Êtes vous prêt pour négocier ?
Un vendeur prévoit toujours une marge de manœuvre.
Croquez la !
Une négociation efficace est précédée des 5 premières phases d’un achat immobilier.
Il y a pratiquement autant de techniques de négociation qu’il y a d’acheteurs et de vendeurs.
Mais elles ne sont pas toutes efficaces !
La bonne technique est celle qui sera adaptée à :
• Votre situation (profession, apport, âge, etc…).
• Votre personnalité (timide, sur de vous, etc…).
• La situation du vendeur (pressé ou non de vendre).
• Sa personnalité (introverti, extraverti, etc…).
• Le type de bien (emplacement, qualité, travaux, etc…).
• Le marché (florissant ou pas).
Soyez dur en affaires !
Pour bien acheter, il faut être prêt
à voir sa proposition refusée et perdre le bien.
Soignez votre crédibilité pour tous vos achats.
Pour être un acheteur efficace il faut savoir ce qu’on peut s’offrir.
Pour le savoir avec exactitude, prenez rendez-vous avec votre banquier.
Vous calculerez avec lui votre capacité d’endettement.
>> Établissez votre budget.
>> La meilleure banque pour votre prêt immobilier.
Interrogez le vendeur.
Ayez la même démarche avec l’agent immobilier.
Après le vendeur, c’est la 2ème personne à connaître les secrets de la vente.
Essayez de connaître :
• La raison de la vente.
• La marge de négociation.
• Le nombre de proposition et leur montant.
• Depuis combien de temps le bien est en vente.
Ne croyez pas pour autant que les réponses que vous obtiendrez seront forcément conformes à la vérité.
Toutefois, elles vous permettront de mieux cerner la situation et la personnalité du vendeur.
La négociation est un duel, voici vos armes :
Choisissez les plus adaptées à votre personnalité et à celle du vendeur.
Il n’existe pas de stratégie universelle.
Tout est dans le bon mélange et le bon dosage de ces éléments.
L’électrochoc.
Il vous faut : De l’audace.
Faites une proposition que vous pensez inacceptable.
Le vendeur sera déstabilisé.
Mais s’il vous juge crédible, il aura tendance à dévoiler son prix plancher au travers de sa contre proposition.
Libre à vous de l’accepter ou de faire un 2ème électrochoc.
L’affrontement.
Il vous faut : Du sang froid.
Faites une proposition non négociable d’au minimum moins 20 %.
Ça passe ou ça casse !
Une boussole et un laser de mesure vous permettrons de vérifier rapidement l’orientation et la surface habitable.
La persuasion.
Il vous faut : De la patience.
Listez tous les éléments qui vont justifier la proposition que vous allez faire : Mauvais bilan énergétique, environnement bruyant, étage élevé sans ascenseur, vis-à-vis, etc…
Si ces remarques sont incontestables, vous ferez vaciller les certitudes du vendeur.
Il perdra confiance dans la qualité de son bien et sera d’autant plus disposé à accepter l’estimation que vous en faites.
2 cartouches supplémentaires pour bien négocier :
La réactivité.
Proposez la signature d’un compromis de vente pour la semaine suivante.
Ça impressionne !
L’offre d’achat.
Faites une proposition écrite.
Montrez que votre engagement n’est pas que verbal.
>> L’offre d’achat immobilier.
Allez à la négociation avec un objectif :
Obtenir une baisse de prix
au moins égale aux frais de notaire.
Vous hésitez sur l’arme à utiliser dans votre prochaine négociation.
Posez vos questions dans les commentaires.
Je vais vous aider.
De très bons conseils ! De toute manière, il faut oser. Certains clients sont pressés de vendre et d’autres ont tout leur temps. Celui qui ne tente rien n’a rien !
Il y a toujours moyen de négocier à mon avis.
Exactement, il faut oser !
C’est toujours possible de négocier.
Et c’est indispensable pour réaliser de bonnes affaires.
Bonjour Julien,
J’envisage de faire une offre sur un bien qui est en super état, bien situé, bien exposé mais, car il y en a un, est annoncé comme ayant 3 chambres, alors que 2 des chambres font moins de 9m2. Le bien est affiché à 320000€ frais d’agence inclus, et je compte faire une offre à 285000€. J’ai regardé l’estimation du prix sur meilleursagents.com et l’estimation haute est de 291000€. Ce qui peut jouer contre moi, je pense, c’est l’état irréprochable de l’appartement et ses atouts, ainsi que le fait que les vendeurs ne sont pas pressés et veulent vendre au prix fixé (dixit l’agent immobilier). J’ai bien envie de tenter ma chance quand même, j’aimerais avoir ton avis sur la réussite de ma proposition, qui serait plutôt en mode « persuasion ».
Merci d’avance!
BLUEGIRL
Bonjour Bluegirl
Dans cette négociation, tu as raison d’utiliser la « persuasion » car le bien est en très bon état, bien situé et bien exposé.
C’est toujours plus difficile dans ces conditions de négocier fortement le prix d’achat.
La loi de l’offre et de la demande est plutôt du coté du vendeur.
Il n’y a pas grand chose à dire et le vendeur le sait.
La négociation sera tout de même limité due à la qualité du bien, dans ce cas il y a souvent plusieurs acquéreurs potentiels qui visiteront et feront peut être une offre d’achat.
Maintenant, aucun bien n’est parfait, tu dois donc trouver des défauts et les mettre en avant.
Par exemple les 2 chambres faisant moins de 9m2, ce ne sont pas des chambres.
La comparaison avec d’autres biens équivalents est intéressante pour justifier une offre.
Ensuite, tu peux toujours faire une offre basse, les vendeurs peuvent refuser, l’accepter ou faire une contre offre.
Tu verras ensuite si tu souhaites faire une nouvelle offre.
Avant de faire ton offre (c’est très important) tu dois démontrer ta crédibilité, montrer tes démarches bancaires, ta banque connait ton projet et elle valide, etc…
Au-delà de la négociation, tu as mis en avant un point très important, le bien est annoncé avec 3 chambres, alors que 2 font moins de 9 m2.
Je ne connais pas ton projet, mais c’est une situation délicate.
Si tu veux louer, ce n’est pas possible de dire qu’il y a 3 chambres.
Quand tu voudras revendre, tu auras des difficultés à cause de ça.
Si le bien avait été entièrement à rénover, tu aurais pu envisager des modifications de cloison et de superficie.
Mais comme il est en très bon état, c’est difficilement envisageable.
Je pense qu’il serait judicieux de visiter d’autres biens immobiliers.
Merci Julien pour ta réponse, j’ai visité d’autres biens entre temps et suis revenue vers celui ci car il est globalement mieux que les autres. J’achète pour y vivre, mais je ne souhaite pas acquérir à n’importe quel prix. Si on considère que ce bien relève plus du t3 que du t4, alors il est trop cher par rapport à d’autres t3 de même surface dans le secteur. J’ai de plus fait une liste d’autres points négatifs susceptibles de les faire accepter mon offre, car je n’ai rien à perdre. Si elle passe très bien, sinon tant pis, je ne suis pas pressée et il y a d’autres biens sur le marché. Pour finir, ça fait deux mois qu’il est en vente et suite à ma première visite il y a trois semaines, l’agent immobilier m’a rappelée pour savoir ce que j’en avais pensé, ce qui me paraît contradictoire avec sa déclaration comme quoi les propriétaires ne sont pas pressés etc. À mon avis, je suis seule sur le coup.
Avec plaisir. 🙂
C’est exactement ça, tu as le bon état d’esprit
Tu n’as rien à perdre à faire une offre basse.
Et il y a d’autres biens sur le marché.
En plus tu n’es pas pressée, c’est idéal pour négocier.
Tiens nous informé de ta négociation. 🙂
A bientôt.
Je n’ai finalement pas proposé, ayant découvert d’autres points négatifs, et les pseudo chambres étant décidément trop petites. L’agent m’a fait le coup du « au fait je vous ai pas dit? Il y a eu une offre » à la fin de la visite, pensant peut-être que j’allais me positionner. Je ne regrette pas de ne pas avoir fait affaire avec lui car à aucun moment il n’a reconnu que les chambres à moins de 9 m2 n’en étaient pas, et il avait réponse à tout. Du coup pas de vente pour lui et mes recherches continuent.
C’est mieux comme ça !
Il y a d’autres maisons à vendre et avec de vraies chambres. 🙂
Tu trouveras forcément.
A bientôt.
Salut Julien,
On reconnais les conseils d’un vieux Renard de l’immobilier. ‘(même si tu n’es pas vieux physiquement).
En conclusion, il faut être un dur à cuir en immobilier et avoir le flair des affaire.
Merci Beaucoup.
Amicalement,
Xavier
Salut Xavier
Merci de préciser que je ne suis pas vieux physiquement 😀
Effectivement dans l’immobilier, comme dans les autres domaines,
il faut négocier dur pour réaliser une bonne affaire.
Conseils très perspicace et très bien énumérer . La négociation fait toujours peur car on rentre dans l’affectif. Mais pour réussir il faut bien prendre le taureau par les cornes 🙂
Bonjour Lucie
Tu as raison il faut prendre le taureau par les cornes quand on veut obtenir une bonne affaire !
D’ailleurs, tu m’avais laissé un commentaire sur un autre article disant que tu avais fait une offre agressive à ton agent immobilier et que tu attendais son retour de vacance pour voir sa réaction, alors dis nous :
– Comment a-t-il réagi ?
– Ton offre a-t-elle été acceptée ?
– Etc…
On veut savoir ! 🙂
bonjour julien
Oui c’est vrai j’en ai pas reparler. En faite il m’a rit au nez parce que l’immeuble faisait à peine 60m2 c’était une succession, un moment que le bien était à la vente pour un prix de 60 000€ alors qui avait beaucoup de travaux. J’ai proposé 25 000€ car les devis travaux étaient entre 40 000 à 50 000€.
C’est culotté mais j’ai tenté 🙂
Quand j’ai rappeler pour refaire une offre l’AI m’a annoncer qu’il était vendu 50 000€.
Voila pour l’histoire !
A oui, ta proposition était vraiment basse, je comprends la réaction de l’agent immobilier. 😀
Tu as tenté, l’acceptation était peu probable mais ça fait partie de la négociation.
L’électrochoc !
De plus, tu affines ta technique pour ton prochain achat, donc c’est bien.
A bientôt pour le récit de ta prochaine négo !
Merci pour le partage, il est vrai qu’on se fait aisément berner par les vendeurs puisqu’on on sait jamais quelle tactique adopter lors de l’achat! 🙂
Bravo pour tous ces conseils !
on peut aussi penser à la délégation d’assurance pour économiser davantage sur le coût total de son crédit, et oui l’assurance peut représenter quand même jusqu’à un tiers du coût..
Bien expliquer.
Mais aussi il faut avoir de l’expérience dans ce domaine.
Avec de l’expérience c’est plus facile oui, mais il faut bien commencer un jour.
Et le plus tôt sera le mieux !
Et bien, voilà des conseils percutants pour une négociation immobilière !
C’est vrai que les vendeurs ont toujours une certaines marge de manœuvre. Mais attention à ne pas non plus être « trop », sous peine de paraître un peu trop fantasque aux yeux du vendeur.
C’est vrai, c’est un risque de paraître un peu trop fantasque aux yeux du vendeur ou même de l’agent immobilier, et pourtant il ne faut pas hésiter.
Si ce vendeur ne veut pas, c’est pas grave, on passe au suivant jusqu’à obtenir un oui !
Et là c’est gagné !
C’est comme ça qu’on fait de bonnes affaires !
Salut julien,
N’as-tu pas « peur » de passer pour un mauvais client auprès des agences immobilières ? Et d’avoir une mauvaise étiquette auprès d’eux?
Les agences ont-elles le droit de refuser une visite? (elle vont se dire « encore lui, le gros négociateur! ») 😀
On-t-elles obligation de transmettre une offre (il me semble que oui) ?
Je me souvient d’une agent immo qui m’avait fait remplir un questionnaire sur mes recherches et « motivations » avant de faire la visite d’un bien qui m’intéressait…(combien de visites j’avais fait, combien d’offres, etc) comme pour voir à qui elle avait à faire; bizarre…
Salut Ben
Je te dirai au contraire, l’étiquette est très bonne !
Les agences préfèrent les acquéreurs qui sachent ce qu’ils veulent, même s’ils négocient fort.
Car au final, la vente ira jusqu’au bout.
Alors que beaucoup de personnes font des propositions en l’air s’en vraiment savoir s’ils veulent ou simplement s’ils peuvent acheter.
Perte de temps pour les agents immobiliers.
Ils ne refuseront surement pas une visite à un gros négociateur, au contraire ! 😀
Ensuite c’est à eux de trouver les arguments pour faire passer l’offre ou de raisonner l’investisseur. 😉
Bonjour à tous,
J’ai acheté quelques appartements ces dernières années. A mon avis, le point le plus important est le prix auquel on achète le bien. La bonne affaire se fait à l’achat et c’est la base de tout. Pour cela il faut savoir à quel prix vous devez acheter votre bien, sinon jamais vous ne ferez une bonne affaire.(que ce soit achat/revente ou location)
Le tout est de connaître le prix du marché et d’acheter à un prix inférieur à celui-ci.
Pour cela, il suffit de consulter les annonces diffusées dans les agences immobilières locales qui proposent des biens de surfaces identiques à celui que vous recherchez. Relevez 2,3 prix et faites la moyenne ramenée au m2. Vous avez ainsi le juste prix du marché pour le type de bien que vous recherchez.
Exemple
vous recherchez un T3 de 50 m2. Vous relevez 3 annonces d’agences immobilières réunissant ces caractéristiques.
1er prix 120 000€ ; 2ème prix 117 000€ ; 3ème prix 118 560 €
120 000 + 117 000 + 118 560
moyenne/m2 = ——————————————— = 2340,40 €
50
Une fois cette moyenne au M2 obtenue. Vous avez les bases de votre recherche.
En appliquant cette méthode couplée à une bonne négociation vous avez de grande chance de réaliser une bonne affaire.
Bien à vous.
Arnaud
Sauf que les prix annoncés dans les autres annonces ne sont pas des prix de vente…
ne pas oublier de réaliser cette moyenne sur des bien semblable et dans le même quartier si possible ou du moins la ou les prix du marché son similaire afin d’affiner au mieux cette moyenne.
une moyenne basé sur des biens situé dans un quartier prisé et un quartier ou il y a peu d’activité est contre productif et ne reflète pas le prix du marché dans un lieu donné : celui ou vous achèterez!
notez à cela qu’il faut faire une offre au minimum 10% en dessous du prix du marché et non pas 10% du prix de vente 😉
Soignez sa crédibilité est primordial, il faut à tout prix être « en position de force », savoir ce que l’on peut négocier ou non etc J’ai remarqué qu’être réactif peut surprendre et avoir un effet positif également.
Garder son sang froid est aussi très important, l’expérience peut jouer dans ces cas là.
Bonjour à tous,
Effectivement l’offre d’achat est un vrai défi quand on ne l’a jamais fait auparavant. Pour notre premier bien immobilier acheté en début d’année l’affaire était tellement intéressante que nous n’avons pas fait l’offre électrochoc (nous ne connaissions pas encore la méthode Larcher ) au final nous avons eu une baisse de prix de 200e…. Autant dire une négociation rondement menée (heureusement cela était un bien très en dessous du marché donc une bonne affaire). Nous venons de signer aujourd’hui notre deuxième bien locatif et nous avons cette fois-ci suivi les conseils : résultat une baisse de 12200esur le prix d’achat. Donc n’hésitez pas à tenter, le secret c’est d’être prêt à perdre le bien donc plus d’émotion qui nous bloque pendant la négociation. Il est également plus simple de négocier avec l’agent immobilier qu’en direct car lui non plus n’aura pas de lien avec le bien et fera la négociation pour vous.
Amicalement
Mathieu
Bonjour Mathieu
C’est sympa de partager ton expérience, je suis ravi que ton deuxième achat immobilier locatif s’est soldé par une meilleure négociation que le premier.
Et tu verras, ce sera encore mieux pour le troisième. 😉
Bonjour Julien, merci pour tes encouragements. Ce sera normalement pour l’année prochaine, on a comme projet l’achat d’une maison et faire de la gestion en colocation. Affaire à suivre 😉
Avec plaisir Mathieu 🙂
On attend donc de tes nouvelles !
A bientôt.
Bonsoir julien
Je recherche une maison à acheter. J’en ai repéré une de 1948 mal isolée beaucoup de travaux à faire. Cette maison a été achetée au prix fort en 2007 à 240000 EUROS.
La crise est passée par là, les vendeurs veulent encore la vendre à 170000e. L’agent immobilier nous a précisé que la valeur aujourd’hui est de 160000 e acté. Qu’en pensez-vous ?
Bonjour Regina
Dans la mesure où 170 000 € est au-dessus du marché, les vendeurs auront du mal à vendre.
L’agent immobilier connait surement mieux le marché que les vendeurs, donc si pour lui la valeur de la maison aujourd’hui est 160 000 € actée, vous pouvez faire une proposition dans ce sens.
Bonjour,
Aujourd’hui, il faut négocier -60% pour que le bien soit rentable.
Bonjour,
Tout a fait d’accord.
Effectivement il faut bien négocier pour une efficace rentabilité. Je vous remercie pour l’article. C’est intéressant.
Avec plaisir. 🙂
Je suis vendeur et un acheteur maladroit vient de me confier qu’il s’est appuyé sur les conseils de cette page… Je comprends pourquoi il m’a fait perdre mon temps et lui avec. Il manque le conseil fondamental : ne pas prendre le vendeur pour un oiseau tombé du nid et se renseigner sur son métier, ses compétences avant de tenter une négo. L’approche électrochoc n’a aucune chance avec un habitué à la négociation par son métier et la persuasion nécessite de la finesse psychologique pour ne pas virer en dénigrement du bien : attention aux approches trop faciles. ll y a un conseil qui est toujours valable, il faut avoir de sacrés arguments pertinents après une bonne très bonne étude de marché micro local pour tenter de baisser sous les -5%, sinon ne pas tenter le diable et attendre plutôt que se griller avec une annonce electrochoc qui va vous disqualifier.
« Je suis vendeur et un acheteur maladroit vient de me confier qu’il s’est appuyé sur les conseils de cette page »
Même pas crédible!
Ou le vilain commentaire du vendeur qui tente la chasse aux pigeons avec les acheteurs ….
bonjour julien j aimerai acheter un appartement suite a un Droits de succession mais le frère du défunt me dit de prendre contacte pour le prix de vente avec son notaire comment je peux négocier ,sachant qu il y a encore aucune annonce ,et qu on aient plusieurs sur le coups . merci par avance
Bonjour Akim
C’est toujours difficile de négocier dans ce cas précis, toutefois ce n’est pas impossible.
Il suffit d’aller voir le notaire et de lui remettre une offre d’achat écrite avec la somme voulue.
>> L’offre d’achat immobilier.
A bientôt.
Bonjour,
J’envisage prochainement un premier achat immobilier, je visite le bien dans quelques jours et il semble très intéressant.
Je voulais savoir à quel moment à lieu la négociation, le jour de la visite ? rappeler le vendeur? le rencontrer une deuxième fois ?
merci
Bonsoir ,
Déjà ne vous emballez pas .
Prenez le temps de tout regarder lors de votre première visite .
Notez ce qui vous pose question , travaux , trucs pas aux normes etc ….
Après visite prenez du recul sur le bien ….. lister tout ce que vous avez vu qui pourrait faire baisser le prix .
2nde visite , si besoin avec un pro qui chiffrera les travaux …. Et là vous aurez déjà une première idées du montant minimum à négocier .
Merci pour ta réponse, c’est vrai que je m’emballe peut être un peu mais cette phase de négociation me stresse un peu, je ne sais pas vraiment quand et comment l’amener.
bonne soirée
Bonjour,
je vends ma maison ( mise en vente avril 2016) au prix de 300.000€ et je viens de recevoir une offre pour 250.000€ avec , comme justification, une longue liste de travaux à réaliser .Certains de ces travaux sont effectivement indispensables, d’autres pas. Que me conseillez-vous? L’agent immobilier me suggère d’accepter l’offre.
Bonjour Stella
Vous devez avant tout connaître le prix du marché actuel dans votre secteur.
A quelle date a été évaluée votre maison ?
Par combien d’agent immobilier ?
Ont ils tenu compte de tous les travaux ?
Combien avez vous eu de visite ?
Combien avez vous eu de proposition ?
Votre maison est en vente depuis peu, vous devez donc faire un choix entre la rapidité et la certitude d’avoir un acquéreur aujourd’hui ou d’attendre une hypothétique offre supérieure plus tard.
Si vous avez le temps d’attendre un peu, pourquoi pas, mais vous devez savoir qu’un bien immobilier avec travaux se vend plus difficilement qu’un bien sans travaux.
Pour vous aider à prendre votre décision vous pouvez refaire évaluer le prix de votre maison par d’autres agences.
Mais dans tous les cas, avant d’accepter l’offre à 250 000 €, assurez vous que cet acquéreur peut obtenir le financement, autrement vous risquez d’être bloqué avec lui et ne pas pouvoir signer avec un autre acquéreur potentiel.
Merci pour ces bons conseils. Je me suis renseignée et j’ai fait une contre-offre à mi-chemin.
Avec plaisir Stella. 🙂
Vous avez bien fait.
A bientôt.
Bonjour Julien,
Est-ce que vous savez quelles banques pratiquent la compensation des revenus dans le calcul du taux d’endettement?
Merci d’avance.
Michaela
Bonjour Michaela
Qu’entendez vous par compensation ?
Bonjour Julien,
Tx d’endettement par différentiel- en tenant compte du différentiel locatif que l’on reporte sur les revenus professionels
Par rapport au calcul standard=charges/revenus
Je trouve que pour un investissement locatif il est plus raisonable d’utiliser la première formule que la deuxième.
Par ex, dans mon cas on arrive à un tx endettement de plus de 51% …une absourdité. Car je dois rien débourser de ma poche, le revenu de la famille sera le même. Patrimoine ok car on a une RP remboursée, un bien plus d’un 1/3 rembousé et….c’est niet pour le deuxième. Les conseillers de banques ne comprennent rien de toute cette histoire. Même les courtiers nous disent dossier non recevable…
Je me demande dans quelle situation on peut choisir l’IPPD qui reste apparement la seule solution.
Merci Julien
Bonjour Michaela
Les banquiers tiennent compte des charges / revenus.
Les loyers sont pondérés de 70% en moyenne, mais certaines banques pratiquent des pondérations de 50% à 85%.
Le nouveaux projet également est pris en compte pour son crédit et pour ses loyers aussi pondérés.
Le taux d’endettement admissible pour obtenir un prêt immobilier est en moyenne de 30%.
Mais selon les revenus des emprunteurs et leurs situations professionnelles, ce taux d’endettement peut être inférieur ou supérieur.
51% d’endettement est effectivement très élevé.
L’IPPD est une garantie bancaire à l’instar de l’hypothèque, mais si le taux d’endettement est trop élevé, l’IPPD ne changera malheureusement rien.
Merci Julien
Avec plaisir Michaela. 🙂
A bientôt.
Bonjour,
Je me pose la question de comment négocier quand on n’a que l’agent immobilier en face de nous ?
J’ai bien fait une offre en dessous (15%) pour le terrain. Listé tout les points justifiant ma proposition. Mais l’agent ne les a pas repris dans l’offre modèle de l’agence. Et Je doit lui faire confiance pour vendre mon offre au client…
Bonjour Alex
L’offre modèle de l’agence n’est pas obligatoire, vous pouvez rédiger vous même une offre d’achat en inscrivant ce que vous souhaitez, comme la justification de votre proposition et dire à l’agent immobilier de la transmettre au vendeur.
Devant un agent immobilier il est indispensable d’être crédible.
D’avoir démontré sa capacité d’emprunt et son sérieux.
Il vous suffit de lui transmettre votre offre.
C’est son travail ensuite de la faire passer en donnant des arguments.
Il utilisera peut être les votre et surtout les siens.
Il connaît son client, il sait quoi dire pour le convaincre.
Bonjour Julien,
Et merci de votre réponse. Je ne sais pas pourquoi j’ai du mal à faire confiance aux agents… J’ai l’impression que c’est plus leurs intérêts qu’ils prennent en compte, plus que le miens ou même celui du vendeur…
Celui-ci qui nous semblait pourtant très bien, à essayé de me faire gober aujourd’hui que le délais de 21 jours sur son offre modèle (au lieu des 7 jours que je souhaitais) était pour nous protéger, car soit disant le vendeur ne serait plus engagé à la fin du délais fixé sur l’offre, et donc avec 21 jours on pourrait le tenir jusqu’à la signature du compromis…
M’étant bien renseigné en amont, je savais de quoi je parlais, J’ai tenu bon et lui est dit que c’est 7 jours et pas autre chose.
Mais j’ai l’impression que les agents aiment faire traîner les propositions, de façon à en recevoir d’autres, et proposer au vendeur la plus offrante, voir celle au prix (et donc toucher plus de commission).
Je parle en connaissance de cause, nous nous sommes fait avoir l’année dernière sur un super produit ou nous avons fait une proposition en dessous… et ou l’agent à mis 1 semaine avant de la présenter au vendeur… le jour ou un marchand de bien à fait une offre au prix !
Bonjour Alex
Je vous comprends, les agents immobiliers ont effectivement une certaine réputation.
Après, il y a de tout et dans tous les domaines.
Lors d’une négociation si l’agent immobilier à la possibilité d’obtenir une commission plus élevée, évidemment il va aller dans ce sens.
Du moment qu’il respecte le mandat, c’est compréhensible.
Faire traîner les propositions de façon à en recevoir plusieurs et de proposer au vendeur la plus élevée est une pratique assez courante.
Au départ, un prix de vente est défini sur le mandat avec le montant de la commission, en cas de négociation, l’agent immobilier va devoir dire à son client qu’il faut revoir le prix à la baisse, ça ne fait jamais plaisir à un client. 🙂
Dans ce cas, le client demande parfois à l’agent immobilier qui l’en fasse de même avec sa commission. 😀
C’est pourquoi les agents immobiliers essaient d’éviter cette situation.
Donc en tant qu’investisseur, il faut être vigilant et se positionner au bon moment.
Bonjour,
Notre offre à 15% en dessous été accepté ce matin 😉
Mon insistance à vouloir garder les 7 jours de délais y est peut être pour quelque chose… Le vendeur a du se dire qu’on avait autre chose en vue ^^
Maintenant va falloir négocier le constructeur… et le crédit 😉
Merci pour vos conseils et bonne continuation.
Bonjour Alex
C’est une très bonne nouvelle !
Je suis ravi pour vous. 🙂
Vous avez raison, continuez vos négociations avec le constructeur et les banques,
c’est de cette façon qu’on réalise de bonnes affaires.
Tenez nous informé de la suite. 😉
A bientôt.
Bonjour Julien,
Est-ce que vous savez s’il est possible de lisser 2 prêts immobiliers detenus chez la même banque?
1er prêt est en cours sur 10 ans
2 éme prêt est à venir sur 20 ans
Concernant l’assurance, la banque à laquelle on a fait des simulations nous considèrent dans la tranche (41-64) mais nous n’avons pas encore 41 ans révolus. Vous trouvez que la demarche de la banque est correcte?
Merci d’avance et bon dimache:)
Bonjour Michaela,
Je ne suis pas Julien, mais avant de poser ma question je peux essayer de vous apporter quelques éléments de réponse.
Pour le lissage je pense que oui une banque nous l’a proposé dans un cas similaire, bien sûr sous conditions de revenus et selon les autres éléments du prêt : si vous êtes déjà à 33% d’endettement avec la seule mensualité du premier prêt ce sera plus difficile. Le premier bien sera-t-il vendu pour financer le second et est-il sans hypothèque ? Si vous vendez le premier bien et si vous avez une caution hypothécaire il faudra solder le prêt.
Quelles sont les modalités de remboursement anticipé du 1er crédit et quelle est la durée écoulée ? Si absence de pénalités de remboursement anticipé dans le même établissement, ou si les taux de renégociation à la concurrence sont avantageux, un montage différent doit être possible en soldant le premier prêt.
Pour l’assurance vous pouvez essayer de demander une délégation d’assurance, avec un délégataire qui aura peut être d’autres tranches de référence ? A ma connaissance Generali travaille sur l’âge exact et non par tranche. Compte tenu du comportement de la banque, selon l’avancement du projet et le délai pour obtenir l’offre de prêt définitive, la banque tient probablement compte de ce délai durant lequel votre âge peut évoluer.
Merci John pour votre réponse très documentée.
En fait, la situation est la suivante:
– pas de crédit pour la résidence principale
– un crédit locatif en cours ( 1332€ Hors assurance par mois, reste à rembourser 147000€ sur 10 ans)
– compromis signé pour un 2nd bien à 327000€
Voici le montage qu’on va présenter à la banque qui s’est montrée intéressée par notre projet:
– rembourser 77000€ du premier crédit+ le faire racheter et rallonger la durée de 10 à 12 ans pour tomber sur une mensualité d’environ 550€, les indemnités de remb partiel environ 2000€. Nous avons fait des calculs et l’opération de rachat reste intéressante.
– pour l’autre bien: prendre en charge les frais de notaire, dossier et caution, emprunter sur 25 ans pour une mensualité autour de 1400€
Revenus totaux :5540€
Sans lissage on arrive à un taux d’endettement dépassant bien 33% les 10 premieres années, après inférieur à 30%
Avec lissage on arrive à un taux d’endettement de 31%
On a donc intérêt de procéder au lissage de prêts. Les conseillers que j’ai déjà vus ont classé notre dossier comme non recevable en s’appuyant uniquement sur le taux d’intérêt sans lissage. Est-ce qu’un conseiller peut refuser l’opération de lissage?
La seule banque qui a accordé plus de temps (même plus que la nôtre-bnp) est la Banque Postale, mais l’assurance est trop élevée 0,38% au capital initial). Si on accepte leur offre avec l’assurance cnp, est-ce qu’on peut changer d’assureur?
Merci encore et excusez-moi pour les détails mathématiques.
Michaela
L’argument béton des conseillers bancaires depuis la loi Hamon lorsque l’on commence à parler délégation d’assurance c’est qu’ils vous font la meilleure offre de taux si vous prenez l’assurance en même temps, et que vous pourrez justement en changer au bout d’un an, donc oui pour changer. Je ne l’ai jamais fait et je ne sais pas quelle incertitude sur le fait de trouver une meilleure assurance pour ne pas rester coincer, mais les courtiers en assurance doivent manger comme tout le monde et en général savent trouver des bons prix.
Je laisse parler les autres sur les autres éléments !
Merci ! Finalement, on a vu un courtier Empruntis qui s’est montré confiant par rapport à notre projet. Le montage est ok, les conditions de prêt aussi, l’assurance competive, on espère que cela va se concrétiser.
Bonjour Julien, merci pour votre article et l’éclairage que vous pourrez je l’espère m’apporter.
Nous avons visité un bien à 450 000€ hors frais d’agence qui sont à 4%. C’est un bien état impeccable, prestations haut de gamme, mais environ 100€ de plus au m2 que la fourchette haute constatée dans le secteur.
L’agent s’était occupé de la vente de cette même maison aux occupants actuels qui y ont fait beaucoup d’aménagements et améliorations lui donnant de la valeur.
Néanmoins, il nous explique dans le détail du prix que les vendeurs y ont inclu leur propres frais d’agence de l’époque et frais de notaire, et qu’ils ne baisseraient absolument pas leur prix puisqu’au global elle est « au bon prix » (très bon emplacement, pas de travaux)
L’agent immo a donc présenté les vendeurs comme inflexibles sur leur prix, et est seulement lui prêt à faire un effort de 5000€
Etant parue il y a 2 semaines en exclusivité, il nous dit que 2 autres acheteurs potentiels en sont comme nous au stade de la contre visite terminée.
Alors ma question est..comment se positionner?
Accepter le fait que la maison soit à un montant un peu plus haut que la fourchette haute (car considérée comme « coup de coeur »), ou faire quand même une offre 30 000€ (Ou autre?) en dessous, en considérant que nous n’avons pas à absorber les frais de notaire et agence des vendeurs, (alors que nous allons nous-même en avoir à ajouter) mais en risquant qu’une autre personne se positionne?
Enfin, la vente se fait pour cause mutation professionnelle du mari, ce qui nous laisse à penser qu’une vente rapide leur serait favorable, et nous avons bien validé le financement.
Merci de votre aide 🙂
Bonjour Sophie
Lorsqu’un propriétaire vient tout juste de mettre son bien immobilier en vente, la négociation est très compliqué, d’autant plus s’il est convaincu d’avoir un bien irréprochable. C’est souvent la raison pour laquelle le prix proposé est supérieur au marché, toujours dans l’espoir de déclencher un coup de coeur auprès d’un acquéreur.
Il est souvent nécessaire de laisser du temps au vendeur afin de réaliser que le prix de son bien est au-dessus du marché, pour enfin accepter une négociation, avec le risque pour vous qu’une autre personne se positionne avant.
Vous devez vous poser plusieurs questions :
Êtes vous prête à acheter un bien immobilier au-dessus de sa valeur ?
Quelle est la priorité ?
– Ce bien précisément ?
– Ou la somme d’argent en plus ?
Des maisons de cette qualité et dans ces prix, il y en a beaucoup.
Combien en avez vous visité ?
Il se peut qu’une autre maison vous plaise tout autant avec un prix inférieur ou un vendeur prêt à négocier.
Vous avez toutefois une information intéressante, la vente se fait pour cause de mutation professionnelle du mari.
Dans ce cas, pour avoir une chance de faire passer votre proposition, vous devez mettre en avant 2 choses :
Le prix au mètre carré de ce type de bien pour justifier votre offre, en présentant les annonces d’autres maisons.
Et surtout, donnez à l’agent immobilier le document de votre banque précisant la validation du prêt avec le montant de votre apport s’il est conséquent.
Cette particularité à la faculté de faire réfléchir tous les propriétaires vendeurs, quel que soit le montant de l’offre.
L’agent immobilier argumentera en disant qu’il a des acquéreurs sérieux, avec une proposition correspondant au prix du marché, donc tout à fait convenable, le problème de mutation peut être réglé tout de suite et qu’il serait dommage de passer à coté.
Cependant, au vu du profil du vendeur, de la qualité de la maison et de la mise en vente récente, la probabilité d’une négociation est plutôt faible, mais ça ne coûte rien d’essayer.
Vous êtes dans un achat coup de coeur et non un investissement immobilier.
Autrement je vous aurais dit de respecter le CONSEIL N°19 et le CONSEIL N°35 de la Méthode LARCHER.
Tenez nous informé du résultat. 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien,
En référence à ton précédent commentaire, quelle est la meilleure stratégie a adopter quand un bien immobilier vient tout juste d’être mis en vente et qu’il nous intéresse pour un investissement ?
Ne pas pas négocier et ne faire aucune proposition dans les semaines (2-3 semaines ) qui suivent la visite ?
Merci.
Bonjour David
Dans ce cas, pour un investissement, la meilleure stratégie est de passer son chemin pour trouver autre chose.
Le vendeur propose un bien irréprochable à un prix supérieur au prix du marché, donc aucun intérêt pour un investisseur.
Il faudra plusieurs mois, voire plus d’un an pour que le vendeur réalise enfin que son bien est trop cher.
Dans ces conditions, seul un achat coup de coeur peut se faire, mais surtout pas un investissement.
Si malgré tout tu veux vraiment ce bien, il faudra attendre et suivre l’évolution du prix proposé et te présenter au bon moment pour faire ton offre.
Mais il y a peu de chance qu’avec ce type de bien tu obtiennes une rentabilité locative convenable.
Bonjour Julien,
Les meilleures rentabilités locatives s’obtiennent sur des biens avec travaux, à rénover si je comprends bien. Ils permettent d’avoir plus d’arguments pour négocier le prix de vente.
Mais lorsqu’on a aucune connaissance en rénovation d’appartement, est-ce judicieux de s’orienter vers ce type de bien pour un « 1er investissement » ?
As-tu des conseils pour sélectionner des entrepreneurs ?
Bonjour David
Effectivement, acheter un bien immobilier avec travaux permet d’obtenir de très bonnes rentabilités.
Prix d’acquisition plus bas.
Force de négociation plus grande.
Aménagement du logement en fonction de la demande.
Déduction des travaux des revenus locatifs.
Etc…
Pour le premier investissement locatif, sans connaissance en rénovation et sans connaître de bons entrepreneurs, il vaut mieux éviter les biens à rénover complètement, cela rajouterait un risque pour débuter dans l’immobilier, dans ce cas il serait plus judicieux de s’orienter sur un bien avec quasiment rien à faire ou alors simplement un petit rafraîchissement.
Le temps d’acquérir de l’expérience en tant que propriétaire bailleur, les biens à rénover peuvent être envisageable par la suite.
Mais même dans ce cas, le CONSEIL N°14 de la Méthode LARCHER doit être respecté.
Le bouche à oreille est le plus efficace, en discutant avec ton entourage, tes voisins, tes collègues de travail, des commerçants…
Les commerçants savent tout, il te suffit de leur dire, vous connaissez un bon artisan dans telle ou telle spécialité ?
Tu obtiendras des informations très intéressantes, dans les 2 sens d’ailleurs, ceux à éviter et ceux à contacter. 😉
Bonjour Julien. J’ai vraiment besoin de votre aide d’expert. J’ai trouvé un bien dans le centre ville de Marseille, 94 M2 T3/4, 5éme étage sur 5, balcon, 1 place de parking, une petite cave, immeuble année 60.
Point positif dans mes critères : la surface, pas de voisin au dessus de ma tête.
Point négatif : immeuble en bord de route beaucoup de circulation et des travaux titanesques. Prix 229 000 euros.
Appartement mis en vente en Mai 2016 à 239 000 baisse de 10 000 euros en juin 2016. Bizarre non?
Je me demande comment je peux négocier une baisse qui serait acceptable. Il faut tout refaire, salle de bain, cuisine, c’est désastreux. Pas de double vitrages. Je sens les vendeur assez fébriles. J’ai 210 000 euros de budget.
Je vous remercie infiniment de votre aide
Après calculs, 44000 euros de travaux, proposition à 180 000 euros refusée. Tant pis car il y a surement toute l’électricité à refaire même si le vendeur ne le pense pas. Bonne continuation pour votre blog.
Bonjour Patricia
Rassurez vous, des biens immobiliers à vendre il y en a beaucoup.
Vous avez bien fait de négocier fortement, surtout quand les travaux sont nombreux.
Vous avez respecté le CONSEIL N°19 de la Méthode LARCHER.
Continuez de visiter et faites des propositions basses, lorsqu’un vendeur dira oui vous aurez réalisé une bonne affaire.
La persévérance paye toujours. 😉
A bientôt.
Merci beaucoup Julien 🙂
Avec plaisir Patricia. 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien,
j’aimerai avoir tes conseils sur la stratégie à adopter sur un bien que je vise.
il s’agit d’un 3pce 53,3m2 3eme/3 en centre ville bien desservi par les transports au-dessus d’un bar.
Il est vendu 149000 et TOUT est à faire, remplacer fenêtre, murs, sols, plafonds à rénover, 1 mur à déplacer, SdB à faire, électricité à faire, WC à rénover. Estimation 1000eur/m2 la rénovation.
Du coup prix total 210K hors FdN.
Mon budget est bien sur moindre.
L’appartement du dessous est mis à prix (par le meme vendeur) 189000. A rafraichir mais on pourrait s’en passer.
Le bien est tjs en vente malgré la soi-disante 3eme visite d’une intéressée avec son expert en travaux.
Comment me conseillerais-tu d’attaquer la négociation malgré que j’ai visité le bien il y a plus d’un mois et que le dernier contact que j’ai eu avec l’agent était il y a 2 semaines pour savoir si le bien était toujours en vente ?
Merci de tes conseils et bravo pour ton blog.
Eric
Bonjour Eric
Jusqu’à présent ta démarche est bonne, tu as visité le bien il y a plus d’un mois, entre temps tu as visité d’autres biens pour comparer, c’est normal tu es investisseur.
L’agent immobilier le comprend parfaitement, et en plus tu démontres ton intérêt pour ce bien puisque tu prends contact à nouveau.
Et comme tu n’as pas fait de proposition depuis, le prix est forcément trop élevé.
Tout ça te met dans de très bonnes conditions pour négocier, tu es crédible.
Ensuite pour renforcer ton professionnalisme, tu peux faire venir un professionnel du bâtiment pour estimer les travaux.
Ta proposition basse sera ainsi justifiée.
Et comme d’habitude, respecte bien le CONSEIL N°19 de la Méthode LARCHER.
Si tu reçois une contre-proposition qui ne correspond pas à tes chiffres pour ta rentabilité, n’achète pas !
Dernière chose concernant ce bien en particulier :
Les logements situés au-dessus d’un bar sont à éviter.
Voir CONSEIL N°2 de la Méthode LARCHER.
Dès que tu as trouvé d’autres biens immobiliers, n’hésite pas à poser tes questions, je réponds toujours avec plaisir. 🙂
A bientôt.
Merci pour le retour.
J’ai fait une proposition à 120.
L’idée du professionnelle du bâtiment est pas mal.
Je vais la mettre de côté pour une deuxième visite comme tu dis ca me permettra de donner du poids à ma contre-proposition si il y en a une.
Pour préciser, ce n’est pas un investissement locatif sur lequel je « travaille » mais sur une résidence principale avec laquelle j’espère faire une plus-value.
Pourrais-tu préciser l’inconvénient de la présence du bar en bas de l’immeuble?
Bien qu’il ait sa petite popularité, ce n’est pas le genre de bar qu’on peut trouver ouvert sur la rue oberkampf à Paris 🙂
Encore merci.
Bonjour Eric
Je peux simplement te dire que la Méthode LARCHER ne recommande pas d’acheter un bien immobilier au-dessus d’un bar.
Que ce soit pour faire du locatif ou pour une résidence principale.
Si tu achètes cet appartement pour y vivre, tu te rendras compte pourquoi assez rapidement. 😉
Et encore plus si tu souhaites le revendre ensuite.
A bientôt.
Bonjour Julien,
Je démarre mes recherches dans le cadre d’un investissement locatif.
Je privilégie la ville de Lille (très étudiante) car à côté de chez moi et bonne connaissance des quartiers.
Mon budget est serré : 50-70k€ au total.
Je me penche donc vers des petits studios : 12-16m² loi carez, avec une mezzanine ou sous pente pour arriver vers 18-20m2 au sol.
Dans le quartier que j’ai identifié, les locations pour ce type de bien vont de 370 à 470€ CC, selon la qualité de la déco…
Les annonces montrent quelques produits en dessous de 70k€ et qui correspondent à mes critères, quelques uns seulement…
Toutefois, un bien a retenu mon attention : il est très bien situé, 12m² avec petite mezzanine, RDC côté rue. Proposé en direct particulier à 68k€.
J’ai seulement appelé : ils ont acheté en 2014 et le louent 360€CC – je cite : « parce on ne s’est pas embêté, on a mis la mensualité du prêt ». Ils payent donc tous les ans la taxe foncière, les impôts sur le revenu / foncier, et les charges de copropriété non imputables. No comment !
Egalement ils n’habitent pas à côté de Lille et souhaite récupérer un complément d’apport pour s’acheter une nouvelle résidence principale.
Pour que cet appartement me soit rentable ou à l’équilibre, et d’après mes calculs :
– il faudrait que je l’achète entre 35k€ et 45k€ + frais d’achats (mobilier, petits travaux et frais de notaire).
– et que je le loue 450€ CC.
Résultat pour les vendeurs : -40% environ sur le prix demandé.
Donc prix au m² demandé par les vendeurs = 68k€/12 = 5666€ / m² !!!
Ce sont les prix du Vieux-Lille, quartier hyper côté, pour un appartement avec de belles prestations !
Dans le quartier concerné, on tourne plus autour de 2500-3500€ / m² = 30k€ à 42k€, valeur estimée selon sites Drimki, meilleurs agents, ….
Les annonces relevées pour des studios dans ce type quartier : 4500-5500€.
Que pensez-vous de ces prix ?
Est-ce-que selon vous l’investissement dans un studio / studette de moins de 20m² (voire moins de 15m²) vous semble cohérent ?
Est-ce-que les studettes valent à ce point de l’or à l’achat, alors que le rendement locatif n’est pas astronomique non plus ?
Merci d’avance pour vos conseils !
Et bravo pour ce blog, qui m’aidera dans le cadre de mon rêve de petite fille 😉
Bonjour Emilie
Vous commencez très bien vos recherches en ayant sélectionné les secteurs que vous connaissez le mieux !
CONSEIL N°3 de la Méthode LARCHER.
Votre projet est cohérent, l’achat d’un studio dans une ville étudiante avec votre budget pour cette tranche de loyer.
L’idée de choisir un bien en sous-pente ou avec une mezzanine pour augmenter la surface au sol est très bonne !
Jusque là, tout va bien. 🙂
Concernant le bien qui a retenu votre attention :
Il est au rez-de-chaussée.
>> voir ALERTE IMMO N°9 de la Méthode LARCHER.
Le vendeur a acheté en 2014 et veut déjà revendre…
Quelle est la vrai raison ?
Peut être l’élément vu ci-dessus…
Ou autre chose.
Dans tous les cas, il faut chercher pour voir s’il n’y a pas un problème.
Votre analyse est révélatrice.
Le prix de vente de ce bien est largement surestimé.
La solution est simple, passez votre chemin et trouvez un autre bien.
Il y a cohérence quand la demande est présente.
Dans une ville étudiante, les studios sont recherchés.
Maintenant pour la surface, vous devez faire une étude de marché sur votre secteur pour connaître les besoins.
Les studettes valaient de l’or principalement pour leurs rentabilités très élevées.
Les prix d’achat étaient plutôt bas pour des biens de très petites surfaces à rénover.
Loués ensuite à des prix, en proportion, très élevés sur des marchés saturés.
Lorsque la rentabilité de ces studettes devient classique, on ne peut plus dire qu’elles valent de l’or.
Continuez de visiter un maximum de biens immobiliers.
Vous connaîtrez le prix du marché avec précision.
Vous serez alors en mesure de détecter la bonne affaire.
Après négociation évidemment. 😉
>> Le calcul du rendement locatif.
A bientôt.
Bonjour Julien,
Merci beaucoup pour cet article plein de bons conseils. J’aimerais vous soumettre mon cas et avoir votre avis car l’agent vient de me déstabiliser.
Nous avons repéré en ligne la maison de nos reves : une maison atypique et assez vielle avec beaucoup de travaux – evaluer à 100K.
La maison est à 500K et dans le cas ou la visite confirmerait notre coup de coeur, nous envisagions de faire une proposition ecrite a 450K.
Mais coup de théatre, l’AI nous informe qu’il y a d’autres acheteur qui font une contre visite avec architecte et autres experts.
Qu’en pensez-vous? Technique de vente? Peut-on quand même faire cette proposition à 450K au risque de voir passer cette maison?
Comment amorcer la negociation dans ces conditions?
Merci pour vos conseils,
Liam
Bonjour Liam
La réponse de l’agent immobilier est probablement une stratégie, j’en parle dans cette vidéo :
3 erreurs à éviter pour un achat immobilier.
Vous pouvez faire une offre écrite même si cette contre visite est réelle, le vendeur aura la possibilité d’accepter, de refuser ou de faire une contre proposition.
Maintenant, n’oubliez pas le CONSEIL N°19 de la Méthode LARCHER.
La négociation d’une résidence principale est un peu différente d’un achat pour investir.
L’investissement implique une rentabilité, des critères précis doivent être respectés.
Alors que pour une résidence principale, souvent le coup de coeur freine la négociation.
Vous n’avez rien à perdre à faire une offre, si elle est refusée, vous pourrez en faire une autre plus élevée si vraiment vous voulez cette maison.
bonjour Julien, et les autres participants…
je remet à sa place un post que je ne retrouve plus…
je pense rentrer en phase de négociation très prochainement, et ça me fait flipper !! lol
je suis sur un bien que je visite demain.
c’est un ensemble composé de plusieurs lots, pour un revenu foncier mensuel HC de 4870€
tout ce lot compose un seul et même foncier, une parcelle cadastrale. tout est loué
Le prix de vente est donné par annonce à 600000€ et en vente depuis 600 jours minimum ! oui oui 600 jours !
Sans avoir visiter, après plusieurs entretiens par mail, questions, renseignements…sans jamais avoir fourni la moindre indication sur une hypothétique proposition, le vendeur ma fait une offre à 550000€.
j’ai vu des photos, j’ai pu discuter avec le propriétaire que je trouve honnête dans ces propos, et l’état semble plus que correct, seule une façade extérieure reste à faire.
Je connais ses raisons de vendre, c’est qqun qui est attaché à ce bien car il les a entretenu, mais il souhaite vendre suite au décès de sa femme, non pas parce qu’il est pris au piège par le financement, mais, à 62 ans, pour pouvoir « dépenser » librement (« envie de craquer du pognon » selon ses termes).
je ne sais pas trop comment aborder la négociation.
– lui faire une offre électrochoc à -30% pour lancer les début de la négo ?
mais là, j’ai peur qu’il m’envoie bouler, et que je ne puisse plus revenir vers lui. Dans ce cas, comment on revient vers qqun qui refuse une telle offre, pour lui faire comprendre que les négociations ne sont pas fermées?
– lui parler de cette proposition à -30% sans pour autant la faire, puis lui parler de sa propre proposition de -50000€, et finalement proposer 470000€, pour finir à 480000€ soit -20%(mon objectif à ne pas dépasser) ?
Qu’en pensez-vous honnêtement
Bonjour Eric
Le commentaire que vous ne trouvez plus se trouve sous un autre article.
Vous pouvez le voir en cliquant ici.
Salut,
Je ne m’y connais pas vraiment, mais je donne juste mon avis.
1) Si le bien ne se vend pas c’est que soit le prix de vente est trop élevé soit c’est qu’il y a un problème caché ou non. Le mieux est de visiter le bien pour se faire sa propre idée, ne pas se contenter de photo …à ce prix la, faut pas se tromper.
2) Il faut visiter le bien pour trouver des arguments qui feront baisser le prix.
Votre bien est intéressant mais …blablabla, pour cette raison le prix est trop élevé et pas assez intéressant pour la rentabilité …
bon courage, je trouve que ton objectif est honnête, comme dit l’autre, il faut être dur en affaire et donc prendre le risque de rater une affaire. Il vaut mieux rater une bonne affaire qu’en faire une mauvaise 😉
bonjour, boris,
merci pour ton commentaire.
mmmh j’ai déjà vu ta dernière phrase qqpart LoL !
je visite cet aprem.
c’est vrai que j’appréhende ce moment ou je vais devoir lui dire que le prix que je veux est 120000 en dessous du prix de vente, ou 70000€ sous sa proposition !
mais de toute façon, je ne dois pas passer au dessus de la barre.
@eric
Assez d’accord avec Boris, en revanche si tu avances des chiffres en pourcentage, n’annonce pas -20% en te basant sur le prix initial, mais -12.72% par rapport au prix déjà concédé par le vendeur, psychologiquement ça compte beaucoup !
bonjour John
ahhhh, c’est vrai que cette approche est moins agressive…
le prix affiché sur la calculette sera le meme mais ça passera peut être mieux.
affaire à suivre, je visite une partie aujourd’hui.
je ferai une proposition après avoir tout vu.
Eric
bonsoir,
bon, j’ai visité le bien.
ça va être très dur de négocier à 500000, impossible en dessous !
nous avons bien discuter, de tout, financement inclus , mais je n’ai pas fait d’offre, dans la mesure où je n’ai pas pu voir tous les appt.
je vais faire un compte rendu de visite, en énumérant tous les points négatifs, notamment le fait de ne pas avoir pu voir 3 appt sur les 10 lots.
1 des lots n’est pas très « propre », laissé en piteux état par le précédent locataire qui n’a pas payé son loyer, et demande un peu de travaux de rafraîchissement.
l’inconvénient étant qu’il veut garde une partie du bâtiment pour lui, un grand hangar.
il y aura donc une copro dont il se charge de créer.
il me propose une jouissance à vie et une correction du foncier en conséquence, sachant que le rapport n’était déjà pas compté dans mes estimations, mais la jouissance m’éviterai de devoir racheter à son décès (holà, je n’aime pas trop parler comme ça…)
c’est une personne honnête qui m’a parler de chose dont il n’était pas obligé (même si je savais déjà), et quand il me dit qu’il ne descendra pas en dessous des 550000 qu’il m’a déjà proposé, je me dit que je vais avoir du mal à le persuader de me le laisser à 500000.
a la question « comment expliquez vous que votre bien n’a pas trouvé preneur en 2 ans? »
réponse : » je suis tombé sur des gens qui n’ont pas eu leur financement, puis une autre qui me demandait sans arrêt de baisser le prix, pour atteindre 500000, jusqu’à me demander de payer les frais de notaire, alors lui je l’ai envoyé promener… »
Là, je me dis que c’est possible d’arriver à 500000, en lui montrant dès le début que je n’irai pas plus loin que cette somme si on s’entend là dessus…
je suis sûr que mon financement à ce prix passe sans soucis, et c’est un peu une garantie de voir l’affaire se conclure.
il y a aussi une façade à refaire, dont il veux s’occuper, mais on peut encore baisser le prix si je lui propose de m’en occuper.
il n’est pas contre cette option, mais il faut savoir s’il acceptera le prix que je vais demander avant toute chose.
Voilà mon petit retour d’expérience d’aujourd’hui.
c’est un bien qui me plait de par sa qualité, son emplacement, et son taux d’occupation excellent.
Que pensez vous de tout ça ?
Bonjour Eric
Boris a raison, un bien immobilier locatif en vente depuis 2 ans laisse présager plusieurs hypothèses.
Je comprends votre souhait d’entreprendre une négociation respectueuse, c’est une bonne chose.
Maintenant, une négociation peut être forte dans le respect et sans être agressive, suivant comme elle est présentée.
De plus vous êtes investisseur, votre objectif est de gagner de l’argent et d’obtenir un investissement rentable.
Le vendeur peut être sympa, attaché à son bien, etc… mais aujourd’hui il vend !
Et vous, vous voulez acheter, cet investissement doit être rentable autrement il n’y a aucun intérêt à acheter, si ce n’est de faire plaisir au vendeur…
Si dès le début de la négociation l’acquéreur montre trop d’empathie, le vendeur verra qu’il peut limiter la négociation, il saura que si l’acquéreur est vraiment intéressé il achètera même si la négociation n’est pas très forte. Pour cela, le vendeur teste l’acquéreur, c’est d’ailleurs ce qu’il a déjà fait lors de vos discutions en disant :
« je suis tombé sur des gens qui n’ont pas eu leur financement, puis une autre qui me demandait sans arrêt de baisser le prix, pour atteindre 500000, jusqu’à me demander de payer les frais de notaire, alors lui je l’ai envoyé promener… »
Il voulait voir votre réaction afin de déterminer si vous étiez prêt à acheter à ce prix ou pas.
Et également dans le but de vous préparer à un plancher de négociation.
Je dirai que ce vendeur est expérimenté.
Et qu’il attend de tomber sur le bon acquéreur.
Il fait également parti des personnes « compliquées » en vous proposant de conserver une partie du bâtiment contre une jouissance et une correction foncière, etc…
N’acceptez pas ce genre d’arrangements.
Vous êtes investisseur, vous êtes l’acquéreur, vous amenez les fonds, c’est vous qui décidez !
C’est à vous de trouver un bon vendeur et pas l’inverse.
Si malgré tout, vous voulez vraiment acquérir ce bien immobilier, la seule chose à faire est de lui démontrer votre capacité d’achat.
Fournissez lui un document de votre banque avec le montant correspondant à votre négociation.
S’il veut c’est oui, s’il ne veut pas, passez votre chemin.
Vous trouverez autre chose et il gardera son bien encore longtemps.
Des affaires, il y en a partout.
Tenez nous informé de la suite.
bonjour Julien
Merci pour vos conseils.
En fait je n’ai pas montré de réaction quand il m’a parlé des autres postulents, sauf peut être une grise mine de mécontentement voulant dire » dommage de ne pas avoir accepter à 500000, vous auriez peut etre du!… »
car moi c’est plutôt 480000 que je comptais lui demander.
dur dur!
pour ce qui est du bâtiment qu’il veut garder, ma fois, merci pour ces infos, c’est vrai que ça complique trop ces histoires de copro…
je peut lui demander de le laisser avec le lot et de le lui louer pour le montant du foncier correspondant à l’année, dans la mesure ou cela n’impute pas la renta déjà calculée.
en ce qui concerne l’expérience de ce vendeur, comment dire…c’est un banquier…
Avec plaisir Eric. 🙂
En attendant la suite du déroulement, bonne négociation.
Bonjour,
j’ai fait part de toutes mes observations au vendeur.
dont ce fameux hangar qu’il veut se garder en échange d’une jouissance sur 20 ans et correction du foncier, et donc création copro.
je lui ai dit que cela me gênait très fortement, car je souhaite acheter un immeuble pour éviter ça justement.
je lui ai donc proposer d’en être le locataire pour un loyer équivalent au foncier pour une durée de 20 ans.
au moins le bâti sera compris dans le lot, et il a vraiment un potentiel intéressant (à l’issu des 20 ans) pour création et/ou agrandissement de lots déjà existant.
Cela ne lui a poser aucun problème…
mais il a tout de suite enchaîné sur un pseudo accord sur le prix à 550000€…
je lui ai répondu que je n’étais pas encore prêt à fournir une proposition, mais qu’il était peu probable qu’elle soit à 550000…
AIE…
je craints qu’il se braque, et je souhaite poursuivre la négo dans de bonne condition.
c’est très délicat de traiter en directe, j’ai anticipé cette situation car je le savais…mais il a 20 ans d’expérience de plus que moi, d’ailleurs, moi, je n’en ai pas ! LOL
normalement je dois le voir encore aujourd’hui pour voir un T2 non visité l’autre jour, puis négocier la visite avec 2 autres lot occupé par des gens peu réceptifs (d’ailleurs, ces gens font partie des choses qui me gênent dans la suite de la négo, outre d’autres choses que j’ai commencé à lui émettre)
je crois que je vais devoir lui dire que je ne suis pas encore prêt à lui faire une proposition, mais dans tout les cas, s’il y en a une, elle sera écrite, détaillée, argumentée, mais surtout définitive.
au moins, par écrit, il prendra le temps de la lire avant de dire NON, il saura pourquoi il refuse, et au moins, tout aura été dit, car c’est qqun qui parle beaucoup et qui ne laisse pas trop la parole à son interlocuteur, difficile d’en placer une LOL…
je commence à douter de son honnêteté car il m’a dit que les banques ne demandaient pas les baux pour étudier le prêt…j’hallucine ! je n’y crois pas un seul instant !
c’est la seule chose avec laquelle elle peut étudier le projet !
je vais donc lui demander une copie de ces baux ainsi que le foncier, pour vérifier la véracité de ses dire, c’est primordial et d’une évidence même.
Rien ne se fera sans ça ! ce qui me fait dire qu’il n’a peut être même pas eu d’acheteur potentiel…
affaire à suivre…
Merci pour tous vos conseils!
Bonjour Eric
Cela confirme ma réponse précédente.
C’est un vendeur expérimenté, qui sait quoi dire et quoi faire.
Donc restez vigilant.
Avec votre offre écrite détaillée et argumentée, au moins il aura le choix.
Donc si il se braque, c’est pas grave !
Vous êtes investisseur, votre but est de gagner de l’argent.
Il dit oui parfait, il dit non passez à autre chose.
Vous commencez à acquérir de l’expérience, c’est le bon coté des choses.
A bientôt.
Bonjour Julien
Vous me conseillez de ne pas rentrer dans les détails et de faire ma proposition sans chichi ?
Parce que j’avais dans l’idée de lui faire comprendre que son prix est une perte de temps car le financement ne passera pas…comme les précédents.
Je vois avec mon courtier s’il peut faire en sorte de valider un financement à 500000 avant de signer histoire de le motiver à vendre.
De toute façon je n’irai pas au dessus ce serai trop risqué.
Merci
Eric
Bonjour Eric
Votre proposition doit effectivement être argumentée dans les détails.
Accompagnée d’un document de votre banque confirmant votre financement.
Et s’il refuse, passez à autre chose.
bonjour,
je ne peux rien fournir de ma banque car je passe par un courtier, même s’il est fort probable que le financement se fasse avec elle…
je viens de terminer le rapport rédigé faisant office de proposition…6 pages de détails, arguments, tout en politesse, mais sans s’écarter de l’objectif principal de 8% net si je gère moi-même.
une semaine pour le rédiger tout de même (je travaille à côté donc voilà…).
même si je lui ai déjà « soufflé » doucement à l’oreille mon prix, je ne sais pas s’il va accepter.
j’ai soumis mon rapport à mon beau-frère pour voir ce qu’il en pense (comptable immo)
j’attend son retour pour lui envoyer.
je vous tiens au jus…
Bonjour Eric
6 pages de détails, beau travail !
Vous nous direz ce qu’en pense votre beau-frère.
Et évidemment la réponse du vendeur, en espérant qu’elle vous convienne.
A bientôt.
bonjour,
je pensais également avoir fait un super travail d’examen approfondi de ce bien, puisque le but est de recenser les défauts pour justifier une baisse du prix…
c’est vrai que c’est un projet compliqué de par sa taille et les désirs exceptionnels du vendeur, les calculs complexes, les loyers revus à la baisse par le vendeur, mais tout a une explication. il faut juste que j’apprenne à accepter ces explications, et a les analyser, pour juger du bon ou du mauvais investissement.
le souci étant que la ville est…petite…avec moins de 10000 habitants.
ce bien est le plus gros et le plus cher mis en vente dans cette ville…et après examen de la situation par mon beau frère et son collègue spécialiste de l’immo, qui connait très bien le coin de surcroît, ce dernier m’a fortement déconseillé d’investir un demi million dans cette ville, trop de risque, une population assez fragile financièrement, pouvant obliger à louer « au premier venu », avec toutes les déconvenues que ça peut engendrer…(sa dévaluation de 2 des 10 loyers pourraient expliquer cette situation)
sur ses conseils, j’ai décidé de ne pas donner suite, j’en ai averti le vendeur qui n’a pas daigné répondre.
c’est très difficile de trouver un bien, surtout dans mon secteur.
cela fait 6 mois maintenant que je cherche, et si je cherche qqchose sur Toulouse, les prix ne sont pas les même, et donc la renta ne sera pas la même non plus…
mes amis conseilleurs m’ont suggérer de commencer à chercher plus petit, considérant que je voyais trop grand, trop gros pour un début. ils n’ont peut être pas tort, je m’y voyais déjà, mais il faut suivre après…
je suis perplexe maintenant…un peu perdu…pfff…
allez, gardons la tête sur les épaule, j’ai des amis qui sont là pour m’aider, pas pour me refroidir…partons du principe qu’il vaut mieux rater une bonne affaire qu’en faire une mauvaise…
Bonjour Eric
Vos amis ont parfaitement raisons, commencer petit dans l’immobilier avec une évolution progressive est beaucoup plus prudent.
Cet épisode vous aura apporté de l’expérience, ce n’est pas négligeable.
Vos futures négociations immobilières seront facilitées et ainsi de suite.
Pour au final, trouver la bonne affaire. 🙂
Dès que vous avez trouvé un autre bien, n’hésitez pas à venir en parler.
A bientôt.
Bonjour. Je l’ai acheté un appartement dans un immeuble de rapport et maintenant je suis également intéressé à acheter au rez de chaussée, avec le même vendeur, hier, je le rencontre et lui demande s’il me fait un bon prix si nous ne passons pas par l’agence (je suis en Belgique, où le vendeur paie l’agence), mais avec étonnement, il m’a fait un prix de 10.000 € plus élevé que celui indiqué sur le site. comment négocier avec une telle personne?quelques conseil? (Je suis en bonne relation avec lui)
Bonjour Yunting
Ce vendeur n’est pas correct de vous proposer un prix supérieur au prix afficher en agence.
Le dialogue et la négociation semble difficile dans ce cas.
Vous devez donc être direct, faites une offre d’achat écrite avec votre prix, sans dialoguer.
L’investissement doit être rentable, pour vous aiguiller sur le prix à proposer, calculez la rentabilité avec cet article :
>> Le calcul du rendement locatif.
Maintenant attention, l’appartement se situe au rez de chaussée.
N’oubliez pas l’ALERTE IMMO N° 9 de la Méthode LARCHER.
>> Dans quoi investir ?
Bonjour julien,
déjà bravo pour ce que vous faites..:-)
j ai été visité un bien a 170000€, des la première visite et vu les travaux a effectuer(dans son jus année 1990) l agence ne dit que le prix du bien pourrait être revu a la baisse et il m’annonce 155000€…cela fait plus d un an qu il est en vente..
peux t on négocier ce prix?
merci de votre reponse
cdt
Bonjour Franck
Absolument, vous pouvez encore négocier le prix de ce bien !
Plus les biens immobiliers ont de travaux à réaliser, moins il y a d’acquéreurs potentiels.
Par conséquent, plus la négociation peut être forte. 😉
Encore plus après une année de mise à la vente.
Tenez nous informé du résultat.
Bonne négociation !
Bonjour Julien,
bon alors retour de mon affaire…
j arrive sur les lieux, car j avais quelques détails a revoir.. je vois un couple sortir de l appartement..
on refait le tour, prends quelque mesure et après je discute avec l agent immo..et au moment ou j allais lui proposer un prix, il me stoppe en me disant désolé, le couple avant a fait une proportion..
ah oui? de combien?
160000€…apparemment un coup de cœur et il ont proposé de suite…(comme de juste il y a une semaine ..zéro personne sur l affaire et là du monde..coïncidence??)
donc pour moi pas sympa..car je revisite les lieux, l agent immo aurait pu me dire de suite qu il y avait une proposition de faite..
après il me dit que si je propose 161000 c est bon pour moi..
je dis non car je dépasse mon budget fixé..il me dit combien ..je lui dit 149000..
bon il me dit ..peut être que je vous rappelle demain ou dans un mois..
a suivre…..
Bonjour,
Salut Franck, si ça peut t’aider, tu peux avoir à disposition (et ce gratuitement) sur les ventes qui ont eu lieu sur les derniers 37 mois en allant sur le site impôt.gouv (celui ou tu payes tes impôt lol)…Il y a un lien qui permet de faire une estimation de « ton bien » pour une donation, ISF, expropriation…Et là tu accèdes au prix réèl des ventes qui on eu lieu !!
Cordialement,
merci Ali.. je regarde cela!
Bonjour Franck
Ce sont des choses qui arrivent, mais il ne faut surtout pas avoir de regrets !
Le fait qu’un autre acquéreur achète ne veut pas dire que c’est une bonne affaire, ou que le prix proposé est le bon.
Vous verrez si l’agent immobilier vous rappelle, et s’il le fait, vous serez en mesure de négocier à nouveau.
S’il ne le fait pas, c’est pas grave, passez à autre chose, les maisons à vendre sont nombreuses, les bonnes affaires sont partout.
A bientôt.
bonjour Julien
non pas de regrets mais c est la façon que ça c est passé qui est bizarre..
on aurait dire un vendeur de voiture…
oui je m en fait pas, je continue mes recherches..
a bientot
Très bonne attitude Franck.
C’est formateur et ça fait partie de l’expérience d’investisseur. 🙂
A bientôt.
Bonjour,
nous allons faire une contre visite d’un appartement cet après-midi. Malheureusement, pas d’expert à nos côtés, juste une check list de points à vérifier trouvée sur internet.
Pas très grave, l’appart nous semble en très bon état.
Il s’agit d’un 70 m² très bien tenu avec cuisine équipée refaite, balcon, cave et place de parking extérieur. Dans un bon quartier (et rue à sens unique).
Vente de particulier à particulier.
Prix de vente : 148 000 €, soit 2 114 € du m².
J’ai appelé un notaire qui m’a dit que ça valait plutôt 1950 € / m², soit 137 000 €.
Questions :
-à quel moment dois je faire l’offre? Directement pendant la contre visite? Ou plus tard? A l’heure actuelle, j’ai prévu de la faire à l’écrit dans qqes jours en argumentant sur les inconvénients (vis à vis, 2é etage sans ascenseur, prix du m² élevé…)
-Dois je faire une offre inférieure à 137 000 € ? L’appartement est mis en vente depuis 2 semaines, donc j’ai peur qu’une offre trop basse ne soit pas prise en compte. Que faire?
C’est mon 1er achat et ma 1ère offre. Je stresse un peu.
Merci !
Bonjour Ed
Il est préférable de faire votre offre quelques jours après la visite avec un argumentaire comme vous avez prévu.
>> L’offre d’achat immobilier.
Si le bien est réellement en vente depuis seulement 2 semaines, les vendeurs auront du mal à négocier.
Dans ce cas, si c’est pour un investissement locatif, faites une offre basse et surtout continuer vos recherches.
Si c’est pour une résidence principale, vous devez savoir quel est votre objectif premier :
Cet appartement en particulier ou un budget à respecter ?
Visitez un maximum d’appartement avant de prendre une décision finale, pas de précipitation.
Vous pouvez faire une offre basse, le vendeur peut accepter, refuser ou faire une contre offre, vous n’avez rien à perdre !
Si votre offre est refusée, vous pouvez aussi en faire une autre. 😉
Bonjour,
Nous avons recherché la maison qui nous convient pendant des mois. Nous nous refusions de passer par une agence. Nous avons un « copain » qui est nouvellement agent immo qui nous as appelé lundi dernier pour nous faire visiter une maison, nous avons contre visitée le jour même c’est LA maison. In négociable car vendue carrément pas chère pour partir très vite mais nous ça nous va. Nous lui avons donner notre accord verbal et il m’a dit bloquer la maison en attendant d’avoir le premier retour de la banque. J’ai entrepris les démarches auprès de la banque car on était 5000 € au dessus. J’ai tenté de négocier les frais d’agence mais bref rien à faire et tant pis.. Toute la semaine, je lui ai demandé ce que nous devions faire pour fixer l’offre au prix demandé. J’ai eu l’accord de la banque vendredi mais j’ai senti que notre « copain » n’était pas si enthousiaste que nous. Il m’a appelé en me disant que son collègue ne sentait plus l’affaire, que les vendeurs étaient bizarres et qu’il ne fallait pas que je fasse mon offre. Mais on l’a fait quand même, on a déposé l’offre samedi matin à l’agence, et là, la personne lui as dit qu’il y a avait une visite de programmée le matin même !! je reçois un appel samedi midi, il m’accuse d’avoir fait une offre et me dit que la maison est vendue depuis jeudi, que son collègue à une offre écrite datée de ce jour là !
On a échangé par SMS toute la semaine et j’ai plusieurs SMS qui disent notre intéressement sur la maison… Je lui ai demandé de tous faire pour prouver que nous avons fait une offre verbale en premier. Est-ce que je peux faire quelque chose pour que ce bien soit à nous ? je ne peux pas croire que la maison de nos rêves nous passent sous le nez pour un mauvais conseil de notre « copain » !!
Bonjour, Julien,
Après quelques recherches d’information sur internet, je me suis tombé sur ce blog très intéressant, enrichi des cas concrets dans la négociation d’achat. J’aimerais aussi partager mon cas avec toi :
J’ai commencé ma recherche pour une résidence principale en région parisienne depuis le mois d’avril. J’avais visité un appartement en fin d’avril, il était au prix de 575000 euros. A l’époque nous n’étions pas du tout pressé , et on considérait que le prix était un peu élevé par rapport aux prix des biens dans le quartier, en plus, les chambres sont un peu petites à notre coût. Donc, on n’avait pas fait d’offre malgré quelques points positifs ( exposition, localisation, étage élevé avec ascenseur, parking, etc).
Il y a 2 semaines, j’ai retrouvé ce bien sur internet avec un prix de 555000 euros (proposés par 3 agences au lieu 1 seul au mois d’avril). Du coup, ça redevient intéressant, et j’ai rapidement appelé l’Ai (différent de la 1ère visite) pour faire une visite en lui disant que j’ai déjà visité ce bien il y a 6 mois et que je suis intéressé car le prix a baissé de 20000 euros.
Hier j’ai fait une offre d’achat écrite de 520000 euros (avec 30% d’apport), et j’ai hâte de savoir la réaction du vendeur. Tenant compte des 6 mois passés avant la baisse du prix, j’imagine (peut-être) que le vendeur il est pas prêt de re-négocier le prix beaucoup à la baisse.
D’après vous, est-ce que l’offre que j’ai fait en raisonnable ? Comment dois je réagir si je recevrai un refus du vendeur sans contre-proposition ? dois-je augmenter légèrement mon offre pour avoir une chance qu’elle soit acceptée rapidement par le vendeur ? (Côté budget, je suis prêt de monter l’offre mais je ne veux pas non plus payer au prix demandé…)
Impatient de te lire.
Merci.
Bonjour Li
Cet appartement était manifestement trop cher, c’est pourquoi il est toujours en vente depuis 6 mois.
Tu as eu une très bonne réaction en ne faisant pas d’offre la première fois.
Aujourd’hui le vendeur a compris qu’il fallait baisser le prix.
Ton offre est tout à fait raisonnable, 35 000 € de moins sur une base de 555 000 € ne représente que 6% de baisse.
Si le vendeur refuse ton offre sans faire de contre proposition, ne fait rien et attend.
Naturellement l’agent immobilier va te rappeler pour avoir des nouvelles, dit lui que ton offre est raisonnable, cette négociation n’est pas exagérée.
Précise lui à nouveau que tu as un apport de 30% avec une acceptation de prêt.
Termine en lui disant que tu continues tes recherches.
L’agent immobilier retournera voir le vendeur pour le convaincre.
Ensuite, si tu veux absolument cet appartement et pas un autre, tu peux remonter un peu ton offre, mais je pense que tu peux négocier cet achat immobilier et obtenir une acceptation sans remonter ton offre.
Tiens nous informé. 🙂
A bientôt.
Excellent article avec beaucoup de bonnes techniques, merci. Nombreux et bons commentaires aussi.
Bonjour,
Je voudrais acheter une maison de village sur Levens dans le 06,
Elle fait 50m² sur trois niveaux plus une cave de 18m², pas de balcon, pas de jardin… Elle est propre. C’est mon premier achat et je me pose des questions, j’ai un petit budget, 130 000euros.
Cette maison est proposée comme un trois pièces mais dans l’état c’est plutot un deux pièces ( cuisine au RDC, Salon SDB au +1 et chambre au +2 ).
Ell etait à 132 000 euros, j’ai fais une proposition utopique à 95 000 euros, et surprise j’ai une contre proposition à 115 000 de l’agent immo.
C’est une residence secondaire et c’est une dame de 84 ans qui est proprietaire, pour en faire un vrai trois pieces, c’est à dire amenager la cave qui n’est pas entérrée, les travaux iront de 10 a 15 000euros.
Je ne voudrais pas monter au dessus de 105 000 pour rentrer dans mon budget.
Que me conseillez vous?
Merci de votre aide
Bonjour à tous,
Merci pour toutes vos questions et réponses qui m’ont un peu éclairée. Voici ma situation. Je recherche depuis février 2016 un bien spécifique.
un premier coup de cœur (maison A MA). j’ai fait une offre basse 315000euros au lieu de 365000euros. Les propriétaires avaient autorisé que je vienne avec artisans. Nous avions une relation très sympathique.Les propriétaires ont finalement refusé même à 335 000euros, j’ai donc laissé tomber en juin tout en gardant une relation très sympathique.
Fin septembre, deuxième coup de cœur (Maison B, MB). Les propriétaires sont beaucoup plus froids. Dès la première visite ils ne parlent que du prix et me mette directement la pression avec l’existence d’autres acquéreurs.
A la contre visite, ils me pressent pour parler argent car les autres acquéreurs (qui seraient en vacances) auraient déjà parlé tarifs avec eux et diront leur réponse dès leur retour dans les jours à venir. Je ne dis toujours rien (je n’aime pas qu’on me force la main).
J’attends quelques jours et je leur demande si je peux venir avec artisan. ils refusent et m’annoncent que les autres ont fait une offre à 350000euros. Ils me demandent quand même comment je me situe.
Je leur fait une offre à 324000euros en argumentant avec l’étude du marché local, l’estimation des travaux etc… Ils refusent.
Les propriétaires MA me recontactent et m’annoncent finalement qu’ils sont d’accord de me vendre leur maison à mon prix de départ 315 000euros!!!!! Je leur ai dit que je réfléchissais car j’avais repéré un autre bien.
10jours après le refus de MB, je les recontacte pour savoir si le bien est vendu. Finalement le bien n’est pas vendu, comme je le pensais c’était du gros bluff les autres acquéreurs. Ils finissent leur message en me disant que le prix à 350000euros et non négociable.
Ca va faire 10jours je ne sais pas quoi faire car je veux cette maison car adaptée en tout point à mon projet. Je suis allée au bar du coin pour discuter un peu et de fil en aiguille j’ai parlé à l’ancien propriétaire qui a vendu cette maison 310 000euros il y a 2ans et demi. Il avait » bradé » sa maison car ça faisait 3ans qu’il essayé de la vendre.
Mis à part attendre: que faire?
Merci d’avance pour vos conseils.
Bonjour Laety
Vous savez déjà qu’à 315 000 € au lieu de 365 000 € vous pouvez acheter la Maison A.
C’est une belle négociation et vous précisez avoir eu un coup de coeur pour ce bien immobilier.
En revanche, si vous voulez absolument la maison B et en dessous de 350 000 € vous allez devoir négocier.
Vous pouvez soit refaire la même proposition à 324 000 € en argumentant à nouveau et attendre.
Autrement, au vu de votre message et l’information de l’ancien propriétaire disant avoir vendu à 310 000 €, vous pouvez faire autre chose.
Après seulement 2 ans et demi, les vendeurs ne veulent pas perdre d’argent et visiblement souhaitent en gagner un peu.
Avec les frais de notaire, ils ont du régler environ 335 000 €.
Par conséquent, en faisant une offre à 335 000 € il se peut qu’ils acceptent.
Vous devrez cependant argumenter, les rassurer en parlant de votre financement et leur dire que c’est cette somme au maximum car vous aller prendre une décision maintenant et acheter une des 2 maisons, la A ou la B.
Maintenant, je pense qu’il serait intéressant de se renseigner sur la raison de la vente.
Car l’ancien propriétaire a « bradé » sa maison.
Ensuite les propriétaires actuels décident de vendre après seulement 2 ans et demi.
Et ils refusent la contre visite avec un artisan.
Pourquoi…
Bonne négociation.
Bonjour,
Merci pour votre réponse. Finalement ca n’a pas marché avec MB, toujours pas possible de venir avec artisan (en effet peut être qu’il y a qq chose de « pourri ») et je m’impatiente car j’ai envie d’avancer. La MA ne me plait plus vraiment et nous avons finalement décidé de visiter d’autres maisons mais cette fois avec agence. Et après une multitude de visite la 3eme coup de cœur MC, pour lequel ca va fonctionner car tout ce qu’il faut pour mon projet, configuration jardin et prix. Elle est en vente depuis longtemps et je ne l’avais pas vu.
C’est au niveau de la recherche, je me suis rendu compte qu’il ne fallait pas seulement mettre la grosse ville pour voir les maisons avoisinantes dans les agglos: certains vendeurs situent vraiment la maison dans la vraie ville sans tenir compte de la grosse ville à côté.
Je suis content pour vous. 🙂
Le bien immobilier idéal finit toujours par se présenter.
Bonjour , nous avons fait une contre-visite pour une maison et le coup de coeur est confirmé. Cette maison est en vente depuis 6 mois affiché aujourdh’ui à 290k au début 320k mais avec environ 40k de travaux, chaudière, électricité, isolation, sdb à faire, tout l’étage à refaire.
Après renseignement du marché immobilier concernant le secteur le prix moyen du m2 est de 1815€ et après avoir fait différentes estimations du bien le prix ce situe entre 250k et 270k pour une maison sans travaux.
C’est une dame agée qui vend car mari décédé et elle ne peut plus entretenir 140m2 seule mais le fils est derrière pour contrôler et d’après l’agent il ne veut pas vendre en dessous de 290k car il y a 7 ans la maison à été acheter à 340k.
Nous pensons faire une offre à 250k quel est votre avis et vos conseils?
Bonjour Alex
Face à une offre le vendeur peut l’accepter, la refuser ou faire une contre proposition.
De plus, si votre offre est refusée, vous pouvez en faire une autre.
Par conséquent, vous ne prenez aucun risque à faire une offre basse.
La négociation fait partie de l’achat d’un bien immobilier.
Bonjour Julien,
je viens à mon tout chercher conseil auprés de votre expertise… Voila un peu plus d’un an que nous cherchons une maison un peu plus grande de celle que nous avons actuellement et nous venons de trouver le coup de cœur … exactement dans le secteur recherché, Villa de plain pied de 180M2 aevc de belles prestations. Construction de 2009 donc un état très bon … pas beaucoup de marge de nego lié à l’état si ce n’est une fissure sur un plafond ( d’apres le proprio pas très grave mais a confirmé ) et une partie du terrain qui reste à goudronné …
Vous l’aurez compris pas bcp d’argument de nego lié à l’etat de la maison donc on chercher des conseils pour savoir comment obtenir cette maison dans notre budget savoir : 320000. Elle est actuellement affichée à 370000 euros via agence mais l’avons pour notre part visitée en direct particulier, qui en veulent à ce jour 355000 euros net vendeur. Pour info elle est en vente depuis environ 1 an et le prix a déjà baissé de 20000 €uros …
Merci pour vos conseils !
Bonjour Jean
Lorsqu’un bien immobilier est en très bon état et affiché au prix du marché, il est très difficile d’obtenir une baisse de prix significative.
La maison est en vente depuis environ 1 an, une négociation semble toutefois envisageable.
Maintenant sans argument concret sur le bien en lui même vous allez devoir trouver les arguments ailleurs.
Pour cela, listez les biens immobiliers comparables à cette maison pour en évaluer sa valeur.
Mettez en avant ces maisons pour leurs prestations et leurs prix pour justifier votre offre.
Utilisez aussi l’environnement pour comparer les avantages et les inconvénients de l’emplacement.
Au final, n’hésitez pas à faire une proposition basse, le vendeur peut l’accepter, la refuser ou faire une contre offre.
Et dans tous les cas vous pouvez faire une nouvelle offre si besoin.
Vous devez cependant être conscient qu’il sera difficile pour ce type de bien immobilier de négocier fortement.
L’achat d’une résidence principale ou secondaire ne se fait pas de la même façon qu’un investissement locatif.
Bonjour Julien
Et merci pour ce blog et ces echanges passionnants. Nous serions heureux d’avoir votre opinion sur un achat que nous essayons d’effectuer. C’est l’achat d’une residence secondaire en bord de mer et a un prix tres eleve. Le prix maximum que nous pouvons proposer est 950K (ce qui est deja tres eleve, nous en sommes conscients). Nous avons repere une villa qui est en vente depuis 1 an. Elle etait d’abord affichee a 1,260,000 puis a baisse il y a 6 mois a 1,145,000 et est actuellement proposee dans plusieurs agences a ce prix. L’une de ces agences nous a envoye un email debut janvier disant que la prix de cette villa baissait encore a 1,050,000. Nous l’avons visitee et elle nous plait . Nous pensons qu’elle ne s’est pas vendue a 1,145,000 car elle reste un peu chere et est tres dans le genre landaise 1980, pas tres belle mais solide. Au debut le proprietaire n’etait pas presse de vendre d’ou le prix sureleve de 1,260,000 mais suite a des problemes de sante il souhaite vendre , sans doute quand meme pas a n’importe quel prix. Par comparaison avec d’autres ventes nous pensons qu’a 1,050,000 elle est maintenant a son juste prix (sur le site Internet de l’agence et des autres agences elle est d’ailleurs toujours proposee a 1,145,000 – l’agent immobilier declare que par amitie avec lui les proprietaires acceptent qu’il la propose a 1,050,000 a ses clients mais sans publicite excessive). Nous venons de faire une offre a 920,000 et l’agent immobilier refuse de transmettre notre offre au vendeur disant que c’est trop bas et qu’il perdrait sa confiance. Comment nous conseillez vous de reagir? Un grand merci d’avance. Cordialement.
Bonjour
Certains agents immobiliers ne veulent effectivement pas transmettre une offre lorsqu’elle est trop basse, pour différentes raisons.
Mais heureusement, d’autres agents immobiliers transmettent toujours les propositions même très basses.
En précisant avant au vendeur que le prix ne lui conviendra surement pas, mais qu’il fait son travail malgré tout.
Comme le bien est dans plusieurs agences, n’hésitez pas à aller voir une autre agence, refaites une visite, démontrez votre crédibilité financière, et ensuite faites votre offre.
Quand un acquéreur souhaite négocier son achat immobilier, il impératif avant d’annoncer un prix, qu’il ait démontré sa capacité de paiement, autrement si l’offre est trop basse, le vendeur ne réfléchira même pas.
A l’inverse, même face à un prix très bas, lorsque le vendeur à la certitude que l’acquéreur a les fonds ou est finançable, il réfléchira.
Et même s’il refuse à ce prix, il fera surement une contre offre.
Mais sans cette justification, pas de réflexion donc pas de négociation.
C’est d’autant plus facile lorsqu’il y a une agence immobilière comme intermédiaire.
Dans ce cas, après vérification du financement, l’agent immobilier pourra avoir un dialogue approfondi avec le vendeur.
Pour lui faire réaliser que le bien est en vente depuis longtemps, très peu d’offres reçues, ce type de bien ne se vend pas tous les jours, l’offre est basse mais sérieuse, la maison va pouvoir enfin être vendue, les nouveaux projets vont pouvoir commencer, etc…
Pour au final aboutir soit à une acceptation ou à une contre offre, qui sera peut être dans vos prix.
Donc pour bien négocier votre achat immobilier, n’hésitez pas à aller voir une autre agence et si elle ne veut pas non plus transmettre votre offre, aller en voir encore une autre jusqu’à la dernière s’il le faut. Un agent immobilier la transmettra forcément !
Tenez nous informé. 🙂
A bientôt.
Bonjour,
Merci pour ce post très intéressant. Nous voulons acheter une maison de 50 m² et 35m² de demi-sous sol (hauteur sous plafond 2m). Si l’on considère uniquement les 50 m² il est au dessus du marché (environ 30000) d’euros mais si on considère le demi-sous sol, nous sommes largement en dessous du budget (environ 60000). Il y a énormément de travaux à effectuer (environ 20000). Mais le bien, on l’adore, la hauteur sous plafond ne nous rebute pas (étant nous même de petite taille :-)). Mais on cherche la meilleure manœuvre pour négocier le prix car, le bien étant de plus très atypique ne peut pas plaire à tout le monde, malgré la localisation recherché. Peut-on jouer sur les pièces au sous-sol pour négocier ? et jusqu’à combien peut on négocier un bien avec des travaux à effectuer ?
Il y a également un autre soucis, le bien n’a pas été habité depuis 15 ans, nous ne savons donc pas si le vendeur est pressé ou pas de le vendre, nous étions les premiers à visiter et nous sommes passés par une agence, donc difficile de cerner les attentes du vendeurs.
J’espère avoir été assez explicite et merci pour tes conseils.
Bonjour Aurore
La situation est idéale pour négocier ton achat immobilier fortement :
– Le bien est inhabité depuis 15 ans.
– Beaucoup de travaux à prévoir.
– Les plafonds sont très bas.
– Le bien est atypique.
Ces critères rendent le bien difficilement vendable malgré le bon emplacement, c’est un avantage dans ton cas !
La plupart des personnes qui visitent ne feront même pas de proposition.
Par conséquent, n’hésite pas à mettre ces arguments en avant et surtout fais une proposition très basse.
Le vendeur peut refuser, accepter ou faire une contre proposition.
S’il refuse, tu peux refaire une offre un peu plus élevée.
Tu n’as rien à perdre, au contraire tu as tout à gagner !
Tiens nous informé du résultat de ta négociation. 🙂
A bientôt.
Bonjour,
Je suis intéressé par un bien sur un secteur très recherché, je sais qu’il y a beaucoup de visites sur ce bien, je doit être le 2ème ou 3ème visiteur.
Sur ce secteur les biens au prix du marché se vendent quasiment lors des 2/3 premiers visites.
Le bien est affiché à 339 000 € alors qu’il en vaut 325 000 €, nous sommes prêt à mettre 330 000 € pour acheter cette maison, cependant comme il y a d’autres visites après moi je ne voudrais pas voir l’affaire me glisser entre les doigts.
Quelle offre doit je faire à l’issu de ma visite (je connais le bien, sa configuration, son emplacement, je suis certain de vouloir l’acheter évidement! )
Merci d’avance,
Cordialement
Bonjour Sébastien
Lorsqu’un vendeur reçoit plusieurs offres d’achat immobilier inférieures au prix demandé, il a la possibilité de choisir celle qu’il souhaite.
Par conséquent, quelle que soit le montant de votre offre inférieure au prix demandé, une autre personne pourra être choisie dans la mesure où son offre est plus intéressante aux yeux du vendeur, et comme on ne peut pas prévoir à l’avance ce que les autres personnes ont prévu de proposer, la possibilité de perdre la maison reste présente.
Maintenant, si vous souhaitez absolument acheter cette maison, la seule façon d’avoir la certitude de l’acquérir c’est de faire une offre au prix demandé, car dans ce cas le vendeur est tenu de l’accepter, mais évidemment le prix ne correspond pas à vos attentes, c’est un choix à faire.
L’achat d’une résidence principale est très différent d’un investissement locatif.
Le coup de coeur perturbe la raison et freine les envies de négocier.
Pour réaliser une bonne affaire : il faut être prêt à voir sa proposition refusée et perdre le bien.
Pour réaliser un coup de coeur : la notion de bonne affaire semble difficilement compatible.
Bonjour,
Comment faites vous pour trouver des biens à une rentabilité avec la méthode larcher de 9,10…
Peut être que ma région ne s’y prête pas je réside en haute corse
Cordialement
Bonjour François
Les bonnes affaires ne sont pas identifiables sur une annonce, elles se négocient.
C’est assez rare de trouver une annonce avec un bien immobilier de 9 ou 10% de rentabilité.
Et si c’est le cas, il y a de grandes chances que le bien ait un ou plusieurs gros défauts.
Il est donc judicieux de visiter le plus de biens possible et d’entamer une négociation avec tous les vendeurs.
La plupart des offres seront refusées, mais certaines seront acceptées ou des contre-offres seront faites.
La rentabilité peut encore être augmentée avec des biens immobiliers à rénover.
Plus il y a de travaux, moins il y a d’acquéreurs potentiels, par conséquent il est plus simple d’obtenir un accord sur une offre basse.
Négocier sont achat immobilier est nécessaire pour obtenir des rentabilités au dessus de 8% net.
Bonjour julien
Merci pour ta réponse
Avec plaisir François. 🙂
A bientôt.
Bonjour, je viens de faire une offre d’achat pour un appartement vendu 129 500€.
Mon offre s’élève à 114 800€.
Les vendeurs (qui passent par agence) m’ont répondu très rapidement par une contre proposition à 120 000€ tout rond.
Qu’en pensez-vous ? Pensez-vous que je puisse baisser encore le prix, ne serait-ce que de 1500€ ?
Merci pour vos conseils.
Je viens de refuser la contre proposition de 120 000€ et d’en refaire une à 118 200€. L’agent immobilière m’a presque engueulé en m’affirmant que ce n’était pas cool pour les vendeurs qui avaient déjà fait un bel effort pour cet appartement sans défaut (sans défaut pour elle). Elle a rajouté qu’elle se devait de la présenter aux vendeurs mais qu’elle était septique et se devait de les défendre.
J’ai insisté en lui affirmant que c’était ma dernière offre. Pensez-vous que la commission que touche l’agence n’y soit pas pour rien ?
Merci encore
Bonjour Anais
En négociation, tout est possible.
Après une contre offre du vendeur, vous pouvez parfaitement faire une autre contre-offre, rien n’est figé.
Et même lorsque l’agent immobilier n’est pas très content, c’est pas grave.
Son travail est de transmettre votre offre, ensuite d’argumenter pour la faire passer.
Quand le vendeur veut vraiment vendre, face à un acquéreur crédible ayant le financement, il peut accepter une offre très basse sans que l’agent immobilier puisse l’imaginer, les vendeurs ne disent pas tout…
C’est assez fréquent lors d’une forte négociation pour l’achat d’un bien immobilier.
Un effort conséquent est demandé au vendeur, en retour il demande souvent à l’agent immobilier de faire également un effort sur sa commission.
C’est pourquoi les agents immobiliers souhaitent éviter cette situation.
Votre objectif est de réaliser une bonne affaire, donc n’hésitez pas !
Les biens immobiliers sont nombreux.
Et gardez à l’esprit le Conseil N°19 de la METHODE LARCHER.
Tenez nous informé du résultat. 🙂
A bientôt.
Bonjour
certains biens sont en vente dans plusieurs agences avec des prix différents. On ne sait pas forcément qu’il s’agit du même bien.
Nous avons RDV pour visiter un bien avec une agence. Nous venons de voir un bien identique dans une résidence ou le même ? avec paru vendu qui met en contact directement avec le propriétaire. Peut-on éviter de passer par l’agence et traiter directement avec le propriétaire .
Merci de votre réponse
H. DEGREEF
Bonjour Hélène
Lorsqu’une agence immobilière fait visiter un bien immobilier pour lequel un mandat a été signé avec le vendeur, les frais d’agence sont dus même si la personne traite ensuite directement avec le vendeur.
bonjour Julien,
Je n’ai pas de fiche de paye car je suis auto-entrepreneur et mes revenues sont très faibles, ils varient beaucoup d’année sur année( de 12 000 par an à 20 000, puis 10 000..) Par ailleurs étant donné que je suis auto-entrepreneur, je n’ai pas de bilan comptable. Dans ces conditions comment faire pour obtenir un prêt? Enfin, vu mes faibles revenus, je doute que les banques puissent me proposer un crédit, même pour acheter un garage, j’habite paris ou les prix pour un garage sont aux alentours de 60 000 euros…difficile dans ce conditions d’avoir un loyer supérieur au remboursement du crédit et des charges. Comment faire?
Merci,
cdt,
Alex
Bonjour Alex,
Pas besoin de bilan comptable pour un auto-entrepreneur, par contre il faut davantage de régularité dans les revenus. Un petit CDI ou des contrats salariés en plus à côté peuvent aider. Mais ne devriez-vous pas d’abord développer votre activité afin d’avoir un revenu régulier ?
J’imagine que Julien complètera sur les aspects immobiliers. Peut-être investir dans une autre région ?
Bonjour Alexandra
Effectivement, il est assez délicat pour les auto-entrepreneurs d’obtenir un prêt immobilier.
Les propositions de Fred sont intéressantes, investir dans une région où les prix sont plus abordables en essayant d’avoir un revenu régulier.
Et pour faciliter l’obtention d’un financement et la réalisation de votre investissement locatif, pensez à la création d’une SCI.
Bonjour Julien,
Je dois revoir un appartement qui me plait et valant 145000€. Il est en attique avec une grande terrasse. L’immeuble a 10 ans mais l’appartement semble refait à presque neuf disons, peu d’argument en faveur d’une baisse de prix….
Etant un peu las de mes recherches, dois-je l’acquérir au prix affiché sans rien négocier et ce afin de verrouiller la transaction ? « Le temps c’est de l’argent » et les pertes de temps coûtent ….
A vous lire,
Bonjour Jean-Philippe, en argument je chercherai du côté des charges, si jamais…. et pour la négociation vous pouvez arriver avec un dossier béton sur votre financement, voir proposer un compromis de vente plus court que la normale (moins de risque pour le vendeur, moins de temps de blocage de l’appartement pour le vendeur, c’est aussi de l’argent !). Ce peut être une manière de verrouiller la transaction et une remise même de 1500€ sur 145000€ c’est plus de 1% !
Bonjour Jean-Philippe
Tout dépend ce que vous souhaitez faire de l’appartement :
1) Pour une résidence principale, le coup de coeur est autorisé.
– Vous cherchez depuis longtemps.
– L’appartement vous plaît.
– L’appartement semble presque refait à neuf.
Après toutes vos visites, si cet appartement vous convient le mieux, si le prix est dans le marché, pourquoi pas l’acheter au prix affiché.
Mais dans ce cas, une petite négociation n’est pas exclue, les vendeurs prévoient toujours une marge.
2) Pour un investissement locatif, le coup de coeur est interdit !
– La négociation est quasiment une obligation.
– Les biens en très bon état (en vente) sont rarement intéressant pour investir.
– Le bien immobilier doit être rentable.
Pour calculer la rentabilité locative et voir les rentabilités à obtenir, cliquez ici.
Bonjour Julien,
Nous souhaitons acheter une maison en résidence principale qui nous plait beaucoup. Elle est bien située en impasse, village coté, aucun travaux à prévoir, piscine, jardin paysagé. La maison fait environ 100m2 sur une parcelle d’environ 600m2. Elle est vendue 335 000 euros. Elle est un peu au dessus de notre budget car notre enveloppe max s’élève à 310 000 euros. Pensez vous qu’en faisant une première proposition à 305 000 euros pour arriver à négocier jusqu’à 310 000 euros pourrait être acceptée par les vendeurs ? Visiblement ils sont pressés de partir et ouvert à la négociation, mais nous ne savons pas de quelle marge ils disposent… Il y a deux ou trois petits défauts mais qui sont insignifiants par rapport à la qualité globale de la maison donc … c’est difficile à jauger… Pouvez vous nous donner quelques conseils ? Nous allons faire une deuxième visite en fin de semaine et surement entamer les négociations.
Merci d’avance pour votre aide !
Bonjour Elo
Lorsqu’un bien immobilier est en bon état avec de belles prestations sans travaux à prévoir, il est difficile de négocier lorsque le prix de vente correspond au prix du marché.
Cependant, vous avez une information très intéressante, les vendeurs sont pressés de partir et ils sont ouvert à la négociation, c’est un bon début.
Maintenant, au vu de la qualité du bien, pour faire accepter une baisse de prix significative aux vendeurs, vous devez dans un premier temps évaluer la valeur réelle de la maison, c’est à dire connaître le prix du marché immobilier dans ce secteur pour ce type de maison avec ces prestations.
Comparez avec les autres maisons en vente aux alentours et faite une moyenne.
Lorsque vous aurez déterminé une valeur moyenne de la maison convoitée, vous saurez si le prix demandé par les vendeurs correspond à la réalité du marché ou non.
Suite à ça, 3 possibilités :
Le prix demandé est soit au dessus du marché, soit au bon prix, soit en dessous.
Dans les 2 premiers cas, lors de votre négociation vous devez mettre en avant les autres biens immobiliers équivalents en prestations mais moins cher, pour préparer les vendeurs à votre proposition.
Vous devez leur démontrer « gentiment » que le prix réel de leur maison est plus bas que le prix demandé.
Ensuite avant de faire votre proposition, vous devez également démontrez votre crédibilité et votre sérieux, c’est à dire mettre en avant votre situation financière d’acquéreur, vos relations avec votre banque, votre situation professionnelle, votre éventuel apport, etc…
Vous pouvez ensuite faire votre proposition basse.
Même si ils disent non, ils vont réfléchir ou vous faire une contre offre.
Vous verrez si le résultat correspond à vos attentes.
Vous pourrez ainsi prendre votre décision, en gardant toujours à l’esprit qu’une résidence principale ne se négocie pas de la même façon qu’un investissement locatif.
Voir la réponse faite à Jean-Philippe dans le commentaire juste au dessus.
Tenez nous informé. 🙂
A bientôt.
Bonjour,
Nous sommes intéressés par un appartement que nous avons visité récemment et souhaitons rédiger une offre d’achat. Le vendeur nous a indiqué avoir déjà obtenu 2 offres (orales ou écrites ?) au prix affiché. De ce fait, il n’y a pas de négociation possible.
Il continue à honorer les visites qu’il avait programmé et semble ne pas savoir encore comment départager des offres égales. Il nous a indiqué avoir envisagé au préalable une négociation de 10 000 euros or il n’avait pas envisagé l’achat « coup de coeur » au prix affiché sans négociation.
Pourtant, autant le bien est irréprochable (tout a été refait par le propriétaire, jeune architecte, pour y vivre), autant les communs et la façade sont clairement un pôle de dépense à prévoir rapidement.
Nous hésitons à faire une offre au prix ou une offre légèrement en-dessous et en mettant en avant une demande de prestation de service de sa part pour construire une terrasse (projet qu’il n’a pas eu le temps de réaliser). Nous l’avions évoqué lors de la contre-visite et cela a semblé l’intéresser.
Qu’en pensez-vous ?
Doit-on le croire lorsqu’il avance ces offres d’achat ?
Il semble honnête et prend le temps de répondre à toutes nos questions. Et nous avons clairement eu le coup de coeur, comme d’autres.
Merci d’avance de votre réponse.
CK
Bonjour Cindy
Lorsqu’une offre d’achat immobilier est faite au prix demandé, le vendeur est tenu de l’accepter.
Voir l’article :
>> L’offre d’achat immobilier.
C’est pourquoi il est plutôt étrange de la part du vendeur de continuer les visites.
Sauf si son argument représente une forme de négociation pour limiter le débat… 😉
Maintenant, l’achat coup de coeur d’une résidence principale est très différent de l’achat d’un bien immobilier locatif.
Voir l’article :
>> Les 3 erreurs à éviter pour un achat immobilier !
L’appréhension de passer à coté d’un coup coeur freine souvent les envies de négocier son achat immobilier.
C’est pourquoi en tant qu’acquéreurs vous devez vous poser cette question, quelle est la priorité ?
La négociation d’une somme d’argent ou la réalisation d’un projet coup de coeur.
Choix difficile, je suis d’accord, mais cela aide à prendre une décision.
Vous pouvez dans un premier temps faire une offre d’achat immobilier avec 2 critères de négociation :
– Un prix plus bas.
– La réalisation de la terrasse.
Face à cette offre, le vendeur peut accepter, refuser ou faire une contre offre.
Par conséquent, le dialogue reste ouvert.
Lors de votre négociation, démontrez votre crédibilité, mettez en avant votre situation professionnelle, les rapports avec votre banque sur cet achat, votre apport si vous en avez un, etc…
Votre offre d’achat immobilier sera examinée avec plus d’attention.
Tenez nous informé de votre négociation. 🙂
A bientôt.
Bonjour, je veux visiter une maison sur le marché aujourd’hui a 160.000 baissé depuis septembre de 30.000. La maison me plait beaucoup mais nous avons que 120.000 grand max. Il y a tout à refaire dedans. Est ce que tu penses que je devrais quand meme aller la voir?
Bonjour Nico
Oui tu peux aller visiter la maison, comme tout est à refaire, le vendeur aura des difficultés à trouver un acquéreur, la majorité des gens sont réticents face à trop de travaux, c’est d’ailleurs surement pourquoi le prix de la maison à déjà baissé.
La situation est idéale pour négocier ton achat immobilier, le vendeur n’ayant pas trop le choix car il y a peu d’acquéreurs potentiels, s’il veut vraiment vendre il devra accepter de négocier fortement, après cette diminution de prix le vendeur commence à en prendre conscience.
C’est donc le moment d’entamer une négociation et de faire ton offre.
Tiens nous informé. 🙂
A bientôt.
Faire des offres basses ou agressives, j’en ai fait ma spécialité. Par contre pour l’achat de mon appartement, mon offre agressive a été accéptée directement… Dans ce cas on a un sentiment mitigé :
– Content d’avoir eu le prix qu’on voulait
– Regret de ne pas avoir fait une offre encore plus agressive
C’est le jeu ! Mon conseil est donc ne pas hésiter à faire des offres agressives.
Bonjour Julien,
Je continue mes recherches et visite aujourd’hui un bien neuf (livré en 2017) affiché à 360000€. Avant même de l’avoir vu, j’aimerais savoir si on peut négocier ce type de bien? Eventuellement s’il me plaît j’aimerais le faire entrer dans mon budget de 320000€ fni.
Qu’en penses tu?
Bluegirl
Bonjour Bluegirl
En pratique, il est très difficile de négocier avec un promoteur le prix d’achat d’un bien immobilier neuf.
Il a fait une étude de marché précise et connaît la gamme de prix pour ses biens.
Il a une idée sur le délai nécessaire pour vendre tous ses lots.
C’est seulement après ce délai et s’il lui reste des lots (en général les moins intéressants) qu’il serait éventuellement disposé à accorder une remise.
Pour les maisons neuves, la remise éventuelle serait de toute façon assez faible.
Pour les appartements neufs, la remise éventuelle peut être plus élevée car les marges sont différentes.
Mais une fois encore, cette possibilité pourrait être envisageable seulement en fin de programme s’il reste un lot ou deux (très souvent les lots les moins attractifs). Ou alors suite à une chute brutale du marché immobilier neuf.
Faire entrer ton budget frais de notaire inclus me semble très compliqué, même si les frais de notaire sont réduits pour les acquisitions neuves.
ça ne coûte rien d’essayer, mais pour mener à bien une négociation, elle doit se justifier, ce qui est très difficile pour un bien immobilier neuf.
Tiens nous informé. 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien,
C’était effectivement une « dernière opportunité », bruyant et mal agencé… Donc pas d’offre.
🙂
Tu as bien fait de ne pas faire d’offre pour ce type de bien.
Continue de chercher, tu trouveras forcément. 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien,
A moi de m’en remettre à votre expertise.
Je suis sur une recherche de RP avec pour but de faire avec du locatif à moyen terme.
Le type de bien que je cherche est assez rare dans le périmètre que j’ai. J’ai mes critères.
Je suis tombé sur un bien qui correspondrait affiché à 75 000 FAI. Quelques travaux (cuisine à créer, rafraîchissement global de l’appartement à refaire etc …) mais il répond à mes critères sélectifs.
– J’ai visité le bien le 07/12.
– Compte tenu de mes exigences en termes de critères de rentabilité, je me suis positionné via une offre écrite envoyée par mail à l’agent le 08/12, avec une offre à 62 000 FAI en insistant dans le mail sur la liste des travaux à effectuer.
– L’agent me répond via mail le 08/12 qu’il va proposer mon offre mais qu’il pense qu’elle est un peu basse.
– L’agent m’envoie un mail le 11/12 en me disant que le propriétaire juge mon offre trop basse, sans me faire de contre offre.
– Je laisse traîner et lui renvoie un message le 18/12 en lui demandant si il a vendu l’appartement ou reçu une autre offre.
– Il me répond le 19/12 qu’il n’a pas fait beaucoup de visites de l’appartement mais qu’il a un client en réflexion car très intéressé mais qui ne s’est pas encore positionné et il me conseille de revoir mon offre à la hausse sans traîner. (Sans me donner de montants).
Que me conseillez-vous ?
Même si je suis novice en immobilier, je connais certaines astuces dont peut user un vendeur et pour moi le coup de la personne très intéressée qui doit me faire revoir mon offre à la hausse pourrait en être un (…).
Je m’en remets à vous.
Cet appartement me plairait bien mais pas à n’importe quel prix.
Je pourrais revoir mon offre mais seulement de quelques centaines d’euros.
Dans tous les cas, je sais que je vais apprendre de ces négociations alors …
Merci d’avance
Bonjour Antoine
La négociation en immobilier est un travail psychologique, vous devez préparer le vendeur à recevoir une offre basse.
S’il n’est pas suffisamment préparé, il ne réfléchira même pas à l’offre, alors qu’il aurait pu l’accepter.
L’intervention d’un agent immobilier facilite la négociation, car en général il connaît l’état d’esprit de ses clients.
Le vendeur doit être prêt, s’il vient juste de mettre en vente son bien, il est très difficile de négocier.
Après quelques semaines ou quelques mois, c’est déjà plus facile.
L’élément essentiel pour faire passer une offre basse, c’est la crédibilité de l’acquéreur.
Quand l’agent immobilier a la conviction que l’acquéreur va acheter, même si l’offre est basse, il pourra convaincre plus facilement le vendeur.
Le vendeur est beaucoup plus attentif lorsque l’agent immobilier lui présente un acquéreur crédible.
Plusieurs possibilités pour être crédible, mais la principale vient du financement.
Quand l’acquéreur est certain d’obtenir le financement, l’agent immobilier saura argumenter pour présenter l’offre, même si elle est basse.
Il mettra en avant les points faibles du bien immobilier, la situation du vendeur pourquoi il vend etc…, et la crédibilité de l’acquéreur.
Par exemple, l’acquéreur à un apport de tant, il est en CDI depuis longtemps, la banque a fourni une attestation, son métier c’est…, etc…
Et après son argumentaire, l’agent immobilier présente l’offre basse, et à ce moment là, le vendeur va obligatoirement réfléchir à cette offre, même si elle est basse.
Sa perception est différente, il peut se projeter concrètement, et s’il refuse, souvent il fait une contre offre.
A l’inverse, quand l’agent immobilier dit seulement, j’ai reçu une offre à tel prix, si c’est trop bas, le vendeur ne réfléchit même pas et il dit non.
Dans votre situation, laissez passer les fêtes.
Vers la mi-Janvier demandez à faire une autre visite.
Lors de cette visite, posez des questions sur tout et essayez de savoir depuis combien de temps le bien est en vente.
Mettez votre crédibilité en avant (banque, apport, métier, etc…)
Mettez en avant les points faibles du bien et donnez des comparaisons d’autres biens similaires dans le secteur.
A la fin de la visite, dites que vous allez probablement faire une nouvelle offre.
Attendez 3 ou 4 jours, et retournez à l’agence pour faire une offre écrite, beaucoup plus crédible qu’une offre par mail.
Vous pouvez également joindre une attestation de votre banque pour le financement.
L’agent immobilier aura des arguments pour faire passer votre offre.
Vous aurez peut être une acceptation ou une contre-offre, la négociation sera en cours, il ne vous restera plus qu’à la finaliser.
Tenez nous informé. 🙂
A bientôt.
Bonjour,
Je viens de trouver en annonce une maison que nous devions acheter il y a quelques années où nous n’avions pu donner suite au dernier moment (job). Nous serions de nouveau intéressés par l’achat de ce bien qui est en agence mais j’ai les coordonnées du proprio. Les points négatifs de mémoire sont le toit (fibrociment) parce que c’est un ancien atelier et le mode de chauffage (électrique). Le bien est affiché 265000€ en agence, quelle proposition puis-je envisager ? je ne connais pas le cout des frais pour la toiture.
Merci!
Bonjour
Vous pouvez déterminer le montant de votre proposition au plus juste à partir de plusieurs critères :
– Le prix moyen au mètre carré dans votre secteur.
– Le prix des autres biens équivalents en vente.
– Le montant des travaux de rénovation.
Pour cela, prenez le temps de visiter plusieurs biens pour les comparer.
N’hésitez pas à faire une visite accompagnée d’un artisan du bâtiment.
Il vous donnera son avis de professionnel pour les travaux.
Bonjour Julien,
Je viens de visiter une maison qui me plait énormément, très spacieuse, avec quelques travaux. Cependant le point de cette maison est que l’extension qui fait que cette maison est spacieuse n’a pas été déclaré. J’imagine que je peux me servir de cette argument pour négocier encore plus le prix. Mais qu’est ce que je risque en tant qu’acheteur après l’achat? Est- il plus intéressant de faire légaliser l’annexe avant par les vendeurs pour éviter toutes déconvenues?
Merci d’avance
Bonjour Jérémie
Vous pouvez effectivement vous servir de cet argument pour négocier encore plus le prix.
Plusieurs possibilités en fonction de la situation et de l’environnement du bien :
– La Mairie peut ne pas agir si elle n’est pas informée.
– La mairie peut simplement vous demander de régulariser la situation.
– La Mairie peut vous demander de remettre le bâtiment dans son état d’origine.
C’est effectivement plus prudent afin d’éviter une procédure de la Mairie.
Imaginez que cette extension ne soit pas réalisable d’après le PLU (Plan Local d’Urbanisme), la Mairie serait contrainte de vous demander la remise en conformité de la maison.
Si l’extension est réalisable d’après le PLU, une simple régularisation devra être effectuée, avec une augmentation des impôts fonciers, et même dans ce cas il est préférable de faire légaliser l’extension avant par les vendeurs.
Vous pouvez également prévoir cette clause dans le compromis de vente.
Bonjour,
Merci pour cet article. Il est vrai qu’il faut oser. Il est rare que le vendeur soit fermé à la négociation à condition de ne pas abuser. Difficile de trouver le juste milieu. Je pense que pour laisser une marge de négociation au vendeur, il faut faire une proposition plus basse que ce que l’on est prêt à mettre. A bientôt.
L’art de négocier avec une douce pression, tel que vous le décrivez, est effectivement un point essentiel : c’est montrer qu’on prend une part active à la négociation !
bonjour, je souhaiterais des conseils, actuellement nous sommes intéressés par un bien. La maison est ancienne et de tres nombreux travaux sont a prévoir ( huisseries, plomberie, elec, isolation+++..) Maison tres ancienne et surtout en vente depuis 10ans.
L’agence immo nous a dit que les vendeurs( frere et 2 soeurs) sont dure a la négociation.
Prix aujourd’hui du bien 60 000€ (maison de 105m2 terrain 2500 dans le 79 deux sevres) travaux estimer pour remettre au norme 50 000€
Comment faire pour reusir a faire baisser le prix de la maison sachant qu’elle est n’est plus haibter depuis 10ans .
merci pour quelques conseils
Bonjour Audrey
Ce cas est particulier, un bien immobilier est très rarement en vente depuis 10 ans, le prix est surement trop élevé par rapport au marché, autrement la maison aurait été vendue depuis longtemps.
Tant que les vendeurs n’auront pas pris conscience de ça, la négociation restera difficile.
Pour bien négocier votre achat immobilier, vous devez en priorité installer une crédibilité auprès de l’agent immobilier, c’est à dire démontrer que vous êtes une cliente qui cherche réellement à acheter un bien immobilier à rénover, vous avez déjà visité plusieurs biens équivalents à celui-ci, vous connaissez les prix du marché, vous connaissez le montant des travaux, vous êtes déjà, en contact avec des entreprises du bâtiment, etc… et surtout vous avez déjà présenté votre projet à votre banque qui vous suit pour une enveloppe globale.
L’agent immobilier sera rassuré sur votre démarche et pourra rassurer les vendeurs.
Ensuite vous devez visiter le bien avec un professionnel du bâtiment, il donnera son avis devant l’agent immobilier et il fera un devis.
L’agent immobilier parlera aux vendeurs de cette visite, ensuite une fois le devis reçu, vous retournez voir l’agent immobilier avec ces différents arguments, la comparaison avec d’autres biens immobiliers, de son état, de son prix, des travaux à faire en présentant le devis, en rappelant que votre banque finance ce projet et ensuite vous faites une offre d’achat immobilier écrite.
Les vendeurs auront la certitude de votre intention et pourront réellement réfléchir à votre offre.
Ils pourront ainsi soit accepter votre offre, soit la refuser soit faire une contre-offre.
>> L’offre d’achat immobilier
Bonjour Julien, nous envisageons de faire une offre sur une maison à 239000 TTC (6% de frais d’agence… Aïe). Nous avions réussi à prendre contact avec les propriétaires pour passer en direct mais à part nous faire une visite, ils n’ont pas voulu passer hors agence. C’est une maison de 125m2, 5 chambres, 2 salles de bains mais avec une petite cuisine et un petit salon séjour. Il y aurait des travaux d’abattage de cloisons à prévoir, changement Velux, salle de bains à rafraichir. Sinon elle est en bon état, avec un jardin + piscine de 1000 m2. Nous ne savons pas du tout comment mener la négociation car les propriétaires viennent juste de la mettre en vente, ont acheté un terrain pour construire mais rien n’est commencé. Ils veulent rester dans la maison jusqu’au 1er juillet minimum. Ils sont surpris que les visites soient si rapides et nombreuses et ne veulent pas baisser leur prix. Que nous conseilleriez vous ? Dsl pour ce roman mais nous sommes primo accédants et un peu stressés quand même ;-). Belle soirée
@Victoria
Vous pouvez négocier les frais d’agence, ou demander au vendeur de le faire pour vous. Cela se pratique bien, surtout si le bien vient d’être mis en vente.
La vente longue est à l’avantage de celui qui ne la demande pas, pour quand voulez-vous emménager ?
@Fred
Merci de votre réponse. Nous ne sommes pas pressés d’emménager, on s’adapte. Nous pourrions effectivement demander aux propriétaires de négocier les frais d’agence mais sous quels arguments? Devons-nous faire une offre basse, par exemple à 230000?
Merci de vos conseils
Bonjour Victoria
Lorsqu’un vendeur vient juste de mettre en vente son bien immobilier, c’est très difficile de négocier le prix d’achat.
D’autant plus s’il y a de nombreuses visites, es vendeurs préféreront attendre.
Et pour finir, ils veulent rester dans la maison jusqu’au 1er Juillet.
Tout est réuni pour qu’il n’y ait pas de négociation.
Il faudrait attendre pour que l’état d’esprit des vendeurs changent, mais au risque qu’un autre acquéreur fasse une offre au prix demandé.
Pour mettre les chances de votre coté, vous pourriez faire une offre écrite légèrement plus basse que le prix demandé avec une signature de l’acte définitif au 1er Juillet pour satisfaire les vendeurs.
Bonjour à tous,
Apres avoir lu ce post très passionnant, j’ai moi même une question:
comme la plupart des personnes ici, je suis à la recherche d’un bien pour un achat en région parisienne. J’ai trouvé une maison de 140m2 qui me plait, le bien est afficher à 410000e depuis Novembre 2017 avec aucun travaux. J’ai l’intention de proposer 360000e pour avoir (j’espere) une contre proposition de moins de 380000e, pensez vous que ca risque d’être accepter? sachant que les vendeurs sont à la retraite.
Bonne journée a tous
Bonjour m2K
Plusieurs critères permettent de savoir si une offre peut passer, comme par exemple :
– Depuis combien de temps le bien et en vente ?
– Le prix correspond il au prix du marché ?
– Des travaux sont il nécessaires ?
– Etc…
De manière générale, les biens immobiliers sans travaux en bon état sont difficilement négociable si le prix affiché correspond au prix du marché.
Mais s’il est en vente depuis longtemps, c’est déjà plus facile.
Donc dans un premier temps, essayez de savoir depuis combien de temps le bien est en vente.
Si c’est depuis longtemps, vous pouvez faire votre offre basse en espérant une contre offre.
Si c’est depuis peu, la négociation sera très difficile d’autant plus qu’il n’y a pas de travaux à faire.
Essayez de réunir le maximum d’information sur le bien avant de faire votre proposition pour avoir des arguments à présenter sur des biens comparables par exemple.
Bonjour et merci pour ces conseils. Je suis en nego pour un bien qui me plaît vraiment mais qui semble surévalué par rapport au marché. J’ai fait une proposition très basse par rapport au prix affiché en argumentant ma proposition. Mais refus du vendeur qui prétexte plusieurs estimations faites qui justifient le prix ou encore une propo quasi au prix… J’ai revu ma copie mais tjs sans succès. Pour tant le vendeur sait que notre dossier est béton et sans risque. Je ne sais plus quoi faire.
Bonjour Elise
Quand un vendeur reste ferme sur son prix et ne souhaite pas négocier ou très peu, il peut y avoir plusieurs raisons :
– Soit le bien est en vente depuis peu, dans ce cas les vendeurs acceptent rarement une négociation, d’autant plus quand l’offre d’achat est très basse.
– Soit le vendeur a un prix en tête quoi qu’il arrive, même si son prix est au dessus du marché, quel que soit l’état du marché immobilier, le dossier de l’acquéreur ou autres paramètres, ces vendeurs ont souvent du mal a vendre, il faut de nombreux mois voire des années pour qu’ils réalisent enfin.
– Soit le vendeur a détecté chez l’acquéreur une réelle envie d’acheter le bien même au prix demandé ou avec une faible négociation, dans ce cas, c’est très difficile de faire passer une forte négociation.
– Soit le vendeur connait parfaitement son bien immobilier, il connaît pertinemment sa valeur, il sait qu’il vendra à son prix ou avec une très faible négociation, par exemple un bien immobilier en parfait état, avec les caractéristiques recherchées, dans un secteur prisé où il y a peu d’offre similaire.
– Etc…
J’ajouterai également à vos conseils de rester humain ! Il faut essayer de comprendre le vendeur et donc pouvoir être flexible sur les conditions.
Par exemple, s’il souhaite rester encore un petit peu dans le logement, ne soyez pas impatient.
Bonjour,
Voilà, nous avons eu un coup de cœur pour une maison affichée par l’agence à 147000€, nous l’avons visité une 1 ere fois puis une contre visite. Il y a déjà pas mal de travaux (électricité environ 3000€, réorganisation de l’espace du bas 2500€ + 25000€ !!!!!! Pour la toiture !!!) Alors que l’agence nous avait dit « honnêtement » que le toit était clean et qu’il y en avait que pour 5000€ !! Or, nous avons fait venir un couvreur et là stupeur !!! Malheur !! Déception…. Le toit serait à faire dans les 2 ans ! Ma question est comment pouvons nous négocier en prenant en compte tous ces travaux ? Notre offre va être ridicule… Mais nous sommes tellement outrés du comportement de l’agence… Comment faire ? Merci beaucoup pour votre aide et vos réponses.
Très bonne journée,
Bonjour Oriane
Vous avez déjà effectué la bonne démarche, une première visite puis une contre visite et vous avez fait venir un professionnel du bâtiment, c’est exactement ce qu’il faut faire pour 2 raisons, déjà afin de vous assurer que le bien immobilier est dans un bon état général et ensuite pour justifier votre proposition basse.
Il ne faut pas avoir peur de faire une proposition basse, et encore plus lorsque cela est justifié par une toiture à refaire dans les 2 ans.
Pour cela, retournez voir l’agence immobilière et présentez le ou les devis en les argumentant, et ensuite vous faites votre offre.
L’agent immobilier transmettra votre offre au vendeur avec les explications.
Lorsqu’une offre d’achat est émise par l’acquéreur, le vendeur peut l’accepter, la refuser ou faire une contre offre, donc n’ayez pas peur de faire une offre basse.
Maintenez le dialogue pour vous mettre d’accord et si vous ne trouvez pas un terrain d’entente, n’hésitez pas à chercher une autre maison, il y en a beaucoup sur le marché.
Tenez nous informé du résultat. 🙂
A bientôt.
>> L’offre d’achat immobilier.
Bonjour Julien,
Merci beaucoup pour votre réponse !
tic tac tic tac…
Nous n’avons pas donné suite à cette maison avec travaux mais nous en avons trouvé une autre ! énorme coup de foudre et sans frais d’agence car j’ai mené mon enquête, et j’ai trouvé le propriétaire !!
Bon maintenant c’est la galère avec les notaires pour le compromis…….
Ils sont d’une lennnteuuur !!
Merci encore !
Bonne journée.
Ha voilà une bonne nouvelle !
Je suis vraiment content pour vous. 🙂
Il y a toujours un bien immobilier qui nous correspond, vous avez bien fait de continuer à chercher.
C’est vrai en été, les études notariales tournent souvent au ralenti, mais ce n’est pas trop grave quand on a trouvé sa maison coup de coeur. 😉
Bonjour
Je souhaite acheter un appartement qui devrait être livre fin d’année ou 1 er t 2019
Je sais qu’il en reste a priori 2 de cette surface alors que je n’en avais vu qu’un il y a quelques jours (peut être un retour de prêt.
C’est notre première acquisition je pensais annoncer tout de suite -20% en donnant le montant précis car c’est une fin de programme mais je crains que cela soit refusé.
Que me conseillez vous? (Sachant qu’il m’intéresse vraiment )
Merci d’avance
Bonjour Martine
La négociation d’un bien immobilier dans le neuf est très difficile par rapport aux biens immobiliers dans l’ancien.
Quand un bien immobilier est neuf, il est difficile d’avancer des arguments pour faire baisser le prix.
Avant de lancer un programme, les promoteurs font une étude approfondie du marché et de l’emplacement, ils savent combien ils peuvent vendre sans difficulté, c’est pourquoi il est quasiment impossible de négocier les premiers lots.
Cependant, la seule possibilité de négocier dans ce cas, concerne le ou les derniers lots, ce qui est visiblement le cas, donc c’est parfait pour vous !
Maintenant, même si la négociation reste faisable pour le ou les derniers lots, la marge de négociation reste mince.
Plus le programme est terminé depuis longtemps, plus la marge de négociation peut être élevée sur le ou les derniers lots.
En revanche, s’il ne reste que 2 ou 3 lots alors que le programme n’est pas encore terminé, cela signifie que la résidence est populaire, les appartements se vendent bien, et dans ce cas le promoteur aura beaucoup plus de mal à accepter une négociation.
20% de négociation sur un bien immobilier neuf est énorme lorsque le marché est stable, la probabilité de refus est très élevée.
Cependant, vous pouvez toujours faire une offre et en cas de refus, formuler une nouvelle offre d’achat.
Vous pouvez tomber sur le bon promoteur, car en fin de programme ils sont souvent pressés de finir pour passer à un autre programme.
Bonjour,
J’ai visité de nombreux biens, mais le dernier que j’ai visité, j’ai un gros coup de cœur. Les biens n’est sur le marché que depuis 1 semaine.
J’ai essayé d’entamer des négociations avec l’agent immobilier, mais il m’a stopper net en me disant que ce n’était pas possible, car la maison est en vente suite à une succession, qui semble s’être mal passer, et donc que le prix avait été fixé suite un jugement, et donc que ce n’était pas négociable.
Je me suis renseigné au prêt des voisins, et effectivement le bien est libre depuis plus d’un an, mais en vente que depuis 1 semaine.
J’ai beau tenté de me renseigner, je ne trouve pas d’information la dessus, est-ce réellement possible qu’un bien ne soit pas légalement négociable.
Merci pour vos réponses
Si vous avez le budget et si c’est un coup de cœur, faites une offre écrite du montant du jugement plafonné à xxxx € en détaillant qui paie les frais d’agence et combien. Avec un peu de chance il y a vraiment un jugement…. et avec un peu de chance le montant du jugement est plus bas que le prix annoncé avant frais d’agence. Vous pouvez aussi essayer de jouer sur les frais d’agence, si il le vend en une semaine et avec peu de visites il aura tout gagné….
Merci pour votre réponse,
Étant pas loin de la maison, j’ai vue pas mal de visite, et même contre visite.
D’après l’agent immobilier (ils disent toujours ça pour presser), même si aucune offres n’ont été faite, il y aurait surement 2-3 personnes d’intéressé.
Niveau budget, c’est dans mes prix et un peu en dessous du marché (seulement des travaux de rafraichissement), mais j’aime négocier, et je me sens un peu frustré de même pas avoir pu tenté, c’est con, mais c’est comme ça ^^.
Il me reste à voir l’état de la charpente (qui à première vu est correct), avec l’avis d’un ami avant de me décider.
C’est mon premier achat, donc j’ai peur de me faire avoir, et aussi peur de voir le bien partir, car c’est dans un budget ou les biens sont assez rare.
Comme vous le dites, je vais essayé de négocier les frais d’agence (actuellement à 4%), mais ce n’est pas gagné, car je les trouves déjà bas.
Si il y a jugement le prix affiché est peut être au dessus de ce qui a été estimé par le notaire ou jugé pour que les héritiers se mettent d’accord. A mon avis le prix reste négociable, et en annonçant partir sur le prix du jugement et non sur le prix de vente (il existe un écrit soit du juge soit du notaire), c’est peut être récupérer justement la marge de négociation si elle existe.
Oui 4% c’est déjà bas !
J’ai une autre question, ne voulant pas que la maison me passe sous le nez, est-il possible de faire une lettre d’intention d’achat, avec une clause suspensive de réaliser quelques test (toiture, chaudière etc …), et que seulement si ceci est ok, allez plus loin ?
Bonjour Julien, en parlant de négociation, peut on demander une négociation sur les honoraires du comptable?
MERCI
Bonjour Axel
Oui la négociation des honoraires du comptable est possible.
Cependant, comme toute négociation il est nécessaire d’être dans une situation adéquate et d’avancer des arguments convaincants.
Par exemple, lorsque le comptable gère de nombreux biens immobiliers, la négociation est facilitée.
Autrement, négocier les honoraires pour la comptabilité d’un ou deux biens immobiliers peut être contre productif, car en dessous d’une certaine somme, la prestation ne peut pas être réalisée correctement, de plus la relation entre le client et le prestataire peut être entachée.
Comme dans d’autres domaines, la négociation est très intéressante,
mais elle doit être utilisée seulement au bon moment.
Merci Julien pour ce retour
Avec plaisir Axel 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien,
J’ai visité un bien en passant par une agence. Suite à cette visite j’ai fait une offre d’achat qui a été refusée.
Entre temps j’ai vu que le bien est aussi vendu par une autre agence et par le propriétaire directement (de particuliers à particuliers).
Sachant que je n’ai pas signé de bon de visite avec l’agence et qu’ a priori le vendeur n’a pas signé de mandat exclusif, est-ce que je suis en droit de pouvoir contacter directement le propriétaire pour négocier avec lui la vente ?
Merci pour ton aide.
Bonjour David
Comme le bien immobilier a été présenté par cette agence en premier, si tu négocies directement avec le vendeur, l’agence pourrait demander le paiement de la commission, même si le vendeur n’a pas signé de mandat exclusif et même sans bon de visite, dans la mesure où l’agence peut démontrer qu’elle t’a fait visiter le bien.
Autre moyen de négocier comme un pro est la formation sur la découverte client !
En seulement 2 jours de formation vous serez apte à négocier comme les plus grands agents.
Bonjour Monsieur Larcher,
Je tenais à vous remercier pour cette article.
Voici mon cas actuel : Dans un but d’investissement locatif, j’ai réalisé une première offre d’achat à 160 000 euros (technique de l’électrochoc) pour un bien fixé à 207 000 euros.
C’est un appartement T4, construit dans les années 80. La superficie est de 93m2 loi carrez et 95.15m2 surface au sol. En revanche, ce dernier comporte de nombreux points noirs :
– Il est localisé au 1er étage sans ascenseur.
– L’appartement est sombre.
– Des travaux d’une valeur de 10 000 euros minimum sont nécessaires.
– Il y a 1/4 chambre qui mesure moins de 9m2 (8.75m2).
– Les charges de copropriété sont élevés.
– Il est en vente depuis plus de 3 mois (108 jours).
Le vendeur ne semble absolument pas pressé de vendre son bien.
Mon dernier prix a été fixé à 180 000 euros. Il en veut absolument 187 000 euros. Je trouve que ce n’est pas une bonne affaire au vue des défauts que détient ce bien immobilier.
Quel est votre avis sur ce cas immobilier ?
Je vous remercie pour votre retour.
Bonjour Nora
Au vu des points négatifs, cet appartement n’est pas très intéressant pour un investisseur, par conséquent vous devez calculer la rentabilité locative en tenant compte de votre dernière offre + travaux + Notaire, etc… Si la rentabilité est très élevée, vous pouvez maintenir votre dernière offre sans aller au delà, si le vendeur refuse, passez à autre chose.
>> Le calcul de la rentabilité locative.
N’hésitez pas à continuer vos visites et à faire des offres, les logements à vendre sont nombreux.
Plus vous visitez, plus vous faites d’offres, plus vous augmentez la probabilité de réaliser une bonne affaire.
Tenez nous informés de la suite 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien,
Je vous remercie pour votre retour.
Il y a quelques jours, le propriétaire avait accepté mon offre fixé à 180 000 euros, mais Il est finalement revenu sur sa décision pour une raison que j’ignore.
C’est dommage car en utilisant votre méthode de calcul, la rentabilité nette aurait été de 8.6%.
Je vais suivre votre conseil et continuer à faire de nombreuses visites pour mettre toutes les chances de mon coté.
En vous remerciant,
Nora.
Bonjour Nora
Vous avez raison, continuez les visites et faites des offres basses, la plupart seront refusées mais c’est pas grave, car parmi ces vendeurs, un ou deux vendeurs accepteront votre offre, et là vous ferez une bonne affaire !
N’hésitez pas à poser vos questions sur le blog si vous avez besoin. 🙂
A bientôt.
merci pour vos conseils ils sont vraiment pertinents et aide les débutants à mieux connaitre les techniques de négociations mais à mon avis le plus important de tous ces conseils c’est le fait de savoir la situation du vendeur s’il est pressé et en besoin d’argent là on peut proposer une somme allant jusqu’à – 30% du prix proposé par ce dernier
Avec plaisir Emma 🙂
Vous avez raison, les meilleures opérations immobilières sont réalisées lorsque les vendeurs sont pressés et ont vraiment besoin de vendre.
Le prix d’achat peut fortement baisser dans une négociation comme celle-ci.
Très intéressant ces conseils.
Il faut savoir oser dans l’immobilier!
C’est exactement ça, il faut oser !
J’ai acheté l’an dernier un appartement et je regrette de ne pas avoir assez négocié. Aujourd’hui je me rends compte que le prix était un peu au-dessus des prix du marché, je n’ai pas assez interrogé le vendeur comme vous le conseillez dans votre troisième paragraphe. Avec du recul, il aurait sans doute fallu que je me fasse accompagner par un professionnel qui aurait pu mieux me conseiller.
Bonjour Jean-Baptiste
Oui il est important de dialoguer avec l’agent immobilier ou le vendeur afin de déterminer son état d’esprit pour faciliter la négociation lors d’un achat immobilier.
Plus on pratique, plus on devient performant, donc n’hésitez pas à négocier à nouveau pour vos prochaines opérations immobilières.
A bientôt.
Hello !
Tout d’abord, super article.
Je suis moi-même en train de chercher à changer de syndic de copropriété. J’ai besoin de ces skills de négociation afin que cela se passe au mieux ! Il est facile de se faire avoir. Propriétaire depuis plusieurs années dans le même immeuble, je souhaite réellement ne pas me laisser faire cette fois.
Sinon, j’aime beaucoup votre blog !
Brigitte
Merci Brigitte 🙂
Vous avez raison, les frais de syndic de copropriété sont souvent très élevés, la négociation peut donc aussi être utile dans ce cas de figure.
A bientôt.
Bonjour Julien,
La négociation est un étape cruciale de l’investissement car il nous permet de bien acheter pour être rentable au final.
Effectivement, la négociation est un « duel » et on peut aussi compter sur 2 aptitudes :
– savoir quand insister pour parvenir et dépasser son objectif
– savoir quand lâcher prise et parvenir à l’accord (à conditions d’être rentable bien sûr ;))
Pour ma part, j’accorde une grande importance à l’audace de tenter sa chance et surtout de maîtriser la suite de la négociation (notre propre comportement et celui du vendeur finalement).
A bientôt
Enrik
Bonjour Enrik
C’est exactement ça, une bonne négociation est menée par l’audace, tout en sachant déterminer les limites de celle-ci.
A bientôt.
Bonjour Julien,
Je tiens tout d’abord à te féliciter pour ton blog et pour tes conseils avisés.
Je suis actuellement à la recherche d’un appartement pour du locatif. J’ai peut être trouvé une piste un studio face à un lycée technologique (location à un étudiant de préférence) rendement environ 6,5 % net à 500 m de la gare. Le seul hic c’est qu’il n’y a pas de parking (difficile de se garer dans un rayon de 300m) est ce selon ton expérience pour ce type de location à destination d’étudiant un handicap majeur?
De plus il y a des chances que le logement soit acheté déjà loué, tu ne parles pas dans ton blog de ce type d’achat qu’en penses tu?
Merci
Bonjour Yo
Le stationnement d’une voiture à proximité du logement est un avantage indéniable pour un investissement locatif.
Maintenant, lorsque le bien immobilier apporte d’autres avantages intéressants, un bon emplacement et selon le type de locataire, l’absence de parking pourrait être acceptable.
Par exemple, toutes les commodités à proximité, bus, métro, gare, écoles pour les étudiants, etc…
Par conséquent, ce type d’investissement peut être envisageable dans certains cas, même si il est préférable d’investir dans un bien immobilier où le stationnement est facile et proche.
Bonjour Julien,
Très bon article, félicitations pour ton travail.
Les taux sont anormalement bas en ce moment, quelle sera la tendance pour 2020 ?
Merci Mathias pour ton message 🙂
Les taux des prêts immobiliers resteront encore très bas pour l’année 2020.
Il faut donc en profiter et continuer les investissements locatifs et immobiliers en général.
A bientôt.
Bonjour,
Merci pour vos conseils. Je trouve très efficace d’avoir des astuces, sur la manière de négocier un achat immobilier avec un vendeur potentiel. D’ailleurs, je suis actuellement à la recherche d’une maison et j’en ai repéré une sur une application de petites annonces que j’envisage de bientôt de visiter. Je vais aussi tenir compte de l’attitude à avoir lorsque je passerai à l’étape de prendre un crédit. Je ne manquerais pas non plus de faire une proposition écrite si je considère que cet achat me convient. Merci beaucoup, car je trouve que votre article me guide beaucoup dans mon investissement immobilier.
Avec plaisir Charles 🙂
N’hésitez pas à poser vos questions dans les commentaires sous chaque article, je suis toujours ravi de répondre !
A bientôt.
Bonjour, je vous remercie pour toutes ces informations cela permet d’avoir une idée plus concrète ! c’est vrai que la négociation est une étape délicate et incontournable pour bien acheter ou vendre son bien. Il existe des courtiers, des agences immobilières, mais c’est plus intéressant de vendre par soi-même. Par contre il est important d’avoir une réelle idée de l’estimation du bien. Encore merci pour ces conseils, je prends note, d’autant que nous sommes à la recherche de notre future maison. 🙂
Merci Lola pour votre commentaire 🙂
C’est vrai, vendre par soi même permet d’éviter les frais d’agence immobilière et effectivement lorsque nous sommes en mesure d’estimer nous même la valeur réelle du bien.
Autrement, les agences immobilières peuvent évaluer la valeur du bien et se charger de le vendre, avec évidemment une commission, qui est souvent négociable.
Il y a des avantages et des inconvénients dans les 2 cas, c’est un choix à faire.
A bientôt.
[…] Négocier son achat comme un pro (cela vous sera autant utile en France, qu’au Portugal ;)) […]
Bonjour,
Nous sommes très intéressés par une maison dont le prix est de 295 000 euros.
D’entrée, l’agent immobilier indique que le prix est non négociable car la maisons est déjà « vendue » à 292 000 euros par un autre acheteur potentiel.
Un jour après la visite, après lui avoir fait part de notre accord de principe, celui-ci indique qu’un autre acheteur est positionné et nous indique nous mettre en relation avec un courtier pour se renseigner sur le sérieux de notre dossier et celui-ci choisira le meilleur dossier.
J’ai recu une promesse de vente à signer pour 295 000 euros ce matin mais tout cela me semble étrange, je compte donc le contacter pour lui faire une contre-proposition à 285 000 euros. Le prix du m2 dans la rue étant entre 2790 et 3290 euros.
Qu’en pensez vous ?
Merci beaucoup
Bonjour Karim
C’est effectivement étrange, il serait intéressant d’en savoir plus, est ce qu’il y a vraiment d’autres acheteurs potentiels…
La négociation est souvent envisageable mais avec toujours le risque de vexer le vendeur, donc vous pouvez faire une contre-proposition en justifiant le prix du m2 dans la rue et voir la réaction de l’agent immobilier et du vendeur.
Tenez nous informés 🙂
A bientôt.
Bonjour,
Je fais la contrevisite d’une maison estimée à 600K€ net vendeur (627K€FAI).
Au détour de la conversation, l’agent immo nous fait comprendre qu’une proposition à 575K€ a été faite mais qu’elle ne l’a pas été défendue face aux vendeurs. Le bien nécessaite quelques travaux de rafraichissement (nous comptons environ 15K€ pour le sol du RDC intégralement à refaire, + 10K pour les sdb et sde qui sont utilisables mais pas au goût du jour du tout).
L’estimation réelle de la maison après estimation par une personne hors du dossier est de 580K€ net vendeur. Nous voulons faire une proposition à 575K€. Toutefois, meilleursagents.com indique que le prix devrait être de 515K€ et cela nous refroidit totalement. Nous ne savons plus trop sur quel pied danser.