’est vrai, 5% c’est déjà très bien si on compare avec le livret A, ou même une assurance vie…
Mais il ne faut pas oublier que gérer un bien immobilier, c’est aussi pas mal de travail et de responsabilités…. et à mon sens, même si je ne suis pas fan de maths : travail + responsabilités = rémunération !
Donc je dirai que 5% c’est un peu faible, comparé aux 3% sans rien faire qu’on peut trouver via d’autre supports.
Bonjour Claire
Très bonne remarque, comme d’habitude !
C’est bien pour cela qu’en dessous de 5% net il ne faut pas acheter.
Et tu sais qu’on peut faire bien mieux !
Quelle serait pour toi la rentabilité nette réaliste idéale pour un
investissement immobilier locatif ?
Je ne sais pas si réaliste et idéale peuvent aller ensemble, mais disons qu’en ce qui
me concerne, je cible un bien dont la renta nette est de 8% mini.
Ca peut paraitre beaucoup, mais ca me parait être correct si on veut dégager après impot
une rentabilité suffisante pour :
-> faire face aux éventuels imprévus
-> « se rémunérer » un chouïa
Ceci dit, comme souvent déjà précisé, tout dépend de plusieurs parametres :
-> profil de l’investisseur : avec dejà une assise financière ou pas, imposition actuelle,
souhait de gérer lui même les locations / les travaux éventuels etc
-> de l’endroit où il investit : eh oui, nous ne sommes pas tous égaux devant les prix du
marché immobilier…
-> de ce qu’il attend de son investissement : un complément de revenu maintenant ou
au moment de la retraite, la construction d’un capital à transmettre etc…
Là je m’éloigne un peu de la question initiale, mais à mon sens c’est lié,
car le parametre « rentabilité » n’aura pas les mêmes conséquences en fonction de ces
objectifs, et donc, tout en restant capital, il aura une importance plus ou moins
déterminante.
C’est une très bonne analyse, et exactement où je veux en venir lorsqu’en début d’article je précise que même si la rentabilité est un aspect fondamental de la prise de décision d’achat, il ne faut pas négliger les autres paramètres, comme ceux que tu as cités, ceux présents dans l’article et bien d’autres encore.
Donc je te confirme, ces éléments sont liés comme tu le dis avec des conséquences différentes selon les objectifs de chacun.
Une rentabilité nette de 8 % mini est un bon objectif.
Quelle est celle de ton investissement actuel ?
bonjour,
prenez vous en compte le montant de l’emprunt (intérêts + assurance) dans le calcul?
Merci
Bonjour Florian
Le calcul de la rentabilité nette réelle d’un bien immobilier tient compte uniquement des paramètres du bien immobilier en lui même.
– Prix de revient du bien immobilier.
– Charges du bien immobilier.
– Loyers issus du bien immobilier.
C’est cette rentabilité qui doit être utilisée pour faire les calculs et valider la viabilité d’un investissement locatif :
la rentabilité nette avant impôt sur le revenu.
Ensuite, il est possible de calculer la rentabilité nette après impôt sur le revenu, et dans ce cas oui, il faut tenir compte de l’emprunt, et également de tous les autres paramètres, c’est à dire ceux de l’investisseur :
Sa situation personnelle, professionnelle, patrimoniale, fiscale, financière, stratégie d’investissement, prêt immobilier ou pas, sur 15 ans, 20 ans, 25 ans, apport ou pas, etc…
Le remboursement du crédit est un paramètre personnel à l’investisseur, c’est indépendant du bien immobilier en lui même.
Les paramètres du bien immobilier ne change pas : prix, charges, loyers.
Par conséquent, le même bien immobilier aura un résultat différent d’un foyer fiscal à l’autre, alors que la rentabilité nette du bien ne change pas.
Le but de ce calcul est de savoir si un bien immobilier est rentable ou pas afin d’envisager une acquisition.
Bonjour j ai utilisiez la méthode et je tombe à 6.20% net bien ou pas bien ?
Bonjour Gaëtan
Vous êtes dans la tranche « investissement envisageable ».
Pour débuter c’est correct, ensuite il faut viser la tranche au-dessus.
Bonjour Julien,
Les agences immobilières annonce souvent des rendements supérieurs à la réalité car elles ne prennent en compte que les loyers annuels / les frais d’acquisition et le prix d’achat. Or ce calcul n’est qu’une estimation. Et ce n’est qu’une estimation optimiste de l’appartement qu’il vous propose tout simplement par ce qu’ils essaient absolument que ce rendement soit le plus haut possible car ce sont avant tout des commerciaux. De plus l’agent immobilier n’a aucune idée de la manière dont vous allez exploitez votre bien, si vous le mettez en location par exemple allez-vous faire de la location nue ou en meublée, dans quelle tranche de prix allez-vous situer le loyer, allez vous faire des travaux de rénovation, quel est votre cible client etc… Car si vous donnez le même appartement à trois personnes différentes et bien vous n’obtiendrez jamais le même rendement pour chacun es d’elles, tout simplement parce que les gens font les choses différemment des autres, que leurs impôts ne sont pas les mêmes, et que certains sont des acheteurs et d’autres des investisseurs. Le rendement d’un investissement est un indice qui va déterminer (en partie) si on doit acquérir par un bien. Mais au final ce qu’il faut vraiment faire c’est le calculer le rendement après une année d’exploitation du bien. Prendre tout ce que ça nous a rapporté et le diviser par les dépenses annuelles, à ce moment-là seulement, vous aurez le rendement annuel de votre appartement. Sachant que le rendement change d’année en année puisque il y a des années avec des travaux d’autre non, les loyers, les charges de co-propriété etc. changent il ne faut pas oublier que le rendement est calculé sur tout ce que vous coûte votre appartement.
Sébastien D.
Bonjour Sébastien
Très bonne précision.
Le calcul de la rentabilité locative se fait avant l’achat pour avoir une estimation.
Ensuite, après chaque année d’exploitation du bien.
Bonjour Julien,
Article simple à appréhender et qui sera utile à beaucoup de personnes.
Il y a une notion complémentaire que j’apprécie également, certes un peu plus complexe à calculer qui est le taux de rendement interne d’un projet.
On peut alors apprécier les flux de trésorerie entrants et sortants et identifier à partir de quel instant le projet immobilier rencontre la rentabilité nette espérée.
A bientôt,
Bertrand
Bonjour Bertrand
Merci d’évoquer le TRI (taux de rendement interne), ce calcul permet effectivement de mettre en évidence les flux de trésorerie.
Il permet également de démontrer qu’un investissement effectué à l’aide d’un prêt bancaire est beaucoup plus avantageux qu’un investissement effectué comptant avec ses fonds propres.
Ce calcul reste toutefois plus compliqué comme tu le précises, c’est pourquoi je ne l’ai pas mentionné dans l’article.
De plus il n’est pas nécessaire pour faire un très bon investissement.
Le plus important est de connaître la rentabilité d’un bien pour s’assurer qu’elle est supérieure aux autres placements financiers.
Pour cela le mode de calcul de la Méthode Larcher est amplement suffisant, précis réaliste et rapide.
Quel mode de calcul tu effectues avant d’investir dans l’immobilier ?
Bonjour Julien,
Pour un calcul très rapide, j’applique le calcul de la rentabilité brute comme au paragraphe 2 de ton article. A cela je retire un tiers. A peu de chose près j’arrive alors à ma rentabilité nette nette ( après déduction de toutes les charges et la fiscalité).
Si le résultat obtenu est en accord avec mon objectif de taux de rentabilité nette nette, alors j’affine tous les calculs et étudie plus longuement le bien.
Une rentabilité brute de 5% ne retient pas mes faveurs généralement sauf si le bien présente un atout pas encore exploité qui va vite augmenter ces 5%.
Une rentabilité nette nette de 5% m’attire beaucoup plus.
Bonne continuation,
Bertrand
Bonjour Bertrand
Tu abordes un aspect très intéressant !
La rentabilité potentielle !
Un bien peut effectivement présenter d’autres atouts permettant d’augmenter radicalement la rentabilité.
– Quelques travaux.
– Un agrandissement.
– Un changement de destination.
– Un projet différent.
– Une évolution du secteur (commerces, tramway…)
– Une modification de l’urbanisme.
– Etc…
Ou tout simplement une augmentation du loyer d’origine si ce dernier est en-dessous du prix du marché.
Peux tu nous détailler l’exemple d’un bien qui a retenu ton attention pour ses atouts et pas sa rentabilité ?
Bonjour,
Plus que savoir si on parle de renta brute, nette, ou très nette, je pense qu’il faut surtout toujours utiliser la même méthode de calcul. J’utilise toujours la rentabilité brute (avec Frais de notaire) pour comparer les biens. Mais il ne faut évidement pas comparer la rentabilité brute avec la rentabilité d’une AV ou d’un livret.
Pour ce qui est de mon cas, je ne visite jamais des biens en dessous de 14 % de rentabilité brute. (je suis spécialisé dans les immeubles à fort rendement)
Bonne soirée
Guillaume M
Bonjour Guillaume
Merci pour ton commentaire et la présentation de ta façon de procéder.
Utiliser toujours le même mode de calcul donne effectivement un point de repère constant pour comparer les biens sur une base identique.
J’apprécie les immeubles, particulièrement pour leur fort rendement, je comprends donc ton choix pour ce type d’investissement. 🙂
Peux tu nous dire quelle rentabilité en moyenne tu obtiens sur tes immeubles ?
Bonjour Julien.
Pour répondre à ta question :
Si une rentabilité nette de 5% vous paraît elle satisfaisante ?
– Dans le passé j’aurais répondu OUI, car je n’ai jamais atteint ce chiffre avec mon petit immeuble de 4 appartements.
– Mais aujourd’hui je répond NON, car avec tout ce que j’apprend au quotidien sur l’immobilier, je reste convaincu que 5% reste le minimum à atteindre.
Je m’intéresse vivement à la location saisonnière et des rentabilités à deux chiffres sont monnaies courantes.
Laury 🙂
Bonjour Laury
Très bon argument !
La plupart des gens se contentent d’une rentabilité classique, alors qu’on peut faire mieux, beaucoup mieux !
Ton expérience démontre qu’avec suffisamment d’informations pertinentes sur l’immobilier, il est possible d’atteindre des rentabilités à 2 chiffres.
La location saisonnière est une des façons d’y arriver.
Penses tu pour autant que c’est la seule ? 😉
Bonjour,
Merci pour cet article vraiment intéressant.
Vos arguments et vos calculs sont très justes!
L’investissement dans les parkings rapporte de très bons rendements aussi tout comme l’investissement locatif dans des villes dynamiques qui attirent de plus en plus de ménages comme Amiens ou Nantes par exemple.
Bonjour,
De mon côté, j’ai mis en place un outil de décision qui me permet rapidement (pas de calculs, juste une saisie rapide : prix de vente, frais de notaire d’agence, travaux à prévoir, loyers actuel ou futurs si ils doivent évoluer rapidement, taxe foncière).
On obtient en quelques secondes les principaux ratios, qui permettent de dire « oui je vais visiter », ou bien « je passe mon chemin ».
Grâce à cet outil, j’ai pu acheter en moins de 2 ans un ensemble de 3 immeubles, qui font en tout 12 appartements, et représentent environ 50.000 € de loyers.
Sur la vidéo
https://www.youtube.com/watch?v=qz_uShiJJHg
regardez les explications du fonctionnement de cet outil, et il y a une surprise qui est indiquée dans la vidéo, pour ceux qui s’inscriront à la newsletter de mon blog.
Bonne journée.
Laurent.
Bonjour Laurent
Merci pour l’info.
Bonjour,
Dans la formule d’estimation de rentabilité nette avec les 9 mois de loyer divisé par le prix de revient, faut il prendre les loyer brut charges comprises payé par le locataire ou bien le loyer net?
Merci
Bonjour Julien
Effectivement, dans la Méthode Larcher, la rentabilité nette se calcule avec
9 mois de loyer brut (charges comprises).
Les 3 mois de loyer qu’on ne prend pas en compte correspondent bien à toutes les charges, soit 25%.
A noté : suivant les biens, les charges représentent 20% à 30% du loyer annuel.
Avec la Méthode Larcher, on est pile au milieu, ce qui permet de faire un calcul très rapide et d’obtenir un résultat suffisamment précis.
Vous avez raison, le but de cette formule permet de tenir compte du montant qu’un locataire est prêt à mettre pour un logement, ce qui facilite une fois encore le calcul de la rentabilité.
Je vous remercie pour cette question, je vais ajouter à la formule « brut » pour plus de clarté.
N’hésitez pas à poser d’autres questions sur cet article ou les autres, je réponds toujours avec plaisir. 🙂
A bientôt.
Bonjour,
Ce n’est pas très compliqué, si vous payez quelque chose qu’on vous rembourse, ce n’est pas une recette nette.
Si on vous paye quelque chose que vous devrez payer, ce n’est pas non plus une recette. Exemple : Taxe d’ordures ménagères Le locataire les payer mais vous les avez financées avec la taxe foncière.
Autre exemple : vous facturez 300 € pour un lavabo qu’un locataire a détruit.
Ces 300 € ne sont pas une recette, mais le remboursement d’une dépense.
Donc, dans la rentabilité, il ne faut compter que l’argent que l’on vous donne en paiement de la prestation de location.
Si vous facturez tous les mois 50 € pour l’électricité, c’est que vous payez la facture d’électricité. Pour autant, cela n’augmente pas la rentabilité locative.
Bon courage dans vos calculs.
Cordialement.
Laurent.
J’ai mis en ligne une vidéo qui peut vous intéresser pour mettre en oeuvre votre projet.
https://www.youtube.com/watch?v=jkV5Jv8rJZM
Je sais bien merci c’est pour ca que je demande car 9 mois de loyer charges comprises c’est pour compenser le fait qu’il y ait les charges et donc la vraie recette est moindre. Sinon pour la renta nette j’aurais 12 mois de loyer net moins maxi 2 mois pour taxe foncière et charges proprio. soit 10 mois et pas 9.
Certains investisseurs font le calcul sur 10 mois, cela peut convenir mais pas pour tous les biens immobiliers.
En moyenne, les charges représentent 20% à 30% du loyer annuel.
En faisant le calcul sur 9 mois il n’y a pas de mauvaises surprises.
Méthode Larcher
Un minimum de risque pour un maximum de résultat.
D’ailleurs dans le point 1) on parle de
« Montant du loyer annuel brut divisé par le prix d’acquisition. »
Et on fait (12 mois x 500 €) / 70 000 €.
Donc 500 est bien le montant du loyer mensuel brut i.e. charges comprises?
« Comparons avec le mode de calcul de la Méthode Larcher :
(9 mois x 500 €) / 82 000 € x 100 = 5,49% »
Cela veut bien dire qu »on utilise le loyer charges comprises que paye le locataire dans cette estimation?
Oui c’est tout à fait ça. 🙂
j’avoue que je ne comprends pas votre première question, mais si vous avez la réponse, c’est le principal. 😉
Si vous comptez 9 mois de loyer, c’est, dans mon esprit,que l’appart est vide pendant 3 mois, donc, les charges de ces 3 mois vous sont imputables.
de même, la taxe d’ordures ménagères, vous la facturerez seulement sur 9 mois, les 3 autres restant à votre charge, si je ne m’abuse.
Donc, votre renta brute sera charges comprises, si vous le souhaitez, mais si l’immeuble a un concierge qui coûte 300 € par appartement, vous payez ces 300 €, vous les facturez à votre locataire, et votre rentabilité n’explose pas pour autant. A moins que je n’aie du mal à comprendre !
Bref, le calcul de la rentabilité brute n’est qu’un calcul qui aide les agents immobiliers à présenter des taux plus vendeurs. Si on déduit les charges non récupérables, les taxes foncières, assurances, la fiscalité et les prélèvements sociaux, la mariée est souvent moins jolie.
Bonne soirée, et bons calculs.
Laurent
Bonsoir,
Je demandais simplement si dans la méthode LARCHER d’estimation de rentabilité on prenait les 9 mois de loyer charges comprises (=payé par le locataire) ou le loyer sans charges.
A mon avis c’est le loyer cc car c’est pour ca qu’on en prend que 9 et c’est aussi beaucoup plus simple à estimer de se dire combien un locataire est pret à mettre pour ce logement.
Mais Julien Larcher pouvez-vous svp confirmer ou infirmer ce point?
Merci ! et bravo pour le site
Bonjour Julien
Effectivement, dans la Méthode Larcher, la rentabilité nette se calcule avec
9 mois de loyer brut (charges comprises).
Les 3 mois de loyer qu’on ne prend pas en compte correspondent bien à toutes les charges, soit 25%.
A noté : suivant les biens, les charges représentent 20% à 30% du loyer annuel.
Avec la Méthode Larcher, on est pile au milieu, ce qui permet de faire un calcul très rapide et d’obtenir un résultat suffisamment précis.
Vous avez raison, cette formule tient compte du montant qu’un locataire est prêt à mettre pour un logement, ce qui facilite une fois encore le calcul de la rentabilité.
Je vous remercie pour cette question, je vais ajouter à la formule « brut » pour plus de clarté.
N’hésitez pas à poser d’autres questions sur cet article ou les autres, je réponds toujours avec plaisir. 🙂
A bientôt.
Bonjour,
Je viens de visiter un Studio de 23,4m². En remontant les calculs à partir du loyer possible de 340E + 66 de charges, de la taxe foncière de 300E et des charges annuelles de 1244E et pour avoir 6% de renta nette j’arrive à un prix FAI de 56055E.. Le studio est en vente à 78900E FAI (8,7%).. Ça fait du 29% de moins que le prix affiché! Vous arrive-t-il souvent aussi d’avoir de telles différences ? L’agent va certainement bien rire si je fais une offre si basse par rapport à ce qu’il souhaite.
Bonjour Julien
Je vous rassure tout de suite, cette différence arrive très souvent.
Il ne faut pas avoir peur de faire des propositions basses.
Et si l’agent immobilier rit, ce n’est pas un problème !
Pensez à une chose, vous êtes l’acquéreur donc c’est vous qui avez le pouvoir !
Si votre offre n’est pas acceptée, passez au bien suivant.
Pour vous aider, j’ai publié cet article :
Négocier son achat immobilier
Il existe 2 types d’investisseurs :
– Ceux qui « placent » de l’argent dans l’immobilier (La majorité).
– Ceux qui gagnent de l’argent avec l’immobilier (Les vrais investisseurs).
Suivez la Méthode Larcher, vous ferez partie du 2ème groupe.
Bonjour, encore une petite question:
En étant loueur meublé non professionnel, on est imposé sur 50% des loyers recus avec le micro-BIC. Est-ce le loyer reçu charges comprises qu’il faut déclarer ?
Merci
Bonjour
Oui il faut déclarer le loyer charges comprises.
Si le loueur meublé non professionnel est imposé au micro BIC, cet abattement de 50% est un forfait.
Donc il ne peut pas déduire les taxes et charges réelles, comme les intérêts d’emprunt, travaux, taxes foncières, etc…
Puis si l’on est dans la tranche d’impot des 30%, on paye 30% de 50% des loyer recus et c’est tout ? ou il faut encore payer les csg et à quel pourcentage?
Si vous êtes dans la tranche à 30%, tous vos revenus (salaires, revenus locatifs, etc…) seront taxés en fonction du barème progressif et de votre quotient familial.
Oui il y a en plus les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs,
15.5% en 2015.
C’est pourquoi, la fiscalité est un point important abordée dans la
Méthode Larcher, permettant de la limiter voire de l’annuler.
Pour info : Les tranches d’imposition 2015 sur les revenus de 2014
Jusqu’à 9 690 : 0%
de 9 691 à 26 764 : 14,00%
de 26 765 à 71 754 : 30,00%
de 71 755 à 151 956 : 41,00%
au-delà de 151 956 : 45%
Et si l’on a 9600 euros nous ne sommes pas imposable?
Merci
Effectivement quand les revenus sont inférieurs à 9 690 € par an (en 2014) il n’y a pas d’impôt sur le revenu.
En revanche, si dans ces 9 600 € par an il y a par exemple 5 000 € de salaire et 4 600 € de revenus fonciers (locatifs), il y aura les prélèvements sociaux (15,50% en 2015) à payer sur 4 600 €.
Bonjour Julien, et merci pour ton blog !!
Si je perçois 70 000 d’euros par an, et que parmi les 70000 euros 25 000 proviennent de revenus locatifs .
Suis-je imposé une première fois sur les 70000 euros et une autre fois sur les 25000 via les prélèvements sociaux ? Merci d’avance
Bonjour Jean
C’est tout à fait ça !
Les 70 000 € seront imposés en fonction du barème progressif et de ta situation personnelle (nombre de parts, déductions, abattements, etc…)
Et les 25 000 € seront imposés selon le taux des prélèvements sociaux.
A bientôt.
Bonjour,
Merci pour votre article qui me sera d’une grande utilité.
Je préconise pour ma part l’investissement locatif dans les colocations, ça permet des mensualités plus intéressantes.
Bonne journée !
Bonsoir,
Une rentabilité nette nette de 5 % me paraît tout à fait raisonnable, c’est 5 fois plus que ce que la majorité des français placent sur leur livret A. Sur quoi te bases-tu pour dire qu’on gaspille de l’argent à partir du moment où la rentabilité nette est inférieure à 5 % ?
Bonjour Nicolas
Tes remarques sont pertinentes.
Le terme « raisonnable » est tout à fait adéquat pour 5% de rentabilité nette avant impôt sur le revenu.
Seulement, les rentabilités raisonnables ne m’intéressent plus
depuis très longtemps.
Surtout depuis que j’ai compris qu’on pouvait obtenir beaucoup plus !
Je préfère les rentabilités explosives !
Il y a 2 types d’investisseurs :
– Les investisseurs qui « placent » leur argent dans l’immobilier.
(la majorité, environ 80%)
– Les vrais investisseurs, qui gagnent de l’argent, grâce à l’immobilier.
(seulement 20% d’entre nous)
J’ai choisi mon camp. 😉
Placer de l’argent sur un livret A ne demande aucun effort,
c’est pourquoi la « rentabilité » est si ridicule.
Investir dans l’immobilier demande déjà plus de temps et de travail à fournir, des connaissances à avoir, et une prise de risque supérieure à celle d’un livret A.
J’estime que ces éléments doivent être rémunérés, et qu’en dessous de 5% de rentabilité nette avant impôt sur le revenu, ce n’est pas rentable.
D’autant plus qu’avec la Méthode Larcher, on peut faire mieux,
nettement mieux !
Bonsoir,
Merci pour ta réponse.
Donc si je comprends bien, tu préfères avoir un seul bien qui te rapporte 20 % de rentabilité nette nette, plutôt que dix biens qui te rapportent 4,5 % de rentabilité nette nette chacun ^^ ?
😀
Il y a tellement de biens immobiliers qui rapportent beaucoup plus que 5% de rentabilité nette avant impôt sur le revenu, alors pourquoi je me contenterais d’un seul bien ? Et de seulement 4,5% ?
Plutôt étonnant ton commentaire. 🙂
Je pensais la même chose ! 🙂
Les soldes sont lancés dans l’immobilier, les opportunités n’ont jamais été aussi nombreuses !
Baisse des prix + baisse des taux, ça fait un cocktail puissant de bonnes affaires.
Il faut juste savoir les dénicher et sortir des sentiers battus…
Exactement !
C’est une des meilleures périodes pour investir dans l’immobilier.
Ce cocktail explosif n’est pas arrivé depuis plusieurs décennies.
Et comme dit Guillaume, c’est les soldes. 🙂
Il faut en profiter !
Bonsoir,
La rentabilité est une donnée extrêmement importante, mais il faut considérer le long terme, et je dis ça surtout pour les novices, une rentabilité de 10 % avec une toiture (par exemple) à changer dans les 2 ans qui viennent perd beaucoup de son attrait. La rentabilité n’est pas la seule chose à voir.
Bonsoir William
C’est vrai, bien que la rentabilité immédiate soit un élément déterminant, elle doit être calculée sur le long terme et tenir compte des travaux éventuels.
Bonjour,
julien a posté sa comme message « Je viens de visiter un Studio de 23,4m². En remontant les calculs à partir du loyer possible de 340E + 66 de charges, de la taxe foncière de 300E et des charges annuelles de 1244E et pour avoir 6% de renta nette j’arrive à un prix FAI de 56055E.. »
Comment est ce qu’il a fais son calcul pour estimer ce montant, à partir de ses données?
Merci de votre attention
Votre site est géniale ! 🙂
Bonjour Sarah
Dans son commentaire il n’a pas mentionné les frais de notaire, mais il a surement pris en compte 8% du prix de vente FAI de 56 055 € soit 4 500 €.
De plus il a présenté le loyer avec les charges à part, alors que dans la formule le loyer est brut soit : 340 + 66 = 406 €
Donc son calcul avec la Méthode Larcher est surement le suivant :
9 mois de loyer brut : 406 x 9 = 3 654 €
Coût global de l’achat : 56 055 + 4 500 = 60 555 €
3 654
Rentabilité nette = __________________________ x 100 = 6.03 %
60 555
Je suis ravi que mon site vous plaise. 🙂
A bientôt.
Bonsoir,
Tout d’abord bravo pour ton blog.
Juste une question selon ta méthode si j’ai bien compris tu utilise les loyer cc , mais la rentabilité obtenu net et bien avant imposition?? ou bien a tu inclut les impôt en les prévoyant dans les 3 mois soustrait de ta méthode de calcul.
Et bonne continuation.
Bonjour
Effectivement pour plus de simplicité et de rapidité le mode de calcul de la Méthode Larcher tient compte des loyers charges comprises.
La rentabilité obtenue est bien celle avant impôt sur le revenu.
Le calcul de la rentabilité nette d’un bien se fait toujours avant impôt sur le revenu, pourquoi ?
Chaque contribuable est imposé différemment, par conséquent le même bien immobilier imposé dans 2 foyers fiscaux différents n’aura pas le même résultat en terme de rentabilité finale.
Dans ce cas, on ne parle plus de rentabilité du bien uniquement, mais de rentabilité nette après impôt sur le revenu, car les autres éléments du patrimoine ont une influence sur le résultat final en positif ou en négatif.
Le patrimoine compte peut-être d’autres biens avec des avantages fiscaux, déduction, réduction, crédit d’impôt, loi de défiscalisation, subventions,
stratégie fiscale, etc…
Ou d’autres revenus pouvant faire changer de tranche fiscale.
Conclusion en 2 étapes :
1) Pour savoir si un bien est rentable et prendre la décision d’achat,
il faut utiliser le mode de calcul de la Méthode Larcher.
Réaliste, rapide et précis.
2) Ensuite, pour optimiser la fiscalité, il faut utiliser les stratégies
de la Méthode Larcher.
Bonsoir Julien,
Peut être as tu déjà réalisé un article mais je ne le vois pas… sur la déclaration d’un logement meublé ?
Car quand je réalise mes petits calculs d’amateurs dans mon coin, je me rends compte qu’il est quasi impossible d’obtenir un cash flow positif après impôts (micro bic abattement de 50%) et après avoir payé l’assurance pour loyers impayés (4%loyers annuel), la gestion locative(7% loyers annuels)…
Pour arriver à l’équilibre, il faudrait que j’achète le bien en solde à 50 % ! En reprenant votre calcul « 9loyers/prixbien*100 » j’obtiens 5,5% qui me parait pourtant une note correcte!
Bonne soirée !
Bonsoir Matt,
Allez je réponds à la place de Julien car il doit encore se la couler douce en Australie 🙂
5,5% c’est en effet insuffisant pour être en CF positif.
Avec les taux actuel, sur 20 ans sans apport c’est mini 8% qu’il faut viser pour être à l’équilibre et au délà pour du CF positif.
Donc la solution, tu l’as donnée : Il faut acheter moins cher, trouver la bonne affaire et pour ça certainement s’éloigner des grandes métropoles.
Au plaisir
Bien vu Guillaume. 😉
C’est sympa de prendre le relais quand effectivement mes journées sont difficiles… 😀
Bonjour Matt
Je vais bientôt parler de la location meublée, c’est un type d’investissement très intéressant où la rentabilité peut être sympathique. 🙂
Toutefois c’est un marché très différent de la location nue, les erreurs sont beaucoup plus faciles à faire, il faut être vigilant sur les décisions prises et bien suivre tous les conseils de la Méthode Larcher, autrement la rentabilité peut chuter brutalement.
Mais la bonne nouvelle, en utilisant la location meublée judicieusement, les résultats sont très élevés !
5% net avant impôt sur le revenu est le minimum vital recommandé par la Méthode Larcher.
Malheureusement la majorité des bailleurs sont en-dessous de ces 5%.
Cette rentabilité est calculée avant impôt sur le revenu, si tu n’as pas de cash flow positif après impôt, ce n’est pas forcément le bien qui est remis en cause mais plutôt ta stratégie fiscale et la durée du prêt.
C’est pourquoi tu as raison, 5,5% est une note correcte, du moins pour faire ses débuts dans l’immobilier.
Car ensuite avec la pratique, on découvre de nombreuses choses permettant d’augmenter largement ce pourcentage.
Es tu déjà propriétaire bailleur ou tu penses te lancer prochainement ?
Bonjour et merci pour vos réponses !
Non je ne suis pas propriétaire bailleur, seulement ma résidence principale !
Je recherche actuellement un petit appartement à acheter pour louer en meublé. Mais la recherche n’est pas facile. J’ai déjà visité plusieurs biens mais les prix sont trop élevés pour me permettre de ne pas perdre trop d’argent…
Je pense commencer petit, un T1bis serait pas mal, pour me lancer.
Seule les grandes résidences anciennes avec beaucoup de lots et des charges annuelles importantes proposent actuellement de petits appartements pas trop cher. Mais cela me fait peur d’investir dans ce genre de résidences!
C’est toujours un plaisir de parler d’immobilier, tu le sais. 🙂
Tu as entièrement raison de vouloir commencer petit, c’est parfait !
Et pour plusieurs raisons.
Je te confirme tout de suite, tu as raison d’avoir peur et de ne pas vouloir investir dans les copropriétés que tu me décris.
N’achète surtout pas dans ce genre de résidence !
Maintenant tu dois te mettre dans la peau d’un investisseur et chercher la perle rare.
Pour te préparer :
– Lis bien tous les articles du blog.
– Suis les CONSEILS de la Méthode Larcher.
– Analyse les commentaires des autres Fans d’immobiliers.
– Prends note de mes réponses.
– Pose tes questions dans les commentaires sous chaque article.
Tu trouveras des infos très intéressantes.
A bientôt.
Bonjour,
Je reviens un post précédent qui abordait le rendement potentiel.
Cette histoire date d’aujourd’hui.
Je vois un immeuble de rapport à vendre sur un site par un agent immobilier que je connais. Je l’appelle, on discute et il me dit qu’un des appartements n’est pas visitable parce qu’il est sous scellé. La scellé est levée par jugement mais pas encore actée. Ce qui fait qu’il n’est pour l’instant pas possible de le visiter. L’agent me dit je comprend qu’on ne puisse pas acheter sans voir un des appartements. A cela je lui répond, Ecoutez si je peux autofinancer le projet sans compter sur le loyer de cet appartement, j’achète. Le vendeur est débarrassé de sa galère, l’agent immobilier à un argument pour négocier percutant, et moi j’achète moins cher et dès que le logement est levé définitivement de scellé, il ne me coutera que les travaux pour le louer puisque le bien en l’état est financé par le premier prêt.
Je vous tiendrai au courant de la suite sur ce post si tu le permet Julien, parce que ça me parait être un cas d’école (des investisseurs) intéressant.
Bonjour William
Pas de souci, tu peux nous tenir informé sur ce post.
Cette situation est effectivement très intéressante pour les investisseurs.
Pense à nous parler de chiffres et de rentabilité.
A bientôt.
bonjour à vous
petite question
comment investire dans un premier logement. Puis en avoir d’autre si l’on est déjà endetter pour le premier?
Bonjour,
Il faut être que la mensualité de remboursement soit au minimum égale aux loyers encaissées X 0,70.
C’est ce qu’on appelle l’auto-financement…
Merci pour la réponse
avez-vous une petite astuce pour convaincre la banque de prêter car je suis sur un hangar 75000 euros je compte environ 150 à 170000 euros de travaux je peux faire 5 appartement avec un loyer moyen de 500euros
les travaux seront entièrement fait par une société
Bonjour,
cela dépend de où se trouve le projet. Sur de la création d’appartement tu ne peux normalement pas faire de déficit foncier donc tu seras sur du 12% de rentabilité brute maximum. Sans compter que tu prends le risque que les travaux te coûtes plutôt 200 k€ que 150 k€.
Essaies déjà de nous convaincre.
Cordialement
Guillaume . M
merci de ta réactivité
le projet se situe dans le 62 du coté de Béthune
mon amie qui est courtier en travaux ma certifié que cela ne dépassera pas les 200k
Avec 200 k€ tu passes déjà à 10% de renta avec les frais de notaire.
Je pense pas qu’il soit nécessaire de nos jours de faire 200 k€de travaux pour obtenir du 10 % de renta brute.
Bonjour Maximilien,
Si tu es sur de n’avoir que 150000 euros de travaux, que tu es sur de louer facilement sans vacances et que le foncier est bas, l’opération est plutôt bonne. En plus tu refais tout à neuf j’imagine. Ca veut dire que même si tu empruntes sur 20 ans, tu n’auras pas ou peu de travaux à faire. Il faut être sur de tes travaux. Le courtier, qu’il te dise 150000 c’est bien, mais il faut qu’il te le chiffre avant d’aller voir le banquier. Tu n’auras pas trop de mal à emprunter 200000 euros si tu es sur d’avoir 2000 euros de loyers par mois
Pour 200000 euros empruntés :
DURÉE DU PRÊT MENSUALITÉS
10 ans 1 885,08 €
15 ans 1 347,02 €
20 ans 1 093,70 €
Bonjour William
Penses qu’il s’agisse de la meilleure manière de faire son premier investissement? Je trouve ça un peu risqué.
Bonjour Guillaume,
Bah si les travaux sont bien chiffrés, je ne trouve pas cela très risqué, après, je ne connais pas le profil de Maximilien ni le marché de Béthune. Mais honnêtement, faute de mieux, je vais sur un projet comme celui-ci sans problème. Tu es dans quelle région ?
Bonjour,
Je suis en région parisienne mais j’investi en champagne Ardennes, Bourgogne et Lorraine. J’ai également des biens dans l’aquitaine et Midi Pyrénées.
Je pense juste que pour un premier investissement locatif c’est pas le plus simple. Mais c’est surement plus intéressant qu’un projet à 5% de renta brute en région parisienne.
commencer avec un projet plus petit effectivement c’est une solution pour prendre moins de risque
le plus dur c’est de se lancer et de comprendre correctement les choses à faire et ne pas faire
je ne veux pas me précipiter
cordialement
Le pb n’est pas la grosseur du projet mais plutôt le fait qu’il y a beaucoup d’inconnus , d’incertitudes et trop de risques.
Tout est à créer, rien n’est loué, démarches administratives complexes ect…
Je partage à 100% l’avis de Guillaume M, c’est beaucoup trop « casse-gueule » pour un débutant.
Perso, je ferais pas et pourtant je suis plutôt expérimenté…
Avais vous un exemple concret pour un débutant?
Bonjour,
J’hésite entre vendre et louer ma résidence principale sur Niort (je fais construire ma future maison à 2kms à peine).
Je peux espérer louer 680€+charges, avec un impôt foncier non négligeable de 1290 €. Je compte gérer moi-même la location, j’ai fait quelques travaux. Suis-je sur une base de 20% de charges ?
Si je vends, faut pas compter dépasser les 170k€, voir même 165k€. A noter que je l’ai acheté 156k€ avec les frais, il y a 7 ans.
Dois-je calculer la rentabilité par rapport au prix d’achat ou au prix de vente espéré ? Est-il intéressant de louer ce bien ? Ou est-il préférable de le « bazarder », quitte à investir sur un autre neuf ou ancien plus tard ?
Merci de votre expertise.
Cordialement.
Bonjour Bertrand
C’est une question très intéressante que se posent souvent les propriétaires pour leur résidence principale le jour où ils déménagent.
Voici les réponses :
Dans votre cas, vous devez calculer la rentabilité par rapport à la valeur réelle de la maison, si vous pouvez la vendre 165 000 € il faut faire le calcul sur cette base.
Pour le savoir, un seul calcul, celui de la Méthode Larcher :
Il faut prendre le loyer charges comprises qu’un locataire serait prêt à payer.
Les charges locatives d’une maison se limites souvent à la taxe d’ordures ménagères.
Vous trouverez le montant sur votre avis de taxes foncières.
Pour faire le calcul nous diront 180 € par an, soit : 15 € par mois.
Vous présenterez donc un loyer de 680 € + 15 € = 695 €
695 x 9
Rentabilité nette = ________________ x 100 = 3.8%
165 000
Le minimum vital recommandé par la Méthode Larcher étant de 5% net,
la décision à prendre est : la vente de la maison.
Même en vendant votre maison à un prix à peine plus élevé que votre prix d’achat, vous allez récupérer de la trésorerie, car depuis 7 ans vous avez remboursé un partie du capital restant dû.
Vous pourrez donc investir en toute sécurité dans un nouveau bien, qui lui,
sera rentable.
Neuf ou ancien ?
Tout dépend de votre profil d’investisseur.
Dans l’hypothèse où votre objectif et de vivre de vos revenus immobiliers,
je vous recommande d’investir dans l’ancien.
Bonjour Bertrand,
Je ne connais pas Niort, mais je pense connaître la réponse à la question que je vous propose de vous poser : si vous acheter un bien pour le louer à 170000 euros, pouvez-vous espérer plus que 680 euros de loyer ?
Si la réponse est oui, je pense qu’elle doit l’être, alors vendez.
Mais n’achetez pas de neuf. En tout cas pas dans le cadre d’une loi quelconque.
Cordialement
William
Bonjour Julien,
Est-ce que tu conseillerais d’investir sans apport si j’ai les moyens de mettre environ 70 000e dans des investissements ? Ou bien acheter plusieurs biens avec cet apport ?
Merci pour ton blog,
Martin
Bonjour Martin
Tout dépend de ton objectif.
Si tu souhaites simplement placer ton argent dans une valeur sûre, tu peux utiliser cette somme comme apport pour investir dans l’immobilier, mais en gardant toujours un capital de sécurité sur ton compte.
Mais si tu souhaites développer ton patrimoine dans le but de vivre de tes revenus immobiliers, la Méthode Larcher recommande d’investir sans apport.
Et quand les circonstances ne le permettent pas, avec très peu d’apport.
Les premiers prêts immobiliers sont les plus difficiles à obtenir sans apport, c’est plus simple par la suite.
Voir : Le prêt immobilier sans apport en 3 étapes.
Bonjour,
Dans plusieurs commentaires j’ai vu qu’il était plus intéressant d’acheter avec apport nul (ou très faible si nécessaire). Je ne comprends pas tout!
– Comment les intérêts d’emprunt (qui au final font partie du coût total d’achat du bien) sont-ils comptabilisés dans le calcul du rendement?
– Quand on déduit la mensualité de l’emprunt du loyer, reste-t-il encore quelque chose (de suffisant)?
PS: merci pour ton site Julien!
Catherine.
Bonjour Catherine
C’est une question intéressante, ce point est effectivement à éclaircir.
Les intérêts d’emprunt sont indépendants du calcul de rentabilité d’un bien, ils ne sont pas pris en compte.
C’est la rentabilité du bien qui est calculée.
Et non la rentabilité de l’opération, qui elle va dépendre d’autres paramètres, comme effectivement les intérêts d’emprunt, la situation du foyer fiscal, la stratégie patrimoniale utilisée, etc…
Une décision d’achat se fait en fonction de la rentabilité du bien.
Car le résultat (rentabilité finale de l’opération), sera différent d’un foyer à l’autre.
C’est tout le but d’une opération immobilière !
Tu dois dégager plus de loyer que de charges afin de générer du cash flow positif, et commencer à profiter de tes revenus locatifs. 😉
Merci pour ta réponse.
Ma deuxième question peut paraître un peu … naïve, disons.
En fait ce qui me perturbe dans le contexte actuel c’est qu’en faisant un rapide calcul du coût d’achat et du prix de location au m2 dans ma ville, même en empruntant sur une longue durée la mensualité de l’emprunt reste nettement supérieure au revenu.
C’est ce qui m’a fait laisser tomber ce type d’investissement il y a quelques années (je m’étais orientée à l’époque vers de l’achat revente sur un marché que je connaissais à fond, avec quelques grosses plus-value réalisées), car je me suis dit que même avec un bien nettement en dessous du prix du marché, la rentabilité à la location était insuffisante.
Cela doit signifier que mon champ d’investigation (ma ville, qui est une des plus grosses agglomérations après Paris, et/ou le type de bien) n’est pas le bon. A étudier donc!
Bonjour Catherine,
Suivant cette discussion, je me permet de te donner mon avis. Il est vrai que dans certaines grosses agglomérations, eu égard aux prix élevés il est difficile de pouvoir être rentable avec de la location simple, nue ou meublée. Pour pallier ce problème, il existe différentes solutions. La colocation ou la location saisonnière (quand elle est autorisée) sont de bonnes alternatives. Ou encore il est possible de refaire plusieurs petits appartements dans un même appartement plus grand et ainsi louer deux, trois ou quatre petites surfaces au lieu d’une seule. Le prix de la location au m² étant beaucoup plus importante pour des petites surfaces, il est possible de rentabiliser de cette façon.
Bonjour Catherine
Le prix au mètre carré de certaines villes peut effectivement être très élevé amenant une rentabilité plutôt faible.
Dans ce cas, plusieurs possibilités existent, William t’en a donné quelques unes.
Elles sont utilisés par certains investisseurs, et les résultats peuvent être très intéressants.
Comme l’exemple de Greg dans cette vidéo, qui génère 9 600 € de revenus locatifs par mois.
Ensuite tu peux t’éloigner un peu de ta ville pour des zones où le prix du mètre carré est plus bas avec des loyers qui eux restent à un niveau correct.
Comme l’exemple de Guillaume dans cette vidéo, qui est de région parisienne et investi dans plusieurs départements.
Et dans cette vidéo sur l’un de ses chantiers où il obtient une rentabilité nette de 16.5%.
Il y a toujours une solution !
Maintenant si tu te sens plus à l’aise sur de l’achat revente, parce que tu connais très bien le domaine, tu peux continuer dans ce sens.
C’est toujours de l’immobilier et une très bonne façon de générer des revenus intéressants. 😉
Bonjour,
A qui je peux m’adresser pour faire un calcul, à savoir j’ai 90 k€ euros à placer
est ce rentable de faire du locatif étudiant (9 mois à 400€/mois ) – estivants l’été (450€/la semaine) (j’habite la rochelle) pour un appart de 25m² en empruntant ou non ? sur quel regime? sachant que j’ai 18000 euros de revenus (salaire) annuels.
Quelles charges peut on oter du regime reel? quelles sont les demarches a faire pour le regime? je suis perdue et je ne sais à qui m’adresser pour me faire un calcul. J’aimerai savoir ce que j ‘aurai réellement dans ma poche par mois une fois que tout est payé (emprunt , charges, impots)
Merci de votre aide a tous
Bonjour Lucie,
Pour commencer 90k€ pour 7200 euros par an si tout se passe parfaitement c’est pas trop mal pour une grande ville. Mais les investisseurs recherchent aujourd’hui dès rendements supérieurs à cela.
Vous avez des revenus annuels pas très élevés du coup votre TMI est faible donc moins d’impôts. J’imagine que vous allez faire de la location en meublé et vu votre rentabilité il serait peut être intéressant de faire le calcul en LMNP et faire de l’amortissement comptable. En régime réel, vous pouvez ôter les charges d’entretien, d’amélioration et de réparation, vous pouvez également ôter le montant des assurances, de la Taxe foncière et de vos intérêts d’emprunt.
Guillaume. M
https://www.facebook.com/mgsrannou
Bonjour Lucie
Pour avoir toutes les réponses à vos questions, vous pouvez vous adresser à un conseiller en gestion de patrimoine proche de chez vous.
Il cherchera toutes les possibilités pour optimiser vos placements et vous indiquera la meilleure stratégie à adopter en fonction de votre situation personnelle et professionnelle.
Vous trouverez vos réponses dans l’article sur les charges déductibles en cliquant ici.
Merci bcp pour vos reponses
Avec plaisir. 🙂
Merci Guillaume de me consacrer du temps. Oui ce serait du meublé, Vous pensez que si j’apporte 50k€ et que j’emprunte 50k€ sur 15 ans je peux espérer combien dans ma poche chaque mois?(9 mois à 400€/mois ) et location estivants l’été (450€/la semaine)? ou est il + interessant de payer cash?
Qu’appelle t on de l’amortissement comptable? savez vous à qui je peux m’adresser pour avoir un calcul concret? pour faire du réel faut il avoir un n° siret?
et faut il faire appel a un comptable pour calculer le réel et faire la declaration?
Merci de votre aide, bonne journée
Lucia
Bonjour,
Le calcul proposé (loyerx9 / coût opération) est rapide mais risque d’être largement erroné : les charges sont considérablement différentes dans un appartement situé dans un immeuble des années 1900 (sans ascenseur, ni gardien, ni espaces verts, ni chauffage collectif, ni syndic professionnel) par rapport à un immeuble des années 60 qui aurait ces 5 éléments. Je recommande donc vivement de calculer le rendement net avec les vrais chiffres.
PS : ne pas confondre le rendement (lié au bien) et la rentabilité (liée à la personne et au cadre fiscal)
Bonjour Gérard
Vous avez raison, les charges d’un immeuble sans ascenseur, ni gardien, ni espaces verts, ni chauffage collectif, ni syndic professionnel sont considérablement différentes d’un immeuble qui aurait ces 5 éléments.
C’est justement pourquoi le mode de calcul de la Méthode Larcher tient compte de ces éléments, comme vu dans le paragraphe 3.
En France, les charges annuelles pour ce type d’immeuble représentent 20% à 30% du loyer annuel.
3 mois de loyer brut correspond à 25% de charges annuelles, soit la moyenne.
Donc en prenant 9 mois de loyer brut pour faire le calcul, on obtient un résultat suffisamment précis pour prendre une décision d’achat.
Sans oublier que d’autres éléments tout aussi importants que la rentabilité sont également à regarder.
Alors si au final je n’ai que 14,3% de rentabilité nette au lieu de 15,1% nette.
Il n’y a rien de dramatique pour moi. 😉
D’autant plus que chaque année une différence sera constatée de toute façon, en fonction de l’évolution des prix, aussi bien des charges que du loyer.
A la hausse comme à la baisse.
Toutefois, calculer le rendement net avec les vrais chiffres, bien que plus long et plus compliqué, reste une information intéressante.
Même si personnellement, je préfère connaître le montant de mon cash flow positif que celui de la rentabilité exacte de chacun de mes biens. 😉
Je suis tout à fait d’accord !
C’est pourquoi seul le rendement du bien doit être utilisé pour la décision d’achat.
Comme évoqué dans l’article, juste sous le panneau MODE DE CALCUL et également à la fin du paragraphe 3.
Calculer le « rendement net » est à la portée d’un élève de 6ème et nécessite moins d’une minute : il s’agit d’effectuer :
une addition (charges de copro+ taxe foncière+ assurance = charges totales)
une soustraction : loyers – charges (on obtient le revenu annuel net)
une division : loyer net / coût de l’opération (on obtient le rendement net)
élémentaire et rapide , non ?
Je suis un peu perplexe face à vos méthodologies de calcul de rentabilité ???
Moi je la calcule ainsi : ((prix d’achat/effort mensuel)^(1/12)-1).
Sauf erreur, je n’ai pas vu l’intégration du coût des intérêts d’emprunt dans votre méthodologie.
J’aurais tendance à considérer que le gain se situe entre la valeur d’acquisition globale du bien (tous frais inclus, crédit, taxes foncières, impôts etc) et sa valeur de revente nette vendeur. Et quel taux de rendement un produit financier devrait proposer pour permettre de dégager la même valeur pour un même effort financier consenti.
je voulais dire prix de revente (et non pas prix d’achat), au temps pour moi.
Bonjour Olivier R,
Je partage la méthode de notre hôte, simple, efficace et pragmatique.
Si maintenant il faut avoir un DEA de Math pour investir dans de l’immobilier rentable… 🙂
il suffit de savoir faire les 3 opérations de base (niveau 6ème, je crois)
une addition (charges de copro+ taxe foncière+ assurance = charges totales)
une soustraction : loyers – charges (on obtient le revenu annuel net)
une division : loyer net / coût de l’opération (on obtient le rendement net)
élémentaire et rapide , non ?
Vous confondez plusieurs notions :
le rendement net (lié au bien)
la rentabilité (liée à la personne et au cadre fiscal)
le profit (ou la perte) de l’opération (lié au marché)
Bonjour Olivier
Un investisseur à la possibilité de calculer le rendement ou la rentabilité d’un support d’investissement de plusieurs façons, tout dépend ce qu’il recherche.
Vous avez fait le choix d’intégrer les intérêts d’emprunt pour faire votre calcul.
Vous obtiendrez un résultat qui sera le reflet de votre bien associé à votre choix de crédit :
– Montant de l’emprunt.
– Durée de l’emprunt.
– Frais de dossier bancaire.
– Pourcentage de l’ADI (qui diffère en fonction de l’âge du ou des emprunteurs).
– Etc…
Le résultat sera différent d’un prêt à l’autre et d’une personne à l’autre.
Mais surtout, il ne sera pas représentatif du rendement du bien en lui même.
Alors que c’est justement le rendement net du bien qui est indispensable à connaître avant toutes acquisitions.
Pour cela, les seuls éléments à prendre en compte pour ce calcul sont :
– Le prix d’acquisition tous frais compris.
– Le montant des loyers annuels.
– Les charges annuelles.
Pour faciliter ce calcul, la Méthode Larcher tient compte du pourcentage moyen des charges en France afin d’obtenir un calcul réaliste, rapide et suffisamment précis pour prendre une décision d’achat.
Ensuite, il est toujours possible pour ceux qui le souhaitent de faire un calcul correspondant à leur situation personnelle, en intégrant :
– Le foyer fiscal.
– Le mode d’acquisition.
– Le mode de détention.
– Le statut du bailleur.
– Les stratégies patrimoniales.
– Etc…
Ce qui est long, complexe et pas vraiment utile, puisque la situation personnelle et les stratégies patrimoniales changent régulièrement, alors que le rendement du bien en lui même ne bouge pas.
En conclusion :
Calculer le rendement net du bien est le seul calcul indispensable.
Tout-à-fait d’accord en ce qui concerne 2 notions, souvent confondues, le rendement et la rentabilité. Mais il n’y a qu’une seule façon de compter.
Le rendement dépend uniquement du bien, mais il faut ajouter le coût des travaux au prix d’acquisition pour déterminer le coût de l’opération.
Le calcul du rendement net est très simple car il consiste en 3 opérations:
– calcul du revenu net :
loyers annuels – (charges de copro + taxe foncière + assurance PNO)
– calcul du coût de l’opération :
prix d’achat + frais de notaire + coût des travaux
– rendement net :
diviser le revenu net annuel par le coût de l’opération
Ceci à la portée de tout le monde et cela donne le vrai chiffre; au lieu d’une approximation qui peut s’avérer totalement erronée , car il n’y a pas de « montant moyen des charges en France »; la variation va de 1 à 10 !
Le calcul du rendement est un des calculs indispensables, mais il y en a d’autres (vous engagez des dizaines de milliers d’euros ! ).
Prenez de temps de calculer le TRI, la VAN et le ROI; si vous ne savez pas, Julien pourra sans doute vous aider.
la rentabilité « nette-nette » dépend de la personne, du cadre juridique et fiscal et du financement.
Par ailleurs, il faut tenir compte :
– de l’entretien et des réparations prévisibles : la robinetterie, la chaudière, le ballon ne tiendront pas 15 ans….
– la remise en état de votre bien : à N+20, il sera défraîchi….
– les travaux qui seront votés par la copro (réfection de la cage d’escalier, façade, couverture…)
– l’augmentation des charges beaucoup plus rapide que celle des loyers….et donc le rendement du bien change !
Cordialement
Bonjour Bruno
Les charges correspondent à un pourcentage du loyer.
En France la moyenne représentent 20% à 30% du loyer brut.
Oui une méthode simplifiée est toujours intéressante. D’ailleurs, ma façon de calcul de la rentabilité effective de mon placement n’est pas complexe, c’est une simple formule excel … Mais ma véritable question concerne le coût des intérêts d’emprunt.
Exemple : j’achète un appartement 100 000 €, j’emprunte la somme sur 15 ans et je règle 20 000 € d’intérêts d’emprunt, je le loue 500 € par mois et je le revends à l’issue de l’opération au même prix soit 100 K€. Quel est le bénéfice de l’opération ?
Dépense 120 000 € – Recette 90 000 € = perte de 30 000 €.
Pourtant sur le papier et avec la méthode proposée sa rentabilité était de 4,5% ou 3,75% si on tient compte du coût du crédit dans le prix d’achat.
vous oubliez que vous revendez, 15 ans plus tard, au prix d’achat, d’où :
revente = 100 ke
loyers = 90 ke
– total encaissé = 190ke
coût du crédit = 20 ke
coût d’achat = 100 ke
– total décaissé = 120 ke
bénéfice = 190- 120 = 70 ke (mais vous avez oublié les charges, l’entretien, les vacances locatives…)
bonsoir
Avez vous une idée des taux d’emprunt actuels pour 50 000€ empruntés sur 15 ans, avec 50 000 d’apport pour du locatif?
merci
Bonsoir Lucie
Le site http://www.meilleurtaux.com fera ton bonheur
a+ 🙂
sur 15 ans, j’ai eu un 1.06 pour 60 k€
effectivement Gérard j’avais été un peu vite mais mon propos était de dire que le simple calcul de la rentabilité selon la méthode proposée me semblait insuffisant pour s’assurer d’une opération réellement profitable.
@lucie : j’ai une proposition datant de mi-juillet du CA à 1,90% (hors assurance).
Bonjour Julien,Tout d’abord merci pour toutes ces informations en or ! j’ai beaucoup appris grâce à ton blog et je t’en remercie sincèrement 😉
Pour ma présentation je m’appel Roger j’ai 22ans et l’envie folle de me lancer dans l’investissement locatif depuis plusieurs années déjà, mais je me sentais trop jeune pour assumer un tel projet en vue de mon jeune âge.. Jusqu’à ce que je tombe sur ta vidéo « L’âge idéal pour investir dans l’immobilier ? » tu m’as rebooster pour de bon !
Niveau financier je suis en CDi et j’ai la chance d’avoir des beaux parents qui ont beaucoup fait d’investissement locatif et grâce à sa ont a hérité d’une de leur maison a donc pas de loyer (j’ai une chance de fou je sais 😉 ) et je veux faire de même pour mon petit et mes futures enfant ! mes beaux parents mon données cette chance, j’ai donc pas le droit de la laisser passer !
Voila pour ma présentation, je continue à lire et relire ton blog de font en comble et j’attaque les investissements.
A l’occasion je connais le site http://www.meilleurtaux.com très complet avec énormément d’outils pour les prêts immobilier, il y a une application smartphone qui et simple et efficace que j’utilise beaucoup donc n’hésite pas à en faire part 😉
Bonjour Roger
Je suis ravi que tu aies appris beaucoup de choses avec mon blog. 🙂
Si la vidéo « L’âge idéal pour investir dans l’immobilier ? » t’as reboosté c’est parfait !
Débuter le plus tôt possible permet d’aller très loin, tu as donc raison d’y penser maintenant.
J’avais ton âge quand j’ai commencé à investir dans l’immobilier et tu connais la suite. 😉
Avec des beaux parents investisseurs immobiliers et ta situation personnelle, tu pars déjà avec un super avantage, donc prend bien le temps d’apprendre pour acquérir les connaissances nécessaires en suivant la Méthode Larcher, et quand tu te sentiras prêt, tu pourras passer à l’action !
Donc n’hésite pas à poser tes questions dans les commentaires sous chaque article, je réponds toujours avec plaisir. 🙂
Tu peux également partager tes astuces comme l’application smartphone du site meilleurtaux.com et également parler de tes futurs projets d’investissements, entre Fans d’immobilier on adore ça !
A bientôt Roger.
Bonjour Julien,
Je suis sur le point d’acheter un appartement datant de 25 ans avec place de parking en périphérie d’une grande ville; proche bus
Prix d’achat avec frais de notaire 100 000 €
Possibilité de location max 600€ charges comprises
En faisant ton calcul (9*600)/100000 me donne 5.4%
Puis je conclure que le projet est viable ?
Est-ce limite ? Trop juste?
C’est mon premier investissement, j’aimerai ne pas faire de bêtise et de le regretter pendant plusieurs années…
taxes foncière 750 €
charges annuelles 920€ (60% récupérer par le locataire)
Merci pour vos réponses !
Bonjour Matt
Tu as raison de prendre des précautions pour ton premier investissement, tes débuts dans l’immobilier vont conditionner ton évolution future.
Lorsque tu investis dans l’immobilier, la rentabilité de ton projet est essentielle, surtout quand ton objectif est de développer un parc important.
Mais pour déterminer si ton projet est viable ou non, ce n’est pas le seul élément à prendre en compte.
Reprend tous les conseils de la Méthode Larcher pour t’en assurer.
Avec cet appartement, les CONSEILS N°24 et N°25 sont respectés, c’est un bon début.
Point important : le CONSEIL N°2 est il respecté ?
Maintenant en regardant uniquement les chiffres, tu es juste au dessus du minimum vital recommandé par la Méthode Larcher, soit 5% net avant impôt sur le revenu.
Dans ce cas, je te dirai que cet investissement est envisageable pour débuter dans l’immobilier, à condition que les autres critères soient également réunis.
As-tu négocié le prix de vente ?
Pour t’aider, consulte cet article :
Négocier son achat immobilier.
N’hésite pas à poser d’autres questions et à nous tenir informé de l’avancement de ton projet. 🙂
A bientôt.
Bonjour
Je viens de tomber sur cet intéressant blog à l’occasion d’un bilan d’opérations immobilières passées et je dois dire que certains éléments me laissent un peu perplexes. Résumons:
J’ai deux bien immobiliers que je donne en location nue via une agence qui s’occupe de tout:
Un deux pièces de 46 m² en banlieue parisienne acquis 150 K€ en 2000 (régime Périssol) soit 3.300 € du m² que je loue aujourd’hui 920€ par mois charges comprises (soit 19,9€ mensuel du m²) soit un rendement locatif brut de 7,3% au bout de 15 ans (c’était un peu moins de 5% au début). Compte tenu des charges d’agence, des assurances impayés, de la rotation des locataires (tous les 5 ans environ) avec la vacance d’occupation et des travaux au bout de 12 ans (à l’occasion d’un changement de locataire), mes charges « d’exploitation » sont à plus de 40% des loyers encaissés sur 15 ans et non pas à 25/30%. Pour ce prix là, je n’ai pas de souci de gestion mais mon rendement net annuel est inférieur à 5%. Le régime Périssol (+ l’augmentation de la valeur du bien) aident à la rentabilité, bien que le financement (emprunt à 100%) ait été fort cher au début (les taux d’intérêts à plus de 5%, c’était encore il n’y a pas si longtemps).
Un deuxième appartement dans une ville de province, de 39 m² acquis 200 K€ en 2007 (soit 5200€ du m²) bien plus que le marché car acquis en dispositif Malraux. Ce bien est loué 450€ par mois (11,3€ mensuels du m²) ce qui donne un rendement brut désastreux de 2,6% (l’attrait de l’économie d’impôt fait mal au bout du compte). Là également, mes charges sont plutôt à 38% des loyers qu’à 25/30% et portant pas de concierge ni d’ascenseur ni de chauffage collectif, seulement des frais d’agence et de copropriété (+ assurances et taxes foncières bien sûr). Le rendement net est dérisoire (1%) et le bien vaut moins que son prix d’achat, donc pas vendable sans moins-value à l’heure actuelle.
Dans les deux cas, je suis loin des 5% de rentabilité « nette » immédiate. Ce n’est acceptable dans le premier cas que grâce à la déduction des intérêts et des amortissements (dans le 2ème cas, ce n’est pas du tout acceptable). Les dispositifs fiscaux sont donc à manier avec beaucoup de prudence. Ils me vaent d’ailleurs des contrôles fiscaux à peu près tous les 4 ans…
Mais je reste sceptique sur la réalité des 25/30% de charges. C’est théorique mais malheureusement dans les faits, c’est plus. Ce qui peut d’ailleurs rendre la location meublée plus pertinente, à condition d’opter pour les frais réels (ce qui oblige à tenir une comptabilité)
Bonjour Eric
Je vous remercie pour ce commentaire détaillé et l’intérêt porté à ce topic.
Vous avez fait le choix de la défiscalisation, ce type d’investissement peut se comprendre lorsque la tranche marginale d’imposition d’un contribuable est très élevée.
Si c’est votre cas, je vous dis d’accord.
Maintenant, la Méthode Larcher est faite pour investir dans le but de vivre de ses revenus immobiliers, la stratégie est donc différente.
– Elle ne recommande pas d’investir dans des programmes de défiscalisation.
– Elle dit : En dessous de 5% net : il ne faut pas acheter !
Vos 2 biens ne sont donc pas dans les critères de la Méthode Larcher pour ces 2 raisons.
Le Malraux : Rentabilité avec le calcul ML inférieure à 5% net
Le Périssol : Rentabilité avec le calcul ML inférieure à 5% net
Car il y a 15 ans le loyer n’était probablement pas à 920 €.
Je comprends votre réaction, toutefois je vous confirme qu’en France la moyenne se situe bien entre 20% et 30% du loyer.
Il ne faut pas oublier qu’une moyenne veut dire que certains biens ont des charges inférieures et d’autres supérieures à cette moyenne.
Malheureusement, il semblerait que vous soyez dans la partie supérieure.
Malgré tout, aucun investissement n’est parfait.
C’est toujours mieux que de ne rien faire !
Le plus important c’est d’investir, plus on investit et plus on s’améliore.
N’hésitez pas à donner votre avis dans les commentaires sous chaque article, le partage est essentiel pour aller loin.
A bientôt pour vos futurs investissements, peut être en suivant la Méthode Larcher. 😉
Bonjour,
Étant très intéressé par l’immobilier locatif et louant des logements par le biais d’une association à but non lucratif à des jeunes travailleurs je souhaiterai avancer dans mes démarches pour acquérir personnellement un jour un (ou plusieurs) logement et les louer.
Je souhaiterai à mon tour vous présenter un petit cas pratique afin que vous puissiez donner votre avis car je suis quelqu’un de super prudent et je tente de tout calculer bien qu’effectivement j’arrive à me dire, avec les conseils de M.Larcher, qu’il n’est pas super important de savoir qu’un bien a un rendement de 7,54% exactement mais juste savoir qu’il a un rendement entre 6 et 8%… et surtout qu’on perd pas de l’argent sur celui ci en le louant..
En effet c’est parce que dans mes calculs de simulation je pense souvent en perdre, j’ai en vue actuellement un bien composé de 2T1bis de 30m².
Le prix d’achat étant de 110 000€ et en comptant frais bancaire et de notaire (je pars en gros sur un prix de revient de 122300€) ce qui me fait une mensualité de crédit à rembourser d’environ 706€ av assurance (tout cela reste approximatif mais juste calculé au mieux…).
Jusque là pas de problème en principe.
Il est mentionné dans l’annonce que les loyers perçus sont de 810€.
Donc par an j’ai 706*12 = 8472€ de crédit contre 810*12=9720€.
Je suis alors « en positif » (cash flow annuel) de 9720-8472 = 1248€
Sauf qu’il faut enlever les charges à tout cela à payer : la taxe foncière, l’assurance Propriétaire non occupant 5% du loyer annuel, assurance loyer impayé 3%, frais d’entretien courant = 1 loyer, je compte de la vacance locative 3 mois et éventuellement des frais de gestion par agence 10% = je suis en charge à 5689€
j’y suis de ma poche de 5689-1248 de cash flow « gagné » = 4441€ !!!
Ma question est de savoir s’il faut que je compte autant de charge annuelle… il n’y a d’ailleurs pas de frais de copro ou de charges particulières… et la question est de savoir si la cet achat est intéressant….?
L’idée est aussi de faire baisser le prix d’achat si possible bien entendu.
Tout cela est un peu en vrac mais j’espère que quelqu’un a suivi ! merci d’avance.
cordialement.
Hello Franck,
Juste une petite remarque : « 3 mois de vacances locatives », en effet tu es hyper prudent ! 🙂
Si tu es bon, la vacance doit être proche du zéro…
Aussi vérifie par toi même (en étudiant le marché et non en écoutant les dires du vendeurs ! ) à combien tu pourrais louer (ou relouer si c’est vide) les appartements.
La rentabilité me semble un peu juste pour pouvoir renouveler les opérations. Il va falloir négocier sec !
Au plaisir
Bonjour Franck,
Si ta cible de locataire est l’étudiant, ce qui est probable pour un T1, personnellement je ne vois pas la nécessité d’une assurance loyers impayés.
Des parents garants avec des revenus adaptés sont amplement suffisant. Et ça augmente quelque peu ta rentabilité.
Bonne journée
Bonjour, merci pour ces quelques retour, effectivement prudent 🙂 mais je vais me lancer d’ici quelques temps
Je verrai effectivement combien louer en étudiant le marché
que veux tu dire Guillaume par la rentab est un peu juste pour renouveler les opérations ?
ma cible est pourquoi pas l’étudiant, le lycéen car les 2 logements sont à côté d’un lycée…. l’apprenti ou jeune travailleurs…
merci à vous
Pour calculer ton endettement le banquier ne prendra que 70% des loyers encaissés donc ce projet n’est pas en auto-financement avec les chiffres que tu annonces…donc rapidement tu dépassera les fameux 33% d’endettement…
surtout que j’ai déjà un crédit immo pour ma résidence principale et que ma femme est pour l’instant au pole emploi 🙂 c’est pour ça que je me lancerai que dans quelques temps. Je prends note de la remarque sur les 70% des loyers encaissés! ce paramètre je l’avais pas forcément. J’en avais entendu parler oui mais concrètement je savais pas trop ce que c’était
est ce que tu me me donner un exemple un peu plus concret de ces 70% et de l’auto-financement qu’il conviendrait stp ?
Bonjour Franck
La prudence est essentielle pour pérenniser votre activité d’investisseur immobilier, donc c’est très bien d’anticiper et de vouloir tout calculer.
Maintenant comme nous en avions déjà discuté en off, vous savez que certains éléments ne peuvent pas être intégrés avec des chiffres dans une formule de calcul, comme l’emplacement du bien, la luminosité, le voisinage, la qualité du bien, la demande de ce type de bien (haussière ou baissière), etc… qui pourtant vont faire varier ce rendement, avec des locataires qui resteront plus ou moins longtemps à cause ou grâce à ces paramètres, ce qui génèrera plus ou moins de visites et déplacements supplémentaires et éventuellement des frais d’agence, plus ou moins de travaux de rafraichissement en fonction de ce turn-over, etc…
Connaître le rendement aux dixièmes près n’a que peu d’importance, puisque de toute façon chaque année ce chiffre sera différent en fonction d’éléments extérieurs imprévisibles, à la hausse comme à la baisse. C’est pourquoi, comme vous l’avez souligné, il est seulement important de savoir que son bien est rentable, c’est à dire entre tel et tel pourcentage, et surtout qu’il est facilement louable ou vendable.
D’où le calcul du rendement dans sa globalité pour valider ou non l’achat d’un bien.
Ensuite, l’autre paramètre important, le cash flow bien sûr !
Vous pouvez le faire varier en négociant le prix de vente, ce qui est recommandé, comme le conseille Guillaume.
Et ensuite en allongeant la durée du prêt.
Il ne faut pas avoir peur des crédits sur 25 ans, au contraire.
Un cash flow élevé permettra de faire un autre crédit pour acheter un autre bien et ainsi de suite.
Il faut prendre en compte les charges, mais je pense que vous avez un peu surchargé.
En France, pour un appartement dans une résidence, la moyenne est comprise entre 20% et 30% du loyer.
Le Calcul de la Méthode Larcher tient compte de 25% de charges, vous pouvez prendre 30% pour plus de précautions si vous le souhaitez.
Guillaume à raison, un investissement bien réalisé à un taux de vacance locative proche de zéro.
Je valide également l’argument de William, pour un étudiant, avec la caution des parents ayant de bons revenus, c’est suffisant.
Je comprends toutefois votre prudence avant de vous lancer, c’est un sentiment normal, surtout pour un premier investissement.
Vos résultats n’en seront que meilleurs. 😉
La réponse à cette question pourra être apportée qu’une fois tous les critères réunis et pris en compte, seule la rentabilité ne peut pas déterminer la pertinence d’un achat, ce n’est qu’un indicateur parmi tant d’autres.
N’hésitez pas à poser d’autres questions avant de vous lancer, elles seront toujours bienvenues. 🙂
Bonjour, quand je fais le calcul suivant: 335 CC * 9 mois / 30000 = 10% de rendement.
Je me suis rendu un le site http://www.rendementlocatif.com et j’ai rentré les données suivante: appartement, 30000€, 20m2, Pontarlier, 335€ charges comprises.
Je trouve 10% de rendement avec le calcul mais sur le site je remarque que le rendement net nés pot que de 5.68 pour la 2ème année et que le cash-flow est de -35€ par mois la 2ème année.
Qu’est ce que je n’ai pas compris?
J’ai encore une nouvelle question.
Le prix affiché est de 52’000€, le loyer charges comprises est de 335€, je veux 10% de rendement net. Je fais le calcul suivant :
9 x 335 = 3’015€
3’015 / 10% = 30’150€
Est-ce que dans ces 30’150€ je dois considérer qu’il y a tous les frais qui sont lié à l’achat qui sont inclu?
Sans vouloir répondre à la place de Julien Larcher, il me semble que la réponse est oui. ce qui veut dire qu’il faut prendre le prix affiché et y ajouter les « frais d’acte » (notaire et enregistrement) qui peuvent facilement atteindre 8% pour un bien à 100 K€ (plus pour des biens moins chers car il y a des frais fixes, seuls les émoluments du notaire sont négociables).
Au cas présent, pour un loyer mensuel de 335€, le prix « net vendeur » est donc plutôt à 27.917€ pour aboutir à un investissement de 30150€.
Bonjour Euclides
Oui ton résultat est bon.
Effectivement, le calcul de la Méthode Larcher tient compte de tous les frais liés à l’achat.
C’est ce qu’on appelle le prix de revient.
Qu’est ce que le prix de revient ?
C’est le coût global de l’opération. Le prix du bien plus les frais liés à l’achat :
• Prix net vendeur.
• Frais d’agence (si l’achat n’est pas de particulier à particulier).
• Frais de notaire (droits d’enregistrement).
• Frais de garantie bancaire (hypothèque, caution, etc…).
• Frais bancaires (frais de dossier, frais de courtage, etc…).
• Coût des travaux (si le bien est à rénover).
Merci à Eric d’avoir répondu quand je n’étais pas disponible. 🙂
Bonjour,
Merci pour vos conseils, qui sont très éclaireurs pour nous qui sommes novices.
J’ai une question : comment être sûr que l’endroit que nous avons choisi nous garantit d’avoir des locataires sans passer par des périodes trop longues de vide, avez-vous des conseils pour anticiper? Nous voulons acheter avec une bonne rentabilité, à ce propos votre méthode de calcul est géniale pour faire le tri rapidement, nous n’avons donc pas forcément une région cible, par conséquent nous ne connaissons pas nécessairement les environs.
Bonjour Erika,
Pourquoi ne pas investir dans ta région ? Il est quand même beaucoup plus simple de savoir quel quartier est porteur, ou au contraire quels quartiers ne sont pas fréquentables quand on connaît l’endroit.
Bonjour,
Étant propriétaire de mon appartement, je me demandais s’il était plus intéressant de le vendre et d’acheter une maison ou bien de continuer a vivre dedans et d’acheter un autre t2 pour le louer …?
Depuis quelques jours jee pose cette question et je n’arrive pas a y répondre
Qu’avez vous fait vous ? Ou que feriez vous et pourquoi ?
Votre site est super. Il permet l’échange ! Et ça fonctionne très bien 🙂
Cordialement
Bonjour Jean
Si tu souhaites vivre de revenus immobiliers, la réponse est :
Acheter un autre bien pour le louer.
Julien pourriez vous m’apporter une explication à cela:
Avec votre formule et en prenant du coup les loyers bruts dont CC, plus les charges sont importantes Loyers + Charges et plus la rentabilité nette calculée avec cette formule augmente?! ce qui du coup à tendance à nous induire en erreur
et ce devrait etre l’inverse pour choisir
Exemple
Loyer 400 euros, charges 50 euros, soit 450 euros mensuel, 4050 annuels (X9) / 60000 euros de prix d’achat: 6,75 % de renta nette
Exemple 2 avec charges plus importantes:
Loyer 400 euros, charges 100 euros, soit 500 euros mensuel, 4500 annuels (X9) / 60000 euros de prix d’achat: 7,5 % de renta nette
Conclusion plus les charges augmentent plus la renta nette augmente !! ca ne va pas !
Pouvez vous m’expliquer ou je ne comprends pas…
Bonjour François
Plus les charges d’un bien sont élevées, plus le résultat du calcul de la Méthode Larcher sera précis.
Pourquoi ?
La moyenne des charges en France représentent 20% à 30% du loyer.
Pas seulement les charges de copropriété, mais toutes les charges du bien, comme énoncées au paragraphe 3.
Le calcul de la Méthode Larcher prend en compte l’option médiane soit, 25% du loyer.
Reprenons vos exemples :
Premier cas :
Loyer : 400 €
Prix : 60 000 €
Charges : 50 € (donc 12,50%)
Rentabilité calcul ML : 6,75%
Comme la formule tient compte de 25% de charges alors qu’il y en a seulement 12,50% pour ce bien, dans ce cas en effet la rentabilité réelle sera supérieure à 6,75%.
L’investisseur aura donc une très bonne surprise.
Deuxième cas :
Loyer : 400 €
Prix : 60 000 €
Charges : 100 € (donc 25%)
Rentabilité calcul ML : 7,5%
Dans ce cas le résultat est très précis, puisque la formule de la Méthode Larcher tient compte de 25% de charges.
Maintenant prenons le cas avec 30% de charges :
Loyer : 400 €
Prix : 60 000 €
Charges : 120 € (donc 30%)
Rentabilité calcul ML : 7,8%
Dans ce cas la rentabilité sera surévaluée de seulement 0,3 point !
Conclusion :
Ce mode de calcul permet d’éviter les mauvaises surprises et d’en avoir de bonnes lorsque les biens ont peu de charges.
Est ce que ça va mieux ? 🙂
Désolé mais je ne comprends toujours pas.
Dans vos exemples vous démontrez que plus les charges sont élevées et plus la rentabilité augmente.
Or nous cherchons des biens à haut rendement net. Comment un bien dont les charges sont plus importantes qu’un autre peut il avoir un rendement supérieur à un autre bien dont les charges sont moins importantes. Ce n’est pas logique.
Logiquement plus les charges representent un % important du loyer et moins le rendement est élevé.
Je n’arrive donc vraiement pas à comprendre pourquoi lorsqu’on augmente les charges, le rendement augmente car en raisonnant ainsi cela implique qu’on ne doit s’intéresser qu’aux biens avec des charges importantes alors que nous savons tous qu’ils faut les fuir?
Qu’en pensez? désolé mais je toujours pas la solution
Il n’y a pas de mal, voici un peu plus de précision.
Votre raisonnement est tout à fait logique et vous avez raison :
Plus les charges représentent un % important du loyer et moins le rendement est élevé.
Peut être que la confusion vient du terme « charges » ?
Il faut différencier :
– Les charges comprises dans le loyer brut.
– Les charges générées par le bien (la totalité des frais).
Quelles sont ces charges ?
Obligatoires :
• Taxes foncières (la valeur d’environ 1 mois de loyer).
• Assurance des murs (propriétaire non occupant).
• Frais de syndic (en cas de copropriété).
• Parties communes (électricité, ménage, etc…).
• Entretien du bien.
• Renouvellement de locataires.
Facultatives :
• Honoraires location (mise en place du locataire par une agence).
• Frais de gestion locative.
• Assurance loyers impayés (souvent proposée par les agences).
• Autres taxes locales (spécifiques à certaines communes).
• Etc…
Lorsque vous visitez un bien :
Vous connaissez les charges comprises dans le loyer brut.
En revanche, vous ne pouvez pas connaître avec précision la totalité des frais et charges que le bien va générer, de plus chaque année elles seront différentes, à la hausse comme à la baisse.
C’est pourquoi afin de valider un achat (car c’est le but premier) le calcul de la Méthode Larcher tient compte pour la totalité de ces frais et charges, 25% du loyer brut.
Ce qui correspond à la moyenne en France.
Donc évidemment, si vous achetez un bien avec peu de frais et charges, la rentabilité réelle du bien sera légèrement supérieure au résultat du calcul Méthode Larcher (bonne surprise pour l’investisseur).
Et si les frais et charges s’approchent de la moyenne en France, soit 25% du loyer brut, le résultat du calcul Méthode Larcher sera précis.
Il est plus judicieux de faire un calcul pessimiste que l’inverse.
Pour savoir où se situer, voici quelques chiffres pour la location nue :
En dessous de 5% net : il ne faut pas acheter !
De 5% à 8% net : Investissement envisageable.
De 8% à 15% net : Rendement Méthode Larcher.
Au-delà de 15% net : Il faut faire attention.
Est-ce que cela est plus clair pour vous ?
je souhaite vraiment que cet aspect de la rentabilité soit saisi par tous les Fans d’immobilier.
Donc n’hésitez pas à me poser d’autres questions.
Ok pour moi Julien tout est clair!! MERCI BCP
Avec plaisir François !
Je suis ravi d’avoir pu vous apporter un éclaircissement? 🙂
Bonjour,
Je trouve cette méthode de calcul super pratique et c’est la meilleure que j’ai vu jusqu’à pressent.
1-J’aimerais comprendre pourquoi est-ce qu’en dessous de 5% net de rendement ca ne vaux pas la peine.
2- A partir de combien est-ce que l’on considère que c’est un bon rendement? 7%? 8%?
3- Une fois que j’ai déterminé quelle rentabilité, je fais mon calcul. Par exemple
9 X 300 = 2700
2700 / par exemple 6% = 45000
Si j’ai bien compris, dans c’est 45000 sont déjà inclus les commissions d’agence plus les frais de notaire.
Ensuite on dois déterminer combien on aura de mensualité. Si j’ai toujours bien saisi on dois faire 300 x 0.7 pour (respecter la règle des 70%) = 270
Ensuite on rentre ces 270 dans un simulateur en réglant le taux et on règle la durée d’emprunt pour arriver au 45000 de tout à l’heure.
Est-ce que ma façon de voir les choses sont juste? N’hésitez pas à me corriger.
Merci à tous
Bonjour Euclides
Je te remercie pour ton commentaire, voici les réponses à tes questions :
Selon la Méthode Larcher, pour qu’un investissement locatif soit envisageable le bien doit au minimum s’autofinancer, et en-dessous de 5% net c’est très difficile.
A partir de 8% net l’investissement immobilier est bon, voire très bon si la bâtisse est de qualité et bien placée.
Pour savoir où se situer, voici quelques chiffres pour la location nue :
En dessous de 5% net : il ne faut pas acheter !
De 5% à 8% net : Investissement envisageable.
De 8% à 15% net : Rendement Méthode Larcher.
Au-delà de 15% net : Il faut faire attention.
Tu peux faire le calcul dans ce sens si tu le souhaite, en choisissant le rendement en premier pour déterminer le prix de revient, toutefois c’est plutôt dans l’autre sens que le calcul est fait.
Effectivement dans les 45 000 sont déjà inclus les frais d’agence plus les frais de notaire.
Dans ton exemple il faut prendre 300 € et non 270 €.
Les 70% sont utilisés par les banquiers pour déterminer ton taux d’endettement, c’est un usage pas une règle.
Par exemple :
Un bien génère 1 000 de Loyers par mois, le banquier prendra seulement 700 € pour calculer ton taux d’endettement.
Bonjour,
Je considere un studio a acheter – actuellement en location – sur Grenoble:
prix : 45000
loyer mensuel HC : 340
Charges mensuelles : 50
taxes fonciere : 600/an
Est ce rentable??
Faut il ajouter une assurance habitation?
cdt
Bonjour kalinda,
La méthode Larcher de Julien est terriblement efficace et surtout très pragmatique pour savoir en un rapide calcul de 15 secondes chrono si le bien que vous convoitez est une bonne affaire ou pas.
Ensuite pour vraiment être précis et connaitre (entre autres ! ) comment vous allez être mangé par le fisc (ou pas ), vous devriez mouliner les chiffres de votre acquisition dans ce simulateur : http://www.rendementlocatif.com/19.html
En tant que bailleur, c’est une assurance PNO qu’il faut prendre et non une assurance habitation. Une case du simulateur permet de renseigner son montant.
Bonsoir,
Concernant la règle des 70% pour connaître sa mensualité vous possédez comment? Est-ce avec la Méthode Larcher on tombe de toute façon sur une affaire qui respecte cette règle?
Bonne soirée à tous
Bonjour Euclides
Lorsqu’un banquier calcule ton taux d’endettement, il ne tient pas compte de 100% des revenus locatifs, il prend seulement 70%.
Le calcul de la Méthode Larcher te permet de connaître le rendement net du bien, ce n’est pas la même chose que le calcul du taux d’endettement.
N’hésite pas à poser d’autres questions si tu as besoin, je réponds toujours avec plaisir. 🙂
Bonjour Julien,
Bravo pour ton blog, il est très clair et donne envi de se lancer.
Que penses tu de la méthode suivante pour savoir si on doit investir ou pas :
Je pars du loyer prévisionnel d’un bien que je compte toucher tous les mois, j’en garde 70% (la méthode de la banque), et je simule ces mensualitées sur meilleurtaux.com.
exemple:
mon loyer prévisionnel : 500 eur
mensualités pour autofinancer le bien : 500*70%= 350 EUR
je vais sur meilleurtaux. com et je simule la mensualité de 350 EUR sur 25 ans.
Soit environ 71000 EUR.
je considère donc que je dois « payer » mon bien 71000 EUR (frais agences et notaires inclus).
Mon raisonnement est il le bon?
A te lire,
Kevin
Bonjour Kevin
Ta Méthode est intéressante pour avoir une idée du seuil d’autofinancement sur 25 ans.
Mais attention, ce calcul ne te permet pas de connaître la rentabilité du bien immobilier.
Ton résultat sera basé principalement sur les taux pratiqués par les banques à un instant T sur une durée de prêt définie.
Le seuil d’autofinancement et la rentabilité sont 2 données différentes.
Tu peux utiliser les 2 pour affiner ton choix et ta décision finale.
Toutefois, il serait préférable que tu fasses une proposition d’achat basée sur la rentabilité et la valeur du bien, plutôt que sur la durée et les taux d’emprunts bancaires.
Salut,
Merci pour toutes les infos et le temps que tu prends gratuitement !!!
j’ai une question, pourquoi fais tu gratuitement ce que d’autre font payant ?
Ex : O.Seban et sa formation IMMOB2a, ou la methode Immobilier Haut Rendement
Donnent ils plus d’info ?
Est ce que cela vaut la penne de payer pour ces formations ?
Merci et encore merci et bon courage a toi
Bonjour Stéphane
Je te remercie pour ton commentaire.
J’adore les gens ambitieux et je souhaite vraiment aider les entrepreneurs et investisseurs.
Quand j’ai débuté dans l’immobilier en 2003 j’ai dû tout apprendre seul.
Sans aide cela a été très difficile de changer de vie, surtout avec un salaire mensuel de seulement 1 247 €.
Alors aujourd’hui, mes moyens me permettent de prendre du temps pour répondre aux questions des Fans d’immobilier et de diffuser un maximum d’information gratuitement pour aider les personnes, qui étaient comme moi au départ, à atteindre leurs objectifs.
Ensuite ceux qui souhaitent aller plus loin me contactent par mail pour du coaching personnalisé, qui n’est pas gratuit.
Ne connaissant pas le contenu de ces formations, je ne peux pas t’aiguiller sur ce point là.
Je peux cependant te dire que dans l’immobilier il y a énormément de chose à savoir, donc tout ce que tu pourras apprendre te servira avec certitude.
En suivant la Méthode Larcher, tu sauras tout. 😉
Bonjour
Je viens de signer un compromis de vente et je fouine sur internet pour me rassurer sur mon choix d investissement. C est mon premier investissement. J envisage de payer cash. Je sais que ce n est pas recommande mais j ai mes raisons qui me sont personnelles. Je voudrais juste avoir votre avis pour être rassure sur le choix du bien. Habitant la région parisienne j ai décidé d investir en dehors de ma région la ou les prix sont bien plus abordables. J ai donc signe pour un petit studio dans une ville étudiante de taille moyenne au prix de 36600€ fai et frais de notaire inclus. J envisage un petit rafraichissement que j estime a 1500€ soit un prix total de 38100€. Ce bien est louable vide 300€ Cc (27€ de charges dont 13€ recuperables), Meuble (ce que j envisage) autour de 340€ Cc. Ce qui me donne une rentabilité selon la méthode larcher de 8%. Je pense donc que l investissement est bon. Mais je voudrais avoir un avis exterieur et surtout de personnes avisees comme vous. Merci. A noter que mon TMI est de 0.
Bonjour Khati
Votre démarche est très bien pensée et calculée.
Avec une rentabilité de 8% nette selon le mode de calcul de la Méthode Larcher, votre bien est rentable il n’y a pas de souci.
Pour savoir où se situer, voici quelques chiffres pour la location nue :
En dessous de 5% net : il ne faut pas acheter !
De 5% à 8% net : Investissement envisageable.
De 8% à 15% net : Rendement Méthode Larcher.
Au-delà de 15% net : Il faut faire attention.
En location meublée, on peut espérer un peu plus.
Et en location saisonnière, encore plus. 😉
Pour un premier investissement locatif, c’est très bien !
Bonjour 1 an après mon premier investissement je viens vous donner des nouvelles. Selon mes premières estimations j’envisageais 8% de renta en louant à des étudiants. Eh bien je loue finalement en saisonnier avec une renta de 13% environ. Je suis maintenant à la recherche de mon prochain investissement. merci Julien pour tout ce que tu nous apporte !
Bonjour Khati
Je suis ravi de ce très bon résultat pour ton premier investissement locatif !
C’est sympa de nous donner des nouvelles 1 an après ton acquisition, ça fait plaisir. 🙂
Je suis sûr que ton 2ème investissement sera aussi bien et même mieux. 😉
A bientôt.
Logiquement, si c’est une clientèle étudiante qui est visée, il vaut mieux un meublé (qui bénéficie d’une fiscalité plus avantageuse). Cependant il faudra ajouter les meubles au prix de revient. Et le risque de vacances durant l’été pèse sur les revenus.
Effectivement il faudra ajouter le prix des meubles mais celui ci devrait être amorti. Je sais cependant que les étudiants ne sont pas toujours soigneux je pense donc n acheter que des meubles d occasion. l ete c’est une question que je me pose. Comment remplir cette période !? Je pense au saisonnier mais est ce qu il y aura de la demande ?!?! Comment le savoir ? Cependant le meuble peut etre loue pour 12 mois aussi dans le cas d etudiants qui en ont pour 2/3 ans d etudes ? Qu en pensez vous ?
Tout à fait, Eric à raison de préciser que le calcul doit tenir compte des meubles dans le prix de revient.
Et effectivement, pour des étudiants la location meublée est indispensable.
Il suffit de regarder sur les sites spécialisés dans la location saisonnière les annonces correspondant à votre secteur et votre type de bien.
Voici les sites les plus populaires :
http://www.abritel.fr
http://www.booking.com
http://www.airbnb.fr
Certains bailleurs signent des baux par anticipation avec les étudiants qui souhaitent rester plusieurs années dans le même logement.
L’étudiant à un bail de 9 mois, à la fin de celui il en signe un autre de 9 mois également pour l’année suivante qui ne démarrera qu’à la rentrée.
Il enlève ses affaires pour la période d’été afin que le propriétaire puisse louer en saisonnier, et à la rentrée l’étudiant reprend son logement.
Résultat très intéressant pour le propriétaire !
Bonjour julien,
j’envisage d’acheter une petite maison de 30m2 avec petit jardin
qui est déjà meublée,
prix d’achat net vendeur 53700€ avec frais de notaire j’arrondi 59000€,
taxe fonçière 450€, loyer 490€ HC, charges comprise 520€, pas de frais de copro,
méthode larcher pour la rentabilité c’est loyer + charges comprises ou loyer HC X 9 490 OU 520/59000€
loyer HC 490 x 9 = 4410/59000€ =0,075 = 7,5%
est ce le bon calcul de la méthode larcher ou il aurait fallu aussi déduire la taxe fonçière, l’assurance
merci julien pour votre réponse
Bonjour Jeje
Le calcul de la Méthode Larcher tient compte de toutes les charges d’un bien immobilier.
En prenant la moyenne en France qui se situe entre 20% et 30% du loyer.
Donc tu n’as pas besoin de déduire encore les taxes foncières.
Voir le paragraphe 3) de cet article pour les détails.
Pour ton exemple, calcul ML :
520 x 9
———— = 7,9% net
59 000
En immobilier 7,5% ou 7,9% c’est la même chose.
Le résultat exact au dixième près n’a que peu d’importance puisque chaque année la rentabilité varie de justement quelques dixièmes.
Le plus important est de se situer dans une fourchette.
Pour savoir où se situer, voici quelques chiffres pour la location nue :
En dessous de 5% net : il ne faut pas acheter !
De 5% à 8% net : Investissement envisageable.
De 8% à 15% net : Rendement Méthode Larcher.
Au-delà de 15% net : Il faut faire attention.
bonjour julien
avec ta méthode je ne dois pas enlever alors les frais de copropriété, la taxe fonçière, l’assurance
en multipliant les loyers par 9 mois au lieu de 12 cela inclu donc ses charges, mais pourtant les charges de copro ou taxe fonçière
ne sont jamais les mêmes montants,
merci pour ta réponse
Bonjour Jeje
Tu as entièrement raison, les charges ne sont jamais les mêmes d’un bien à l’autre.
En revanche nous connaissons la moyenne des charges en France, entre 20% et 30% du loyer.
La Méthode Larcher tient compte de 25%, ce qui correspond à 3 mois de loyer brut.
Il est souvent difficile de connaître avec précision toutes les charges d’un bien lors d’une visite.
Et une fois les éléments réunis, le calcul est un peu plus long.
C’est pourquoi tu as la possibilité de tenir compte de toutes les charges réelles pour faire ton calcul en te reportant au paragraphe 3) de cet article, dans ce cas tu dois prendre 12 mois de loyer net.
Pour autant, il faut que tu saches une chose, le calcul de la rentabilité d’un bien sert avant tout à valider un achat.
Connaître la rentabilité au dixième près n’a que peu d’importance puisque chaque année la rentabilité varie de justement quelques dixièmes.
De plus d’autres paramètres très importants eux aussi sont à prendre en compte.
Le plus important est de se situer dans une fourchette.
Pour savoir où se situer, voici quelques chiffres pour la location nue :
En dessous de 5% net : il ne faut pas acheter !
De 5% à 8% net : Investissement envisageable.
De 8% à 15% net : Rendement Méthode Larcher.
Au-delà de 15% net : Il faut faire attention.
En location meublée, on peut espérer un peu plus.
Et en location saisonnière, encore plus. 😉
Est-ce que cela est plus clair pour toi ?
je souhaite vraiment que cet aspect de la rentabilité soit saisi par tous les Fans d’immobilier.
Donc n’hésite pas à me poser d’autres questions.
Bonjour Julien,
Tout d’abord, je vous remercie pour votre article clair et instructif!
Toutefois, J’aurai besoin d’un précision concernant le calcul après impots pour le calcul de la rentabilité.
1-Confirmez que même avec la Méthode Larcher, le calcul de rentabilité se calcule bien avant impôt?
2-Si tel est bien le cas, la rentabilité est forcément inférieure à celle annoncée car une majorité des personnes paiera des impots sur les revenus locatifs (une personne avec très peu de revenu ne fera pas d’investissement locatif…)
Prenons mon cas de figure.
Je déclare environ 24000 euros net aux impots. Je souhaiterai aujourd’hui acheter un appartement à 65000 euros (notaire et frais d’agence inclus). L’appartement sera loué 440 euros (CC) d’après l’ancien propriétaire.
Si je suis la Méthode Larcher, j’arrive 6.09% de rendement.
Si je comprend bien, Je dois encore déduire de ce pourcentage ce qui me sera prélevé par les impots.
Si je suis le barême des impots, je serai taxé à 14% pour les 2000 premiers euros puis 30% pour les 2800 euros restants (440*12= 4800 loyer), soit 280+840 = 1120 euros à payer.
Comment calculer le « vrai » rendement locatif en tenant compte des 6.09% (méthode Larcher) et des impôts.
Je vous remercie à l’avance pour votre précieuse aide
Bonjour Vincent
C’est très bien de vous intéresser au calcul de la rentabilité après impôt sur le revenu.
Maîtriser son fonctionnement est indispensable pour être un très bon investisseur.
Absolument, le résultat obtenu en utilisant le calcul de la Méthode Larcher est net avant impôt sur le revenu.
Le calcul de la rentabilité sert avant tout à valider un placement, qu’il soit immobilier, financier ou autre.
C’est pourquoi ce calcul doit concerner uniquement le bien en lui même, c’est à dire avant impôt sur le revenu.
Pour quelle raison ?
Chaque contribuable est imposé différemment en fonction de son foyer fiscal et de sa stratégie d’investissement.
Par conséquent le même placement aura une rentabilité différente d’un foyer à l’autre après impôt sur le revenu.
En théorie je dirais oui, car effectivement une majorité de personnes paie des impôts sur les revenus locatifs.
Mais dans la pratique cette situation peut être évitée avec une bonne stratégie d’investissement.
Lorsque vous deviendrez un investisseur aguerri avec la Méthode Larcher vous verrez qu’il est possible de générer des revenus locatifs sans payer d’impôt ou très peu, en toute légalité.
Vous verrez également qu’une personne avec très peu de revenu peut faire des investissements locatifs et développer un parc immobilier.
Votre résultat est juste, c’est la rentabilité nette du bien, donc avant impôt sur le revenu.
Toutefois, comme le précise William, en Province il est possible d’obtenir des rentabilités plus intéressantes.
En fait non, le calcul précédent était celui de la rentabilité nette du bien.
Donc on ne peut pas simplement déduire de ce pourcentage ce qui sera prélevé par les impôts.
Ce serait un calcul raccourci erroné.
Pour cela vous devez faire un autre calcul, un peu plus complexe qui tient compte d’autres paramètres.
Ce sont les éléments extérieurs au bien en lui même.
– Mode d’acquisition du bien.
– Type de financement.
– Statut de l’investisseur.
– Foyer fiscal.
– Patrimoine actuel de l’investisseur.
– Etc…
C’est pourquoi je précise à nouveau, le seul calcul à utiliser dans le cadre d’un investissement locatif, c’est celui de la rentabilité nette avant impôt sur le revenu.
Je consacrerai prochainement un article dédié au calcul des impôts sur les revenus locatifs, il y a beaucoup de chose à dire.
Bonjour Vincent,
Je vais laisser Julien répondre à votre question, mais la question que je me pose
est : Est ce vraiment le meilleur investissement que vous pouvez envisager à l’heure actuelle ?
Julien préconise à partir de 8 %, et en province à l’heure actuelle, c’est tout à fait courant.
Cordialement
William
Bonjour william, je pense que le meilleur investissement locatif est dans les studios raison pour laquelle je me focalise sur ce type de bien. Infos supp: j’habite à montpellier et il s’agit de mon premier investissement locatif.
Pourquoi me posez cette question 🙂 ? Pensez vous que je doitinvestir dans un autre type de bien?
ps: Dans ma première question, Je souhaiterais préciser que je parlais de rendement et non de rentabilité (j’ai lu tout l’article ainsi que tous les commentaires raison pour laquelle je préfère être plus précis désormais 🙂 )
J’espere que le plafonnement des loyers ne va pas s’etendre a toutes la France car sinon meme l’investissement dans les studios ne sera plus avantageuse
Vincent,
Je ne connais pas le marché de Montpellier, mais à Rouen, et vu les prix que vous annoncez pour le prix de votre studio, ce doit être sensiblement identique, pour deux fois le prix d’un studio, je peux acheter un bien qui me rapporte 3 fois plus. Je suis devenu fan de la colocation. Montpellier est aussi une vile étudiante et il est intéressant de s’y pencher.
Je vais regarder du côté de la colocation… c’est une bonne piste
Je voudrais revenir sur mon calcul.
Est ce que mon raisonnement suivant est correct.
L’appartement me couterait 65000 euros (Frais agence et frais notaire compris)
En appliquant la methode Larcher, j’arrive à 6.09% (voir un peu plus haut)
Si je regarde côté fiscal, j’arrive à la somme de 1120 euros à payer (à valider mon calcul plus haut…)
Je recevrai donc 6,09% * 65000 = 3958 euros de rendement – 1120 euros impot = 2758 euros net / an..
ca me parait bien elevé….Je pense que je devrai plutôt être à 1000-1500 euros de gain net…
Ou fais je fausse route.?Sur quoi doit t’on calculer les 6% (valeur réelle ou valeur totale achat?)
Merci d’avance
Re-bonjour Vincent
J’ai répondu à votre première question un peu plus haut dans les commentaires.
Si besoin est, n’hésitez pas à poser d’autres questions. 🙂
Bonjour Julien
Je suis totalement bloqué et n’arrive pas à savoir si je peux acheter tel ou tel bien. Du coup mes questions:
Vous basez vous sur cela presqu’exclusivement pour faire vos achats ?
Autofinancement 70
RN Larcher: entre 8 et 15%
Comment faire pour trouver des biens à 8 nets? Cela s’obtient il uniquement à la négo?
Concernant l’emplacement pour une ville de 100000 habitants que faut il choisir?
Concernant le quartier et un comparatif entre les quartirs faut il choisir ceux qui ont la meilleure renta brute?
Merci d’avance pour vos réponses !
Bonjour François
Vous faites bien de poser ces questions.
La rentabilité est indispensable pour un investisseur.
D’autant plus quand l’objectif est de vivre de ses revenus immobiliers.
Dans ce cas, les biens doivent s’autofinancer et dégager du cash flow positif.
Cela permettra d’emprunter encore et encore.
Mais attention, la rentabilité n’est pas le seul élément à prendre en compte.
D’autres critères sont tout aussi important, comme :
– L’emplacement.
– L’état général du bâtiment.
– La facilité de louer et de revendre.
– Etc…
Donc pour choisir un bien, vous devez valider de nombreux indicateurs.
Ils sont tous abordés dans la Méthode Larcher.
Chaque investisseur à sa stratégie, mais une règle de base est de visiter énormément de bien en faisant des propositions basses à chaque fois jusqu’à l’obtention d’un oui. Les meilleures affaires sont faites grâce à un bon vendeur.
C’est celui qui veut vraiment vendre et donc prêt à accorder une baisse de prix conséquente.
Également lorsque la situation du vendeur est particulière.
– Divorce.
– Héritage.
– Mutation.
– Etc…
La Méthode Larcher aborde en détail les stratégies les plus efficaces.
La négociation est quasi obligatoire pour faire de très bonnes affaires.
Mais parfois (rarement) la situation d’un bien est tellement avantageuse que la négociation pourrait faire perdre l’achat au profit d’un investisseur aguerri, connaissant parfaitement le marché, sachant reconnaître une excellente affaire en un clin d’oeil.
Sans oublier qu’une négociation ne concerne pas uniquement le prix de vente.
Vous pouvez tout négocier pour optimiser votre investissement, cela peut être :
– Une partie de terrain en plus.
– Un garage ou une place de parking en plus.
– Un droit de passage ou une servitude.
– Des travaux particuliers.
– Un délai.
– Etc…
Vous trouverez vos réponses dans cet article :
>> La règle d’or de l’immobilier.
Et dans cet article :
>> Où investir dans l’immobilier.
Plus de détails dans mes réponses faites aux commentaires de Geoffrey et d’Axel sur où investir dans l’immobilier.
N’hésitez pas à poser d’autres questions avant de vous lancer. 🙂
A bientôt.
[…] la rentabilité nette de mon futur appartement je vais m’appuyer sur la base de calcul de Julien Larcher qui me semble […]
Bonjour,
Merci pour tous vos conseils, j’ai 23 ans et je cherche a investir dans un appartement afin de le mettre en location. C’est un premier achat et votre blog me sert beaucoup.
Je voulais savoir, dans la formule du calcul du rendement locatif par la Methode Larcher, les interets sont ils comptés dans » tous les frais liés à l’achat » ?
Merci
Bonjour Alexya
Je suis ravi que mon blog vous aide, c’est le but. 🙂
Investir jeune est une très bonne idée !
Dans « tous les frais liés à l’achat » vous devez compter :
– Les frais d’agence.
– Les frais de notaire.
– Les frais de courtage.
– Les frais de garantie bancaire (hypothèque, PPD, caution, etc…).
– Les frais de dossier bancaire.
– Les travaux.
– Etc…
Tous les frais liés à l’achat au moment de l’acquisition.
Les intérêts ne sont donc pas comptés dans le mode de calcul de la
Méthode Larcher, voici pourquoi :
Le montant des intérêts varie en fonction :
– Du taux.
– De la durée du prêt.
– De la somme empruntée.
De plus, la rentabilité locative peut s’obtenir de plusieurs façons.
Mais seulement 2 sont à regarder :
1) La rentabilité nette du bien avant impôt sur le revenu.
2) La rentabilité nette de l’opération après impôt sur le revenu.
Et parmi ces 2 rentabilités, la seule et unique qui nous intéresse pour savoir si l’achat d’un bien est envisageable ou non, c’est :
La rentabilité nette du bien avant impôt sur le revenu.
Pourquoi ?
Le même bien immobilier, acheté au même prix et avec des loyers identiques, ne génèrera pas le même résultat final après impôt sur le revenu, d’un foyer fiscal à l’autre.
Chaque contribuable est imposé différemment en fonction de son foyer fiscal et de sa stratégie d’investissement.
Somme empruntée, durée du prêt, taux, apport ou pas, d’autres prêts immobiliers en cours…
Son patrimoine compte peut-être d’autres biens avec des avantages fiscaux, déduction, réduction, crédit d’impôt, loi de défiscalisation, subventions,
stratégie fiscale, etc…
Ou d’autres revenus pouvant faire changer de tranche fiscale.
La liste est longue.
Alors que la rentabilité nette du bien avant impôt sur le revenu ne varie pas en fonction de critères personnels de chaque investisseur.
Elle est obtenue seulement en tenant compte :
– Du coût global de l’achat.
– Des loyers.
– Des charges.
C’est à dire la rentabilité réelle qui nous intéresse pour valider un achat.
Pour la calculer de façon simple, rapide et suffisamment précise :
Faites le calcul de la Méthode Larcher.
bonjour à tous
Il est toujours très intéressant de lire mais ce que je ne comprends pas ou trouver des studios de 18- 20 m² à 60000 € et loués 350 € / hors charges c’est plutôt à 75000 à 80000 €
J’en ai visité une cinquantaine je suis rentré bredouille sauf une fois ou j’ai trouvé .après offre acceptée je me suis désisté vue ce que découvert comme problèmes à venir ; en fait c’était une fausse bonne affaire .
Merci
Bonne journée .
Bonjour Alain,
Je ne sais pas où vous habitez mais un studio de 20 m² à 60000 euros, ça se trouve facilement. J’ai même envie de dire que ce ne serait pas l’investissement du siècle 60000 euros pour 350 euros hors charge de loyer…
Si la géographie n’est pas un frein pour vous avec la permission de Julien, n’hésitez pas à revenir vers moi
William
Tout à fait d’accord William
à ce prix là on achète des immeubles… !
bonsoir
vous avez de la chance de trouver des studios à ces prix car sur la rochelle un studio de 20m² se vend aux alentours de 80000€ dans les bons quartiers qui ne sont pas les cités
En effet Guillaume !
Je viens de signer ce matin un compromis avec un client : 3 petites maisons de villes pour….40 k ! Bon OK on a chiffré les travaux à 60 k mais quand même…
L’ensemble sera loué 1400 €.
Du bon gros déficit foncier comme on les aime 🙂
IL faut juste sortir des grandes villes pour trouver ce genre d’affaires !
Bonsoir Lucie,
La contrepartie c’est qu’à la Rochelle vous pouvez louer en location saisonnière, ce qui dope considérablement la rentabilité
c’est vrai il y a la loc saisonnière mais il faut un appart suffisamment grand, bien placé pres de la mer (preference des saisonniers) donc prix bien plus élevé, charges et impots élevés et il y en a tellement a la loc l’été que c’est pas tjs loué. Perso j’avais contacté un gestionnaire du patrimoine et apres des calculs savants de sa part a la fin de la foire j’avais donné bcp de temps pour peu de gains. Avec le calcul de la methode Larcher j’etais à moins de 5%. Les grandes villes sont bien quand on a les biens en heritage ou bcp de capital pour investir et faire gérer les locations. c’est sur que les petites villes sont plus interessantes
C’est quand même une estimation faite « à la louche ». Dans mon cas, si je prends les chiffres de ma récente acquisition, il faudrait que j’aie beaucoup de vacances locatives, d’impayés ou de dégradations pour que j’en sois à 9 mois comme vous estimez.
Tant mieux Christophe, mieux vaut être pessimiste dans les calculs à la louche et avoir une bonne surprise lorsqu’on fait le bilan en fin d’année !
Bonjour Christophe
En fait, ce mode calcul d’apparence simple a été élaboré en tenant compte de plusieurs données :
Le pourcentage moyen des charges constatées en France, celui des charges du parc immobilier de mes clients présents dans différents départements
et de mon parc immobilier personnel également dans différents départements,
depuis 2003.
Pour des biens avec et sans copropriété, de petites, moyennes et grandes surfaces.
Le résultat retenu est celui de la fourchette basse pour éviter les mauvaises surprises.
Le but étant d’avoir un résultat rapide et suffisamment précis pour prendre une décision d’achat.
Un résultat exact au dixième près n’a que peu d’importance puisque chaque année la rentabilité varie de justement quelques dixièmes.
Si votre bien présente moins de charges, tant mieux comme dit Guillaume.
Vous pourrez investir à nouveau sans difficulté et continuer de développer
votre parc immobilier. 🙂
Le plus important est de se situer dans une fourchette.
Pour savoir où se situer, voici quelques chiffres pour la location nue :
En dessous de 5% net : il ne faut pas acheter !
De 5% à 8% net : Investissement envisageable.
De 8% à 15% net : Rendement Méthode Larcher.
Au-delà de 15% net : Il faut faire attention.
Bonjour,
Pour moi qui débute ce post est parfait, merci.
Une petite question: dans les frais de syndic (en cas de copropriété), faut il inclure les charges récupérables + les charges non récupérables ou seulement les non récupérables ?
Bonjour Nabil
Je suis ravi que cet article vous plaise.
Pour faire le calcul, il faut inclure seulement les charges non récupérables.
Bonjour,
j’aimerais votre avis sur l’opération suivante: achat d’un immeuble ancien corps de ferme 179 000 euros tout compris qui nécessite 150 000 € de travaux. Il en résultera 3 logements: 1 maison avec jardin louable 850€ par mois, 1 appartement duplex louable 750€ par mois, et un loft que je conserve en résidence principale pour mois, qui loué rapporterait 800€ par mois, mais qui forcément ne me rapportera rien puisque j’y habiterai par envie bien sûr et aussi nécessairement puisque je dois vendre ma résidence principale actuelle. En effet, le banquier demande un apport pour cette opération qui sera en l’occurrence de 60 000€ environ (vente de ma maison actuelle que j’ai estimée très prudemment moins remboursement du solde du crédit).
Pour info, je possède déjà par ailleurs un immeuble comprenant 3 type 2 qui me rapporte 17 000€ par an face à 13 000€ de charges de remboursement.
Merci de votre avis
Bonjour Claude
En tenant compte uniquement de la valeur locative de l’immeuble, c’est à dire 850 € + 750 € + 800 €.
Avec le calcul de la Méthode LARCHER, votre rendement locatif est de 6,5% net.
Vous êtes donc dans la tranche de 5% à 8% net : Investissement envisageable.
Vous avez en plus, 3 avantages très intéressants :
– Le montant des travaux (déduction de vos revenus).
– Votre résidence principale sur place (frais de gestion très bas).
– Facilité pour un nouvel achat (développement rapide de votre parc).
Ces 3 points augmentent largement le résultat final de votre opération.
Le seul point négatif, c’est les 60 000 € d’apport.
>> Le prêt immobilier sans apport.
Votre opération est donc très positive !
De plus, vous avez déjà un cash flow de 333 € par mois avec votre autre immeuble.
C’est donc un bon début.
Votre prochaine étape sera : l’optimisation.
A bientôt.
Bonjour Julien,
Je reviens sur l’opération que j’avais évoquée en Janvier. Pour rappel, nous possèdons un immeuble rénové qui comporte 3 type 2 et j’avais oublié, un panneau d’affichage. Loyers encaissés : 1450€, total investi : 170 K€, soit rendement selon votre méthode 7.68%. Encours de crédits: 166k€
Nous projetions une acquisition d’un ancien corps de ferme pour 177 k€ tout compris avec 150 k€ de travaux, soit 327 k€. Création de trois logements conséquents pour des loyers de 2400€ mensuels théoriques (puisque l’un d’entre eux deviendrait notre résidence principale), soit un rendement de 6.6%.
Et là, patatras devant les banquiers, courtiers, etc… pour deux raisons:
– La 1ère, c’est que tous ceux que j’ai rencontrés ont bloqué sur l’usage mixte, résidence principale et locative en même temps, pour eux c’est impossible. Ils voulaient deux opérations séparées, avec un apport de 20% mini sur le locatif, et division cadastrale préalable… Ce qui était coûteux et techniquement plus que compliqué
– La seconde; c’est les encours de prêt (sujet que sauf erreur de ma part vous n’avez pas abordé): 166 K€ pour le 1er locatif, 327 pour le second soit 493 K€. Malgré un revenu salarial de 3400€ par mois, soit 40800€ par an, ils ont bloqué sur le fait que nous arrivions à plus de 12 ans de salaire.
Bref, notre banque, ou plutôt ses fantastiques analystes crédit, ont jeté le dossier. Nous avons entre guillemets bidouillé le financement en occultant le locatif et réduit la voilure en ne prévoyant plus que 80 000 euros de travaux (dont une partie auto-financés), et c’est enfin et difficilement passé dans un autre établissement.
J’aimerais donc avoir votre avis sur plusieurs points qui découlent de cet exposé, un peu long, excusez-moi:
– Connaissez-vous des établissements qui acceptent des financements pour acquisitions mixtes ? Et des financements pour du locatif conséquent SANS APPORT (et sans épargne -nantie ou pas- en contrepartie) et sur des durées longues?
– Avez-vous été confronté à l’écueil du ratio revenus d’activité/encours de crédit?
– Et pour la suite, comment imaginer un nouvel investissement, même s’il ne pose pas de problème ni en cash-flow, ni en endettement (puisque si vous avez un nombre important d’unités locatives et un rendement brut correct, la règle des 70% des loyers appliquée par les banquiers est plus que prudente), ni en adéquation produit/marché ? Faut-il alors multiplier les prêteurs?
Vous comprenez que derrière ces questions il y a des interrogations stratégiques parce que fiscalité, gestion du patrimoine, problématique successorale, etc…
Merci pour votre éclairage….
Bonjour Claude
Plusieurs choses dans votre projet a amener ce refus :
1) La raison principale, vous avez demander ce prêt immobilier à votre banque.
La banque qui vous fera la plus mauvaise offre, c’est la votre !
Pour quelle raison prendrait elle un risque alors qu’elle vous a déjà comme client ?
Alors que les autres banques, ne souhaitent qu’une seule chose, vous séduire !
Elles réussiront à le faire, avec des offres bien plus intéressantes.
>> La meilleure banque pour votre prêt immobilier.
2) Création de 3 logements pour un usage mixte.
L’acquisition d’un bien pour un usage mixte Résidence Principale + investissement locatif n’est pas un problème en soit, d’ailleurs certains établissements bancaires adorent !
Le problème vient plutôt de la transformation d’un corps de ferme en 3 logements qui sera ensuite à usage mixte.
Cela complique le dossier et les incertitudes du banquier, et encore plus le votre puisqu’une fois encore il n’a aucune raison de prendre des risques pour vous car vous êtes déjà son client.
3) Le montant des travaux pour votre second investissement.
Le financement des travaux est quasiment identique à celui du bien, la moitié du prêt en virtuel fait peur à un banquier, particulièrement pour votre second investissement locatif. Lorsque l’investisseur a réalisé plusieurs opérations de ce type, sa crédibilité est installée et les accords sont plus faciles à obtenir quand la part de travaux est élevée, mais avant ça c’est un peu plus compliqué.
4) Le rendement de la 2ème opération.
Après de très gros travaux votre rentabilité nette sera de 6,6% alors que des biens sans travaux existent avec la même rentabilité.
Plus il y a de travaux, plus le risque et le travail pour l’investisseur sont élevés, par conséquent la rentabilité doit elle aussi être élevée en proportion.
Il est admissible d’avoir des rentabilités nettes entre 5% et 8% pour les premières acquisitions et sans travaux, mais ensuite après plusieurs opérations ou des biens avec travaux, les rentabilités nettes doivent être situées entre 8% et 15% « Rendement Méthode LARCHER ».
Voir le tableau des rentabilités dans cet article.
C’est une question que l’on me pose souvent, elle est légitime et la réponse est très simple :
On ne peut pas dire telles ou telles enseignes bancaires acceptent des financements mixtes ou sans apport ou sur des durées longues, car en fait ce ne sont pas les enseignes mais certaines agences bancaires.
Il faut bien faire la différence, et comme elles changent régulièrement leurs politiques internes, les seuls informés au quotidien, ce sont les courtiers de votre secteur. Mais une fois encore, il faut en consulter plusieurs car tous n’arrivent pas à créer des affinités avec les banquiers.
Oui à chaque fois !
Pour toutes mes opérations des banques ont refusés de me financer.
Mais heureusement d’autres banques ont accepté.
10% à 20% de mes projets n’aboutissent pas pour cause de financement.
Ces projets sont trop risqués pour les banquiers.
Mais tous les autres sont financés. 😉
On ne peut pas gagner à tous les coups, mais l’essentiel est de gagner quand même en permanence !
En investissant dans des projets où la rentabilité se situe dans la tranche « Rendement Méthode LARCHER ».
Et effectivement en multipliant les prêteurs.
Bonjour,
je ne comprend pas bien le calcul de votre rendement méthode Larcher. Je suis sur le point de faire une offre pour un appartement de 3 pièces dont la valeur est de 45000 euros pour 440 euros de charges mensuel et 550 de taxe foncière. D’après votre méthode je suis à 8,8 de rendement avant impôt. Mais après avoir déduit les impôts en calculant le cash flow je suis à un cash flow négatif en régime réel de 71 euros. Donc ce n’est pas un bon investissement car je dois débourser chaque mois de l’argent de ma poche. En faisant plusieurs calcul sur différent appartement et différent prix je tombe presque tout le temps sur un cash flow négatif alors qu’en faisant vos calcul je tombe sur un avis favorable car je suis dans la fourchette rendement Larcher. Donc ma question est de savoir comment vous faite pour minimiser les impôts et avoir un cash flow positif car le but d’un investissement est de pouvoir emprunter à nouveau pour un autre achat.
Merci de votre réponse
Bonjour Eric
Pour savoir si un investissement est bon ou non, les investisseurs doivent calculer la rentabilité nette du bien en lui même, donc avant impôt sur le revenu.
Pourquoi ?
Chaque contribuable est imposé différemment en fonction de son foyer fiscal et de sa stratégie d’investissement.
Par conséquent le même placement aura une rentabilité différente après impôt sur le revenu d’un foyer à l’autre.
En faisant le calcul de la Méthode LARCHER, vous obtenez la rentabilité nette du bien avant impôt, ce dont nous avons besoin pour prendre une décision d’achat.
Le calcul que vous avez fait donne un résultat après impôt sur le revenu, donc si ce résultat n’est pas bon, ce n’est pas à cause du bien immobilier, ceci est dû à la tranche d’imposition dans laquelle se situe votre foyer fiscal, par conséquent votre stratégie d’investissement.
D’ailleurs vous le dites vous même :
« En faisant plusieurs calcul sur différent appartement et différent prix je tombe presque tout le temps sur un cash flow négatif »
C’est normal, étant donné votre tranche d’imposition, ce résultat sera le même quel que soit le support d’investissement, la bourse, l’immobilier, etc…
Vous devez mettre en place une stratégie fiscale.
Pti+
Lorsque vous avez fait le calcul de la Méthode LARCHER, vous avez pris en compte seulement le prix du bien alors qu’il faut faire le calcul avec le coût global de l’achat.
Bonjour Julien,
Je suis d’accord que 5% c’est peu quand on doit investir de son temps précieux dans la gestion du bien locatif.
Mais quid du seuil de rentabilité acceptable pour ce qui est des biens gérés par des sociétés d’exploitation (résidences seniors ou de tourisme en particulier) ? Ici, le propriétaire bailleur n’a ni entrée/sortie des locataires, ni interventions directes (pour les cas de dysfonctionnements/pannes dans le bien), ni impayés (puisque les loyers sont garantis par le locataire unique, à savoir la société d’exploitation) à gérer…
Grand merci par avance pour votre feedback sur la question.
Anne
Bonjour Anne
Tout dépend de votre objectif.
Si vous souhaitez simplement placer de l’argent dans l’immobilier, alors pourquoi pas se contenter de 5% de rentabilité net.
Tout en ayant évidemment une délégation de gestion totale.
Maintenant, si votre objectif est de vivre de vos revenus immobiliers, il est indispensable d’avoir une rentabilité nette supérieure à 5% pour chacun de vos projets.
Autrement vous risquez d’être bloqué avec les banques et ne plus pouvoir emprunter.
C’est le seuil d’autofinancement avec un prêt longue durée.
Lorsqu’on débute dans l’immobilier il est envisageable d’investir quand la rentabilité nette se situe entre 5% et 8%.
Ensuite, le but est d’obtenir entre 8% net et 15% net afin de pouvoir emprunter encore et encore.
Et même dans ce cas, l’investisseur n’utilise pas son temps précieux pour la gestion de ses biens, il délègue.
>> 3 clés pour gérer à distance.
Bonjour julien,
J’ai deux biens en location et je souhaite faire la rentabilité net de ces appartements.
J’ai deux credits, est ce que je calcule la rentabilité avec ou sans credits ? Merci
Bonjour Maxime
La rentabilité nette d’un bien se calcule sans crédit.
Bonjour julien,
Est ce que le montant du credit personnel est a déduire aussi?
Je vous remercie
Bonjour Maxime
On ne tient pas compte du crédit personnel.
En tant qu’investisseur, nous devons faire le calcul de la rentabilité nette du bien avant impôt sur le revenu.
Les éléments de calcul doivent être uniquement ceux rattachés directement au bien, comme :
– Les taxes foncières du bien.
– Les charges de copropriété du bien.
– Les frais de gestion du bien.
– Les travaux du bien.
– Etc…
Car tous les éléments extérieurs au bien font parties soit de la situation personnelle de l’investisseur (foyer fiscal) ou de sa stratégie d’investissement (mode d’acquisition, statut, etc…)
Bonjour julien,
je souhaite avoir ton avis sur mon achat que je suis sur le point de finaliser s’il te plaît.
j’ai 25 ans mon amie 24 je viens de créé une sci soumise a l IS assujettie à la tva
l’achat concerne un immeuble constitué d’un appartement ,d’un local commercial d’un grand hangar.Dans ce hangar nous allons faire notre appartement environ 80m2.
achat 150000 euros
notaire 12200 euros
frais bancaire + assurance et garantie environ 5500 euros
architecte 5600 ttc euros
travaux 63000 euros HT
constitution de la sci 800 euros HT
suivi comptable 800 euros HT
taxe foncière actuel 1700 euros elle augmentera avec le nouvelle appartement de 80 m2 construit dans le hangar.
Location:
1 local commerciale loué 900 euros HT
1 appartement 500 euros ttc
1 partie du hangar 400 euros HT
nous pour le nouvelle appartement 550 euros ttc
que pense tu de cette investissement ?
Pour ma part cela me semble viable
je te remercie par avance de ta réponse
Bonjour Maximilien
Cet investissement semble très intéressant.
Les chiffres sont bons pour la rentabilité locative et en plus tu vas créer ta résidence principale.
C’est une stratégie qui permet de faire passer des dossiers un peu plus gros et parfois difficiles.
En plus ton amie et toi êtes jeunes, vous commencez déjà à constituer un parc immobilier.
Pour quelles raisons as tu fait le choix d’une SCI à l’IS assujettie à la TVA ?
Bonjour Julien
merci de ta réponse
j’ai choisi IS car on me l’a conseillé assujetti à la TVA parce qu’il y a beaucoup de travaux qu’en penses-tu?
Pour moi le calcul de rentabilité est d’environ 9 à 10 % net avant impot ai-je bien calculer
Maximilien
Avec plaisir Maximilien. 🙂
L’IS est judicieux seulement pour une certaine catégorie d’investisseurs.
Quant à la TVA, c’est la même chose.
Peux tu me dire les arguments que cette personne à mis en avant pour que tu fasses le choix de l’IS ?
Ne connaissant pas ta situation personnelle, patrimoniale et fiscale je ne peux pas te dire si tu as fait le bon choix.
Je peux simplement te dire que la Méthode LARCHER recommande d’éviter l’IS et la TVA (même s’il y a beaucoup de travaux).
Oui c’est ça.
A bientôt.
Bonjour merci de ta réponse
Nous somme tout les deux « célibataire »
Mon amie à son salon de coiffure elle ne prend que 1000 ou 1200 €
Moi je suis au SMIC
Les raisons pour l IS c’est la déduction des travaux vu qu’il y en a pour 63000€ht
Et la TVA c’est pareil il me semble.
Peux-tu m’expliquer pourquoi tu me recommande le contraire
Je vais signé à la banque aujourd’hui !
Merci
Bonjour Maximilien
Effectivement, c’est bien ce que je pensais, au vu de ta situation, la SCI à l’IS assujettie à la TVA n’est pas la meilleure solution.
Même avec 63 000 € HT de travaux.
Envoie moi un mail en cliquant ici.
Bonjour,
merci pour vos explications très claires. Par contre je trouve que cette formule de calcul de rentabilité nette n’est pas fiable car ne tient pas compte du remboursement de l’emprunt. En fait la formule est juste un pourcentage des loyers divisé par le prix d’acquisition donc c’est forcément positif ou au pire nul. Mais jamais négatif.
Or si on fait une simulation de trésorerie sur 15 ans, en fonction du montant de l’emprunt on va se retrouver rapidement avec un rendement négatif alors que la formule donne une valeur positive.
Un cas tout bête d’un appartement acheté 130 000 euros + 5 000 de frais de notaire. Emprunt sur 15 ans à 3.9% => mensualité = 992 euros.
Loyer net (= brut – toutes les charges) de 600 euros par mois.
La formule donne rendement de (600*12)/135000 = 5.3%.
Trésorerie réelle sur 15 ans => (600*12*15) – (992*12*15) = -70 560 euros.
On le revend le même prix => bénéfice de 60 000.
On a perdu 10 000 euros sans compter les impôts alors que l’on espérait un gain de 5.3%.
J’espère me tromper dans mon exemple 🙂
Cordialement,
Je me suis embrouillé en répondant à 2 forum 🙁
J’ai mixé les 2 exemples donc je reprends mon exemple :
Un cas tout bête d’un appartement acheté 130 000 euros + 5 000 de frais de notaire. Emprunt sur 20 ans à 3.9% => mensualité (hors assurance) = 811 euros.
Loyer brut de 600 euros par mois.
La formule donne rendement de (600*9)/135000 = 4%.
Trésorerie réelle sur 10 ans => ((9/12)*600*12*10) – (811*12*10) = -43 320 euros.
On le revend le même prix. Capital restant dû = 80 477 => bénéfice de 49 523.
Effort financier de 43 320, capital final 49 523.
Donc rentabilité de 1.7% au lieu des 4% attendu. Sans compter les impôts.
Bonjour Pierre
Visiblement mes explications n’étaient pas si claires que ça. 😀
Cette formule de calcul de rentabilité est fiable justement parcequ’elle ne tient pas compte du remboursement de l’emprunt.
Il ne faut pas confondre :
– La rentabilité nette du bien en lui même.
– La rentabilité nette du bien après impôts sur le revenu.
Pour faire le choix d’investir dans tel ou tel placement, que ce soit l’immobilier, la bourse ou autre chose, l’investisseur doit connaitre la rentabilité nette du bien en lui même.
Pourquoi ?
Chaque contribuable est imposé différemment en fonction de son foyer fiscal et de sa stratégie d’investissement.
Par conséquent le même placement aura une rentabilité différente après impôt sur le revenu d’un foyer à l’autre.
Pour faire les calculs, 2 types d’éléments sont à réunir :
– Les paramètres du bien en lui même.
– Les paramètres de la stratégie d’investissement.
Les paramètres du bien en lui même :
Ceux-ci concernent le bien et uniquement le bien.
– Prix d’achat.
– Frais de notaire.
– Taxes foncières.
– Assurance des murs.
– Montant des loyers.
– Etc…
Les paramètres de la stratégie d’investissement.
Ceux-ci sont variables en fonction des choix et de la situation de chacun.
– Financement par crédit.
– Type de prêt (amortissable, in fine, etc…)
– Durée du prêt.
– Taux de l’emprunt.
– Apport.
– Financement comptant.
– Statut du bailleur.
– Foyer fiscal.
– Nombre de part.
– Avantages fiscaux.
– Déduction.
– Réduction.
– Crédit d’impôt.
– Loi de défiscalisation.
– Subventions.
– stratégie fiscale.
– Ou d’autres revenus pouvant faire changer de tranche fiscale.
– Etc…
– Etc…
– Etc…
Si vous souhaitez connaître la rentabilité en tenant compte des paramètres de votre stratégie d’investissement, vous devrez alors réunir toutes ces informations pour chacun de vos biens et les assimiler à votre situation personnelle, patrimoniale, familiale et fiscale pour seulement ensuite essayer de trouver un résultat proche de la réalité.
Alors que la rentabilité nette du bien en lui même ne varie pas en fonction d’éléments extérieurs.
Voilà pourquoi nous devons calculer uniquement cette rentabilité là.
C’est la seule qui peut nous dire si un placement est judicieux ou non.
Est-ce que cela est plus clair pour vous ?
je souhaite vraiment que cet aspect de la rentabilité soit saisi par tous les Fans d’immobilier.
Donc n’hésitez pas à me poser d’autres questions.
Bonjour à tous..instructif ce blog..
Votre avis sur mon projet:
2 enfants étudiants en ville universitaire (6 ans au moins)et le souhait d’investir dans un F3./F4.
Si location d’un F3: 650 €(CC)
Achat FAI :115000 euros
Ancien loyer + Ch: 650/700 euros(possible dans 6 ans)
NB:possibilité de louer une chambre 330€
:possibilité de louer en saisonnier ou air bnb(mini 70/nuit)
:patrimoine pour les enfants à terme.
Pas facileallez lancez vous..merci.
Bonjour Julien,
Avant tout, un grand merci pour tous ces renseignements et cette précision permettant un éclairage pour décider des engagements tant personnels que financiers importants !
Pour ma part, je souhaites construire deux maisons jumelées sans emprunt. J’aurai ma résidence principale dans l’une et la seconde serait louée. Je suis propriétaire d’une maison individuelle que je ne souhaite pas vendre mais mettre en location, avec une partie maison et un appartement en rez de jardin. Cette dernière est totalement payée.
Ma problématique se focalise sur la stratégie fiscale à adopter. J’ ai des revenus avec mon épouse atteignant les 50 k€/an avec deux enfants. Avant l’acquisition du terrain, je veux opter pour la meilleure structure juridique afin d’optimiser la construction comme récupération de TVA si possible et la meilleure exploitation du bien, ainsi qu’assurer une transmission aisée.
Merci d’avance pour votre aide !
Bonjour David
Je suis ravi que les précisions de cet article vous éclairent.
Votre projet est très intéressant et doit tenir compte de plusieurs paramètres pour choisir la bonne stratégie.
Au vu de ces informations, la création d’une SCI serait l’idéal.
Si vous souhaitez vraiment récupérer la TVA, il faudra créer une SCI à l’IS.
Mais attention, la Méthode LARCHER ne le recommande pas.
Pour plus d’information, vous pouvez me contacter en cliquant ici.
Bonjour,
Tout d’abord merci pour ce blog et toutes ses précisions!
POuvez-vous me donner votre avis sur notre projet : investissement locatif achat d’un studio 35 000€, loyer envisageable 280 à 300€.
Actuellement nous ne payons pas d’impôts (nous sommes assez loin d’en payer car 1500€ net de salaire par mois chacun avec bcp de frais kilométriques) et nous avons 2 enfants (2 mois et 4 ans), nous craignons qu’un investissement locatif nous fasse payer des impôts ou augmente notre coefficient familial (CAF) de telle sorte que nos frais de garde d’enfant serait plus élevé…malheureusement aucun organisme ne peut ou ne veut nous répondre….à travers votre expérience pensez-vous que vu notre situation nous avons un intérêt même minime à investir dans du locatif?
Bonjour Boris
Vous avez raison de prendre en compte ces paramètres avant d’investir dans le locatif.
Les revenus issus de vos futurs biens immobiliers seront ajoutés à vos salaires.
Ils auront donc probablement un effet sur votre coefficient familial ayant pour conséquence une diminution de vos prestations, ce qui n’est pas négligeable selon le montant de celles-ci.
Dans la mesure où ces prestations prennent une part importante dans le fonctionnement de votre ménage, il n’est peut être pas judicieux d’investir pour le moment.
Si au contraire ces prestations sont minimes, la réalisation d’un investissement locatif est envisageable.
Pour plus de sécurité, vous pouvez commencer par un petit projet, comme une place de parking ou un garage.
>> Dans quoi investir ?
Bonjour julien,
pour le calcul de la rentabilité méthode larcher,
tu multiplie les loyers par 9 au lieu de 12 que tu divise par le prix d’achat +
notaire, mais dans le loyer tu compte les charges c’est à dire copro, ordures
ménagères, électricité et l’eau ou pas, copro je pense mais eau et électricité
je ne sais pas, et 6,88% net tu investit ou pas, merci
Bonjour Martins
Tu dois effectivement prendre en compte les loyers bruts (avec copro mais sans l’eau et sans l’électricité).
Tu dois diviser par le coût global de l’achat (prix de vente + tous les frais liés à l’achat, notaire, agence, etc…).
6.88% net pour commencer à investir oui c’est bon.
Ensuite après quelques opérations tu devras viser entre 8% net et 15% net.
Salut Julien,
Article très intéressant, il m’a appris pas mal de choses sur les subtilités liées au rendement locatif. A vrai dire, je ne connaissais que celui mis en avant par les agences immobilières et j’ai pu constater avec étonnement que la rentabilité nette est beaucoup plus proche de la réalité, voire mieux, la méthode LARCHER 😉
Comme tu le dis, l’impôt sur le revenu est différent pour chacun donc on doit faire le calcul avant impôt.
Enfin, pour répondre à ta question, en comparaison au livret d’épargne de base et de l’assurance vie, je trouve que les 5ù de rendement net sont bien.
En te remerciant pour cet article, je te dis à bientôt!
Mick
Salut Mick
Je suis ravi que cet article t’ait appris des choses. 🙂
N’hésite pas à poser des questions si tu as besoin d’autres précisions.
A bientôt.
Bonjour,
A mon sens, 5% c’est bien, c’est un objectif à la fois réalisable et suffisamment intéressant pour pouvoir dire qu’il s’agit d’un bon investissement ! Après 5% net à Paris c’est plutôt super, en campagne c’est un minimum.
Pour ceux qui estiment que 5% n’est pas suffisant, il faut penser, sans miser forcément dessus, que la plus-value liée à la durée de détention améliore le rendement de l’investissement.
Bonjour Sophie
C’est vrai qu’il est difficile d’obtenir de fortes rentabilités sur le marché parisien.
Mais heureusement, en s’éloignant un peu c’est possible ! 😉
Bonjour Julien,
Je sais pas si cela a déjà été fait mais avoir une vidéo sur le rendement locatif penser que cela serait possible ?
Je suis nouveau j’aimerais bien investir dans un premier projet immobilier
Bonjour Valery
Pour le moment ce n’est pas prévu, mais c’est possible. 🙂
Je peux toutefois répondre à vos questions sur le sujet.
Que souhaitez vous savoir exactement ?
Hello,
Tout d’abord merci Julien pour l’ensemble de tes conseils. Je passe en revue depuis hier soir ton blog, il est tout simplement Brilliant et j’admire tes precisions et connaissances a ce sujet.
Je suis un débutant dans le milieu, et j’ai du mal à me repérer sur le calcul du rendement locatif. J’ai fait plusieurs simulation sur le site : rendementlocatif et je retombe toujours à la même note ; 3 ! Pas très rassurant…
D’après ta méthode de calcul, le cout global evoque ( 70000 ) correspond au montant total emprunte a la banque ou bien le montant apres loyer paye par le locataire. Par exemple si j’emprunte 130 000 ( valeur du bien ) sur 180 mois et que la location est de 550EUR/mois = 550*180 = 99000 ( valeur totale location 180mois debourses par les locataires). Au total, moi je rembourse « uniquement » 31000 EU ( 130000- 99000 )+ interet 1.85% = 51 000E sur 180 mois = 290/300 eur ( a peu pres ).
J ai du mal a faire la difference et comprendre le fonctionnement du » mot rentabilite nette « . Pour moi, je prefere investir sur du long terme en degageant de ma poche » 51000 EUR sur 180 mois » = a peu pres 300 EUr par mois plutot que de les laisser sur un compte en banque a « dormir » pendant 18 mois.
Est-ce que tu comprends ma logique? Peut etre que dans mon cas on ne parle pas de rentabilite a court terme ( car ce n’est pas ce que je recherche en premier lieu ) mais plutot d investissement à long terme dans du patrimoine ?
Bonjour Julien
Pour faire le calcul de la rentabilité tu as besoin de connaître le prix de revient et le montant du loyer mensuel.
Qu’est ce que le prix de revient ?
C’est le coût global de l’opération. Le prix du bien plus les frais liés à l’achat :
• Prix net vendeur.
• Frais d’agence.
• Frais de notaire.
• Frais de garantie bancaire (hypothèque, caution, etc…).
• Frais bancaires (frais de dossier, frais de courtage, etc…).
Exemple :
Prix de revient : 120 000 €
Loyer mensuel : 600 €
Mode de calcul Méthode LARCHER :
[(600 x 9) / 120 000] x 100 = 4.5%
Dans ce cas, comme nous sommes en-dessous de 5% net, le CONSEIL N°14 de la Méthode LARCHER dit : Il ne faut pas acheter !
Les notions « investissement à long terme » et « rentabilité nette » sont 2 choses différentes.
La première notion correspond à la durée, cela peut être sur 10 minutes, 5 jours, 2 ans, etc… pour la bourse par exemple.
Pour l’immobilier c’est généralement plusieurs années.
La seconde notion correspond à un pourcentage annuel obtenu après déduction des charges du bien.
Ce qui permet de connaître le gain réalisé.
Par exemple :
Tu achètes un bien d’une valeur de 100 euros.
Après une année ce bien a rapporté 5 €.
Tu as eu des frais de gestion de 1 €.
Au final ton gain est de 4 €.
La rentabilité nette avant impôt de ce bien est de 4%.
Il faut bien faire la différence entre « investissement à long terme » et « rentabilité nette ».
Bonsoir Julien,
Votre blog est une mine d’informations, merci beaucoup pour votre travail.
J’ai plusieurs questions à vous poser :
– selon vous, est-il intéressant de faire un investissement locatif via le dispositif PINEL, qui suppose l’achat dans du neuf (plus cher à l’acquisition)? Ou dois-je préférer l’ancien?
En effet, avec les plafonds de loyer imposés par le PINEL, on est toujours bien loin des mini 5-6 % de rentabilité nette !!!
– Autre question : Une banque est-elle plus enclin à suivre un projet locatif dans le neuf ou l’ancien?
Merci pour votre retour.
Encore bravo pour le blog !
Bonjour Fauzik
C’est toujours un plaisir de partager avec les Fans d’immobilier. 🙂
Tout dépend de votre objectif premier en voulant investir dans l’immobilier.
Les investissements défiscalisant sont plus adaptés pour les contribuables fortement imposés, avec un emploi du temps surchargé, voulant utiliser leur impôt pour faire un placement immobilier et protéger leur famille par la même occasion.
Ces placements ne sont pas adaptés quand l’objectif de l’investisseur est de vivre de ses revenus immobiliers.
L’ancien offre beaucoup plus d’avantages.
Il n’y a pas de différence, du moment que le projet est cohérent les banques financent que le bien soit neuf ou ancien.
A bientôt.
Bonjour,
J’ai quelques questions pour savoir comment calculer correctement le rendement net.
– Quel loyer faut-il utiliser? Je lis beaucoup que c’est le loyer brut, mais je ne sais pas si c’est le loyer HC ou le loyer charges comprises.
– A combien s’élèvent les frais de notaire sur un bien à 80000e? Je sais que cela dépend des régions, mais ma question est de savoir si les frais de notaires dans ma région sont à 8,81%, dois-je EN PLUS, ajouter des frais d’enregistrement?
J’ai trouvé un bien très interessant, mais je ne veux pas mal calculer les rendements et me retrouver avec un fardeau…surtout que j’en ai d’autres en vue!!
Merci!!
Bonjour CTip
Le rendement net se calcule à l’aide de 3 éléments :
1) Toutes les sommes perçues (loyer brut, c’est à dire avec charges).
2) Toutes les dépenses (frais et charges).
3) Le coût global de l’achat.
Vous devez d’abord calculer le loyer net.
Pour cela il suffit de soustraire les frais et charges des sommes perçues.
Ensuite, vous divisez le loyer net par le coût global de l’achat.
Multipliez par 100 et vous obtenez le rendement net du bien avant impôt sur le revenu.
Si vous voulez aller plus vite, utilisez le mode de calcul de la Méthode LARCHER.
Pour cela, il vous suffit de :
Multiplier le loyer mensuel brut par 9.
De diviser par le coût global de l’achat.
Et de multiplier par 100.
Vous obtenez directement le rendement net du bien avant impôt sur le revenu.
Exemple :
Loyer mensuel brut 600 €.
Prix de revient 65 000 €.
Rentabilité:
[(9 mois x 600) / 65 000] x 100 = 8,3%
Vous pouvez accéder à un simulateur de frais de notaire en cliquant ici.
Bon alors moi jai une question
j habite a letranger ou les impots francais m explose et me pompe 35 pour cent sur mon revenu locatif alors que je nai rien dautre et pas de revenu al etranger. je dois le vendre mais je souhaiterai savoir a combien je dois l afficher, fourchette haute et basse en investissement car il vient juste d etre reloue, tout ca selon les criteres suivants
loyer 635 euros et 150 charges, foncier 1150 et charges annuelles 2720
meci de votre reponse et dites moi si vous avez besoin dautre details, il est situe dans le 76 a rouen et non a paris pour info et cest un f5 3 chambres
non pardon loyer 650..
Bonjour,
Tout d’abord je tiens à remercier ce blog qui permet de nous aiguiller et surtout nous apporter beaucoup d’informations ! Un grand merci pour tous ces conseils :
Pour ma part je suis entrain de faire l’acquisition d’un Immeuble 50000 + 5200 de frais de notaire + 4000 de frais d’agence = soit 59200 Euro
=> 20000 Euro de travaux au maximum
Emprunt sur 20 ans à 1.70 % => mensualité (hors assurance) = 400 euros.
Loyer brut de 450 (Studio) et 650 (Duplex) soit 1150 Euro au total sans charge
Taxe d’habitation de 1250 Euro
La formule donne rendement de (1150*9)/79200 = 13%.
Au vu du montant des travaux, j’aimerai changer les fenêtres ainsi que de poser 2 cuisines neuves et idem pour les 2 salles de bain complètes
Au vu de mon rendement, dois-je partir sur du Micro foncier ou régime Réel sachant que mes revenus salariaux sont de 21000
D’avance merci
Cordialement
Bonjour François
Votre opération est très bonne !
Vous êtes situé dans la tranche « Rendement Méthode LARCHER ».
C’est légitime de se poser la question du régime réel ou du micro.
La plupart du temps, le régime réel est plus avantageux et de toute façon il devient obligatoire lorsque les revenus fonciers dépassent 15 000 € par an, ce qui arrive très vite.
Mais dans votre cas, il est possible que le micro soit judicieux.
C’est un calcul à faire, il vous suffit d’évaluer le montant de vos charges réelles annuelles, si elles sont inférieures à 30% de vos revenus fonciers, le micro sera plus intéressant, si au contraire elles sont supérieures à 30%, il serait peut être judicieux de choisir le réel, mais ce calcul doit être fait sur 3 ans pour avoir la certitude d’être gagnant au final.
bonjour,
vraiment efficace cette formule de renta sur 9 mois! quel raccourci efficace.
je suis comme tout le monde ici, je cherche a faire un investissment locatif.
mon épouse est craintive et préfère commencer par un petit appart payé cash.
pour ma part, je lui dis que c’est une erreur, il ne faut pas payer cash, il faut emprunter.
de plus, compter sur un seul loyer pour degager une bonne renta, ce n’est pas forcement une bonne chose.
moi je préfère investir dans un immeuble.
si tous mes calculs sont bons, j’avoue que je reste très perplex quand on arrive à la fiscalité…
nous sommes mariés avec2 enfants (5 et 9 ans), 44000€/an, 7000€ frais reel,
le bien que nou visons est un immeuble composé de 9 appart et 1 maison.
648000 FAI
frais notaire 41000
4150 de loyers mensuels
foncier evalué à 1200€
je trouve un rendement net de 5.95% avec n revenu foncier net de 8200€
seulement voilà, quand je fais une simulaton des impots 2016, je passe de 560€ sans avoir de foncier, à….10066€.
cela veut dire qu’il ne nous reste plus rien? on est meme en negatif!
plus de quoi prevoir de menu travaux au cas ou…
c’est normal cette situation de negatif? parceque là, je me pose des question sur ‘utilité d’investir.
j’ai fait d’autre simulation, sur d’autrs biens, a bonne renta net, et a chaque fois c’est pareil, j’ai plus d’impots que de foncier net sachant qu’on n’en paye presque pas en tant que couple normal avec 2 enfants (vive les frais reels!)
voilà mon seul frein pour l’instant…je calcul, je reflechis et a chaque fois ça coince à cet endroit!
merci pour votre reponse
Bonjour Eric
Effectivement, il vaut mieux éviter d’investir comptant et favoriser le prêt immobilier.
Le choix d’un immeuble est encore une très bonne idée. 😉
Mais attention, pas forcément pour le tout premier investissement locatif.
La fiscalité est évidemment un élément à ne surtout pas négliger, pour éviter les mauvaises surprises.
C’est pourquoi il est indispensable d’avoir une stratégie d’investissement avant de se lancer.
La Méthode LARCHER aborde ce sujet en détail.
bonjour,
je vous remercie pour votre réponse.
je crois avoir compris la stratégie d’investissement (toujours se projeter à long terme pour du locatif pur)
la stratégie serait donc de profiter de la grande mode du moment, le déficit foncier, et donc d’acheter de l’ancien avec travaux, ce qui implique d’avoir une trésorerie solide pour palier aux mensualités du crédit en attendant que les travaux se terminent et pouvoir enfin mettre en location…
quel est donc l’intérêt de vendre un immeuble sans travaux? ou de l’acheter??
Bonjour Eric
Investir sur du long terme en immobilier est une très bonne idée.
Cependant, le court terme peut également être très rentable.
La combinaison des 2 est évidemment encore mieux. 😉
Le déficit foncier est efficace, sans être une mode du moment, c’est utilisé depuis très longtemps.
La trésorerie solide n’est pas nécessaire, il suffit de demander un différé de prêt pendant la période de travaux et la mise en location.
A bientôt.
Bonjour,
je suis propriétaire en indivision avec ma soeur d’une maison familiale valeur 75000 euros qui est actuellement louée 581 euros par mois .Ma soeur avec qui je n’ai plus de relations souhaite vendre et je souhaite racheter éventuellement sa part soit 32500 euros en gardant le locataire avec éventuellement un petit prèt; les travaux ultérieurs à prévoir sont : changement de 8 fenètres à passer en double vitrage valeur environ 12000 euros à échelonner sur plusieurs années. Est-il intéressant d’effectuer cette opération et avec qu’elle rentabilité ? peut-etre à prévoir une petite augmentation du loyer vers 600 euros. Merci pour votre réponse
Bonjour Christian
Vous avez l’avantage de connaître parfaitement le bien et le locataire en place.
De plus les chiffres que vous annoncez sont bons.
Par conséquent, oui cette opération est rentable.
Concernant l’augmentation du loyer, c’est à voir, en fonction du loyer moyen dans votre secteur pour ce type de bien.
Si vous avez un bon locataire en place depuis un moment, ce serait dommage de le perdre pour 20 euros par mois.
Car vous ne rentabilisez pas les changements de fenêtres avec cette somme.
Bonjour,
Très intéressant à lire tout ça ;
Question : dans le neuf avec l’aide fiscale, comment se fait le calcul LARCHER ?
Merci,
Bonjour Aude
La Méthode LARCHER est faite pour investir dans le but de vivre de ses revenus immobiliers.
C’est pourquoi elle recommande d’éviter les investissements locatifs neufs défiscalisant.
Par conséquent, le mode de calcul ML n’est pas fait pour ça.
Vous confirmez donc qu’on surpaie un bien neuf et que l’avantage fiscal est poudre aux yeux ?
Les stratégies d’investissement différent d’un investisseur à l’autre, en fonction de leur profil et de leur objectif.
Les investissements immobiliers défiscalisant sont destinés aux contribuables ayant un taux d’imposition élevé et très peu de temps de libre.
Ce type d’investisseurs ne cherche pas à vivre de leur revenus immobiliers.
Ils souhaitent avant tout utiliser une partie de leur impôt pour se constituer un patrimoine et protéger leur famille, sans avoir à prendre le temps de gérer toutes les étapes d’un investissement locatif.
Le type d’investisseurs voulant vivre de leur revenus immobiliers investira dans l’ancien et prendra beaucoup plus de temps pour dénicher la bonne affaire, négocier avec le vendeur ou l’agent immobilier, fera en sorte de rentabiliser au maximum son bien en gérant toutes les étapes de l’investissement locatif.
La Méthode LARCHER est faite pour ce groupe d’investisseurs.
c’est exactement mon cas, je cherche des immeubles de façon a générer suffisamment de revenus pour que mon épouse arrête de travailler.
il ne faut pas se presser, prendre son temps pour dénicher LA bonne affaire.
si d’autres personnes se pressent pour acheter de peur de rater le coche selon eux, moi je préfère les laisser faire, et attendre l’affaire qui me correspond.
j’ai visiter pas mal d’immeuble pour me faire une idée de la valeur des bien suivant le lieux géographique, l’emplacement, le niveau de négociation, la façon de travailler des agences, et pour me permettre d’améliorer ma façon de me projeter dans l’avenir sur un bien.
si un bien qui m’intéresse est vendu avant que je puisse intervenir, il faut se dire qu’il vaut mieux rater une bonne affaire qu’en faire une mauvaise !
Excellent Eric !
Je n’ai rien à dire. 🙂
Bonjour à tous ! Nous avons trouvé un studio de 21 m2 dans montpellier secteur proche des facultés dans une résidence moyenne récemment rénovée ( fermeture des accès pour plus de sécurité, facade refaite ) le studio a besoin d’être rafraîchi plus quelques travaux d’électricité et divers ce qui ne me pose pas de souci je peux les entreprendre. j’ai donc négocié le prix a 57000 euros. Pas de gardien donc les charges ne sont pas trop élevées à 596 euros / an dont 378 euros récupérables sur le locataire et la taxe foncière est de 600 euros. Le studio a des atouts, les espaces sont bien agencés, il est au 3 ème, a un grand balcon, pas de vis a vis, vue sur une zone boisée, possède une place de parking et même une cave. Il été loué 390 euros environ en location traditionnelle et nous souhaitons le louer en meublé a des étudiants étant proche des écoles d’infirmière, chimie, fac de science et de lettres. Ma rentabilité méthode Larcher
pour un loyer a 460 euros et un emprunt a 65000 euros ( prix + notaire + 2500 travaux ) me donne 6,4 sachant que si le bien n’est pas loué les deux mois d’été je bascule en saisonnier. Je dois encore affiner mon financement car pour l’instant calculé sur 2 %. De plus nous avons 44 ans nous pouvons donc étaler le crédit sur 20 ans afin de baisser les mensualités. sur 15 ans nous sommes a priori juste a l’équilibre mais sur 20 nous devrions être positifs. C’est notre premier investissement pensez- vous qu’il soit viable ? Il est difficile à mes yeux
de dégager un cash positif dès le premier investissement est-ce normal ? Merci de vos réponses
Bonjour Michael
Une résidence dans Montpellier proche des facultés pour faire de la location étudiante est un très bon début.
Vous devez de même vérifier la réputation de ce secteur et l’accès à toutes commodités.
Les étudiants ont besoin d’aller rapidement à la fac mais également de vivre dans un environnement serein et d’avoir à proximité les transports en commun pour aller au centre ville et à la plage. 😀
Les éléments de ce studio sont intéressants, parking, grand balcon, pas de vis à vis, vue sur une zone boisée.
Quelle est l’orientation ?
Concernant les chiffres :
Vous avez négocié le prix à 57 000 €.
Quel était le prix de départ ?
Avec un rafraîchissement à prévoir, vous devriez obtenir un meilleur prix car vous devez faire votre calcul en fonction du loyer pratiqué à ce jour.
C’est à dire 390 € donc une rentabilité nette avant impôt sur le revenu de 5,4%.
Vous pouvez faire mieux, nettement mieux.
>> Négocier son achat immobilier.
Votre idée de louer en saisonnier durant l’été est très bonne, de plus en plus de propriétaires le font. Mais vous devez le comptabiliser comme du bonus.
Sans tenir compte du secteur, les autres éléments laissent entendre un investissement locatif envisageable.
Une négociation supplémentaire du prix de vente serait la bienvenue avec un crédit immobilier sur 25 ans au lieu de 20 ans.
Regardez le tableau des rentabilités à obtenir.
C’est vrai, les premiers investissements locatifs sont moins rentables que les suivants, la raison est simple, l’expérience aide à réaliser de meilleures affaires.
Pour la rentabilité, le plus important est de respecter le CONSEIL N°14
de la Méthode LARCHER.
A bientôt.
Cher Julien, à l’heure ou j’écrivais ce post le vendeur n’avait pas encore donné son accord à 57 000 euros alors que le bien était mis en vente à 60 000 euros initialement. Une négociation de 3000 euros seulement n’était déjà pas une bonne affaire car cela ne couvrait pas les frais de notaire: (Conseil N°20). Malgré mon insistance sur les travaux à faire et la non conformité de certains points en matière électrique ( au vu du diagnostic électricité ) le vendeur ne me lâchait le studio qu’à 58000 euros et j’ai donc refusé : ( Conseil N° 19 ). De plus, l’agent immobilier qui était le gérant de ce bien depuis 1995 m’a semblé partial dans l’affaire et n’a pas facilité la transaction… Il faut dire que le dernier locataire en date était un cas difficile qui n’a pas pris grand soin du studio et le cabinet immobilier à peut-être voulu compenser ce problème… Pas de souci on repart en chasse !
A bientôt.
Parfait Michael !
C’est exactement de cette façon qu’il faut utiliser les conseils de la Méthode LARCHER.
Ainsi vous réaliserez une bonne affaire puis une suivante et encore d’autres ensuite, jusqu’à atteindre votre objectif.
Tenez nous informé de l’évolution de vos projets. 🙂
A bientôt.
Patience…pas de précipitation…si c’est pas celui là, ce sera un autre, mieux vaut rater une bonne affaire qu’en faire une mauvaise…
Bonne chasse!
Exactement !
Bonjour Julien,
Vous dites qu’entre 5% et 8% l’investissement est envisageable.
Qu’est ce qui pourrait faire pencher la balance sur le fait d’investir ou non avec ce taux de rentabilité ? Est-ce seulement la fiscalité ? La qualité du bien ?
Si le calcul de la rentabilité d’un bien me donne pile 5%, me conseillez-vous de poursuivre l’affaire ou de laisser tomber et de chercher une meilleure rentabilité ?
Autre question : conseillez vous d’investir dans un bien au rez de chaussée ou 1ère étage ? Ce n’est pas ce qui est le plus recherché pour de la location ou même pour une revente selon mon impression.
Merci pour ce blog qui est une vraie mine d’informations.
Bonjour David
Pour éviter d’être bloqué par les banques dans vos futurs projets immobiliers, vos investissements doivent s’autofinancer et être rentables.
A partir de 5% de rendement net, l’investissement locatif est juste à l’équilibre sur un prêt longue durée.
C’est pourquoi il ne faut pas investir lorsque le rendement est inférieur.
Il est acceptable pour le ou les premiers investissements locatifs d’être entre 5% et 8% de rendement net.
Mais par la suite, avec l’expérience le rendement doit être supérieur à 8% net.
Dans ce cas, je vous conseillerai de négocier fortement et d’aller visiter d’autres biens pour comparer.
Vous trouverez surement des biens plus intéressant.
Pour le premier étage, pas de problème.
Pour le rez-de-chaussée, souvenez vous de l’ALERTE IMMO N°9 de la
Méthode LARCHER.
A bientôt.
Bonjour,
Tout d’abord bravo pour ce site qui nous donne beaucoup d’informations très interessantes.
J’aimerais vous faire part de mon projet qui est un peu compliqué et j’espère avoir vos réponses pour me permettre de calculer la bonne rentabilité.
Nous achetons avec ma soeur une grande ferme pour en faire au total 5 logements dont :
une partie est déja habitable(appartement de ma soeur)résidence principale
mon appartement est a créer résidence principale
un studio de 20m2 locatif
deux appartements dans les combles locatifs (un de 56m2 l’autre de 67m2)
Le coût global de l’achat est de 540 000e (dont prix acquisition,frais de notaire,garantie,frais, et travaux)
Le revenu locatif est de 2500e ( 2×900+1×700)
Le but est bien sûr que cela s’autofinance (mensualité de prêt de 2100e) et que cela paye donc nos résidences principales.
D’après-vous comment bien calculer la rentabilité?
Merci beaucoup pour vos réponse
Camille
Comment pourrais-j
Bonjour Camille
Une résidence principale n’étant pas un actif, la rentabilité doit tenir compte uniquement des biens immobiliers locatifs.
Par conséquent, vous devez évaluer le coût global, après travaux, des 3 logements qui seront mis en location et seulement ensuite vous pourrez faire le calcul.
Exemple :
Votre RP : 145 000 €
RP de votre soeur : 145 000 €
Bien locatif 1 : 105 000 €
Bien locatif 2 : 95 000 €
Bien locatif 3 : 50 000 €
Coût total des biens locatifs : 250 000 €
Revenus mensuels des biens locatifs : 2 500 €
Mode de calcul Méthode LARCHER :
(9 x 2 500) / 250 000 x 100 = 9% de rentabilité nette.
Bonjour Julien,
Merci beaucoup pour votre réponse et vos conseils qui me sont fort utiles.
Par contre concernant les biens locatifs, nous allons pouvoir estimer leur valeur par rapport au coût des travaux finis puisque nous allons les créer , mais pour la RP de ma soeur qui est déja habitable, comment l’évaluer?
Est-ce qu’il suffit de soustraire au coût global le coût des travaux des 3 biens locatifs?
Sachant que le prix de l’aquisition est de 370 000 plus le prix des travaux 180 000.(mais après déduction de l’apport nous avons un besoin en financement de 540 000). Nous voulons biensur pouvoir déduire l’ensemble des charges et les travaux et amortir le bien lui même grace a la location meublée en statut réel simplifié.
Pensez-vous qu’un expert comptable pourra me renseigner correctement?
Nous en avons déja vu un qui nous a fait une simulation avec 8 000e d’impôt à payer par année ..
C’est un projet assez complexe et pas toujours facile de trouver et s’entourer des bonnes personnes.
Merci d’avance pour votre réponse
Camille
Avec plaisir Camille. 🙂
Votre apport doit également être pris en compte dans la valeur des biens immobiliers.
Le plus simple et le plus judicieux, serait de faire évaluer vos biens par un professionnel, surtout si vous souhaitez les amortir en comptabilité.
Envoyez moi un mail avec plus de détails en cliquant ici, je vous indiquerai la meilleure façon de procéder en fonction de votre situation.
Bonjour,
N’est-il pas préférable de prendre en compte le montant des charges locatives non récupérables que les charges globales dans le calcul de la rentabilité ?
Bonjour Georgette
Vous pouvez effectivement utiliser le montant des charges locatives non récupérables pour faire le calcul de la rentabilité si vous connaissez le détail.
Mais la plupart du temps, seul le montant global est communiqué.
Et en fait, ce n’est pas nécessaire, pourquoi ?
Le but du calcul de la rentabilité permet à un investisseur de savoir si un bien est suffisamment rentable pour l’acquérir ou non.
De nombreux autres paramètres sont également importants.
De plus, la prise en compte dans le calcul des charges globales ou seulement des charges non récupérables, ne fait varier que légèrement le résultat final.
Après avoir visité et comparé de nombreux biens, si seulement 1 ou 2 sortent du lots d’après tous les critères de sélection d’un investisseur, que la rentabilité nette soit de 8,2% ou 8,4% ou 8,6% ou 8,8% ne remettra pas en cause la décision d’achat de l’un d’entre eux.
A ce stade, c’est même d’autres critères qui permettront de choisir entre ces 2 biens, comme l’emplacement, l’orientation, le cachet, etc…
La rentabilité est essentielle pour un investisseur c’est certain, mais cela reste un critère parmi tant d’autres, le but est de se situer dans une tranche de rentabilité.
C’est pourquoi, le mode de calcul de la Méthode LARCHER est rapide, réaliste et suffisamment précis pour valider l’achat d’un bien immobilier locatif.
bonjour,
eh bien voilà, ca y est, je suis sur le point d’acheter mon premier bien.
ce n’est pas facile ce monde de l’immobilier, un monde de requin ou on se demande a qui donc on peut bien faire confiance.
je fait la démarche avec une agence immo, mandaté par une SCI à l’IS.
c’est un bien très intéressant, refait récemment, avec une bonne renta si on tiens compte du prix d’achat et des travaux prévus annoncés par l’agence, devis à l’appui.
j’ai cru l’agent immo sur parole dans tout ce qu’elle m’a dit, elle a bien vendu son truc, mais j’ai quand meme décidé de faire mes propres recherches, propres devis, pour m’assurer que tout va bien…
eh oui c’était bien trop beau pour être aussi simple!
le devis présenté par l’agence (nettoyage et antimousse sur la toiture) n’est plus valable en date, comporte des erreurs de surface (traitement sur 300m² alors que la toiture fait 600m²), et surtout, ce traitement ne correspond pas à ce qu’à réellement besoin cette toiture!
je suis allé examiner de plus près dans les combleset j’ai constaté des fissures dans les plaques amiantée, ce qui provoques des dégats des eaux dans les logements en dessous.
n’est ce pas au propriétaire actuel de faire les travaux nécessaires sur la toiture avant la vente?
en particulier si le devis présenté ne règle en rien le souci des fuites.
si encore on m’avait dit tout de suite la vérité, mais là, je considère que le propriétaire a dissimulé le véritable état de la toiture, et je compte présenté un devis contradictoire présentant la réfection totale de la toiture, et donc renégocier le prix du bien malgré la signature de la lettre d’intention d’achat.
je vois l’agence pour en parler sérieusement lundi…
nouvelle proposition après une intention d’achat contresignée, est-ce possible? (on m’a dit que ce document ne valait rien car le compromis de vente qui va suivre permet la rétractation sous 10 jours, on peut donc aller jusque là en cas de litige)
qu’en pensez-vous?
Bonjour,
J’ai 23ans pour un 1er achat locatif
Je reviens d’une visite d’un petit T2 de 42m² pour 43000€
Copro de 7 lot
Charge copro anu : 400€+/-
Taxe : 400€
loyer : 430€+20€ charges
Methode LARCHER :
450€ x 9 / 43000 x100 = 9,41%
Feux vert !
Travaux à prévoir :
– salle d’eau à mettre au gout du jour 1500€
– idem cuisine 1000€
– Peinture complet 500€
= 2500€ apport perso
ps : j’aimerais monter les loyers après travaux 470€ hors charges mais pour mes calcules je reste sur 430€
frais notaire : 4750€
Crédit :
47 500€
Apport des travaux 2500€
15ans
330€ assurance comprise
20ans
271€ assurance comprise
Mes questions :
Combien 15ans ou 20ans pour le credit ? (15 ans si mes calcules sont bon sur 11 mois cash flow neg de -30€ )
Je devrais peut-être faire une offre d’achat plus basse ?
Cordialement
OLIVIER .S
Bonjour Olivier
Dans le calcul Méthode LARCHER vous devez tenir compte du coût global de l’achat.
Prix du bien + frais de notaire + frais d’agence + travaux, etc…
43 000 + 4 600 + … + 3 000 + … =
Dans ce cas, le résultat n’est pas le même, mais les chiffres restent corrects.
Tout dépend de votre objectif premier, si vous voulez aller loin dans l’investissement locatif, vous devez faire un crédit sur 25 ans.
Si vous avez la possibilité de faire une offre plus basse il ne faut pas s’en priver. 😉
bonjour,
je me permet d’intervenir pour donner mon avis…
vous avez 23 ans ! ne vous privez pas :
1 faites sur 20 voire 25 ans (étudiez 22 ans est tout a fait possible!)
2 ne vous contentez pas du prix de vente affiché, négociez, toujours!
mais le prix semble assez intéressant au vu du loyer affiché, donc ne soyez pas trop gourmand, sauf si le bien est en vente depuis longtemps…
il y a des travaux, pas forcément à votre charge s’ils sont nécessaire avant la mise en location, dans ce cas, négociez 50/50 pourquoi pas.
n’oubliez pas que tout se joue dès le départ, dès le prix de vente, car votre crédit, lui, ne bougera pas, contrairement aux loyers, aux charges, aux faux frais…
proposez une offre en laissant une porte ouverte au propriétaire pour qu’il fasse une contre-offre, mais vu le bien, je serai preneur à 37000-38000 max.
Enfin, c’est juste mon avis hein, je ne veux pas prendre la place de Julien lol
Eric
Bonjour Eric
Vous avez raison d’intervenir, les commentaires sont faits pour ça. 😉
L’avis des investisseurs ou futurs investisseurs est toujours le bienvenu. 🙂
10% de frais de notaire? ça fait beaucoup non?
il faut savoir que l’on peut déduire des frais de notaire tout ce qui est frais d’agence (inclus dans le prix d’achat) et la valeur du mobilier (cuisine équipée et salle de bain).
Plus le prix du bien est bas, plus le pourcentage des frais de notaire est élevé.
Vous trouverez un tableau avec des valeurs dans cet article.
Bonjour à tous,
j’ai très envie de me lancer dans mon premier investissement (malgré mon âge « avancé » de 33 ans))), et après de multiples recherches j’ai du mal à trouver un bien avec un fort rendement locatif dans ma ville.
Actuellement je suis en train de négocier un appart sympa dans un quartier très demandé, donc pas d’absence locative en perspective (je reste tout de même très prudente).
J’arrive à un rendement net de 5.6%, ce qui est loin d’être suffisant mais j’aimerai me lancer un jour, puis je me dis que ce produit est très rassurant de part son positionnement et potentiel après travaux.
Donc la question que je me pose c’est de commencer par le louer à la semaine (et non avec le bail classique), en meublé évidemment.
Merci pour ce site)))))
Bonjour Nat
Louer à la semaine pour augmenter la rentabilité est une bonne idée, à condition que le secteur et l’emplacement du bien corresponde à une demande saisonnière.
Le marché de la location nue et celui de la location saisonnière sont complètement différent, il faut rester vigilant.
Ensuite, le saisonnier demande plus de travail.
Tout dépend ce que recherche l’investisseur.
Plus de rentabilité avec plus de travail, ou l’inverse.
C’est un choix à faire.
Bonjour Julien,
Je viens vers vous car je suis en panique, j’ai choisi un bien immobilier que j’ai négocier à 44 500 sans frais de notaire, il s’agit d’un studio juste à coté de facultés, je veux faire de l’investissement locatif .
Le loyer brut est de 320€ déduction frais d’agence gestion locatif et autre charge 268€ net .
Je signe le compromis de vente dans 15 jours, es possible de me conseiller ?
J’ai un apport personnel mais je ne souhaite pas l’utiliser, que me conseiller vous ?
es possible d’investir si mon loyer et inférieur à mon prêt ?
comment vais-je devoir faire pour payer ma taxe foncier et impôt ?
Je compte sur vous Julien afin de pouvoir m’éclairer car là je suis perdu ai je fait ne bêtise ?
Cordialement
petter
bonjour,
mon avis est que vous le payez trop cher si vous ne voulez pas toucher à votre apport.
au vue des charges que vous annoncez, difficile de compter sans effort de trésorerie.
si vous pensez pouvoir renégocier, repousser le rdv notaire, et renégocier.
le meilleurs prix d’achat pour moi sur votre bien, s’il ne contient pas de travaux a faire, est 38000€, une bonne base de départ.
quel etait le prix de départ?
bonne chance
Merci le prix de départ 50230€
Bonjour Kevin,
Tout d’abord, il faut savoir que si vous réalisez un investissement
locatif ( c’est votre cas), alors vous devriez tout faire pour que le bien soit auto-financé. Autrement dit, vous ne devriez pas sortir un seul euro de votre
poche ( à la limite, utilisez votre
apport pour les frais de notaire: personnellement, je préfère l’auto- financement « total à 110% »).
Le principe est que votre mensualité de remboursement de crédit soit inférieur au loyer que vous verse votre locataire.
Dans votre cas, votre locataire vous paie 268€ net/ mois. Si le crédit à rembourser tous les mois est inférieur à 268€, c’est déjà bon signe. MAIS ce n’est pas encore gagné, car il ne faut pas oublier toutes les charges ( assurances, taxes, foncières, vacances locatives, travaux,etc…).
Dans votre cas, il faut prévoir une marge de sécurité de 10 à 15% en plus, pour les imprévus.
Soit vous haussez le loyer de 10% ou bien, vous augmentez la durée du remboursement du crédit pour payer des mensualités de remboursement plus basse que le loyer que vous verse votre locataire.
Le mieux est de vous rapprocher de votre banquier pour faire une simulation et de voir comment il est possible de moduler le remboursement du crédit dans le temps.
Désolé, de ne pas être précis car je ne connais pas les conditions de votre crédit.
La règle est de faire au moins un rendement brut d’au moins 7.5 à 8% brut ( pour absorber les frais).
Un rendement net de 5.5 à 6% est pour moi un minimum requis, en-dessous, je passe mon chemin. ( Aprè, cela va dépendre de votre région, de vos objectifs).Car dans ce ça, je préfère à la limite investir sur les scpi sans me casser les pieds!).
Cordialement.
Bonjour Choukrov et Kevin,
Me concernant je n achete pas un bien qui me rapporte pas au moins 20% de rentabilité brut.
Apres comme tu dit faut voir suivant la région. mois, je suis en Franche Comté donc le marché n est pas le meme qu à Paris par exemple.
C est pas facile à trouver mais en cherchant bien, en négociant bien, il est possible de faire une excellente affaire. Il faut simplement osez demander et surtout trouver le vendeur presser ou qui n a plus de traite sur son bien.
A bientot !
Merci le prix de départ 50230€
Me voilà donc plus rassuré avec vos réponses Stéphane, merci vraiment.
J’ai appliqué la méthode larcher 320€ loyer Brut / 48950€ prix du studio + frais de notaire * 100 soit 5.88% net .
J’ai deja confirmer une offre à 44 500€ hors frais de notaire au lieu de 50 230€
le compromis sera signé le 13 Aout.
Je me suis donc fait avoir ? que dois je faire ? j’ai confirmer mon offre par mail le projet compris est fait .
Sachant que sur la region de Tours (37) aucun studio à moins de 45000€ sinon c’est des 13m2 ou 18m2 pour 39 500€
Que me conseillez vous ? là j’ai un gros doute, je suis complètement perdu il s’agit de mon 1er investissement .
Merci de votre aide Stéphane
Bonjour Kevin,
Je suis d’accord avec Eric: Tentez si possible de baisser le prix du bien en-dessous de 40000€ avec un financement optimisé.Dans ce cas, vous aurez une plus grande marge de sécurité. N’OUBLIEZ pas que dans l’investissement, pour gagner de l’argent, il est impératif que le bien s’autofinance, sinon il est plus sage de voir ailleurs!
desolé ce message est pour Choukrov, Me voilà donc plus rassuré avec vos réponses Choukrov, merci vraiment.
J’ai appliqué la méthode larcher 320€ loyer Brut / 48950€ prix du studio + frais de notaire * 100 soit 5.88% net .
J’ai deja confirmer une offre à 44 500€ hors frais de notaire au lieu de 50 230€
le compromis sera signé le 13 Aout.
Je me suis donc fait avoir ? que dois je faire ? j’ai confirmer mon offre par mail le projet compris est fait .
Sachant que sur la region de Tours (37) aucun studio à moins de 45000€ sinon c’est des 13m2 ou 18m2 pour 39 500€
Que me conseillez vous ? là j’ai un gros doute, je suis complètement perdu il s’agit de mon 1er investissement .
Merci de votre aide Choukrov
n’oubliez pas que tout se fait dès l’achat. votre prix d’achat va déterminer toute la suite de votre investissement, car il vous sera impossible de « rattraper » le coup une fois l’investissement mis en place.
sauf si vous intervenez par la suite sur une renégociation de votre crédit, mais tout le reste ne changera pas.
n’hésitez pas à prendre un crédit sur 20 ans, cela n’a aucune incidence puisque ce n’est pas vous qui allez payer ce crédit, mais les loyers.
maintenant, attention si vous comptez investir dans plusieurs biens…mieux vaut choisir l’option immeuble dans ce cas.
bonjour
j aimerais faire u achat pour u investissement locatif
j ai remarquer un appart meulé a Agen a 59600 euros le loyer actuel est a 580/mois
je suis déjà imposable concernant mes revenues
si j achète et je loue meublé d après vous je risque de payer encore plus d impôts si j ai un peu compris le système de déclaration
Bonjour Wilson
Tout dépend de votre situation patrimoniale actuelle et de votre stratégie d’investissement.
Avec les bons choix, vous ne paierez pas forcément plus d’impôt.
ma situation c est que j ai pas de patrimoine sa sera peut être mon premier investissement dans le long terme
Dans ce cas, cela va dépendre de votre stratégie d’investissement.
Il se peut que vous ne payiez pas plus d’impôt.
Choukrov et Eric bonjour ,
voici un mail que l’agence ma envoyé concernant 2 appartements
1 appart de 30m2 50230€
1 appart de 22 m2 44500€
– Pour l’appartement (30m2), le loyer couramment applicable est de 335€ CC.
-> avec une part de 46.69€ de provisions pour charges payées dans le loyer par le locataire
-> avec les frais de gestion (env. 4.5%)
-> avec la GLI (Garantie Loyers impayés) (env. 1.5%)
=> Le loyer net de frais serait de 271.01 € env.
– Pour l’appartement (22m2), le loyer couramment applicable est de 310€ CC.
-> avec une part de 24.17€ de provisions pour charges payées dans le loyer par le locataire
-> avec les frais de gestion (env. 4.5%)
-> avec la GLI (Garantie Loyers impayés) (env. 1.5%)
=> Le loyer net de frais serait de 268.68 € env.
Ai je fais le bon choix en prenant le 22m2 ?
Merci de vos réponses
Kevin
bonjour Kevin
perso je n’aurai pas payé votre 30m² plus de 35000€ vu le montant du loyer, il ne doit pas être du grand standing, mais dans les grandes ville comme Tours (je suppose), les prix ne sont pas les mêmes qu’ailleurs…
un appart implique aussi des frais de copro…pensez-y
pour le 22m², je n’aurai pas payé plus de 35000€ également.
malgré sa surface plus petite, le ratio loyer/recette semble proche de celui de 30m², il est peut être en moins bon état.
c’est du locatif que vous faite, vous devez pensez à « gagner », contrairement a qqun qui achète un appart pour lui, le raisonnement de négociation est totalement différent.
Bonjour Kevin
Pour investir régulièrement dans l’immobilier et développer un parc conséquent, il est impératif d’obtenir au minimum une rentabilité nette de 8% sur chaque projet.
Maintenant, pour le ou les premiers investissements locatifs cela peut être parfois difficile.
C’est pourquoi la Méthode LARCHER précise qu’entre 5% et 8% net l’investissement est envisageable.
Avec l’expérience vous obtiendrez de biens meilleures rentabilités, amélioration de votre pouvoir de négociation et l’aide de votre réseau pour trouver des biens intéressants.
Les vendeurs prévoient toujours une marge de manœuvre qui en fait est une fausse négociation.
Une fois cette somme enlevée du prix, la vrai négociation commence.
C’est le travail le plus difficile mais nécessaire pour réaliser de bonnes affaires et passer de la tranche 5% / 8% à la tranche 8% / 15% net.
Les loyers doivent payer la totalité de vos frais et charges : crédit, taxes, impôt, etc…
Négociez à nouveau avant le 13 Août, faites un crédit sur 25 ans et conservez votre apport.
Ne vous fiez pas aux prix affichés en agence, ils ne sont pas représentatifs du marché réel car il y a toujours une négociation (plus ou moins forte).
Vous devez vous positionner au mieux.
>> Négocier son achat immobilier.
Tenez nous informé.
A bientôt.
Bonjour Julien,
Lorsqu’on parle d’un bien qui s’autofinance, s’agit-il d’un autofinancement avant ou après impôt ?
J’ai trouvé un bien qui pourrait être intéressant car j’obtiens un cash flow positif avant impôt mais qui devient négatif dès que je prends en compte ma fiscalité.
Que mon conseillez-vous dans ce cas ?
Merci.
bonjour david
la fiscalité est u élément important mais tellement aléatoire suivant la situation de chacun.
aujourd’hui vous êtes peut être imposable, car célibataire, jeune..mais demain, vous ne le serez peut être plus car marié avec des enfants (hors investissement immo bien sûr).
dans votre cas, il serait peut etre judicieux de faire du LMNP, ou d’investir dans des bien avec travaux importants pour bénéficier du déficit foncier.
c’est juste une piste à étudier, pas une certitude attention !
Bonjour,
Quel logiciel ou feuille excel utilisez vous pour faire le calcul avant impôts et après impôts ?
Merci
Bonjour David
Une distinction est à faire entre le bien immobilier en lui même et le bien rattaché au patrimoine de l’investisseur.
En effet, ce même bien peut amener un résultat final différent dans le foyer fiscal de 2 investisseurs.
La situation familiale de l’un peut être différente de celle d’un autre.
L’un peut posséder un patrimoine plus conséquent que l’autre.
L’un peut avoir optimisé sa fiscalité et l’autre non.
Etc…
C’est pourquoi, en général, lorsqu’on parle d’un bien qui s’autofinance, il est question du bien en lui même, donc avant impôt, car lors d’une conversation les différents interlocuteurs peuvent connaître les caractéristiques du bien en question, mais ne connaissent pas la situation personnelle de l’investisseur.
Il est toutefois possible d’évoquer l’autofinancement après impôt, mais dans ce cas la calcul est un peu plus complexe, la totalité du patrimoine de l’investisseur doit être pris en compte, situation familiale, avantages fiscaux, déduction, réduction, crédit d’impôt, placements financiers, stratégie fiscale, subventions, etc…
La liste est longue.
Bonjour à tous,
Je viens de passer ma matinée , au travail lol , à lire vos precieux commentaires concernant le rendement locatif, j’ai compris que pour être rentable il faut minimum du 8% en comptant le crédit que l’on rembourse.
J’expose mon cas, j’ai 23 ans et hérité d’un appartement de 3 pièces d’une valeur FAI et notaire de 154 000euros, grâce aux assurances il est totalement soldé.
Aujourd’hui je le loue 710euros charges comprises.
Les charges , gestion et assurance location enlevée je suis a 600euros net mensuel. En comptant la taxe foncière et impôt du micro foncier je tombe à 122euros par mois.
Soit une rente NET de 478 euros soit 3,7% de rentabilité net tout déduit.
Ma question est : je souhaite faire un investissement locatif, comme tout le monde ici, sur quelle base de crédit je devrais me fier, je pense 25 ans comme je suis encore jeune, désolé pour les moins jeunes lol, mais la sommes….
Dois je le vendre et recuperer une certaine sommes ou utiliser ce petit 3,7% pour reinvestissir en plus du potentiel auto-financement de mon futur bien ?
Dans le cas de la deuxieme solution, quel type de bien serait ideal ?
J’espère avoir été assez clair.
Merci
Thibault
3.7% net net, mais c’est un investissement royal !
en même temps il n’y a plus de crédit dessus si je comprend bien…
gardez ce bien ! c’est une mine !
investissez sur un autre bien et utilisez ce levier de 478€ pour négocier avec votre banque un prêt sur un bien qui s’auto financera sans utiliser cette rente, qui sera une trésorerie non négligeable aux yeux de votre banque, en cas de coup dur.
vous n’êtes pas obligé par contre de parler de cette rente aux futurs vendeurs que vous rencontrerez…
j’aurai aimé commencer mes investissements dans votre situations, les négociations auraient été moins pénibles…
Bonjour Thibault
Pour le moment, conservez votre appartement et pour vos futurs investissements locatifs, empruntez sur 25 ans.
Par la suite, avec l’expérience vous serez en mesure de faire un arbitrage sur ce premier bien.
En attendant, n’hésitez pas à poser vos questions dans les commentaires sous chaque article.
A bientôt.
Bonjour Eric et Julien,
Merci pour votre retour, que pensez vous de mon approche.
Je percois 600euros de loyer ( avec charge mais hors impôt ), je projete de demander un credit de 144000euros soit 600euros ( interet et assurances ) sur 25 ans, un bien frontalier ( je suis de haute savoie).
C’est un appartement refait a neuf dans une maison de rapport, tout equipé avec 15euros de charges par mois.
2 pieces 42 m2 louable dans la region entre 750 et 800 euros par mois hors charges et hors impots.
qu’en pensez vous ? un cash flow mini de 150 par mois, et une rentabilité de 6,2% pour un loyer a 765 avec charges.
la taxe foncière aux alentour de 500euros ( car petit village ) mais accès rapide aux autoroutes et proche grande agglomeration ( annecy )
Merci
Bonjour Thibault
La rentabilité de cet appartement étant inférieure à 5% net je n’achèterais pas.
Voir le CONSEIL N°14 de la Méthode LARCHER.
Bonjour ,
la formule « inverse » de la rentabilité est aussi importante, non ?
But : connaitre le prix d’achat maximum pour avoir le rentabilité souhaité.
Si je ne me trompe pas, celle ci est donc :
Coût global d’achat = (Loyer brut x 9 mois) / (rentabilité nette /100)
exemple : si après étude du marché dans une ville , nous constatons que les loyers moyen d’un F3 de 70 m2 se loue 450 € et que nous souhaitons avoir une rentabilité de 8% mini (conseillée méthode Larcher)
Alors :
Coût global d’achat = (Loyer brut x 9 mois) / (rentabilité nette /100)
=
Coût global d’achat = (450 x 9 mois) / (8/100)
=
Coût global d’achat = 50 625 € (frais de notaire, agence, travaux, etc…compris)
Soit coût d’achat si pas de travaux et en etant passé en direct sans agance (mais juste avec frais de notaire env. 8%)= 46 625 € !!
Wahouuuu !!! Un F3 de 70 m2 à 46 625 € !! a mon avis pas facile de trouver une affaire comme cela dans ma ville ou ses environs !
Bonjour Guillaume
La formule peut effectivement s’utiliser dans l’autre sens.
Pour qu’elle soit efficace, les données utilisées doivent être réelles.
Un F3 de 70m2 loué seulement 450 € si situe forcément dans un secteur où le prix de l’immobilier est plutôt bas.
Et puis, il ne faut pas confondre le prix affiché en agence ou sur les annonces et le prix d’achat réel effectué après négociation.
Vos chiffres correspondent à quelle ville ?
Bonjour,
D’abord, très bon document !! Cependant, pouvez vous me donner votre avis sur un bien immo qui m’intéresse ?
Achat au particulier sans agence : 35 000 € (appart T2, 57m², garage + cave)
Frais de notaire : 3500 €
Crédit sur 15 ans : 250€/mois
Loyer charges comprises : 390€ (déjà loué à l’achat)
Charges copro : 66€/mois
Taxe foncière : 65.5€/mois
Si des infos manquent, je les donnerai.
Merci d’avance pour vos avis 🙂
bonjour,
prenez l’habitude de compter vos loyers Hors charges, sinon vous courez aux petits ennuis dans vos calculs de renta…
Bonjour Jordan
Le montant de la taxe foncière est très élevée.
L’équivalent de 2 mois de loyer c’est beaucoup trop.
Je n’achèterais pas.
Bonjour,
Vous allez me penser peut être trop « frileux » mais je me pose toujours la question à savoir pourquoi des logements loués par des investisseurs sont revendus ? (d’autant que la renta semble très correcte) .
Besoin de cash de ceux-ci ? ou est-ce un « signal d’alarme » à prendre en compte ??
Si vous avez des avis, je suis preneur.
merci
Bonsoir guillaume.
J’ai un ami qui possède plusieurs studios meubles dont les crédits arrivent à échéances. Il en vend un pour acheter un appt à la mer.
Après il y a plusieurs raisons possibles mais perso qd on.me dit que le proprio qui vend à d’autres projet…je me méfie et je cherche ce qui cloche. Et effectivement il y a qqch qui cloche. Reste à savoir si on est prêt à assumer ce truc qui cloche après avoir négocier le prix en conséquence…généralement des travaux.
Il faut chch cette chose qui cloche…
Il y a aussi les gens qui vendent après héritage. ..divorce…décès. ..
Bonjour Julien,
Tout d’abord merci pour ton blog et tes nombreux conseils.
Avant de passer à l’action je fais un certain nombre de calculs de rentabilité et de cash-flow pour gagner du temps lors de ma recherche et pour pouvoir prendre une décision rapidement.
Il y a cependant une élément qui m’échappe encore. Je suis non résident français. Dans une réponse à un commentaire (que je ne retrouve plus) tu disais que 20% d’imposition pour les non-résidents était contraignant.
En quoi ce taux est-il contraignant par rapport à un résident qui aurait un TMI de 30% ? Sachant que par ailleurs je peux aussi choisir le régime LMNP réel et créer du déficit, tout comme un résident.
Tes éclaircissements seront précieux.
Philippe
Bonjour Philippe
Tu as entièrement raison de calculer avant de te lancer.
C’est indispensable pour éviter les erreurs.
Le taux de 20% pour les non-résidents est un minimum.
C’est contraignant lorsque les revenus auraient dû être imposé dans une tranche inférieure à 20%.
Car un résident imposé à 30% est déjà dans une TMI supérieure.
La réflexion sur un choix d’investir dépendrait plus du pays dans lequel l’expatrié se trouve, la fiscalité du pays, son taux d’imposition, la durée de son expatriation, etc…
Bonjour Julien,
Merci pout ta réponse.
Effectivement 20% dès le premier euro imposable ça semble beaucoup. Mais si je devais déclarer tous mes revenus en France je serai à 30%, ce n’est donc une si mauvaise affaire.
Etant au Luxembourg pour l’instant je regarde en France car je comprends mieux les rouages et la distance n’est pas un problème. Mais comme tu le dit il faudrait aussi que je me renseigne sur ce qui est faisable de ce côté de la frontière.
Avec plaisir Philippe. 🙂
En effet dans ton cas, la contrainte ne se présente pas.
Tiens nous informé sur ta future acquisition en France ou au Luxembourg.
A bientôt.
Bonjour Julien,
je trouve ton site très intéressant, et les échanges très instructifs.
Je souhaiterais avoir des conseils dans l’achat de studio: j’hésite entre acheter un logement meublé pour faire de la location étudiante ou saisonnière. Je n’ai pas d’apport, et je cherche à préparer ma retraite( dans 15 ans) et avoir un petit complément de ressources si possible. Sinon, parvenir à ce que mes rentrées couvrent mes charges. Par ailleurs, je crois que l’imposition de ce type de biens est intéressant, car le micro BIC entrainent une déduction forfaitaire de 50%, si je ne me trompe pas. Merci de m’aider.
Chris
Bonjour Chris
Le marché de la location saisonnière est complètement différent du marché de la location nue.
Les avantages et inconvénients sont différents, tout dépend ce que tu recherches.
Plus de rentabilité locative avec plus de travail ou un peu moins de rentabilité locative et moins de travail.
Effectivement il y a une déduction forfaitaire de 50% au micro BIC et une de 30% au micro foncier.
Mais ces régimes ne sont pas forcément les plus judicieux.
N’hésite pas à poser des questions précises, je te répondrai avec plaisir. 🙂
A bientôt.
Bonjour
je fais plusieurs recherche mais j ai bien du mal a comprendre encore une chose les impôts et prélèvements .
le simulateur est bien mais payant . Comment puis je savoir combien je vais avoir d impôts et taxes en plus?
je vous expose mon achat
maison de village r+ 3 étages 80m2 carrez plus cave prix d achat 85000E (sud-est de la France) crédit 110% 108500e taux 2,78 plus assurance total rembour 544e sur 25 ans et taxe habitation 500e
intérieur refait entièrement ( sols,peintures,double vitrage,plomberie,EDF,cuisine et sdb neuve… ) plus toiture et isolation refaite,le tout par nous même.
nous pensons louer 750e hors eau et Electricité
qu en pensez vous?
merci de vos avis et de vos lumières.
votre site est vraiment très intéressant.
Bev.
Bonjour Beven
Pour connaître le montant de votre impôt après investissement, vous devez tenir compte de tous les éléments de votre situation personnelle, familiale, patrimoniale, financière, etc…
C’est un calcul plutôt long, j’en parlerai dans un futur article.
bonjour et merci
j attend avec impatience votre futur article.
bev
Ok à bientôt. 🙂
bonjour,
déjà,pour votre crédit, allez voir ailleurs ! 2.78%, ce n’est pas un taux en vigueur sur 25 ans.
1.70% est plus dans ce qui se fait, si vous avez un bon dossier, trésorerie, stabilité…
Merci de votre réponse Eric
mais le taux on a pas eu mieux ailleurs vu notre dossier, c est la vie.
bonjour,
alors c’est à moi de me lancer dans la demande de conseils…
je vais rentrer en phase de négociation pour un ensemble immobilier…
il s’agit de 2 immeubles+1 maison+ lot garages, le tout dans le même lot foncier.
-les loyers net annuels sont de 58000€ pour une surface habitable proche de 750m² (hors garages)
-le foncier est proche de 6900€ pour tout l’ensemble.
-les charges ( PNO + frais gestion locative + ALI + foncier + travaux d’entretien sur l’année ) sont à mon gout très élevées, pour atteindre près de 30%, à cause du foncier très haut.
c’est un bien en direct particulier, en vente depuis près de 2 ans, que je dois visiter mercredi, mais qui semble en très bon état.
affiché à 600000, ce qui est bien entendu trop cher pour moi, mon objectif est -20%.
ma stratégie, si j’arrive à l’appliquer, sera la suivante :
je compte lui parler de l’audace qu’auraient certains à proposer -30%, mais je trouve personnellement cela trop agressif et peu respectueux envers le vendeur qui semble avoir un lien affectif fort avec son bien.
à prendre avec le sens de l’humour, cette séquence sera ensuite suivie des fameux 10% de marge que peux s’accorder le vendeur sur une vente.
chose qui a déjà fait son apparition puisque le vendeur m’a déjà fait une offre à 550000 sans que j’aie eu le loisir de visiter…
je connais ses raisons de vouloir vendre…
je compte donc raccourcir les délai de négociation pour sauter les étapes, parler de tout ça avec lui, et lui proposer direct -20%, puis s’il rechigne, ma dernière offre sera de -20% et les cautions garder par le vendeur.
c’est avec beaucoup de respect que je compte négocier car le vendeur semble très attaché à ces bien et il les a entretenu.
mais en tant qu’investisseur, ce sont les chiffres qui parlent, pas les émotions.
je ne dois donc pas allé au delà de mes objectifs.
que pensez-vous de ça?
merci pour vos réponses.
Bonjour Eric
Vous avez bien fait de reposer cette question dans l’article « Négocier son achat immobilier » dans lequel j’ai répondu.
Vous trouverez ma réponse en cliquant ici.
A bientôt.
Bonjour Julien,
J’ai acheté le logiciel rendement locatif tu me parles intéressant mais j’ai du mal à y comprendre quelque chose.
Vous le connaissez apparemment bien puisque vous en faites la promotion pensez-vous faire un jour une vidéo explicative sur le sujet.
Merci bien à vous
Bonjour Valery
Des vidéos explicatives et détaillées existent déjà sur Youtube.
En voici une : https://www.youtube.com/watch?v=9WNEPpt_i-I
Bonjour 1 an après mon premier investissement je viens vous donner des nouvelles. Selon mes premières estimations j’envisageais 8% de renta en louant à des étudiants. Eh bien je loue finalement en saisonnier avec une renta de 13% environ. Je suis maintenant à la recherche de mon prochain investissement. merci Julien pour tout ce que tu nous apporte !
Bonjour Khati
Je suis ravi de ce très bon résultat pour ton premier investissement locatif !
C’est sympa de nous donner des nouvelles 1 an après ton acquisition, ça fait plaisir. 🙂
Je suis sûr que ton 2ème investissement sera aussi bien et même mieux. 😉
A bientôt.
Bonjour à tous,
une question de néophyte dans cette discussion très informée. Dans la liste des charges citées par Julien n’apparaissent pas les intérêts d’emprunt.
Est-ce à dire qu’ils ne font pas partie des 25 % de charges évoquées ?
Il est vrai qu’ils sont difficiles à prendre en compte à l’aide d’un paramètre fixe vu leur grande variabilité selon les époques.
Bonjour Mireille
Les intérêts d’emprunt sont indépendant de la rentabilité nette du bien immobilier.
Pour ce calcul, seuls les critères du bien en lui même, doivent être pris en compte.
Le résultat obtenu sera la rentabilité nette, du bien, avant IR.
Ce dont on a besoin pour savoir si ce placement est judicieux.
Les intérêts d’emprunt sont pris en compte pour le calcul de la rentabilité nette après IR.
Ce calcul est plus complexe, car il doit réunir tous les éléments du patrimoine de l’investisseur, sa situation personnelle, patrimoniale, familiale et fiscale.
Il ne faut pas confondre :
– La rentabilité nette du bien en lui même.
– La rentabilité nette du bien après impôts sur le revenu.
Pour faire le choix d’investir dans tel ou tel placement, que ce soit l’immobilier, la bourse ou autre chose, l’investisseur doit connaitre la rentabilité nette du bien en lui même.
Pourquoi ?
Chaque contribuable est imposé différemment en fonction de son foyer fiscal et de sa stratégie d’investissement.
Par conséquent le même placement aura une rentabilité différente après impôt sur le revenu d’un foyer à l’autre.
Pour faire les calculs, 2 types d’éléments sont à réunir :
– Les paramètres du bien en lui même.
– Les paramètres de la stratégie d’investissement.
Les paramètres du bien en lui même :
Ceux-ci concernent le bien et uniquement le bien.
– Prix d’achat.
– Frais de notaire.
– Taxes foncières.
– Assurance des murs.
– Montant des loyers.
– Etc…
Les paramètres de la stratégie d’investissement :
Ceux-ci sont variables en fonction des choix et de la situation de chacun.
– Financement par crédit.
– Type de prêt (amortissable, in fine, etc…)
– Durée du prêt.
– Taux de l’emprunt.
– Apport.
– Financement comptant.
– Statut du bailleur.
– Foyer fiscal.
– Nombre de part.
– Avantages fiscaux.
– Déduction.
– Réduction.
– Crédit d’impôt.
– Loi de défiscalisation.
– Subventions.
– stratégie fiscale.
– Ou d’autres revenus pouvant faire changer de tranche fiscale.
– Etc…
– Etc…
– Etc…
Si vous souhaitez connaître la rentabilité en tenant compte des paramètres de votre stratégie d’investissement, vous devrez alors réunir toutes ces informations pour chacun de vos biens et les assimiler à votre situation personnelle, patrimoniale, familiale et fiscale pour seulement ensuite essayer de trouver un résultat proche de la réalité.
Alors que la rentabilité nette du bien en lui même ne varie pas en fonction d’éléments extérieurs.
Voilà pourquoi nous devons calculer uniquement cette rentabilité là.
C’est la seule qui peut nous dire si un placement est judicieux ou non.
Bonjour Julien,
J’ai beau chercher mais je n’arrive pas à une rentabilité nette de 8% net.
La meilleur sélection sans négociation est à 5,7.
Appartement :45500€
Notaire : 4773€
Assurance prêt et habitation 300€
Location : 375€
Charges : 55€ par mois
Taxe foncière 650€
Rentabilité brut ML : 6,7
Rentabilité nette ML :5,7
Je peux améliorer pour une négociation mais je n’arriverais même pas à 7 net
Peux tu me dire ou sa cloche, merci.
Merci pour ce blog, une vrai bible.
Bonjour David
Rassure toi, c’est normal que tu ne trouves pas des biens immobiliers avec une rentabilité supérieure à 8% net.
Et si tu en trouves, soit prudent il est fort probable que le bien ait un défaut, la qualité, l’emplacement, le voisinage, les locataires, chemin de fer, aéroport, etc…
Quand les vendeurs passent une annonce, ils souhaitent vendre au meilleur prix, ce qui est naturel.
Mais parmi eux, certains sont prêts à accepter une forte négociation.
Pour obtenir une très bonne rentabilité, tu dois visiter beaucoup de biens et faire des offres basses.
La plupart seront refusées, mais certains vendeurs feront une contre-proposition ou accepteront car ils veulent vraiment vendre.
Et là, tu fais une affaire !
Tu obtiendras une rentabilité supérieure à 8% net.
Et pour obtenir une rentabilité encore supérieure, tu utilises la même méthode en ciblant les biens à rénover.
Les acquéreurs potentiels sont peu nombreux, la force de négociation est alors plus importante, les vendeurs n’ont pas trop le choix.
Au final, prix d’achat plus bas, frais de notaire plus bas, loyer plus élevé car le bien est entièrement rénové, résultat : rentabilité encore plus élevée.
Fais un essai et dis nous ce que tu en penses. 😉
A bientôt.
Bonjour Julien, je souhaiterais savoir si, dans une location meublée, les Droits de mutation sont déductibles des loyers et si oui, pendant combien de temps (durée de l’amortissement) et dans quelles conditions. De même, quelle est la durée d’amortissement des meubles (j’ai vu de tout: 5 ans, 7 ans, 10 ans) et surtout du logement en soi (30 ans, 40 ans, 50 ans?)
Bonjour François
Dans la mesure où vous avez le statut de loueur en meublé, au régime réel vous pouvez inclure dans votre comptabilité les droits de mutation, le choix de l’amortissement ou de la déductibilité sera fait avec votre expert-comptable, l’incidence n’est pas la même.
Concernant l’amortissement :
La durée d’amortissement est déterminée en fonction de la durée d’utilisation.
Un bien immobilier neuf ne s’amortira pas sur le même nombre d’année qu’un bien immobilier ancien.
Le mobilier de qualité ne s’amortira pas sur le même nombre d’année que le mobilier classique.
L’administration fiscale communique des taux et des durées à titre indicatif.
Le choix doit être fait par le propriétaire ou le chef d’entreprise avec évidement les conseils de son expert-comptable.
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4686-PGP
Merci Julien pour cette réponse. La répartition entre caractéristiques intrinsèques du bien lui-même et paramètres contingents à la stratégie d’investissement est éclairante.
Si j’ai bien compris, le premier volet dégrossit le calcul de manière rapide. Il peut être effectué de la même manière par tout le monde. Ensuite, il faut le second volet pour raffiner le calcul avec les autres éléments propres à la situation et aux objectifs de chacun. Mais on a en principe plus de temps pour effectuer ce second calcul.
Effectivement, le calcul de la rentabilité locative nette avant IR peut être effectué de la même manière par tout le monde, car seul le bien immobilier est concerné.
C’est d’ailleurs le seul calcul qui nous permet de savoir si un bien immobilier est rentable, car il n’inclut aucun paramètre personnel, comme le crédit, la fiscalité, etc…
Bonjour Julien,
Je m’intéresse à l’investissement locatif et je trouve ta méthode intéressante pour calculer rapidement la rentabilité d’un bien. Cependant avant de me lancer, il y a un point qui me pose problème et que j’aurais souhaité partager. Il y a deux ans j’ai été muté et par simplicité j’ai décidé de mettre en location mon appart. A la lecture de ton blog et d’autres articles, j’ai l’impression que ce n’était pas la meilleure décision. J’aurais souhaité avoir ton avis et conseil pour la suite. J’ai acheté cet appartement en 2011 162000 euros + 11500 de frais de notaire. Le loyer brut que je perçois est de 730 euros. Malgré un rachat de prêt fin 2014, les loyers ne couvrent pas encore mes mensualités de prêts. Je rembourse 740 euros par mois et cela ne tient pas compte des frais annexes (impôts, charges …). Je pense pouvoir vendre cet appart 170000 euros. En utilisant ta méthode, la rentabilité est de 3.86 % (((9*730)/170000)*100). Dans mon cas le fait d’être en dessous des 5% recommandé par ta méthode veut-il dire que le mieux est de revendre cet appartement pour investir dans un autre bien ? Je me demandais si de profiter de la baisse actuelle des taux ne serait pas une solution pour diminuer l’écart entre loyer et mensualité du prêt (en renégociant maintenant je pourrais diminuer de + 1% mon prêt le + long) ?
Merci pour ton aide.
Bonjour Thomas
Tu as bien fait de faire le calcul et de te poser cette question, car effectivement la rentabilité de cet appartement est en dessous de 5% net et tu connais le CONSEIL N°14 de la Méthode LARCHER.
La stratégie de financement est indépendante de la rentabilité du bien, la baisse des taux actuels changera simplement ton cash flow mais pas la rentabilité du bien.
Un investisseur doit avoir les deux, cash flow et rentabilité.
Tu avais acheté cet appartement pour en faire ta résidence principale, c’est donc normal que la rentabilité ne soit pas bonne, ton objectif était différent.
Aujourd’hui tu souhaites investir, tu as donc raison de vendre cet appartement pour en acheter un rentable.
Tu pourras en plus bénéficier des taux d’emprunt très bas pour améliorer ton cash flow.
Et là, tu auras les deux. 😉
A bientôt.
Merci Julien pour ton retour. Je vais m’occuper de ca.
Avec plaisir Thomas. 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien, merci pour ta réponse au sujet des amortissements. Je souhaiterais savoir également si tu pouvais nous donner la formule mathématique qui sert à calculer le TEG (désormais TAEG depuis le 01/10/2016), en fonction du taux nominal, du taux de l’assurance-décès (DIA), des frais de dossier et des frais de garantie. Par exemple, avec les chiffres suivants: Taux nominal = 1,40%; DIA = 0,30%; Frais de dossier = 500 euros et Frais de garantie = 2.500 euros. Merci!
Bonjour François
Tu trouveras la formule dans cet article.
http://www.simuler.eu/7/calculer-taux-interet-taeg/
Bonjour Julien,
merci pour le lien sur les tables d’amortissement des impôts. En effet, comme le dit François, on trouve plein de chiffres contradictoires sur le net et il se trouve que ce taux d’amortissement est super important pour la rentabilité.
En effet, si j’ai bien compris, en meuble statut LMNP, la différence entre le résultat comptable et le résultat fiscal vient de deux termes :
– le remboursement du capital qui réduit le comptable mais pas le fiscal
– l’amortissement qui réduit le fiscal mais pas le comptable
Par ailleurs, amortissement et déficit sont reportables mais avec une durée limitée pour le déficit. Le nombre d’année on l’on ne paiera pas d’impôt dépend donc
1) de la rentabilité (plus le résultat est positif, plus on paie d’impôt)
2) du déficit reportable (d’où la nécessité de faire beaucoup de travaux si on a une forte rentabilité) qui réduit le résultat fiscal
3) du taux d’amortissement qui réduit également le déficit
En revanche, je ne vois pas bien la distinction que fait l’administration entre
Maisons d’habitation ordinaires 1 à 2
Maisons ouvrières 3 à 4
Bâtiments commerciaux
Je suppose qu’un bâtiment commercial est défini à partir de sa finalité (loué par une entreprise : bureaux, commerces). Mais comment reconnait-on une « maison ouvrière » d’une maison d’habitatiion ordinaire ?
Par ailleurs, les comptables que j’ai contactés m’ont dit prendre plutôt 30 ans (donc 3,33 %) pour l’amortissement du gros oeuvre. Est-ce à dire qu’ils risquent tous le redressement fiscal ?
Bonjour,
Déjà je vous remercie pour cet article très intéressant.
J’aurai besoin de vos lumières ; en effet, je suis propriétaire d’un petit appart depuis 6 ans. J’envisage de quitter mon appart ; 2 solutions s’offrent donc à moi : le vendre ou le louer.
D’après ce que je comprends de vos calculs, vous partez uniquement sur l’hypothèse d’un investissement. J’aimerai comprendre comment affiner le calcul dans mon cas afin de prendre une decision.
D’autre part, dans l’hypothèse où je loue l’appart, même si je ne suis pas imposable la part de revenus locatif est taxé?
Je vous remercie par avance.
Bonjour Elo
Dans votre cas pour prendre une décision, il suffit de prendre en compte dans le calcul la valeur actuelle de votre appartement, plus précisément le prix auquel il serait vendu.
Exemple :
Vous pensez pouvoir vendre votre appartement 150 000 €.
Et si vous le gardiez, il pourrait se louer : 500 € par mois.
Ensuite vous faites le calcul de la rentabilité ML :
(500 x 9) / 150 000 x 100 = 3%
Dans ce cas, cet appartement ne serait pas un investissement locatif rentable.
Conclusion : vente de ce bien et achat d’un autre bien avec une bonne rentabilité.
Les revenus locatifs, après déduction des charges, sont additionnés à vos revenus actuels.
Si le résultat n’entre pas dans la première tranche du barème d’imposition vous ne serez pas imposé à l’impôt sur le revenu.
Il faudra cependant s’acquitter des prélèvements sociaux.
Merci beaucoup pour votre réponse réactive.
En suivant votre calcul j’arrive à un résultat oscillant entre 3 et 4%. Je suppose que c’est donc trop faible et qu’il est préférable de vendre.
Quel est la valeur d’un rendement correct?
Ma situation est telle que je vis actuellement dans ce logement mais je projette d’acheter un nouveau logement. Par ailleurs, je travaille dans un secteur qui ne m’assurera qu’une retraite infime je voulais donc investir pour obtenir à la retraite un revenu régulier ou une rente liée à la vente.
Si je vends aujourd’hui et j’achète un nouveau logement avec mon conjoint, comment déterminer le choix le plus judicieux entre
1) réinjecter ce que je récupère de la vente de mon 1er logement dans l’apport pour le 2ème : ça nous permettrait d’augmenter notre enveloppe budgétaire mais je n’ai plus rien pour réinvestir et l’idée est de garder le nouveau logement
2)réinvestir pour de la location mais en ayant le nouveau crédit en couple je ne suis pas sûre que les banques suivront assez pour m’octroyer une enveloppe budgétaire assez importante
Voyez-vous une autre option ?
Effectivement, la rentabilité est un élément essentiel pour un investissement locatif.
En dessous de 5% net : il ne faut pas acheter !
De 5% à 8% net : Investissement envisageable.
De 8% à 15% net : Rendement Méthode LARCHER.
Au-delà de 15% net : Il faut faire attention.
Si vous vendez aujourd’hui plusieurs choix sont possibles, tout dépend de vos objectifs, de votre capacité d’emprunt, du choix de la résidence principale, acheter seule ou à deux, etc…
Salut julien,
Déjà je vous remercie pour cet article très intéressant qui me permet d’y voir plus clair!
Ma femme et moi nous sommes sur un projet de rachat d’immeuble afin de créer 6 appartements + 1 local commercial + un garage en location.
Le prix d’achat est de 200 000€ – les travaux 350 000€ – Notaire maxi 20 000€ pour les loyers au plus bas mots de 4350€ mensuel en faisant votre méthode je trouve une rentabilité de 6.87%.
Ma question est de savoir si cette opération avec toutes les charges comprises va s’auto financer? Et là je sèche.
Merci d’avance pour vos lumiaires.
Nicolas
Salut Nicolas
Votre question est très intéressante car il apparaît clairement que la rentabilité et l’autofinancement sont 2 données différentes.
Dans un premier temps vous avez calculé la rentabilité nette avant IR.
Ce bien est donc dans la tranche : Investissement envisageable.
Ensuite pour l’autofinancement,
vous devez tenir compte de paramètres personnels :
Montant de l’emprunt, durée, taux, ADI, etc…
Votre situation fiscal, patrimoniale, etc…
Le résultat final dépendra de ces paramètres.
Pour faire une simulation de prêt immobilier, voici un simulateur :
http://www.tableau-amortissement.org/
Bonjour,
Je suis un peu dubitatif :
Lot de 2 appartements : 124 000e . Loyers : 930e
=> Calcul methode larcher : 7% net 🙂
Hors qd j’analyse :
Entrées annuelles : 11160 de loyers
Sorties annuelles :
– Charges proprio : 400
– Taxe foncière : 1374
– Frais Gestion 10 % : 1296
– Impôts sur le revenu +300
– Travaux/entretien appartements et copro (2000 minimum)
– Assurance ?
– Crédit (15 ans) : 10 176
Mensuel => Entrées 930e / sorties 1600e. Donc pas du tout intéressant ?!
Merci de m’éclairer 🙂
(– Impôts sur le revenu +3000)
Bonjour Tid
Il ne faut pas confondre :
– La rentabilité nette du bien en lui même.
– La rentabilité nette du bien après impôts sur le revenu.
Pour faire le choix d’investir dans tel ou tel placement, que ce soit l’immobilier, la bourse ou autre chose, l’investisseur doit connaitre la rentabilité nette du bien en lui même.
Pourquoi ?
Chaque contribuable est imposé différemment en fonction de son foyer fiscal et de sa stratégie d’investissement.
Par conséquent le même placement aura une rentabilité différente après impôt sur le revenu d’un foyer à l’autre.
Pour faire les calculs, 2 types d’éléments sont à réunir :
– Les paramètres du bien en lui même.
– Les paramètres de la stratégie d’investissement.
Les paramètres du bien en lui même :
Ceux-ci concernent le bien et uniquement le bien.
– Prix d’achat.
– Frais de notaire.
– Taxes foncières.
– Assurance des murs.
– Montant des loyers.
– Etc…
Les paramètres de la stratégie d’investissement :
Ceux-ci sont variables en fonction des choix et de la situation de chacun.
– Financement par crédit.
– Type de prêt (amortissable, in fine, etc…)
– Durée du prêt.
– Taux de l’emprunt.
– Apport.
– Financement comptant.
– Statut du bailleur.
– Foyer fiscal.
– Nombre de part.
– Avantages fiscaux.
– Déduction.
– Réduction.
– Crédit d’impôt.
– Loi de défiscalisation.
– Subventions.
– stratégie fiscale.
– Ou d’autres revenus pouvant faire changer de tranche fiscale.
– Etc…
Si vous souhaitez connaître la rentabilité en tenant compte des paramètres de votre stratégie d’investissement, vous devrez alors réunir toutes ces informations pour chacun de vos biens et les assimiler à votre situation personnelle, patrimoniale, familiale et fiscale pour seulement ensuite essayer de trouver un résultat proche de la réalité.
Alors que la rentabilité nette du bien en lui même ne varie pas en fonction d’éléments extérieurs.
Voilà pourquoi nous devons calculer uniquement cette rentabilité là.
C’est la seule qui peut nous dire si un placement est judicieux ou non.
Bonjour,
Nous envisageons d’investir via la loi Pinel sur un programme sur Wasquehal (59)
pour un T2 d’une surface pondérée de 49,3 m2 environ et cela pour un montant de 175000 euros environ avec prêt sur 20 ans. Le but premier est de réduire les impôts (6181 euros en 2016). La valeur de l’acquisition me paraît importante. Comment savoir si cela est intéressant ?
C’est simple…ça ne l’est pas.
Enfin c mon avis
Bonjour,
Comment estimer le coût d’entretien propriétaire en €/m2 pour un bien en copropriété dans une ville paumée de la haute Saône? Je n’arrive nul part à trouver ce coût. Je l’ai estimé à la louche à 10€ / m2, sans certitude aucune.
Comment estimer ce même coût entretien propriétaire pour une maison?
Il est indiqué ici ou là un pourcentage du loyer, mais cela donne évidemment un résultat très différent suivant où on se trouve (Paris ou la province très profonde), je ne peux donc pas retenir cette méthode de calcul.
Dans la ville que je vise, qui dispose d’une taxe foncière très élevée (presque 2 mois de loyer) et un prix du foncier très faible (700€/m2, qui dit moins? mais ça n’est pas forcément plus porteur d’opportunités j’ai l’impression), j’arrive à 40% de charge, donc très loin du calcul affiché ci-dessus (25% de charge), qui doit plutôt s’appliquer je suppose à des zones avec un prix du foncier plus élevé.
Merci
Bonsoir
Je ne sais pas trop ce que vaut la formule de calcul proposée sur ce blog, ce qui est certain c’est que je mets l’auteur du blog au défi de trouver dans ma région (le nord est) le moindre bien qui promettrait plus que 3.5 à 4.5 si on lui applique le loyer X9 divisé par le prix d’achat (de revient, en fait, car travaux et notaire) X100. Et cela même si on enlève d’emblée au prix annoncé les 10% que rajoutent les agences pour faire illusion et encore 10% pour la négociation. Si on trouve un bien au prix inférieur, il est certain que le loyer sera inférieur aussi. Mon banquier m’a conseillé un investissement en Pinel à Strasbourg dans un programme de la banque – mais bon, même un investisseur débutant verrait que ça, c’est encore pire, pas besoin d’appliquer la formule pour voir que ça tombe en-dessous du fonds en euros d’une assurance vie, pour ne pas dire que ça génère du négatif. Pour autant, pas de bien là où j’habite qui donnerait plus de 4.5, même en étant particulièrement dure sur la négociation.
J’en veux pour exemple le fait que j’ai imaginé un auto-montage Pinel qui a fait accourir plusieurs investisseurs, alors que ça génère, même en enlevant le bénéfice d’impôts, à peine un ratio de 3.7 selon la formule de calcul du blog.
Bref, je suis vraiment perplexe. Je ne peux pas investir avec gain dans ma région ?
Bonsoir,
1) Puis-je adapté votre méthode de calcul à la Belgique ?
2) je suis Agent Immobilier, un de mes clients me demande s’il est actuellement préférable de vendre ou de louer ?
Il a eu une mauvaise expérience au préalable (loyers impayés, dégâts dans la maison) ; ceci dit, le bien est complètement amorti, plus de crédit en cours, la remise en état à coûté 53.000.-euros. Les propriétaires ont +- 70ans.
Quel est le calcul de rentabilité à opter quand le bien est complètement amorti, pour une location ?
Bonjour Mireille
Le mode de calcul de la Méthode LARCHER peut être adapté à la Belgique dans la mesure où les charges locatives sont similaires aux charges locatives des logements français. C’est à dire entre 20% et 30% du loyer annuel.
Il suffit d’utiliser le même calcul en remplacement « le coût global de l’achat » par « la valeur actuelle du bien »
Dans votre cas, vous devez rajouter 53 000 € à la valeur actuelle du bien.
Vous aurez ainsi la rentabilité nette du bien.
C’est à dire avant impôt sur le revenu.
Bonjour Julien
je suis sur un projet d’immeuble de rapport 5 lots, avec travaux, mais pas partout!:)
– 2 lots loués vides, sans travaux, peut-être les fenêtres…s’il y a un intérêt fiscal?
– 3 lots à refaire complètement que je pense louer en meublé.
– façades et cage d’escalier communes à refaire.
Comment ça se passe pour les impôts? les 5 lots sont ils indépendants fiscalement? entre les 2 revenus fonciers (avec peu de frais à déduire), les gros travaux communs à l’immeuble et les gros travaux de rénovation pour les 3 lots restants…je suis un peu perdue dans mes calculs de rentabilité 🙂 Les frais d’acquisition doivent-ils être divisés au millième de chaque lot? Je ferais appelle à un comptable une fois le bien acheté (d’ailleurs, le cabinet compta.com que tu conseilles est très pro et financièrement intéressant) mais je voudrais avoir ton avis avant! 🙂
Merci pour ton aide.
Bonjour Caroline
Lorsque tu achètes un immeuble, il y a plusieurs possibilités :
– Soit l’immeuble est considéré comme une seule unité.
Il y aura une taxe foncière pour l’immeuble.
Et si tu souhaites revendre, tu vends l’immeuble entier.
Tu peux également diviser le bien en plusieurs lots.
– Soit l’immeuble est déjà divisé en plusieurs lots.
Il y aura une taxe foncière par bien.
Et si tu souhaites revendre, tu peux vendre lot par lot.
Que l’immeuble soit divisé en plusieurs lots ou non, les 2 catégories de revenus sont différentes et indépendantes.
Tu déclareras 2 lots loués nus et 3 lots loués meublés.
Location nue : catégorie des revenus fonciers.
Location meublée : catégorie des BIC Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Les dépenses concernant les lots loués nus seront déductibles de tes revenus fonciers.
Les dépenses concernant les lots loués meublés seront déductibles de tes BIC.
Les dépenses correspondant à l’ensemble du bâtiment seront déductibles au prorata dans chaque catégorie.
Donc pour faire le calcul de la rentabilité locative, tu dois bien différencier les 2 catégories et leurs règles fiscales, car les 2 ne se mélangent pas.
Tu as raison de faire appel à un cabinet d’expert comptable, surtout dans ta situation.
Tiens nous informé de l’avancement de ton projet. 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien,
j’espère que mon post va aider tes lecteurs:
L’année 2017 va être compliquée pour les investisseurs immobilier et les comptables!
je viens de tomber sur 2 articles très intéressants mais qui font réfléchir…
https://www.orpi.com/orpi-mag/dossiers/location-ce-qui-change-en-2017?utm_source=Newsletter&utm_medium=email&utm_content=dossier&utm_campaign=Standard
http://www.capital.fr/immobilier/actualites/immobilier-locatif-attention-a-bien-faire-vos-calculs-avant-de-lancer-des-travaux-en-2017-1207382#utm_campaign=20170216&utm_medium=email&utm_source=nl-matinale-eco&srWebsiteId=25&srAuthUserId=f1039fc9dcfa4dcd7e9c28da5f8f7548
surtout dans mon cas, avec le projet en vue:
Immeuble de rapport 5 lots:
– 2 locations nues déjà loués 350 + 400 € par mois, sans travaux particuliers pour le moment (peut-être les fenêtres)
– 3 apparts en location meublée avec très gros travaux (prévision pessimiste 1200 €/mois)
– travaux commun façade et cage d’escalier!
cela devient un vrai casse tête de savoir s’il faut faire l’ensemble des travaux cette année ou pas? et même s’il fait investir cette année ou pas!?
et, concernant l’affiliation au RSI…je crois comprendre que mon projet se révèle assez intéressant, car une part va en foncier (9000€), et une autre en BIC (14400 €, laissant donc de la marge avant d’arriver à 23 000 €!?
Bonjour Julien,
Je m’intéresse au dispositif Pinel et fais donc des démarches en ce sens.
Ce dispositif permet de déduire fiscalement toutes les charges. Me confirmes-tu qu’il faut donc bien calculer sur 12 et non sur 9 mois la rentabilité d’un bien?
Merci par avance pour ton retour.
Bonjour Sam
La rentabilité nette avant impôt sur le revenu se calcule :
En prenant en compte les loyers annuels, donc sur 12 mois.
En enlevant toutes les charges (quelles soient déductibles ou pas car il faut bien les payer).
En divisant par le coût global de l’opération (achat, notaire, agence, travaux,etc…)
Et en multipliant par 100 (pour avoir le chiffre en pourcentage).
Le résultat sera la rentabilité nette avant IR.
Le calcul de la METHODE LARCHER permet d’obtenir un résultat rapidement et suffisamment précis.
De quelle façon ?
En France, la moyenne des charges d’un bien locatif est de 25% du loyer annuel.
C’est à dire 3 mois de loyers.
Donc en tenant compte de 9 mois de loyers brut, c’est comme si on avez déjà déduit les charges, le calcul est ainsi simplifié.
La déductibilité des charges intervient pour le calcul de
la rentabilité nette après IR.
Mais ce calcul tient compte de la situation personnelle de l’investisseur, familiale, patrimoniale, fiscale, etc…
C’est pourquoi, pour savoir si un bien immobilier est rentable ou pas, le calcul doit se faire avant IR,
sans tenir compte des éléments personnels de l’investisseur.
Pour information :
>> Toutes les charges déductibles des revenus fonciers.
Bonjour,
Pourquoi n’intégrez vous pas les remboursements de l’emprunt dans votre calcul ?
Bonjour Julien
Votre question est très pertinente !
Il est essentiel de différencier 2 rentabilités :
– La rentabilité du bien en lui même.
– La rentabilité du bien dans le foyer fiscal de l’investisseur.
La rentabilité du bien en lui même tient compte uniquement de ses propres paramètres :
Ceux-ci concernent le bien et uniquement le bien.
– Prix d’achat.
– Frais de notaire.
– Taxes foncières.
– Assurance des murs.
– Montant des loyers.
– Etc…
La rentabilité du bien dans le foyer fiscal de l’investisseur tient compte de tous les paramètres :
Ceux-ci sont variables en fonction des choix et de la situation de chacun.
– Financement par crédit.
– Type de prêt (amortissable, in fine, etc…)
– Durée du prêt.
– Taux de l’emprunt.
– Apport.
– Financement comptant.
– Statut du bailleur.
– Foyer fiscal.
– Nombre de part.
– Avantages fiscaux.
– Déduction.
– Réduction.
– Crédit d’impôt.
– Loi de défiscalisation.
– Subventions.
– stratégie fiscale.
– Ou d’autres revenus pouvant faire changer de tranche fiscale.
– Etc…
Lorsqu’un investisseur souhaite savoir si un bien immobilier est rentable,
il doit calculer la rentabilité du bien en lui même.
C’est le seul calcul qui permet de le savoir.
(Donc sans tenir compte des remboursements de l’emprunt)
Ensuite, lorsque l’investisseur souhaite connaître la rentabilité du bien immobilier après impôt sur le revenu, il devra intégrer tous les paramètres de sa stratégie d’investissement.
(Donc cette fois en tenant compte des remboursements de l’emprunt)
Bonjour Julien,
Merci beaucoup pour votre post, on apprend beaucoup avec votre article et les commentaires.
Est-ce qu’on peut déclarer sous forme de LMNP (BIC) entant que bailleur particulier?
Pendant très longtemps, je crois qu’il faut faire gérer les locatifs par un gestionnaire pour bénéficier le statut de LMNP, dont nos deux biens sont sous contrat non meublé, malgré ils sont meublés. Mais avec la hausse de salaire de mon mari, le régime BIC est beaucoup plus avantageux pour nous.
Cordialement
Bonjour Flora
Je vous confirme, vous pouvez avoir le statut LMNP en tant que bailleur particulier.
Il n’est pas nécessaire d’avoir recours à un gestionnaire pour bénéficier de ce statut.
Vos revenus locatifs seront alors imposés dans la catégorie des BIC.
A bientôt.
bonjour
pouvez vous me renseigner concernant un bien immobilier aux États unis
concernant la déclaration fiscal en France
Bonjour Wilson
Je ne pourrai malheureusement pas vous renseigner sur les investissements locatifs aux États unis.
Je suis spécialisé sur le marché immobilier français.
Cordialement.
j’ai une question,
on prend 70% de chaque loyer, donc les 30% sont la pour payer toute les charges, les impots aussi ou c’est hors impots ?
Bonjour Joseph
C’est hors impôts, car la rentabilité du bien en lui même est indépendante de la situation fiscale de chaque investisseur et de leur stratégie d’investissement.
Le même bien immobilier n’apportera pas le même résultat final après impôts chez 2 investisseurs différents.
Un investisseur peut avoir d’autres biens immobiliers, des placements financiers, des avantages fiscaux, une situation familiale avantageuse fiscalement, des crédits sur 10 ans 15 ans 20 ans, etc…
Alors que la rentabilité du bien en lui reste identique.
Car seuls ses propres critères sont pris en compte.
– Prix d’achat.
– Travaux.
– Frais de notaire.
– Taxes foncières.
– Assurance des murs.
– Montant des loyers.
– Charges du bien.
– Etc…
C’est pourquoi, pour valider la viabilité d’un investissement immobilier, il est indispensable de faire le calcul du rendement locatif avant impôts sur le revenu et ensuite de mettre en place une stratégie fiscale.
d’accord !
par exemple moi je compte bientot faire l’acquisition d’un immeuble de 3 ou 4 appartement, mais en location nue, pour un premier tous loué pour ne pas effrayer mon banquier, la location meublé dans mon secteur n’est pas envisageable, pas d’écoles ou trop loin des université, mais proche grande ville pour les travailleurs qui souhaite payer moins cher de loyer.
crédit sur 25 ans, avec la méthode LARCHER, j’arrive a une rentabilité de 9.5% net
avec un cashflow d’environ 400€
ensuite pour les stratégie fiscale etc je suis un peu perdu je l’avoue.
9,5% de rentabilité locative nette c’est bien.
Surtout sans travaux.
Et 400 € de cash flow pour l’achat d’un immeuble de
3 appartements déjà loués, c’est un bon début.
Les stratégies fiscales sont nombreuses en fonction de la situation de chaque investisseur.
Elles sont abordées dans la METHODE LARCHER.
Bonjour,
je souhaite faire un investissement immobilier .La location saisonnière en meublée semble intéressante, pour la rentabilité et pour les déductions fiscales.
La location de logement étudiant semble un bon plan aussi.
Je suis un peu perdue …
Pouvez vous me conseiller.
Merci par avance.
Chris
Bonjour Chris
La location saisonnière et la location étudiante sont des investissements intéressants.
Certains investisseurs préfèrent la location saisonnière, d’autres préfèrent location étudiante et d’autres investisseurs préfèrent encore d’autres types de location.
Les avantages et les inconvénients sont différents suivant le type d’investissement.
Certains sont plus rentables financièrement mais demandent plus de travail et de gestion.
D’autres sont moins rentables financièrement mais demandent très peu de travail et de gestion.
Vous devez trouver ce qui vous convient le mieux.
bonjour
je viens d’acheter un immeuble pour 37000 euro frais de notaire inclus sinon 30000 net vendeur . taxe fonciers de 688 euro annuel , pas de travaux deux appartements.
je loue un appartement 330 euro et le second 360 euro soit 690 euros mensuel (pas de charges),je voudrais savoir as quel rentabilité suis -je ?
et que devrais-je payer au impôt approximativement pour ce premier immeuble ?
je suis également sur un second projet un ancien hotel restaurant de 8 chambre donc 8 studio a (300euro x8) puis creation de 4 appartements dans les commun (400euro x4) , plus un appartement deja crée 450euro soit une futur rentabilité mensuel de 4450 euros ( les travaux seront fait par mes soins je sais tout faire en immobilier) taxe foncier de 1100 euro et prix d ‘achat de l’immeuble frais de notaire inclus 110000 (95000 net vendeur) est -ce rentable ?
merci pour votre reponse
Alain 28 ans
Bonjour Alain
Votre immeuble de 2 appartements à une rentabilité nette de 17%.
C’est très élevé et peu courant en immobilier, donc félicitations !
C’est une réponse à laquelle il n’est pas possible de répondre sans connaître votre situation personnelle.
De nombreux paramètres sont prix en compte pour déterminer la fiscalité de vos investissements.
– Financement par crédit, avec apport ou comptant.
– Type de prêt (amortissable, in fine, etc…)
– Durée du prêt.
– Taux de l’emprunt.
– Statut du bailleur.
– Foyer fiscal.
– Nombre de part.
– Avantages fiscaux.
– Déduction.
– Réduction.
– Crédit d’impôt.
– Loi de défiscalisation.
– Subventions.
– Stratégie fiscale.
– Etc…
C’est pourquoi la rentabilité réelle d’un bien se calcule nette avant impôt sur le revenu.
Concernant votre 2ème projet, cela semble également très rentable, il faudrait cependant connaître le montant des travaux pour être plus précis.
Vous commencez très fort dans l’immobilier, continuez dans ce sens. 😉
A bientôt.
Bonjour Julien,
J’avoue que je suis un peu perdue et plus je lis des articles plus je suis confuses.
Dans la méthode Larcher, le coût global est équivalent au prix de revient du bien (prix d’achat, notaire, agence, travaux etc…). Il ne faut pas rajouter dans ce coût global les charges d’exploitation car elle sont déjà prises en compte (9 mois de loyer au lieu de 12), c’est bien cela ???
Autre point, j’entends aussi parler qu’il faut prendre en compte dans les calculs la mensualité de remboursement du prêt, à quel moment du calcul dois je l’incorporer ?
Merci d’avance,
Cordialement,
Camille
Bonjour Camille
Absolument !
En France, la moyenne des charges locatives représente 25% du loyer annuel.
25% d’une année correspond à 3 mois.
Donc en faisant le calcul de la METHODE LARCHER, on obtient directement la rentabilité nette du bien immobilier avant IR.
Cette moyenne est suffisamment précise pour prendre la décision d’acheter.
Vous devez différencier la rentabilité nette du bien avant IR et la rentabilité globale après IR.
La rentabilité nette du bien avant IR :
Elle ne concerne que le bien.
Les éléments de calcul sont uniquement ceux du bien.
– Prix d’achat.
– Frais d’agence.
– Frais de notaire.
– Travaux.
– Loyers.
– Charges.
– Taxes.
– Etc…
La rentabilité globale après IR :
Elle concerne tous les éléments de votre foyer fiscal et votre stratégie d’investissement.
– Financement par crédit, avec apport ou comptant.
– Type de prêt (amortissable, in fine, etc…)
– Durée du prêt.
– Taux de l’emprunt.
– Statut du bailleur.
– Foyer fiscal.
– Nombre de part.
– Avantages fiscaux.
– Déduction.
– Réduction.
– Crédit d’impôt.
– Loi de défiscalisation.
– Subventions.
– Stratégie fiscale.
– Etc…
Tous les investisseurs sont différents, c’est pourquoi le même bien immobilier apportera un résultat final après IR différent, en fonction du foyer fiscal et de la stratégie d’investissement de chacun.
Alors que la rentabilité nette du bien avant IR ne change pas, quelle que soit le situation des investisseurs.
C’est pourquoi, le calcul de la rentabilité nette avant IR est le seul permettant de savoir si un bien immobilier est rentable.
Bonjour julien, je dispose d’un studio a montpellier que j’ai acheté 40000 euros .je le loue 400 euros
Je paie 400 euros de taxe fonciere et 400 euros de charge copro.
Je le loue en lmnp.je viens de voir que sous ce regime meublé non pro, il faut payer la taxe CFE.
Or,d’aprés un site,le minimum serait de 700 euros sur montpellier..cela me parait juste enorme!!!!
Confirmes tu que cela est possible ou il est fort probable que je paie bcp moins?
Merci d’avance
Bonjour Vince
Effectivement, un propriétaire loueur en meublé doit régler la CFE.
Le montant de la CFE est calculé en fonction :
– D’une base fixée par le conseil municipal.
– D’un taux fixé par le conseil municipal.
– Du chiffre d’affaire de ton activité en meublé.
Le montant de la CFE est donc différent d’une commune à l’autre.
Ton chiffre d’affaire est inférieur à 10 000 € par an.
Tu es donc dans la première tranche du calcul de la CFE.
Le résultat sera obtenu en multipliant le taux fixé par le conseil municipal par la base fixée par le conseil municipal.
(la base est comprise entre 214 € et 510 € pour la première tranche).
En imaginant un taux à 37% et une base à 510 € :
Le montant de la CFE serait de 189 €.
Donc très inférieur à 700 €.
Merci beaucoup pour ta réponse claire, précise et rapide (comme à ton habitude…)
Et un grand merci au passage car tu es en partie responsable de ma réussite sur mon premier investissement locatif!!
C’est toujours avec plaisir. 🙂
Je suis ravi de te compter parmi les investisseurs immobiliers.
Continue comme ça !
A bientôt.
je lis cet article en constatant que les premiers commentaires datent de 2014 donc autant pour l’article et j’ai du mal à imaginer des taux de rentabilité supérieurs à 5% aujourd’hui… Je suis en train d’étudier un projet sur une ville comme Tours, et je ne vois aucun scenario possible pour dégager une rentabilité supérieure à 5%… Il y a tout de meme un element probant dans un investissement locatif c’est qu’il faut que le bien soit loué, alors sur cette ville que j’étudie plus en detail pour me faire les dents sur l’investissement locatif, on trouve des appartements peu chers dans des nouveaux quartiers qui ont pléthores d’offres de location, ils sont peu chers, rapporte un peu mais ça tourne énormément, et les quartiers plus huppés qui coutent cher à l’achat mais sont plus agréables, et presentment une surprime à la location; Difficile combinaison, mais les rentabilités que vous envisagez me semblent relever de l’exceptionnel… J’envisage un projet qui selon votre methode présente une rentabilité à 4% mais qui s’autofinance presque : l’emplacement est recherché et je suis certain de le louer, n’est pas un critère primordial ?
Dernière simulation moyenne faite ce jour avec les prix publié sur meilleursagents.com, en prenant le prix d’acquisition au m2 le plus bas (1681€) et le prix de location le plus haut (12.2€) en ajoutant les frais de notaire (environ 8%°) la rentabilité degage selon votre methode est de 6.05%. On dépasse juste les 5%, avec une configuration très peu probable (loyer le plus cher sur un bien le moins cher), donc il n’y a rien à investir sur cette ville… C’est bien ce que je dois comprendre ?… ce qui m’interpelle grandement sur le principe d’offre et de la demande et d’ajustement du marché…
Bonjour Greg
Les taux de rentabilité supérieurs à 5% net sont largement réalisables,
que ce soit hier, aujourd’hui ou pour demain.
Seulement, les biens rentables ne sont pas forcément détectables sur une annonce, pour une raison très simple, les vendeurs essaient de vendre le plus cher possible, ils ne donnent pas leur prix plancher.
Ensuite il faut faire la différence entre :
– Un investisseur qui place sont argent dans l’immobilier.
– Et un investisseur qui gagne de l’argent grâce à l’immobilier.
Celui qui veut gagner de l’argent grâce à l’immobilier doit avoir une stratégie d’investissement.
Combien avez vous visité de biens immobiliers ?
Combien d’offre d’achat avez vous formulé ?
Combien de négociation avez vous entrepris ?
Combien d’agent immobilier et de vendeur avez vous vu ?
Avez vous comparé les biens en bon état, à rafraîchir et à rénover ?
Combien d’entreprise du bâtiment avez contacté ?
Combien de devis de travaux avez vous comparé ?
Etc…
Si votre objectif est de placer de l’argent dans l’immobilier, vous avez un projet qui s’autofinance presque, donc pourquoi pas.
Si votre objectif est de gagner de l’argent grâce à l’immobilier,
référez vous au CONSEIL N°14 de la METHODE LARCHER.
Moins de 5% net ?
Ne perdez ni votre temps ni votre argent.
N’achetez pas !
bonjour julien
j aimerais savoir étant novice dans le domaine
est ce possible de faire un même prêt immobilier pour acheter deux appartement dans le même immeuble appartenant au même propriétaire ?
Bonjour Wilson
Je vous confirme, il est possible d’obtenir un prêt immobilier pour acheter deux appartements dans le même immeuble appartenant au même propriétaire.
bonjour
c est encore moi
est ce qu’ un bâtiment avec des logements a louer ou en vente dont la façade est classée monument historique puisse être un avantages ou inconvénient
En fonction du type de location cela peut être un avantage, mais pour de la location classique c’est plutôt un inconvénient.
bonjour
j ai en vue deux appart un de 60m² a nu et l autre de 41m² meublé
les 2 après négociation a 87500 normalement vendu a 90000
le T1 déjà loué a 350 euros
le T3 en attente de départ locataire peut être loué a 450 euros
deuxième et troisième étage sur 3 étage
A COTE DE LA CORREZE
qu’en pensez vous
Bonjour Wilson
En regardant uniquement les chiffres, la rentabilité nette est de 7.6%.
Cette rentabilité est située dans la tranche « investissement envisageable ».
Ensuite, avant de prendre une décision, il est indispensable de tenir compte des autres critères :
• L’emplacement.
• L’état général du bâtiment.
• La facilité de louer et de revendre.
• Etc…
Bon ben j’ai decide de ne pas poursuivre ma recherché d’investissment immobilier, à moins d’un miracle, je ne vois aucun endroit à Tours permettant de dégager un quelconque rendement supérieur à 5%. J’aurais du temps, j’essaierais de chercher plus largement, mais je préférerais investir dans une region que je connais, et dans cette region, la formule ne marche pas…
Bonjour
Une bonne méthode de calcule.
Ma question est la suivante excite t il une video sur rendement locatif afin d y expliquer correctement la manipulation ou pourrais tu en faire une dans la mesure du possible?
Bonjour Valery
Pour le moment une vidéo sur le rendement locatif n’est pas prévue.
Mais pourquoi pas, c’est une bonne idée. 🙂
En attendant, voici un exemple du calcul de la METHODE LARCHER :
Prix d’achat : 55 000 €
Frais d’agence : 3 000 €
Frais de notaire : 4 500 €
Travaux : 12 500 €
Coût global de l’acquisition = 55 000 + 3 000 + 4 500 + 12 500 = 75 000 €
Loyer brut : 450 € par mois.
Rentabilité nette = (9 mois de loyer brut / coût global de l’acquisition) x 100
(9 x 450 / 75 000) x 100 = 5,4% net
A bientôt.
Bonjour, je suis nouveau sur votre blog, et cela fait quelques mois que je regarde les annonces… votre blog… et surtout de prendre en compte tout les éléments pour pouvoir gagner de l’argent grâce à l’immobilier.
Je voudrais savoir si mon calcule est correcte car étant novice je ne suis pas sur, j’ai repéré un immeuble, qui comporte 3 appartements déjà loué actuellement , pour un Loyers mensuels de 1560Euro charges comprise … sont prix de vente est de 150 000 euros, bien sur a voir sur place si il n’y a pas de travaux à prévoir….
donc je fais d’après votre méthode pour une RENTABILITE NET :
1560 euros x 9 mois = 14 040 euros annuels / 150 000 euros x 100 = 9.36 de rentabilité
c’est bien ca ?
Est ce que le fait d’acheter un immeuble actuellement loués sur tout les appartement est plus simple pour le début ?
Bonjour Tony
Je suis ravi de vous accueillir parmi les investisseurs immobiliers. 🙂
Votre calcul est bon, vous devez simplement utiliser le prix de revient à la place du prix de vente.
Le prix de revient correspondant au coût global de l’acquisition.
C’est à dire le prix de vente + les frais de notaire + les éventuels frais d’agence + les éventuels travaux.
Par exemple :
Prix de vente : 150 000 €
Frais de notaire : 12 000 €
Pas de frais d’agence.
Pas de travaux.
Donc prix de revient : 162 000 €
(1 560 € x 9 mois / 162 000 €) x 100 = 8,67 % net
Tout à fait, quand on débute dans l’investissement locatif, obtenir un prêt immobilier est une difficulté.
Sans expérience les banques ont du mal à accorder un financement pour un projet locatif.
Le fait d’acquérir un bien immobilier entièrement loué est rassurant pour les banquiers.
Par la suite, avec l’expérience et déjà quelques biens immobiliers dans votre patrimoine, ce sera différent.
Les banques vous feront confiance plus facilement car vous aurez de l’expérience.
Et dans ce cas, il sera préférable d’acquérir des biens immobilier non loués.
Le banquier acceptera de vous financer car vous aurez démontré votre crédibilité d’investisseur.
Vous pourrez justifier très simplement qu’il est préférable pour vous d’acheter un bien immobilier vide afin de pouvoir choisir vos locataires vous même.
Vos projets seront accepter grâce à votre crédibilité.
Conclusion :
Pour les premiers investissements locatifs : acheter déjà loués ok.
Pour les investissements locatifs suivants : acheter vide est préférable.
Sinon je peux également le faire sous une autre forme comme dans votre blog plus haut pour être encore plus précis c’est bien ca ?
[ loyers x12 ] – charges environs 30% / prix de revient x 100
[ 1560×12 ] = 18720€ – 5616€ (charges) = 13 104€ / 150 000 x 100 = 8,73 de rentabilité contre 9.36 sur l’autre méthode de calcule.
qu’elle est le meilleurs calcul pour trouver cette rentabilité au plus proche ?
Le fais de passer de 9.36 à 8.73 n’est pas très grave ? car comme cité dans votre blog, les charges sont entre 20% et 30%.
Merci d’une réponse.
Oui vous pouvez également utiliser ce mode calcul, mais toujours en tenant compte du prix de revient à la place du prix d’achat, comme dans ma réponse précédente.
En France, les charges représentent de 20% à 30% du loyer, 25% étant une moyenne.
Pour être plus précis vous pouvez aussi utiliser le montant réel des charges, ceci est toutefois un peu plus difficile à obtenir avant d’acheter.
Pour simplifier, les biens immobiliers ayant le plus de charges sont ceux en copropriété, et inversement les biens ayant le moins de charges sont ceux sans copropriété.
En fonction du bien convoité vous pouvez utiliser 20% ou 30% de charges pour faire votre calcul.
Maintenant, même si la rentabilité d’un bien immobilier est essentielle pour valider un achat, il ne faut pas oublier que cela reste un élément de sélection parmi d’autres.
Il est parfois préférable d’acheter un bien moins rentable qu’un autre car son emplacement est meilleur, ou son ensoleillement, ou sa qualité, etc…
C’est pourquoi utiliser le mode de calcul de la METHODE LARCHER est largement suffisant.
Avec comme repère les chiffres suivants :
En dessous de 5% net : Il ne faut pas acheter !
De 5% à 8% net : Investissement envisageable.
De 8% à 15% net : Rendement METHODE LARCHER.
Au-delà de 15% net : Il faut faire attention.
A bientôt.
Une dernière petite question sur la quelle je n’arrive pas a trouver la réponse.
Par exemple, un immeuble comportant plusieurs appartements et en vente sans locataire et des travaux sont a prévoir pour environ 1 ou 2 mois……
Ma question :
Pour le financement….. est ce que une fois obtenu, l’échéance commence le premier mois directement…. ou alors on peut fixer une date a laquelle les échéances débuterons c’est a dire Achat du bien + deux mois de travaux…. donc les échéances commence le 3 ou 4e mois le temps de trouver des locataires ? afin de pouvoir palier au échéance ….
car actuellement j’ai acheté une résidence principale y a 2 ans, et j’ai un prêt de 720 euros par mois pour un salaire de 1800euros net
merci
Il est effectivement possible de décaler le début des mensualités du prêt immobilier.
C’est un différé de prêt, il y en a deux :
Différé partiel => seul les intérêts sont prélevés durant le différé.
Différé total => ni les intérêts, ni le capital sont prélevés durant le différé.
Pour un différé total, seule l’Assurance Décès Invalidité est prélevée.
sur mon exemple juste au dessus, c’est a dire que si je fait un prêt de 162 000 euros sur 300 mois (car vous conseillez de faire un prêt sur 25 ans)
c’est a dire que l’échéance du prêt sera d’environ 540 euros alors que je toucherai les loyers à 1560 euros par mois……
donc si je déduit l’échéance du crédit aux loyers il me reste 1020 euros tout les mois….. c’est énorme je trouve …. est que les impôts vont être piquant ?
merci =)
1 000 € par mois de bénéfices bruts avec un petit immeuble est effectivement un bon début dans l’immobilier.
La fiscalité est la deuxième étape d’une bonne stratégie d’investissement, justement pour éviter que ça pique ! 😀
La METHODE LARCHER aborde tous ces points en détails.
A bientôt.
Bonjour,
Merci pour ces bons conseils.
J’ai cependant une question au sujet de la rentabilité nette.
Suivant votre calcul ou celui du site que vous indiquez (rendementlocatif.com) , le résultat est très différent , celui du site est bien inférieur.
Comment l’expliquer ?
Par ailleurs, sur le site rendementlocatif.com, on obtient toujours un cash flow négatif , même si la notation de l’investissement est bonne (9/10 par exemple)
Or , si je fais un investissement locatif, je souhaite absolument avoir un cash flow positif.
Comment calculer de manière fiable ce fameux cash flow ?
Merci.
Bonjour Emeric
Plusieurs paramètres peuvent expliquer une différence.
Tout d’abord, la rentabilité nette dont il est question dans cet article, correspond à la rentabilité du bien immobilier en lui même, c’est à dire uniquement avec les critères du bien (prix de revient du bien, charges du bien, loyer du bien) donc avant impôt sur le revenu.
Cette rentabilité nette avant IR est la seule permettant de savoir si un bien est rentable ou non, car seuls les critères du bien sont prix en compte.
Ensuite, il est possible de calculer la rentabilité nette après impôt sur le revenu, et dans ce cas le résultat peut effectivement être très différent, car nous sommes tous imposés différemment en fonction de notre foyer fiscal, de nos stratégies fiscales, de nos autres investissements, etc…
Ce résultat tient compte du crédit immobilier, type de crédit, du nombre d’année, du taux, etc…
Mais également des revenus de notre foyer, de notre situation familiale, du nombre d’enfant, etc…
C’est pourquoi il faut bien faire la différence entre ces 2 rentabilités :
Rentabilité nette avant IR => rentabilité réelle du bien immobilier.
Rentabilité nette après IR => dépend du foyer fiscal de l’investisseur.
Concernant le cash flow :
Le cash flow est différent de la rentabilité.
Plus la durée d’emprunt est courte, plus le cash flow est faible.
Plus la durée d’emprunt est longue, plus le cash flow est élevé.
Conclusion, il est essentiel de bien différencier ces 3 notions différentes :
– Rentabilité nette avant IR.
– Rentabilité nette après IR.
– Cash flow.
Bonjour il y a quelque chose que je ne comprends pas d’ après les calcules j ai un rendement net de 8,7% avec la méthode Larcher à 30% et pourtant mon cashflow est négatif. Voici les infos
j ai acheté un appartement
appartement 53 000€
charge locatives 1488€
Taxe fonciere 584€
Gestion 333,24€/an
Loué 510€ hc et 40€ de charge soit 550€ cc
Avec ce calcule je trouve 7%
ou est mon erreur ?
merci
Bonjour Valery
Vous n’avez pas fait d’erreur, la différence provient des paramètres de votre appartement.
Les charges locatives sont beaucoup trop élevés.
Elles représentent 36% du loyer cc.
Voici le détails :
– Taxe foncière 584 € pour un loyer de 550 € cc => parfait.
– Gestion 333 € par an pour un loyer de 550 € cc => très bien.
– Charges locatives 1 488 € par an soit 124 € par mois pour un loyer de 550 € cc => beaucoup trop élevé !
Pour un loyer de 550 € cc les charges locatives devraient être bien plus basses.
Au lieu de 124 € par mois, elles devraient être de 40 € à 70 € par mois environ.
Certaines résidences ont des charges bien trop élevées, elles ne sont pas adaptées aux investisseurs.
J’en parle dans cet article :
>> 3 erreurs à éviter.
Bonjour Julien
Votre méthode est très intéressante et pratique.
J’ai une question concernant le CONSEIL N°14 « Moins de 5% net ? N’achetez pas ! »
La rentabilité locatif est fortement liée au prix immobilier et au taux de crédit immobilier.
Lors que vous avez publié cet article en 2014, le prix immobilier était inférieur à celui d’aujourd’hui et que le taux de crédit était supérieur à celui d’aujourd’hui.
Aujourd’hui, il est difficile de trouver un taux de rentabilité supérieur de 5%, surtout à Paris et en Île de France, à cause du prix immobilier élevé.
Néanmoins, le taux de crédit immobilier d’aujourd’hui est très favorisant pour les investisseur. Cela nous permet d’un effet de levier plus important.
A ce stade, peut-on être plus tolérant de ce taux de rentabilité? Par exemple de le baisser à 4%, car grâce au taux de crédit plus favorisant, la rentabilité reviendrait au même.
Hâte de lire votre réponse 🙂
Xiao
Bonjour Xiao
Votre question est très intéressante car il est nécessaire de différencier :
– La rentabilité nette avant IR (impôt sur le revenu).
– Et la rentabilité nette après IR.
La rentabilité nette avant IR est la vrai rentabilité du bien.
Elle est déterminée uniquement avec les paramètres du bien :
Prix de revient du bien, charges du bien, loyer du bien.
Le résultat de ce calcul nous permet de savoir si le bien est rentable ou non.
Ensuite, si vous souhaitez calculer la rentabilité nette après IR, vous devez tenir compte de la stratégie d’investissement et de la situation personnelle de l’investisseur :
– Son mode de financement (crédit, taux, durée, apport, etc…)
– Son statut d’investisseur (nom propre, SCI, etc…)
– Sa situation familiale (foyer fiscal, nombre d’enfants, etc…)
– Tous ses autres revenus (salaire, financiers, autres revenus immobiliers, etc…)
– Etc…
Pour investir dans un bien immobilier :
1) L’investisseur doit valider la rentabilité réelle du bien, nette avant IR.
2) Il doit utiliser une stratégie d’investissement pour la rentabilité nette après IR.
Par conséquent, la rentabilité locative nette avant IR est fortement liée au prix immobilier OUI, en revanche le taux des crédits immobiliers a une incidence uniquement sur la rentabilité nette après IR.
En sachant, que le prix de l’immobilier reste sensiblement proportionnel au montant des loyers, le CONSEIL N°14 est toujours valable, moins de 5% de rentabilité nette avant IR, n’achetez pas !
Il est toujours difficile de trouver des biens immobiliers avec une rentabilité nette supérieure à 5%, c’est normal, les vendeurs essaient de vendre au meilleur prix.
C’est pourquoi il est essentiel de négocier à chaque fois, certains vendeurs refuseront vos offres, mais certains les accepteront,
et là vous faites une bonne affaire !
Bonsoir julien,
peux tu me dire stp si on peut investir sur un appartement en vu de le louer en étant locataire?? car je viens d’entendre que la banque ne suit pas si on n’a pas déjà une maison ou appartement en résidence principale.
merci pour ta réponse.
à très bientôt 🙂
Bonjour Karry
Effectivement, certaines banques ne souhaitent pas accorder de prêts immobiliers aux personnes n’étant pas déjà propriétaire de leur résidence principale.
Mais heureusement d’autres banques acceptent de financer des investissements locatifs même lorsque l’acquéreur est locataire de sa résidence principale. 😉
Il suffit simplement de faire le tour des banques ou de consulter un courtier.
Avec un projet cohérent, il y aura toujours une banque pour financer nos investissements locatifs. 🙂
A bientôt.
Bonjour,
Je souhaite calculer le taux de rentabilité d ‘un bien mais le taux que je calcule est plus bas (1%) que la ML (2,8%).
LOYER HC annuel =9000€
CHARGES = 6347€ => copro 240€, taxe foncière 1200€, frais gestion agence 720€, coût crédit 1800€, assurance 200€, imposition (30%+15.5%) 2214€
COÛT Achat = 241 000€ (achat 230 000€, travaux 6000€, frais notaire 5300€)
=>renta net net:1.1%.
Ai-je commis une erreur?
Pour bien comprendre, si le même investissement est du pinel (4600€/an), la renta passerait à 3%?
Merci,
Estelle
Bonjour Estelle
Vous devez différencier le calcul de la rentabilité nette avant IR et après IR.
Le calcul avant IR permet d’obtenir la rentabilité réelle du bien, car seuls ses éléments sont pris en compte.
Prix de revient du bien, charges du bien et loyer du bien.
Si vous souhaitez calculer la rentabilité nette après IR, vous devez prendre en compte tous les paramètres de votre situation (pas seulement la tranche d’imposition).
Voir la réponse faite à Xiao 4 commentaires au-dessus.
Pour connaître la rentabilité nette du bien avant IR (rentabilité réelle du bien) :
Prix de revient (achat + notaire + travaux + agence) = 241 300 €
Charges du bien (taxes foncières + assurance + frais de gestion + copro) = 2 360 €
Loyer : 750 € par mois soit 9 000 € par an.
Rentabilité nette avant IR = (9 000 – 2 360) / 241 300 = 2,75%
C’est la rentabilité réelle du bien, celle qui doit être calculée pour sélectionner un bien immobilier.
En utilisant le mode de calcul simple et rapide de la METHODE LARCHER :
Le résultat de la rentabilité nette avant IR est de 2.80% soit très proche de celle obtenue avec vos chiffres réels.
Le coût du crédit et l’imposition ne sont pas pris en compte dans ce calcul, car il est question de la rentabilité réelle du bien, c’est à dire avant IR.
Chaque investisseur est différent, certains n’auront pas la même tranche d’imposition, d’autres ne feront pas le même type de crédit (taux, durée, apport, etc…), d’autres n’auront pas la même situation familiale, etc…
Alors que les paramètres du bien ne change pas, c’est pourquoi le calcul doit être fait avant IR pour connaître la rentabilité réelle du bien.
La METHODE LARCHER ne recommande pas les investissements de type Pinel.
Bonjour,
Dans la mesure où chacun espère que son achat lui soit rentable et que l’IR pèse sur les revenus locatifs, il me semble indispensable de calculer la rentabilité d’un bien après IR. En effet, si on calcule cette dernière avant IR, deux personnes de situations différentes pourront penser qu’un bien leur sera de bonne rentabilité alors que potentiellement l’une d’entre elles (voir les deux) se trompe car après IR il s’avère qu’un investissement peut n’être plus très intéressant…
Occulter l’IR c’est un peu comme se dire « ce bien à telle rentabilité or IR… concernant l’IR on verra plus tard » alors qu’à partir d’un an après les premières locations la douloureuse fera son office et pour toujours! Vous parlez de rentabilité « réelle »… mais les IR sont très réels eux aussi 😉
Ceci dit, si une personne considère que ses revenus locatifs vont être imposés à 30% par exemple, dans ce cas si elle se fixe un objectif de chercher un bien à rentabilité locative nette de 8% après IR elle n’a qu’a chercher un 8/0.7=11,4% avant IR (et dans ce cas on peut parler d’une échelle commune pour comparer les biens… mais avec des objectifs de rentabilité avant IR qui ne doivent pas se comparer d’une personne à l’autre).
Damien
Bonjour Damien
Le but n’est pas d’occulter l’IR, le but est de fonctionner en 2 temps et en parallèle.
1) L’investissement lui même est il rentable ? (avant IR).
– Si oui, l’achat est envisageable.
– Si non, l’achat est déconseillé.
2) L’investisseur doit mettre en place une stratégie fiscale.
Ce principe est valable quel que soit le type d’investissement, immobilier, bourse, etc…
a) La rentabilité du bien lui même ne change pas ou très peu :
Prix de revient du bien, montant des charges du bien, loyer du bien.
C’est la rentabilité réelle du bien.
b) En revanche, la rentabilité de ce bien après IR peut varier énormément d’une année à l’autre en fonction des stratégies fiscales de l’investisseur, des autres éléments de son patrimoine, de sa situation familiale, etc…
C’est une rentabilité à un instant T et très volatile, donc utiliser cette rentabilité pour valider l’acquisition d’un bien immobilier serait plutôt dangereux.
Voici un exemple concret :
Un investisseur à une situation fiscale très avantageuse dû à son statut familial et professionnel.
Il visite un bien immobilier et calcule la rentabilité après IR.
La rentabilité après IR est très bonne.
L’investisseur décide d’acheter le bien immobilier.
Un ami investisseur lui propose de calculer la rentabilité du bien avant IR.
Ils se rendent comptent que la rentabilité du bien en lui même est plutôt basse.
Ils en déduisent, que la situation fiscale avantageuse de l’acquéreur a perturbé la prise de décision d’achat.
Laissant croire que l’investissement était rentable, alors qu’en fait c’est la situation fiscale à elle seule qui a fait augmenter les chiffres.
L’ami investisseur a donc recommandé :
– De calculer la rentabilité d’un bien immobilier avant IR pour prendre une décision d’achat.
– Et en parallèle de mettre en place une stratégie fiscale.
Pour au final avoir l’avantage des 2 cotés :
– Un bien immobilier réellement rentable avant IR.
– Une situation fiscale avantageuse pour augmenter la rentabilité après IR.
Bonjour,
Je n’ai que 25 ans mais j’aimerais investir dans un bien locatif
ci j’ai bien compris, mieux vaut trouver un appartement simple (sans ascenseur, pas de gardien..) charges individuelles (eau chaude chauffage) afin d’obtenir des charges de copropriété faibles (dans la logique). mais biensur tout en achetant intelligemment au bon endroit.
le but ce n’est pas de payer plus mais de rembourser mon prêt par le loyer et biensur obtenir du bénéfice.
merci d’avance pour vos conseils
Bonjour Emilie
C’est exactement ça :
Le bien doit être au bon endroit.
Charges de copropriété basses (ou pas de copropriété si possible).
Rentabilité nette entre 8% et 15%.
Rentabilité nette entre 5% et 8% est envisageable.
Durée du prêt immobilier sur 25 ans pour avoir un bénéfice immédiat.
Bonne orientation du bien pour la luminosité.
Négociation obligatoire pour réaliser une bonne affaire.
Si possible acheter un bien à rénover pour une plus forte négociation.
Faire des travaux de qualité pour faciliter la sélection des locataires.
La déductibilité des travaux améliorera la fiscalité.
Voir l’article :
>> Toutes les charges déductibles des revenus fonciers.
Bonjour Julien,
Je me documente ces temps ci sur une possibilité d’investissment dans l’immobilier et je suis un peu dans le flou par rapport à deux points:
– premièrement, concernant le prix de revient. Il me parait logique pour moi d’inclure dans ce prix de revient le coût du crédit. Or dans ce que vous donnez comme explications, ce n’est pas le cas. Est ce que je suis dans l’erreur ? Si oui, pouvez me dire pourquoi ?
– et deuxième point, dans le calcul de la rentabilité selon la méthode Larcher, il est fait mention du loyer brut, qui selon ce que j’ai trouvé dans les commentaires, est le loyer avec les charges locatives inclues. Vous mentionnez également un « loyer brut » pour le calcul du rendement brute ( formule par les agents immobiliers et celle d’en dessous également), j’en conclus donc que c’est aussi avec les charges inclues. Or, par rapport aux annonces sur lesquelles je suis tombé, pour avoir la rentabilité brute annoncée dans ces annonces, il faut que je prenne généralement le loyer hors charges. Pouvez vous m’éclairer la dessus ?
Merci pour votre retour,
Max
Bonjour Max
Vous avez raison, lorsqu’un investisseur souhaite calculer la rentabilité nette après impôt sur le revenu IR, il faut inclure le crédit immobilier dans ce calcul.
Maintenant, lorsque l’investisseur souhaite calculer la rentabilité nette du bien en lui même, le calcul doit se faire avant IR, donc sans inclure le crédit immobilier.
Pour quelles raisons ?
a) La rentabilité du bien lui même ne change pas ou très peu :
Prix de revient du bien, montant des charges du bien, loyer du bien.
C’est la rentabilité réelle du bien
(le crédit n’est pas pris en compte puisque les intérêts sont déductibles des revenus locatifs)
Votre raisonnement reste logique, cependant la rentabilité nette avant IR concerne la rentabilité réelle du bien, uniquement avec les paramètres de ce bien, car un autre investisseur pourrait acheter le même bien sans crédit ou avec un apport important, dans ce cas la rentabilité après IR serait effectivement différente.
Alors que la rentabilité avant IR resterait identique, c’est cette rentabilité qui permet de savoir si un bien est réellement rentable ou non.
b) Le crédit immobilier fait partie d’une stratégie d’acquisition, c’est pourquoi les intérêts doivent être pris en compte pour le calcul après IR.
La rentabilité de ce bien après IR peut varier énormément d’une année à l’autre en fonction des stratégies fiscales de l’investisseur, des autres éléments de son patrimoine, de sa situation familiale, du type de crédit immobilier, amortissable, in fine, courte durée, longue durée, avec apport, sans apport, etc…
C’est une rentabilité à un instant T et très volatile, donc utiliser cette rentabilité pour valider l’acquisition d’un bien immobilier serait plutôt dangereux.
En revanche, elle peut être calculée pour avoir une idée finale, mais dans ce cas tous les éléments du patrimoine de l’investisseur devront être pris en compte et la liste est longue.
Voir l’exemple concret en réponse à Damien, 4 commentaires au dessus.
Concernant la prise en compte du loyer brut dans le mode de calcul de la METHODE LARCHER :
Le calcul ML tient compte de 9 mois de loyer, les 3 mois manquant correspondent à toutes les charges.
C’est à dire 25% du loyer annuel.
Pour quelles raisons ?
Car en France les charges représentent 20% à 30% du loyer brut.
Donc on utilise le loyer brut dans le calcul, car les charges sont déjà déduites (comme on enlève 3 mois de loyer correspondant à toutes les charges).
Est ce que la situation est plus claire à présent ?
La rentabilité est un point très important avant d’investir, n’hésitez pas à reposer d’autres questions si vous avez besoin.
A bientôt.
Bonsoir,
1- C’est effectivement plus clair dans ma tête désormais pour le calcul. Je fais mieux la distinction entre le rendement net de charges et net d’impôt et