Fini les mauvaises surprises qui vous ruinent, taxes foncières, taxe d’habitation ou endettement des communes.
• Dans quelle ville investir ?
• La METHODE LARCHER répond.
Investir dans l’immobilier où et pourquoi ?
Connaître la commune, c’est bien mais tout le monde peut le faire.
Connaître son potentiel locatif, c’est déjà mieux mais pas suffisant.
Connaître sa fiscalité, c’est être un vrai investisseur… Un pro ! 😉
Les impôts fonciers, la taxe d’habitation ou le niveau d’endettement de la ville peuvent faire chuter votre rentabilité.
Êtes vous du genre à subir sans agir ?
Adoptez la solution de la METHODE LARCHER.
N’investissez jamais dans une ville sans connaître
sa fiscalité.
Vos loyers ne sont pas faits que pour payer des impôts.
Avant de commencer à prospecter, faites comme moi, consultez le site :
>> www.proxiti.info
Il a été intelligemment construit.
Il est clair et bien renseigné.
Comment ça marche ?
C’est gratuit !
Faites votre choix :
Cliquez sur le département.
Cliquez sur la commune.
Vous trouverez :
Un descriptif de la ville. (descendez encore)
Les actualités du moment. (descendez toujours)
En bas de la page : LES INFORMATIONS ADMINISTRATIVES
Pour éviter les mauvaises surprises, allez voir :
• Taxes foncières.
• Taxe d’habitation.
• Dette de la commune par habitant.
Où investir ? Quelle est la ville idéale ?
La ville d’Avignon illustre mon explication, valable pour n’importe quelle ville de votre choix.
1) Les taxes foncières des propriétés bâties.
ATTENTION Une taxe foncière très basse signifie parfois une ville peu attrayante car avec peu d’infrastructures.
Est ce que cela convient à tous les locataires ?
2) La taxe d’habitation de la ville.
ATTENTION Une taxe d’habitation élevée risque de faire fuir les locataires.
3) La dette de la commune par habitant.
ATTENTION Un taux d’endettement important entraîne les municipalités à une politique fiscale d’augmentation des impôts locaux.
Gare aux mauvaises surprises !
Les impôts locaux sont l’addition :
• De la taxe d’habitation.
• Des taxes foncières.
• De la CFE Cotisation Foncière des Entreprises (ancienne taxe professionnelle).
Le triangle d’or des communes. 😀
4) Les autres rubriques.
Bien que moins importantes, elles vous permettront d’affiner votre choix.
On n’en sait jamais trop. 😉
5) Vous faites de la location meublée à l’année ou saisonnière ?
• Comparez le montant de la taxe de séjour de chaque ville.
• Vérifiez le montant de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).
La ville idéale n’existe pas !
Ne perdez pas votre temps à la chercher !
Trouvez celle qui s’en rapproche le plus.
Vous pouvez poser vos questions dans les commentaires.
Article très intéressant qui peux aussi bien être utile dans le cas d’un achat immobilier que dans la perspective d’un changement de résidence en tant que locataire. Merci pour le « tuyau ».
Avec plaisir !
Effectivement ce site permet d’apprendre énormément de chose sur toutes les communes de France.
C’est un outil formidable.
Je souhaitais donc le partager avec tous les Fans d’immobilier. 🙂
Hello Julien,
Je trouve ton approche intéressante et motivante, notamment grâce aux liens et outils qui nous permettent de comparer.
Tu donnes l’envie d’entreprendre, comparé à d’autres méthodes d’investissement.
Perso, j’en apprends beaucoup sur la France que je ne connaissais pas bien.
Merci pour ta réactivité, ton énergie et ta méthodologie.
Hello Isak
Très sympa ton commentaire !
C’est toujours un plaisir de transmettre mon expérience et ma compétence. 🙂
Si en plus ça donne l’envie d’entreprendre, c’est parfait !
A bientôt.
Merci pour cet article très pertinent qui consolide mon expertise d’investisseur immobilier. J’en profite pour te dire que je trouve ton blog très complet et qu’il se différencie du blog d’Olivier Seban et Cédric Anicette (que j’apprécié beaucoup).
Je suis content que cet article te plaise.
Si ton expertise d’investisseur immobilier est consolidée j’en suis ravi, car c’est mon but. 🙂
C’est sympa de souligner que mon blog est différent, cela permet aux lecteurs de réunir un maximum d’information en consultant tous les blogs immobiliers.
Car chaque blogueur, tout comme chaque investisseur, ont quelque chose d’intéressant à apporter.
Donc n’hésite pas à intervenir en donnant ton opinion et en partageant ton expertise.
A bientôt.
Sa tombe très bien ! Moi qui hésiter entre plusieurs ville pour investir ! Merci beaucoup
Et bien c’est parfait !
Ce site t’aidera à sélectionner la bonne ville pour investir !
Peux tu nous donner les arguments qui t’ont permis de choisir ?
Taxes foncières, taxe d’habitation, endettement de la ville…
Ou autre chose ???
Je suis curieux de savoir. 😉
J’ai regarder le montant des taxes en comparant les loyers qui se faisait .
Par exemple pour Béziers je vois que ce n’est pas proportionnel , malgrés de bonne affaire qui existe dans cette ville … Après ce n’est que mon avis .qu’en pense tu ?
Pour faire son choix, il faut trouver un bon compromis entre
– Le prix d’achat.
– Le montant du loyer.
– La demande locative.
– Les impôts.
Si ce n’est pas le cas, il est préférable de s’orienter vers une autre ville ou village.
Un gros merci pour cet outil, c’est immédiatement ajouté à la caisse à outils ! 🙂
Avec plaisir ! 🙂
A bientôt.
Coucou Julien!!
Merci beaucoup pour ton blog! J’adore <3
J'ai encore 22 ans et l'immobilier m'attire trop… et ton blog m'inspire vraiment!!
J'espère que je pourrai devenir comme toi un jour! Mais avant, je vais apprendre un max sur l'achat des immeubles avant de me lancer 😉
MERCI ENORMEMENT!
Le monde a besoin de gens comme toi 😉
Hello Jeshan !
Je te remercie pour ton message chaleureux, ça fait plaisir. 🙂
Tu as entièrement raison, apprends un maximum avant de te lancer.
En suivant tous les conseils de la Méthode Larcher :
– Tu éviteras les erreurs.
– Ton ascension sera plus rapide.
– Tu pourras atteindre ton objectif.
En attendant, n’hésite pas à poser tes questions dans les commentaires sous chaque article, je réponds toujours avec plaisir. 😉
J’espère voir un de tes commentaires un jour disant que tu es passé à l’action en achetant ton premier bien immobilier !
Et les suivants… 😉
A bientôt Jeshan.
le site Proxiti communique des informations intéressantes, mais l’essentiel est la pression locative dans son aspect quantitatif, c’est-à-dire le rapport offres/demandes de logements ; puis il faut considérer l’aspect qualitatif du marché.
Tout à fait Gérard, lorsque la loi de l’offre et de la demande est du coté des bailleurs, cela facilite la sélection et par la même occasion l’aspect qualitatif.
L’outil est bon, merci pour la découverte.
Pour le reste, si vous gérez vous même votre locatif, je pense qu’il est plus pertinent d’investir proche de chez soi, tout du moins pour commencer. Car les allers retours peuvent vite vous gâcher du temps, et le temps… c’est de l’argent…
C’est vrai, investir proche de chez soi est rassurant, surtout au début.
La Méthode Larcher le recommande.
Par la suite, lorsqu’un bon système de gestion est mis en place, c’est différent, plus de temps gâcher à cause des allers retours.
Cela permet d’avoir justement du temps libre pour faire ce que l’on souhaite :
– Se consacrer à de nouveaux investissements.
– Profiter de ses proches.
– Voyager.
– Etc…
Un outil que je ne connaissais pas mais qui rentre immédiatement dans mes favoris. Beaucoup plus rapide que de devoir effectuer les recherches manuellement 🙂
Ce sont des points qui sont souvent négligés par les personnes qui souhaitent commencer à investir, bonne piqûre de rappel,
Merci!
Avec plaisir Rémi. 🙂
A bientot.
Bonjour Julien,
Voilà un super tuyau, justement je commence a prospecter pour mon 2ème immeuble et idéalement je le voudrais ailleurs qu’à Besancon, histoire de diversifier un peu….
Voilà un outil de plus pour bien choisir, merci !
Bonjour Clairette
Ça faisait un petit moment que nous n’avions pas eu de tes nouvelles, ça fait plaisir ! 🙂
Je suis ravi que cet outil te plaise, c’est vrai qu’il aide bien dans les recherches pour savoir où investir.
Tu en es où de ton nouveau projet d’investissement ?
Bonjour Clairette,
J’aimerais moi aussi investir dans l’immobilier (pour la 1ere fois) et je me pose justement la question d’investir à Besançon.
Est-il possible d’échanger à ce sujet?
Voici mon mail : antoine.gauffeny@yahoo.fr
Merci
Antoine
Très belle découverte. J’utilisais http://www.linternaute.com/ jusqu’à présent.
Merci
Guillaume MALGOUYRES
Avec plaisir !
Je suis là pour ça. 😉
Bonjour,
Venez vivre a Bordeaux superbe ville calme ou il fait bon vivre dans notre sud ouest et super climat.
Je rebondis sur le commentaire de François, Bordeaux est effectivement une ville très attractive pour les investisseurs. Selon la note immobilière de la Chambre des Notaires, les prix sont en légère baisse.
On aurait intérêt à se tourner vers les biens immobilier destinés aux étudiants (comme pour plusieurs autres villes du sud type Toulouse, Montpellier…).
Ton blog Julien est passionnant. En tant que professionnel du financement locatif je suis vraiment impressionné. On y apprend bcp! Merci
Merci pour ton commentaire, c’est sympa !
Bonjour,
Merci pour le site, il est effectivement très intéressant car bien souvent même les agents immobiliers ont du mal à avoir ce type d’informations (il y a même la météo lol)
Pour connaître un peu (sic) comment fonctionne un budget communal, méfiez vous des conclusions hâtives sur l’utilisation des deniers dans telle ou telle catégorie de dépense…
Il y a aussi, sur les villes que j’ai testés quelques anomalies avec des dépenses ou des recettes qui littéralement bondissent une année de temps en temps, c’est un peu bizarre
Bien à vous
Bonjour Pierre et Gwen
Merci pour votre retour, l’avis d’utilisateurs est toujours important.
Bonjour Julien,
Je suis débutant dans le domaine de l’immo, actuellement je suis en mode bibliographie, je recherche toutes les infos utiles et importes pour ne pas me faire avoir et faire ça correctement.
Cette article est très intéressant, enfin il a l’air sauf que je n’arrive pas a faire l’analyse des chiffres de ton exemple sur Avignon, Pourrais tu expliquais un peu plus ton expertise de ce cas pratique ?
Merci a toi
Bonjour Geoffrey
Il y a plusieurs façons d’analyser les chiffres des différentes communes.
Ces graphiques te permette de faire une sélection rapide.
Mais ton choix final sera en fonction de tes objectifs et de l’approfondissement de tes recherches.
Il faut savoir que la stratégie diffère d’un investisseur à l’autre.
Certains préfèrent investir :
– Dans les grandes villes.
– D’autres dans les villes proches des grandes.
– D’autres dans les petites villes ou villages.
Avantages et inconvénients dans les 3 cas, alors pourquoi ces choix différents ?
– En général plus la ville est grande, plus il y aura de demande pour la location comme pour l’achat.
Mais les impôts sont souvent élevés.
– A l’inverse, en général plus la ville est petite, moins il y aura de demande pour la location comme pour l’achat.
Mais les impôts sont souvent plus bas.
Tu dois savoir si tu veux prendre le moins de risque possible pour une rentabilité moyenne voire faible.
Ou prendre un peu plus de risque pour une rentabilité plus élevée voire forte.
Donc le but est de trouver le bon compromis des avantages et inconvénients.
Car certaines villes, quelles que soient leurs tailles, sont mieux ou moins bien gérées que d’autres.
Tu dois avant tout suivre le CONSEIL N°3 de la Méthode Larcher.
Investir uniquement où tu connais bien.
Tu sauras déjà si une ville est attractive ou non.
Ensuite tu analyses les graphiques :
Pour la ville d’Avignon, tu sais déjà que c’est la plus grande du Vaucluse et qu’elle est attractive.
Et pourtant tu vois 4 autres villes où les taxes foncières sont supérieures.
Tu dois te demander pourquoi et en connaissant le secteur, généralement tu as la réponse.
Donc dans ce cas, est il judicieux de s’éloigner d’Avignon pour investir…
Je peux te dire que pour l’une d’elle, c’est le résultat d’un mauvaise gestion.
Et qu’une autre au contraire, la ville de Villeneuve-lès-avignon est très appréciée où il fait bon vivre, elle est très bien entretenue, les infrastructures sont en très bons états ainsi que la plupart des bâtiments. Tout cela a un coût mais la ville est accueillante et tout le monde y gagne. D’ailleurs tu remarqueras que la taxe d’habitation et la dette de cette ville sont très biens situées par rapport aux autres.
Donc il ne faut pas conclure trop rapidement en pensant qu’une ville ayant des impôts fonciers plus élevés n’est pas une ville où il faut investir.
A l’inverse, tu constates que 2 villes ont les taxes foncières les plus faibles, alors que pour la taxe d’habitation et la dette, ces 2 villes sont dans la moyenne avec même pour Pujaut le taux de taxe d’habitation le plus élevé !
Une fois encore, il ne faut pas conclure trop rapidement en pensant qu’une ville ayant les impôts fonciers les plus faibles est une ville où il faut investir.
De nombreux critères entrent en ligne de compte, ces graphiques sont des éléments en plus pour t’aider à sélectionner une ou plusieurs villes.
Conclusion :
Tu dois choisir ta stratégie d’investisseur concernant la taille des villes pour leurs avantages et leurs inconvénients vus ci-dessus.
Ensuite à l’aide des graphiques tu pourras comparer les différentes villes et faire une sélection.
Enfin tu feras ton choix final après avoir approfondi tes recherches sur les biens sélectionnés.
Merci Beaucoup Julien pour tes conseils et tes précieuses explications.
Je compte investir pour 2016 enfin j’espère que je pourrais, car beaucoup de changement arrive pour moi, déménagement, changement de métier ou de domaine, pourquoi pas dans l’immobilier en devenant investisseur
Affaire a suivre
C’est toujours un plaisir Geoffrey. 🙂
L’immobilier peut vraiment changer ta vie.
Mais pour investir judicieusement et éviter les erreurs,
suis bien tous les conseils de la Méthode Larcher.
D’autant plus si tu déménages dans un secteur que tu ne connais pas !
N’hésite pas à poser tes questions sous chaque article.
A bientôt.
Ce sont vraiment de bons conseils. Je les appliquerai sans aucune hésitation si jamais j’ose devenir un investisseur dans l’immobilier. 🙂
Bonjour Cris
Il existe une devise : Qui ose gagne 😉
Je viens d’ajouter Proxiti dans mes favoris, un outil à utiliser pour chaque investissement immobilier, excellent ! Moins qui comptait investir courant 2016, j’y verrai plus clair je pense =)
Je ne connaissais pas! merci pour cet outil. Excellente trouvaille!
Avec plaisir ! 🙂
bonjour Julien,
pour l’achat d’un immeuble de rapport, il vaux mieux acheter dans un secteur ou il y a une certaine activité économique comme une préfecture qui bouge pas mal plutôt que dans une petite ville de moins de 5000hab ou il y a peu de commerces…
car je cherchais par hasard des immeubles et je voyais des annonces d’immeuble déjà loué en vente dans certains villages et j’avoue que la rentabilité est assez alléchante. le prix est plus attractif que dans les grandes villes et la rentabilité aussi.
je voulais avoir ton avis à ce sujet.
vaut-il mieux investir dans une grande ville ou on est quasi certains de louer pour jouer la sécurité ou la prise de risque qui peut payer en choisissant des villages?
axel
Bonjour Axel
Il faut savoir que la stratégie diffère d’un investisseur à l’autre.
Certains préfèrent investir :
– Dans les grandes villes.
– D’autres dans les villes proches des grandes.
– D’autres dans les petites villes ou villages.
Avantages et inconvénients dans les 3 cas, alors pourquoi ces choix différents ?
– En général plus la ville est grande, plus il y aura de demande pour la location comme pour l’achat.
Mais la rentabilité locative est souvent plus basse (choix sécurité).
– A l’inverse, en général plus la ville est petite, moins il y aura de demande pour la location comme pour l’achat.
Mais la rentabilité locative est souvent plus élevée (choix rentabilité).
Tu dois savoir si tu veux prendre le moins de risque possible pour une rentabilité moyenne voire faible.
Ou prendre un peu plus de risque pour une rentabilité plus élevée voire forte.
Donc le but est de trouver le bon compromis des avantages et inconvénients.
La Méthode Larcher recommande la sécurité pour commencer.
C’est pourquoi pour le ou les premiers investissements locatifs, il est préférable d’investir dans une ville de taille moyenne ou grande, pour être sûr de louer ou de revendre facilement. Ensuite lorsque l’activité immobilière est maitrisée par l’investisseur, ce dernier peut diversifier son parc en cherchant des rentabilités plus élevées voire fortes dans des villes plus petites voire des villages.
Tout en gardant à l’esprit, que le ou les premiers investissements locatif doivent être suffisamment rentables pour emprunter à nouveau.
Pour savoir où se situer, voici quelques chiffres pour la location nue :
En dessous de 5% net : il ne faut pas acheter !
De 5% à 8% net : Investissement envisageable.
De 8% à 15% net : Rendement Méthode Larcher.
Au-delà de 15% net : Il faut faire attention.
En location meublée, on peut espérer un peu plus.
Et en location saisonnière, encore plus. 😉
>> Le calcul de la rentabilité locative.
Bonjour,
Merci pour le partage ! C’est un article très utile surtout si l’on a des projets d’investissement et qu’on est novice (comme moi). Il m’a permis de bien réfléchir, de peser le pour et le contre, avant de me lancer dans un investissement locatif. J’avais vraiment besoin de conseils à ce sujet et je suis satisfaite des éclaircissements que j’ai obtenus.
À bientôt.
Bonjour Aleyna
Je suis ravi que vous ayez trouvé cet article utile.
Et encore plus si vous êtes satisfaite des éclaircissements obtenus. 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien et merci beaucoup pour cet article et le partage de cet outil!
Avez-vous un avis le potentiel de la ville de Toulouse pour réaliser un investissement locatif ? La ville est régulièrement sur le podium des villes où il faut bon d’investir et son marché locatif est très dense.
Merci
bonne journée
Bonjour Morgane
Effectivement, Toulouse est sur la première marche du podium des villes les plus attractives de France.
1) Toulouse.
2) Nantes.
3) Avignon.
4) Bordeaux.
5) Lyon.
Donc envisager un investissement locatif à Toulouse est une décision sensée.
Il faut toutefois rester vigilant sur le choix du secteur.
Tous les coins ne se valent pas.
Ceci est valable pour toutes les villes.
Bonjour Julien,
personnellement, je vise les villes étudiantes car la demande locative est très forte (et pas qu’à la rentrée scolaire, mais toute l’année). Et la location étudiante offre de nombreux avantage à mon sens.
Merci pour ton article, je l’ai trouvé intéressant.
Bonjour Eric
Tu as raison, la location étudiante est très intéressante.
Avec avantages et inconvénients comme toujours.
Inconvénients :
– Turn-over.
– Usure prématurée du bien.
– Chronophage.
– Etc…
Avantages :
– Facilité de location.
– Caution des parents.
– Bonne rentabilité.
– Etc…
Les inconvénients peuvent s’amoindrir dans la mesure où le locataire a de longues études à faire.
Bonjour,
Merci pour ces informations pratiques. A choisir il me semble que le mieux est aussi d’investir dans une ville que l’on connaît. L’expérience « du terrain » n’est-elle pas un des meilleurs moyens pour évaluer le potentiel locatif d’un bien ?
Bonjour Arnaud
Vous avez tout à fait raison, la connaissance du secteur est indispensable pour investir judicieusement dans l’immobilier.
C’est d’ailleurs le CONSEIL N°3 de la Méthode Larcher.
Impressionnant cet outil. Il fonctionne même pour les Antilles qui sont souvent le parents pauvres de ce genre d’outils statistiques. Mille merci pour m’avoir fait découvrir cela !
Avec grand plaisir Max ! 🙂
Bonjour, je souhaite faire de l’investissement locatif dans l’ancien en région parisienne, puisque c’est là que j’y vis. J’ai toujours eu un passion pour l’immobilier, et en regarder votre blog, qui est très intéressant, j’ai fini par me pousser à concrétiser mon projet d’acheter un petit appartement pour débuter qui a déjà un locataire dedans. J’ai fais le calcul rendement locatif de la méthode Larcher et apparemment si je ne me suis pas trompée j’arriverai à 7,80 %.
Serait-il possible que vous me fassiez une simulation de l’investissement, en prenant en compte le crédit total, les revenus fonciers, les charges,… Je suis novice en la matière et je ne voudrais pas commencer par me « planter ».
Merci
Bonjour Julien,
Je viens de découvrir ton blog et je te félicite avant tout . Concernant le lieu où nous devons investir , la plupart des gros investisseurs disent souvent qu’il faut en général investir dans une ville que l’on connait .
Donc qui croire ? Car par exemple j’habite à Montpellier est d’avoir un bon rendement locatif sera plus difficile qu’à Reims par exemple ( ville ou j’ai grandis ) .
Quel est ton avis sur ca ?
Bonjour Jonathan
Pour répondre à tes questions :
C’est le CONSEIL N°3 de la Méthode LARCHER.
Dans une ville que tu connais bien, tu peux localiser sans difficulté les endroits où il est judicieux d’investir ou non.
Tu as surement des connaissances qui peuvent te donner leur perception de résidents, ils pourront t’alerter sur d’éventuels aspects négatifs que 2 ou 3 visites ne te permettent pas de découvrir. (voisins bruyants, mauvaises fréquentations nocturnes, etc…)
Et personne ne pourra te raconter d’histoire concernant un secteur d’investissement.
Tu dois également être proche de tes investissements pour faciliter la gestion.
Même si tu délègues la tache à une agence immobilière, tu dois être en mesure de te rendre sur place dans un délai raisonnable.
Reims est très loin de Montpellier, donc soit tu trouves une personne de grande confiance à Reims pour viser une plus forte rentabilité, avec le risque de la distance. Ou alors, tu investis à Montpellier ton lieu de résidence ou aux alentours, tu pourras intervenir rapidement en cas de besoin.
Je suis d’accord avec toi , c’est juste que j’avais regardé ta vidéo avec Guillaume qui investissait un peu partout et que ca ne l’empêchait pas de reussir donc je me pose des questions .
Il est possible de réussir en investissant dans des villes ou des régions qu’on ne connaît pas.
Le risque est cependant un peu plus élevé.
Donc dans ce cas, il est indispensable de faire une petite étude de marché ou au moins se renseigner pour connaître les endroits à surtout éviter.
Pour t’aider dans tes recherches et savoir où investir :
>> La règle d’or de l’immobilier, l’emplacement.
>> La sélection du bien immobilier.
>> Le choix du bien immobilier.
Bonjour,
Je n’avais jamais réalisé qu’il fallait prendre autant de choses en considération avant de se lancer dans un investissement immobilier. Merci pour ces renseignements.
Au revoir
Avec plaisir Abel. 🙂
Salut Julien
Je sais que tu connais Avignon, ou faut il investir? Intra Muros? Extra?
Est ce mieux d’acheter du T3 – 4 et faire de la coloc?
quel type de d’investissement fais tu?
Merci
Bonne journée
Salut Yannick
Les investissements Intra Muros et Extra Muros sont très bons.
Mais ils n’apportent pas les mêmes avantages et inconvénients.
Intra Muros :
Avantages :
Parfait pour la location saisonnière.
Tout peut se louer en Intra Muros, quel que soit la surface, l’état ou le type de bien.
Inconvénients:
Prix élevé.
Imposition élevée.
Très contraignant pour faire les travaux,
(certaines entreprises refusent même des chantiers en Intra Muros.
Extra Muros :
Avantages :
Prix plus abordable.
Imposition moins élevée.
Très bien pour l’habitation principale ou le saisonnier.
Inconvénients:
Imposition élevée par rapport à d’autres villes.
Il n’y a pas de mieux, les T3 et les T4 sont très biens.
Une fois encore les avantages et les inconvénients sont différents.
Plus d’info dans cet article :
>> Dans quoi investir ?
A éviter.
Appartements.
Maisons.
Locaux commerciaux.
Immeubles.
A bientôt.
Merci Julien pour les reponses
sauf erreur de ma part, je n’ai pas vu d’article ou de video sur des etudes de cas sur tes investissements avec des chiffres
prix d’achat
travaux
montant du loyer
montant du credit
Cash Flow 🙂
Merci
bonne journée a toi
Que penses tu d’une annonce comme celle ci?
Merci
desolé voici le lien
http://goo.gl/a2Ivol
Bonjour Yannick
Les études de cas sur mes investissements avec tous les détails sont présents dans la formation Méthode LARCHER. 😉
Concernant ton annonce sur le site « seloger », elle ne dit pas grand chose à part le prix du bien et le montant du loyer.
La rentabilité proposée n’est pas bonne, mais ça c’est normal, sur la plupart des annonces les chiffres ne sont pas attractifs.
C’est pourquoi la seule chose à faire, c’est d’aller visiter et ensuite si le bien te plaît, tu peux faire une offre à un prix inférieur pour obtenir une rentabilité convenable.
A bientôt.
Bonjour Julien,
J’ai découvert ton blog il y a peu de temps et j’en suis enchanté, merci pour tous ces infos, explications, cas pratiques, outils… tous ces éléments sont précieux et je lis tes articles avec avidité.
Je suis quotidiennement le marché dans ma région (pour me familiariser car mon projet n’en est encore qu’au stade d’étude). J’aurais aimé avoir ton avis sur un bien qui a attiré mon attention.
Sur le papier le bien est une affaire pour un premier investissement. En vente à 30K, 62m2, deux chambres, 3ème étage avec ascenseur. Par curiosité je vais me balader aujourd’hui dans le coin et j’en profite pour demander le montant de son loyer a un riverain (appartement du dessous), il me répond 550 euros (charges comprises)… Je me jette donc sur mon téléphone pour appliquer le calcul de rendement de la méthode Larcher, en portant l’investissement a 45k pour compter (gros sel), les frais de notaire, prêt et travaux:
( (9×500) / (45000) ) x 100 = 10% GREAT
Néanmoins le bien soulève pas mal de questions car il est situé dans un quartier populaire (type zup)… Le rendement me parait énorme pour ce genre de quartier, d’autant plus qu’il dégage un cash flow très intéressant. Mes questions sont les suivantes?
N’ y a t’il pas plus de risques de louer a des populations modestes?
Les formalités d’aide au logement sont elles contraignantes?
Sans douté du gentil locataire, le loyer me parait élevé, je vis dans la même ville au centre ville, 50m2; je paie 420euros par moi…?
Désolé pour la longueur du mail, j’essaierai d’être plus court a l’avenir.
Bonjour Davy
Ton commentaire est très intéressant, d’autant plus que tu précises la différence entre les chiffres sur le papier et la réalité du terrain, ce qui est souvent très différent. 😀
Tu as eu la bonne attitude en demandant à cette personne le montant de son loyer, ce serait bien d’avoir la moyenne du loyer de l’immeuble.
En fait, c’est l’inverse, dans ce genre de secteur les rentabilités sont et doivent être encore plus élevées.
Pour une raison simple, le prix d’achat est bien plus bas que dans les autres secteurs, alors que les loyers eux sont légèrement plus bas.
Voir CONSEILS n°2 et n°3 de la Méthode LARCHER.
Les formalités d’aide au logement sont plutôt simples.
Le locataire remplit un dossier, le propriétaire remplit un formulaire d’une page, c’est tout.
L’aide au logement est versée automatiquement sur le compte du bailleur.
Tu as raison de vérifier le montant du loyer moyen de ce secteur c’est essentiel de connaître les prix du marché avant de se lancer.
Pas de souci pour la longueur de ton commentaire, au moins avec les détails je peux répondre avec précision. 😉
A bientôt pour ta prochaine question. 🙂
Bonjour Julien,
Merci pour ces techniques.
Pour ma part je pense que au-delà des chiffres et des calculs, il est important d’acheter son première investissement locatif dans un quartier que l’on connais et que l’on maîtrise.
A+
Bonjour Guillaume
Tu as parfaitement raison !
C’est d’ailleurs le CONSEIL N°3 de la Méthode LARCHER.
Merci Julien pour tous tes conseils
Avec plaisir Eli. 🙂
A bientôt.
Bonjour,
Je viens de découvrir votre blog très bien.
Est-ce qu’un achat avec emprunt (mensualité = 70% loyer locatif) est considéré comme de l’autofinancement ?
Notre capacité d’emprunt est-elle impactée ? Ou peut-on investir « à souhait » avec la configuration Mensualité d’emprunt = 70 % loyer locatif?
Est-on plafonné à une durée d’emprunt maxi, pour de l’investissement locatif?
Merci d’avance de vos réponses.
Bonjour Sarah
Un investissement locatif est considéré en autofinancement lorsque les loyers couvrent la totalité des charges.
70% des revenus locatifs est une pondération utilisée par les banques pour calculer votre taux d’endettement et la faisabilité du projet immobilier.
Ceci reste une moyenne, car cette pondération varie en fonction des établissements bancaires.
Les loyers pondérés sont donc ajoutés aux autres revenus pour effectuer le calcul.
De nombreux autres critères doivent être pris en compte, comme la situation familiale, professionnelle, patrimoniale, financière, etc…
Et surtout en fonction de la stratégie d’investissement.
Ce qu’enseigne la Méthode LARCHER.
La durée maximale d’un emprunt pour de l’investissement locatif est déterminée par la situation personnelle, le statut et l’âge des investisseurs.
Bonjour Julien,
Merci pour cet article étant débutant je n’avais pas fais attention à cela.
Je me demande si la ville ou je veut investir est la bonne finalement.
J’envisage d’investir a Montauban, mais je trouve que la taxe foncière est vraiment exagérée.
Pour exemple j’ai repérée un appartement avec un rendement de 7,07 %.Je compte le louer 550€/mois hors charge.
Bien située a proximité des transport,piscine,lycée.
Avec un garage et une cave.
Je ne sais pas si le fait qu’il n’y ait pas de terrasse, ni balcon soit un inconvénient. Cet immeuble n’a pas d’ ascenseur.
La taxe foncière pour ce bien est de 1200€, ce qui représente plus de 2 mois de loyer. Je trouve sa excessif. Qu’en pense tu ?
Je voulait te demander aussi a propos des charges de copropriété, sur ce bien la l’eau et le chauffage sont inclus dans les charges de copropriété qui sont de 1600€/An. Est-ce un avantages ou inconvénient?
Je ne retrouve plus le commentaire ou tu parles de ce sujet.
Merci pour tout les conseils que tu m’apporte. 🙂 J’adore ton blog.
Benjamin
Bonjour Benjamin
Idéalement la taxe foncière doit correspondre à environ 1 mois de loyer.
Ce qui est devenu assez difficile aujourd’hui.
Pour autant, la taxe foncière ne doit pas atteindre 2 mois de loyer, c’est en fait un grand maximum pour un investisseur.
Entre 1 mois et 1,5 mois ça peut aller.
Entre 1,5 mois et 2 mois, le bien doit vraiment avoir une particularité intéressante.
(potentiel de plus-value, très bien situé, bâtisse de qualité, très simple à louer ou à vendre, etc…)
Au-delà de 2 mois, il ne faut pas acheter.
La taxe foncière est devenue un critère important lors de la recherche d’un investissement locatif.
A ne surtout pas négliger, tu as bien fait de poser la question.
Concernant l’eau et le chauffage inclus dans les charges de copropriété.
Cela peut être un avantage pour certain et un inconvénient pour d’autre.
Personnellement, je préfère que mes logements soient indépendants.
A bientôt.
Bonjour Julien, je te remercie pour ta réponse rapide, cela me permet de revoir mes critères de sélection.
A bientôt 🙂
C’est toujours un plaisir Benjamin. 🙂
A bientôt.
Bonjour,
Je suis dans le même cas et je me dis où investir.
Je me renseigne sur un appartement sur le même tarif mais je sélectionne la taxe foncière a moins de 900€ et les charges moins de 110 euros par mois car au delà sa plombe ta rentabilité.
Bon courage dans ta recherche.
Une trouvaille instructive et bien utile…merci.
Avec plaisir Vitali. 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien et félicitations pour ton site,
En plus des articles très instructifs, les commentaires constituent une véritable mine d’information.
Je suis en pleine réflexion pour choisir la ville dans laquelle je voudrais faire mon premier investissement.
En faisant quelques recherches par-ci par là, je suis tombé sur un article déconseillant d’investir dans les villes concernées par les lois Scellier et Robien. Grosso modo, l’auteur explique que les investisseurs s’y sont rués et qu’à présent l’offre locative dépasse largement la demande.
En découvrant la liste des villes concernés, je découvre que parmi les 6 villes qui composent ma short-list, 4 sont concernées. Hasard ou pas, c’est certainement dû à ma méthode de sélection: ville de plus ou moins 30000 habitants, dans un rayon de 1h30 de mon domicile, ayant des prix d’achats attractifs pour des loyers raisonnables.
Que penses-tu du raisonnement de l’auteur de l’article dont je te parle ?
Est-ce un effet réel de ces systèmes de réduction d’impôts ?
De ton point de vue, est-ce risqué d’investir dans ces zones là ?
Est-ce que proposer un logement de qualité serait une bonne stratégie ?
Encore félicitations et merci pour ton travail.
Benoît.
Bonjour Benoît
Le raisonnement de l’auteur dont tu parles est intéressant car si effectivement dans une ville l’offre locative devient supérieure à la demande, cela aura une incidence sur le montant des loyers.
Maintenant, il serait judicieux de comparer le ratio offre/demande afin d’avoir un point de vue plus précis, car en reprenant ta phrase :
l’auteur explique que les investisseurs s’y sont rués et qu’à présent l’offre locative dépasse largement la demande.
La notion de « dépasser largement » est relative.
Ces zones ont été déterminées par le gouvernement pour inciter les investisseurs à acquérir un logement à but locatif car justement l’offre locative est trop faible.
Donc avec une forte demande, ce qui est idéal pour les investisseurs.
Lorsque l’offre est à peu près égale à la demande, il est parfaitement possible d’avoir des investissements immobiliers rentables.
Lorsque l’offre est supérieure à la demande, il est nécessaire de se démarquer de la concurrence, c’est un peu plus difficile mais il est également possible d’avoir des investissements immobiliers rentables.
Ces éléments doivent être pris en compte pour ta décision.
Ta démarche est très bonne, tu as sélectionné 6 villes pour investir.
Visiblement 4 d’entre elles semblent moins attractives de ce point de vu.
Tu peux donc les écarter si tu le souhaites.
Je ne dirais pas pour autant qu’il est plus « risqué » d’investir dans ces zones, car cela ne reste qu’un élément de sélection parmi tant d’autres.
Imaginons que tu investisses dans une ville ou l’offre est supérieure à la demande, mais tu achètes un bien situé idéalement, l’endroit où tout le monde souhaite habiter dans cette ville, le secteur, le quartier, la rue, etc…
Malgré une offre supérieure à la demande, tu auras toujours suffisamment de demande pour sélectionner le bon locataire.
C’est pourquoi l’emplacement est la règle d’or de l’immobilier.
Ensuite, tu dois regarder ce que propose la concurrence, ce qui amène à ton autre question :
Absolument !
Une bonne partie des logements proposés en location sont de qualité très moyenne.
En proposant un logement de qualité, tu te différencies de la concurrence, tu auras plus de visites, donc un choix plus large pour sélectionner le meilleur dossier locatif.
Bonsoir Julien,
Je parcours votre site depuis de nombreux mois; merci pour ces conseils; je souhaite toutefois vous soumettre ma situation car cela fait des mois que je tourne en rond avec ce projet d’investissement et je n’arrive pas à pas à me décider.
J’habite en région parisienne c’est donc la région que je connais la mieux et dans laquelle selon vos conseils il faudrait que j’investisse pour un premier investissement locatif; mais cela coûte cher d’acheter ici et entrave pas mal la rentabilité; je pensais investir en location saisonnière en bord de mer, 3 pièces pas plus de 100000euros (Calvados, prisé des Parisiens) mais je ne sais pas si le taux de remplissage sera suffisant et puis je ne connais pas bien le coin, idem pour une grande ville française(plutôt 2 pièces dans ce cas-là) mais pareil je ne les connais qu’en tant que touriste… Pour une première je n’ai pas envie de me planter… J’ai deux enfants et déjà un crédit maison assez conséquent; dois-je finalement opter pour une location classique à l’année dans une ville de province, tenter le saisonnier en bord de mer, ou un petit appartement en banlieue parisienne en loc traditionnelle que je pourrais sûrement gérer moi-même?
Merci infiniment d’éclairer ma lanterne!
Sophie Murphy
Bonjour Sophie
Le premier investissement locatif doit être simple.
Ensuite avec l’expérience vous pourrez envisager d’autres type d’investissements, mais au début vous devez être prudente.
Par conséquent, investir loin de chez vous, dans un secteur en bord de mer que vous ne connaissez pas bien, pour faire de la location saisonnière sans connaître le taux de remplissage, un domaine où la météo est essentielle alors qu’elle est imprévisible, pour un premier investissement locatif, pour moi la réponse est très simple, c’est non !
En région Parisienne, le secteur que vous connaissez le mieux, les prix sont élevés et la rentabilité n’est pas convenable.
Les grandes villes ne sont pas forcément les plus intéressantes.
La demande locative est plus élevée dans les grandes villes c’est vrai, cependant la demande locative existe aussi dans les villes moyennes, les petites villes et même les villages.
De plus, la rentabilité est moins intéressante dans les grandes villes.
Pour votre premier investissement locatif :
Il est préférable de sélectionner une ville moyenne, une petite ville ou un village, en ayant évidemment effectué une petite étude de marché.
Déterminez un périmètre de recherche à heure maximum de chez vous.
Sélectionnez des communes avec toutes les commodités (supermarchés, écoles, transports, etc…).
Demandez à votre famille et vos amis s’ils connaissent pour avoir des informations.
Allez sur le site http://www.proxiti.info/ pour voir les informations de ces communes.
Choisissez 2 ou 3 communes que vous trouvez le mieux.
Regardez le prix de l’immobilier, à l’achat et à la location.
Renseignez vous au maximum sur ces communes.
Allez sur place plusieurs fois, à différents moments.
Posez des questions aux commerçants, ils savent tout !
Vous savez à présent si les communes vous plaisent ou non.
Vous verrez ensuite quel type de location est idéal (classique, meublée, étudiante, etc…)
Il ne reste qu’a chercher le bien immobilier idéal.
Faites le plus de visites possible.
Ensuite négociez le prix :
>> Négocier son achat immobilier comme un pro !
Et enfin Calculez la rentabilité locative :
>> Le calcul du rendement locatif.
Tenez nous informé de l’avancée de vos recherches. 🙂
A bientôt.
Merci pour cet article et ces données clefs. Beaucoup trop de personne se lance dans un projet d’investissement sans prendre ces valeurs pourtant si importantes en compte.
Yann
Avec plaisir Yann. 🙂
Merci Julien pour ton article.
C’est vrai que la fiscalité est importante et on est trop focalisé sur la rentabilité en regardant le loyer potentiel, les frais de notaire, la taxe foncière, les charges de copro, … Mais perso, j’ai jamais fait attention si mon locataire allait payer beaucoup en TH ou pas. Elément auquel je ferai attention la prochaine fois 😉 De même pour l’endettement de la commune. Bon point !
Avec plaisir Emeric. 🙂
A bientôt.
Bonjour. Merci pour ce lien. Le site est une vrai mine d’or. Impressionnant!
Avec plaisir Olivier. 🙂
Très intéressant !
Peut être ajouter une rubrique CFE et taxe de séjour pour ceux qui louent en meublé à l’année ou en saisonnier
qu’en pensez vous?
Bonne journée
Bonjour Pierre
C’est une très bonne idée.
Je vais le rajouter.
Bien à vous.
Bonjour Julien,
Encore merci pour cette approche intéressante.
Que pensez vous des achats à l’étranger ? (si le pays est politiquement stable).
Merci,
Etienne
Bonjour Etienne
Investir dans l’immobilier à l’étranger est envisageable dans le mesure où effectivement le pays est stable et si le potentiel du bien est élevé ou si la rentabilité est supérieure à celle que l’on peut obtenir dans son propre pays.
C’est bien vrai.
Pour ma part ça sera donc la capitale de la Hongrie, Budapest. Un pays qui se stabilise politiquement, avec un potentiel énorme car : prix faible pour une capitale, « devient à la mode touristiquement » et des prix qui flamberont si le pays passe à l’Euro. De plus, il y a une fiscalité très interessante surtout du point de vue de la plus-value.
Les Capitales Européennes sont souvent des valeurs sures, lorsque le secteur d’investissement est bien sélectionné.
N’hésite pas à nous tenir informé de tes opérations.
A bientôt.
Merci pour le partage, c’est très intéressant et peu connu !
Avec plaisir Reiyel. 🙂
A bientôt.
Article très intéressant.
Je me permets aussi de rajouter l’aspect affectif des acheteurs dans le choix de la commune pour un achat résidentiel.
Nous remarquons que dans l’immobilier de montagne, cette notion est très importante.
L’acheteur achète souvent sa résidence secondaire où il est parti en vacances étant enfant, où il a ses souvenirs, il a appris à skier.
De plus, les stations de ski qui développent leurs offres après ski, comme la station de Megève, restent de bons endroits pour investir.
Bonjour Julien
Que dire et que penser de Marseille ?
Est ce une ville dans laquelle investir ?
Si oui, est il préférable de jouer le sécurité des quartiers dits bien cotés ou de tente le risque des quartiers en devenir (même si cela ci est incertain) ?
Bonjour Stéphanie
Marseille est une grande ville qui offre beaucoup de possibilité dans l’investissement immobilier.
Et comme tout investissement :
Moins il y a de risque, plus la rentabilité est basse.
Plus il y a de risque, plus la rentabilité est élevée.
Certains préféreront la sécurité en choisissant un secteur bien coté, en sachant que la rentabilité sera limitée car les prix sont élevés.
D’autres préféreront tenter de gagner plus en visant les secteurs en devenir où les prix sont attractifs mais avec un risque plus élevé.
C’est un choix à faire en fonction du profil de l’investisseur.
Habitant Annecy, j’ai la chance (ou la malchance – ça dépend des points de vues) d’être dans une zone très demandée avec des prix immobiliers élevé. Mais d’un quartier à l’autre, on constate de vrais écarts que seuls les « locaux » peuvent analyser (quartier moins côté, nuisances sonores, routes passantes, difficultés de transport ou de stationnement…).
Et sur Annecy, nous avons une spécificité bien particulière : la ville principale a fusionnée début 2018 avec les villes voisines. Pour les outils de tendances et de statistiques, c’est l’assurance d’avoir des données faussées : soit une moyenne qui ne veut pas dire grand chose, soit des données non mises à jour… Seuls certains sites ont trouvé la parade en affichant les prix quartier par quartier.
Merci Christophe pour cette information intéressante concernant Annecy. 🙂
A bientôt.
Merci pour cet article !
Nous sommes justement en train de chercher une ville où nous pourrions investir dans un logement sans que ça ne devienne trop exorbitant pour notre budget. Nous chercherions à louer à des étudiants… Vous nous apportez plus de critères de recherches avec ces infos.
Merci encore !
Avec plaisir Philippe 🙂
A bientôt.
Merci pour cet article qui éclaire tout ce qui veulent se lancer dns l’immo… Je suis beaucoup votre blog et vos articles sont assez pertinents.
Merci
N’hésitez pas à poser vos questions dans les commentaires sous chaque article du blog.
Je réponds toujours avec plaisir 🙂
A bientôt.
Très bon article, merci! Ne pas oublier la démographie d’une ville: si le nombre d’habitants chute, c’est très mauvais signe. En plus c’est très simple d’en connaitre l’évolution, il suffit d’aller sur Wikipedia. Même l’évolution de populations des petits villages est indiquée.
Merci pour ce complément d’information. 🙂
A bientôt.