Article invité: Rédigé par Pauline L.
Vous êtes propriétaire de biens immobiliers et vous cherchez des solutions pour optimiser votre quotidien, vos revenus, et faciliter leur transmission ?
Concernant la gestion du patrimoine immobilier, diverses solutions s’offrent à vous.
La SCI, société civile immobilière, en est un exemple.
Point de départ : la création d’une société civile immobilière.
Pourquoi créer une SCI ?
Premièrement, afin de réaliser un investissement plus conséquent à plusieurs.
Deuxièmement, dans le but de faciliter la transmission de votre patrimoine immobilier à vos enfants ou petits-enfants par exemple.
Mais attention, créer une SCI peut être onéreux : comptez de 1 500 euros à 5 000 euros environ.
De plus, la gérer est complexe et si elle a des dettes, tous les associés en sont responsables.
Si la gestion d’une SCI est compliquée, sa création en revanche est relativement simple et rapide.
Elle se fait en quatre grandes étapes :
• Définition des statuts de la SCI.
• Validation des statuts par le CFE (Centre des Formalités des Entreprises) du centre des impôts dont dépend le siège social de la SCI.
• Parution d’une annonce dans un journal d’annonces légales avec diverses informations comme le nom du gérant, le capital social ou encore la dénomination sociale.
• Inscription de la SCI au Tribunal de Commerce (possibilité de le faire en ligne sur le site d’Infogreffe).
Lors de la création d’une SCI, un gérant doit être désigné. De même, il est obligatoire d’ouvrir un compte bancaire (professionnel dans la plupart des banques) et de tenir une comptabilité. Concernant le gérant de la SCI, il n’est pas nécessaire qu’il s’agisse de l’un des associés de cette dernière. Vous pouvez le rémunérer ou non, le choix vous revient. Mais n’oubliez pas, ces diverses informations doivent être précisées dans les statuts de la SCI.
SCI et règles fiscales.
Si ce chapitre peut faire peur, il suffit de connaître les bonnes pratiques à adopter pour être 100 % dans la légalité.
Une SCI n’a pas à publier ses comptes mais doit établir une déclaration annuelle de résultats.
Il s’agit de l’imprimé n°2 072 disponible dans les divers centres d’impôts et téléchargeable gratuitement.
Une SCI déclare ses revenus ainsi que la répartition de ses bénéfices ou pertes.
Les associés sont imposés individuellement (revenus fonciers) sauf si l’un d’eux est une société.
Si des déficits fonciers sont constatés, ceux-ci sont imputables sur le revenu global de chaque associé à hauteur de 10 700 euros.
Qu’en est-il de l’imposition des plus-values ?
Si une SCI vend un bien, la plus-value peut être taxée selon le régime des plus-values immobilières.
Elle est alors imposée au nom de chacun des associés de la SCI selon sa part dans le capital social.
Notez enfin que lorsque vous cédez des parts sociales, les plus-values réalisées relèvent également du régime des plus-values immobilières.
Enfin, sachez que les SCI peuvent opter pour l’Impôt sur les sociétés (IS).
Attention, ce choix est irrévocable.
L’imposition se fait alors sur les bénéfices de la SCI au taux de 15 % ou 33,33 %.
Bonjour Julien,
Super Sympa l’article sur les SCI, je suis un peu novice en matière à mon niveau d’investisseur.
Mais en me documentant et en regardant les qq investisseurs que j’ai autour de moi, J’ai pu constater que les personnes qui avaient bcp de biens, y avaient très souvent recours pour profiter de l’opacité de l’IS.
Les personnes qui atteignent un age élevé profite aussi du montant de 150000€ de transmission tous les 6 ans pour éviter les frais de successions.
J’ai pu constater aussi une pratique qui fait figure de secret de polichinelle dans le millieu des investisseurs qui est la vente à soi par le biais d’une SCI, avec le spectre de l’abus de droit qui plane au dessus de chaque opération.. L’insertion d’une personne extérieure dans une opération permet d’y échapper et de générer de sacrées opérations de cash flow.
Avec ton œuil avisé et ton expérience peux tu éclairer davantage ma lanterne sur ce sujet ?
Au plaisir de te relire et de lire les commentaires des fans de ton blog 😉
Bonjour Nico
La SCI permet de mettre en place de nombreuses et très intéressantes stratégies patrimoniales, dont celles que tu cites.
Les investisseurs autour de toi ont fait le choix de l’IS car leur situation correspondait à cette stratégie.
Avoir beaucoup de biens n’est pas le critère de sélection.
Seule une étude patrimoniale peut déterminer s’il est judicieux ou non de faire ce choix.
Utiliser la SCI pour faire des donations est effectivement une bonne stratégie (mais n’est pas la seule).
Mais attention, la règlementation fiscale change régulièrement.
En 2014 l’abattement pour les donations est de 100 000 € (159 325 € auparavant) pour les descendants.
Cet abattement peut être réutilisé tous les 15 ans (10 ans auparavant).
Depuis la loi de finance rectificative entrée en vigueur le 17 août 2012.
Les détails en cliquant ici.
La vente à soi est une pratique courante des investisseurs comme tu le signales,
car c’est vrai ce type d’opérations peut permettre de générer de la trésorerie. 🙂
Maintenant il faut bien calculer avant de se lancer et éviter les mauvaises surprises.
La maîtrise de la SCI ou les conseils d’un professionnel sont essentiels.
Toutefois, je confirme que le création d’une SCI pour être un bon investisseur n’est pas une obligation.
C’est un moyen d’optimiser son patrimoine, et d’ouvrir son champ de possibilités.
D’ailleurs certaines stratégies très performantes préconisent d’investir en nom propre, SARL, ou autres.
A bientôt.
Bonjour Julien,
La SCI ou comment acheter à plusieurs…. outil très utile et aussi un vaste sujet.
Avec un peu d’énergie, de motivation et aussi en se documentant pour ne pas rien oublier, il est aussi possible de procéder à l’écriture des statuts soi-même pour éviter les frais énoncés. A faire relire par votre notaire avant le jour J s vous avez des doutes.
Par contre, si vous avez besoin de statuts sur mesure reflétant l’alliance de votre stratégie et votre situation, il sera alors plus prudent de vous faire conseiller par un professionnel ,tel un notaire par exemple.
Pour un capital social donné, j’invite à le diviser en 100 ou 1000 ou 10 000 parts entre les associés.
En cas de revente de parts à un associé ultérieurement, il en sera plus facile pour l’acquéreur d’acheter 50 ou 100 ou 1 000 parts. On évite ainsi d’avoir des parts représentant 10 000€, 20 000€ ..et donc des parts peu liquides.
Bonne continuation,
Bertrand
Bonjour Bertrand
Merci pour tes interventions intéressantes.
Tu as raison la SCI est un sujet très vaste !
C’est pourquoi j’ai prévu de consacrer de nombreux articles à ce sujet afin d’aborder toutes les caractéristiques de cet outil patrimonial exceptionnel.
Il est vrai que la rédaction des statuts peut être fait soi-même, cependant je ne le recommande pas.
C’est un acte juridique important, impliquant des conséquences pour chaque associé non négligeables, un investisseur n’est pas juriste.
Je recommande toujours de faire appel à un notaire ou un avocat.
Ta précision sur le nombre de parts entre associés est juste, ce choix doit toutefois être fait en fonction de la stratégie adoptée lors de la création de la SCI.
Les conseils d’un professionnel sont toujours très utiles avant de se décider.
Bonjour,
toutes les règles de divisions est ce le même principe pour la vente d’un bien au Portugal?
Bonjour Nicolas
Je connais la règlementation française, mais pas celle du Portugal, je ne peux pas vous aider sur ce point là.
Bonjour Julien.
si je décide de créer une SCI alors que je possède déja un ou plusieurs bien immobilier (en meublé), est-ce que je dois mettre les biens sous la SCI obligatoirement ou puis-je les garder en mon nom propre et continuer une location meublé?
merci.
Axel
Bonjour Axel
Les biens que tu possèdes déjà en nom propre et en location meublée le resteront, aucune obligation de les mettre dans ta future SCI.
Lorsqu’elle sera créée, tu auras toujours le choix pour tes nouvelles acquisitions.
Soit de les faire :
– En nom propre.
– Par le biais de ta SCI.
– Par d’autres formes d’acquisition.
Tu continues à te développer, c’est très bien !
merci Julien pour toute ces précisions.
à quand les prochains articles et la suite de la Méthode Larcher?
Avec plaisir ! 🙂
La suite arrive très prochainement…
Bonjour,
Je découvre toujours ce blog que je trouve très intéressant. J’ai une question au sujet de la SCI, lorsque les 2 associés sont a 50/50 au niveau des parts.
Mais que pour l’acquisition d’un bien, les apports des associés sont différents, et versés directement via leur compte bancaire et non celui de la SCI au notaire.
Exemple associa A verse 20 000 euros d’apport et associé B verse 35000 euros d’apport.
Comment faire dans ce cas la pour rendre ça formalisé et officiel et non pas qu’a la revente l’associé qui a versé 20 000 euros d’apport pique la moitié des 15000 euros d’apport qu’a versé en plus l’autre associé?
Merci
Bonjour Farid
Votre question est très intéressante !
Une distinction est à faire entre :
– Les apports effectués en capital social (ce qui détermine la répartition des parts sociales, dans votre cas 50/50)
– Et les apports effectués par les associés pour l’obtention d’un prêt immobilier.
En SCI, plusieurs possibilités permettent de financer un bien immobilier.
Imaginons la situation suivante :
– Le contrat de prêt est au nom de la SCI.
– Et les associés font un apport personnel pour compléter le financement de l’acquisition.
Dans ce cas, les associés ont réalisé une « avance en compte courant ».
C’est à dire que la SCI a une dette envers les associés :
La SCI devra 20 000 € à l’associé A.
La SCI devra 35 000 € à l’associé B.
Peu importe que le virement soit fait du compte bancaire des associés vers celui du notaire ou du compte bancaire de la SCI vers celui du notaire.
Ce qui est important c’est la nature des fonds, vous auriez pu faire d’abord un virement sur le compte de la SCI et ensuite un virement du compte de la SCI vers celui du notaire, cela n’aurait pas changé la nature des fonds.
Ce serait toujours une « avance en compte courant » des associés à la SCI.
Le gérant doit rédiger un procès verbal exposant la situation :
– L’associé A a effectué une avance en compte courant de 20 000 €
– L’associé B a effectué une avance en compte courant de 35 000 €.
La SCI aura donc une dette envers les associés du montant indiqué dans le procès-verbal d’assemblée générale, quelle que soit la répartition des parts sociales.
Une autre distinction est à faire :
La SCI est une personne morale distincte des associés.
Par conséquent, la revente du bien immobilier ne change rien sur les « avances en compte courant ».
Après la vente, la SCI aura toujours une dette :
– De 20 000 € envers l’associé A
– De 35 000 € envers l’associé B.
La SCI peut décider :
– De rembourser la totalité de cette dette aux 2 associés.
– Ou de rembourser seulement une partie de cette dette.
– Ou de ne pas rembourser du tout et de conserver cette « avance en compte courant » pour continuer ses investissements.
Tous les détails sur la SCI pour investir et réussir sont abordés dans la formation SCI METHODE LARCHER.
A bientôt.
Bonjour
Y aurait il une méthode en pas à pas pour la création de la SCI..
Avec des facs similes des pièces à fournir
Bonjour Nayel
Les documents à fournir au greffe du tribunal de commerce pour demander l’immatriculation de la SCI sont les suivants :
Pour la déclaration de la SCI :
Le formulaire M0 Cosa – Déclaration de création d’une entreprise.
Les statuts de la SCI.
Le procès-verbal de nomination du ou des gérants.
Un état des actes accomplis pour le compte de la société en formation.
Un certificat de dépôt des fonds attestant que les fonds.
Un exemplaire de l’avis de constitution paru dans un journal d’annonces légales.
Pouvoir : Si les formalités d’immatriculation sont effectuées par une personne mandatée par le ou les gérants.
Pour le ou les gérants :
Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation du ou des gérants.
Une copie de la carte d’identité (recto-verso) ou du passeport.
Pour le siège social :
La SCI doit justifier de la jouissance des locaux dans lesquels elle a installé son siège social, elle doit fournir :
La copie du titre de propriété.
Ou la copie d’un bail.
Ou une attestation de mise à disposition du propriétaire.
Ou une convention de mise à disposition d’un local dans l’habitation principale.
Vous pouvez trouver ces documents sur internet.
Certains sites se chargent même de toutes les démarches avec obtention du K-bis en 48h00.
Bonjour Julien,
Je voulais savoir une chose concernant la SCI à l’IS.
Pour éviter une double imposition lorsque les associés veulent recevoir leurs dividendes, est il possible de créer une holding ou seront versés les dividendes, qui elle même les versera à une autre société comme une SCI à l’IR ou seront prévu dans le statuts une rémunération des associés ou du gérant.
Si ce n’est pas possible, existe t’il une solution pour eviter cette double imposition ou de la baisser?
donc une société mère, la holding et deux sociétés filles, une SCI à l’IS et une à l’IR.
Merci et bonne année.
Axel
Bonjour Axel
Ton exemple est intéressant, seulement même dans ce cas il y a une double imposition, voici pourquoi :
La SCI à l’IS sera taxée sur l’impôt des sociétés, première imposition.
Ensuite, même si elle verse à la holding une partie de ses bénéfices et qu’ensuite la holding reverse à une autre SCI à l’IR par exemple, lorsque les associés ou gérants voudront se les reverser, ils seront imposés sur ce versement, deuxième imposition.
Pour éviter cette double imposition, il faut réinvestir les bénéfices, c’est à dire ne pas se verser de dividendes.
Ensuite, les dividendes sont imposés dans la catégorie des revenus mobiliers où il existe différentes mesures pour en diminuer leur fiscalité.
Je te souhaite également une très bonne année !
A bientôt.
Merci Julien,
toujours pour éviter une double imposition le plus judicieux c’est de faire passer des charges pour le compte de la sci, par exemple frais km quand on va en visite, hôtels, restaurants, achat de pc, location de bureau…
comme une notre de frais que l’on donne à la SCI et qui nous « rembourse ».
Cela permet de remonter des fonds jusqu’à nous en nom propre sans imposition du tout.
Je me trompe?
Avec plaisir Axel
Ce que tu décris est le fonctionnement normal d’une société à l’IS que ce soit une SCI à l’IS ou une autre société à l’IS.
C’est à dire que la société peut financer l’achat d’un ordinateur, la location de bureau, les frais liés aux déplacements, etc…, dans la mesure où cela concerne la société.
Et pour cela, elle utilise les revenus qu’elle génère ou les bénéfices comptabilisés comme évoqué dans ma réponse précédente.
Mais attention, ces frais doivent correspondre à l’activité de la société et être justifiés, autrement il y aura abus de biens sociaux.
Bonjour Julien,
Pour la recherche d’un financement dans le cas d’une sci à l’is qui est dite « opaque » du point de vue des associés, la banque regardera t’elle la situation personnelle et professionnelle des associés?
Si par exemple deux associés sont au chômage, est il possible pour eux d’emprunter (sans apport ou avec un minimum d’apport) dans le cadre d’un investissement locatif qui rapporte un cashflow.
Merci
Bonjour Axel
Il y a 2 cas de figure dans cette situation :
1) Les deux associés veulent créer une SCI à l’IS et emprunter pour la première acquisition, dans ce cas la situation personnelle et professionnelle des associés sera très importante, et donc au chômage il ne sera pas possible d’obtenir un prêt immobilier.
2) Si la SCI à l’IS existe déjà et détient des biens immobiliers, la banque va regarder l’activité de la SCI à l’IS et son chiffre d’affaires, les conditions de prêt seront similaires aux autres sociétés commerciales, c’est à dire que si la SCI à l’IS se porte bien elle pourra obtenir un prêt immobilier, même si les associés sont au chômage.
merci julien
Avec plaisir Axel 🙂
A bientôt.