Délégation airbnb location saisonnière

Comment bien déléguer sa location saisonnière ? partie 2

Partie 2

Article invité rédigé par Enrik Glamport, loueur professionnel, fondateur de la société et du blog Louer Premium.

Cet article fait suite à la première partie pour savoir comment bien déléguer sa location saisonnière.

Précédemment, nous avons parlé de mon parcours immobilier en tant qu’investisseur. Je vous ai montré mes biens immobiliers (2 appartements, un immeuble de rapport de 4 appartements et un local commercial divisé en 4 cellules). Vous avez pu découvrir pourquoi j’ai voulu déléguer la gestion locative.

Ensuite, j’ai créer ma société de gestion locative pour me professionnaliser dans le domaine de la délégation.

Nous avons concocté une définition du mot “déléguer”. Dans le cas où vous l’auriez oublié, la revoici : confier une ou plusieurs tâches à une autre personne qui la réalisera sous notre responsabilité et notre contrôle.

Je vous ai aussi donné un plan en 2 étapes pour déléguer, les pièges à éviter et les solutions à envisager.

Fort de tous ces éléments, je vous avais promis le passage à l’action.

Je suis sûr que vous êtes impatients de connaître la suite !

Etes-vous prêts à passer à l’action pour déléguer la gestion de votre location saisonnière ? Vous voulez enfin avoir du temps pour vous, vos proches, vos passions ?

Suivez le guide, c’est dans la suite de cet article !

1 – Quelles tâches déléguer en priorité ?

Je vais partager avec vous les 3 activités fondamentales à déléguer en priorité. En bonus, je vous parlerai d’une 4ème activité qui est toujours oublié des investisseurs.

Ca commence maintenant !

Réaliser le ménage inter-client

Savez-vous pourquoi cette activité est à déléguer en priorité ?

Mais si, rappelez-vous ce que nous avons vu dans la première partie : commencez par identifier les activités clés, chronophages, récurrents ou à faible valeur ajoutée.

Quoi de plus récurrent et chronophage que le ménage entre chaque client ! Et pourtant, quoi de plus important pour le client qui arrive dans votre appartement ?

En effet, rappelez-vous qu’aujourd’hui vous passez probablement beaucoup de temps à réaliser cela.

Un appartement impeccable est très probablement la meilleure vitrine et contribue la bonne première impression pour que votre client garde un souvenir impérissable de son séjour.

Un nettoyage moyen ou passable est un risque énorme que je ne vous recommande absolument pas de prendre.

Il faut bien se mettre à la place de vos clients.

Avez-vous déjà réservé une location saisonnière pour les vacances d’été par exemple ? Je suis sûr que vous vous rappelez si les toilettes n’étaient pas très propres ! Cela était sûrement désagréable alors ne faites pas subir cela à vos clients ! Vous voulez être reconnu comme un établissement irréprochable pour avoir d’autres clients, être recommandé.

Comment guider le prestataire à réaliser cela correctement ?

Commencez par déterminer avec exactitude les tâche à réaliser : nettoyage général, nettoyage des draps, serviettes, mise en état de la décoration de l’appartement, entretien d’espaces verts, remplacement des sacs poubelles, etc.

La liste peut être longue, alors prenez le temps de la compléter car elle servira de guide, de cahier des charges pour que le prestataire réalise correctement l’activité.

Ne commettez pas cette erreur courante !

La prestation de ménage est primordiale. Du coup, de nombreux acteurs sont présents pour vous proposer leur service. C’est encore plus vrai dans les grandes villes.

Malheureusement, tous les prestataires ne se valent pas ! Alors il faut bien les choisir.

En attendant, retenez que le prix proposé par ces prestataires n’est pas l’unique critère de choix. En effet, vous voulez faire gérer l’activité de manière pérenne et sur le long terme tout comme le crédit que vous avez contracté !

Alors ne vous laissez pas aveugler par des prix trop attractifs qui cachent souvent quelque chose.

Gérer les entrées et sorties (check in et check out)

L’entrée et la sortie d’un client sont 2 moments clés dans son séjour mais aussi pour vous comme nous allons le voir.

C’est quoi ?

Lors du check in, il faudra notamment accueillir les clients, récolter le dépôt de garantie, leur donner les clés, réaliser état des lieux entrant.

L’entrée c’est aussi le moment où le rêve du client se concrétise. Il va découvrir en vrai comment est l’appartement qu’il a réservé. Il se faisait beaucoup d’idée avant cela. Il ne faut pas qu’il soit déçu.

Lors du check out, il s’agira de collecter la taxe de séjour, faire l’état des lieux sortant, récupérer les clés.

C’est un moment important car il y a un enjeux financier pour vous. En effet, la taxe de séjour doit être collectée, ce qui représente parfois une somme coquette. De plus, l’état des lieux sortant va définir si le dépôt de garanti est rendu au client ou bien levé en raison de l’état de l’appartement.

Au delà de ces points, il y a une chose que vous devez absolument avoir en tête. Cela est très souvent négligé par les investisseurs alors lisez attentivement la suite.

L’entrée et la sortie sont les seuls moments où le client vous rencontre. C’est donc une opportunité pour s’assurer de laisser un bon souvenir au client, de nouer une relation de qualité.

Vous vous demandez sûrement pourquoi cela ?

Si son séjour lui a plu, il pourrait être amené à revenir, à vous recommander à d’autres. Cela représente pour vous une source de revenus sans faire d’efforts supplémentaires. Que demander de mieux !

Comment optimiser cette activité ?

Réaliser l’entrée et la sortie ne prennent que quelques minutes sur le papier mais la réalité est tout autre.

Prenons l’entrée par exemple.

Avez-vous déjà attendu plusieurs minutes voir heures que le client arrive ?

Vous vous rappelez comme le temps est long ? Vous avez l’impression de perdre votre temps !

Et pourtant, cela arrive régulièrement.

En effet, les clients sont comme nous tous finalement. Ils peuvent avoir des difficultés liées au trajets (embouteillage, avion en retard, etc), un changement de planning à la dernière minute.

Dans ces moments là, vous n’êtes pas toujours prévenus, ce qui génère une attente parfois longue pour vous.

Alors comme vous allez déléguer cette activité, assurez-vous que votre prestataire optimise son temps.

Mais alors comment optimiser son temps ?

C’est très simple. Le prestataire va appeler le client 1 heure avant son arrivée prévue pour lui demander si il est à l’heure.

C’est tout simple mais je peux vous garantir que cela n’est pas souvent fait et que le rappeler au prestataire est nécessaire.

Nous allons passer à l’activité suivante : la maintenance et les travaux.

C’est le moment si vous voulez vous désaltérer avant de poursuivre !

C’est fait ? Alors on y va !

Réaliser la maintenance et les travaux

C’est quoi, plus précisément ?

Ici, je veux parler de la réalisation de tous les travaux de maintenance simple (remplacement d’ampoule par exemple) et de remise en état (peinture, remplacement de mobilier, etc).

Cette activité peut nécessiter du temps voire de l’expertise. C’est pour cette raison que vous devez déléguer cela.

Par contre, si vous êtes bricoleurs ou bien du métier du bâtiment, il peut être intéressant de la réaliser vous-même. Cela dépend de votre objectif avec votre location saisonnière.

La maintenance courante et les travaux sont incontournables pour garder un bien dans un excellent état (à l’instar du ménage inter-client).

La fréquence d’intervention est variable car on ne remplace pas une ampoule à chaque client… enfin normalement 🙂

La liste des actes à réaliser peut là aussi être longue mais voici quelques pistes pour vous aider :

  • vérifier toutes les ampoules,
  • vérifier le bon fonctionnement des appareils (électroménager, TV, hifi),
  • s’aider de l’état des lieux pour déterminer les travaux de remise en état à faire ou à prévoir à l’avenir.

N’hésitez pas à demander à votre prestataire des photos pour mieux comprendre les situations. Cela vous évitera des déplacements inutiles.

Attention à ne pas faire cela !

La pire décision que vous pourriez prendre serait de repousser les travaux à réaliser maintenant pour peu cher à plus tard mais pour très cher.

En effet, il est souvent plus simple d’intervenir lorsqu’un défaut est minime qu’attendre qu’il s’aggrave et pose réellement un problème de budget.

Et puis, vous ne voulez pas qu’un client arrive dans un logement abîmé de partout, n’est-ce pas ? C’est n’est pas bon pour votre image et les commentaires que laissera le client.

Vous connaissez maintenant les 3 activités à déléguer en priorité : le ménage, les entrées/sorties et la maintenance/travaux.

Je vous avais promis une 4ème activité bonus et je vais tenir ma promesse.

Voici donc la gestion de la relation client !

Gérer la relation client

Cette partie est souvent négligée par les investisseurs.

Pourquoi ? Beaucoup pensent que cela n’a pas d’impact direct sur leur chiffre d’affaire.

Et c’est vrai… Enfin en partie !

Mais alors pourquoi se soucier de la relation client et pourquoi vouloir déléguer cette activité ?

Déjà, je vais commencer par expliciter ce qu’est la relation client.

Il s’agit de toute la communication avec le client et les prospects avant le séjour, pendant le séjour et après le séjour.

Nous pouvons répondre à ses interrogations, lancer une intervention d’urgence, lui demander son avis, le rassurer, le remercier, etc. Cela humanise les contacts.

Comme vous pouvez le voir, c’est un outil puissant qui n’impacte pas directement le chiffre d’affaire… au premier abord !

Une bonne relation avec les clients permet de leur laisser un bon souvenir. Et donc de revenir et de nous recommander. Il devient notre ambassadeur auprès de sa communauté, nous fait remplir notre calendrier de réservation (donc du chiffre d’affaire), tout cela sans effort et gratuitement s’il vous plaît !

Alors faut-il déléguer la relation client ?

La réponse est : oui bien sûr ! Et c’est même ce que je vous recommande mais plutôt dans un second temps.

La relation client s’apprend sur le terrain au contact des clients. Si vous voulez déléguer cette activité à un prestataire, il faudra lui donner les rudiments de la relation telle que vous la percevez et avec votre expérience.

Concrètement comment on fait ?

Vous pourrez par exemple mettre en place une accueil téléphonique et mail. Préparez des séquences mail automatisées pour les messages standards (process de réservation par exemple) et les demandes d’avis client à la fin de leur séjour.Tous le reste sera géré directement par votre prestataire.

2 – Choisir son positionnement : quel type d’investisseur êtes-vous ?

Investisseur opérationnel ou stratégique : le match !

Avec ce chapitre, je veux vous donner le meilleur éclairage pour que vous soyez en mesure de bien déléguer (c’est le but de l’article, n’est-ce pas;)).

Si vous avez bien lu la partie 1 de cet article, je vous ai raconté comment j’ai appris à déléguer.

En quelques mots, j’ai appliqué tous les conseils que je vous ai donné tout le long de cet article en 2 parties. J’ai trouvé les prestataires adaptés à ma situation et je les gère directement.

Cela me prend du temps mais je cherchais à rester impliqué et actif sur le terrain dans la gestion en vue de ma professionnalisation.

C’est ce que j’appelle être un investisseur opérationnel.

Pourtant, ce n’est pas la seule option.

Vous aspirez à profiter de la vie ? Vous libérer du temps est votre priorité ?

Alors vos investissements doivent travailler tout seul.

C’est ce que j’appelle être un investisseur stratégique.

Cela est possible en mettant en place le système de délégation adapté, c’est -à-dire, de déléguer toute la gestion locative.

Vivre la vie de vos rêves, est-ce vraiment possible ?

Je répond définitivement oui !

Pour déléguer toute la gestion locative, vous avez plusieurs options :

  • déléguer à des agences immobilières classiques
  • passer par des loueurs professionnels et spécialisés.

Les agences immobilières proposent pour certaines un service de gestion locative.

Cela peut correspondre à votre recherche surtout dans le fait que ces agences sont déjà présentent (presque) partout en France. Où que vous soyez, il y a une forte probabilité d’en trouver au moins une.

Un point à noter est que ces agences se rémunèrent souvent en prélevant un pourcentage de votre loyer brut. On trouve régulièrement un pourcentage de rémunération à hauteur de 7 ou 8%.

Il faut bien avoir cela en tête car il faudra prendre en compte que la rentabilité de votre bien sera amputé d’une partie des revenus.

D’autre part, l’objectif des agences immobilières est de louer votre appartement pour pouvoir être rémunéré alors elles peuvent être tentée de louer moins cher pour se garantir un revenu régulier mais vous serez aussi moins rentables.

Une autre option est de passer par des loueurs professionnels. Ce sont des professionnels spécialisés dans la location de logement.

Ces spécialistes sont rares sur le territoire et c’est là le principal inconvénient.

Par contre, très souvent, ils ne proposent pas de frais de gestion locative car leur rémunération se fait en louant régulièrement et au meilleur prix. En général, ces professionnels vous garantissent un loyer fixe tous les mois que le logement soit occupé ou non. Une sacré garantie pour votre rentabilité !

3 – Bravo pour avoir tout suivi !

Ca y est, vous au bout de cet article en 2 partie !

Maintenant vous connaissez les différentes stratégies de délégation, que déléguer en priorité et comment déléguer.

Une fois votre système de délégation en place vous pouvez enfin respirer et profiter de la vie. Vous n’avez plus qu’à encaisser vos revenus locatifs surtout si vous choisissez de tout déléguer (ce que je vous recommande) ! Bravo !

Avec cet article, j’ai pris le temps de vous expliquer comment bien déléguer pour cartonner avec votre location saisonnière.

Mais je veux vous dire quelque chose de très important à mes yeux : déléguer et engranger du cashflow ne s’improvise pas et cet article est là pour vous aider.

Cela nécessite de nombreuses actions et surtout au début, lorsque vous déléguez pour la première fois.

Il vous faudra chercher et choisir des prestataires, les tester pour vous assurer qu’ils vous conviennent, les remettre en cause pour optimiser votre système, contrôler la bonne réalisation, former les prestataire à votre façon de procéder. Cela sans compter avec les aléas qui arriveront forcément.

Alors je ne veux pas que vous pensiez qu’il suffit de trouver un prestataire ou une agence immobilière et ne plus s’occuper de rien. Vous êtes responsables de votre investissement et à ce titre vous devez vous assurer que tout fonctionne correctement.

Si être opérationnel est trop chronophage pour vous alors optez pour une délégation totale ! Passer par des professionnels qui assureront la mise en place opérationnel.

Et vous, rester un investisseur stratégique. Le temps que vous aurez gagné vous servira pour profiter de la vie… ou bien investir dans un autre bien qui va cartonner !

Mais pour en arriver là, appliquez ce que je vous ai conseillé tout au long de cet article.

Alors. Allez-y. Faites-le. Maintenant.

4 – Et vous, êtes-vous un investisseur opérationnel ou stratégique ?

Donnez-moi votre réponse dans les commentaires et surtout posez moi toutes vos questions concernant la délégation, j’y répondrai avec plaisir.

Enrik Glamport est devenu entrepreneur à 36 ans et s’est lancé dans un défi fou, remplacer son salaire de cadre (3000€) avec la location professionnelle en un an, qu’il nous fait partager sur son blog Louer Premium.

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