Un des meilleurs placements : l’immobilier.
Mais dans quoi investir ?
La METHODE LARCHER vous répond.
| TYPES DE BIENS : |
|
|
Parkings |
Hôtels Gîtes Chambres d’hôtes SCPI (Société de Placement Civile dans l’immobilier) EHPAD (Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) Résidences seniors Résidences étudiants Résidences de tourisme Time-share (Locations hôtelières en temps partagé) |
2 principes fondamentaux :
Placer de l’argent dans l’immobilier : Nombreuses possibilités.
Gagner de l’argent grâce à l’immobilier : Suivez la METHODE LARCHER.
Dans quoi investir : Les Parkings et Garages.
Lors d’un achat groupé,
vos revenus sont protégés.
L’investissement est réparti
sur plusieurs lots.
Avantages :
• Rentabilité souvent élevée.
• Demande forte et constante.
• Accessible à toutes les bourses.
• Risque très faible.
• Revente rapide.
• Pas de période hivernale.
• Formateur pour investisseur débutant ou hésitant.
• Très peu d’entretien, voire pas du tout !
Inconvénients :
• Le montant des loyers.
Il faudrait énormément de lots pour avoir des revenus confortables.
• L’emplacement est capital.
La règle d’or dans l’immobilier, mais encore plus pour un parking ou un garage.
Un endroit inapproprié fait perdre toute sa valeur à ce type de bien.
• Frais de notaire plus élevés.
Quand le prix du bien est bas, le pourcentage des frais de Notaire est élevé.
| Prix du bien |
Frais de Notaire |
| 5 000 € |
Environ 40 % |
| 10 000 € |
Environ 25 % |
| 25 000 € |
Environ 15 % |
| 50 000 € |
Environ 11 % |
| 100 000 € |
Environ 9 % |
| 150 000 € |
Environ 8 % |
Pour un achat groupé, c’est le montant global qui est pris en compte :
10 places de parking à 5 000 € l’unité, soit 50 000 € au total.
Les frais de notaire seront d’environ 11%.
Pensez y pour :
>> Le calcul du rendement locatif.
Conclusion :
Ce type d’investissement est parfait pour :
• Investisseurs débutants ou hésitants.
• Acquérir de l’expérience.
• Les petits budgets désirant se lancer dans l’immobilier.
• Les propriétaires souhaitant éviter l’entretien occasionné par un logement.
• Diversifier son patrimoine.
Dans quoi investir : Les Appartements.
Un balcon ou une terrasse
en plus, est un atout énorme.
Vos locataires vont adorer !
Avantages :
• Large choix de prix et de surfaces.
Petites surfaces :
• Très bonne rentabilité.
• Demande constante.
• Prix abordable.
• Risque faible.
• Revente rapide.
• Entretien peu onéreux.
Grandes surfaces :
• Stabilité des locataires.
• Risque faible.
• Peu de gestion.
• Fréquence de travaux faible.
• Possibilité de diviser le logement pour augmenter la rentabilité.
Inconvénients :
• Les charges de copropriété.
Elles font chuter votre rentabilité.
• Vous n’êtes pas maître des décisions.
C’est le Syndic qui choisi :
– Les travaux à effectuer.
– La date de réalisation des travaux.
– L’entreprise qui fait l’entretien et les travaux.
– Etc..
• L’isolation phonique.
Petites surfaces :
• Turn-over important.
• Gestion plus importante.
• Usure du bien plus rapide.
• Fréquence de travaux élevé.
Grandes surfaces :
• Rentabilité moyenne.
• Prix d’achat élevé.
• Revente plus longue.
• Travaux de relocation plus important.
N’achetez pas d’appartement au rez-de-chaussée !
Ils sont difficiles à louer et à vendre.
Conclusion :
Vous recherchez avant tout la rentabilité malgré la gestion ?
• Investissez dans des petites surfaces.
Vous recherchez principalement la stabilité de vos locataires ?
• Investissez dans des grandes surfaces.
Vous recherchez le compromis entre rentabilité et gestion ?
• Investissez dans des surfaces intermédiaires.
Dans quoi investir : Les Maisons.
Un garage et un jardin exposé
plein SUD pour le barbecue
et vos locataires ne
bougeront plus ! 😀
Avantages :
• Aucune charge de copropriété.
Amélioration de votre rentabilité.
• Vous êtes maître des décisions.
Aucun Syndic pour vous imposer un choix :
– Vous choisissez le type de travaux à effectuer.
– Vous choisissez date et budget pour votre fiscalité.
– Vous choisissez l’entreprise que vous voulez.
– Etc…
• Bonne rentabilité.
• Grande stabilité des locataires.
• Risque faible.
• Peu de gestion.
• Fréquence de travaux faible.
• Possibilité de diviser le logement pour augmenter la rentabilité.
• Potentiel de plus-value élevée.
• Valorisation de votre patrimoine.
Inconvénients :
• Impôts fonciers plus élevés.
• Prix d’achat élevé.
• Revente plus longue.
• Travaux de relocation plus important.
Conclusion :
Parfait pour allier rentabilité et peu de gestion.
Difficile d’accès pour les premiers investissements.
Dès que vous pouvez investir dans une maison, faites le !
• Mais toujours en respectant le CONSEIL N°14 de la METHODE LARCHER.
Dans quoi investir : Les Locaux commerciaux.
Aussi avantageux que dangereux.
Pour bien investir dans un local commercial, 2 critères :
• L’emplacement.
• Le type de commerce.
Les taxes foncières
peuvent être à la charge
du commerçant. 😉
Avantages :
• Très grande stabilité des locataires.
• Très peu de gestion.
• Bonne rentabilité.
• Fréquence de travaux très faible.
Inconvénients :
• L’emplacement est primordial.
Un local mal situé n’attirera aucun client et donc aucun locataire commerçant.
• Plus risqué qu’un logement.
• Obtention d’un financement plus difficile.
• Un commerce mal sélectionné peut être à l’origine de plusieurs déconvenues.
• Bail plus complexe et contraignant qu’un bail d’habitation.
Conclusion :
Les locaux commerciaux sont très intéressants mais un peu risqués.
Ce type d’investissement est plutôt réservé aux initiés ayant de l’expérience.
Quand vous êtes prêt à prendre des risques, vous pouvez investir !
Maintenant, à chaque fois que vous verrez un local commercial bien situé et loué à un bon commerce, pensez à l’heureux propriétaire des murs ! 😉
Dans quoi investir : Les Immeubles de rapport.
Vos revenus sont protégés
en raison du faible risque
réparti sur plusieurs lots. 
Avantages : Très nombreux !
• Cash-flow intéressant généré tout de suite.
Les loyers sont largement supérieurs aux charges.
• Facilité de déléguer la gestion.
L’agent immobilier fera un effort sur ses frais.
• Aucune charge de copropriété.
Amélioration de votre rentabilité.
• Vous êtes maître des décisions.
Aucun Syndic pour vous imposer un choix.
• Très bonne rentabilité.
• Obtention d’un financement simplifié.
• Valorisation de votre patrimoine.
• Impôts fonciers plus bas que par lot individuel.
Inconvénients :
• Prix d’achat élevé.
• La revente.
Les immeubles de rapport sont faits uniquement pour les investisseurs.
Les acquéreurs potentiels sont donc moins nombreux que pour une résidence principale.
Vous devez faire une sélection rigoureuse de vos immeubles pour qu’ils intéressent les investisseurs de demain (emplacement, qualité, etc…)
Choisissez toujours des immeubles avec des
compteurs individuels : Eau et Électricité.
Conclusion :
Parfait pour vivre de ses revenus immobiliers rapidement !
Accessible plus facilement après avoir effectué quelques opérations immobilières.
Vous voulez aller vite ?
Investir dans des immeubles de rapport est une des meilleures stratégies !
Mais attention à ne pas être bloqué pour la suite de vos investissements…
Suivez tous les conseils de la METHODE LARCHER.
Dans quoi investir : Conclusion.
Investir dans les parkings et garages : Pour débuter.
Investir dans les appartements : Pour rentabiliser.
Investir dans les maisons : Pour capitaliser.
Investir dans des locaux commerciaux : Pour parier.
Investir dans les immeubles de rapport : Pour gagner.
Commencez par des petits projets.
Diversifiez votre patrimoine immobilier.
Suivez les conseils de la METHODE LARCHER.
Vous avez des questions sur ces investissements ?
N’hésitez pas à les poser dans les commentaires.
Je réponds toujours avec plaisir. 🙂
Bonjour Julien
Je cherche a investir dans immeuble de rapport a renover, j’ai monte plusieurs dossiers, mais sans succes, ma banque trouve le projet tres bon, rentable, ect…
Petit historique, j’ai commence par un apprt puis deux maisons, aujourd’hui je souhaite conserver la derniere la ou tout mon capital est investi, la banque me laisse entendre qu’ils peuvent me suivre mais a chaques presention ils me disent que je manque de garantie ?
Je ne sais plus de quelles facons presenter et quelles garanties presenter.
Cordialement.
Sebastien
Bonjour Sébastien
Vous êtes à la bonne étape, après l’achat d’un appartement et de 2 maisons, vous pouvez effectivement envisager d’investir dans un immeuble.
Il faudrait cependant analyser un peu plus votre dossier pour comprendre pourquoi le financement n’est pas accordé.
Si votre banque trouve votre projet très bon, rentable et qu’elle laisse entendre qu’elle peut vous suivre, mais qu’au final elle ne finance pas, c’est qu’il y a un problème quelque part, car elle peut avoir les garanties avec une simple hypothèque.
Je pense qu’il y a un élément de votre dossier qui gène votre banquier et bien sûr il n’ose pas vous le dire, ça arrive très souvent.
Cela peut être, des découverts, une épargne trop faible, une situation familiale particulière, un métier à risques, un contrat de travail trop récent ou dans une entreprise récente, etc…
De nombreuses raisons possibles.
Je vous recommande donc d’aller voir un courtier pour lui présenter la totalité de votre dossier, et au vu de ces éléments, lui vous dira d’où vient le problème et surtout comment le résoudre pour enfin investir dans cet immeuble ! 🙂
Tenez nous informé.
A bientôt.
Oui il y a forcément quelque chose qui bloque la banque. J’ai eu le cas lors de mon 1 er achat d’immeuble.
Le dossier était béton. Immeuble de 6 lots, tous loués, cash flow 600€ par mois dès la signature de l’acte chez le notaire, comptes bancaires nickel, pas de mauvaises dettes…et REFUS de la banque.
Le montant de l’opération était juste trop élevé à leurs yeux pour un débutant.
Merci pour ces précieux conseils, très bon article je recommande.
Comme Mickael, je trouve l’article de Julien excellent, truffer de bon conseil et très interessant pour les investisseurs immobilier que nous sommes.
A bientot !
Stephane
Bonjour,
J’ai 36 ans et je me lance actuellement dans l’investissement locatif car j’ai terminé de payer ma résidence principale, je suis imposé à 14 pour cent actuellement, j’ai un salaire d’environ 1800 euros par mois.
j’ai fais plusieurs visites dans le haut-Rhin du coté de Mulhouse et je suis tombé sur un F2 des années 70 au rez de chausser d’une cinquantaine de mètres carré qui me paraît intéressant d’une valeur de 50000 euros et négociable aux alententours de 42000. Les charges sont de 165 euros par mois tout compris c’est à dire l’eau chaude, eau froide et chauffage collectif au fuel est compris dedans. Le loyer que je pense obtenir est de l’ordre de 350 à 450 euros hors charges à voir la demande…D’après l’agent immobilier ça se loue facilement… Un peu septique mais bon… La taxe foncière est de l’ordre de 550 euros à l’année. Il y a les fenêtres à changer et un peu de rafraîchissement à faire mais rien de méchant, je compte environs 6000 euros pour les travaux avec les fenêtres .
J’ai fais également la visite de plusieurs studios dont la valeur avoisine les 3000O euros pour 20 mètres carré, je me demande si le risque est moins élevé sur ce type d’investissement notamment en campus universitaire…
J’aimerais connaitre vos avis si cela parait une bonne affaire.
Merci de vos réponses.
Bonjour Eric,
Niveau rendement vous n’êtes pas mal du tout (42000+ 6000 travaux) avec un loyer de 450HC.
Personnellement je n’investis pas dans des appartement situé au RDC, même si cela se loue quand même suivant le quartier; les biens aux RDC sont moins valorisé et le vis à vis est quasiment systématique. Ils sont sujet à plus de risque (inondation, cambriolage…)
En ce qui concerne les studios, tout dépend si ce marché est porteur dans votre secteur (présence de plusieurs établissements scolaire type FAC, IUT, CFA…) car ce marché est plus orienté pour des étudiants.
Mais il est vrais que les petite surface sont un investissement moins risqué car moins cher.
Je vous déconseille les campus et les résidences étudiantes ( énormément de passages dans les partie communes, résidence bruyante et pas toujours bien entretenue…), vous trouverez des locataires sans soucis pour des studios dans des résidences ordinaires.
En ce qui concerne le rendement, il est plus judicieux de choisir deux studios qu’un appartement; en effet le prix des loyers au m² des petites surfaces est supérieur à celui des grandes.
pour deux studios de 25m²,vous pourrez par exemple les louer 300 euros chacun, mais il sera très difficile de louer un appartement de 50m² 600 euros.
(bien entendu tout dépend du marché dans lequel on se trouve)
certains vous diront qu’il faut prendre en compte la vacance locative en été, mais beaucoup d’étudiants reste pendant toute la durée de leur scolarité, si vous avez un bon produit…
Bonjour Eric et merci à Axel d’avoir répondu. 🙂
Votre profil est idéal pour développer rapidement un parc immobilier :
La résidence principale payée à 36 ans, un salaire de 1 800 € et une tranche d’imposition à 14%. Parfait !
Ce serait donc dommage de commencer par un appartement en RDC.
Les appartements en RDC sont plus difficiles à louer et à vendre.
Ils sont moins attractifs pour plusieurs raisons, comme le précise Axel :
Le sentiment d’insécurité (cambriolage, inondation…) le vis à vis, l’obscurité, etc…
La valeur d’un appartement en RDC est plus basse d’environ 20% à 30%.
Pour ces raisons, il y a l’ALERTE IMMO N°9 de la Méthode LARCHER.
Si malgré tout, vous voulez investir dans un appartement au RDC, la rentabilité doit absolument être explosive pour compenser les énormes inconvénients.
Pour savoir où se situer, voir :
>> Le calcul de la rentabilité locative.
Merci pour la réponse,
actuellement j’ai laissé tomber l’appartement du RDC. J’ai signé un compromis de vente pour un F3 de 57 m2 au premier étage d’un immeuble de 16 appartements pour 45000 euros avec une cave et un garage. Je compte pour environs 4000 euros de travaux pour mettre une petite cuisine et refaire un peu la salle de bain. Je pense pouvoir le louer 450 max hors charges ( charges 60 euros) et pour rester dans un prix correct, j’espère louer le garage pour 30 euros au futur locataire ou si il le refuse, je le louerai 40 ou 50 euros à une autre personne. J’hésite également avec un F2 de 54 m2 avec une cave et un grenier situé dans un deuxième et dernier étage que je peux négocier pour 35000 euros, je compte également pour 4000 euros de travaux. J’espère le louer 390 max avec 60 euros de charges. Les 2 appartements en question se situent dans le même quartier.
Vaut-il mieux prendre le F3 ou le F2. Je pense qu’un F3 se louera peut-être plus facilement car visiblement d’après un agent immo c’est plus recherché car on cible plus de personnes (comme un jeune couple avec un enfant ou une personne seule avec enfant etc… ). J’ai un peu peur de la vacance locative.
Qu’en pensez vous ?
Merci de vos réponses.
Ha ça c’est une bonne nouvelle !
Pas de RDC ! 😀
Effectivement le F3 permet un panel plus large de locataire et vu la différence de prix, il n’y a pas à hésiter, le F3 !
Quant à la vacance locative, c’est vrai ça peut arriver, mais cela reste assez rare en général quand le bien n’a pas de défaut majeur.
L’arme absolue contre la vacance locative : l’emplacement !
Un bien immobilier situé dans un secteur intéressant trouvera toujours preneur.
Bonjour Julien,
Il y a quelques une quinzaine de jours, je me posais ses questions et avec cet article cela y répond en quelques sortes à savoir que pour faire de la location meublé saisonnière style appart/hôtel et ou meublé de tourisme, avec un studio, T1ou T2 c’était préférable, mais dans ce genre de biens il y a toujours les frais de copropriété, aussi dans ce que j’ai déjà visité des locataires en place ou des travaux, alors du coup je me suis dit je vais m’intérêsser au immeuble mais idem je visite souvent des biens avec travaux ou locataires, alors je me suis dit les petites maisons de ville, mais ma question est est ce que les maisons se louent aussi facilement pour faire de la location saisonnière en meublé de tourisme sur l’année, et puis je me dit qu’avec un immeuble cela va plus vite pour comme tu le dit gagner mais de plus en plus je m’intérêsse au maison,
à voir, merci pour vos réponses
Bonjour Jeje
Les maisons et les immeubles sont des biens très intéressants.
Mais n’apportent pas la même chose comme tu as pu le constater dans cet article.
Tu dois choisir en fonction de ton objectif premier.
La location saisonnière apportent une clientèle variée :
Personnes seules, couples sans enfant, familles, déplacements professionnels, etc…
Maisons et appartements peuvent donc être proposés à la location saisonnière.
La région et la ville doivent avoir un attrait touristique ou économique.
L’emplaement et L’emplaement L’emplaement L’emplaement
Bon mais moi il est ou, il est le cadeaux ? Pas d’école prestigieuse,
perdu dans la nature
Alors je fais quoi ? je jette à la poubelle ou j’essaie d’en faire quelque chose ?
Situé à 5kms ( c’est pas le bout du monde) d’une ville touristique du Var.
( Zut : à 900kms de chez moi )
Potentiel ? 35m2 loué 500€ en 2004 en saisonnier! c’est pas rien ! Alors je tente l’investissement travaux 50000 ou je laisse tout tomber ?
Salutations
Cordiales
Mais énervées.
daniel
rien compris…
Effectivement… difficile à comprendre… 😀
moi aussi rien compris, julien viens à notre secours (lol)
la réponse à ma question est juste de savoir si je peux faire de la loc saisonnière style appart/hôtel, meublé de tourisme toute l’année, même aussi avec une maison de ville
Re-bonjour Jeje 🙂
Le commentaire de Daniel est… très particulier… 😀
Je crains de ne pas pouvoir apporter de réponse… 😀
Pour répondre à ta question, oui tu peux faire de la location saisonnière avec une maison de ville, mais attention, comme la clientèle pour une maison à un budget plus important, tu dois absolument apporter du confort :
Un jardin, le stationnement pour la voiture, proche de toutes commodités, etc…
Pour louer toute l’année, c’est autre chose, tout dépend ta région et de la ville.
Axel t’apporte d’autres informations un peu plus bas dans les commentaires.
Bonjour,
Je suis propriétaire de ma résidence principale, avec deux T2 en locations (achetés comptants +/-55 000 Euros pour des loyer de +/- 420 Euros).
Je me pose la question d’un investissement dans un immeuble de rapport de +/-150 000 Euros avec 3 T2.
Ma question est qu’avec ce dernier investissement je passerai du régime micro foncier au régime réel et de plus dans la tranche d’imposition des 41%, auquel s’ajoutent 15,5% de prélèvements sociaux, soit 56,5% de prélèvements !!!
La fiscalité devient alors carrément confiscatoire et impossible de s’enrichir ainsi. Avez-vous une stratégie immobilière à me conseiller pour vraiment m’enrichir dans ma situation ?
Bonjour Hubert
Vous avez déjà votre résidence principale et deux T2.
Vous pouvez effectivement envisager d’investir dans un immeuble de rapport.
Avec une tranche d’imposition à 41% vous devez absolument mettre en place une stratégie fiscale !
Il en existe plusieurs.
Pour aller plus loin, vous pouvez me contacter en cliquant ici.
Bonjour Julien,
j’aimerais savoir s’il est intéressant d’investir dans un logement social
régit par l’article L433-11du Code de la construction est de l’habitation.
je n’ai pas visité l’appartement mais d’après les photos il a l’air bien tenu et sa situation géographique proche d’une grande ville (4 km).
je n’ai pas pu avoir d’informations sur les charges et les taxes qui s’y rattachent.
je n’ai pas trouvé de réponse clair sur les avantages et les inconvénients de ce type de bien.
Pourrais- tu m’en dire plus ?
Cordialement.
Laurent
Bonjour Laurent
Je peux seulement te dire que la Méthode LARCHER ne recommande pas ce type d’investissement.
bonsoir JEJE.
la location saisonnière style appart/hôtel fonctionne plus ou moins bien en fonction de :
1/ la situation géographique (zone touristique ou non)
2/ la qualités des prestations que vous proposez et la qualité de votre bien.
3/ La manière dont vous allez mettre en avant votre bien afin d’attirer la clientèle. c’est tout une logistique et c’est un travail presque à temps pleins si vous en avez plusieurs.
et j’en passe.
la location saisonnière fonctionne également avec des maisons mais la clientèle ne sera pas la même que pour un T2 par exemple.
je laisse Julien exprimer son opignon 😉
axel
bonsoir Hubert,
avec le régime réel, il est possible de déduire vos charges de vos revenue foncier comme:
les frais de gestions,
l’entretien courant,
les intérêts d’emprunt,
les charges de co-pro
certains travaux
les frais de notaire…
pour ma part, je fait de la location meublé idéal pour des studio et T2.
Le régime réel permet de déduire également ces charges mais c’est valable sur tout les travaux.
Vous pouvez également amortir votre bien comme les murs, les installations, le mobilier. (de la simple ampoule au canapé).
bref, toute les dépenses lié à votre bien.
après je vous conseil d’allez voir un conseiller en gestion de patrimoine et/ou un fiscaliste.
cordialement
Axel
Bonjour Axel
Je te remercie d’avoir pris le relais pour répondre aux questions des Fans d’immobilier en attendant que je sois disponible. 🙂
C’est sympa, tu sais que je suis très occupé, surtout en ce moment. 😉
Bonjour Julien,
cela me fait plaisir et permet d’échanger avec les Fans d’immobilier.
j’espère que tu as beau temps.
ça changerais des tempêtes que l’on se prend en ce moment…
Axel
Bonjour Axel
C’est très bien, on reconnait les passionnés ! 🙂
Toujours là pour aider la communauté d’investisseurs Fans d’immobilier !
J’ai un super temps je te remercie !
Mis à part le tremblement de terre avant hier.
Mais tout va bien, il n’y a eu aucune victime.
J’étais sur l’autre île à ce moment, je n’ai rien ressenti.
En espérant qu’il n’y en ait pas d’autres. 😀
A bientôt.
bonjour Julien,
Ha oui, j’en ai entendu parler à la radio…
je suis sur un appartement en ce moment avec des travaux du sol au plafond en passant par les menuiseries et la mise au normes électriques.
j’ai signé le compromis la semaine dernière.
on va voir si cela va jusqu’au bout.
je t’en parlerais un peu plus tard.
A+
Bonjour Axel
Maintenant que tu es lancé, on ne peut plus t’arrêter !
C’est ça les investisseurs passionnés !!! 😉
J’attends les news alors… 🙂
A bientôt.
Julien,
Comme tu l’indiques, on a aujourd’hui pas mal de choix pour investir dans la pierre.
Pour moi, deux choix prioritaires : l’achat d’appartements (un par un) ou l’achat de petits immeubles de rapports (2 à 6 logements) 🙂
Avec ces deux supports, devenir propriétaire foncier vivant uniquement de revenus locatifs est un objectif atteignable en moins de 10 ans.
Le reste (parkings, résidences séniors, de services, SCPI…) sont souvent chers en frais, et ne permettent pas d’aller aussi vite dans le cycle d’enrichissement.
Bonjour David
Effectivement, les petits immeubles font partis des meilleurs investissements !
Surtout pour vivre rapidement de ses revenus locatifs.
Bonjour Julien,
j’ai 28 ans et je souhaite me lancer ds l’investissement locatif, petit à petit car totalement débutant dans le monde de l’immobilier, et d’après vos conseils et mon faible budget je souhaite me tester en commançant par un parking.
Le calcul du rendement locatif Methode Larcher pour un logement est il identique à celui d’un parking? Les charges représentent-elles tjrs environ 25% comme dans votre formule?
Merci d’avance et à bientot dans de futures demandes de conseils!
Antonin
Bonjour Antonin
Vous avez entièrement raison de vous lancer petit à petit, c’est de cette façon que vous pourrez aller loin !
Et sans être bloqué !
Concernant les charges pour un parking, elles sont effectivement beaucoup plus faible que pour un logement.
Donc si vous arrivez dans la tranche de rentabilité Méthode LARCHER en faisant le calcul pour investir dans un parking, vous savez déjà que votre rentabilité finale sera supérieure. 😉
A bientôt pour vos futures questions. 🙂
Bonjour Julien,
Sympa cette petite comparaison.
Je suis totalement en phase avec toi sur le fait qu’il faille acheter en lot pour économiser sur les frais de notaire. J’ai acheté 4 parkings en un an (bientôt le quatrième signé), à chaque fois à l’unité et en frais de notaire ça fait mal (environ 9000 €) au total.
Mais la vente de lots reste trop rare. Souvent ce sont des investisseurs qui vendent et ils le font à la découpe pour ne pas payer d’impôt sur la plus-value ! J’ai eu le cas sur mes deux derniers parking. Le vendeur avait les deux sous-sols de la résidence (52 places de parkings) et il a tout vendu à la découpe et même à l’unité… Autant dire, qu’il n’en fini plus de signer chez le notaire en ce moment ^^. Il n’a même pas pu me vendre le lot de 2. Bon après, entre acheter un lot de deux ou une place puis l’autre, je n’aurai pas gagné tant que ça, c’est sur les gros volumes que ça se vaut.
Maintenant, là où je ne suis pas en phase c’est qu’en gros tu dis « les parkings sont des investissements pour les débutants et ceux qui veulent démarrer ». Par exemple, le gars à qui je viens d’acheter une partie de ses parkings, a la quarantaine et n’a rien d’un débutant je peux te l’assurer, son patrimoine est tout juste impressionnant ! Il m’a même dit que sur le long terme les parkings étaient de très loin ses meilleurs investissements (le critère qui fait pencher la balance de sont point de vue étant le peu d’entretien et la facilité de gestion).
Quand j’ai commencé à investir dans les parkings il y a un an, j’avais un peu la même vision (parking = débutant). Le comble c’est que j’ai même créé un blog ayant ce nom explicitement parkingdebutant. Maintenant, je me rends compte que c’était stupide de penser ainsi et j’ai décidé de voir plus grand pour en racheter d’avantage. Aussi, j’en apprends tous les jours sur les parkings (encore dernièrement chez le notaire il y a quelques jours) et les procédures sont identiques que pour acheter un appartement ou une maison à 15 millions.
Et non, il ne faut pas en avoir énormément pour avoir des revenus confortables. En plus, confortable c’est variable (1000 €, 2000 €, 10 000 € par mois) 🙂 ? Un de mes parkings à Paris me rapporte un billet de 100 € par mois, je m’en occupe 1 minute par mois (checker le virement et la quittance de la part de l’agence). En faisant un rapide calcul, il en faudrait 15 (ce qui n’est pas énorme) pour toucher l’équivalent d’un SMIC. C’est d’ailleurs mon objectif avant fin 2019. En France, qui cracherai sur 1200 € net par mois en automatique, 1% (les plus riches) et encore pas sûr 🙂 ? Donc je dirai que tu as raison à condition que les parkings soient en pleine campagne où les loyers sont de 30-40-50 €. Le choix est vite vue : 10 parkings à 100 € de loyer ou bien 20 à 50 € ?
Pour reprendre les avantages, j’ajouterai :
– La facilité de gestion (1 minute par mois si c’est délégué);
– Le faible risque d’impayé (quelqu’un a plus de facilité à payer un loyer de 100 € que 1000 €);
– La facilité d’expulsion du locataire;
– Contrat de location très flexible.
Pour les inconvénients :
– Je ne dirai pas montant des loyers car ce n’est pas précis, en effet quelle différence entre 10 parkings à 100 € chacun et un appartement à 1000 € -> aucune. Je dirai plutôt qu’il ne faut pas avoir peur d’acheter si on se lance dans les parkings, car effectivement il faudra forcément plus de volume pour avoir les mêmes loyers que sur de l’habitat.
– Pour l’emplacement, ça c’est pour tout les investissements pareil encore que sur les parkings c’est pas forcément vrai. J’ai investi dans trois villes différentes, à des endroits complètements différents et la demande est bien là. Après effectivement, acheter un parking en plein champ, faut le faire exprès (et encore que ça peut marcher) :-).
– Je rajouterai rentabilité « stagnante ». Contrairement à un appartement, il est difficile d’améliorer l’emplacement ou les stratégies. Je vois souvent des gens dire qu’il faut découper et mettre 4 motos, mais ça c’est plus facile à écrire sur le papier qu’à mettre en pratique. Déjà, il faut que l’emplacement s’y prête (découper 12m2 c’est pas facile ^^) et surtout il faut trouver 4 motards qui ont des « petites » motos pour ne pas se gêner les uns les autres. Et après ça il faut rajouter le turnover, bref…
Merci en tout cas pour ton article, je suis sûr qu’il en aidera plus d’un :-).
Bonne soirée.
Bonjour Nicolas
Je te remercie pour ce commentaire détaillé et très intéressant !
Les parkings sont de très bons investissements immobiliers, avec des avantages et des inconvénients comme tous types de biens.
Maintenant attention, je ne dis pas :
« en gros les parkings sont des investissements pour les débutants et ceux qui veulent démarrer« .
Je dis :
Ce type d’investissement est parfait pour :
• Investisseurs débutants ou hésitants.
• Acquérir de l’expérience.
• Les petits budgets désirant se lancer dans l’immobilier.
• Les propriétaires souhaitant éviter l’entretien occasionné par un logement.
• Diversifier son patrimoine.
Ce n’est donc pas exclusivement pour les débutants ou pour commencer.
Des propriétaires expérimentés peuvent choisir les parkings par exemple pour éviter l’entretien occasionné par un logement.
D’ailleurs, l’investisseur dont tu parles a fait le choix des parkings pour la rentabilité, la facilité de gestion et le peu d’entretien, ce dont je précise dans cet article.
Cependant, en conclusion finale, la Méthode LARCHER recommande les parkings et les garages pour débuter, c’est vrai.
Pour une raison très simple, le but de la Méthode est de vivre de ses revenus locatifs, et le montant des loyers de ce type d’investissement est trop bas.
Un de tes parkings à Paris te rapporte 100 € par mois, c’est très bien je suis d’accord.
Mais combien il te reste une fois le crédit et toutes les charges payées ?
Quel est le cash flow ? C’est ça la vrai question.
De plus, le point noir c’est le temps perdu pour les visites.
A chaque fois qu’un locataire s’en va, il faut faire plusieurs visites pour louer à nouveau.
Donc plusieurs déplacements pour sélectionner un locataire et signer un bail de 100 € par mois à Paris et environ 50 € par mois en Province.
Imagine la perte de temps et les frais de déplacement à chaque fois pour pour un bail de seulement 100 € ou 50 €.
Multiplie ça par le nombre de parking dont tu as besoin pour vivre correctement…
La perte de temps, pour le gain final, est bien trop grande à mon sens.
Et très peu d’agents immobiliers accepteront de faire la gestion.
Il faudrait une facturation élevée pour que ce soit rentable pour eux.
Ou que les parkings soient proches de l’agence immobilière.
Ce qui ne serait pas rentable pour le propriétaire bailleur.
Ils ne se déplacent même plus pour louer des studios depuis la loi alur qui plafonne les frais en fonction des mètres carrés… (sauf si c’est à 2 pas de l’agence bien-sûr).
Alors que pour vivre de ses revenus locatifs et être libre de faire ce que l’on veut quand on veut, il est indispensable de déléguer la gestion totale.
Investir dans les parkings et les garages est rentable et très intéressant.
Mais cela reste un frein lorsque l’objectif est de passer à la vitesse supérieure pour avoir des gains importants.
Bonjour Julien,
Merci pour ton retour.
Comme expliqué dans mon commentaire, je passe une minute par mois sur le premier car c’est géré par agence. Je ne connais que très peu de monde qui passe 1 minute par mois sur un appartement même si tout est délégué. En effet, dès qu’il y a un pb avec le locataire, les colocataires ou touristes, le propriétaire doit forcément intervenir. L’agence me cherche les locataires (service facturé une seule fois si date de dernière recherche < à 1 an). Le bail pareil je ne m'en charge pas, bref je ne me charge de rien une fois que c'est mis en place. Donc 0 temps de perdu bien au contraire. Et en coût c'est entre 5 et 10 € par mois.
Je ne suis pas d'accord quand tu dis que très peu d'agents accepterons de faire la gestion d'un parking (en tout cas en région parisienne). En effet, j'ai déjà trouvé toutes les agences pour gérer mon 2eme, 3eme et 4eme et ce dans des villes différentes. Pour te dire, certaines agences me rappellent même lorsque je leur donne pas suite… Maintenant, tu as sûrement raison en province, je ne connais pas le marché, je ne peux pas me prononcer.
Pour info, tu parles de la loi Allur, mais celle-ci n'est qu'en test dans les grandes villes et qui plus est les bails sur des biens à usage autre qu'habitation (parking, box entre autre) ne sont pas concernés, je peux mettre le loyer à 500 € pour 12m2 si ca me tente.
Pour les charges c'est entre 5 et 15 € par mois par parking, autant dire que c'est pas la gestion ni les charges qui plombent le cash-flow. Ce qui plombe c'est les impôts mais y a la création de société pour ça.
Là où je te rejoins et ce qui plombe le cash-flow c'est effectivement le crédit. Le coût de la première échéance payée grâce aux 70% du loyer est difficile à obtenir sur un seul parking. Sur le premier j'ai un cash-flow négatif de 46 € mais j'ai fait une erreur car je suis parti sur 8 ans de crédit. J'aurais pu prendre 10 ans, et je serai en cash-flow négatif de 10€. Donc en synthèse les parkings sont intéressants à l'achat en lot avec une durée de financement de minimum 15 ans ça c'est indiscutable. À l'unité, il faut faire dès remboursements anticipés, mais ça va très vite vu les "petites" sommes. En un seul RA je serai en autofinancement.
Par contre, ce n'est en rien en frein pour passer au niveau supérieur. En effet, si tu vas voir une banque, que t'as 20 parkings en portefeuille qui sont payés et qui te rapportent entre 1500 et 1800 € net par mois, je ne vois pas ce qui va freiner la banque de te prêter, tu lui auras déjà montré 20 fois que tu savais gagner de l'argent avec l'immobilier ;-).
Au fait, as-tu déjà investi dans les parkings et si oui combien ? Merci à toi.
Bonne journée !
Bonjour Nicolas
Même en région parisienne, pour que la gestion d’un parking soit intéressante pour un agent immobilier, il doit faire une facturation élevée, venant diminuer la rentabilité du bailleur, ou alors les parkings doivent être proches de l’agence pour une facturation raisonnable, ce que je précisais dans ma réponse.
Les frais de gestion sont effectivement de 5€ à 10€ par mois mais il faut également compter les frais de mise en place du locataire.
Tu ne m’as dit combien ton agence immobilière facturait…
Car tous tes locataires ne vont pas rester là 10 ans, le turn over est inévitable.
Et donc à chaque fois tu devras payer l’agence et en tenir compte dans tes calculs.
Concernant la loi Alur, je te donnais simplement un exemple pour te dire que les agents immobiliers ne se déplaçaient même plus pour une facturation de mise en place d’un locataire dans un studio, car le plafonnement des frais d’agence au mètre carré était trop bas. Je parlais évidemment d’une habitation, un studio étant un logement.
Il est peut être parfois difficile de se comprendre par écrit…
Il Faut tout compter dans les charges, la gestion locative mensuelle, les frais de mise en place des locataires, les frais de copropriété, les taxes foncières, etc…
Plus les mensualités de crédit.
Quant aux impôts, ce n’est pas la création de société qui va t’aider, au contraire, suivant le type de société que tu choisis, tu devras payer des taxes en plus.
Donc au final, le cash flow n’est pas énorme.
Encore un malentendu…
Dans ma réponse, je ne fais pas allusion à l’obtention de nouveaux prêts immobiliers.
je parle de frein pour passer à la vitesse supérieure afin d’avoir des gains importants.
Sauf si tu considères que 1 800 € par mois sont des gains importants.
Oui j’ai déjà investi dans les parkings, mais également dans :
– Des garages.
– Des appartements.
– Des maisons.
– Des locaux commerciaux.
– Des immeubles de rapport.
J’ai mis à disposition quelques uns de mes actes notariés pour les Fans d’immobilier.
C’est pourquoi aujourd’hui je peux comparer les avantages et les inconvénients de chacun d’entre eux.
A ce jour je n’ai plus de parking pour les raisons évoquées dans mes réponses.
Cela étant, les parkings restent de très bons investissements avec de nombreux avantages, comme je le précise dans cet article.
C’est pourquoi certains investisseurs ne veulent faire que ça, peut être comme toi.
Je n’ai rien contre, nous avons tous nos préférences.
Je donne simplement les avantages et les inconvénients en disant pourquoi j’ai fait ces choix.
Envisages tu d’investir dans d’autres types de biens ?
Ou veux tu investir uniquement dans les parkings ?
Bonjour, merci pour ton retour.
Pour la recherche de locataire c’est le prix d’un loyer (110 €). En revanche, comme expliqué ceci est facturé une seule fois à l’année. Aussi à Paris le turnover pour les parkings là où j’ai acheté est de l’ordre de 2-3 ans voire plus. Beaucoup de Parisiens garent leur voiture de collection qui peut rester des années durant. Et ces charges sont déductibles des impôts donc au final ce n’est pas si important.
A défaut de me tromper, l’entreprise que je suis en train de créer (pas SCI), il n’y a pas de CSG (15,5% tout de même), j’aurais « juste » l’IS à payer, sachant que je pourrais faire passer des petites choses en charges afin de bien diminuer l’imposition. Comment font les PDG d’ailleurs en France 🙂 ? Ce qui n’ont jamais triché un peu sont des menteurs haha !
Mon objectif est d’en avoir 15 pour mes 30 ans. Je vais voir comment ça tourne au fil du temps. Ensuite, c’est sûr que je diversifierai un peu.
Je n’ai pas remis en cause tes investissements, c’est juste que je pense qu’il y a un gros gap entre acheter un parking en province et à Paris niveau revenus c’est tout.
Au plaisir !
Bonne journée.
C’est toujours un plaisir d’échanger, même quand nos avis divergent. 🙂
L’agence immobilière que tu as sélectionné semble être très bien.
Le prix de mise en place d’un locataire est correct.
Les frais de gestion également.
Conserve là !
Si tu crées une société à l’IS, oui tu peux passer quasiment tout en charge.
En revanche, si ta société est en France tu devras t’acquitter de la CSG à un moment ou un autre.
Sauf si c’est une société que je ne connais pas.
Quelle société es tu en train de créer ?
Je pense que ton objectif d’acquérir 15 parkings avant tes 30 ans est largement faisable.
Tiens moi informé, chaque objectif atteint doit se fêter ! 🙂
Et après tu me diras dans quoi tu souhaites te diversifier.
Tu as entièrement raison, la différence entre un parking en Province et un à Paris est importante, c’est du simple au double.
Cela reste un très bon placement et encore plus à Paris.
A bientôt.
Bonjour Julien,
J’ai trouvé ton article très intéressant.
Par contre, je ne suis pas d’accord avec toi concernant ton conseil n°9 (ne pas investir dans les rez de chaussée).
Je suis propriétaire de plusieurs appts dont un en rez de jardin. Et je peux t’assurer que depuis 10 ans maintenant, je n’ai pas eu une seule journée de vacance locative sur cet appt. Il est très demandé car c’est un excellent compromis pour les locataires qui veulent un peu de verdure, mais qui n’ont pas les moyens d’acheter ou de louer une maison. Donc en conclusion, attention aux rez de chaussée peut être, mais si il y a un jardin, aucun pb pour la location…..
Bonjour Sébastien
Je comprends tout à fait ton point de vue.
Effectivement certains propriétaires bailleurs sont très contents de leur appartement au RDC.
Quelques agences immobilières se sont même spécialisées dans les appartements au RDC.
Il est donc possible d’avoir des appartements rentables au RDC.
Pour autant, les appartements au RDC :
– Sont plus difficiles à louer ou à vendre que les autres.
– Ont une valeur inférieure d’environ 20% 30% que les autres.
– Sont plus risqués que les autres.
Pourquoi prendre des risques avec des appartements au RDC, (si en plus la rentabilité n’est pas supérieure), alors qu’il est possible de sélectionner d’autres appartements moins risqués ?
Méthode LARCHER
Un MINIMUM de risque pour un MAXIMUM de résultat.
Bonjour julien,
J’ai 22 ans et je commence a investir je viens d’acquérir mon deuxième appartement. J’ai déjà assez de revenu pour en acheter un troisième.
A chaque fois je vais un credit sur 15 ans et prends environ 50 000 euros de prêt.
Est ce que cela est bien ?
Que me conseille tu ?
Merci
Bonjour Maxime
Tu commences très bien, déjà 2 appartements à 22 ans !
Pour savoir si emprunter 50 000 € sur 15 ans à chaque fois est une bonne chose, il faudrait que je connaisse ton objectif.
Finances tu la totalité du projet avec 50 000 € ou tu fais un apport ?
J’ai beaucoup aimé ce billet, car j’y ai trouvé pas mal de choses que je connaissais très peu, voire pas du tout. C’est un article complet que je recommanderai.
Je suis ravi que tu aies appris des choses dans cet article, c’est le but ! 🙂
A bientôt.
Bonjour,
Merci pour tous les conseils que tu prodigues sur ton blog.
Au revoir
C’est toujours un plaisir ! 🙂
A bientôt.
Super article, merci pour tous ces conseils immobiliers, cela m’a vraiment servis pour mes investissements personnels.
Je suis ravi que cet article vous ait aidé pour vos investissements. 🙂
A bientôt.
Propriétaire d’un immeuble de rapport, c’est vrai que le fait d’avoir un seul compteur pour l’eau est un peu problématique, je ne refacture pas la consommation. C’est un élément auquel je n’avais pas pensé au moment de l’achat et personne ne m’en avait parlé.
Concernant la revente, effectivement, ça ne sera qu’auprès d’investisseurs, mais en général , cet achat est fait pour apporter des compléments de revenus pour la retraite…enfin d’ici là , qui vivra verra ! 🙂
Merci pour votre partage d’expérience, ce qui confirme l’utilité du CONSEIL N°32 de la Méthode LARCHER.
Salut,
J’ai pour projet d’investir dans un lieu de stationnement. Cette forme de placement propose un rendement attrayant, ce qui me permettra de me constituer une épargne !
Salut Jean
Effectivement les places de parking offrent des rendements intéressants pour très peu de risques, c’est très bien pour commencer à investir dans l’immobilier.
Bonjour,
Sur beaucoup de points, je trouve que la méthode Larcher englobe le nécessaire pour un placement immobilier. D’ailleurs, même s’il y a d’autres placements possibles, cet article reste une base à maitriser que ce soit pour les pros ou les nouveaux investisseurs, en matière de conseil.
Par contre, vous en concevez surement que certains aspects méritent tout de même une mise à jour. Bien sûr, on peut tenir aux mêmes pratiques dans 10 ou 15 ans, mais pour moi, un investissement immobilier se pose sur des bases très statiques. De plus, on pourrait dire que certaines astuces sont plus ou moins contradictoires avec d’autres.
Par exemple, investir en RDC peut à un moment donné, finir à un suicide financier, mais pas dans certains endroits. Ce qui correspond à la partie privilégier l’emplacement, qui est le plus important pour tout promoteur immobilier. Du coup, l’avantage de certains placements deviennent le talent d’Achille des autres.
Bonjour Mary Yuri
Je vous remercie pour ce commentaire constructif.
De nombreuses stratégies existent pour investir dans l’immobilier.
De la moins rentable à la plus risquée.
Vous avez raison, investir en RDC peut s’avérer intéressant dans certains endroits.
Mais vous avez d’autant plus raison lorsque vous précisez qu’investir en RDC peut finir en suicide financier.
C’est pourquoi l’ALERTE IMMO N°9 protège les fans d’immobilier de ce risque.
Méthode LARCHER :
Un minimum de risque pour un maximum de résultat.
L’idée d’investir dans les parkings me plait bien. La demande est en constante hausse. Je trouve cela beaucoup plus sûr que d’investir dans l’immobilier.
Bonjour David
Effectivement, investir dans les parkings est très intéressant :
Demande constante, risque faible, rentables, abordables, etc..
Et parfait pour se lancer !
Petite précision, un parking est un bien immobilier, tout comme un garage ou un terrain.
Merci pour cet article, très bien construit. Je ne suis pas sur de vouloir investir dans un appartement, mais un parking pourquoi pas, je n’y mettais pas encore intéressé
Bonjour Jean Baptiste
Les parkings permettent d’apprendre énormément de chose sur l’immobilier avec un prix d’investissement abordable.
La procédure est la même que pour acheter une maison.
De plus la crédibilité commence à s’installer face aux banquiers.
Donc si vous n’êtes pas sûr de vouloir investir dans un appartement, les parkings sont une très bonne alternative.
Bonjour Julien,
J’ai trouvé votre blog extrêmement intéressant !
Cela fait maintenant longtemps que je pense à investir dans l’immobilier, et lire vos articles me conforte dans cette idée.
Mais je me pose encore quelques questions;
Dans l’année de mes 24 ans, j’ai en ma possession des liquidités, plus de 30’000€, et une somme assez importante bloquée pendant encore 5 ans. Ma première question est, étant donné mon statut d’alternant en Master, mon contrat se termine dans 1 an et demi et ai donc un contrat considéré comme précaire, pensez-vous que je peux espérer avoir un crédit en passant par un courtier, avec bien entendu un taux raisonnable (un garant est possible et je n’ai pas de loyer à payer pendant le temps de mon alternance, ainsi qu’aucun crédit déjà contracté) ? La question de passer par ma propre banque a déjà été abordé, et au temps dire que ça n’a pas été concluant, pas étonnant me direz vous.
Si ce n’est pas possible, j’attendrai alors 1 an avant de fonder une SCI avec une personne de ma famille ayant un déblocage de fond à cette période.
Ma deuxième question porte sur la recherche de l’immobilier. Les sites spécialisés sont ils « viables » ? J’entends par là que, recherchant depuis un moment sur ces célèbres sites, les biens proposés ne sont pas souvent des plus intéressant (même après estimation des travaux etc..). Conseillez vous cette méthode de recherche ? Je me doute que certaines « bonnes affaires » y apparaissent bien entendu (j’ai en tête par exemple la personne que vous avez interviewer sur Avignon et qui a transformé son bien en location saisonnière) et qu’il faut être à l’affût comme pour tout mode de recherche, mais avez vous une autre méthode de recherche à conseiller ?
Ma dernière question est une question concernant votre expérience personnelle, avez vous déjà effectué la division d’un bien telle qu’une maison dans l’optique de louer plusieurs logements ? Si oui, qu’en pensez vous quant à la rentabilité de ce genre d’investissement ?
Encore une fois merci pour tout les conseils que vous prodiguez.
Bonjour Romain
Je suis ravi que mon blog vous conforte dans l’idée d’investir dans l’immobilier. 🙂
Vous avez entièrement raison, et plus on commence jeune, mieux c’est ! 😉
Les contrats en alternance ne favorisent pas l’obtention d’un prêt immobilier, c’est un fait.
Maintenant, vous avez des points forts :
– Une belle épargne.
– Pas de loyer à payer.
– Aucun crédit en cours.
– Un garant.
Donc avec un bon courtier et un projet immobilier cohérent, cela reste réalisable.
Pour autant, je vous recommande d’attendre d’avoir une situation professionnelle stable.
Par mesure de sécurité et pour avoir un bon profil dès vos premiers investissements.
Concernant les recherches, il faut effectivement être à l’affût, et chercher partout.
Le plus important et de visiter, visiter et encore visiter !
Votre exemple de Merry d’Avignon est très bon.
Il a recherché sur tous les supports, sites internets classiques, agences immobilières, etc…
Et au final il a trouvé sur les pages jaunes !!! 😀
Un support de recherche peu courant.
Mais il a trouvé !
J’ai déjà fait la division de biens immobiliers, c’est effectivement très rentable !
La seule chose c’est l’administratif qui est un peu lourd.
En attendant votre premier investissement immobilier, n’hésitez pas à poser vos questions sous chaque article.
Je réponds toujours avec plaisir. 🙂
A bientôt.
Merci beaucoup pour cette réponse, je vais au moins attendre l’année prochaine afin de pouvoir, si un investissement se présente, casser mon assurance vie au delà de ses 4 ans et ainsi bénéficier d’un abattement.
As-tu des conseils sur les biens à diviser ? Les zones à viser ? Proche d’université pour inciter les étudiants, ou est-ce qu’il existe d’autres profils qui seraient chercheurs de location dans ce cadre ?
Encore merci pour tout ces conseils ! 🙂
Avec plaisir Romain. 🙂
ça te laisse le temps de bien chercher avant de te lancer.
Mais surtout ne casse pas ton assurance vie !
Fais un retrait partiel si tu n’as vraiment pas le choix, mais surtout conserve ton assurance vie.
Tous les détails sont abordés dans la Méthode LARCHER.
Si tu as des questions spécifiques, n’hésite pas à les poser, je réponds toujours avec plaisir. 🙂
A bientôt Romain.
Oui, je connais les avantages apportés par l’assurance vie, j’y laisserai 1€ si nécessaire, et je pense y faire des versements mensuels avec les révenus dégagés par la location, de l’ordre de 100€/mois en UC total, c’est un pari que j’ai envie de prendre en parallèle (bien entendu, c’est dans le meilleur des mondes, si le crédit couvre suffisament pour dégager de la trésorerie etc..).
Bien entendu, j’ai passé au crible les détails de la Méthode LARCHER, mais je posais cette question de manière plus spécifique à un bien divisé 🙂
Je pensais que c’était un bien qui pouvait plus intéresser les étudiants aux premiers abords, permettant une sorte de collocation avec plus de libertés, mais une amie a habité un de ces logements un temps et beaucoup de personnes de la vie active y sont, ce qui m’a assez étonné tout de même.
Mais les avantage sont visiblement bel et bien là, on peut éviter facilement de passer par une agence et le bouche à oreille permet de faire venir de potentiels intéressés, qui seront sélectionné par les habitants des autres lots, qui veulent garder une bonne qualité de vie et donc ne pas avoir de problèmes avec leurs voisins.
Les désavantages, tu les as abordés, il faut passer par la maire, voir avec EDF, peut-être ouvrir de nouvelles lignes internets, séparer les compteurs etc.. Pas mal de boulot initial tout de même !
Merci beaucoup, je pense reprendre mes recherches dans quelques mois, quand j’approcherai de la date butoir des 4 ans !
Bonne continuation, et bonnes vacances à toi 🙂
Ok parfait !
Tiens nous informé de ton évolution. 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien,
Vous avez raison, on ne peut rien obtenir sans faire quelques concessions et prendre un minimum de risque. Et puis apparemment vous avez totale confiance en votre méthode (que je trouve d’ailleurs assez exhaustive), ce qui donne un petit coup de pouce à ceux qui veulent se lancer.
En y pensant, vous auriez peut-être dû mentionné la confiance en soi pour réussir son projet immobilier, au fait que sans abnégation, un investissement restera toujours sur le papier qu’il est assuré ou non. Mais bon c’est subjectif après tout.
Au plaisir de vous relire Julien!
Bonjour Mary Yuri
Je vous remercie pour votre commentaire.
Effectivement la confiance en soi est un élément important pour réussir.
Je ne l’ai pas mentionné volontairement, car je suis convaincu qu’un Fan d’immobilier à confiance en lui, autrement il ne passerait pas son temps à lire les articles du blog, chercher des informations et à poser des questions pour bien se préparer avant de passer à l’action.
Ce qui fait toute la différence avec le rêveur qui n’a pas vraiment l’intention d’investir.
Et puis vous avez raison, c’est très subjectif. 😀
N’hésitez pas à donner votre avis dans les commentaires sous chaque article, c’est enrichissant et je réponds toujours avec plaisir. 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien,
je suit entrain de rechercher un appartement sur Sète pour le premier investissement immobilier.
je veut ainsi toucher deux type de locataire, le saisonnier et les étudient.
et je me base sur un appart a 56000€ tout comprit. pour un loyer de 390€ les mois d’hiver et 350 € la semaine l’été pour un t2. que pense tu de se projet?
Bonjour Vinc
Investir dans un appartement pour le louer l’année aux étudiants et l’été aux touristes est un projet très intéressant.
Cela permet d’augmenter considérablement la rentabilité du bien.
Pour être certain que les chiffres soient bons :
Utilise le mode de calcul de la Méthode LARCHER.
A bientôt.
Article très instructif j’ai appris beaucoup de choses, c’est clair que la place de parking est une solution rentable et beaucoup moins chère qu’une maison ou un appartement !
Bonjour Nathalie
Je suis ravi que vous ayez appris beaucoup de chose. 🙂
Merci cet article très bien écrit! N’oublions pas aussi l’investissement dans les biens immobiliers gérés comme les Ehpad ou les résidences services!
Bonjour Audrey
Les Ehpad et les résidences de services sont mentionnés en introduction, dans le tableau parmi les différents types de biens. 😉
Bonjour ,
Pour ma part 36 ans , un revenu net mensuel de 1300€ nets , un appartement financé sur 15 ans f3 premier étage et loyer = montant du prêt .( bref opération blanche mais pas d autofinancement ).
Je rentre ce mois mon second investissement, 1 immeuble composé de 3 appartements et 1 local commercial, 2100€ de loyers pour 1211€ de prêt sur 15 ans à 110% dans une ville de 10000hab.
275€ de cf positif post charges et impôts sans optimisation . Hors je pense louer en meublé le studio et passer en borloo 30% les 2 autres appartements.
Taux d effort de 11% suivant calcul différentiel de ma banque car j ai aussi un prêt auto .
Je pense trouver 1 second immeuble de rapport l an prochain si la banque me suit de nouveau .
Et j oubliais taux de 1.8%
Bonjour Leo
Merci pour ton partage.
C’est une évolution très intéressante qui démontre que le plus important est de se lancer quel que soit le montant de ses revenus.
Première opération blanche, mais la deuxième beaucoup plus rentable, et je suis sûr que la troisième le sera encore plus. 😉
C’est ça la progression d’un investisseur immobilier !
En plus, financé à 110 % et avec un super taux.
Après ton troisième investissement, il faudra songer à l’optimisation pour améliorer encore le résultat. 😉
A bientôt Leo.
D ailleurs
Il faudrait je pense voir avant les actifs et passifs avant de me lancer dans le troisième .
Réfléchir sur quel type de projet partir (type beaucoup de travaux ou rentable de suite )
Je penses qu il faut prendre les devants des à présent … des la vente définitive signee
Bonjour Leo,
Je suis épaté par votre sens de l’investissement :-). Est-ce que vous pouvez me dire comment vous avez fait pour trouver une banque qui vous finance à 110 % sur un investissement aussi gros (un immeuble! 😉 )? Et quelle est cette banque…?
Pour ma part, 35 ans marié et 2 enfants, propriétaires de notre résidence principale, propriétaires de deux biens sur Paris (qui s’autofinancent…). Nous sommes fonctionnaires (revenus mensuels hors revenus locatifs = environ 4200 €). Visiblement, notre profil ne séduit pas notre banque actuelle car elle n’est pas très « chaude » pour nous suivre sur un nouvel investissement… 🙁
Merci pour vos retours.
Fauzik
Tu as raison Leo
Avant de se lancer dans un nouveau projet, c’est essentiel de le préparer correctement.
Et effectivement, plus on s’y prend tôt, mieux c’est. 🙂
Tiens nous informé.
Bonjour,
Je viens d’investir dans un appartement neuf en loi PINEL.
La signature notaire a eu lieu en 2015, ainsi que le début du crédit, mais la livraison aura lieu en 2016.
Sur la déclaration de revenus 2015, pourrais alors déclarer un déficit foncier (charges éligibles, mais aucun revenus) alors que le bien n’est pas livré sur l’année concernée?
Par ailleurs, pour confirmation: la défiscalisation relative au PINEL commencera elle sur la déclaration de revenus 2016 (date de livraison)?
Merci à vous,
autre question: une fois la période de loyer encardré en PINEL terminée (après 6 ans par exemple), la révision de loyer est elle alors soumise à la loi Alur?
y compris en cas de changement de locataire?
(logement situé à Bordeaux)
Bonjour Pierre
Vous pouvez effectivement déclarer vos charges même si le bien n’est pas encore livré.
Elles seront reportées sur les futurs revenus locatifs.
La première année défiscalisée et celle de la signature du premier contrat de location.
Exemple :
Livraison du bien 15 Août 2015.
Bail signé le 01 Septembre 2015.
Déclaration en 2016 sur les revenus 2015.
L’année 2015 sera défiscalisée.
A l’issue de la période d’engagement de location (6 ans, 9 ans ou 12 ans) vous pouvez louer votre logement en droit commun avec des loyers déplafonnés.
Et ensuite la révision des loyers est effectivement soumise à la loi Alur.
Merci Julien de votre réponse très précise.
Concernant la déclaration des charges (2015) même si le bien n’est pas encore livré (2016), pouvez vous me préciser les modalités de leur report?
Cela signifie que je les déclare en 2016 sur les charges de 2015, et que les impots effectueront un report automatiquement sur l’année suivante?
Concernant le déplafonnement de loyer, cela signifie qu’à la fin de la période de défiscalisation, il me sera possible (en cas de changement de locataire uniquement?) de fixer un nouveau loyer du montant de mon choix?
Bonjour Fauzik,
Les 2 banques qui me suivaient n étaient pas ma banque (bloquée par la valeur du local commercial ) ….. Les 2 à suivre étaient le crédit foncier et le crédit mutuel …. c est la délégation du directeur d’agence qui a permis l’obtention du prêt …..sinon les sièges caisses régionales ne suivaient pas via le courtier. …. Le tout étant de persévérer .
Bonjour ,
Cela fait quelques temps que je recherche un moyen d optimiser mes impôts et revenus et me pose de plus en plus la question de la création d une SC patrimoniale soumise à l’IS.
Qu’ en penses tu ?
Bonjour Léo
Les sociétés soumises à l’IS peuvent être intéressantes dans certains cas et pour une petite partie d’investisseurs.
Mais dans la plupart des cas, elles ne sont pas nécessaires.
C’est pourquoi la Méthode LARCHER recommande d’éviter l’IS.
D’autres stratégies existent. 😉
Je vous remercie pour votre blog très pratique et plein de bons conseils!
Pour beaucoup de propriétaires de leur résidence principale, l’augmentation du patrimoine locatif (grâce à la méthode Larcher 😉 rapproche rapidement le seuil de 1,3 MF seulement en capital immobilier…
Le seuil d’imposition ISF constitue-t-il pour vous un plafond à ne pas dépasser? Que conseillez-vous par anticipation ?
Bonjour Thibaut
Très bonne question !
Comme vous le mentionnez, le premier seuil de l’ISF est atteint très rapidement dans l’immobilier, donc évidemment ce seuil ne constitue pas un plafond.
Je dirais même l’inverse, c’est un premier palier symbolique pour un investisseur.
Mais je vous rassure tout de suite, même si la valeur de l’ensemble de vos biens immobiliers dépasse ce seuil, vous ne serez pas forcément assujettie à l’ISF, voici pourquoi :
Le calcul pour déterminer la valeur du patrimoine tient compte de l’actif et du passif.
Donc si vous avez un bien d’une valeur de 120 000 € et un prêt immobilier avec 100 000 € de capital restant dû, l’administration fiscale retiendra la différence, soit 20 000 € pour déterminer l’assiette taxable à l’ISF. Il y a même un abattement pour la résidence principale.
Ce qui vous permet d’acquérir de nombreux biens immobiliers, à l’aide de crédits, avant de songer à l’ISF.
Suivez la Méthode LARCHER.
Bonjour Julien,
J’aimerais vous soumettre une question.
Voilà j’envisage d’acheter un petit immeuble en pleine propriété comprenant 3 logements (2 T2 et 1 T3).
Le bien est actuellement en vente au prix de 200 000 Euros pour un revenu mensuel locatif de 1410 Euros). Le bien est en vente depuis 1 an.
L’agent immobilier qui me l’a présenté m’a dit qu’une importante négociation était possible. En effet, le propriétaire est en instance de divorce et a aussi besoin de cash pour son projet professionnel.
De plus pour l’un des logements loués, le T3, il y a des soucis avec le locataire qui est un mauvais payeur. Ce locataire est sans revenu et la quasi totalité du loyer est versé par la CAF au propriétaire (reste 80 euros à la charge du locataire sur 520 Euros de loyer) . Dans la mesure ou le propriétaire vient d’entamer une procédure de recouvrement de loyer et a prévenu la CAF des retards de loyer, cette dernière va suspendre le versement des allocations au propriétaire dans les 6 mois.
Avec tout cela l’agent immobilier m’a dit que si je proposait un prix net vendeur de 150 000 Euros il y avait de bonnes chances que cela passe.
Ma question est la suivante :
A ma place achèteriez vous cet immeuble en sachant que :
– d’une part, si la procédure engagée contre le locataire mauvais payeur va jusqu’à l’expulsion, c’est moi qui serai concerné après la signature de l’acte et que cela peut durer longtemps (jusqu’à 3 ans si le locataire est « filou »)
– d’autre part, à 150 000 Euros net vendeur je signe pour un prix très correct et que cela compense le manque à gagner pour les loyers non perçus pendant la procédure.
Bonjour,
A mon humble avis , avec ce que vous expliquez, je ne me lancerais personnellement au dessus de 130000 euros …. qui aux vues des soucis en cours me semblerait plus raisonnable… d’autant que le fameux t3 risque d être endommagé.
Merci pour votre avis…Je viens de recevoir par mail les baux de location de la part de l’agent immobilier et je constate qu’il n’y a pas de clause résolutoire d’inscrite dans le bail.
Si j’ai bien compris, avec une clause résolutoire, le bail est automatiquement résilié dès que le loyer n’est plus versé et donc la procédure ne peut aboutir qu’en faveur du bailleur car le locataire devient un occupant illégal. Pa r contre en l’absence de clause résolutoire, la résolution du bail n’est pas automatique et le résultat d’une action en justice est beaucoup plus sujette à l’appréciation du juge.
Cela me parait quand même « risqué » (même à 130 000 Euros) de se lancer dans cet investissement car si le juge décide de ne pas expulser la locataire (femme sans emploi avec enfants en bas âge), je peux me retrouver avec un logement sans loyer pendant des années !!!!
Avec cet élément là en plus effectivement.
D autant plus que la part de loyer impayé (caf en paie la majorité), risque d’être un critère de plus pour le locataire .
Merci Léo…
Je vais m’abstenir pour l’instant, mais je continue de suivre le dossier et j’ai dit à l’agent immobilier de me recontacter immédiatement dès que la situation évolue, à savoir dès que le locataire mauvais payeur sera parti…
Bonjour Julien
Je reviens vers toi concernant le bien que je cite ci dessus pour connaitre ton opinion.
1) faire comme je l’indique c’est à dire s’abstenir et attendre que cela se decante concernant le locataire mauvais payeur pour alors se reposionner
2) s’abstenir complètement
3) faire une proposition très basse comme l’indique leo en arguant des problèmes concernant le locataire. Avec un prix de cet ordre(130000 euros) ma mensualité serait couverte par les 2 loyers restants le temps de résoudre le problème avec le locataire mauvais payeur, resterait les charges d’exploitation que je peux supporter. A propos quel est ton avis sur les expulsions de mauvais payeurs sans clause resolutoire inscrite au bailbaildans la situation indiquée cidessus (durée avant recuperation du logement j’ai lu que cela pouvait aller jusqu’à 3 ans, delais accordés facilement par le juge ou pas, etc …)
Merci de ta réponse
Bonjour Denis
La situation que tu présentes est une belle étude de cas.
C’est très intéressant pour les Fans d’immobilier !
La clause résolutoire était un avantage indéniable pour les bailleurs, mais aujourd’hui son application est plutôt difficile.
Un mauvais payeur trouvera toujours des astuces pour retarder l’expulsion, clause ou pas clause.
C’est pourquoi la sélection des locataires est plus importante que le contenu du bail.
Donc plusieurs points :
– Acheter avec des mauvais payeurs en place ou pas ?
– Attendre qu’ils soient partis ?
– Faire une proposition très basse ?
Déjà, ce type d’opération est à éviter pour les premiers investissements locatifs, le risque est trop élevé.
Ensuite, avec l’expérience et une très bonne connaissance de l’activité d’investisseur immobilier, ce genre d’opération peut se révéler très rentable.
Mais attention, ce résultat est dû aux risques élevés, donc prudence !
Dans un premier temps, il est nécessaire de déterminer pourquoi cette personne est un mauvais payeur.
D’où vient le problème ? Plusieurs raisons sont possibles.
Perte d’emploi, difficultés passagères, personne de mauvaise foi, le secteur ou l’immeuble en lui même, etc…
Quand le problème vient du secteur ou de l’immeuble, c’est simple, il faut passer son chemin.
Certains biens attirent les mauvais locataires.
Si l’immeuble et le secteur sont bons, tu peux effectivement attendre pour te repositionner quand le problème sera résolu.
C’est plus sûr, mais peut être que d’ici là, un acquéreur se sera présenté avant, mais ça c’est pas grave, il vaut mieux rater une bonne affaire qu’en faire une mauvaise !
Après, il y a la proposition très basse.
Oui, mais le risque, ça ce paye, par conséquent la rentabilité doit être explosive !
Et une fois encore, je le rappelle, ce type d’opération doit être réalisé par un investisseur expérimenté !
En reprenant les chiffres que tu nous donnes, à 150 000 € la rentabilité n’est pas très bonne.
Et même à 130 000 €, cet écart de prix ne justifie pas le risque, il existe des biens sans mauvais payeurs avec ces rentabilités.
Pour savoir où te positionner en terme de rentabilité :
>> Utilise le mode de calcul de la Méthode LARCHER.
En conclusion :
Si c’est ton premier ou un de tes premiers investissements locatifs, abstiens-toi pour cet immeuble.
Des bonnes affaires, il y en a partout !
Bonjour Julien
je viens de prendre connaissance de votre blog.
J’ai en vue un immeuble dans une petite ville du limousin (4400habitants seulements). J’ai deja 3 immeubles de 6 logements chaque. J’ai besoin d’un defiscalisation.
L’immeuble est situé dans le centre en plein rue commercante. Il y a 8 appartements, 6 des grands T2, un grand T3 et et un grand T4. Le prix d’acquisition semble derisoire avec des travaux (ideal pour la defiscalisation).
Pensez-vous que c’est risqué d’investir dans une petite ville du limousin ou autres petites villes en france ?
. Risques locatifs ?
. Risques Reventes suite evolution de la petite ville d’ici 20ans ?
Merci pour votre avis eventuellement et ceux des autres aussi m’interessent
Sebastien
Bonjour Sébastien
Investir dans une petite ville de 4 400 habitants peut apporter de nombreux avantages.
Il faut cependant être vigilant sur le type de bien choisi.
La demande de logements de petite surface est plus faible, par conséquent le risque de vacance locative est plus élevé.
Cela dépend également de la population et du dynamisme de la petite ville.
Ce n’est pas plus risqué d’investir dans une petite ville qu’une plus grande à partir du moment où le bien correspond à la demande locative.
Dans votre cas, les petites surfaces sont à éviter.
Et la présence d’un extérieur est fortement recommandée voire indispensable.
L’évolution d’une ville sur 20 ans est imprévisible, tellement de facteurs entrent en compte.
C’est justement le pari de certains investisseurs, en choisissant une ville, après avoir eu des informations sur les projets de la Mairie pour dynamiser la commune ou favoriser l’installation de nouvelles entreprises ou la création d’une zone artisanale ou commerciale, etc…
Pour vous aider à choisir une ville, regardez cet article :
>> Où investir ?
A bientôt.
Merci beaucoup Julien pour votre retour et votre point de vue.
Une autre question plus globale: A partir de combien de pourcentage du loyer, pensez-vous que la taxe fonciere devient contraignant pour un investissement ? Exemple: j’ai un loyer mensuel de 2200€/mois et la taxe fonciere annuelle est de 4500€, cela represente globalement 2 mois de loyers. On peut avoir des cas ou la taxe fonciere engouffre 4 mois de loyer sur certaines villes.
C’est un point que je n’arrive pas encore a trancher dans un investissement par rapport aux risques…
Encore merci et bravo pour vos interventions.
Sebastien
Avec plaisir Sébastien. 🙂
Idéalement la taxe foncière doit correspondre à environ 1 mois de loyer.
Ce qui est devenu difficile aujourd’hui vu l’augmentation des impôts locaux due aux baisses des dotations de l’état pour les communes.
Pour autant, la taxe foncière ne doit pas dépasser 2 mois de loyer, c’est en fait un grand maximum pour un investisseur.
Ce qui est toujours faisable malgré ces augmentations.
Entre 1 mois et 1,5 mois ça peut aller.
Entre 1,5 mois et 2 mois, le bien doit vraiment avoir une particularité intéressante.
(potentiel de plus-value, très bien situé, bâtisse de qualité, très simple à louer ou à vendre, etc…)
Au-delà de 2 mois, il ne faut pas acheter.
La taxe foncière est devenue un critère important lors de la recherche d’un investissement locatif.
A ne surtout pas négliger, vous avez bien fait de poser la question.
A bientôt.
Merci beaucoup pour ce retour Julien.
Je note vos conseils.
Avec plaisir Sébastien. 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien,
Je viens de lire tous les commentaires et enfin je trouve un blog où les passionnés d’immobiliers peuvent échanger 🙂
J’ai 4 appartements 3 en IDF que j’ai acquis quand j’y vivais et 1 en Drôme où je me suis installée depuis 2 ans.
J’envisage maintenant d’acquérir un immeuble de rendement à en Rhône Alpes mais je suis plus vigilante car je ne connais pas bien la région.
En IDF, je suis capable de dire oui ou non sur une ville, un quartier, les transports, je connais le prix des loyers, etc. Ici, je me questionne en continu car je n’ai pas les même codes. Par exemple, une petite surface 20m2 à Paris ou banlieue proche se loue facilement avec un turn over annuel. Dans la Drôme, il faut compter plutôt 30m2. Les gens se déplacent plus en voiture donc le rapport aux transports est différents…
Enfin voilà, merci Julien pour ce blog, pour la méthode Larcher que je trouve très intéressante.
Je vous tiens informée dès que mon projet avance,
Bonjour Fathira
Vous avez déjà 4 appartements, et aujourd’hui votre choix d’investir dans un immeuble est plutôt judicieux.
De nombreux avantages et très rentable. 😉
C’est effectivement la difficulté d’investir dans plusieurs régions.
Les prix du marché et les besoins des locataires sont différents.
Vous avez donc raison d’être plus vigilante en investissant sur un nouveau secteur.
Mais vous avez un avantage certain, votre expérience en IDF !
Vous allez très rapidement maîtriser les paramètres de cette nouvelle région et éviter les erreurs en utilisant la même Méthode.
Votre compétence va largement augmenter car vous serez en mesure de comparer 2 secteurs d’investissement complètement différents, l’IDF et la Province.
Il me tarde de connaître les détails de votre projet et le résultat de cette comparaison. 🙂
A bientôt.
Merci Julien,
J’ai visité 2 immeubles dans le Vaucluse. L’un assez isolé et donc une demande plus restreinte de locataires et l’autre un locataire qui s’était trop étendu dans l’immeuble (occupation sans titre d’un autre appartement). Beaucoup de travaux et une rentabilité trop faible !
Je continue et prends mon temps.
À bientôt
Avec plaisir Fathira. 🙂
Oui prenez votre temps, c’est essentiel pour être certain de réaliser une bonne affaire !
A bientôt pour la suite.
Bonsoir Julien ! Je suis en train d’apprendre tout ce que je peux de votre blog, je vous remercie de votre initiative et vous félicite pour votre réussite. Nous avons fini de payer notre villa principale à 44 ans et nous envisageons d’investir en espérant être du bon coté des investisseurs.
avec deux enfants a charge et ayant 3200 euros de salaire nous ne sommes pas imposables pour l’instant. Proches de Montpellier nous recherchons pour commencer un studio de 20 m2 pour location étudiante en meublé dans une zone qui dessert bien les facultés. Ce choix pour un investissement est il judicieux ? Nous comptons bien sur appliquer tous les conseils de la méthode Larcher !
Merci à vous.
Bonjour Michael
Vous commencez avec un avantage certain, votre résidence principale est payée !
Vos obtentions de prêts immobiliers seront facilitées. 🙂
Votre choix d’investir dans un petit projet immobilier pour débuter est très bon.
De plus, la location meublée étudiante apporte énormément d’avantages.
Vous devez absolument vous focaliser sur l’emplacement.
Les étudiants doivent avoir accès à tout et rapidement.
Vous avez raison de suivre les conseils de la Méthode LARCHER.
Et pour aller plus loin, n’hésitez pas à poser vos questions sous chaque article et tenez nous informé de l’évolution de vos projets. 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien,
Je suis un fidèle lecteur de votre blog depuis 6 mois et j’ai trouvé beaucoup de réponses à mes questions.
Je souhaite investir dans l’immobilier pour ma retraite suite à l’accord de ma banque et d’un comparateur bancaire.
Mais j’ai un doute sur le type de bien à investir.
Faut il privilégier un bien meublé ou nu ?
Merci d’avance pour votre aide
Bonjour Olivier
Je suis ravi de vous compter parmi les futurs investisseurs immobiliers. 🙂
La location nue et la location meublée sont 2 marchés complètement différents.
Les 2 sont intéressant et ont des avantages et des inconvénients également différents.
La demande de location meublée n’est pas présente partout.
Logements étudiants, logements touristiques, logements pour les déplacements professionnels, etc…
Souvent de petites surfaces.
Les logements meublés dans un secteur sans ces caractéristiques auront du mal à trouver preneurs.
A l’inverse, dans les bons secteurs, la location meublée peut être très avantageuse financièrement mais demande également plus de travail, turn-over plus fréquent.
Vous devez donc faire le point de tous ces éléments, et savoir ce qui vous correspond le mieux.
Plus de rentabilité mais plus de travail.
Ou un peu moins de rentabilité mais moins de travail.
Le mieux étant de faire les 2. 😉
Bonjour Julien,
Article très intéressant encore une fois, et les commentaires sont tout aussi intéressants !
Je me permets également de coupler avec ton guide « Petits Budgets ».
J’ai visualisé un garage qui correspond aux 2 systèmes :
– location en l’état
– et sans aucun doute possibilité de transformer le bien en appartement/studio.
Je m’explique pour la transformation possible : garage situé dans un relatif bon quartier, très proche des écoles « prestigieuses » (école de commerce et ingénieur).
Le vendeur en demande 28k€ sur annonce (particulier en direct)
De plus :
– le garage ne dépend pas d’une copropriété : seules les taxes foncières sont à payer. Donc pas d’autorisation à demander à une copropriété et le bien correspondrait finalement à « un terrain ».
– il n’y a rien au-dessus : surélévation possible ?
Pour un premier bien, cela me semble un peu compliqué quand même… Qu’en pensez-vous ? C’est surtout la surélévation qui me semble complexe…
Comment calculer la rentabilité d’un garage ? Sinon le projet de transformation pourrait venir dans un second temps (à condition d’acheter à bien meilleur prix, bien sûr).
A très vite,
Pour faire un changement de destination du local (passer d’un garage à un studio) tu devra deposer une DP à la Mairie.
Concernant une surelevation, suivant la surface créer tu devra realiser un Permis de Construire.
Dans les 2 cas, sauf si tu le loue en tant que tel (garage) je mettrais une clause à l’obtention du Permis ou DP (declaration de tarvaux) dans le compromis de vente…
A bientot
Stephane
Bonjour Emilie
Pour un premier investissement locatif, les travaux de surélévation sont trop lourds.
Quand on débute, il est plus judicieux de rester dans le classique.
Ensuite avec l’expérience si vous souhaitez vous lancer dans des projets atypiques, pourquoi pas, mais pas au début. 🙂
La rentabilité d’un garage se calcule de la même façon que pour un autre bien immobilier. Cet article vous aidera :
>> Le calcul de la rentabilité locative.
A bientôt.
Bonjour Julien,
Je trouve ton bloc super intéressant et je voudrais bien tenter dans l’immobilier, il me reste encore une question qui m’empêche de lancer, j’explique ma situation:
J’ai 30 ans et j’ai acheté mon appartement il y a 2 ans, aujourd’hui je compte à le louer et acheter un autre.
J’ai un crédit à 480€/mois pendant 15 ans (il coute 75000€ mon appart), je compte à le louer 550€/mois tcc. D’après le calcul de rentabilité de la méthode Larcher, je ne peut toucher que 410€/mois (sans tenir compte des impôts sur le revenu et les éventuels travaux de maintenance), je dois donc débourser de ma poche au moins 70€ voir 150€ pour compenser le crédit. Et je pense que c’est aussi le cas pour les plupart des investissements immobiliers qui ne peuvent pas s’autofinancer à 100%
D’où ma question j’ai du mal à comprendre comment peut-on vivre avec seulement les revenus fonciers sachant qu’on doit compenser à chaque investissements ?
Bonjour David
Le but d’un investissement locatif est justement d’avoir un cash flow positif sur chaque investissement et pas l’inverse.
Dans ton cas, il y a 2 choses :
– La durée du crédit est trop courte (c’est pourquoi tu dois compenser).
– Tu as acheté pour faire ta RP (donc sans chercher la rentabilité).
Pour vivre de ses revenus immobiliers, de nombreuses choses sont à respecter.
En commençant par des crédits longues durées et des biens rentables.
Pour aller plus loin, n’hésite pas à poser tes questions dans les commentaires sous chaque article.
Je réponds toujours avec plaisir. 🙂
A bientôt.
>> Calcul de la rentabilité locative Méthode LARCHER.
Bonjour Julien,
Merci pour ta réponse,
Je comprends mieux, donc en fait le conseil numéro 14 est plutôt: « n’acheter pas si la rentabilité est inférieur aux dépenses ! (crédit, maintenance, impôts…) »
Car d’après mon cas, j’ai quand même une rentabilité de 5.4%… (450 brut * 9/75000)
A bientôt
David
Ta réaction est compréhensive, cependant :
2 aspects doivent être pris en compte avant la réalisation d’un investissement locatif.
– La rentabilité du bien en lui même.
– La stratégie d’investissement.
Dans le 1er aspect, il est question uniquement des éléments composant le bien.
Son prix, le loyer, frais de notaire, ses charges, ses taxes, travaux, etc…
Ces éléments permettent de calculer la rentabilité nette du bien avant impôt sur le revenu.
C’est cette rentabilité qu’il faut calculer pour valider la viabilité d’un investissement locatif.
Dans le 2ème aspect, il est question de la situation personnelle de l’investisseur.
Situation familiale, fiscale, patrimoniale, financière, etc…
Sa stratégie d’investissement, sans apport, avec apport, paiement comptant.
Crédit courte moyenne ou longue durée.
Son patrimoine immobilier et financier actuel.
Son statut juridique.
Etc…
Donc 2 aspects à ne pas mélanger.
Car tu peux avoir une mauvaise rentabilité (donc inférieure à 5% nette) et avoir un cash flow positif et être en mesure de payer les dépenses avec les loyers encaissés.
Et ça pour différentes raisons : apport important, crédit long, paiement comptant, etc…
Mais comme la rentabilité est en dessous de 5% nette, il ne faut pas acheter.
Et à l’inverse, avoir un bien très rentable à plus de 10% net sans avoir de cash flow, car le crédit est de courte durée.
Dans ce cas, l’erreur viendrait de la stratégie de financement et non du bien en lui même.
Conclusion, 2 paramètres à prendre en compte :
Le premier :
Calculer la rentabilité nette du bien en lui même.
En respectant le CONSEIL N°14.
En essayant de se situer dans la tranche « rendement Méthode LARCHER »
>> Calcul rentabilité ML
Le deuxième :
Adapter sa stratégie d’investissement en fonction de sa situation personnelle.
Obtenir un cash flow positif.
C’est parfait merci Julien ! Je ferai attention pour les prochains achats
Bon weekend!
Avec plaisir David. 🙂
Bon week-end et à bientôt.
Bonjour Julien,
J ai visité un parking situé très proche de Paris dans un centre d affaire. La rentabilité calculée avec ta formule est de 10%. Le prix est intéressant. Pour l emplacement, le positif est qu il y a gardien + vidéo surveillance + proche ascenseur. Le négatif c est que le lot est situé au 4 ème sous sol. Ce dernier point est il très pénalisant?
D avance, merci pour ton conseil
Laurent
Bonjour Laurent
Ce dernier point peut être un peu pénalisant s’il n’y a pas d’ascenseur, mais aucun bien n’est parfait.
Ensuite, regarde le rapport des risques naturels, miniers et technologiques concernant les zones inondables.
Salut Laurent, Pourquoi ne tu donne comme conseil de ne pas investir dans un appartement qui se situe au Rez de Chaussée ? Merci de ta réponse
Bonjour julien,
J’ai déjà un appartement en centre ville d’une petite ville de mon département De naissance Avec une rentabilité de 11,4% en utilisant les calculs de la méthode larcher. Je dégage 240e de CF, et c’était mon premier investissement. Je voulais donc montrer à la banque que je sais investir.
Aujourd’hui, j’ai un projet d’immeuble de rapport avec un local commercial loué 470e, un T3 loué 370e au 1er étage et un T3 vide au 2e étage. En l’état et sans nego, l’immeuble est à 110000e. J’ai mis une annonce test sur internet pour tester l’appartement vide et sa valeur locative et de 380e.
En tt, l’immeuble peut dégager 1220e de revenus pour 550e De mensualités.
Cependant, le mélange local commercial et appartement vide, je ne sais pas si tu as un avis là dessus…
Merci julien
Bonjour Camille
Félicitation pour ton premier investissement locatif !
11,4% net est une très belle performance, d’autant plus pour un premier achat.
Tu es dans la bonne tranche de rentabilité.
Tu dois continuer dans ce sens !
Un immeuble composé d’un local commercial et 2 appartements est un bon compromis.
Comme tu as pu le voir dans cet article, les locaux commerciaux peuvent être très intéressant à condition de respecter absolument
la règle d’or de l’immobilier : L’emplacement.
Le type de commerce et également important.
De plus, cela évite d’avoir un appartement au rez-de-chaussée :
ALERTE IMMO N°9.
Concernant l’appartement vide, tu as fait un test, visiblement concluant.
Ce type de bien permet de diversifier le risque, la stabilité et la rentabilité.
C’est un atout.
Les chiffres sont bons, tu pourras obtenir un meilleur résultat après négociation.
Mais avant d’investir dans cet immeuble, tu dois le valider, renseigne toi sur le secteur, le voisinage, les locataires actuels et précédents, etc…
Et évidemment l’emplacement.
Tiens nous informé. 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien, et vous autre investisseurs,
Suite a notre discussion des dernières semaines ( Quentin 31 ans qui se lance ^^) j’ai réussi a cibler un peu plus mes recherches et j’ai trouvé quelque-chose qui mérite réflexion.
Après plusieurs recherches, j’ai trouvé un bien totalement hors du budget que je m’étais fixé à la base, mais qui semble être intéressant, voila pourquoi je me suis arrêté dessus.
Un peu comme Camille au dessus, il s’agit d’un immeuble avec un local commercial au RDC et 3 T2 au dessus.
Le local commercial génère un peu plus de 800€ de loyer a lui seul, et les appartements au dessus potentiel 400€ chacun environs, ce qui porte l’enveloppe à 2000€ par mois environ, selon l’agent immobilier ( a vérifier) En revanche je ne sais pas si certains sont déjà loués ou pas, je demanderai lors de la visite, je me garde des cartes dans la manche pour la négo.
Tout a été refait récemment dans les logements, les parties communes sont propres etc… et surtout le bien est parfaitement situé, en plein centre ville, sur la place du marché a proximité des rues piétonnes, de tous les commerces et de la gare.
Il est affiché a 206 000 €, je dois le visiter la semaine prochaine avec d’autres immeubles…
Le gros doute que j’ai c’est que sur le papier, ça a l’air correct, calcul de rentabilité méthode Larcher 8.73 (sans compter les frais de notaire toutefois) mais c’est mon premier investissement et j’ai un peu peur d’avoir les yeux plus gros que le ventre, même si je ne pense pas que la banque me refuse le prêt, bien présenté c’est très vendeur et ma situation me permet d’emprunter une telle somme…
Enfin voila, je pense que j’ai un peu peur, mais il me semble après avoir lu et vu des témoignages sur ce site que c’est normal la première fois ça fait toujours ça ^^
Qu’est ce que vous en pensez ?
Bonjour Quentin
Je suis ravi de te lire à nouveau et de voir que tes projets avancer. 🙂
Je te rassure tout de suite, pour le premier investissement locatif c’est tout à fait normal d’avoir peur.
Faire un prêt immobilier sur plusieurs années, devenir propriétaire, gérer des locataires, etc…
L’appréhension d’un premier projet et souvent présente.
Mais heureusement, cette appréhension fait place à l’enthousiasme très rapidement une fois le projet lancé.
Et ensuite une envie de recommencer très rapidement.
Il est cependant essentiel de valider la faisabilité et la viabilité de l’opération.
Evaluer les risques et bien se préparer pour les éviter.
La METHODE LARCHER est faite pour ça.
Dans quoi investir pour commencer ?
Si tu souhaites aller loin et surtout si tu appréhendes un peu, commence par un petit projet.
Tu apprendras énormément de choses en prenant très peu de risques.
Tu commenceras à installer ta crédibilité aux yeux des banquiers.
Tes futurs financements seront plus faciles à obtenir.
Tu ne seras pas bloqué par les banques.
Tu feras de meilleures opérations.
Etc…
Et n’oublie pas de prendre en compte les frais de notaire lorsque tu fais
le calcul de la rentabilité locative METHODE LARCHER.
Tiens nous informé sur l’évolution de tes projets. 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien et tous les investisseurs. Si pour un premier achat en location on arrive à dégager entre 800 et 1000 euros de cash flow positif sur l’année est-ce bien ou pas? (après remboursement du crédit, des charges, impôts, assurances.)
De plus, à partir de combien d’appartements peut-on espérer en vivre, car 1000 euros par an par appartement pour vivre avec 2000 euros par mois il en faut 20.
Ou sinon quelle est la stratégie à mettre en place pour gagner plus. Faut-il réinjecter ces 1000 euros gagnés sur l’année pour augmenter le remboursement du prêt de l’appartement pour en baisser les années de remboursement ou y a t-il d’autres stratégies.
Merci pour vos réponses.
Clément.
Bonjour Clément
1 000 € de cash flow par an sur un logement et pour votre premier achat en location, après remboursement du crédit, des charges, des impôts et des assurances, c’est déjà un bon point positif.
Tout dépend aussi des caractéristiques de votre investissement : rentabilité, durée d’emprunt, réalisation de travaux déductibles, etc…
Mais pour un premier investissement locatif c’est bien, certains investisseurs n’atteignent pas l’équilibre des loyers et des dépenses.
Alors que vous, vous gagnez déjà de l’argent, c’est un début mais évidemment vous pouvez améliorer cette situation.
Le plus important c’est de s’être lancé et de respecter le CONSEIL N°14 de la METHODE LARCHER.
Dans votre cas, vous ne serez pas bloqué par les banques pour continuer à investir.
Pour obtenir un meilleur résultat, il y a plusieurs possibilités.
Le prix d’achat doit être négocié.
Un bien à rénover est plus facilement négociable.
Comme les travaux sont déductibles, vous gérez votre fiscalité.
Vous proposez un logement de qualité à vos locataires.
Le prix du loyer peut donc être plus élevé.
La rentabilité finale sera plus élevée.
La durée du crédit doit être sur 25 ans.
Mensualités basses, cash flow élevé.
Etc…
Lorsque chaque détail est optimisé, votre investissement devient vraiment rentable et vous gagnez de l’argent.
En dessous de 5% net : il ne faut pas acheter !
Entre 5% net et 8% net : investissement envisageable.
Entre 8% net et 15% net : Rentabilité METHODE LARCHER.
Au dessus de 15% net : il faut faire attention.
Pour plus de détail voir :
Le calcul de la rentabilité locative METHODE LARCHER
Merci Julien.
Je vous avez envoyé un message ce matin pour vous dire que je suis allé voir ma banque samedi et ils me suivent pour l’achat d’un premier bien dans le locatif. Je me laisse 70000 euros maximum pour ce premier achat. Donc maintenant je suis en pleine recherche et espère pouvoir trouver le bien qui me lancera rapidement. Merci pour tout vos conseils.
Clément
Avec plaisir Clément. 🙂
C’est une bonne nouvelle !
70 000 € pour débuter est un bon budget.
Prenez le temps pour vos recherches.
Visitez un maximum de biens immobiliers.
Respectez les critères de la METHODE LARCHER.
N’hésitez pas à poser vos questions dans les commentaires sous chaque article.
Je réponds toujours avec plaisir. 🙂
J’ai bien reçu votre message, je vous envoie une réponse dans la journée ou demain.
Tenez nous informé de vos recherches.
A bientôt. 😉
Pas de problème ça sera avec un grand plaisir.
Clément
🙂
Bonjour Julien,
je recherche comme tu le sais à acheter un immeuble de rapport.
Je suis pour le moment dans ma sélection en vue de réaliser des visites.
Je voulais savoir ce que tu penses des immeubles dans des bourgs de moins de 1000 habitants.
Une partie des immeubles qui sont dans mon viseur sont dans des villages qui vont de 300 à 1500 habitants.
Cependant, il y a 25000 habitants dans l’aire urbaine de ces villages
Qu’en penses-tu?
A bientôt
Bonjour Axel
Quel que soit le nombre d’habitants d’une commune, même dans les petits villages, la demande locative existe, cependant elle diffère selon le nombre d’habitants.
C’est pourquoi il est impératif de proposer des biens immobiliers adaptés aux critères des locataires.
Lorsque les personnes acceptent de s’éloigner de leur travail, des grandes villes, des commodités, etc… elles doivent obtenir en contre partie un meilleur confort de vie.
Par exemple : une maison plutôt qu’un appartement, un logement plus grand, un jardin, un garage, du calme, etc…
A l’inverse, les personnes cherchant à vivre au centre ville acceptent plus facilement les petits logements du moment qu’elles ont accès immédiatement à toutes les commodités.
C’est le choix des locataires et en tant qu’investisseurs nous devons proposer des logements correspondant à leurs attentes.
L’immeuble que tu vises dans les villages doit donc présenter de belles surfaces, avec la possibilité de stationner facilement, un extérieur si possible et évidemment être bien orienté.
Les commodités doivent être accessibles rapidement, supermarchés, écoles, centres d’activités, etc…
Ensuite, comme la demande locative existe, il suffit de proposer des logements de qualité et les locataires voudront vivre dans ton immeuble.
C’est d’ailleurs souvent dans ces secteurs où il est possible d’obtenir de fortes rentabilités. 😉
A bientôt.
Merci Julien !
Avec plaisir Axel. 🙂
A bientôt.
Salut Julien,
Concernant les loyers issus des locaux commerciaux, la banque retient-elle le même pourcentage que pour les logements, à savoir 70%?
Vu que la rentabilité est meilleure sur des locaux commerciaux, doit-on revoir les règles de calcul de la Methode Larcher à la hausse?
Actuellement en recherche, un agent me propose un local loué depuis de nombreuse années (une épicerie) loué 1500€, et en vente à 120000€ net vendeur… je le visite samedi prochain.
Qu’en penses-tu?
Salut Axel
Les banques retiennent entre 55% et 80% des loyers d’un investissement locatif pour faire leur calcul, 70% étant une moyenne pratiquée par la plupart des banques, elles peuvent faire varier ce pourcentage en fonction des dossiers et des projets.
Comme l’investissement locatif dans un local commercial présente un risque légèrement supérieur à un investissement locatif dans un logement, il est probable que certaines banques utilisent un pourcentage inférieur à 70% pour faire leur calcul.
Mais une fois encore, tout dépend du dossier de l’acquéreur et de son projet. 😉
La rentabilité est bonne, maintenant les autres critères sont indispensables pour investir dans un local commercial, l’emplacement, la qualité du bien, son potentiel, etc…
Regarde le voisinage et l’environnement, pourrais tu louer facilement à un autre commerçant si celui-ci s’en va ? Et à quel prix ?
Le bien se situe-t-il dans une copropriété ? Si oui, regarde l’état général de la copropriété, les autres biens immobiliers, etc…
Les règles et le mode de calcul de la METHODE LARCHER sont identiques,
en fonction :
– De l’emplacement du bien.
– De la qualité du bien.
– Et de son potentiel.
Quand ces 3 critères sont optimums, une rentabilité correcte est acceptable.
Quand ces 3 critères sont moyens, la rentabilité doit être élevée pour compenser.
Dans tous les cas, la rentabilité doit se situer dans la tranche :
« Rendement METHODE LARCHER ».
Merci pour ta réponse Julien,
Je ne savais pas que les banques pouvaient compter que 55% des revenus locatifs….
J’en saurai plus ce weekend.
A+
Avec plaisir Axel. 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien,
Un petit cas d’étude qui pourrait se présenter à moi et dont votre avis me serais précieux :
1- Est ce possible que je me rende propriétaire d’une habitation que je louerais entièrement à l’entreprise qui m’emploie.
2- Dans cette même habitation puis-je y résider et bénéficier du coup d’un logement de fonction
En somme être propriétaire du bien occupé en logement de fonction.
Si oui, est ce risqué d’un point de vu fiscal (contrôle). Y a t-il un montage financier, réglementaire,… particulier.
Bien cordialement
Théophile
Bonjour Théophile
Techniquement c’est faisable par le biais d’un montage avec une SCI.
D’un point de vue fiscal, cette opération pourrait être requalifiée en abus de droit, en fonction de la situation exacte et des chiffres.
J’aborde ces différentes possibilités dans la formation SCI METHODE LARCHER.
A bientôt.
Dans un règle générale et un risque minime l’immobilier reste une valeur niche avec des rendements qui restent cohérents.
Yann
Belle analyse des investissements possibles dans l’immobilier. Merci pour cet article Julien !
Une question : tu ne recommandes pas d’acheter un appartement en RDC. Ce que je comprends tout à fait car de nombreuse contraintes (bruit de la rue, vols, revente difficile…). Mais quel est ton avis d’investir dans un appartement en RDC pour faire de la location courte durée ?
Bonjour Emeric
Pour de la location meublée courte durée les biens immobiliers en RDC peuvent avoir un avantage à condition que la porte d’entrée et les fenêtres ne donnent pas directement sur la rue, mais plutôt sur une cour ou un jardin ou autre, du moment qu’il n’y a pas de passage fréquent et une sécurité apparente. Certains touristes apprécieront qu’il n’y ait pas d’étage à monter, dans la mesure où la sécurité et la tranquillité sont présentes.
Malgré cela, un RDC est toujours plus difficile à louer de manière générale, de plus ce bien immobilier sera revendu un jour, et comme il est situé en RDC, il sera plus difficile à vendre et à un prix au mètre carré plus bas que les autres biens.
Bonjour Julien
Bravo pour ce blog très intéressant.
J’ai la soixantaine et ma compagne la cinquantaine : nous avons de bonnes rémunérations et un capital d’un million environ à investir… mais peu de temps devant nous (en nombre d’années) !
Par contre pas mal de disponibilité pour réfléchir et agir.
A ton avis, quel serait la stratégie idéale dans notre cas pour aller vite (créer des revenus passifs et du patrimoine en 5 à 10 ans maxi) ?
Merci de tes conseils avisés.
Bonjour Stéphane
Pour te donner une réponse judicieuse, précise et pertinente, il faudrait avoir plus d’information.
De nombreux paramètres doivent être pris en compte, ta situation, ton objectif, etc…
Je te recommande d’aller voir plusieurs Conseillers en Gestion de Patrimoine.
Ils feront un bilan patrimonial, et en fonction du résultat, ils te proposeront un plan d’action.
Tu pourras choisir celui qui te convient le mieux et le professionnel avec qui tu as le meilleur contact.
Je peux également te dire qu’avec ton capital, la création d’un patrimoine et de revenus passifs ne prendra pas 5 à 10 ans, cela peut être mis en place en une année. 😉
Bonsoir Julien,
Peux-tu préciser ton idée sur la stratégie pour accélérer sur un an, d’après toi ?
Merci de tes réponses.
Bonjour Stéphane
Il y a plusieurs possibilités.
Une stratégie serait de diversifier l’investissement, en utilisant une bonne proportion dans différents biens immobiliers (en diversifiant également le type d’investissement immobilier) et l’autre partie sur des placements financiers.
Le choix du type d’investissement, le choix des différents placements, la meilleure stratégie à adopter et la réalisation du projet peut s’étudier et se mettre en place dans le courant d’une année, avec des revenus passifs perçus dès la mise en place, proportionnellement au capital utilisé.
Pour être plus précis et pertinent il faudrait connaître ta situation personnelle, professionnelle, familiale, fiscale, patrimoniale, ton objectif, etc…
De nombreux paramètres doivent être pris en compte, tout le monde est différent et les priorités de chacun aussi :
la protection du conjoint, la protection des enfants ou des petits-enfants, le mariage, le pacs, le concubinage, la retraite, la fiscalité, les revenus, la résidence principale ou secondaire, la succession, la transmission, le train de vie, la santé, etc…
Une fois toutes ces informations réunies, la stratégie la plus adéquate peut être définie.
C’est pourquoi la réalisation d’un bilan patrimonial est essentielle pour t’apporter une réponse judicieuse.
N’hésite pas à aller voir plusieurs Conseillers en Gestion de Patrimoine, tu obtiendras la meilleure stratégie de celui qui est le plus à l’écoute de tes attentes.
Bonjour
j’hésite pour acheter un studio à melun 15m² .
Pour le prix du bien j’ai réussi à négocier à 50000 euro les charges de copro 66euro/mois (parties communes et eau froides) ,sachant que y’a des travaux de cage d’escalier à prévoir de 1800 euro .
le studio n’est pas loin de centre ville 8min à pied et 10 min à pied de la gare de melun.
on peut le louer entre 420 et 450 euro charges comprises ,
ce qui me fait peur c’est les charges de copro qui me parait un petit peu élevé cela va tuer ma rentabilité .
est ce que d’après vous c’est un bon investissement ?
Bonjour Shaym
Dans la mesure du possible il est effectivement préférable d’éviter les copropriétés ou d’en sélectionner une avec peu de charges.
Maintenant, Le studio dont vous parler est proche du centre ville et de la gare, c’est un avantage, il faudrait regarder les autres critères d’investisseurs, le secteur, l’emplacement, la luminosité, les commodités à proximité, les parkings, etc…
Du point de vue de la rentabilité, les chiffres sont corrects pour commencer à investir dans l’immobilier.
Pour calculer facilement la rentabilité locative voir cet article :
>> Le calcul du rendement locatif.
Bonjour julien
je te remercie pour ton retour .
Avec plaisir Shaym. 🙂
A bientôt.
BLOG CLAIR ET PRECIS : BRAVO
Merci Catherine. 🙂
Génial cet article ! En plus il est agréable à lire et très informatif. Une bonne base pour penser à investir 🙂
Merci Lucie. 🙂
Bonjour Julien,
Très bon article, j’ai bien aimé le style aérien utilisé pour l’écriture.
Pour apporter ma pierre à l’édifice, je rajouterai que finalement deux choses influent sur les critères de rentabilité, de risque et de vacance locatives :
– le type de bien comme tu l’as bien démontré ;
– et j’ajouterai la manière de louer le bien.
Ex 1: On peut louer une grande surface en colocation afin d’augmenter la rentabilité mais le turn over sera peut être plus important. La solution serait de déléguer la recherche du nouveau locataire au locataire sortant.
Ex 2: Louer un studio en LCD afin d’augmenter la rentabilité, mais ici le travail sera plus important sauf à trouver un système automatisant une partie.
Ex 3: Louer un garage à plusieurs motos par exemple, afin d’augmenter la rentabilité toujours.
Qu’en penses-tu ? Au plaisir de te lire 🙂
Bonjour Quentin
Effectivement, la colocation, la location courte durée et la location d’un garage à plusieurs motos sont des moyens d’augmenter la rentabilité de ses investissements immobiliers.
Pour chaque investissement, il y a des avantages et des inconvénients, par exemple, comme tu le précises la location courte durée permet d’augmenter largement les revenus, seulement, la charge de travail est aussi plus élevée.
L’essentiel est de trouver ce qui convient le mieux pour chaque investisseur parmi les nombreuses possibilités qu’offre l’immobilier.
A bientôt.
Bonjour julien,
Nous souhaitons avec mon mari nous construire un patrimoine immobilier. Nous sommes déjà propriétaires de notre appartement situé hors de France et nous disposons de parts (complètement payées )dans une SCI de bureaux via notre banque pour un montant de 150 000 euros . Nous ne voulons pas toucher à ces bureaux ms utiliser le montant des loyers (500€/mois) que nous percevons pour acheter d’autres biens. Mais on ne sait pas quoi. ..si vous aviez un conseil à nous donner ce serait très sympa. Merci par avance
Bonjour Rachel
Le choix du type de bien immobilier dépend de vos critères d’investisseur et de vos objectifs.
Certains investisseurs veulent uniquement de la rentabilité, d’autres très peu de gestion, d’autres très peu de risque, d’autres un prix bas, d’autres un compromis moyen de tout ces avantages, etc…
Vous trouverez dans cet article en haut de page un comparatif avec les avantages et les inconvénients des différents biens immobiliers dans lesquels vous pouvez investir.
Exemple :
– Les immeubles sont très rentables, mais le prix d’accession peut être élevé.
– Les parkings sont rentables, demandent peu d’entretien, mais rémunèrent peu.
– Etc…
bonjour
mon cgp m’a indiqué qu’il serait interessant d’investir dans une chambre dans un campus, en lmnp
le bien, serait de 90k€
le contrat entre moi et le gestionnaire (donc l’agence immob) serait un bail de 9 ans, renouvelable
par contre je ne connais pas la rentabilité
qu’en pensez vous??
Bonjour Gregory
Lors d’un investissement immobilier il est nécessaire de tenir compte de plusieurs critères pour faire son choix :
– L’emplacement.
– La rentabilité.
– La luminosité.
– Les commodités à proximité.
– Le stationnement.
– L’état général du bien.
– L’environnement.
– Etc…
N’hésitez pas à prendre le temps de regarder tous ces critères avant de prendre votre décision.
par contre il y a une chose que je ne comprend pas
investir dans des box (ou garage) ok parce qu’il faut une clé pour rentrer
mais un parking, comment s’assurer que mon « locataire », ai toujours sa place, et cela tout le temps
Il existe différents types de barrières de parking pour réserver l’accès aux locataires.
bonsoir Julien,
j’ai fais de mauvais investissements et de mauvais choix et suis actuellement en train de vendre mon bien.
Mon conjoint me conseil de réinvestir dans les endroits pour curistes, mais je préférerez un immeuble de rapport louer 9 mois à des étudiants et 3 mois en location saisonnière.
Mais cette fois avec plus de discernement !!! Les prêts sont à exclure (64 ans!).
Et j’habite à 15 km de Carcassonne qui n’est pas une ville universitaire et ou le foncier est hors de prix !!!!
Que me conseillerez tu ? Merci d’avance pour ta réponse.
Et merci pour ton livre qui est super !
Bonjour Reiyel
Investir dans un immeuble pour louer 9 mois à des étudiants et 3 mois en location saisonnière est une très bonne idée, seulement la ville de l’investissement doit être appropriée aux 2 types de location à la fois, étudiante et saisonnière, et d’après ton message ce n’est pas le cas, par conséquent il est préférable de cibler une ville qui permet ce type d’investissement ou alors choisir un autre type d’investissement.
Comme tu le vois dans cet article, il y a plusieurs types d’investissement intéressants avec des avantages et des inconvénients pour chacun d’entre eux.
Tu dois choisir ce qui te correspond le mieux en fonction de ces critères et évidemment comme tu le précises avec plus de discernement.
Si tu as la possibilité d’acquérir un immeuble de rapport, c’est un très bon compromis entre tous.
Je suis ravi que mon livre te plaise. 🙂
A bientôt.
bonjour
je suis dans l optique d achat immobilie
et je suis tomber sur une annonce qui pourrait m interesser mais avant je voulai avoir votre avis
c est un studio a 35000 euros
c est la part d une sci 50 pourcent
rdc +3etages
compteur divisionnaire edf pour chacun
foncier 900 uros
credit total 78500
180 mois
signé en 2012
reste a payer 50000 A deux
échéances 649.24 euros
fin 14/02/2027
que trois appart loué actuellement a 345 euros
je voulais savoir si je dois faire un crédit de 35000 euros et par la suite continué a payer les échéances ?
comment sa se passe dans ce cas je capte pas trop les infos
Bonjour Wilson
Pouvez vous apporter plus de précisions et de détails sur cet investissement ?
Bonjour à tous,
Merci beaucoup pour cet article intéressant, j’ai également appris beaucoup de choses !
Dommage que vous n’ayez pas plus développé la partie investissement en EHPAD ou en résidence services 🙂
Je suis d’accord avec vos affirmations et vos réponses aux commentaires, l’emplacement et la ville est un élément très important avant de se lancer dans un projet d’investissement 🙂
Avec plaisir Bérengère. 🙂
A bientôt.
Bonsoir Monsieur,
Nous venons d’être propriétaire pour une résidence principale et nous souhaitons investir de nouveau pour du locatif.
J’ai bien vu votre article concernant le rendement. Vous dîtes que pour un rendement inférieur à 5% cela ne vaut pas la peine d’investir. Mais dans notre cas, notre objectif est de pouvoir mettre de l’argent de côté sans trop de frais et surtout, pouvoir ensuite acheter une maison et donc revendre tout cela. Pensez vous que ces 5% soit aussi pour nous un minimum à atteindre ?
Ensuite, nous hésitons entre deux projets différents d’une même ville où le prix de l’immobilier ne cesse d’augmenter.
– Achat d’un T2 de 32m2 à 78000€ vendu loué 425€ de 2005.
– Achat d’un T3 de 61m2 à 90000€ vendu loué à 400 € !!! de 1962. Ce sont des personnes agées qui sont dans cet appartement depuis très longtemps et qui viennent de resigner un bail de 3 ans. Ici il y a des travaux à effectuer avec une belle plus value au bout du compte qui est possible.
Mais nous ne savons pas trop quoi faire.
Si vous pouvez nous éclaircir, ça serait très sympa de votre part.
Cordialement,
Yohan.
Bonjour Yohan
Vous avez bien fait de lire l’article sur la rentabilité locative.
Car effectivement, si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, il est impératif d’avoir une rentabilité nette supérieure à 5%, autrement vous allez devoir sortir de l’argent de votre poche, et en plus vous allez être bloqué rapidement pour de futures acquisitions immobilières (si vous souhaitez investir à nouveau évidemment).
Contrairement à un placement financier classique, l’immobilier demande du temps et de l’implication pour la mise en place, cela doit donc être rémunérateur, c’est pourquoi il est essentiel d’obtenir une rentabilité nette de 5% minimum pour les premières acquisitions.
Ensuite avec l’expérience et la pratique, les investissements suivants auront une meilleure rentabilité, comme vous avez pu le voir dans l’article :
>> Le calcul de la rentabilité locative.
Concernant votre deuxième question :
Les 2 projets sont différents.
Le T3 a plus de potentiel pour une revente et donc une plus-value, que pour de la location.
Le T2 a une rentabilité insuffisante pour un investissement locatif viable.
Il faut savoir une chose, un investissement locatif rentable ne se trouve pas, il se crée.
Pourquoi?
Les propriétaires vendeurs veulent tous vendre au prix le plus élevé, donc il est difficile de trouver un bien immobilier rentable dans une annonce.
Et si vous trouvez des chiffres intéressants dans une annonce, il est fort probable que le bien a un ou plusieurs gros défauts.
Pour réaliser une bonne affaire vous devez négocier et trouver le vendeur qui a vraiment besoin de vendre, il sera plus ouvert à la négociation.
Pour le trouver, il faut visiter, visiter et encore visiter.
Lorsqu’il y a des travaux de rénovation à faire, cela facilite la négociation.
>> Négocier son achat immobilier comme un pro !
Merci beaucoup Monsieur pour votre réactivité et votre,réponse.
Votre blog nous a aidé, et effectivement je ne vois pas les choses du même oeil.
Nous sommes en négociation pour le T3 qui nous paraît un bon investissement à long termes.
Merci pour ces conseils, je n’hésiterai pas à revenir vers vous en cas de besoin.
Je prends goût à effectuer cet investissement, peut être je continuerai en effectuer…
Bonne journée,à vous,
Cordialement,
Yohan
C’est toujours un plaisir d’aider les investisseurs et futurs investisseurs. 🙂
Je serais ravi de répondre à vos autres interrogations, n’hésitez pas !
Tenez nous informé de votre évolution dans l’immobilier. 🙂
A bientôt.
Bonsoir,
Je ne comprends pas comment on peut vivre de l’immobilier. J’ai quelques biens et je voudrais arrêter de travailler, mais mon immobilier me fournit l’argent pour payer mon prêt bancaire et mes impôts. Et suivant mes mauvais payeurs je suis obligée de prendre de l’argent de mon travail pour payer mon immobilier. Ca devrait fonctionner pourtant. Donc c’est pour cela que je ne comprends pas comment les gens font ou ils mentent ?
J’apprécierai un petit ou gros tuyau. Merci
Bonjour Sandrine
Pour vivre de l’immobilier des critères essentiels sont à respecter, voici les fondamentaux :
– Il faut faire des investissements rentables et principalement réaliser de bonnes affaires.
Quels prix ? Quels loyers ? Quelles rentabilités ?
Vous trouverez les détails dans cet article :
>> La rentabilité locative.
– La durée du crédit doit être de 25 ans pour les biens locatifs.
Plus les mensualités sont basses, plus le bénéfice mensuel est élevé.
De plus, les intérêts d’emprunt sont déductibles des impôts.
– L’emplacement du bien immobilier.
Lorsque le logement est très bien situé, il y aura une forte demande locative, par conséquent un choix plus facile pour sélectionner le meilleur dossier locatif afin d’éviter les impayés et les dégradations.
– Les travaux de rénovation.
Plus le bien est en mauvais état, plus il est facile de négocier fortement le prix d’acquisition, donc augmentation de la rentabilité et du bénéfice.
Avec des travaux de qualité (sans excès) et un bon emplacement, forte demande locative et sélection facilitée du meilleur dossier locatif.
Les locataires restent plus longtemps donc moins de frais de changement et donc augmentation de la rentabilité et du bénéfice.
Les travaux sont déductibles des revenus locatifs, donc maîtrise de la fiscalité.
– Investir régulièrement.
Les nouvelles charges des nouveaux biens immobiliers locatifs sont déductibles de l’ensemble des revenus locatifs du foyer fiscal.
Cela permet de maîtriser sa fiscalité.
>> Toutes les charges déductibles des revenus locatifs.
– Diversifier le type de biens immobiliers et son statut.
L’immobilier offre une multitude de possibilités de type de biens immobiliers et de statuts.
Parkings, garages, appartements, maisons, immeubles, locaux commerciaux, …
Location nue, location meublée, à l’année ou saisonnier.
Fiscalité : régime micro, régime réel, impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés.
Investissements en nom propre ou en SCI.
Etc…
Conclusion :
– Réaliser que des bonnes affaires.
– Négocier pour chaque investissement.
– Vérifier la rentabilité.
– Choisir la bonne durée d’emprunt.
– Sélectionner le bon emplacement.
– Réaliser des travaux de rénovation.
– Investir régulièrement.
– Diversifier le type de biens immobiliers.
– Choisir le bon statut d’investisseur.
– Opter pour le bon régime fiscal.
N’hésitez pas à reprendre tous les conseils dans les articles du blog.
Avec ces fondamentaux il est possible de vivre de l’immobilier
et même très bien vivre de l’immobilier. 😉
A bientôt.
Bonjour,
Félicitation pour ce blog waouw il est vraiment bien fait!
Alors j’ai 28ans et mon objectif c’est d’avoir une villa + des bungalow à mettre en location.
Sa tombe bien j’ai été visité 1 villa qui contient 2 bungalow déja prêt à l’emploi et dans un quartier très calme et paisible ; les propriétaires vendent car mutation.
490 000 euro le prix sans les frais de notaire. je vais négocier pour 430 000€
Le bien ne nécessite aucun travaux néanmoins il faut mettre la villa au gout du jour pour avoir des locataires ainsi que les bungalow qui sont déjà loués jusqu’au mois de mars 2019.
Ce sera une premier projet pour moi et il est énorme.
Penses tu qu’il est viable?
Bonjour Mumu
Ce projet peut être viable, seulement pour le savoir il faudrait calculer la rentabilité.
Tu trouveras tous les détails dans cet article :
>> Le calcul du rendement locatif.
Maintenant, même si ce projet était très rentable, 430 000 € pour un premier investissement locatif, c’est une somme plutôt élevée.
Il serait plus raisonnable de commencer avec un investissement moins onéreux au départ et ensuite de faire évoluer ton parc immobilier.
Par exemple, il est intéressant d’avoir 4 biens immobiliers à 100 000 €, le risque est divisé par 4 en cas de défaillance, plutôt qu’un seul bien à 400 000 €.
Ensuite, il sera plus difficile de convaincre les banques de financer un premier projet immobilier à 430 000 €.
Quel que soit le type d’investissement, il est souvent préférable de commencer avec un petit projet, au moins pour le tout premier.
Cependant, un tel projet peut rester envisageable dans la mesure où tu as une certaine épargne et des revenus actuels en conséquence.
bonjour
Est ce possible que vous donniez votre avis concernant la loi Denormandie sur le locatif ancien .
Merci a vous bien cordialement
Bonjour Wilson
La loi de défiscalisation immobilière Denormandie est simplement un élargissement de la Loi Pinel pour les investissements locatifs dans l’ancien avec travaux.
Avec une réduction d’impôt et des conditions à respecter.
Les investissements immobiliers avec une loi de défiscalisation peuvent être adaptés à certains contribuables.
Malgré leurs avantages, les dispositifs de défiscalisation ne font pas partie des recommandations de la METHODE LARCHER.
Bonjour Julien,
Concernant un local commercial vide et que l’on souhaiterait remettre en location, faut il faire des travaux pour rendre le local attractif sachant que les futurs locataires referont le local en fonction de leur profession et de leurs besoins ou faut il le laisser dans son jus et trouver directement un locataire?
Je suis assez perdu à ce sujet.
Merci
Bonjour Axel
Les 2 solutions sont possibles :
– Certains locataires vont préférer un local déjà rénové prêt à être utilisé.
– Et d’autres locataires vont préférer faire eux-mêmes les travaux.
Cela dépend aussi du local et de son emplacement :
– Si l’emplacement du local est simplement correct, le propriétaire demandera un loyer correct, le futur commerçant sera peut être débutant ou voudra simplement essayer une activité commercial, il n’aura pas forcément les moyens de faire les travaux lui-même, sauf peut être les peintures, il préférera alors un local déjà rénové.
– A l’inverse, si le local est très bien situé avec un fort potentiel commercial, le propriétaire demandera forcément un loyer élevé, le futur commerçant connaîtra bien son métier pour choisir ce local et payer cette somme, ce commerçant sera prêt à investir pour faire des travaux lui même correspondant à son image.
Même dans ce cas, il est important de proposer un local présentable.
bonjour
j ai, pour projet un achat d appart
a coté de Reims 30 mn en transport
34000 euros loyer 270 euros / pas de charge / taxe foncière 306 euros
APPORT DE 5000 EUROS
270 * 9 = 2430 – 306 =2124 / 34000 *100= 6.2 % de rentabilité
qu’en pensez vous
Bonjour Wilson
En tenant compte uniquement des chiffres :
La rentabilité de cet investissement est correcte.
Le montant de la taxe foncière est intéressant.
Cet immeuble est composé de combien d’appartements ?
Pour quelles raisons cet appartement n’a pas de charge ?
Est ce un syndic bénévole ?
La rentabilité est essentielle pour un investisseur, cependant les autres éléments d’un bien immobilier sont également importants :
– L’emplacement.
– La luminosité.
– Le parking.
– L’état général.
– Les commodités à proximité.
– Etc…
>> Le calcul du rendement locatif.
Bonjour,
J’aurais besoin d’un conseil, voici mes investissement dans la construction de maison neuves :
700 * 9 = 6300 – 500(taxe foncière) =5800 / 132000 *100= 4.39 % de rentabilité
990 * 9 = 8910 – 550(taxe foncière) =8360 / 170000 *100= 4.92 % de rentabilité
+ma résidence principale : achat 165000€
mais prix de vente une fois terminée entre 180000€ (projet1) et 230000€(projet 2 et 3) donc belles plus values à le revente.
Inconvénients :
Taux d’endettement très lourd
Imposition sur les revenus fonciers très importants
Difficile de trouver une nouvelle banque pour suivre les futurs projets
Faut il vendre pour recommencer de nouveaux projets et réinvestir les plus values ou y a t’il une solution pour investir de nouveau tout en conservant les biens déjà en place?
Comment faites vous pour acheter de nombreux bien (via sci ? en nom propre ? )
Merci d’avance pour les informations.
Bonjour Toony
Effectivement, les points fort de vos maisons sont les belles plus-values en cas de revente.
C’est l’avantage de ce genre d’opération, la création de trésorerie.
D’un point de vue locatif, les chiffres sont moins intéressants car pour obtenir une rentabilité locative élevée, l’immobilier ancien est plus rentable que la construction.
Et l’immobilier ancien avec des travaux est encore plus rentable.
De plus, les travaux de construction ne sont pas déductibles des revenus fonciers, d’où une fiscalité élevée.
Alors que les travaux de rénovation pour les biens immobiliers locatifs dans l’ancien sont déductibles des revenus fonciers, cela permet de maîtriser sa fiscalité.
Tous ces points de la construction rendre plus difficile l’obtention de nouveaux prêts immobiliers :
– Rentabilité locative plus basse, donc bénéfices plus bas.
– Aucun travaux déductible, donc fiscalité plus lourde.
– Taux d’endettement plus élevé, donc difficulté pour emprunter.
– Etc…
Si votre objectif est d’avoir des revenus récurrents mensuels, il serait peut être judicieux de vendre (mais cela reste un calcul à faire), et d’investir dans des biens immobiliers qui permettent d’avoir une rentabilité élevée, cet article vous sera utile :
>> Le calcul de la rentabilité locative.
Si votre objectif est de développer un parc immobilier locatif important, la SCI est un outil patrimonial qui apporte énormément d’avantages :
>> Tout savoir sur la SCI.
Bonjour,
Merci pour votre réponse.
Mon objectif est d’avoir un parc immobilier locatif important tout en effectuant des opérations d’achat/revente pour constituer une trésorie. Si je décide de vendre 1 à 2 biens par an sur 4 ans, est ce que je ne risque pas d’être qualifié comme marchand de bien ?
Avec plaisir Toony 🙂
Au vu de votre objectif, la SCI sera vraiment très utile et presque indispensable pour développer un parc immobilier locatif important.
Pour l’achat revente, l’administration fiscale retient 2 conditions pour la requalification en marchand de biens, lorsqu’une personne réalise des opérations régulières dans un but spéculatif.
En pratique, 2 achats reventes dans la même année peuvent être requalifiées en opérations de marchand de biens.
bonjour
Pouvez m aiguiller vers une entité ou un site particulier pour la création d une SCI ?
Bonjour Wilson
Que souhaitez vous faire exactement ?
De quelles informations avez vous besoin ?
bonjour
je voudrais constituer une sci avec ma concubine
puis je le faire par internet
quel serait la démarche la mieux adapter
cordialement
Bonjour Wilson
Oui il est possible de constituer une SCI en ligne, des sites internet proposent cette prestation.
Il est également possible de rédiger les statuts soi-même et d’effectuer les démarches administratives seul.
Cependant, même si ces possibilités ont des avantages, il est préférable de faire appel à votre Notaire ou votre Avocat.
Les statuts d’une SCI sont trop importants pour prendre le risque de les rédiger soi-même.
De plus, tous les statuts sont différents en fonction de la situation et des objectifs des associés.
Il est possible d’insérer tous les cas particuliers désirés par les associés, c’est un des nombreux avantages de la SCI.
Il est préférable de faire une liste des dispositions particulières dont vous avez besoin, et de confier cette mission à votre Notaire ou à votre Avocat.
Ce professionnel du droit rédigera vos statuts avec les termes juridiques appropriés en fonction de votre situation.
Il intégrera tous les éléments nécessaires en fonction de vos projets, de vos attentes et de la situation de chaque associé.
(par exemple les pouvoirs du gérant, les conditions d’entrée dans la SCI, etc…).
J’insiste sur ce point car les statuts vont définir :
• La vie de votre SCI.
• Son fonctionnement.
• Les droits et les devoirs de chaque associé.
• Etc…
Pour vous aider à définir vos besoins et pour tout savoir sur la SCI :
>> Formation SCI
Bonjour Julien,
Tout d’abord un grand merci pour ces informations très intéressantes.
Ma conjointe et moi avons besoin de conseils ; voici la situation :
– fonctionnaire, j’ai déménagé car changé de poste récemment
– elle a démissionné de son CDI (depuis 3 ans) pour suivi de conjoint, et devrait donc avoir droit au chômage (préavis en cours)
– nous sommes logés
– j’ai des revenus confortables, et de l’argent de côté mais essentiellement sur un PEL
Nous souhaiterions acheter un bien, le rénover et le revendre, pour voir s’il serait envisageable d’en faire une activité pour ma conjointe (elle a une expérience en dessin de plans de maisons et un très fort intérêt pour la question). Pour faire court, elle a le temps et pas l’argent, et réciproquement.
Nous ne savons pas comment nous y prendre :
– si j’achète moi-même un bien puis le revends en mon nom, je serai probablement requalifié en marchand de biens (est-ce juste ?), ce qui m’est interdit étant fonctionnaire / ou bien il me faudrait réinvestir le prix d’achat dans une résidence principale (?) ;
– l’idéal serait que ma conjointe fasse tout en son nom, sollicite un prêt dont je me porterais caution, mais nous craignons que les banques n’acceptent pas (apport modeste) ;
– nous pourrions créer une société (SCI ?) et solliciter un prêt à ce titre, mais 1- cela semble coûteux, 2- mon épargne se trouve sur un PEL, et 3- si je comprends bien c’est soit pour du locatif, soit pour de la division en lots ce que nous ne sommes pas forcément prêts à faire pour ce « coup d’essai ».
Quelle option vous semblerait réaliste ? Aucune ? Verriez-vous un autre moyen de procéder ?
Merci
Eric
Bonjour Eric
La requalification en marchand de biens est retenue lorsqu’une personne réalise des opérations régulières dans un but spéculatif.
En pratique, 2 achats reventes dans la même année peuvent être requalifiées en opérations de marchand de biens.
Oui vous pouvez vous porter caution de votre conjointe pour qu’elle réalise cette opération seule.
La SCI est idéale pour de la construction vente, mais pas pour de l’achat revente.
Si l’objectif de cette opération est simplement de tester et de voir si cette activité peut convenir à votre conjointe, vous pouvez réaliser cette opération en nom propre, seulement par la suite il sera important de choisir une structure juridique adaptée pour renouveler les opérations immobilières.
Bonjour julien
Je suis négociations pour un achat immeuble avec un local commercial et deux appartements au dessus.
Le local commercial et loué avec un bail des locations étudiants de septembre à juin et thermale juillet et août.
Ma question .
Quel régime fiscal adopté pour ce type d’investissement. ?
C’est notre premier projet locatif.
Cordialement
Bonjour Guillaume
Tout dépend de votre statut d’investisseur.
Mais en général et surtout si c’est votre premier projet locatif :
1) Le local commercial est en location nue.
Les revenus seront donc imposés dans la catégorie des « revenus fonciers ».
2) Les appartements seront loués meublés aux étudiants et aux curistes l’été.
Les revenus seront donc imposés dans la catégorie des « BIC »
(Bénéfices Industriels et Commerciaux)
Bonjour,
Je lis pas mal sur le sujet mais crains qu’un projet d’achat locatif ne soit pas possible en ce qui me concerne … J’ai déjà un crédit immobilier pour mon appartement actuel.
De quoi tient compte les banques dans ce cas précis si on est à 33% d’endettement. Merci beaucoup.
Bonjour Vero
Pour calculer le taux d’endettement les banques tiennent compte de tous les revenus et de toutes les charges.
Les revenus :
– Les salaires.
– Les revenus locatifs avec pondération.
– Les futurs revenus locatifs avec pondération.
– Etc…
Cette pondération sur les loyers dépend des banques, en moyenne c’est 70%, mais cela peut être plus ou moins.
C’est à dire que lorsque les loyers perçus sont de 1 000 €, la banque tient compte de 700 € pour faire le calcul du taux d’endettement.
Ensuite les charges :
– Les crédits immobiliers.
– Les crédits à la consommation.
– Etc…
Il est également possible d’obtenir un prêt immobilier avec un taux d’endettement supérieur à 33% dans la mesure où le reste à vivre est suffisant.
Bravo pour ce blog…. clair…. précis… au fil du temps c’est devenu ma « bible »… ma reference
Merci Marc pour ce message 🙂
Bonjour Julien,
J’aimerai votre avis sur une question concernant ma situation.
J’ai 37 ans, célibataire sans enfant, je suis logé par mon employeur et j’ai bien un bien que je loue en meublé sur lequel je n’ai plus de crédit. Le bien est actuellement loué 400 euros par mois.
Je voudrais investir de nouveau dans l’immobilier en maîtrisant un peu ma fiscalité (car je me fais bien éclaté) et surtout en augmentant mon patrimoine en faisant rentrer des loyers.
J’ai eu pas mal de renseignements concernant les possibilités d’investissement pour baisser la fiscalité (censi-bouvard en résidence étudiante ou de tourisme/ achat neuf avec amortissement….).
Avec ces programmes je ne suis pas sûr de pouvoir faire rentrer des loyers immédiatement.
Donc ma question est la suivante : vaut il mieux ré investir dans de l’ancien pour faire du meublé ou investir dans du neuf en s’appuyant sur des dispositifs particuliers ?
Pour info je suis dans le bassin grenoblois où le marché immobilier est plutôt actif et attractif.
Merci encore pour tous ces conseils divulgués.
Cordialement
Steve
Bonjour Steve
Le choix entre investir dans l’immobilier ancien ou dans le neuf dépend de plusieurs critères.
Les dispositifs de défiscalisation sont destinés à des contribuables fortement fiscalisés et très occupés.
Le but est d’utiliser l’argent des impôts pour faire un placement tout en protégeant leur famille d’un accident de la vie.
La recherche du gain ou de la rentabilité n’est pas vraiment l’objectif.
Pour autant, la METHODE LARCHER ne recommande pas ce type d’investissement.
Lorsque le but est de vivre de ses revenus locatifs, l’investissement dans l’immobilier ancien est beaucoup plus avantageux avec la bonne stratégie.
A bientôt.
bonjour
peut t’on faire un crédit pour un achat en résidence principal et pour une raison quelconque changer d avis et mettre le bien en location ? est ce possible et quel en serait les conséquence ?
cordialement
Bonjour Wilson
Il est tout à fait possible d’obtenir un prêt immobilier pour sa résidence principale et ensuite pour une raison justifiable mettre ce bien immobilier en location. Cette pratique est assez courante mais cela ne respecte pas les conditions de l’offre de prêt immobilier.
Par conséquent, si la banque s’aperçoit que le but premier du crédit immobilier était la réalisation d’un investissement locatif alors que le dossier mentionnait une résidence principale, la banque pourrait mettre en défaut l’emprunteur pour non-respect des conditions du prêt immobilier et faire appliquer une clause du contrat, comme par exemple le remboursement immédiat de la totalité du prêt immobilier. Même si c’est plutôt rare, cela reste une possibilité.
Bonjour M Larcher,
J’aimerais profiter de votre expérience et avoir votre avis sur ce qui se loue le mieux en général : un appartement de 50 m² aménagé en T3 avec 2 chambres de 9 m2 et un cuisine-séjour-salon de 27 m² ou en T2 mais avec un salon-séjour plus grand.
Les gens ont-ils tendance à favoriser le nombre de chambres ou plutôt l’espace.
Je vous remercie par avance pour votre aide.
Cordialement
Bonjour Ada
C’est une très bonne question et cela dépend de la superficie du bien immobilier, de son emplacement et surtout de la situation des locataires.
Par exemple, un couple avec un enfant préférera un T3 pour que leur enfant et sa propre chambre.
Chez les couples sans enfant :
Certains voudront quand même une 2ème chambre pour en faire un bureau ou un dressing.
Et d’autres préféreront un grand T2 avec un grand séjour.
Dans les grandes villes, les personnes acceptent plus facilement les petites surfaces (chambres, séjour, etc..).
En revanche dans les petites villes ou villages, les personnes préfèrent avoir plus de surfaces (chambres, séjour, etc..).
Mais si nous devions absolument faire un choix du nombre de chambres, cela dépendra de la surface du bien immobilier.
Il faut également penser à la revente du bien un jour ou l’autre.
Pour la même surface, si il est possible d’avoir un T3, ce serait préférable, car autrement si c’est un T2, l’annonce de location ou de vente d’un T2 va être en concurrence avec les T3 pour la même surface.
Cela va donc limiter le prix de la location ou de la vente immédiatement, car les personnes se diront : pour le même prix je peux m’offrir un T3.
A bientôt.
Merci beaucoup pour votre analyse.
Intéressant. Tout ça demande réflexion.
cordialment
Avec plaisir Ada 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien,
J’ai une question concernant la Plus-value à court terme pour un LMP..;
La plus-value à court terme en LMP est elle imposable sur le revenu?
Par exemple si je fais 10.000€ de plus-value à court terme, elle sera imposé à 17.2% pour les prélèvement sociaux et en fonction de la TMI?
Pour terminer, est-ce que ces 10.000€ viendront sajouter aux revenus du foyer imposable lors du calcul?
En te remerciant
Axel
Bonjour Axel
En Location meublée professionnelle (LMP)
La plus-value à court terme est imposable :
– Selon la tranche marginale d’imposition.
– Et également aux prélèvements sociaux (17,2% actuellement).
La plus-value à long terme est imposable :
– Au taux de 12,8% actuellement (16% auparavant).
– Et également aux prélèvements sociaux de 17,2% actuellement.
Oui, ces 10 000 € viendront s’ajouter aux revenus du foyer pour ensuite être imposés selon la tranche marginale d’imposition.
J’espère que tout se passe bien pour toi, mais je n’ai pas de doute 😉
A bientôt.
Merci de ta réponse Julien,
La PV à court terme o à long terme est elle imposé sur la SSI? (45%) également?
Oui tout ce passe bien, j’ai eu mon financmeent pour un quatrième immeuble et j’ai revendu les 3 appartements que j’avais.
Ca fera 14 lots!
Mais ce n’est pas suffisant pour moi.
Avec plaisir Axel 🙂
La plus-value à long terme n’est pas soumise aux cotisations sociales (SSI)
En revanche, la plus-value à court terme est soumise aux cotisations sociales (SSI 35% actuellement).
D’autre part, il est possible d’avoir une exonération totale ou partielle de la plue-value à long terme et de la plus-value à court terme si ces 2 conditions sont réunies :
– L’activité de location meublée professionnelle doit être exercée depuis plus de 5 ans.
– Recettes inférieures à 90 000 € pour une exonération totale et recettes inférieures à 126 000 € pour une exonération partielle.
Attention : cette exonération concerne uniquement l’impôt sur le revenu (TMI pour la plus-value à court terme et 16% pour la plus-value à long terme)
C’est à dire que les prélèvements sociaux et les cotisations sociales SSI restent dues.
Article 151 Septies du Code général des impôts :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000036591469&cidTexte=LEGITEXT000006069577&dateTexte=20180209
14 lots ça commence à être intéressant !
Continue dans ce sens 😉
Merci Julien, vraiment.
« C’est à dire que les prélèvements sociaux et les cotisations sociales SSI restent dues. »
C’est à dire 17.2% + 35% soit un total de 52.2%
exemple PV à court terme 50.000€, exonéré totalement, il restera à payer:
50.000 x 17.2% =8.600€
50.000 x 35% = 17.500€
8.600€ +17.500€ = 26.100€ à payer sur les 50.000€
Ce raisonnement est le bon?
Merci encore Julien
c’est passé à 12.8% pour le long terme
Effectivement, le taux est actuellement de 12,8% pour les plus-values à long terme.
Oui ton raisonnement est le bon pour le calcul à court terme.
A bientôt Axel 🙂
Salut
Je vous remercie pour vos précieux conseils. Je compte investir dans un projet immobilier cette année et comme je suis un investisseur débutant, je vais opter pour un parking ou un garage. Je suis quand même conscient des risques à courir. Par exemple, un mauvais choix de l’emplacement ne serait pas bon pour les revenus. Alors, je vais prendre mon temps pour réfléchir sur vos remarques pertinentes avant de choisir le bien qui sera le plus rentable pour moi.
Salut Dany
Vous avez raison, quand on débute dans l’investissement locatif il est intéressant de prendre son temps et de commencer par un petit projet immobilier.
Les parkings et les garages permettent de limiter les risques et d’apprendre énormément sur l’immobilier car le processus d’acquisition reste le même.
Et la rentabilité est plutôt attractive, donc c’est très bien pour commencer.
A bientôt.
J’aime beaucoup votre façon d’analyser les choix
C’est clair précis
On sent votre professionnalisme et le sérieux de votre approche
C’est un investisseur qui vous le dit
Bravo
Je vous remercie Marc pour votre commentaire.
A bientôt.
Bonjour. Je suis ravie de découvrir ce blog et particulièrement cet article. En effet, cela fait quelques temps maintenant que je pense à investir, mais j’hésite un peu, n’ayant pas une idée précise de ce qui pourrait m’avantager. Du coup, je vous remercie pour ces informations. 🙂
Bonjour Aurore
Merci pour votre message, je suis très content que vous trouviez ces informations intéressantes.
L’hésitation des débuts est parfaitement normale, il est essentiel de prendre le temps pour bien préparer son premier investissement locatif.
Pour les suivants ce sera beaucoup plus simple.
Vous pouvez commencer par ces articles :
>> Premier achat immobilier.
>> La règle d’or de l’immobilier.
>> Où investir ?
N’hésitez pas à poser toutes vos questions dans les commentaires sous chaque article.
Je réponds toujours avec plaisir 🙂
A bientôt.
Bonjour ,
J’envisage d’investir dans un appartement (T2 – 45m2 +parking) pour un montant de 70KE + environ 6KE de frais de notaire, afin de le mettre en location.
Le montant de la taxe foncière est de 1330 euros et les charges de copropriété sont de 100 euros par mois.
Ce bien pourrait être loué 500 euros par mois (charges comprises).
En cas d’achat , je réaliserai un prêt sur 18 ans.
Pensez vous que cela peut être un bon investissement.
Merci par avance pour votre retour.
Xavier
Bonjour Xavier
Afin d’évaluer la viabilité d’un projet immobilier il est nécessaire d’avoir plus d’information sur le bien, comme :
– Le secteur.
– L’emplacement.
– La rentabilité.
– La luminosité.
– Les commodités à proximité.
– Le stationnement.
– L’état général du bien.
– L’environnement.
– Etc…
En tenant compte uniquement des chiffres, nous pouvons voir 2 éléments importants :
– Le montant de la taxe foncière est très élevée.
– Le montant des charges de copropriété est plutôt élevé.
La rentabilité est correcte, mais il est préférable de sélectionner un bien immobilier avec moins de charges.
Si possible, il est préférable d’éviter les copropriétés, et si ce n’est pas faisable,
il est judicieux d’éviter les copropriétés avec ascenseur, gardien, piscine, chauffage collectif, etc…
>> Le calcul du rendement locatif.
>> Les 3 erreurs à éviter dans l’investissement locatif.
A bientôt.
Bonsoir Julien
Suite à notre entretien téléphonique au sujet de la maison
J ai appris que une visite s est effectué et que les personnes allait signé un compromis
Donc voilà merci encore
La prochaine occasion
Bonjour Wilson
Ok c’est noté, n’hésitez pas à revenir vers moi en cas de besoin.
A bientôt.
Julien
Bonjour, c’est certain qu’aujourd’hui, il ne manque pas de biens immobiliers intéressants dans lesquels investir. Je m’y intéresse beaucoup, car je souhaite bientôt faire un investissement locatif. Je compte acquérir une résidence de vacances et lancer ma location saisonnière. Je vous remercie pour ce dossier exhaustif sur les types de biens qui pourraient être des investissements rentables. Je continuerai de vous lire. Bonne continuation !
Avec plaisir Sophie 🙂
A bientôt.
Bonjour , après avoir suivi ton blog depuis plusieurs semaines, je me lance à mon tour dans l’investissement immobilier . J’ai repérer une offre interessante proche de chez mois .4 studios ( 1 rdc/ 1 au premier et 2 au quatrième étage ) de 13 m2 chacun vendu loué 300€ Charges comprises /
pour le prix de 118000€ frais de notaire compris .
Recettes = 14 400€ – Loyers: 14 400€ (300€ x 4 studios x 12 mois) Dépenses = 5 215€ – Charges de copropriété : 3634€ (en baisse dans les années à venir suite changement chaudière immeuble) – Taxe foncière: 1 581€
Bénéfice annuel = 9 185€
Qu’en penses tu au niveau de la rentabilité ? Est ce un bon premier investissement?
Merci
Florian
Bonjour Florian
En regardant uniquement la rentabilité, le résultat est intéressant.
Maintenant, au-delà de la rentabilité locative qui est essentielle pour un investisseur, il faut également regarder les autres critères pour réaliser une bonne affaire dans l’immobilier :
– L’emplacement.
– La qualité.
– L’état général.
– La luminosité.
– Le stationnement.
– L’orientation.
– Les commodités à proximité.
– Etc…
Ensuite, il faut savoir que les petites surfaces comme les studios demandent plus de travail, puisque les locataires changent plus souvent.
Ce qui signifie, plus de petites réparations et d’entretien, plus de déplacement, plus de gestion, etc…
Avec au final plus de frais que les logements d’une surface supérieure, il est important d’en tenir compte.
Les logements en RDC sont également plus difficiles à louer, ayant pour conséquence une vacance locative potentielle plus élevée qu’un logement aux étages supérieures.
En conclusion :
La rentabilité est bonne pour un premier investissement locatif.
Le montant de l’opération n’est pas trop élevé pour une première opération.
Le risque est réparti sur 4 lots.
Les critères autres que la rentabilité sont à vérifier et à valider.
Vigilance sur le logement en RDC.
Les frais de copropriété sont un peu élevés.
Pour affiner ton calcul n’hésite pas à lire cet article :
>> Le calcul de la rentabilité locative.
A bientôt.