Vous voulez acheter sans apport :
• Un investissement locatif.
• Une résidence principale.
Suivez le guide et obtenez votre prêt immobilier avec la METHODE LARCHER.
Est il possible d’emprunter sans apport ?
La réponse est OUI !
• Crise immobilière ou pas.
• Inflation galopante ou maîtrisée.
• Marasme économique ou reprise.
Il y aura toujours une banque ou un organisme financier pour vous accorder, sur un achat cohérent, ce type de prêt.
Alors n’hésitez surtout pas à emprunter, à chaque fois, sans apport !
Votre décision d’acheter est prise.
Vous avez choisi votre bien.
Vous voulez un crédit immobilier sans apport.
C’est parti ! 😉
1) Crédit conso ennemi du prêt immo.
Votre situation bancaire doit impérativement être saine.
On doit y trouver :
• La trace d’une épargne mensuelle (ça rassure).
• Un solde à chaque fin de mois largement positif (ça sécurise).
On ne doit pas y trouver :
• Des agios (le découvert ça fâche).
• Des paiements rejetés (ça fait mauvais genre).
• Des crédits à la consommation (ils dévorent votre capacité d’endettement).
Renoncez pour un temps à la belle voiture,
au home cinéma, au frigo américain.
Bientôt vous pourrez vous en acheter de bien plus beaux.
2) Projet bien présenté, dossier validé.
Faites un descriptif précis et insérez de belles photos.
Rassemblez les documents indispensables qui permettent de répondre aux questions et de prouver les réponses :
Faites plusieurs simulations de crédit sur ce site :
www.tableau-amortissement.org
• Montant emprunté.
• Durée d’emprunt.
• Taux du crédit.
Appuyez, c’est fait ! 😉
• Les 3 derniers bulletins de salaire.
• Le contrat de travail.
• Les 3 derniers relevés de compte.
• Les justificatifs d’épargne.
• Le récapitulatif des charges.
• L’avis d’imposition des taxes foncières.
• Le compromis de vente.
• Les diagnostics obligatoires.
• La carte d’identité.
• Le plan des travaux avec les devis.
Fans d’immobilier investisseurs locatifs :
Sachez démontrer la rentabilité de votre futur achat.
Vous avez tout pris en compte, démontrez le.
La Méthode Larcher vous accompagne :
>> Calcul rendement locatif.
Présentez le tout dans un beau protège documents plastifié (c’est la grande classe 🙂 ).
Anticipez toutes les demandes de votre banquier.
Fournissez lui ces documents dès le premier rendez-vous.
Vous le mettrez dans de bonnes dispositions.
3) Aucun détail négligé, prêt immobilier accepté.
Ayez un langage professionnel.
Il est important d’être précis dans le choix des mots :
• Caution solidaire.
• Crédit logement.
• Privilège de prêteur de deniers.
• Hypothèque.
• Assurance décès invalidité.
• Prélèvements sociaux.
• Barème progressif.
• Emprunt immobilier sans apport.
Préparez votre rendez-vous.
Soignez votre apparence sans tomber dans la caricature.
Les codes vestimentaires ont changés, évitez :
• Le costume (trop guindé).
• Le jeans rapiécé (trop décontracté).
• La mini jupe (trop déstabilisant 😉 ).
Dans la majorité des cas, la caution solidaire est un membre de la famille de l’emprunteur.
Ce n’est jamais une obligation.
Soyez tenace.
Plutôt que de renoncer à votre projet pour un ou plusieurs refus.
La Méthode Larcher vous propose :
>> La meilleure banque.
Ayez une éventuelle caution solidaire.
C’est une personne qui se porte garant du remboursement du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur.
Alors, ce prêt immobilier sans apport, on s’le fait ?!
Le sésame habituel pour que n’importe quel banquier vous prête sans apport :
Combien d’entre nous le possède ?
Qui a ?
• Un gros salaire.
• Une forte épargne.
• Une caution solidaire.
Très peu de personnes en fait, pourtant les banques accordent des crédits immobiliers sans apport tous les jours !
Décrochez votre emprunt en respectant ces 3 étapes.
Suivez scrupuleusement les conseils de la Méthode Larcher.
C’est ainsi que je réalise la majorité de mes opérations immobilières sans apport.
Alors, pourquoi ça ne marcherait pas pour vous ?
N’oubliez pas !
Pour réussir un projet, ne laissez rien au hasard !
Chaque détail compte !
Plus des 2 tiers de mes transactions sont faites grâce à des prêts immobiliers sans apport.
Je vous conseille d’en faire autant.
Vous voulez profiter de mon expérience ?
Posez vos questions dans les commentaires, je réponds toujours avec plaisir. 🙂
Et partagez cet article sur les réseaux sociaux.
Super article Julien j aime beaucoup !
Tu dis exactement ce qu il faut mettre en place pour avoir toute les chances de décrocher son crédit mais il ne faut pas oublier la persévérance qui est parfois nécessaire.
A très vite
Bonjour Lucie
Tu as raison, la persévérance est une qualité qui permet d’obtenir tout ce que l’on veut, c’est également valable pour l’immobilier.
Bonjour,
la persévérance et la ténacité sont effectivement 2 qualités à mettre en avant .
Pour mon second projet, un immeuble de rapport au cout tout compris de 198000€ , il m’a fallu m’accrocher pour obtenir un prêt (qui ne répond pas a tous mes objectifs car je visais 20 ans et le fait en 15, il faut parfois lâcher du lest pour obtenir son prêt), bref presque 20 établissements rencontrés, 3 courtiers contractés, et résultat 2 banques qui suivaient sur 15 ans mais sans apport .
Sans la ténacité et la persévérance je serais toujours avec 1 appartement loué en stock , dans quelques semaines (3), cela me fera 5 lots ( 4 lots en 1 opération c’est quand même une belle progression).
Aujourd’hui, je m’interroge sur le fait de reproduire l’opération sur un immeuble d’au moins 6 à 8 lots avec pas mal de travaux (bien repéré), mais je crains que la banque ne me suive de suite malgré la qualité du projet et la rentabilité de celui-ci .
Très bon exemple de persévérance !
C’est ça un Fan d’immobilier !
Pour réussir il faut se donner les moyens.
Je ne me fais pas de souci pour tes futures opérations et l’évolution de ton parc immobilier. 😉
A bientôt Léo.
Bonjour,
J’ai 23 ans et j’habite à Tahiti ! Je suis actuellement étudiant en BTS Professions Immobilières. Petit problème je ne travaille pas et je n’ai donc ni salaire ni épargne. Pensez-vous qu’il soit possible de s’arranger pour obtenir un prêt sans apport rien qu’avec une caution solidaire (ma mère qui a un très bon salaire) pour acheter un studio (environ 60 000€) en investissement locatif ? Ou alors peut-elle faire le prêt et mettre le studio à mon nom ?
Merci !
Bonjour Vaimeho
Pour acheter ce studio, le plus simple serait de créer une SCI avec ta mère, dans ce cas la banque pourra accorder un prêt immobilier sans apport à la SCI.
Comme aujourd’hui tu es étudiant sans salaire ni épargne, ce sera très difficile d’obtenir un prêt à ton nom propre, même avec une caution solidaire.
Maintenant, tu peux toujours demander, car si ta mère a effectivement un très très bon salaire, c’est une négociation qui reste envisageable, tout va dépendre de ses revenus, son épargne et son patrimoine.
Très intéressant, le genre d’article qui redonne confiance 😉
Merci Julien. J’ai une petite question: Je vis dans un appartement depuis que je suis tout petit, ça fait 15ans que on y vit, j’ai 20ans je pense qu’il y a moyens d’acheter l’appartement ou je vis à un prix de 200 000euro.
En faisant des travaux 15 000/20 000, c’est un appartement que l’on pourrait revendre facilement 380 000 euro, voir un peu plus en faisant quelques chose de très beau et le mettre au dessus du marché..
Faire minimum 100 000euro de plus value, et mini !
La propriétaire nous a jamais augmenté le loyer, il en vaut plus du double en vérité, il est situé en plein aix en provence pour te dire..
Pense tu qu’il y aurait moyen que je l’achète, sans apport et pour l’instant sans travail..?
Je vis 1 an dedans, je le met en location saisonnière, j’en fais quand même mon appart principale, au moin au bout d’un an j’ai gagné pas mal d’argent en location saisonnière et en plus je ne paierai pas de plus valu dessus, vu que c’est ma maison principale..
J’essaie de voir pour commencer à payer le crédit au bout de 6mois, ça aurait été tout bénéf pour moi..
Tu penses que ça serait possible d’avoir un t’elle crédit?
130 000euro de plus value facile à faire…
Si tu peux me dire comment, merci beaucoup !
Bonjour,
Juste une précision pour Allan, que tu habites ou non dans cet appartement tu ne payeras pas la taxe sur la plus-valus car ce sera ta première vente immobilière ( je présume ). C’est une petite règle à connaitre qui arrange bien ;), donc tu pourras revendre directement sans y habité.
Par contre à voir avec julien mais je présume que tu es donc chez t’es parents. Peut tu acheter avec quelqu’un ayant un travail en CDI ? parents ou conjoint »e « ? A moins que tu es un gros compte en banque je ne pense pas que la banque acceptera un projet à un jeune de 20 ans chez ces parents sans situation stable et sans travail. Déjà si on applique la règle des 33% il te faudrait un sacré salaire en CDI pour remboursé les mensualités, bien sur tu peux toujours acheter pour louer donc autofinancement, mais les banquiers aiment avoir des sécurités et la tu ne leurs en offre surement aucune. Il faudrait que tu te trouve une personne qui ce porte caution et un partenaire pour l’achat je pense.
Voilà, Julien me reprendra si j’ai dit des bêtises, et je vous souhaite une bonne soirée.
Merci beaucoup Laurent.
En effet j’étais au courant pour la 1 ère transaction mais j’y avais pas pensé que je pouvais le faire aussi là ^^
Alors non je peux l’acheter avec personne et j’ai Oeuro dans mon compte bancaire.. lol!
Par contre je risque d’être stable financièrement d’ici quelques temps car mon pére part à la retraite et il détient un magasin qu’il va me laisser.
Je toucherais dans les environ des 2000euro par mois. Le magasin est ouvert depuis 65ans, il était à mon grand père donc j’ai la sécurité de l’emploie.
Mais c’est pas pour tout de suite exactement, mais dans peu de temps.
La banque à besoin d’une « sécurité », la sécurité ne peut pas être le bien qui vaut 2 fois moins que sa valeur?
Je trouve ça bête quand même.. Si j’ai un problème il ont juste à reprendre le bien et gagner eux même plus de 100 000euro…
Merci beaucoup de ta réponse.
Merci Laurent d’avoir répondu à Allan.
C’est toujours agréable qu’un Fan d’immobilier prenne le relais quand je ne suis pas dispo tout de suite 😉
C’est très bien d’avoir mentionné cette règle sur la plus-value qui est peu connue.
Un avantage certain, surtout dans les débuts d’investisseurs immobilier.
Il faut cependant être vigilant aux conditions d’octroi, les voici :
– Première vente d’une résidence secondaire depuis le 1er février 2012.
– Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale (RP) les 4 années précédent la vente.
– Le prix de vente doit être utilisé pour acheter sa RP dans les 2 ans.
Exemple pour ce dernier point :
Un logement est cédé pour un prix de 300 000 €, cession dont il résulte une plus-value de 120 000 €. Le cédant destine un montant de 180 000 € à l’acquisition de sa résidence principale.
Le cédant destine donc 60 % du prix de cession au remploi [(180 000 x 100) / 300 000].
La fraction de la plus-value de cession exonérée est égale à 60 % de 120 000 €, soit 72 000 € [(120 000 x 60 ) / 100].
La plus-value imposable dans les conditions de droit commun est donc de 48 000 € (120 000 – 72 000).
Voir :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7284-PGP
Mais attention, baser ses stratégies d’investissement sur ce genre de règle fiscale est dangereux, pourquoi ?
Les règles fiscales, surtout de ce genre, changent très régulièrement !
Si une opération est calculée en fonction de ces données, le temps de mettre en oeuvre le projet, la loi peut changer, dans ce cas le résultat serait dommageable.
Donc prudence.
Tu as raison, une caution ou un partenaire est une des possibilités pour obtenir ce prêt.
C’est très gentil de m’avoir répondu Julien, merci beaucoup. 🙂
Avec plaisir 🙂
Bonjour Allan
C’est très bien qu’à ton âge tu puisses déjà évaluer des opportunités de ce genre et chercher une solution pour y parvenir, ça me plaît beaucoup !
Maintenant, la tâche ne va pas être simple, c’est un challenge plutôt élevé.
Pour répondre à ta question :
En prenant uniquement ces éléments, 20 ans, sans travail, sans épargne et sans apport, malheureusement ce ne sera pas possible.
Faire cette opération seul reste assez improbable, mais tu as ébauché un début de stratégie intéressant.
Laurent t’a apporté des éléments complémentaires judicieux pour étoffer ton plan d’action.
Quelques précisions sont toutefois à prendre en compte.
Je vais y répondre dans les commentaires suivants.
La récupération du magasin de ton père est un avantage pour toi, à un peu plus de 20 ans, 2000 euros par mois ce sont de bons revenus.
Les banques ont besoin de plusieurs sécurités, elles regardent en premier le profil de l’acquéreur et sa situation personnelle.
Même si le bien vaut 2 fois plus que le prix d’achat, ça n’a que très peu d’incidence sur leur décision.
Dans l’absolu tu as raison, cependant les banques préfèrent éviter, c’est pourquoi elles prennent des précautions.
Soyons précis :
La plus-value que vous réalisez lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale est exonérée sous réserve des conditions suivantes :
– vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession ;
– vous procédez au remploi du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, pour l’acquisition ou la construction d’un logement affecté, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à votre habitation principale.
Si le remploi est partiel, l’exonération de plus-value est proportionnée à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée.
Malheureusement trop risqué, et bien que ce soit alléchant, si tu te foire dans les délais tu vas te retrouver dans une sacré panade, direct dans le rouge à la banque. Attends d’avoir repris le magasin et ce sera déjà beaucoup plus simple. Au final l’appartement sera toujours là et tu auras une situation beaucoup plus appréciable pour les banques avec possibilité de négocier si tu as plusieurs banques prêtes à te suivre. De plus si il te lègue le magasin il s’inscrira dans ton patrimoine ce qui est un gros plus pour la banque car il y a des possibilités de revente en cas de problème.
Il me lègue le magasin mais j’aurais un loyer à payer quand même lol !
Donc pas de patrimoine, juste un travail.
Mon père veut déménager, donc forcément elle risque de vendre l’appartement ou louer l’appartement beaucoup plus cher..
Je te remercie, je vais essayer de trouver une solution je peux pas laisser passer ça..
merci 🙂
Quand une opportunité de ce genre se présente, tu as raison il ne faut pas la laisser passer !
As tu parlé de cette opération à ton père ?
Bonjour et merci pour ces précisions. Surtout, ce qu’il faut savoir c’est que la politique de la banque peut changer entre les agences d’une même enseigne.
Bonjour Michel
C’est vrai, ce point de détail peut avoir toute son importance, surtout dans le cadre d’une demande de prêt sans apport.
bonjour Julien,
bon, je confirme que le prêt immobilier sans apport est possible, comme je te l’ai dit dans un commentaire sur L’article » La meilleur banque à votre prêt » le courtier m’a annoncé que deux banques me suivait pour mon investissement locatif
je répète quelques chiffres : prêt de 65000€ environ, sans apport, j’ai juste du avancer la garantie à hauteur de 7%
le bien est à vendre 63000€ frais de notaire et d’agence inclues.
montant des mensualité ttc, 295€ pour un loyer de 450€brut, soit après charges, taxes et autres assurance, environ 80€ de trésorerie tout les mois.
voila, j’ai 23 ans, pas d’apport, je finance seul, et une banque ma suivie, la mienne en plus!
Bonjour Axel
Merci de démontrer que les banques prêtent toujours sans apport !
En plus, c’est déjà ton 2ème investissement immobilier à seulement 23 ans, c’est un bon début.
Ton avenir se profile très bien ! 😉
Pour voir le commentaire dont Axel parle sur l’article :
La meilleure banque pour votre prêt immobilier.
Cliquez ici.
Bonjour Julien,
Je ne viens pas te contredire mais t’exposer un problème. J’ai aujourd’hui beaucoup de projet d’investissement. Un peu trop aux yeux de ma banque et il ne semble plus vouloir me suivre. Ma conseillère qui est aussi la directrice de l’agence n’a plus le pouvoir lorsque l’on dépasse un certain montant d’endettement. La commission ne prend pas en compte mes revenus locatifs et considère donc que mes revenus pérennes ne suffisent plus à rembourser l’ensemble des emprunts. Je trouve ça grotesque de ne pas prendre en compte les revenus locatifs comme des revenus pérennes.
Je viens d’avoir deux refus de prêts, un pour un dossier à 100 000 euros de prêt dont 45 500 euros de biens et le reste de travaux, et un second à 300 000 euros de prêt dont 75 000 euros de biens et le reste de travaux.
Je ne peux pas me résigner à abandonner ces projets, donc j’ai trouvé des solutions de bricolage en famille pour acheter les biens. Je projète à présent de financer une grande partie des travaux avec de la vente sur plan.
Cela la complique beaucoup la chose mais c’est une nouvelle aventure…
Bonne continuation.
Guillaume. M
https://www.facebook.com/mgsrannou
Bonjour Guillaume
Tu es toujours en plein développement de ton parc immobilier, parfait !
C’est normal que ta banque commence à ralentir la cadence, tu viens simplement d’atteindre le premier palier d’un investisseur professionnel.
Mais je te rassure et te confirme, il y aura toujours une banque pour te prêter et même sans apport.
Tu vas maintenant devoir adopter une autre stratégie pour faire perdurer l’évolution de ton patrimoine et passer à l’étape suivante.
L’étendue de ton parc est déjà très bien, d’autant plus à ton âge !
C’est effectivement une nouvelle aventure qui t’attend, mais comme tu le sais,
il y a toujours une solution.
Bonjour,
je suis étonné par le montant des travaux. Peut-on savoir qu’est-ce que vous faites comme travaux et quel est le rendement final ?
Salut Julien
Comme toujours tes articles et conseils sont TOP, le point primordiale est le point 2 à mes yeux si on présente un dossier en béton, irréprochable au banquier et que notre projet est bien ficelé : BOOM ca passe
A très vite
Salut Lucie
Tu as entièrement raison, pour être un pro il faut se comporter comme un pro !
Donc bien présenter son dossier.
A bientôt.
Rien à rajouter dans votre article, que de conseils pertinents. En plus en ce moment c’est vraiment le moment d’investir vu le niveau des taux d’intérêt.
C’est un bon article. J’aime beaucoup. Merci pour le partage
Bonjour Julien,
Je débute mon projet d’investissement locatif et j’ai la chance d’avoir un banquier qui souhaite m’accompagner à 100% dans ce projet.
J’ai d’ailleurs travaillé avec lui pour mon premier achat (résidence principale).
J’ai souhaité connaître mon budget, sachant que je ne veux pas acheter qu’un appartement.
Il m’a conseillée de ne pas dépasser les 80000 euros (prix d’un 40m2 habitable). J’ai un salaire de 2000 euros environ et 800 euros remboursent ma résidence principale.
Jusqu’à aujourd’hui, je n’ai trouvé que :
– un 85m2 à rénover de 105000 euros (+15000 euros à prévoir pour les escaliers des communs)
– un 59m2 de 115000 euros (salle d’eau à refaire)
Les petites surfaces coûtent beaucoup trop cher au m2… Pourtant j’aurais préféré investir dans les petites surfaces.
Cela dépasse le budget conseillé, malgré un rendement net avant impôts de 6% environ. Le loyer moyen pratiqué est de 11 euros le m2.
Mon banquier a-t-il raison de me conseiller un budget de 80000 euros ?
Vaut-il mieux emprunter sur une longue durée (car les loyers remboursent mieux le crédit) ou une courte durée (quitte à diminuer le rendement sur cette durée) ?
Est-il facile d’investir dans des « grandes » surfaces ?
Merci Julien en tout cas pour ce blog, il est très encourageant pour des débutants comme moi !
Bonjour Ela
C’est effectivement un atout d’avoir ton banquier en phase avec tes futurs projets.
C’est ton premier investissement locatif et tu souhaites en réaliser d’autres.
Par conséquent, le conseil de ton banquier est plutôt judicieux.
Il ne faut pas commencer avec des projets trop gros pour éviter d’être bloqué lorsque tu voudras emprunter à nouveau.
Si tu souhaites développer un parc immobilier important, il est impératif de faire des emprunts de longue durée.
Quand l’objectif est d’obtenir un simple complément de revenu, la stratégie peut être différente.
La facilité ou plutôt la faisabilité dépendra avant tout du projet et de ta capacité d’emprunt.
Mais avant de se poser cette question, il serait judicieux de savoir quel type de surface est la plus demandée dans le secteur que tu as choisi pour investir.
N’hésite pas à poser d’autres questions et pense à nous tenir informé de l’évolution de ce premier investissement locatif. 🙂
A bientôt !
Un grand merci Julien, pour la clarté de tes réponses !
Je ne manquerai pas de donner de mes nouvelles (rapidement j’espère !)
C’est toujours un plaisir Ela ! 🙂
A bientôt.
Bonjour…. je suis en attente de réponse pour un prêt de 130 000€ pour un achat locatif…la banque a envoyé le dossier à un organisme pour savoir si je peux emprunter sans hypotéquer et l’organisme a refusé. ..donc elle va transmettre mon dossier à un autre organisme pour savoir si le prêt sera accordé… je n’ai pas d’apport mais mon compte est bien géré. … j’ai aussi un PEL et un autre compte que j’approvisionne tous les mois… Es-ce sera positif ou pas? Merci
Bonjour Marie
C’est un réel plus d’avoir un compte bien géré et un PEL approvisionné tous les mois.
Maintenant, sans connaître le contenu de votre dossier, il est très difficile de vous donner un avis sur la faisabilité.
Dans la mesure où le deuxième organisme de caution refuserait, vous pouvez toujours emprunter avec une hypothèque.
C’est effectivement un peu moins intéressant mais le principal est d’obtenir un prêt immobilier pour réaliser son projet.
et comment on fait quand on est patenté, travailleur indépendant ???
Bonjour,
Investissment en Pinel vs Classic ?
Marie, 2 enfants, nous payons 4000e d’impot.
Est il interessant d’acheter en Pinel ou il vaut mieux rester sur de l’investissment classic ?
Ma Situation :
Residence principale : proprietaire
Locative : deja 1 appart, credit 903e/mois, loyer 1150e mais pas de cash flow car en ajoutant 200e de charge et 105 de taxe fonciere on est a -58 Euro.
J’habite en region parisienne, petite couronne
Le projet Pinel :
j’ai trouve un bien dans une ville voisine que je connais, Le Plessis Trevis, 217.000e, 41m2, 9m2 de terrasse, 50m2 jardin, place de parking
les 2 pieces dans l’ancien sont affiche entre 190.000-210.000.
j’ai deja 2 credits (RP+RL)
Je veux faire la pinel + 2 autres achat a 120K Euro max chacun.
qu’en pensez-vous ?
je me suis dis, si j’achete 3 biens en meme temps par 3 banque differentes ca me permet de faire une super operation la meme annee.
Amis internautes specialistes de l’immo et passiones qu’en pensez-vous ???
Merci
Bonjour Stéphane
L’objectif d’un investissement en loi Pinel n’est pas le même qu’un investissement immobilier classique.
Au vu de votre imposition, je comprends votre réflexion, maintenant il faut savoir qu’en général les investissements défiscalisations sont faits pour des contribuables surchargés de travail n’ayant pas de temps à accorder à leurs projets immobiliers.
Ce choix permet de se constituer un patrimoine immobilier en alliant le confort d’un logement neuf, une gestion simple et une rentabilité correcte due à la réduction d’impôt.
Maintenant il faut être réaliste, pour les investisseurs souhaitant vivre de leurs revenus immobiliers :
– L’investissement défiscalisant ne permettra pas d’atteindre cet objectif.
– L’investissement immobilier classique avec une bonne stratégie le permet.
Dans le 1er cas : La carrière professionnelle est plus importante.
Dans le 2ème cas : Le mode de vie est plus important.
Chacun son choix, j’ai fait le mien. 😉
Merci pour ta reponse,
Pourquoi ne pas propose un cas numero 3 :
Faire de son mode (rentier) de vie sa carriere professionnelle !!!
Moi je ne demande que ca !
Concernant mon hesitation Pinel ou pas,
En investissement classic meme si j’ai 100Euros de cash flow j’ai toujours 330euros d’impot a payer a la fin du mois (si je suis mensualise)
500e de loyer – 400e de charge (credit, charge, taxe fonciere) = +100euro
100 cash flow – 330e d’impot = -230e
Alors qu’en Pinel, si je m’arrange pour acheter un bien pour ne pas devoir mettre d’epargne tous les mois c’est comme si les 330e etaient du cash flow (enfin pas exactement mais bon tu comprends..)
500e de loyer – 830e de charge (credit, charge, tafde fonciere)= -330e de cash flow
-330e+330 de defisc=0
Au final la 2eme situation est mieux non ?
J’essaie de tourner le truc dans tous les sens pour vois si au final c’est interessant ou pas, amis internautes si vous avez des idees ou/et si vous aimez les pb
ALORS BIENVENUE, TROUVONS L’ASTUCE
JE pense que ce sujet peux profiter a plusieurs parsonnes.
Thx
Bonjour
il suffit de trouver des biens à plus de 10 % de renta et emprunter sur 20 ans et tu auras un cash flow tous les ans. Et si tu ne veux pas du tout être bloqué par la suite il faut trouver des biens avec 16 % de renta avec déficit foncier …
Guillaume Malgouyres
Club Immobilier
Salut Guillaume,
Merci pour ta reponse mais je ne suis pas sur de te suivre…
ou plutot de comprendre..
Bonjour
Je vis dans les DOM et je vous assure qu’il est difficile de faire un prêt sans apport bon dossier ou pas. En ce moment nous venons de tomber sur une superbe affaire qui nous coutera 150 000 euros mais seulement voilà pas d’apport. J’ai été voir une banque aujourd’hui qui m’a dit que nous sommes tout prêt des 33 pourcent. Nous pouvons prétendre au PTZ mais la conseillère nous a dit qu’elle préfère avoir des clients ayant un apport, de plus mon mari a fait une grosse dépression l’an dernier( mais depuis va mieux )alors elle m’a dit qu’il faudrait mieux attendre quelques années. J’ai vraiment l’impression de ne pas voir le bout du tunnel. Que faire ???
Bonjour Chantal
L’état de santé de votre mari est déterminant aux yeux de l’assurance du prêt, qu’il soit avec ou sans apport.
C’est peut être la raison pour laquelle votre conseillère vous a recommandé d’attendre quelques années.
Dans la mesure où vous voulez acquérir ce bien malgré tout, vous pouvez consulter un courtier, il verra tout de suite si dans votre situation, un prêt immobilier sans apport est envisageable.
>> La meilleure banque pour votre prêt immobilier.
Bonjour, votre article est vraiment très complet et très clair 🙂 Beaucoup d’article sur l’investissement immobilier sont souvent complexes pour des débutants…
Pour un investissement locatif sans apport, en effet la base c’est : professionnalisme et persévérance !
Bonne journée 🙂
Bonjour,
Quelles banques sont selon vous les plus ouvertes au 110% lorsque l on a très peu d épargne et un bien locatif qui ne s autofinancé pas totalement (loyer couvrant le crédit).
Cordialement.
Bonjour Léo
J’ai publié un article à ce sujet, vous trouverez votre réponse :
La meilleure banque pour votre prêt immobilier.
Bonjour Julien,
Cette idée d’ acquérir un bien immobilier afin d’en faire un investissement locatif me trotte depuis quelques mois maintenant cependant je ne sais pas trop quelles démarches faire et si cela est possible au vu de ma situation. Me concernant j’ai 21ans et cela va faire un an et demi que je suis dans la vie active (en étant étudiante j’ai toujours eu un contrat etudiant) et depuis 1mois que je suis en CDI ( actuellement je suis a 1400e net). De plus je vis chez mes parents et j’ai une épargne d’environ 9500e. Pensez-vous qu’il me soit possible d’acheter un bien immobilier d’ici quelques temps ou devrai-je plus tôt attendre quelques années? Sachant que je suis dans le Nord de la France j’aimerais bien investir dans la ville de Roubaix situé en métropole lilloise afin d’acquérir un bien a 70 000 – 80000e afin de laisser une marge pour d’importants travaux. Pensez-vous que cela est faisable ? Que dois-je faire en premier point? Bien étudier mon projet? Merci d’avance pour vos futures réponses.
Bonsoir Soso,
Il n’est jamais trop tôt pour investir. En premier point je pense qu’il faut que vous essayez de vous renseigner auprès de votre banquier de votre budget d’emprunt. Ensuite, vous devrez définir vos objectifs en terme de Cash Flow. C’est déjà une très bonne idée de vouloir avoir des travaux.
En complément il est important de bien maitriser la fiscalité Française avant de se lancer dans un projet immobilier. La fiscalité est une grande part des charges d’un investisseur si il ne gère pas correctement son bien.
Vous avez de jolis coup à faire dans votre région. Ne vous contenez pas de faire comme tout le monde 😛
Bonne soirée
Guillaume de Club Immobilier
Bonjour Soso
Tu as des avantages indéniables pour acquérir un bien immobilier :
– Un CDI (récent mais un CDI quand même).
– Une belle épargne pour 21 ans !
– Un salaire permettant d’emprunter la somme désirée.
– Le Pti+ tu vis encore chez tes parents. 😉
Ce sera faisable dans quelques mois, ton CDI est encore trop récent pour faire une demande de prêt immobilier.
Cela te laisse le temps d’étudier le marché de ton secteur, de réunir encore des informations sur l’investissement locatif et d’épargner encore un peu pour arriver devant le banquier avec un projet en béton. 😉
Oui c’est faisable. 🙂
Tu peux envisager ce type d’investissement.
De plus, comme le précise Guillaume,
c’est une bonne idée de penser aux travaux, cela permet effectivement d’alléger la fiscalité et de faire une plus forte négociation.
Tu trouveras les différentes étapes à suivre par ordre chronologique dans
cet article :
>> Votre premier achat immobilier, mode d’emploi.
Et pour aller plus loin, n’hésite pas à poser tes questions sous chaque article,
je réponds toujours avec plaisir. 🙂
A bientôt.
Bonjour
voila je vous explique ma situation.
je cherche a acheter un appartement en Espagne de plus ou moins 90 000e et je souhaiterais faire un pret sans apport ou grand maximum 5000e de mise personnel
je travaille depuis des annees j ai un salaire convenable et un contrat a duree indéterminée
auriez vous une solution pour moi car en Belgique ils ne veulent pas emprunter que si on est deja propriétaire!!
en attendant de vos nouvelles je vous en remercie d avance .
Floride Van Windekens
Bonjour Floride
Votre situation est adéquate pour obtenir un prêt immobilier sans apport.
– Salaire convenable.
– CDI.
– Des années de travail.
– Prix d’achat raisonnable.
Dans votre cas, il faudrait allez voir une banque espagnole.
Idéalement dans la ville où vous souhaitez acquérir un bien immobilier.
Une autre solution beaucoup plus simple serait de passer par une agence immobilière espagnole.
En plus de vous proposer des biens immobiliers à la vente, elle vous aidera à obtenir un prêt.
Elles ont des partenaires bancaires spécialisés pour financer des acquéreurs étrangers.
En suivant cette démarche, vous devriez pourvoir acheter votre appartement sans difficulté.
Quand ce sera fait, pensez à m’envoyer un mail avec des photos. 🙂
Autant je passerai vous voir lors d’un de mes voyages, j’aime bien l’Espagne ! 😉
merci beaucoup pour votre réponse
justement j attend des nouvelles d une agence la bas que des amis m ont conseille ils sont originaires de la donc c est une bonne chose pour la relation de confiance.
je vous tiens au courant des évolutions
floride
Avec plaisir. 🙂
Bonjour, votre article est très motivant. En effet mon conjoint et moi même avons un projet de construction de maison individuelle, nous avons le terrain ( les grands parents qui nous le donnent), mais tout le monde nous fait peur en nous disant qu’on a pas d’apport et qu’il faudra attendre bien 2ans de mettre 700€ de côté par mois, sauf que nous n’avons pas envie d’attendre 2ans en sachant qu’on paye aussi un loyer.. Mon conjoint est en cdi et moi en intérim dans la même entreprise depuis 1an, nous n’avons pas de crédit. Pensez vous qu’on doit foncer et prouver aux autres qu’on peut y arriver ?
Bonne journée à vous
Bonjour Lorrie
Il est certain qu’avoir un apport facilite l’obtention d’un prêt immobilier.
Toutefois suivant la situation des emprunteurs cet apport n’est pas forcément une obligation.
Vous avez déjà un avantage énorme, le terrain.
Il faudra mettre en avant ce point crucial de votre dossier.
Ensuite, dans la mesure où votre projet est cohérent avec vos revenus, ce dernier reste envisageable.
Prouver aux autres quoi que ce soit n’apporte pas grand chose.
Si vous décidez de foncer, il faut que ce soit pour vous, parce que vous voulez faire ce choix.
Donc si c’est le cas, n’hésitez pas !
Pour mettre toutes les chances de votre coté, voir :
>> La meilleure banque pour votre prêt immobilier.
Et n’hésitez pas à poser d’autres questions. 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien ,
Alors voici ma situation : j’ai 22 ans , j’ai emploi stable dans la restauration ( grade de technicien dans la fonction publique) , j’ai un salaire de 1500€ environ .
J’ai fait ma première acquisition immobilière en Mars 2015 d’un T1 bis de 35m2 dans la ville du mans que j’ai mis en location 360€ charges comprise . Pour réaliser cela j’ai bénéficier d’un prêt à 110% , mes mensualités sont de 317€ .
Vivant en Bretagne je suis obligé d’avoir une résidence principal que je loue 420€ par mois . Je n’est pas de crédit à la consommation ni de crédit voiture .
J’aimerais investir de nouveau , ayant la bougeotte je ne suis pas sur de rester en Bretagne très lomgtemps donc je ne vais pas investir dans une résidence principal pour le moment .
Voila ma question : Puis – je encore faire un investiment locatif vis a vis de l’endettent a 33% ou faut -il que je me s’associe à quelqu’un pour creer une Sci et diviser cet investimment par 2 ?
Merci de votre réponse
Léo
Bonjour Léo
Vous avez déjà un bien immobilier locatif à 22 ans, vous commencez très bien !
J’avais le même âge pour mon premier achat et vous connaissez la suite. 😉
Votre premier investissement semble s’équilibrer, votre situation professionnelle est stable, vous devriez pouvoir investir à nouveau dans un bien locatif seul.
Pour le moment vous en êtes en phase de développement de votre patrimoine, lorsque vous serez dans la phase d’optimisation, vous pourrez songer à la SCI.
J’en parlerai dans le blog, restez connecté. 😉
A bientôt.
Bonjour les amis internautes,
Merci encore a Julien et a tous ceux qui participe a ce blog.
Je viens soliciter a vous tous votre experience car j’ai un projet et j’aimerais avoir votre point de vue concernant la demarche a faire …
Acheter un terrain avec 2 immeubles,
1 petit de 1 apprt
1 de 4 app 2 piece
En region parisienne. Je pense que s’etait a la base un hotel particulier.
Somme : 750.000 Euro
Je sais et je suis sur et certain qu’en louant le tout le bien va non seulement s’auto financer mais en plus il va degager du cash flow tout les mois (sauf si je dois payer l’ISF, il faut faire le calcule)
Je suis en CDI, j’ai un appart que je loue et je viens d’acheter ma residence proncipale.
Comment vendre mon projet a la banque ?
Merci
salut stéphane
il faudrait que tu sois un plus précis, c’est pas clair.
tu parles d’un terrain avec 2 immeubles mais tu dis:
1 petit de 1 appart… ça veut dire quoi ?
je suppose que c’est 1 petit immeuble, mais généralement un immeuble est composé de plusieurs appartements, s’il n’y a qu’un seul logement c’est une maison.
Donne nous tous les chiffres autrement on ne peut pas t’aider.
Bonjour, moi aussi j’ai quelques questions, mon mari et moi même sommes actuellement locataire dans le nord pas de calais, il est en CDI depuis 3 mois ( il était déjà en CDI avant mais moins payer) là il gagne minimum 2100 euro et sa monte jusque 2500 ( il est routier ) moi je suis en emploi d’avenir ( 25 ans et mon conjoint 27) je ne le renouvellerais pas en début février car nous voulons acheter notre première propriété dans le sud ( en Charente ou Charente maritimes) nos comptes en banques était dans le rouge l’année dernière cause de nos salaires trop bas mais depuis que mon conjoint à changer de boulot son compte n’est plus en débit et le mien d’ici 1 ou 2 mois devrait être pareil. On aimerais acheter une maison qu’on à trouver a 125000 euro , nous n’avons pas d’apport. Pensez vous qu’il serait possible pour nous d’obtenir un crédit entre 125 et 140000 euro? sachant aussi que nous avons un crédit auto de 207 euro mensuel jusqu’enfevrier 2019. Merci à vous.
Bonjour Marina
Comme vous l’avez constaté dans cet article, avoir un crédit à la consommation et des comptes bancaires instables ne facilitent pas l’obtention d’un prêt immobilier sans apport.
Maintenant, votre mari à un bon travail en CDI et le prix de la maison est raisonnable, je vous recommande donc de vous rapprocher d’un courtier dans la région où se trouve la maison, il devrait trouver une solution pour financer votre achat.
Bonjour Julien,
Tout d’abord merci pour ce blog, très riche en expérience immobilières 😉
Mon ami et moi sommes sur un projet d’achat immo : une maison négociée à 238 000 € frais d’agence inclus.
Nous souhaitons emprunter sans apport. Pour info mon ami est déjà propriétaire d’un appartement qu’il loue. Il souhaite d’ailleurs faire racheter son crédit.
Concernant l’achat de la maison, nous avons besoin de 258 000 € environ (achat + frais de notaires), ma banque me propose 2 formules, dont un crédit sur 25 ans avec un TEG à 3.46% (assurance 100% par tête), mensualité à 1 280 € par mois. Je ne trouve pas ce TEG très compétitif : qu’en penses-tu?
Elle nous propose aussi une formule avec 2 prêts distincts, qui me semble plus intéressante, mais sans me préciser le TEG…J’ai demandé une proposition avec assurance à 50% par tête, ce qui me semble suffisant, et j’attends la réponse.
Je pense aller voir la concurrence pour obtenir un meilleur taux, mais je n’ai pas le temps de frapper à toutes les portes : aurais-tu une idée des banques adaptées à notre cas (prêt immo à 110% accompagné d’un rachat de crédit) ? Nous sommes tous les 2 en CDI (fonction publique pour moi) et avons la trentaine. Nos comptes ne présentent pas d’irrégularités majeures, et nous avons une légère épargne de secours.
Nous avons eu recours à un courtier qui est très pessimiste…je suis un peu perdue!
Merci par avance de tes réponses.
Bonjour Audrey
Effectivement ce TEG n’est pas exceptionnel, maintenant si ton dossier est juste c’est normal que la banque propose un taux plus élevé.
Pas d’irrégularités majeures, ce qui veut dire qu’il y a tout de même des irrégularités.
Ta banque et ton courtier l’ont probablement remarqué, c’est peut être une des raisons de la difficulté du dossier.
Pour faire passer des dossiers difficiles, il faut avoir un bon courtier.
Ils ont des stratégies permettant d’obtenir des prêts qui auraient été impossible en passant en direct.
Dans ton cas, je te conseille de faire une demande uniquement pour le prêt de ta maison et de voir plus tard pour le rachat du prêt de l’appartement.
Autrement ça complique encore plus le dossier, les banques préfèrent quand c’est simple.
De plus, l’urgence c’est plutôt la maison, le rachat du prêt locatif peut attendre un peu.
>> La meilleure banque pour votre prêt immobilier.
bonjour je suis sur le point de signer un compromit de vente ma femme et moi avons 2 CDI et un revenus mensuel de 2350 euros par mois et aucun autre emprunt en cour on a pas d’apport personnel mais mon entreprise me fourni 9000 euros en prêt a 1% patronal le bien me coûte 123000 euros pense est vous que les banque me prêterons pour cette achats
Bonjour Cyril
C’est difficile à dire sans connaître votre dossier complet.
Mais si vous avez des comptes bancaires sans incident et aucun autre emprunt,
vos revenus permettent effectivement d’emprunter cette somme sur 20 ou 25 ans.
Je suppose que cet achat est pour votre résidence principale ?
oui c’est pour une résidence principale est aucun emprunt en cour et ma compagne et moi somme jamais a découvert
Oui alors dans ce cas il est fort probable que vous obteniez votre prêt immobilier.
Bonjour Julien,
Nos commentaires ont disparus du blog.
Je ne retrouve ni mes questions ni votre réponse.
Mon interrogation sur la rétrocession des frais de gestion mentionnés sur l’avis foncier (remboursable au le propriétaire par le fisc) et les délais de récupération de 5 ans selon moi, reste sans solution.
Pouvez-vous les reposter et y répondre, s’il vous plait.
Merci.
Pascale
Bonjour Pascale
Les commentaires ne sont pas supprimés du blog.
Vous avez du poster sous un autre article.
Bonjour Julien,
Merci pour votre retour même si je ne retrouve pas les échanges tous postés un seul article.
J’attends avec impatience et excitation votre position sur mes dernières interrogations concernant la rétrocession des frais de gestion mentionnés sur l’avis foncier (remboursable au le propriétaire par le fisc) selon mon post du 20/12/15 et les délais de récupération de 5 ans d’après moi mais votre expertise m’éclairera.
A vous lire.
Pascale
Bonjour,
Je m’intéresse actuellement à l’immobilier et votre blog est une pépite, je vous remercie.
Cela n’est pas pour tout de suite, mais j’aimerai beaucoup investir dans le but d’avoir des revenus.
Encore étudiante, je n’ai qu’un tout petit salaire (500 euros !). Combien peut on espérer avoir comme prêt sans apport ? Je me doute bien que pour l’instant tout me sera refuser avec mon mini salaire, à partir de combien de revenus mensuelle la banque est plus enclin à faire confiance ? Faut-il nécessairement un cdi ou peut on espérer, même en cdd, obtenir un prêt ?
Mon compte laisse à désirer pour l’instant (de temps en temps prélèvements refusés, découverts…) mais je compte le soigner et le faire paraître beau avant de me pointer chez le banquier. Ils vérifient l’historique du compte sur combien de temps ?
Pensez-vous que l’on peut obtenir des revenus mensuelles dès le 1er achat, après déduction des différents coût fiscaux et impôts ? Est-ce que vous auriez un exemple ?
Je vous remercie par avance :o)
angel
Bonjour Angel
Je suis ravi que mon blog vous donne satisfaction. 🙂
En étant étudiante, c’est très difficile d’obtenir un prêt pour investir dans l’immobilier.
A partir de 1 000 € de salaire mensuel, on peut envisager d’investir dans un petit projet immobilier.
Il est vrai qu’avec un CDI c’est beaucoup simple d’emprunter, mais de nos jours les banques font des efforts pour financer les personnes en CDD.
La bonne tenue des comptes est indispensable, il faut vraiment éviter les incidents bancaires.
Absolument, c’est d’ailleurs le but !
Vous devez gagner de l’argent dès votre premier investissement pour pouvoir ensuite continuer encore et encore.
La Méthode LARCHER est faite pour ça.
>> Merry.
>> Julie.
>> Greg.
>> Guillaume 1/2.
>> Guillaume 2/2.
Bonjour Julien,
Je suis dans une situation particulière et j’avoue que je commence a perdre espoir.
Peut-être pouvez vous me conseiller…
Je viens de me séparer de mon conjoint qui est propriétaire de l’appartement que nous avons trouvé ensemble. J’ai donné chaque mois 50% du crédit car je considérais ce bien comme le mien… Bref j’ai fais une grosse erreur.
Aujourd’hui j’ai signé un compromis pour un super appart à 120 000€ sur cannes, une affaire incroyable! Sauf que je n’ai que 2000€ de coté. J’ai tout tenté, 3 courtiers n’ont rien trouvé et de mon coté non plus…
Je suis en CDI mais que demain aout 2015. Mon salaire est de 1500€ net mais j’ai de grosses variables. La plupart des banques ne peuvent pas le prendre en compte…
J’ai même envisagé le crédit conso en parallèle, sauf que c’est a même chose mon ancienneté au sein de l’entreprise est trop faible.
Je perds espoir, avez-vous une idée de génie 🙂
Bonjour Léna
Votre situation est effectivement délicate pour obtenir un prêt immobilier sans apport.
Si vos 3 courtiers n’ont pas trouvé de solution pour vous financer, ça va être très difficile.
Cependant, cet achat reste envisageable avec une autre personne, soit par le biais d’une SCI, soit en indivision.
Ou alors, vous pouvez également obtenir un prêt en ayant une bonne caution solidaire.
Tenez nous informé du résultat.
A bientôt.
Bonjour, j’ai 23 ans et je souhaite partir de chez mes parents en achetant, je regarde depuis peu les biens immobilier m’intéressant et étant je pense à ma portée. Je travaille (CDI), mais je n’ai pas d’apport et serait seul emprunteur (avec une caution solidaire), pensez-vous que ma banque m’accordera un prêt? Le taux zéro est-il envisageable? Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour Ina
Pour un premier achat c’est toujours difficile d’obtenir un prêt immobilier sans apport, mais pas impossible !
Dans la mesure où votre activité professionnelle est stable, avec un CDI et en plus avec une caution solidaire il est très probable que vous obteniez un prêt (correspondant bien entendu à votre budget).
Vous pouvez effectivement utiliser le prêt à taux zéro.
A bientôt.
Merci beaucoup Julien pour vos réponses 🙂
Avec plaisir Angel. 🙂
A bientôt.
Julien,
Très intéressant cet article.
Avec des revenus réguliers et un salaire de 1900 euros nets, pourrais-je décrocher un crédit immo à hauteur de +/-95000 euros sur 20 ans maximum pour un premier achat de résidence principale?
Sans apport mais avec uniquement des frais de notaire, je vise le 77 en ile de France et je souhaite directement passer par un courtier pour décrocher le prêt immo aux conditions correctes.
Je n’ai aucun crédit en cours, pas de découvert ni autres incidents bancaires.
J’ai moins de 35 ans. Est-ce qu’il y a de l’espoir si je suis en CDD? en CDI avec au minimum les mêmes conditions? Je souhaite avoir votre avis dans les 2 cas CDD et CDI
Merci
Bonjour Audrey
D’après les informations que vous me donnez :
Salaire mensuel de 1 900 € net.
Montant du prêt +/- 95 000 € sur 20 ans.
Pour une résidence principale.
A 35 ans.
Avec les frais de notaire en apport.
En passant par un courtier.
Aucun crédit en cours.
Pas de découvert.
Pas d’incidents bancaires.
Avec un CDI : Sans aucun problème !
Avec un CDD : Tout dépend du CDD, de la durée et des CDD précédents.
Dans la mesure où ces CDD sont réguliers, le prêt immobilier devrait également être assez simple à obtenir.
Votre courtier vous le confirmera rapidement après avoir vu votre dossier.
Tenez nous informé. 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien,
Merci beaucoup pour ce retour. Je suis rassurée. Je me prépare pour la suite.
Je vous tiendrai informée.
Cordialement
Audrey
Avec plaisir Audrey. 🙂
A bientôt, pour de bonnes nouvelles alors !
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un bien en indivision.
Le bien est payé, j’ai terminé de rembourser mon emprunt.
Est-il judicieux et possible de créer une SCI avec mon mari pour racheter ma part de l’indivision et ainsi dégager de la trésorerie (grosse plus-value), pour nous permettre d’acheter notre résidence principale?
Merci pour vos bons conseils!
Bonjour
Vous pouvez effectivement créer une SCI pour racheter votre bien immobilier.
Bonjour. Je souhaiterai savoir si lon peut obtenir un pret immo avec un petit apport de 3000e , revenu à deux 4700e
Pas de crédit conso, pas de decouvert non plus . Je me pose la question par rapport à la société de cautionnement surtout. Merci pour votre réponse
Bonjour Pat
Absolument !
Du moment que le montant du prêt est en proportion avec votre apport,
la banque peut financer votre projet.
Et si la société de cautionnement n’accepte pas le dossier, il y a toujours l’hypothèque ou le PPD (privilège du prêteur de deniers).
Rappel mon mail du 02/02/16
Bonjour Julien,
Merci pour votre retour même si je ne retrouve pas les échanges tous postés un seul article.
J’attends avec impatience votre position sur mes dernières interrogations concernant la rétrocession des frais de gestion mentionnés sur l’avis foncier (remboursable au le propriétaire par le fisc) selon mon post du 20/12/15 et les délais de récupération de 5 ans d’après moi mais votre expertise m’éclairera.
A vous lire.
Pascale
Je ne peut plus payer mon prêt et ma banque est privilège de préteur de denier a 50 pourcent. Qu’ es ce que je risque?
Une saisie immobilière.
Bonjour Julien
Je regarde avec attention toutes vos vidéos, je me suis également abonné à la chaine youtube, mais je ne trouve pas réponse à ma question.
Les vidéos parlent des « réussites » d’investisseurs mais vous ne parlez jamais du statut ou de la forme juridique (je ne sais pas si cela est le bon terme).
Je m’explique, lorsqu’une personne achète un appartement pour de la location saisonnière (comme Merry à Avignon par exemple) on ne sait jamais si on doit mettre cet appartement en résidence secondaire (qui apparemment est un mauvais choix, impôts etc) ou créer une SCI .
Cela n’est jamais dit.
Si vous pouviez éclairer ma lanterne…
merci d’avance 😉
Bonjour Sébastien
Bienvenue chez les Fans d’immobilier !
Effectivement c’est le bon terme : le statut d’un investisseur.
Il en existe plusieurs, le choix du statut dépend de nombreux critères.
Ils sont abordés dans la Méthode LARCHER.
Vous pouvez investir en nom propre ou par l’intermédiaire de sociétés.
Lorsque vous faites de la location saisonnière, comme Merry à Avignon, le bien n’est pas une résidence secondaire, c’est un bien locatif.
Le statut ou le type de société dépend de la stratégie de l’investisseur.
Il est possible de créer une SCI pour acquérir ce type de bien,
mais la Méthode LARCHER ne le recommande pas.
J’aborderai ces sujets prochainement sur le blog.
Restez connecté. 😉
A bientôt.
Bonsoir Julien,
je m’apprête à me lancer dans mon premier investissement :).
Je récupère une maison de famille « gratuitement « .
J’ai fait plusieurs calculs possibles selon les montants des travaux, même à hauteur de 100 000 euros (et ça ne sera pas le cas) je dégagerai un cash flow positif.
Il y a de la demande locative (que ce soit à l’année ou pour le tourisme).
Je ne pense pas avoir de mal à obtenir le prêt qui couvrira les travaux. (professeur des écoles, compte bancaire ok sans incident aucun, avec épargne).
Ma question est la suivante: puisque le but est d’investir sans apport, comment faire pour financer les travaux? car le temps des travaux, il n’y aura pas de locataires, donc ces locataires ne seront pas là pour les financer…
Aussi, par la suite, je pense me pencher sur d’autres investissements (une fois que je m’aurai fait la main sur celui ci!!!). Peut-on seulement investir à hauteur des fameux 33% d’endettement ou plus? Car le jour où je vais devoir acheter ma propre résidence principale, j’ai peur qu’on me le refuse…….
Merci pour vos réponses!
Bonjour Hélène
Vous pouvez demander un différé de prêt, soit total soit partiel.
Cela vous permettra de faire les travaux et de mettre en place un locataire avant le début du paiement du crédit.
Il est possible d’aller au-delà des 33% d’endettement.
Tous vos investissements doivent être rentables et générer suffisamment de cash flow.
Pour calculer la rentabilité de vos biens immobiliers.
>> Suivez le mode de calcul de la Méthode LARCHER.
A bientôt.
Bonjour Julien,
Nous avons déjà signe le compromis et nous avons le temps jusqu’au 15 juin 2016 pour finaliser. Nous souhaitons créer la SCI familial avec nos enfants 23. 18 et 16 ans.
Comment procéder?
La banque nous a confirme que il y a un accord de crédit logement. En revanche nous n’avons pas encore précisé que nous souhaitions créer cette société. Pouvons nous le faire a posteriori?
Merci pour votre réponse.
Bonjour Ula
La création d’une SCI peut être faite par vous même, ou un professionnel.
La Méthode LARCHER recommande de faire appel à un notaire ou un avocat.
Vous pouvez créer une SCI après avoir signé le compromis de vente si le notaire a prévu une clause de substitution.
Concernant la banque, c’est également faisable, mais il faudra refaire une demande de prêt car l’emprunteur n’est plus vous personne physique mais votre SCI personne morale.
A bientôt.
Bonjour Julien.
Merci pour votre message.
Nous avons déjà demande le crédit et cela difficile de faire maintenant.
Est ce on peut créer la SCI après l’achat?
Bonne journée
Ula
Bonjour Ula
Vous pouvez créer la SCI après l’achat mais c’est dommage car vous allez devoir payer des frais pour y intégrer le bien.
Le mieux est de créer une SCI avant l’achat du bien, vous devrez dans ce cas refaire une demande de prêt immobilier, mais cela ne pose pas de problème, ce sont des formalités dont les banques sont habituées.
Bonjour,
J’ai 26 ans et je suis en cdi (assistante en gestion immobilière) avec un salaire net de 1400€. Mon projet est d’acheter pour investissement locatif un petit appart à moins de 60 000€ à Dijon (ma ville natale dont je connais bien le marché). Le loyer que je percevrai sera autours de 400€ alors que les mensualité seraient autour des 200€. Possiblement un appart vendu occupé. Je n’ai pour ainsi dire pas d’apport – à part que je compte économiser/rassembler 5000€ avant de me lancer. Je compte étaler le prêt sur 30 ans (quitte à le renégocier dans 15 ans).
Ca peut paraître hasardeux mais Est-ce qu’une banque pourrait me suivre tout de même ?
Merci à vous.
Bonjour .
Etaler le credit sur 30 ans va etre tres difficile a jouer sur du locatif . Beaucoup de banques avec les taux actuels favorisent 15 a 20 ans , jusque 25 ans c est jouable.
Avez vous deja rencontré votre banque ou un courtier ?
Bonjour Laura
Vous avez raison de vouloir investir dans l’immobilier et encore plus à votre âge !
Votre CDI va facilité vos démarches pour obtenir un prêt immobilier et votre métier est un atout, vous êtes déjà dans le milieu. 🙂
Maintenant, sur le projet que vous présentez, il serait judicieux de revoir certains points :
– Pour votre premier investissement locatif, c’est important d’avoir de l’épargne pour les imprévus.
– Les prêts sur 30 ans sont compliqués à obtenir et encore plus pour financer du locatif.
– La rentabilité de ce bien n’est pas très bonne.
Avec d’autres chiffres, oui ce serait faisable.
– Un peu d’épargne.
– Un crédit sur 25 ans.
– Une meilleure rentabilité.
Pour connaître les bonnes rentabilités :
>> Utilisez le mode de calcul de la Méthode LARCHER.
Bonjour,
je me permets de rediger un commentaire au vu d’une aide s’il vous plait.
Nous avons une fille qui fait ces études de médecines à l’etranger et celle ci souhaiterait faire sa spécialité dans le pays où elle réside actuellement.Nous nous sommes donc pencher pour faire un pret en france deux solutions, la premiere est la solution de l’hypothèque de notre maison ( le soucis étant que celle ci a deja une hypothéque ) la deuxieme est le nantissessement sur l’assurance vie . En sachant que le bien est à 83000 euros croiez vous qu ‘il existerait d’autres méthode afin de financer ce bien sans être obliger de mettre mon reste du bien en HYpotheque . D’avance merci . cordialement .
Bonjour ,
A ma connaissance se slnt les 2 seules possibilite que vous ayez .
Bonjour Victorinne
Les autres possibilités dépendent du pays en question.
Vous pouvez contracter un prêt immobilier auprès d’une banque internationale qui prendra une hypothèque uniquement sur le bien financé.
Évidement cette banque devra avoir des établissements connectés en France et dans ce pays.
Autrement, si vous passez par une agence immobilière locale pour acheter le bien, elle pourra vous mettre en relation avec des partenaires bancaires locaux spécialisés dans le financier pour les ressortissants étrangers, et dans ce cas, la banque prendra une hypothèque uniquement sur le bien financé.
Bonjour Monsieur larcher,
le problème étant en france lorsque nous parlons d’un près pour un bien à l’etranger les banques française on peut voir connaissance de ces banques internationaux .Connaissez vous des banques qui fonctionnent à l’international (le pays est la roumanie). Et pouvez vous me dire comment cela fonctionne s’il vous plait??pour ces deux cas.
Bonjour Stacy
Je ne connais pas le marché de la Roumanie, c’est difficile de vous répondre.
Je ne pense pas que la banque UBS soit implanté en Roumanie, peut être HSBC et encore je ne suis pas certain.
Le plus simple serait de voir directement avec un agent immobilier ou un courtier sur place, ils ont forcément des partenaires pour financer les ressortissants étrangers, d’autant plus s’ils sont européens. Et si vous passez par une agence immobilière, elle se chargera de toutes les démarches.
Avez vous déjà vu un agent immobilier sur place ?
Tenez nous informé.
A bientôt.
Bonjour Julien,
Je souhaite acheter mon premier bien, en sachant que c’est une vente domaine (bien vendu par l’etat) avec une date limite au 31/05. Je compte proposer une somme avec les frais de notaire cela devrait me revenir 32000€, sachant que je vis seule avec mon enfant, je suis en cdi depuis 5ans, je touche 1500€ et 250€ de la caf, j’ai egalement 3 credits conso au total 323€ par mois. une banque peut elle m’accorder ce pret immo? Je vous remercie par avance
Bonjour Aude
32 000 € pour votre premier bien immobilier est un prix tout à fait abordable.
De plus vous avez un CDI depuis 5 ans avec un salaire de 1 500 € par mois. Jusque là tout va bien.
Maintenant, le plus gênant ce sont les 3 crédits à la consommation.
Le montant de 323 € par mois est assez élevé sur une base de 1 500 €.
Tout va dépendre du montant et de la durée de chacun mais également de votre situation financière.
Si vous avez déjà eu des incidents bancaires, si vous avez de l’épargne, etc…
L’obtention d’un prêt immobilier me semble un peu compliqué au vu des 3 crédits à la consommation.
Mais comme le montant est relativement bas, c’est défendable.
Préparez bien votre argumentaire et présentez le dossier aux banques.
Vous n’avez rien à perdre !
A bientôt.
Merci pour la réponse, je vais tenter, si je prend sur 20ans j’en ai pour 200€ maxi, je ne depasse pas les 33%, qui ne tente rien n’a rien 🙂
Bonne soirée, à bientot
Exactement, qui ne tente rien n’a rien ! 😀
Pour multiplier vos chances, n’hésitez pas à aller voir plusieurs banques et/ou courtiers.
Tenez nous informé.
A bientôt.
Bonsoir Julien,
Je viens donner des nouvelles, une banque est prête me suivre 🙂 par contre le conseiller m’a fait deux propositions concernant le prêt immo et mes credits conso (pour rappel 323€ par mois), soit je fais le prêt immo avec lissage ce qui me revient à payer par paliers, palier un 80.09€ pendant 83 mois et second palier prêt immo 236.43€ pendant 157 mois au taux de 2.60 ou bien un prêt immo à 2.60% pendant 20 ans mensualité 180€ avec un prêt conso à 7% sur 7 ans à 202.94€ par mois, je ne sais pas quoi choisir le lissage ou pas. Pouvez vous m’eclairer.
Je vous remercie,
Aude
Bonjour Aude
C’est une très bonne nouvelle !
Je suis ravi pour vous. 🙂
Ce sont 2 propositions de prêts très différentes.
Qu’est ce qui est le plus important pour vous :
Des mensualités plus élevées les 7 premières années
et bien moins les 13 suivantes ?
Ou l’inverse ?
Bonjour, honnêtement, c’est jouable en ce moment d’avoir un prêt immobilier sans apport compte tenu du niveau des taux mais je tiens à préciser que la directive MCD qui concerne les prêts hypothécaires pourrait rapidement tout remettre en cause car pour faire simple, la BCE demande aux banques de transférer le risque sur l’emprunteur donc elle leur demandera un apport important et un profil irréprochable. La directive MCD rentre en vigueur dès juillet 2016, dépechez-vous…
bonjour
le compromis et signé malheureusement les vendeurs séparent
par lui continue a vouloir acheter avec comme garant les personne du jeune homme est-ce possible
Bonjour,
Nous avosn acheter sans apport, au debut on a eu des refus de certaines banque qui passe par credit-logement ( societé de caution) puis on a réussi a trouver une banque qui ne passait par eux – Simplement on nous a demandé d’avoir le montant de la caution qui etait de 2000e .
bon courage à tous
Bonjour Pat
Vous avez finalement trouvé depuis Février, c’est une bonne nouvelle !
La persévérance paye toujours, félicitations ! 🙂
Bonjour Julien ,
je vous fais un aperçu de ma situation pour que vous puissez avoir un ordre d’idée:
J’ai 22 ans , je suis proprietaire d’un appartement sur le mans que j’ai mis en location depuis 1 an ( 35m2) que j’ai finance sans apport sur 15 ans , la location se passe bien , les loyers rentrent et mon locataire est en place pour 2 ans minimum voir 5 ans suivant ses etudes .
Ma situation pro est un peu complexe , je suis dans la fonction publique catégorie B (grade de technicien ) , mais je démissionne de ce poste à partir du 30 juin pour rependre mes études avec une licence banque assurance en alternance avec le CREDIT LYONNAIS (LCL) . J’ai un PEL qui se termine en aout 2017 avec un peu plus de 10 000E et environ 3000E d’economie sur des comptes annexes .je n’est aucun crédit autre que cet appartement . Je suis en location sur ma residence principal avec un loyer 200e chacun avec ma compagne .
Voila comme vous avez du le comprendre je souhaiterais investir de nouveau , mon but étant d’avoir 5 appartements avant mes 30 ans . Je ne peux investir pour le moment dans ma residence principal car je »bouge » regulierement .
Est ce possible d’investir à l’heure actuelle de ma situation ? Puis je investir avec peu de fond de roulement ( 3000E) ?
Merci pour votre réponse
Cordialement ,
Léo
Bonjour Léo
Comme vous quittez votre emploi le 30 Juin, il va être très difficile d’investir à nouveau.
3 000 € de fond de roulement est un peu juste pour envisager un investissement sereinement.
Vous pourrez toutefois investir dans un bien au prix très abordable comme une place de parking ou un garage.
Votre profil est bon, vous êtes jeune, avec un PEL et déjà un bien immobilier locatif.
Vous devrez cependant attendre votre nouvel emploi pour pouvoir emprunter à nouveau des sommes plus conséquentes.
Pour le moment, continuez d’épargner afin d’améliorer encore votre profil investisseur.
Votre objectif est largement atteignable avant vos 30 ans ! 😉
A bientôt.
Bonjour,
Votre article est rassurant et encourageant…
J’ai une petite question… Je viens de signer une intention d’achat et je voulais savoir si j’étais libre de choisir mon courtier ? car dans ce document il est indiqué que l’agence immo via leur courtier interne donnera leur accord pour signer le compromis de vente. Le problème est que j’ai signé le mandat de ce bien avec un autre courtier… Suis je obligatoirement soumise à leur courtier interne ou pas ?
Bonjour j’ai une question j’ai trouvé un immeuble qui comprend 1 maison et 2 appartements pour un montant de vente de 170 000e (prix de vente sans négociation pour le moment) il génère annuellement 18800e de loyers.
tous les logements sont loués.
Ma situation:
je gagne un salaire de 1300e sans les primes (13e mois et diverses primes divisé par 12 montes mon salaire au minimum à 1500e) en CDI depuis 3 ans dans une grosse société.
j’épargne 1000e par mois minimum voire plus ( car j’ai une deuxième activité en VDI) car je vis chez mes parents (cela aide).
je n’ai aucun crédit.
Je voudrais faire un prêt à 100%, (les frais de notaire je les prends à ma charge) car le reste de mon épargne, je voudrais la conserver pour l’achat de ma résidence principal d’ici quelques années (et d’ici là j’augmente encore mon apport).
Je voudrais savoir si cela peut passer au niveau d’une banque ? (surtout que ma banque peut vérifier que j’épargne mensuellement)
Car on m’a indiqué qu’elle prenne 70% des loyers pour faire leur calcul du taux d’endettement, et comme les logements sont loués il paraît que c’est un plus.
Bonjour Filipe
Les chiffres de cet immeuble sont convenables et après négociation ce sera encore mieux. 🙂
Obtenir un financement pour votre projet sera assez difficile, mais pas impossible.
Comme c’est votre premier investissement locatif, les banques penseront que l’achat d’un immeuble est prématuré.
En général, elles préfèrent que l’investisseur ait déjà au minimum 2 ou 3 biens avant d’envisager l’achat d’un immeuble.
Vous avez cependant des points forts, CDI dans une grosse entreprise, vous vivez chez vos parents et vous avez une 2ème activité professionnelle vous permettant d’épargner 1 000 € par mois et aucun crédit.
C’est pourquoi vous avez une chance d’obtenir ce prêt immobilier, mais pour cela vous devrez bien préparer votre projet et maitriser tous les aspects lorsque vous le présenterez aux banquiers.
Dans votre cas, je vous recommande d’aller voir votre banque personnelle en dernier, c’est celle qui vous connaît le mieux et voit vos comptes depuis longtemps, elle a donc la certitude de votre épargne mensuelle régulière et elle sait que vous gérez très bien vos comptes.
Allez voir les autres banques en premier pour parfaire votre argumentaire et être irréprochable face à votre banquier.
Ce ne sera pas simple, mais c’est faisable.
Tenez nous informé. 🙂
A bientôt.
Merci de votre réponse
Je vais tenter vous me conseillez de voir déjà avec une banque pour voir si peux avoir une indication d’une possible validation avant de commencer toutes les démarche de negociation auprès du vendeur etc?
Car ke voudrais bien me donner de faux espoir au vendeur
Je précise L’immeuble est à 3h de route de chez moi car dans ma région le 91 à 170 000e on a 1 apparement F3 mais je ne pense pas que cela doit être un frein
Tout à fait, avant de négocier avec le vendeur, assurez vous d’être en mesure d’obtenir votre prêt immobilier.
Concernant la localisation de cet immeuble, souvenez vous du CONSEIL N°33 de la Méthode LARCHER.
Bonjour Julien,
Votre blog est très intéressant c’est une mine de bonnes informations,merci pour ces échanges très utiles.
Je me permets de solliciter votre conseil car je suis sur le point de concrétiser mon premier investissement immobilier,voici la situation:
Situation financière :
Nous (avec mon mari) avons un revenu annuel de 55000 euros nets
Nous sommes propriétaires de notre résidence principale qui sera payée en 2018 grâce au déblocage de nos actions ( en attendant nous payons une mensualité est de 670 euros AC) et nous avons un crédit conso de 221 euros AC /moi et qui sera soldé en 2018)
épargne disponible : 20 000 euros
Les projets:
Projet n°01:studio sur Avignon intramuros 22m2 avec une terrasse de 10m2 aux prix de 58000 pour un but de location étudiante et saisonnière lors du festival( quelques petits travaux de rafraîchissement de la peinture et du sol à prévoir)
Charges de copropriété :384 annuels
Projet 02 : un studio de 24m2 et une mezzanine de 5m2 au prix de 50000 euros déjà loué à 360 euros HC par mois , charge de copro :125 euros annuels
Projet 03: un local commercial de 138 m2 (dans le même immeuble que le projet 02) loué à une auto école à 1150 euros net par mois ( toutes les charges et impôts sont à la charge du locataire)
Ma banque est prête à me suivre et me financer à 110% pour une durée de 25 ans avec un taux de 2,25 pour le projet 02 et 03 et à 100% pour la même durée à un taux de 2,15% pour le projet n°:01
donc les mensualités des crédits seraient :
Projet 01: 250,09 euros hors assurance
Projet 02: 245,2 euros hors assurance
projet 03: 643,49 euros hors assurance
Je précise bien hors assurance car j’ai trouvé que leur taux ne sont pas du tout compétitifs , donc je compte nous assurer chez un autre assureur.
Ma conseillère m’a bien fait comprendre qu’ils sont prêt à faire un effort en fonction de ce que leurs concurrents vont me proposer
Mes questions:
1/pensez vous que les projets sont rentables? ( le but c’est de les autofinancer et dégager du cashflow) car mon objectif est de devenir indépendante financièrement
2/pensez vous que ma banque m’a fait une bonne proposition? les courtiers m’ont dit ça serait difficile de trouver des banques qui proposent des prêts à 110% et sur 25 ans pour du locatif.
3/faites vous des formations en fiscalité? J’en ai vraiment besoin pour booster la rentabilité des mes projets en réduisant mes impôts.
Je vous remercie d’avance de l’intérêt que vous allez accorder à mes questions.
Inès
Bonjour Ines
Votre situation actuelle est parfaitement adaptée à un premier investissement locatif.
De plus, votre banque vous permet de réaliser un prêt immobilier
sans apport sur 25 ans à un taux intéressant.
Selon le mode de calcul de la Méthode LARCHER vos 3 projets sont situés dans la tranche : Investissement envisageable.
Pour un premier investissement locatif, c’est correct et surtout vous ne serez pas bloquée par les banques pour vos futures opérations.
Mais vos investissements suivants devront être situés dans la tranche : Rentabilité ML.
Voir : Le calcul du rendement locatif.
Absolument ! C’est une très bonne proposition.
Vos courtiers ont raison, c’est un peu plus difficile de trouver des financements sur 25 ans et à 110%, principalement pour le premier investissement locatif.
Mais ce n’est pas impossible, la preuve. 😉
Tout à fait, la Méthode LARCHER aborde tous les aspects de l’investissement immobilier.
Vous avez raison de vous pencher sur ce point, la fiscalité est souvent négligée par les investisseurs.
Alors qu’il est primordial d’avoir une stratégie fiscale pour investir judicieusement dans l’immobilier.
Vous pouvez m’envoyer un mail en cliquant ici.
Merci beaucoup julien de m’avoir répondu aussi vite.
Je vous ai déjà envoyé un mail pour voir la possibilité d’étudier ensemble la stratégie fiscale la plus adaptée à ma situation (Bien sur si vous acceptez de me coacher).
Merci d’avance
Avec plaisir Ines. 🙂
Je viens de lire votre mail, je vous réponds demain.
Bonjour Julien
Merci pour l’article…
J’ai aussi une petite question…
Je possède un appartement (que j’ai fini tout juste de payer), je vais le mettre en location au prix de 550€/mois, et je vais déménager dans une autre ville car je change de boulot. J’aimerais savoir donc si je peux acheter un nouveau bien en contractant un nouveau prêt (mais cette fois sans apport) auprès de ma banque.
Voilà, j’espère que c’est clair !
Bonjour Julien
L’obtention d’un prêt immobilier sans apport est tributaire de plusieurs éléments, la situation personnelle, professionnelle, patrimoniale de l’emprunteur, etc…
Et également du projet à financer.
C’est donc faisable, la seule chose dans ton cas, comme tu changes de travail, tu ne pourras pas justifier d’une ancienneté importante dans ce nouvel emploi.
D’un autre coté, le fait d’avoir remboursé la totalité du prêt de ton appartement est un avantage certain, tu devras le mettre en avant.
Tu souhaites contracter un nouveau prêt immobilier pour l’achat d’une résidence principale ou pour réaliser un investissement locatif ?
Bonjour Julien,
Je te remercie pour ton blog et pour tous tes conseils et le temps que tu nous consacres.
Pour ma part, je suis propriétaire de ma résidence principale depuis 4 ans et demi.Je souhaite investir dans du locatif et bénéficier de la loi Pinel.
J’ai fait le tour des banques, qui me prêtent sans problème jusqu’à 155K€ pour mon projet.
Je souhaite acheter un studio de 30 m2 avec petite terrasse et place de parking dans le 94.
Je t’écris pour avoir ton avis sur l’investissement locatif dans la loi Pinel et sur les points que vigilances que je dois bien étudier.
Par ailleurs un des conseiller que j’ai rencontré me propose une hypothèque sur le locatif au lieu d’une caution, je sais que c’est plus coûteux mais son argument était de dire qu’étant donné que ma RP est cautionnée par le crédit logement, il est préférable d’avoir une hypothèque sur le bien locatif, en cas de défaut de paiement le crédit foncier ne pourra pas saisir le locatif pour se faire rembourser et il n’aura la main que sur la RP, est-ce que c’est vrai ??
D’avance merci pour tes réponses. J’hésites encore a conclure ce projet qui pourtant est bien avancé coté banque et promoteur.
Lou.
Bonjour Lou
Les investissements ayant pour but la défiscalisation sont destinés à un type précis d’investisseurs.
Contribuables fortement imposés n’ayant pas le temps de chercher ou de gérer un bien immobilier et souhaitant utiliser une partie de leur impôt pour se constituer un patrimoine immobilier neuf tout en protégeant leur famille.
Les conseils que tu trouveras sur ce blog sont faits pour des investisseurs souhaitant gagner de l’argent grâce à l’immobilier.
Le profil investisseur est totalement différent, c’est pourquoi la Méthode LARCHER ne recommande pas la défiscalisation immobilière pour investir.
Bonjour Julien.
Je trouve ton blog tres interessant, moi qui suis néophyte en matiere d’ immobilier.
A 59 ans je souhaite acquérir mon premier logement, sans apport: un appartement à 35000€ sans les frais annexes.
Mes revenus sont constitués de mon salaire net 2500€.
J ai une epargne de 500€! Lol!
Je n’ ai pas de crédit en cours ni de co emprunteur.
Je suis infirmier titulaire depuis 30 ans
Ma banque me refuse le pret a 110 pour cent et me prie d’ apporter 3500€ d’ apport.
Je souhaitait emprunter sur 15 ans
Comment faire? Aïe, aïe!! Ca coince! Dur dur!!
Merci de ton aide. Cordialement. Phil
Bonjour Phil
Le plus simple serait de présenter ton projet à un courtier.
Il saura mettre en avant les points forts de ton dossier auprès de ses partenaires bancaires.
Malgré l’absence d’épargne, tu as un bon salaire, tu es titulaire depuis 30 ans et le montant à financer est plutôt bas.
Le courtier devrait pourvoir trouver une banque pour ton prêt immobilier sans apport.
Tiens nous informé. 🙂
A bientôt.
Merci Julien.
Je te tiens au courant.
Avec plaisir Phil. 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien.
Je reviens sur ton blog pour amener une conclusion à mon histoire.
Apres avoir essuyé 6 refus de banques- dont la mienne et certaines enseignes qui vantent le « sans apport » mais ne l’ appliquent pas. Par crainte de ne pas obtenir ce prêt, j’ ai proposé un apport de 4500 euros pour un achat de 60,000.
Mon projet a trouvé preneur chez LCL.
Mon âge 58 ans a probablement generé des réponses négatives.
J’ ai eu un interlocuteur qui suivait correctement mon dossier, et obtenu mon prêt sans jamais m’ être déplacé. Tout s’ est fait par internet.
J’ ai eu le taux de 1,35.
Je suis globalement satisfait.
Mais je constate qu’ un bon suivi de dossier et un interlocuteur consciencieux, est primordial pour que le projet aboutisse.
Il ne faut pas se décourager non plus.
Bonjour Phil
Voici une très bonne nouvelle !
Je suis ravi que ton projet se soit enfin concrétisé.
Tu démontres parfaitement qu’avec de la ténacité,
il est possible d’y arriver.
Merci pour ce retour. 😉
Bonjour Julien,
Nous allons concrétiser notre premier achat immobilier locatif dans quelques jours. Location nue. Étant donnés les taux très bas, nous souhaiterions emprunter sans apport et donc emprunter les frais de notaire, frais d’agence, frais de garantie. Si nous parvenons à obtenir ce prêt, pourrons-nous déduire l’intégralité de nos intérêts et assurance d’emprunt en régime réel ou nous faudra-t-il faire un prorata pour enlever les intérêts dédiés aux frais d’agence et frais de notaire non déductibles de nos revenus fonciers? Un grand merci pour vos conseils qui rendent l’investissement immobilier plus abordable!
Bonjour Amélie
Vous avez raison de profiter des taux bas pour investir dans l’immobilier et surtout sans apport.
Dans la mesure où vous avez un crédit global pour l’opération, vous pourrez déduire la totalité des intérêts. 😉
Bonsoir Julien
J ai signé un compromis pour l achat d un studio pour le locatif sans apport. Ce compromis a été signé parce la banque contactée avait donné un avis positif. Maintenant que le dossier de prêt est monté, la conseillère demande que je dispose de 5000 euros de liquidité pour rassurer le siege de cette banque. Est ce légal?
Je dispose de cette somme repartie sur livret A et Assurances vie .
Je suis deja proprietaire d un logement.
Ceci devrait rassurer la banque!
Cordialement.
Bonjour Nath
L’accord de principe d’une banque n’est pas contractuel, c’est une information au vu des éléments fournis.
Ensuite, pour obtenir un prêt immobilier sans apport, vous devrez négocier en mettant en avant vos points forts, propriétaire de votre résidence principale, assurance vie, livret A, etc…
Vos placements financiers sont ils dans cette banque ?
Julien
Non, c est une nouvelle banque. La conseillere a demandé que je rappatrie mes placements dans cette nouvelle banque. Ce qui est en cours.
Et aujourd hui, reponse de la conseillère : le financement de ce projet est accepté par le siege a condition que nous ayons l exclusivité de vos credits. ( un credit pour des travaux dans la maison – ils sont meme pret à me le racheter -et ce projet).
J ai l impression d avoir affaire à des marchands de tapis….
Bonjour Nath
Effectivement, la banque voulait en fait récupérer vos placements financiers et vos autres crédits.
En tant qu’investisseurs, les banques sont nos partenaires et sont indispensables.
C’est donc normal qu’il y ait un échange.
Et ça fonctionne puisque vous avez obtenu un accord. 😉
Le plus important est de réussir à emprunter sans apport pour chacun de nos projets.
Vous avez réussi, c’est parfait !
Bonjour,
je me permets de vous écrire car un peu inquiète pour mon futur projet immobilier, je sais qu’il faut s’armer de courage et persévérer mais j’ai des doutes.
j’ai 28 ans, c’est mon premier logement, je me suis dit autant profiter du contexte favorable et acheter!
J’ai signé un compromis pour une bien en région parisienne ( petite couronne), à 130 000 euros ( 2pièces 48 m2 dans une quartier en pleine évolution). Coup de foudre pour le bien!!
Malheureusement, je n’ai pas l’apport total pour les différents frais ( exemple: frais de notaire à 9500)
J’ai un apport de 6000-6500 euros, un salaire de 1760 euros, une prime annuel de 1300 euros, je suis fonctionnaire et sur mon poste depuis plus de deux ans. Pas de découvert ni d’accident de paiement, de l’épargne régulière et un soutien à mes parents hébergeant!
Un mois après avoir signé le compromis, pas encore de réponses positives, plusieurs banques exigent l’apport total des frais. j’ai même fait appel à une courtière: une seule proposition pour l’instant en cours de traitement, ( d’un organisme de financement pas d’une banque) .Quand je fais des simulations, le projet semble passer… j’ai aussi l’impression que les banques se basent sur les revenus N-2 ( de 2014) alors qu’entre temps mes revenus ont augmentés…
je commence à désespérer, j’ai encore rdv avec des banques, dont la mienne (le siège me ferait une offre plutôt intéressante) mais j’ai peur qu’en analysant mon dossier, celui ci ne passe plus…
Puis avoir votre avis ( vos avis) sur ma situation et mon projet? et des conseils sur mes prochains rendez-vous à la banque?
Merci
Bonjour Ed
Votre taux d’endettement est effectivement juste pour un emprunt de ce montant.
Malgré ça, votre projet a une chance d’aboutir, il vous manque seulement 3 000 € d’apport pour que votre dossier soit validé, votre courtière devrait trouver un financement.
Autrement, votre banque vous connait depuis plusieurs années comme bonne cliente, sans découvert ni incident de paiement et de l’épargne régulière, avec une bonne négociation vous devriez obtenir une réponse favorable, vous avez tout de même un peu d’apport et un bon profil.
Tenez nous informé. 🙂
A bientôt.
Bonjour ED,
Avez vous essayé la banque postale? Elle finance à 110% (prêt investisseur). Car moi les courtiers m’ont dit pareil que vous mais apparemment il n’y a que la banque postale qui finance à 110% les investissements locatifs.
Mon dossier est en cours mais c’est la conseillère même qui me l’a proposé.
Je vous tiendrai informé.
Bonne chance
Je reviens pour donner mon expérience!
Après avoir rencontré une courtier qui m’a trouvé un prêt avec le crédit foncier ( mais forcément très élevé car prêt conso pour frais de notaire ,et taux à 2.3 pour prêt immobilier)
Après avoir rencontré un deuxième courtier qui m’a demandé de rajouter 6000 euros, et là il avait une banque pour moi,
Les deux courtiers m’ont d’ailleurs dit qu’en ce moment, avec les taux bas, c’était compliqué car les banques exigeaient l’apport des frais de notaire.
Après avoir essuyé 2 refus de banque ( dont ma banque) car l’organisme de cautionnement refusait de se porter caution par manque d’apport ( en tout cas c’est ce que mon dit ces banques)
J’ai démarché de moi même et est trouvé une banque acceptant de financer mon projet, taux à 2.15 sur 25 ans certes, mais je reste dans mes mensualités max, et coût du prêt le moins élevé de toutes les banques que j’avais pu rencontrer avant. La banquière que j’ai eu a cru en mon projet, et a voulu me soutenir jusqu’au bout auprès de ses directeurs, me disant d’attendre avant d’accepter l’offre du crédit foncier et qu’elle allait tout faire pour que ça passe.
En tout cas, tout ça pour dire de pas abandonner, surtout si vous pensez vraiment que le projet est concrétisable, de pas s’arrêter à un refus, de voir différentes banques, argumenter, et effectivement la Meilleure banque est celle qui croira en votre projet!
Bonjour ED
Je suis ravi de ce résultat !
Vous démontrez parfaitement la faisabilité d’un investissement locatif avec simplement un peu de persévérance.
Voilà comment développer un parc immobilier.
A bientôt pour vos prochains investissements. 🙂
Bonjour,
Tout d’abord, merci pour ces informations très riches !
Je suis un bébé dans le domaine, j’ai d’abord nettoyé mes croyances limitatives qui me poussaient à croire que ce n’était pas pour moi (aucun exemple de propriétaire ou investisseur dans le locatif dans mon entourage…).
Je suis prête aujourd’hui à franchir le pas.
Ma situation est un peu particulière, à savoir que je vis à Paris pour un loyer de 860 € mensuel et que je travaille entre Paris et la Corse (je loge chez mes parents en Corse).
A la base, je souhaitais acheter un studio ou T2 soit dans ma ville natale, connaissant le marché ou dans la seule ville universitaire de la région pour du locatif.
Ma banque me conseille d’investir dans ma résidence principale… donc à Paris, afin d’avoir un crédit plus conséquent (200 000 euros).
Qu’en pensez-vous ? Qu’est ce qui vous semble le plus pertinent ?
Merci par avance pour vos retours.
Bonjour Khadija
Votre choix dépendra de votre objectif premier :
Souhaitez vous devenir propriétaire de votre résidence principale ?
Ou souhaitez vous investir dans l’immobilier ?
Car après avoir réalisé un premier prêt immobilier de 200 000 €, il sera difficile d’obtenir de nouveaux financements pour investir dans le locatif, sauf si vos revenus sont conséquents évidemment.
C’est un choix à faire en fonction de vos priorités.
Bonjour à tous,
Je suis journaliste à France 2 Bruxelles et je cherche des gens qui auraient fait un prêt à taux variable, dont le taux d’intérêt serait tombé au négatif, en Belgique.
Si vous êtes concernés par cette situation et vous voulez témoigner devant notre caméra, n’hésitez pas à me contacter sur mon mail ou téléphone (ci-dessous).
Je vous remercie d’avance.
Bien à vous,
Juan Palencia
France2 Bruxelles
juancamilopalencia1@gmail.com
Tel : +32 2 895 27 50
Bonjour Julien,
J’aimerai avoir ton point de vue / avis :
– Je suis propriétaire d’un appartement d’une valeur de 250 000e.
Serait il interessant de le vendre, puis d’investir dans plusieurs biens locatifs.
Exemple : Vente 250 000e
Achat 1 : Achat 100 000e (Apport 40Ke, Crédit 70Ke)
Achat 2 : Achat 100 000e (Apport 40Ke, Crédit 70Ke)
…
1) Est ce interesant de ton point de vue ?
2) Est il + interessant d’investir dans 2 biens à 200 000e chacun ou dans 4 biens à 100 000e ?
3) A quel moment la banque pourrait stopper mes achats ?
…
Merci 🙂
Bonjour Tid
Dans la mesure où cet appartement n’est pas ta résidence principale et dans l’hypothèse où ton appartement n’a plus de crédit en cours et surtout avec comme objectif le développement de ton parc immobilier locatif, tu peux effectivement le vendre pour générer 250 000 € de trésorerie.
Cette trésorerie te servira comme un élément de négociation.
Tu devras utiliser le moins d’apport possible, voire pas du tout.
Tu seras alors en mesure de créer un patrimoine immobilier très rapidement.
1) Est ce interesant de ton point de vue ?
Oui si ton objectif est la constitution d’un parc locatif.
2) Est il + interessant d’investir dans 2 biens à 200 000e chacun ou dans 4 biens à 100 000e ?
Toujours dans le même principe, si tu souhaites un parc important, tu peux investir dans plus de biens avec un maximum de prêt immobilier sans apport ou très peu, tout en conservant une bonne trésorerie.
3) A quel moment la banque pourrait stopper mes achats ?
En investissant correctement pour chacun de tes projets, tu peux aller très loin avant d’être bloqué. 😉
Pour cela, tous tes investissements doivent être rentables, générer du cash-flow et accompagnés d’une stratégie fiscale.
A bientôt. 🙂
Merci pour ta réponse rapide, et pour ton site, et tes vidéos 🙂
Un dernier élément : mon appartement est ma résidence principale …
Ça complique les choses pour me lancer, mais je me dis que c’est peut être le seul moyen, ou en tout cas le + efficace.
++
Comme c’est ta résidence principale, ce choix est plus difficile à faire.
Calcule bien les avantages et les inconvénients avant de prendre ta décision.
A bientôt.
Bonjour,
Je viens de découvrir votre site et ses nombreux commentaires avec grand intérêt.
Etant donné que vous répondez à tous ceux qui postent un commentaire, je me permet de vous solliciter également!
Je souhaite acheter une maison de 400 000€ avec mon conjoint.
Nous avons des revenus assez élevés (7000€ mensuel) en revanche nous avons peu d’épargne (11 000-14 000€ selon la date du projet) car nous avons du rembourser la formation de mon mari qui lui a permis d’avoir maintenant ce niveau de salaire.
Nous pourrions également avoir 20 000€ par un prêt patronal.
Pensez vous qu’il sera aisé de trouver une banque qui nous prêtera une telle somme dans ces conditions? ou vaut-il mieux passer par un courtier?
Merci par avance de votre réponse
Bonjour Jaya
Le montant de vos revenus permet effectivement d’emprunter 400 000 € plutôt aisément, à la condition tout de même d’être en CDI.
Votre manque d’épargne s’explique parfaitement, les banques comprendront et ne poseront aucune difficulté sur ce point.
En passant par un courtier vous simplifiez à la fois les démarches et l’obtention de votre prêt immobilier.
C’est toujours plus facile pour un courtier de trouver une banque pour des clients avec vos revenus.
Bonsoir Julien.
Suite à une séparation je viens de vendre mon appartement et souhaiterais racheter un studio.J’ai fait une offre sur un bien à 115 000€,avec une enveloppe supplémentaire de 6000€ pour les travaux et les frais de notaire ce qui fait à peu près 131 000€
Je suis en cdi depuis deux ans,environ 1600€ net par mois mais plus un centime d’apport car j’ai du régler les frais de résiliation anticipé de mon précédent prêt. Mon projet est il possible?
Cordialement
Bonjour Charles
Au vu des chiffres annoncés, il sera plutôt difficile d’obtenir un prêt immobilier, même en faisant un prêt sur 25 ans les mensualités restent supérieures à votre endettement envisageable. Un petit apport pourrait être suffisant, mais si vous n’en avez pas du tout, ce sera compliqué.
Vous pouvez toutefois aller voir un courtier, il trouvera peut être une solution.
Merci pour votre réponse Julien.J’ai vue une courtiere entre temps,en baissant le prêt travaux de 2000€ et en apportant 1500€ d’apport,une banque est prête à me suivre sur 25 ans,je n’ai plus cas faire des extras en novembre pour re unir la somme 😉
Avec plaisir Charles !
C’est une très bonne nouvelle, je suis content pour vous. 🙂
Bonjour
Notre projet est le suivant :
nous sommes propriétaires d’un bien que nous avons mis en vente.
Après la vente, nous souhaitons contracter un nouveau prêt de 350 000 euros (nos salaires s’élèvent à 5300 euros nets).
Je suis en CDI depuis 7 ans et mon mari vient de changer de travail, il est en CDI depuis 2 mois.
Cela posera t il un problème pour le prêt.
Cordialement.
Bonjour Aline
Être en CDI depuis 7 ans est effectivement un atout, à l’inverse être en CDI depuis 2 mois peut être un point négatif.
Maintenant, le changement de travail de votre mari peut s’expliquer.
Les banques regarderont sa situation antérieure et la répartition des 5300 € de salaire du couple.
Si le salaire le plus élevé est le votre, étant en CDI depuis 7 ans, ça ne devrait pas poser de problème.
(au vu des seules informations contenues dans votre commentaire).
D’autres éléments seront pris en compte.
N’hésitez pas à consulter un courtier en lui exposant votre situation, il vous dira de suite si votre projet est réalisable.
Bonsoir Julien, je viens de créer mon entreprise SASU depuis 6 mois, j’ai le dispositif nacre au chômage sans salaire pour mon activité. Je vais toucher mon premier salaire en avril 2017 avec bulletin de salaire étant considéré salarié. Ma question je souhaite en 2017 acheter un bien immobilier à la campagne pour 130.000€ max avec 5. 000€ d’apport, débutant mon activité mon salaire sera de 1. 500€ pour commencer et 1.000€ ma compagne, pensez vous que cela sera possible ? . Je précise que par la suite on compte accueillir des personnes âgées en ajoutant une indépendance, mais ça ne sera que plus tard.
Bonjour Lionel
En général, les banques demandent aux chefs d’entreprises les 3 derniers bilans pour évaluer la capacité d’emprunt.
C’est pourquoi dans votre situation je crains qu’il soit difficile d’obtenir un prêt immobilier.
Cela resterait cependant envisageable avec une caution solidaire.
Bonsoir, merci pour la réponse , bon ben je n’ai plus qu’à attendre 3ans, après il restera l’âge dans 3ans ça me fera 48ans !!!
Cordialement et encore merci.
Avec plaisir Lionel. 🙂
Rassurez vous, 48 ans n’est pas du tout un problème pour investir dans l’immobilier !
Regardez ces vidéos :
>> Merry 49 ans, premier achat locatif, emprunt sur 25 ans.
>> L’âge idéal pour investir dans l’immobilier ?
A bientôt.
Bonjour,
A la lecture de ton site très intéressant et attractif, je voudrais à mon tour me lancer dans l’investissement locatif. Il se trouve que ma situation financière s’est améliorer après bien des difficultés. En effet j’envisage d’acheter un ou deuxappartement d’une valeur totale de 200000 euros sans apport sur une période de 20 ans pour le louer. Sachant que les taux sont intéressants en ce moment,je voudrais profiter de cette opportunité.Voici ma situation actuelle:
.Les informations qui me concernent sont les suivantes:
-J’ai 46 ans.
-Je suis marié et j’ai un enfant.
-Je suis actuellement à Wallis et futuna pour une durée de quatre ans
-Mon salaire s’élève à 4500 euros ( sachant qu’à partir de 2017 mon salaire sera environ à 5000 )
-Mon loyer est de 574 euros.
-Chaque année, je touche une indemnité qui équivaut à neuf mois de salaire.
-Je ne suis pas imposable à Wallis et futuna
-En décembre 2019, mon salaire s’élèvera à 3500 euros.
En ce qui concerne mes prêts:
J’ai fait un prêt qui s’élève à 353 euros et qui s’achèvera en octobre 2019 avant mon retour à la Réunion.
Je voulais savoir ce que tu penses de la faisabilité de ce projet ou si tu as d’autres opportunité à me proposer.
Je te remercie d’avance
Bonjour Eric
Ton projet est réalisable sans difficulté, au vu de ta situation.
Tu peux même envisager un développement plus important de ton parc immobilier, si cela fait parti de tes objectifs évidemment.
Investir dans le locatif en faisant un prêt immobilier sans apport est une très bonne idée.
Pour quelle raison souhaites tu emprunter sur 20 ans ?
Bonsoir,
Je te remercie pour ta réponse rapide.
En fait je souhaitais emprunter sur 20 ans par sécurité: je voulais que les mensualités de mon prêt ne soient pas trop éloignés du montant des mensualités des loyer perçus par les possibles acquisitions. En effet je comptais acheter deux T2: un T2 au prix de 80000 euros FAI et un autre à 100000 euros FAI . Ces deux T2 sont loués à peu près 650 euros par mois.
Voilà la raison . Mais je suis un néophyte et si tu penses qu’il y a quelque chose de plus pertinent à faire dis le moi?
Par ailleurs tu m’as dit que je pourrais même envisager un développement plus important: comme tu connais ma situation peux-tu me préciser à quoi tu penses?
Je m’excuse encore pour ces question mais quand on ne s’y connait guère , il est bon d’avoir quelques conseils avisés.
je te remercie d’avance
Bonjour Eric
Plusieurs stratégies existent pour investir dans l’immobilier.
Le choix dépend essentiellement des objectifs de l’investisseur.
Pour développer un parc immobilier conséquent, la Méthode LARCHER recommande d’investir en faisant des prêts immobiliers sur 25 ans sans apport
(ou le moins d’apport possible).
Pour se développer, il est nécessaire de pouvoir emprunter.
Tu as de très bons revenus entre ton salaire et ton indemnité annuelle avec un loyer proportionnellement très bas.
Dans cette situation, il est très facile d’obtenir de nombreux prêts immobiliers pour développer un patrimoine important.
N’hésite pas à poser tes questions sous chaque article.
Je réponds toujours avec plaisir. 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien, je ne sais pas si je vais avoir une réponse car le post date de 2015. Je suis seule avec deux enfants à charge, en CDI depuis 7 ans au SMIC et j’aimerai acheter.
Mes crédits à la consommation et auto sont soldés. A part mon loyer, mes factures et mes dépenses mensuels rien d’autres qui transite sur mon compte.
Je me retrouve souvent à découvert mais j’ai un peu d’argent de coté dont je me sers en cas de coup dur, vacances ou Noel.
Pensez vous qu’une banque ou autre m’autoriserait un pret à l’accession?
Bonjour Gwen
Pour obtenir un prêt immobilier, avoir un CDI depuis 7 ans est un point fort, quel que soit le montant du salaire, l’emprunt accordé sera proportionnel.
Les crédits à la consommation sont en revanche un inconvénient certain, comme vous les avez soldés c’est parfait.
Le découvert régulier est problématique, pour cette raison principalement, il sera difficile d’obtenir un prêt immobilier.
Maintenant, en rétablissant la situation sur plusieurs mois, vous pourrez présenter votre dossier et ainsi décrocher un accord pour financer votre projet.
N’hésitez pas à consulter un courtier, il multipliera les demandes auprès des banques afin d’obtenir plus facilement une validation.
Bonjour Julien,
Je lis tous tes articles depuis quelque temps maintenant, et pour 2017, mon objectif est d’acquerir mon 1er bien immobilier. J’ai 31 ans, un CDI, un salaire net mensuel entre 3450e et 3850e (après impot) plus des primes, un loyer de 520e et un emprunt de 683e qui court jusque 2021 pour mes etudes. Je n’ai jamais eu un seul decouvert et mes releves bancaire sont bien approvisionnes.
J’ai conscience que le credit peut etre un frein serieux, mais c’etait aussi un investissement car avant ce pret pour mes etudes, mon salaire etait de 1700e, j’ai donc plus que double mon salaire grace à cet emprunt investissement.
J’ai monté un projet avec acquisition d’un bien à Paris, 16m2, 90000e et avec les travaux, architecte, notaire et ameublement, je m’en tire pour 140000e. J’ai le dossier avec les simulations après travaux, financement etc.. Je souhaiterais donc contracte un pret de 140000e sans apport sur 20ans avec des mensualites de moins de 700e. Le loyer sera de 900e brut. Je degagerais donc un cash flow de 200e mensuel.
Penses-tu que je puisse decrocher ce pret sans apport, et si non comment faire pour render mon dossier plus simple?
Merci julien
Bonjour Cam
Très bel objectif pour commencer l’année ! 🙂
Ton projet est cohérent et ta situation est idéale malgré le crédit de 683 € qui n’est pas vraiment gênant.
Tu utilises le bon terme pour qualité ce prêt, c’était un investissement sur toi même et sur ton avenir.
Cet investissement est déjà rentable puisque ton salaire a plus que doublé.
Tu devras le mettre en avant lors de ta demande de prêt immobilier.
Ce sera même un point fort !
Pour un premier investissement immobilier, les banques demandent souvent un apport (même petit).
Maintenant, ton dossier est très bon, par conséquent tu peux trouver un banque qui t’accordera un prêt immobilier sans apport.
N’hésite pas à en voir plusieurs.
Et pour faciliter tes démarches, tu peux aller voir un courtier, il saura tout de suite qu’elle banque pourra financer ton projet.
Tiens nous informé. 🙂
A bientôt.
Bonjour,
J’ai 70 ans,je vis depuis 7 ans dans un studio de 30 M2.J’ai une retraîte de 900€ plus une a.p.l. de 90 €.Je paye 480 €de loyer et charges comprises.Par une agence je ne passe pas pour obtenir un logement avec une chambre.J’ai des liquidités d’un montant environ de 70 000 €.Puis je emprunter à mon âge,et combien de temps pour pouvoir avoir moins un apport total de 100 000 à 110 000 € pour me permettre d’acheter un petit logement.Bien je continurai à percevoir une a.p.l. est surement plus élevée.Ma banque me dis que je peux emprunter que jusqu’à 75 ans,j’ai un doute et elle préfére surement que mon argent reste placé chez eux comme depuis 2 ans. Pouvez vous me dire ce qui serai le mieux pour moi? Malgré mon argent je n’arrive pas à trouver un logement décent pour mon âge .
Je vous remerçie d’avance de vos conseils, pour que j’arrive à quelque chose de normal.
Cordialement
Bonjour Capucine
Certaines banques permettent d’emprunter jusqu’à 80 ans.
La difficulté à partir de 65 ans vient des assurances décès invalidé ADI, elles sont plus onéreuses.
Cela reste cependant faisable d’obtenir un prêt immobilier.
Pour vous aider, vous pouvez aller voir un courtier il vous aiguillera dans vos démarches.
Bonjour,
Concernant les pret immobilier j’ai une question pour vous.
Est-il possible d’annuler un pret immobilier (achat en VEFA) une fois signé et validé, si l’on a pas encore débloqué les fonds et signé chez le notaire après le délais légal de 6 mois?
Nous avons signé il y a plus d’un an et les taux sont plus avantageux aujourd’hui. Est-il donc possible d’annuler le prêt pour refaire une demande ou aller ailleurs? De même est-il possible de faire un rachat de crédit par une autre banque sur un prêt non débloqué?
Merci pour vos réponses.
Cordialement,
Sébastien
Bonjour Sébastien
Dans la mesure où vous avez signé les offres de prêt, vous avez accepté le contrat.
Par conséquent, l’annulation de votre part pourrait être suivie de pénalités.
Regardez ce que stipulent vos offres de prêt.
Bonjour,
Je vais regarder. Mais la différence de taux permet une réel économie.
Est-il plus intéressant d’attendre de commencer à rembourser le pret pour renégocier ou annuler maintenant pour partie sur un taux plus bas?
Cordialement,
Sébastien
Un calcul comparatif vous permettra d’avoir la réponse.
Autrement, lorsque vous commencerez à rembourser votre prêt immobilier, vous serez en mesure de renégocier facilement avec votre banque ou de faire racheter le prêt par une autre banque.
Bonjour Julien,
On envisage d’acheter un appartement pour de la colocation. Cependant, on aimerait savoir s’il est possible de décaler le remboursement du crédit afin par exemple de se mettre de côté 2 mois de loyers, au cas ou y ai 2 mois de vacance car les étudiants quittent l’appartement et pouvoir malgré tout rembourser les mensualités dans le futur.
En gros si on achete acte en main en Mars, pouvoir rembourser le crédit qu’a partir de Mai?
Est il également possible de faire des remboursements anticipés sans frais ou est ce difficile a obtenir?
Merci
Bonjour Farid
Il est effectivement possible de décaler le début de prélèvement du prêt immobilier.
C’est un différé de prêt, il existe le différé partiel et le différé total.
Il peut être de quelques mois ou de plusieurs années.
Il est utilisé principalement lorsque le bien acquis est à rénover ou à construire.
Oui c’est possible.
Certaines banques le prévoient directement dans leurs offres de prêt.
Et pour les autres, vous pouvez demander, c’est une négociation.
Bonjour Julien
Merci pour toutes les informations de qualités que tu partages sur ce blog.
J’ai un projet vraiment conséquent (2M€)qui concerne 5 gîtes sur un domaine et suis sur le point de finir le montage du dossier.Pour ce projet,j’envisage l’apport des frais de notaire et l’apport pour une partie des travauxJ’aimerais savoir s’il faut mieux rencontrer et présenter mon dossier à un courtier avant de faire une offre au vendeur ou faire l’offre et rencontrer le courtier/banque après.
Merci beaucoup de ton éclairage
Bonjour Ben
La présentation de son projet aux banques ou aux courtiers est préférable avant de faire une offre.
Cela permet de valider la faisabilité avant d’entamer les négociations avec le vendeur.
La crédibilité de l’offre est renforcée lorsqu’elle est émise en précisant au vendeur l’acceptation du prêt immobilier au prix proposé.
Bonjour julien,
Félicitations pour ton blog très instructif
Je souhaite après un achat en 2014 d’un immeuble de 3 appartements loués en meublés poursuivre par un autre immeuble de 6 appartements
-Le 1er bien, travaux frais d’agence , frais de notaire même com courtier financé à crédit (facilement mais j’ai remboursé le pret de ma résidence principale juste avant)par un prêt de 148 000€ sur 22 ans renégocié l’année dernière 13 mois de gagnés pour une même mensualité de 790 € fin du prêt en 2034 et loyers de 1200€
-Mais pour le 2eme je me demande si cela se fait de créer un palier dans l’échéancier a la fin du 1er prêt
je m’explique
imaginons un crédit de 240 000€ sur 25 ans mensualité de 1200€
mais si je faits 900€ par mois sur 17 ans jusqu’à la fin du prêt(2034) investissement 1 et les 8 années restante à 1800€(calcul à peaufiner)1800€ correspondant à 70% des loyers estimés de l’immeuble 2
je n’y vois que des avantages même en cas de revente d’un des biens,c’est un peu comme faire un prêt sur 25 ans pour les 2 immeubles
maintenant est qu’une banque accepte ce type de montage?
merci par avance pour ton retour,
Bonjour Franck
Il existe le prêt immobilier à paliers qui ressemble à ton exemple.
Mais toutes les banques ne le proposent pas forcément.
N’hésite pas à le demander à plusieurs banques ou à un courtier.
Merci Julien pour ton conseil
Maintenant reste à voir la répartition capital/ intérêts sur le tableau d’amortissement et la différence de taux proposé
ce 2eme investissement m’imposerait de déclaré au réel ( LMNP) sur toute la durée du prêt car je dépasserais le plafond des 32900€
et la se pose une autre question
Pourquoi pas créer une SASU (j’investis seul) sans me verser ni salaire ni dividende
Structure dédiée uniquement au nouvel achat et pourquoi pas à d’autres par la suite avec mixe possible nu meublé tout en pratiquant l’amortissement (mais hélas aussi la plus value si revente qui va avec)
Est ce envisageable qu’ une banque accorde ce type de prêt palier sur une durée aussi longue de 25 ans dans ce type de société???
Le but étant tout de même de générer de la trésorerie de précaution
Je me complique peut être la vie mais je commence sérieusement à penser qu’à partir d’un certain seuil il faut séparer son patrimoine locatif et ses revenus locatifs de ses propre revenus professionnelles pour pouvoir continuer à grandir grâce à une fiscalité plus maîtrisable
A ton avis une banque peut elle voir cela d’un bon œil et me suivre sur ce type de montage
Bonjour Franck
Tu as de bonnes idées, c’est très bien !
Maintenant, plus tu présenteras un dossier compliqué à une banque moins tu auras de chance d’obtenir un prêt immobilier.
Tu as raison sur la séparation du patrimoine locatifs des revenus professionnels, cela devient indispensable à partir d’un certain seuil.
En phase de développement, un investisseur doit avoir des projets simples, pour obtenir des prêts immobiliers facilement et installer une crédibilité aux yeux des banquiers.
Ensuite ce sera le stade de l’optimisation où les dossiers pourront être plus recherchés.
La validation de ce projet avec un financement sur 25 ans pour ce type de montage est plus compliqué à obtenir.
Bonjour Julien
merci pour ta réponse pleine de bon sens je te rejoins complètement
Mais je suis un peu plus avancé puisque j’ai déjà même si ce n’ai qu’un accord de principe le feu vert de ma banque pour cet investissement en nom propre mais sans prêt palier et sur 23 ans
Reste à négocier une baisse de prix au moins des frais de notaire les mettre dans l’enveloppe du prêt , les IRA un différé d’amortissement (pour récupérer l’avance perso que je compte faire pour complété le mobilier)et peut être essayer de faire passer la pilule du prêt palier
petite parenthèse je me demande toujours pourquoi les emprunteur demande des durée de 15 20 25 ans pourquoi pas 14 19 24 les taux semblent pourtant varier sensiblement à 1 ans prêt
Maintenant je souhaite quand même tenter le coup de la SASU
si tu as un avis à me soumettre sur l’approche à avoir avec ma banque et sur quoi lancer le courtier
je t’en remercie
Bonjour Franck
Tu as raison de négocier un maximum avec ta banque, plus tu auras des conditions avantageuses pour ton prêt immobilier, plus ton investissement locatif sera rentable.
Concernant les durées de prêt, il peut y avoir plusieurs raisons du choix de 15 20 et 25 ans au lieu de 14 19 et 24 ans, mais je pense que la raison principale est toute bête, parce que c’est un compte rond tout simplement. Les banques ont pris l’habitude de proposer des crédits sur 15 20 et 25 ans, les clients ont donc également pris l’habitude de prendre des crédits sur 15 20 et 25 ans. Pour autant certaines personnes demandent des durées intermédiaires, pourquoi pas, c’est un calcul à faire entre l’économie de taux et la mensualité pour le cash flow.
Plusieurs statuts juridiques existent pour investir dans l’immobilier, chacun avec leurs avantages et leurs inconvénients.
Le choix doit se faire en fonction de la situation et des objectifs de l’investisseur.
Si la SASU est plus adaptée à ton cas qu’un autre statut c’est l’essentiel.
Bonjour Julien
Ma question est la suivante:
Quand on a DES projets d’investissement locatif, et que l’on a un pret pour sa residence principale renégiciable, vaut-il me renégocier les années pour avoir un endettement moins long, ou les mensualités pour avoir plus de capacité d’emprunt?
Quelle seront les préférences des banquiers? ma courtière me conseille les années. (passer de 25 à 20 ans serait plus crédible, mais les mensualités nous rapproche trop des 33% fatidiques)
merci pour ta réponse
Bonjour Caroline
Si tu souhaites développer un parc immobilier conséquent, tu dois emprunter sur des longues durées pour tous tes investissements locatifs, actuellement l’idéal c’est 25 ans.
Pour la résidence principale, c’est un peu différent, il est possible d’adopter une autre stratégie en fonction des objectifs de l’investisseur avant d’acheter la RP.
Mais comme tu l’as déjà, lors de ta renégociation, demande de rallonger ton prêt immobilier pour avoir les mensualités les basses possibles afin d’investir à nouveau. 😉
A bientôt.
Bonjour Julien,
J’ai découvert votre blog un peu par hasard, et l’investissement immobilier, qui est un projet qui traîne dans le fond de ma tête depuis quelques année à refait surface en lisant votre guide.
Mais, car il y a un gros MAIS, âgé de 28 ans, marié, 2 enfants, locataire, un compte épargne jamais dans le rouge, je m’interroge sur la faisabilité d’obtenir un prêt immobilier en étant électricien intérimaire, tout en ayant une conjointe sans emploi ?
Bonjour Tsatch
L’investissement immobilier locatif est accessible quel que soit l’âge de l’investisseur.
Sa situation doit également être compatible avec un prêt immobilier.
La banque prend en compte les revenus et les charges du foyer.
Je crains qu’il soit très difficile en étant intérimaire avec une conjointe sans emploi d’obtenir un prêt immobilier.
Maintenant, selon le type d’investissement envisagé, cela pourrait être une possibilité.
Il existe des biens immobiliers à prix abordables comme les parkings ou les garages.
Les charges sont très faibles et la rentabilité est intéressante.
Pour plus d’information sur les différents types d’investissements immobiliers voir l’article :
Dans quoi investir.
Bonjour Julien,
Merci pour ton blog !
J’ai touché un héritage qui devrait représenter environ 1 Million d’euros. Mais ce sont des biens immobiliers que je ne peux pas vendre immédiatement.
J’ai un petit salaire (1400 euros) et mon contrat prend fin en Septembre. (Mais j’ai un très bon parcours académique et je ne risque pas le chômage.)
Mes parents gagnent environ 2600 euros par mois à eux deux. Ils ont un héritage compliqué qui une fois résolu doit rapporter au moins 400 000 euros et ils sont propriétaires d’une maison qu’ils pourraient louer plus de 1000 euros par mois.
Le but serait d’obtenir un prêt pour qu’ils puissent acheter une maison d’environ 150 000 euros sans apport avec une mensualité ne dépassant pas 800 euros par mois. Etant donné leur âge, les banques leur refusent le prêt. Penses-tu que je pourrais le contracter pour eux étant donné ma situation (avec éventuellement leur caution solidaire) ?
Aurais-tu éventuellement un courtier à nous conseiller ?
Un grand merci d’avance !
Bonjour Sam
Au vu de ton message, même si ton contrat prend fin en Septembre, il semble assez simple de trouver une solution pour financer cette maison.
Plusieurs possibilités :
– La création d’une SCI.
– La caution solidaire de tes parents si tu empruntes.
– La mise en garantie d’un de tes biens immobiliers.
– Etc…
Le choix dépendra de ta situation, celle de tes parents et de vos objectifs respectifs.
N’hésite pas à consulter plusieurs courtiers ou conseillers en gestion de patrimoine pour évaluer les différentes possibilités.
Tiens nous informé. 🙂
A bientôt.
Bonsoir Julien,
Un grand merci pour ta réponse !
Je suis plus confiante maintenant. Je te tiendrais au courant.
A bientôt
Avec plaisir Sam 🙂
A bientôt.
Salut Julien ,
Je m’appelle Christophe j’ai 22 ans je suis dans le bâtiments depuis mes 15 ans embauchées en CDI dans la société de mon père depuis mes 15 ans j’habite chez ma mère héberger a titre gratuits,
je touche 1500 euros par mois j’ai actuellement un crédit conso qui se termine en juin ( encore 1210 euros a payer ) j’ai 6000 euros d’épargne , je suis depuis 3-4 mois
a l’affut de toute les annonces immobilières pour des immeubles de rapports locatifs a environ 90 000euros maxi FAI notaire travaux inclus ,sans pourtant concrétisé a par appeler pour de plus amples infos , je pense être assez bien renseignez sur pratiquement toutes les ficelles a savoir sur la rente immo grâce a tous vos blogs .
Je t’avoue que malgré l’assurance que j’ai sur mon savoir du sujet j’ai un peut peur de me lancer ,
je ne sais pas si la banque me prêterai cette somme sans apport ? j’ai moyen d’apporter un garant quand même .
Pendant un moment j’ai voulue me lancer a deux avec mon frère est ce une bonne idée selon toi pour un première investissement de divisé le cash-flow tous en divisant la sommes investi bien sur ? .
Etant très débutant quand même je ne sais pas non plus exactement comment déduire le déficit foncier au impôts ou crée un abattement des charges par de la location meubler .
Egalement je suis du 78 mais j’aimerais acheter éventuellement en province dans des communes de plus de 2500 habitants ou a coter des zones dites (thermal) est ce un frein pour les banques ?
Voila mes angoisse merci de ton attention est j’attend ta future réponse avec impatience
Cordialement
Salut Christophe
Je suis toujours ravi de voir des investisseurs aussi motivé à 22 ans !
Ton profil est idéal pour qu’une banque t’accorde un prêt immobilier sans apport.
Ton salaire, ton épargne, ton âge, ton métier, en CDI, le montant max de ton investissement et en plus tu peux avoir un garant.
C’est parfaitement normal que tu aies un peu peur de te lancer, c’est un sentiment naturel que tous les investisseurs ont eu pour leurs premiers investissements locatifs, je te rassure tout de suite.
Pour le premier investissement locatif c’est un peu plus difficile d’obtenir un prêt immobilier sans apport, mais ce n’est pas impossible.
Et si tu as un garant, c’est beaucoup plus simple.
Pour mettre toutes les chances de ton coté, il est essentiel de démarcher un maximum de banque.
Et pour faciliter tes démarches, n’hésite pas à aller voir un courtier.
Investir dans l’immobilier à deux, apporte des avantages et des inconvénients.
C’est beaucoup plus rassurant quand tu investis avec une autre personne (de confiance évidemment).
Les prêts immobiliers sont plus simples à obtenir.
Les associés doivent bien s’entendre et éviter les conflits.
Les revenus sont à partager.
Même cela permet à certains investisseurs un peu hésitant de se lancer et de réaliser que finalement, c’est largement faisable.
La confiance en soi est renforcée, par conséquent l’investissement suivant peut se faire à nouveau entre associés ou tout seul.
C’est normal mais tout s’apprend, ce n’est pas très compliqué, il suffit de le voir une fois pour le refaire.
Les banques aiment en général connaître le marché immobilier du lieu d’investissement.
Donc si tu investis loin de chez toi, il serait peut être judicieux de voir avec les banques locales.
Tiens nous informé de l’avancement de tes projets. 🙂
A bientôt.
Merci beaucoup de tes réponse concrète et construite , pour me rassurer , je vous tiendrait au courant pour le moment j’ai rendez vous avec 4 banque différentes avant d’aller voir la mienne pour voir un peut les choses à éviter d’aborder puis normalement j’ai un bien à visiter le 4 mars entre Poitiers et limoges a bientôt et encore merci
Cordialement Christophe
Avec plaisir Christophe. 🙂
A bientôt.
Bonjour,
Déjà félicitations pour ton blog.
MAlgré tout ce que je lis sur l’immobilier et en particulier les immeubles de rapport j’ai peur de me lancer notamment à cause de la partie fiscale….
Fais tu du coaching particulier ou aides tu certaines personnes dans leur 1er investissement immobilier ?
Merci
Thomas
Bonjour Thomas
C’est normal d’avoir peur de se lancer pour la première fois, dans n’importe quel domaine d’ailleurs.
La plupart des investisseurs ont appréhendé leur premiers investissements locatifs en se posant diverses questions.
Si tu t’interroges sur la partie fiscale, je te rassure tout de suite, ce n’est pas très compliqué.
Tu peux me contacter en cliquant ici.
A bientôt.
Bonjour Julien,
J’ai 21 ans et je suis en 4ème année d’école de commerce.
Depuis un petit moment, mon père et moi nous posons la question pour un projet d’immeuble dans notre région en Haute-Savoie.
Nous avons un terrain de 500m2 et la possibilité de faire un immeuble est envisageable ( visite chez architecte, nous sommes en attente du projet de faisabilité ). Nous avons la possibilité de monté jusqu’à 24 mètres. Le projet ferais surement 6-7 étages avec une surface d’environ 100-120 m2 par étage. Nous ne savons pas encore le nombre d’appartement total, ni la surface, à voir en fonction des places de parkings…
On partirais en moyenne sur une surface totale de 600-700m2.
Le prix du m2 moyen est de 3000m2. Ce qui ferais un projet total d’environ 2 000 000€.
Mon père est commercant, il est agé de 65 ans. Il pense vendre et prendre sa retraite d’ici 1 ou 2 ans.
Que me conseillez vous? SCI avec mon père?
Je n’ai pas de revenu actuellement. Mes parents ont un revenu de 3000€ et des revenus locatifs de 5000€.
Notre patrimoine est estimé a 1 500 000 sans compté les biens professionnels ( du fait qu’il soit toujours en activité).
Peut-on investir 100% à l’aide d’un crédit? ou faut-il investir également des fonds propres?
Conseillez-vous de s’associer ? Pensez-vous que se projet est un peu gourmand?
Nous aimerions faire une affaire rentable.
Merci pour vos conseils.
Romain
Bonjour Romain
Pour ce genre de projet, effectivement la SCI est idéale.
Réaliser cette opération avec un prêt immobilier sans apport me semble très difficile.
Tout dépend l’historique des investissements immobiliers de vos parents et des garanties données à la banque pour le projet.
L’association avec vos parents, oui.
L’association avec d’autres personnes implique un niveau de confiance très élevé.
Si ce projet était un premier investissement immobilier sans expérience et sans connaissance, probablement.
Une bonne préparation accompagnée d’une expertise est tout de même nécessaire.
C’est un beau projet, je vous souhaite de le mener à bien. 🙂
Tenez nous informé.
A bientôt.
Merci pour cet article très intéressant !
Avec plaisir Aurélien. 🙂
Bonjour Julien ,
étant intéressé par l’achat d’une résidence principale et suivant de près votre blog et vos conseils, j’ai pu prendre connaissance d’une nouvelle possibilité de prêt qui existe depuis janvier 2016 et qui s’appelle « prêt d’accession sociale » dont voici les liens internet qui résume celle-ci:
http://www.pret-accession-sociale.com/
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22158
Cela semble intéressant pour les personnes à faible revenus désirant accéder à l’achat d’une résidence principale et cela pourrait intéresser par la même occasion les blogueurs.
Par conséquent, que pensez vous de cette possibilité ?
Que vous vient il l’esprit concernant les pièges à éviter ?
Il serait peut être intéressant, pour le bien de tout le monde , de créer un article concernant ce type de prêt ?
Merci d’avance pour toute réponse. Jérôme.
Bonjour Jérôme
Le prêt d’accession sociale est effectivement intéressant pour financer la résidence principale, lorsque l’acquéreur peut y prétendre.
Je ne vois pas de piège particulier pour ce type de prêt immobilier.
Merci Julien pour votre réponse.
Bonne continuation , Jérôme.
Avec plaisir Jérôme. 🙂
A bientôt.
Salut Julien j’aimerais avoir un petit conseille , au niveau de la densité de la ville est ce vraiment important ? pour exemple j’ai commencer a visité des biens dans des villes de 5000 – 7000 habitants ( que je ne connais pas ) je sais qu’il es conseiller d’investir dans des villes que l’on connait mais comment dire autour de chez moi dans le 78 ce n’est vraiment pas abordable du tous ^^ , j’ai donc comme je te les dit plus haut chercher dans des villes de 5000 habitants minimum et autour des grandes villes pour exemples la commune de ( Commentry ) a 15 kilometres de Montluçon voila merci de ta futur réponse .
Cordialement
Salut Christophe
Le nombre d’habitants dans une ville ou un village n’est pas un élément primordial.
Le plus important, ce sont les commodités.
Du moment qu’à proximité il y a des supermarchés, des écoles, et/ou des lignes de bus pour le collège et le lycée, avec une ville plus grande à proximité pour les loisirs et les activités, etc… il y aura une demande locative.
Maintenant, comme les locataires acceptent de s’éloigner, les logements proposés doivent absolument apporter plus de confort.
Une plus grande superficie, un jardin ou une cour, un garage, au calme, etc…
Il est donc tout à fait possible d’investir dans des villes avec peu d’habitants.
La rentabilité locative est d’ailleurs souvent supérieure aux investissements dans les grandes villes.
Tiens nous informé de tes recherches. 🙂
A bientôt.
Bonjour,
Merci pour tes articles, tu m’as donné envie d’investir dans l’immobilier.
Je vais préparer mon dossier pour aller voir le banquier dès que j’aurais trouvé une annonce intéressante.
A ton avis dans l’investissement locatif il vaut mieux investir en nom propre ou monter une sci?
A+
Bonjour Olivier
Je suis ravi de t’avoir donné l’envie d’investir dans l’immobilier.
Tu fais le bon choix. 😉
Tu as raison, prépare bien ton dossier avant d’aller démarcher les banques, tu mettras toutes les chances de ton coté pour obtenir un prêt immobilier sans apport.
Plusieurs formes juridiques existent pour investir dans l’immobilier.
Au début pour faire simple l’investissement en nom propre est pratique.
Ensuite les montages par le biais d’une structure sociétale comme la SCI sont très intéressants pour optimiser son patrimoine.
Tout est abordé en détails dans la METHODE LARCHER.
A bientôt.
Bonjour Julien,
je suis un investisseur plus tout à fait débutant et je réfléchis à une stratégie de long terme. Je vois que beaucoup d’investisseurs particuliers (LMNP en l’occurence) avec qui je discute, pourtant très rentables, finissent par être coincés au niveau financement à cause de leur taux d’endettement.
As-tu une stratégie particulière pour passer ce cap ?
Malik
Bonjour Malik
C’est un des principes de base de la METHODE LARCHER. 😉
Je vais la relire de plus près.
Bonjour Julien!
J’aimerai avoir tes conseils!
Voila ma femme vient de monter un cabinet d’infirmiere liberal sur Hendaye ,je suis en ce moment sans emploi et nous voudrions acheter un terrain agricole en espagne.
Les banques francaises ne nous suivent pas car le bien serait en Espagne et ma compagne ne peut pas faire de credit immo en espagne car son compte pro est en france .
connaitrais tu une solution?
merci d’avance.
Bonjour Vincent
Ta situation est effectivement délicate car les banques vont se baser uniquement sur l’activité professionnelle de ta femme.
Comme elle vient de créer son cabinet, obtenir un prêt immobilier sera très difficile et encore plus pour financer un bien à l’étranger.
Tu peux cependant te rapprocher d’agences immobilières espagnoles, elles connaissent des courtiers spécialisés dans le financement des ressortissants étrangers pour investir en Espagne.
Bonjour Julien,
Voici notre situation:
Je suis en CDI dans la même entreprise depuis plus de deux ans et demi et mon mari est travailleur indépendant, auto-entrepreneur et Maison des Artistes depuis plus de cinq ans, a priori nous serions en mesure d’emprunter, le détail est que mon mari est de nationalité britannique et il semblerait qu’un étranger ne puisse emprunter que si il est employé en CDI. Avez-vous des informations à ce sujet?
Je vous remercie par avance
NB
Bonjour Nath
Plusieurs points sont à regarder dans votre cas :
Une personne hors de l’Union Européenne travaillant en France depuis moins de 5 ans a très peu de chances d’obtenir un prêt immobilier, au-delà de 5 ans cela reste envisageable en fonction de plusieurs critères (métier, contrat, revenus…)
Le statut de travailleur indépendant auto-entrepreneur :
C’est un frein à l’obtention d’un prêt immobilier, pas seulement dans votre cas mais pour tous les emprunteurs.
Votre régime matrimonial :
Si vous vous êtes mariés en France sous le régime de la communauté légale (réduite aux acquêts), ce sera un avantage pour obtenir un prêt immobilier dans votre cas.
Cela induit un emprunt de la communauté (vous et votre mari).
En comparaison, un régime matrimonial séparatiste serait désavantageux pour votre projet.
Votre imposition :
Des revenus uniquement en France et une imposition commune facilite les démarches.
Votre métier et le montant de vos revenus :
Dans l’hypothèse d’un régime de communauté légale, avec de bons revenus, l’obtention d’un prêt immobilier « proportionnel à vos revenus » est envisageable.
Avec ou sans apport :
Plus le montant de votre apport sera élevé, plus simple sera la validation de votre dossier.
Obtenir un prêt immobilier sans apport dans votre situation sera plus compliqué.
Les autres points :
Votre épargne, votre patrimoine, etc…
Votre situation complète doit être analysée pour vous apporter une réponse concrète sur la faisabilité de votre projet.
Je vous recommande donc de consulter plusieurs courtiers car votre cas est particulier.
En fonction du résultat de l’analyse, ils seront en mesure de vous dire quelle banque peut vous accorder un prêt immobilier.
Tenez nous informé. 🙂
A bientôt.
bonjour julien :
Voici notre situation moi :en cdd ( contractuel j’ai obtenu le concours de la fonction publique ( mars 2017 )et j’attends d’être titulariser ) depuis 1 ans et 5 mois ( dans cette mairie car nous avons déménagé ) donc sinon cela fais 10 ans que je suis auxiliaire puériculture ( avec une pause de 2 ans congé parental ) salaire 1400 euros plus prime 364 euros
mon mari 1800 euros sur 13 mois plus prime ( 1800 euros environ ) depuis 1 ans et 3 mois
bonne tenue des comptes mais pas d’apport ( 2000 euros de coté )
3 enfants ( 455 euros
allocations )
credit conso (pour la réparation d’une voiture ) il nous reste 1900 euros à payer on rembourse 200 euros par mois ( fin de remboursement en mars 2018 )
notre projet immobilier maison ancienne 180000 euros plus frais de notaire à 14000 euros
Autre information mon mari a eu un accident de travail ( arret de janvier à mi février mais du coup sur les fiches de payes il a eu une perte de salaire car il n’avait pu les primes de weekend et de nuit )
les banques vont ils nous suivre?
merci par avance
Bonjour Christel
Au vue de votre situation, avec le crédit à la consommation et la perte des primes de week-end et de nuit de votre mari suite à son accident de travail, ce sera difficile d’obtenir un prêt immobilier sans apport de 194 000 €.
Vous pouvez tout de même aller voir votre banquier ou un courtier pour faire le point sur votre situation globale, mais l’obtention du prêt immobilier me semble difficile avec les informations fournies.
En revanche, une fois le crédit à la consommation remboursé et la fin de l’accident de travail de votre mari, votre projet est réalisable en empruntant sur une durée de 25 ans.
A bientôt.
Bonjour Mesdames, Messieurs, Julien !
J’ai 26 ans, en recherche et apprentissage intensif depuis plusieurs mois sur l’investissement locatif.
Avec un cousin qui travaille dans le bâtiment, nous voulions nous lancé dans l’acquisition de bien avec gros travaux pour de l’achat revente ou du locatif.
Je recherchais principalement de petits appartements au début..
Mais voilà..
Après plusieurs mois de visite, recherche…je tombe sur le St graal…dans ma ville natale qui reste une ville très dynamique, étudiante et surtout en expansion, suite à la visite d’un appartement, avec rénovation mais en bon état général..l’agent immobilier m’annonce que tout l’immeuble est en vente…soit plusieurs appartements identiques ( facilité des travaux de division..) et des parties communes en très bon état ! A un prix très intéressant en vu des prix du marché !!!
Seulement voilà, en calculant tout ça, l’acquisition reste à 350.000€ environ et il y aurai environ 150.000€ de travaux ( restauration + division de lot..).
Pour un total d’approximativement 500.000€…je ne m’attendais pas à ça pour une premier investissement, mais punaise la rentabilité est au rendez vous, je maîtrise totalement le plan d’action …Je n’ai que 26 ans, mon cousin 27 et nous gagnons respectivement 1200€ et 1600€ net / mois. J’ai en capital 25.000€ que je peux pousser à 50.000€ avec la solidarité familiale ..
Je vais faire appel à 1 ( ou plusieurs ? ) courtier, mais avez vous la moindre idée si ce genre d’emprunt est réalisable ?
( Vraiment je pourrais présenter ce dossier en power point devant 10 banquiers en même temps tellement je suis sûr de moi sur la rentabilité !! Environ 1000€ de cashflow positif en période de remboursement !)
Merci..
Bonjour Benjamin
Je suis toujours ravi de voir des investisseurs motivés et enthousiastes comme vous !
Votre projet semble intéressant, maintenant plusieurs points sont à observer :
Pour un premier investissement locatif, les banques peuvent penser que le montant est plutôt élevé (sauf si l’apport des acquéreurs est proportionnel).
Ensuite, les banques étudieront la situation des acquéreurs, le salaire, le métier, le type de contrat, l’épargne, les comptes bancaires, la résidence principale, la situation familiale, l’expérience, etc…
Et en fonction de tous ces paramètres, elles se prononceront.
Ce ne sera pas simple d’obtenir un prêt immobilier pour acheter cet immeuble.
Donc n’hésitez pas à consulter plusieurs courtiers.
Et si cela ne fonctionne pas avec ce projet, c’est pas grave continuez !
Vous pourrez vous lancer dans un autre projet.
Il y a toujours de bonnes affaires. 😉
Tenez nous informé.
A bientôt.
Bonjour,
Etant apporteur d’affaire je trouve votre blog très intéressant !
Merci de consolider mes connaissances 🙂
Avec plaisir Chloé. 🙂
A bientôt.
Bonjour,
Je suis d’accord mais à moitié :
– Ok pour la persévérance, mais perdre son temps à faire toutes les banques de toute la france est très éprouvant , faire appel à un courtier peut coûter très cher et c’est bien connu !
– emprunter sans apport mais avec un taux d’intérêt abusif………
bref on fait comment.
Bonjour Yves
Lorsqu’un projet immobilier est cohérent avec la situation de l’investisseur, il n’est pas nécessaire de faire une demande de prêt immobilier dans toutes les banques de France.
La persévérance reste cependant un atout car parfois les premières banques ne donnent pas forcément leur accord pour un dossier juste.
En revanche, un dossier juste reste cependant cohérent, par conséquent certaines banques accepteront de financer le projet.
D’où la nécessité d’aller voir plusieurs banques.
Est ce réellement éprouvant pour investir dans l’immobilier et recevoir les fruits de son patrimoine ?
Qu’appelez vous un taux d’intérêts abusif ?
Les taux d’intérêts n’ont jamais été aussi bas depuis des décennies.
Les générations précédentes empruntaient à des taux beaucoup beaucoup plus élevés, cela ne les empêchait pas de gagner de l’argent grâce à l’immobilier.
En moyenne, les honoraires des courtiers correspondent à 1% du montant financé.
Donc pour 150 000 € emprunté, les courtiers facturent en moyenne 1 500 €.
C’est à dire 8,33 € par mois pour un crédit de 15 ans.
Vous trouvez cette prestation très cher pour l’intervention d’un courtier qui permet la réalisation d’un investissement immobilier ?
Bonjour Julien,
Nous (mon épouse et moi) sommes nouveaux en France depuis un an et souhaiterons investir dans l’investissement locatif. Seulement nous sommes un perdus notamment sur le choix des villes ou choisir d’investir, et surtout aucune connaissance sur comment identifier les travaux à faire dans un appartement. Nous avons pris le temps de parcourir ta méthode et parcourons actuellement les sites immobiliers à la recherche d’un bien.
Quels conseils pouvez-vous nous donner pour avancer.
Merci
Bonjour Hil
Un des conseils les plus importants pour le choix d’une ville est le CONSEIL N°3 de la METHODE LARCHER :
Investissez exclusivement en territoire connu !
Vous devez connaître la ville où vous allez investir.
Quand on connaît une ville, on sait forcément où se trouve les endroits à éviter et les endroits intéressants.
Mais si vous n’êtes en France que depuis 1 an, je comprends que ce soit difficile.
Pour vous aider aller voir cet article :
>> Immobilier où investir ?
Lorsque vous avez identifié un bien immobilier qui correspond à vos critères d’investisseur, faites une ou plusieurs contre-visites avec un professionnel du bâtiment, il verra tout de suite ce qu’il faut faire.
Voir le CONSEIL N°11 de la METHODE LARCHER en cliquant ici.
Vous pouvez télécharger gratuitement les CONSEILS de La METHODE LARCHER : sur cette page.
N’hésitez pas à poser vos autres questions dans les commentaires sous chaque article du blog.
Je réponds toujours avec plaisir. 🙂
A bientôt
Bonjour,
Anciennement interdite bancaire (5 ans) j’ai 37 ans, j’ai pu faire mon premier achat immo,avec un salaire de 1600e il y 2 mois, un T2 de 45m2 (69 000 Frais de notaire inclus sans apport) avec 380e à rembourser pdt 20 ans, et que je loue 490cc , tous ça grâce au Crédit foncier(je n’ai pas eu a changé de banque!), je souhaite faire une autre acquisition, 2 appartements dans une maison pour 175 000+15 000 de travaux+17 000 environs de frais de notaire, est-ce trop tôt?
Bonjour Claudette
Votre premier investissement locatif a une rentabilité correcte, elle se situe dans la tranche « investissement envisageable ».
Voir l’article :
>> Le calcul du rendement locatif.
Cela ne devrait donc pas gêner pour un deuxième achat immobilier dans la mesure où les chiffres restent cohérents avec votre situation.
Les banques vont vous demander plusieurs choses :
– Les loués potentiels de ce nouvel achat.
– Si vous comptez emprunter sans apport.
– Le montant de votre épargne actuelle.
– La durée de l’emprunt souhaitée.
– Etc…
En fonction de ces paramètres, les banques pourront vous donner une réponse.
En complément voir aussi :
>> La meilleure banque pour votre prêt immobilier.
.Bonjour ,
Tout d’abord je voulais vous remercier car grâce à vos précieux conseils, j’ai fait l’acquisition d’un premier achat immobilier.
J’aimerais continuer sur ma lancée. Je viens donc vers vous pour vous demander ce que vous pensez d’un bien immobilier dans le cadre d’un investissement locatif qui me semble intéressant mais qui est couteux et qui donc nécessite une réflexion approfondie et notamment votre conseil précieux. Voici le bien qui se trouve dans la capitale de saint-denis à la réunion
Villa de 6 logements (3 studios / 2 T2 et 1 T3) dans un lotissement calme et bien situé.
Parcelle de 600m², arborée et bien entretenue, 6 places de parking, double portail électrique et encore de nombreuses possibilités d’aménagement
studio loué 500 euros
t2 loué 650 euros
t3 loué 750 euros
pas de charges de copropriété
Soit un revenu locatif de 42 600 € / Taxe foncière 2560 €
+ en bas des espaces à aménager, possibilité de refaire un T2, une salle de sport……
420 000 € honoraires agence inclus à la charge du vendeur.
Qu’en pensez-vous? Ce bien dans le cadre d’un investissement locatif en vaut-il la chandelle?
Merci pour votre réponse
Bonjour Eric
Je suis ravi que vous ayez fait l’acquisition de votre premier bien immobilier en suivant les conseils de la METHODE LARCHER. 🙂
Votre nouveau projet présente des chiffres corrects.
Une rentabilité nette avant impôt de 7%.
C’est dans la tranche « investissement envisageable ».
Voir l’article :
>> Le calcul du rendement locatif.
Un autre avantage, il n’y a pas de copropriété, le bien est une unité composée de plusieurs appartements de superficies différentes, c’est également un avantage.
Maintenant, vous savez que même si la rentabilité d’un bien est essentielle pour un investisseur immobilier, cela reste tout de même un élément de sélection parmi tant d’autres.
Vous devez donc regarder tous les autres aspects, l’état général du bien, sa qualité, son orientation, sa luminosité, sa proximité avec les commodités, etc…
En fonction de tous ces paramètres vous pourrez définir plus facilement la viabilité de ce projet.
Ensuite, pour votre deuxième investissement immobilier, je trouve le montant un peu élevé.
La METHODE LARCHER recommande d’évoluer progressivement, d’investir dans des biens immobiliers un peu plus importants à chaque fois pour limiter le risque, le temps de se familiariser au fur et à mesure avec les différentes caractéristiques de l’investissement locatif.
Vous pouvez trouver des projets immobiliers plus petits et tout aussi rentable, voire plus, à des montants bien plus abordables.
Vous pourrez ensuite investir à nouveau dans d’autres projets plus gros par la suite.
Cela diversifiera votre patrimoine, ce qui est une très bonne chose pour un investisseur.
Tenez nous informé. 🙂
A bientôt.
Bonjour
Je vous remercie pour votre réponse rapide.Je vais donc choisir la voie de la raison que vous me conseillez et envisager un projet immobilier plus modeste et tout aussi rentable.
Voici le bien sur lequel je refléchis depuis quelques temps
Appartement F3 bon état bonne situation géographique
Prix 75000 euros ( FAI) loué 670 euros
charges 1100 euros Rentabilité de 7.8 %
C’est ce genre de projets plus petits et tout aussi rentables que vous me conseillez pour l’achat d’un deuxième appartement?
Note:Il est vrai que vivant actuellement dans le pacifique pour une période de quatre ans, je ne peux faire que mes achats immobilier à distance et les achats que je fais ne se font qu’à l’île de la réunion qui est mon île natale et que je connais très bien. J’aurais pu investir en France où on trouve des opportunités sas doute plus intéressantes mais je ne connais pas.
En tout cas , encore merci pour vos précieux conseils.Grâce à vous je me suis lancé dans l’achat d’un premier appartement.
Bonjour Eric
C’est toujours un plaisir d’aider les investisseurs immobiliers à développer leur patrimoine.
Ce projet est effectivement plus raisonnable, de plus vous êtes proche des 8% de rentabilité, c’est donc très bien.
Vous devez toutefois revoir les autres critères évoqués dans ma réponse précédente pour valider la viabilité de ce projet.
Vous avez raison d’investir à l’endroit que vous connaissez le mieux, c’est d’ailleurs le CONSEIL N°3 de la METHODE LARCHER.
N’hésitez pas à partager votre évolution dans l’immobilier en laissant des commentaires sur le blog, c’est toujours plaisant de voir la progression des investisseurs. 🙂
A bientôt.
Bonjour,
Néophyte, j’ai une petite question à vous poser . Je veux acheter un appartement loué.Mais il n’y a quelque chose qui n’est pas claire pour moi.
Par exemple quand l’appartement loué est de 550 par mois.
et les charges de copropriété sont de 650 euros par an.
Est-ce que les charges de corpropriété sont incluses dans le loyer.
Mercie pour votre réponse
Bonjour Vanessa
Les charges de copropriété ne sont pas incluses dans le loyer.
En revanche, les charges locatives sont incluses dans le loyer.
Bonjour Julien.
D’après ton expérience, est ce qu’il est difficle d’obtenir un crédit immobilier en ayant pas de salaire (par exemple président d’une SASU avec distribution du résultat en fin d’année) et une bonne trésorerie (30 000 par exemple).
Merci
Bonjour Cédric
La trésorerie est un point fort pour obtenir un prêt immobilier soit pour l’utiliser en tant qu’apport soit pour la transférer chez la nouvelle banque qui finance ton projet.
Maintenant, sans salaire avec distribution du résultat en fin d’année c’est plutôt difficile d’obtenir un financement bancaire, sauf si le montant demandé est plutôt bas ou lorsqu’une personne se porte caution solidaire.
Bonjour voilà mon problème avec mon mari on a trouver une maison qu’on veut acheter elle était à 160000 euros ils nous l’ont baisser à 130000 .les frais de notaire 10000 euros et pas mal de travaux a faire donc il nous restait 30000 euros donc impeccable la banque nous avais dis qu’on avait le droit à 170000. Mais maintenant la banque veut nous donner que 150000 euros parce qu’elle avait mal calculer il nous reste à rembourser deux prêts qu’on avait fait avant du coup il reste 5000 euros à rembourser. Ma question est es que si on rembourse les 5000 euros d’un coup.la banque peut nous prêter les 170000 euros ?merci de votre réponse.
Bonjour Agnès
C’est possible, dans son premier calcul la banque n’a peut être pas pris en compte les mensualités de vos 2 prêts pour déterminer votre taux d’endettement, ce qui expliquerait une proposition de 170 000 €.
Et ensuite en refaisant le calcul avec vos 2 prêts en cours, le taux d’endettement maximum autoriserait un emprunt de 150 000 €.
En admettant cette hypothèse, et en sachant que votre taux d’endettement a été déterminé en tenant compte des mensualités de vos 2 prêts en cours, si vous les remboursiez, la banque serait en mesure de vous accorder un prêt immobilier de 170 000 €, comme lors de leur premier calcul.
N’hésitez pas à demander à votre banquier, il vous répondra bien volontiers.
Tenez nous informé. 🙂
A bientôt.
Je vous remercie de votre réponse. Oui je vous tiendrez informé.
Avec plaisir Agnès. 🙂
A bientôt.
Bonjour julien.
Merci pour l’article passionnent
J’ai acheter mon 1er bien a titre perso en 2004 pour mes 22 ans sans apport.
Aujourd’hui je cherche a monté une SCI en SI on sera 2 associé a 50%
Le montage bancaire et il similaire ?
Merci pout votre retour.
Cordialement Anthony
Bonjour Anthony
La demande de prêt immobilier avec une SCI auprès d’une banque est légèrement différente à la demande de prêt immobilier à titre personnel, il y a simplement quelques documents en plus à fournir, mais le principe reste le même.
A bientôt.
Bonjour,
Cela fait très peu de temps que j’ai découvert l’investissement immobilier et je vous remercie beaucoup pour votre blog il aide énormément.
J’aurais une petite question sur le prêt immobilier. Par exemple pour 4000 euros, est ce qu’il vaut mieux prendre un prêt sur une courte durée pour ensuite percevoir la totalité du loyer ou alors prendre sur une plus grande durée pour que le loyer soit supérieur au crédit par mois?
Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour Gaelle
Quand l’investisseur souhaite développer un parc immobilier, le prêt immobilier de longue durée est préférable afin d’avoir un loyer supérieur au crédit.
Cela permet d’avoir :
– Un bénéfice immédiat tous les mois.
– Un taux d’endettement bas pour réaliser d’autres investissements.
– Des intérêts d’emprunt à déduire des charges déductibles.
– Etc…
Bonjour Julien,
Merci beaucoup pour la réponse
Avec plaisir Gaelle. 🙂
A bientôt.
Bonjour julien je viens de tomber sur ton blog. Ma situation est la suivante: suis deja proprietaire d’un apportement (145000€) mis en location avec une rente de 750 euros entre temps jai fais un pret conso de 2500 euros. Donc ma location couvre mon credit immo+ conso. Jenvisage de partir sur un projet de maison sans aport ( donc credit a 110%). Mon projet pourrais til passer?? Sachant que je suis fonctionnaire avec 2000 euros net.
Bonjour Camron
La location de ton investissement locatif couvre le prêt immobilier de l’appartement plus le crédit conso, avec ton salaire et ton statut de fonctionnaire tu devrais pouvoir obtenir un nouveau prêt immobilier sans apport pour acheter une maison sans difficulté, dans la mesure où le montant du projet est proportionnel à tes revenus.
Merci Julien pour ta réactivité dans tes réponses continue pour le maintien du blog qui aide nombreux d’entre nous.
petite curiosité par rapport a la question de Gaëlle un peut plus haut:
avec une SCI a quel impot est on assujetti?
pour t’avouer je ne connaissais pas ce montage donc je me renseigne.
en te remerciant
Avec plaisir Camron
Tu as raison de poser des questions, je suis toujours ravi de répondre. 🙂
A quel montage en SCI fais tu références ?
Car la question de Gaelle un peu plus haut ne parle pas de SCI.
Bonjour,
Je présente ma situation.
Je suis sous contrat CDI depuis 9 Ans. J’ai moins de 35 ans.
Je gagne +- 23 000 net. J’ai juste un crédit voiture en cours .
Jamais de découvert bancaires ou de problèmes de quoique ce soit.
Je suis belge. Je souhaiterais investir dans un bien immobilier (que je compte rénover) pour une résidence secondaire ( en France) pour un budget de 60 000 €.
C’est un bien que j’occuperais quelques semaines par an et je pourrais louer comme location saisonnière
Aurai-je droit au prêt qui couvre la totalité (valeur de la maison+frais de notaire)?
Merci beaucoup
Bonjour Pierre
Dans votre situation, (CDI depuis 9 ans, salaire, âge, pas d’incident bancaire, etc…) il est effectivement possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport.
Le seul frein pourrait éventuellement venir du crédit voiture.
Maintenant, c’est une négociation avec les banques, vous avez peut être un peu d’épargne à transférer, ou peut être le rachat du crédit voiture à envisager, etc…
Votre profil est bon et votre projet est facile pour les banquiers, il y aura surement une banque pour vous proposer un prêt immobilier sans apport.
Vous pouvez également consulter un courtier, il vous dira rapidement si une banque peut financer votre projet sans apport.
Bonjour et merci
Pour le prêt serait-il préférable de faire la demande au près d’un organisme bancaire en France ou en Belgique?
Où puis-je trouver les informations concernant les taxes (je souhaiterais acquérir un bien dans le département de la Manche)?
Un tout grand merci et bonne continuation
Pierre
Bonjour Pierre
Pour la demande de votre prêt immobilier, il est préférable de s’adresser aux banques françaises car votre futur bien immobilier se situe en France.
Concernant les taxes foncières, il suffit de demander à l’agent immobilier ou aux vendeurs des biens.
Concernant les taxes générales des communes, vous trouverez toutes les informations dans cet article :
>> Immobilier : Où investir ?
Bonjour et merci pour votre service.
Des infos bien intéressantes et utiles qui me rassurent sur mon projet d’investissement.
Je vous tiens au courant de l’évolution
Avec plaisir Pierre. 🙂
A bientôt.
Bonjour,
Mon projet immobilier est en train de tomber à l’eau, j’ai fais appel à un courtier, montage financier avec mon concubin handicapé donc pas de revenus salariés, il ne semblait pas y avoir de problèmes, alors nous avons signé un compromis début décembre, après deux refus, un avant Noël et l’autre vers le 15 janvier Depuis, le courtier doit refaire une demande sur moi seule, comme proposé au premier entretien, mais depuis 3semaine rien, quand j’appelle ou envoie SMS, on me dit que pas encore retravaillé sur mon dossier, pas eu le temps, débordé de travail, je me sens négligée, que puis-je faire ?
Bonjour Stéphanie
Je comprends votre situation, ce genre de chose est désagréable.
J’imagine que le courtier ne souhaite pas passer plus de temps sur votre dossier.
Dans ce cas, n’hésitez pas à aller voir un autre courtier.
En parallèle, pensez à demander au notaire et au vendeur une prorogation du compromis de vente pour que vous ayez le temps de faire de nouvelles démarches pour trouver un prêt immobilier.
Bonjour Julien,
Merci d’avoir répondu à mon premier message, j’aimerais savoir si je peux trouver un nouveau courtier qui serait d’une autre région et qui ferait des demandes plus larges que sur mon département, car je vais me retrouver bloquée par les 1ers refus surtout que le courtier actuel ne m’a pas dit clairement dans quelle banque il à fait des démarches, à part à la caisse d’épargne là . J’ai même été mise en relation, avec offre de prêt et échéancier, mais le cautionnement n’as pas accepter mon dossier. J’ai lu dans vos articles que pour votre 1er prêt immobilier, vous aviez trouvé une banque dans une autre région. Ce qui me décourage c’est que quand je fais des simulations, dossier passe, j’ai un revenu de 1150€, aucun crédit en cours et 6000€d’apport
, Bien immo à 68000€, c’est pas la mer à boire !!! Merci
Bonjour Stéphanie
Oui vous pouvez trouver un nouveau courtier d’une autre région.
C’est d’ailleurs une stratégie à utiliser lorsque les courtiers et les banques de notre régions ont refusés nos demandes de prêt immobilier.
Bonjour Julien,
Nous ( avec mon mari) sommes les proprietaires des appartements que nous avons encore les crédits. Nous avons 3 enfants de 18 au 25 ans avec qui nous voudrions crées les SCI Familial.
Comment va changer notre credit? On peut garder les conditions?
Merci pour votre réponse.
Bien cordialement
Ula
Bonjour Ula
Il y a plusieurs possibilités pour intégrer vos appartements dans votre future SCI familiale.
Si vous souhaitez conserver vos crédits avec les conditions actuelles, c’est possible en demandant l’accord des banques au moment d’intégrer les appartements à la SCI familiale.
Merci beaucoup Julien.
Je vais demandé la banque, car je ne voudrais pas bloquer la possibilité de prendre le credit par mes enfants dans ses projets d’achat individuelle. Mon fils a 19 ans, il a acheté en décembre son 1er appart locatif.
Bonne soirée.
Ula
Avec plaisir Ula 🙂
Votre SCI familiale ne devrait pas gêner vos enfants pour leurs investissements locatifs personnels, au contraire la SCI familiale va valoriser le profil de vos enfants par rapport aux banques.
Tenez nous informé.
A bientôt.
Bonjour nous sommes un couple avec un enfant et nous souhaiterions devenir propriétaire pour la 1er fois. Nous sommes tt les 2 en CDI mais nous ne disposons d’aucun apport perso et nous avons un crédit conso en cours ( je pourrai faire un rachat de crédit pour diminuer les mensualités)
Pensez vous que notre dossier pourrai passer?
Merci
Bonjour Laure
Un complément d’information sur votre situation est nécessaire pour répondre précisément à votre question.
Être en CDI tous les deux est un point fort, il y a cependant d’autres critères à prendre en compte :
– Depuis combien de temps en CDI, dans quelle entreprise, quel métier, vos âges, etc…
– La situation financière à la fin du mois, y a-t-il des incidents bancaires, etc…
– Le crédit conso est un point faible, il est préférable de ne pas en avoir du tout, ou de diminuer fortement les mensualités si vous ne pouvez pas le rembourser entièrement.
– Etc…
En fonction de tous ces paramètres, les banques pourront faire une proposition pour un prêt immobilier et peut être sans apport en fonction de votre situation et de votre taux d’endettement.
Cet article est très intéressant mais surtout très utile. La plupart des gens pensent ne pas pouvoir acheter sans pécule de départ mais c’est faux et c’est très bien expliqué ici.
Bonjour Julien,
Je suis actuellement au chômage avec des allocations de 1 200 € environ, et des revenus complémentaires en autoentrepreneur (780€ minimum après les charges – mission longue durée). J’aimerais beaucoup rester en freelance tout en développant mes revenus… mais je souhaite vraiment me lancer dans l’immobilier.
Penses-tu que la banque puisse m’octroyer un prêt sans apport dans mon cas de figure pour de l’immobilier locatif ? Bien entendu en essayant un maximum d’être rentable selon la méthode LARCHER 😉
Par ailleurs, j’ai la possibilité d’avoir le PAS et le PTZ mais pour ma résidence principale du coup.
Je vis à Paris et j’ai actuellement un loyer de 860€ CC (sans EDF).
J’aimerais beaucoup avoir ton avis sur ma situation, selon toi, quelle serait la meilleure solution ?
Merci par avance pour ta réponse 🙂
Belle journée,
Khadija
Bonjour Khadija
Obtenir un prêt immobilier sans apport pour investir dans un bien locatif en étant au chômage est très difficile, même en ayant des revenus complémentaires d’autoentrepreneur.
La banque pourrait éventuellement financer l’achat d’une résidence principale mais avec la caution solidaire d’une personne ayant le profil adapté, pour un investissement locatif les possibilités sont très réduire ou alors avec un apport important plus une caution solidaire.
Une autre solution plus réalisable serait de créer une SCI avec une personne ayant une situation stable en CDI et des revenus en rapport avec le projet immobilier.
Et dans ce cas, la banque accorderait un prêt immobilier à la SCI pour financer un investissement locatif.
A bientôt.
Bonjour,
Je me permets de te solliciter pour te demander ton avis d’expert.
Possédant un capital de 100000 euros sur mon compte et ayant un salaire de 3500 euros par mois, j’ai déjà acheté un T3 et un T2 qui sont loués et seront payés dans 20 ans.
J’ai une proposition d’ achat immeuble au prix de 400000 euros:
3 studio à 500 euros
2 T2 à 650 euros
1 T 3 à 750
Parcelle de 600m², arborée et bien entretenue, 6 places de parking, double portail électrique . L’immeuble est bien situé .
Soit un revenu locatif de 42 600 € / Taxe foncière 2560 €
Je voudrais avoir ton avis car c’est un gros achat.
penses-tu que ce soit une belle opportunité? ou penses-tu que je dois voir moins gros pour mon troisième achat et acheter des biens moins consequents.
Je te remercie d avance pour tes conseils avisés
MAIllot Eric
Bonjour Eric
L’achat de son premier immeuble est toujours une étape importante.
Il est effectivement nécessaire de ne pas se précipiter et de bien préparer cet achat.
Ce n’est pas ton premier investissement immobilier puisque tu possèdes déjà 2 biens immobiliers locatifs.
Et compte tenu de ton salaire et de ton épargne, c’est probablement le bon moment pour passer à l’étape suivante, l’immeuble.
Maintenant tu dois sélectionner le bon, avec les critères de sélection d’un investisseur :
Emplacement, état général du bien, qualité du bien, luminosité, rentabilité, etc…
Dans la mesure où tous ces paramètres sont réunis, cet immeuble pourrait correspondre à ton évolution d’investisseur immobilier.
L’immeuble a un atout majeur, 6 places de parking sur un terrain de 600 m2 arboré et bien entretenu.
Les chiffres sont bons puisque la rentabilité nette de l’immeuble avant IR est de 7.5%.
Donc si tous les logements sont déjà loués et s’il n’y a pas de travaux, cet immeuble semble intéressant (après avoir évidement vérifié les autres critères).
>> Le calcul du rendement locatif.
Bonjour,
Je te remercie pour ta réponse toujours aussi pertinente. Grâce à ton blog et tes conseils avisés, je me suis lancé et j’ai pu faire l’acquisition de deux appartements en deux ans.
C’est un grand pas à faire d’acheter un immeuble et il est vrai que l’on a toujours peur de passer le cap.
Mais dis-moi en termes d’impôts à payer en plus,
à combien dois-m’attendre à payer approximativement car l’acquisition d’un immeuble qui rapporte 42600 euros de revenus locatif doit enclencher des impôts fort cher.Et cela m’inquiète un peu?
Je te remercie de réponse
Bonjour Eric
Je suis ravi que tu aies fait l’acquisition de 2 appartements en suivant les conseils de la METHODE LARCHER.
Ce n’est que le début, je suis sûr que tu vas continuer. 😉
Quand on commence on ne peut plus s’arrêter. 😀
Chaque nouvelle étape dans l’immobilier crée des émotions, c’est normal.
Son premier appartement, son premier immeuble, sa première SCI, sa première vente, etc…
Et après chaque étape, on se rend compte que ce n’était qu’une simple étape comme les autres.
Donc rassure toi, en préparant bien cette acquisition comme les 2 premières, ton résultat sera bon et même meilleur que tes 2 premières opérations.
C’est une très bonne question, et heureusement que tu te la pose avant d’agir, cela te permet de faire des calculs et de mettre en place une stratégie d’investissement fiscale.
Voici un exemple simple :
Lorsque l’immeuble rapporte 42 600 € par an, tu ne seras pas imposé sur 42 600 €.
De manière classique, tu seras au régime réel d’imposition, c’est à dire que toutes les charges de tous tes biens immobiliers sont déductibles de tous tes revenus locatifs (de la même catégorie de revenus, exemple : les revenus fonciers).
L’imposition des revenus locatifs sera donc bien plus basse, voire à zéro.
Lorsque les charges sont supérieures aux revenus locatifs, il y a un déficit qui peut être reportable et imputable des années suivantes.
Plusieurs stratégies d’investissement et des montages parfaitement légaux permettent de diminuer, voire d’annuler l’imposition des revenus locatifs.
Continue dans ce sens, tu commences très bien dans l’immobilier !
A bientôt.
Bonjour,
J’aimerais savoir comment vous avez déniché un bon courtier dans le nord, une banque à Paris, pour un bien immobilier dans le sud, je vous ai déjà posté un message, vous m’aviez conseillé de trouver un autre courtier, mais à qui faire confiance, comment être sûr qu’il à les bons contacts.
Je cherche un prêt immobilier pour ma maison principale, 68000€ frais d’agence inclus, revenus 1150 € , Avez une bonne adresse pour réaliser mon projet, je me désespère mais quand je relis vos articles je le dis, qu’il me faut peut-être un peu de chance et le bon professionnel
Merci
Bonjour Stéphanie
Votre dossier est juste mais réalisable dans la mesure où vous êtes en CDI, avec des comptes bien gérés, sans incident bancaire, etc…
La persévérance est la clé de la réussite.
Dans la majorité des cas, il est plus simple d’obtenir un financement par une banque de sa région car elles connaissent le marché immobilier, c’est pourquoi souvent les courtiers à distance prennent contact avec des banques de notre région pour obtenir un prêt immobilier.
Mais dans votre cas, les banques de votre région n’acceptent pas de vous financer, ce qui était mon cas lors de ma toute première acquisition.
Après avoir contacté les banques de ma région et obtenu que des refus de leurs parts pour mon projet immobilier, j’ai contacté des courtiers qui travaillent à distance avec des banques dans toute la France en leur précisant que les banques de ma région refusent de financer.
Les courtiers ont donc cherché ailleurs, et l’un d’entre eux a trouvé une banque à Paris pour financer mon projet dans le Sud.
On ne peut pas savoir à l’avance si le courtier a les bons contacts, il faut simplement essayer, j’ai envoyé mon dossier à plusieurs courtiers et l’un d’entre eux a trouvé une banque rapidement.
Continuez vos recherches et persévérez, vous trouverez.
Tenez nous informé. 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien
Avant tout je voudrais vous remercier pour votre blog, c’est une mine d’or et les conseils donnés sont vraiment précieux.
Chaque fois que je lis un article, je découvre de nouvelles choses très intéressantes.
J’aimerai à présent vous parlez d’un projet que je souhaite réaliser, pour avoir une idée de ce que vous conseillez.
Je suis propriétaire aujourd’hui de ma résidence principale (une maison), et d’un appartement que je loue.
Je viens de tomber sur annonce pour la vente d’un immeuble de 11lots, avec une rentabilité nette de 7.35% !! (calculé en appliquant votre méthode 9 loyers / prix du bien).
Le prix de l’immeuble est de 710 000€, je n’ai pas encore entamé la négociation.
Actuellement j’ai un fort taux d’endettement (48%), mais vu que je suis assimilé fonctionnaire ça a rassuré.
J’aurais voulu savoir comment m’y prendre pour avoir un prêt sans apport ?
Merci
Bonjour Cherif
Le prêt immobilier sans apport pour un immeuble de 11 lots à 710 000 € s’obtient avec une présentation minutieuse et bien préparée de l’opération.
Vous devez démontrer que ce projet est viable et cohérent avec votre situation actuelle.
Le montant de l’opération est élevé et il y a 11 lots à gérer, vous devez donc maîtriser tous les aspects de l’investissement locatif pour répondre à toutes les questions du banquier avec justesse, la gestion des locataires, la fiscalité, le statut d’investisseur, les travaux, etc…
Vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et d’un appartement locatif, et en plus vous êtes assimilé fonctionnaire, votre profil est très intéressant pour les banques.
Maintenant, les banques apprécient la logique et la cohérence, c’est à dire avec une maison et un appartement locatif, le projet suivant peut être un autre appartement, une autre maison ou un petit immeuble de 3 ou 4 lots, cependant passer directement à un immeuble de 11 lots sans apport me semble difficile, la banque pourrait accepter de financer cette opération avec un apport important.
Les banques trouveraient qu’il manque une ou deux étapes avant de passer à l’immeuble de 11 lots à 710 000 € sans apport.
Vous avez un bon profil pour continuer à investir dans l’immobilier sans apport, les banques vous suivront pour un prochain projet dans une évolution logique de votre patrimoine, donc n’hésitez pas à investir à nouveau. 🙂
A bientôt.
Merci Julien pour votre réponse.
Effectivement je n’avais pas pensé à l’aspect cohérence et logique d’investissement que la banque pouvait soulever.
Je vais suivre votre conseil, et essayer de repérer un autre bien moins gros.
Bon courage à vous.
Avec plaisir Cherif. 🙂
Vous trouverez un bien immobilier plus adapté pour votre prochain investissement locatif.
Tenez nous informé.
A bientôt.
Bonjour Julien ,
Je vous suis depuis quelques mois , bravo pour ces connaissances que vous nous transmettez.
Je me prépare à me lancer dans le bain mais j’ai quelques questions qui sont encore floues pour moi. Si vous pouviez éclairer ma lanterne sur ces points je vous en serais reconnaissant.
1- Une fois le compromis de vente signé pour l’achat d’un bien , on doit verser un acompte au vendeur. Comment procéder si on ne veut pas mettre d’apport ? J’ai pensé à prendre un prêt à la consommation pour payer l’acompte mais cela va apparaitre sur les comptes et mécaniquement cela peu nuire à mon dossier de prêt pour l’achat du bien.
2- Pour le cautionnement , j’ai vu que le privilège préteur de deniers permettait de garantir le montant destiné à l’achat du bien. Mais comment garantir la partie du prêt destiné au travaux , surtout quand elle est conséquente ? ( Nous cherchons des biens avec une grosse rénovation , nous ne sommes pas propriétaires , donc pas d’hypothèque possible. Quant aux organismes de cautionnement , de ce que j’ai lu ils aiment bien qu’il y ait un apport de la part du demandeur de crédit , ce qui n’est pas notre cas. )
Merci d’avance pour vos réponses.
Bonjour Cédric
C’est toujours un plaisir d’accompagner les investisseurs et futurs investisseurs. 🙂
1 – Lors de la signature du compromis de vente, il est assez fréquent de verser un acompte, mais ce n’est pas une obligation, c’est d’un commun accord entre les parties.
Pour éviter d’en faire un, il est utile d’avoir son notaire car lorsque le notaire du vendeur demandera de fixer un montant pour le dépôt de garantie, votre notaire vous défendra en disant que vous allez faire un crédit, et par conséquent il y aura une clause suspensive d’obtention du prêt, ce qui veut dire que s’il y a avait un dépôt de garantie, il serait restitué à l’acquéreur si le crédit n’était pas accordé.
Autrement dit, si le crédit est accepté la vente est faite, donc pas besoin de dépôt de garantie, et si le crédit est refusé, le dépôt de garantie serait restitué quand même.
Cet argument est vrai et fonctionne la plupart du temps, mais parfois certains vendeurs veulent quand même un dépôt de garantie.
D’où l’importance d’avoir son propre notaire, voir :
>> La signature du compromis de vente.
2 – Pour la garantie bancaire il y a plusieurs possibilités :
L’hypothèque.
Le privilège de prêteur de deniers.
L’organisme de caution.
Une personne caution solidaire.
Etc…
Lorsque le bien est à rénover, le privilège de prêteur de deniers ne peut pas être utilisé pour les sommes destinées à financer les travaux, mais l’hypothèque oui.
Exemple :
Prêt bien immobilier : 100 000 €
Prêt travaux : 50 000 €
Il peut y avoir une garantie en privilège de prêteur de deniers sur 100 000 € et une hypothèque sur 50 000 €.
Voir aussi :
>> La meilleure banque pour votre prêt immobilier.
Bonjour
Mon fils veut investir pour l’achat d’une ancienne maison avec plusieurs appartements et nous proposerait un logement moins chère ou nous nous trouvons
Il se demande si notre loyer pourrait être pris en compte pour une demande de prêt comme source de revenu supplémentaire et qu’est ce qu’il payera en tout
Merci
Bonjour Max
Lors d’une demande de prêt immobilier pour un investissement locatif, les banquent tiennent compte des revenus de l’emprunteur et des futurs loyers du bien à acquérir en appliquant une pondération sur les loyers, en moyenne les banquent pondèrent les loyers à 70%.
Exemple :
Salaire de l’emprunteur : 20 000 € par an.
Revenus locatifs : 10 000 € par an.
Pondération à 70% des revenus locatifs : 7 000 €.
La banque tiendra compte de :
20 000 + 7 000 € = 27 000 €
Dans votre opération, votre loyer sera donc pris en compte avec une pondération de la même façon qu’avec n’importe quel autre locataire, afin de déterminer le revenu de votre fils, pour ensuite évaluer sa capacité d’emprunt.
Salut,
Moi j’ai une question. Nous sommes un couple travaillant en CDI et gagnant 2700€ par mois à nous deux.
Nous sommes en projet de construction de maison. Compromis du terrain déjà signé et les devis de la construction sont en cours.
Le seul hic et que nous n’avons aucun apport personnel. Et mon compte perso a moi est très limité dans la gestion. Mon conjoint a lui un compte clean mais la maison ou nous vivons pompe tous notre argent.
Alors a ton avis est-ce que les banques peuvent nous prêter environ 166000 euros malgré ces problèmes ?
Merci pour ton article qui m’a un petit peu rassuré.
Salut Jenny
En regardant uniquement les chiffres, les salaires, le montant du prêt immobilier, et le taux d’endettement, ton couple peut obtenir un financement sur 20 ans ou sur 25 ans.
Maintenant, d’autres paramètres doivent être pris en compte :
En CDI depuis combien de temps, la tenue des comptes bancaires, si tu as d’autres crédits, etc…
Un apport faciliterait les démarches, cependant en respectant bien les recommandations de cet article et en présentant ton projet à plusieurs banques, tu peux obtenir un prêt immobilier sans apport, et dans ton cas sur 20 ans ou 25 ans.
Tu peux également aller voir un ou plusieurs courtiers, en présentant ta situation ils te diront tout de suite quels conditions de prêt immobilier ils peuvent obtenir.
Alors moi un CDI depuis bientôt 2 ans et mon conjoint ça fait 10 ans qu’il est dans la même boîte.
Sachant que sur 20/25 ans les mensualités sont pour nous trop importante sachant que l’on veut vivre correctement a côté sans avoir à calculer le moindre centimes. Comme je le disait la gestion de mon compte est limite. Je ne sais pas gérer correctement mais mon conjoint si donc C’est lui qui va gérer les finances pour la suite avec l’emprunt. Nous allons voir pour un emprunt sur 30 ans si C’est possible.
Merci de ta reponse.
Les prêts immobiliers sur 30 ans sont également faisables, même si toutes les banques ne le proposent pas.
Il ne faut pas hésiter à en voir plusieurs ainsi que les courtiers.
Plus il y a d’ancienneté dans une entreprise, plus les banques apprécient.
10 ans c’est très bien, ensuite 2 ans cela dépend de ton âge et de ta profession.
Salut,
Nous nous débattons sur un emprunt sur 25 ans. Le courtier envoie les dossiers au banque dans la semaine. J’ai 32 ans et en CDI depuis 2 ans dans quelque jours. On espère que ça va fonctionner. On angoisse beaucoup de ne pas voir notre projet prendre forme.
Salut Jenny
Tu as bien fait de faire appel à un courtier, il saura présenter ton dossier au mieux.
Tiens nous informé du résultat. 🙂
A bientôt.
Super Blog, je découvre !
En tant que pro du crédit, nous avons été surpris de votre force de conseil…
Encore bravo pour tout cet investissement dans le conseil de pros!
C’est le cas de le dire ;-))
Merci Gilbert. 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien,
Je suis actuellement salariée et j’ai pour projet de quitter mon job pour vivre de l’immobilier. J’ai lu avec attention tous vos conseils précieux. Cependant, je me pose une question. Le jour où j’atteins ma liberté financière grâce aux loyers de mes biens immobiliers que j’aurais acquis avec des prêts immobiliers et que je quitte mon job, je n’aurais donc plus de salaire. Les banques vont-elles continuer à me prêter si je veux continuer à augmenter mon patrimoine immobilier?
Merci d’avance pour votre réponse.
Fabienne.
Bonjour Fabienne
Lorsqu’une demande de prêt immobilier est faite, les banques utilisent le même calcul, celui du taux d’endettement et du reste à vivre.
Le taux d’endettement est déterminé à l’aide de l’ensemble des revenus et de l’ensemble des charges.
En sachant qu’il y a une pondération pour les revenus locatifs, en moyenne les banques pondèrent à 70% les revenus locatifs, ce pourcentage peut varier de 55% à 85% suivant les banques et les dossiers. Ensuite les banques tiennent compte du patrimoine détenu.
Dans la mesure où ces paramètres sont bons, les banquent accordent le prêt immobilier même s’il n’y a plus de salaire.
C’est pourquoi avant de quitter son travail il est essentiel de tenir compte de la pondération les revenus locatifs pour faire le calcul, d’avoir des biens immobiliers rentables avec du bénéfice tous les mois et d’avoir de l’épargne pour utiliser comme argument de négociation avec les nouvelles banques, puisque ce sont les autres banques qui financeront vos nouveaux projets immobiliers.
De plus, quand on vis de son patrimoine immobilier, notre crédibilité est forte auprès des banques, la maîtrise de l’activité d’investisseur immobilier est démontrée, les négociations sont plus simples et se font de manière différente, vous pourrez le constater par vous même. 😉
A bientôt.
Merci beaucoup pour cette réponse. Me voilà rassurée !
A votre avis, 43 ans est ce trop tard pour débuter ce projet ?… (soyez franc svp !)
Avec plaisir Fabienne. 🙂
Vivre de son patrimoine immobilier est un projet réalisable à n’importe quel âge !
L’un des premiers investisseurs que j’ai côtoyé à commencer à investir dans l’immobilier à 51 ans, il a développé son parc immobilier très rapidement avec des prêts immobiliers, ses revenus locatifs nets étaient largement supérieurs à son salaire.
43 ans c’est très très loin d’être trop tard ! 😀
L’essentiel est de commencer à investir dans l’immobilier quand on se sent prêt, tout simplement.
Quel que soit notre âge, il y a des avantages et des inconvénients :
Plus on investit tôt, mieux c’est, évidemment, seulement, quand on a la vingtaine il est plus difficile d’obtenir un prêt immobilier, le manque de maturité auprès des banques, le manque d’expérience, le manque d’ancienneté dans son emploi, etc… Les banques ont du mal à faire confiance et à accorder un prêt immobilier dans ces conditions. Cela reste cependant faisable lorsque le projet est bien présenté et bien calculé.
A l’inverse, c’est beaucoup plus simple à la trentaine, quarantaine et plus, car cette fois, justement, la maturité et la crédibilité sont là.
Les banques peuvent se projeter plus facilement en étudiant le profil du futur emprunteur, le projet, le métier, l’ancienneté, la tenue des comptes, etc…
Et pour info, la moyenne d’âge du premier achat immobilier en France est de 38 ans. 😉
Vous avez donc largement le temps de développer votre parc immobilier pour vivre de votre patrimoine, et j’espère que vous me tiendrez informé de votre évolution. 🙂
A bientôt.
Merci beaucoup de ce message rassurant qui ôte les derniers doutes que je pouvais avoir !
J’ai une dernière question : je suis actuellement en poste (fonctionnaire) à La Réunion mais ne compte pas y rester ad vitam eternam, sans pour autant savoir combien de temps exactement… Je me demande si je ne dois commencer à acheter ici (et se poser la question de la gestion à grande distance après une fois rentrée) ou s’il vaut mieux que je mandate un chasseur immo en métropole… Quel est votre avis sur la question ?
Et pour la moyenne d’âge du 1er achat immobilier, je n’en tiens pas compte puisque pour la grande majorité c’est la résidence principale ou un simple investissement locatif « pour la retraite » , sans le but d’en vivre et de devenir indépendant financièrement 😉
Bonjour Fabienne
Au début du développement de son parc immobilier il est préférable d’être proche de ses biens pour intervenir en cas de besoin, même si les biens immobiliers sont gérés par une agence.
Ensuite avec l’expérience, la gestion à distance peut très bien être mise en place.
Le choix d’investir à la réunion ou en métropole est très personnel, en fonction de vos critères de sélection des biens immobiliers.
Merci pour votre réponse. Je vais commencer à La Réunion, je n’ai pas envie d’attendre! Je verrai bien quand je rentrerai en métropole, si je mets en gestion ou si je vends… De toute façon, cela me servira d’expérience.
Encore une question… 🙂 Que penser des formations sur internet pour apprendre à investir dans l’immobilier? On en trouve partout, dès qu’on s’abonne à un blog ou qu’on s’inscrit pour une formation gratuite, on est bombardé de méls pour acheter une telle formation! Je me pose vraiment la question de savoir s’il faut que j’en fasse une avant de commencer à investir, ou bien si tout ce que j’ai pu récupérer comme info sur le net (à commencer par votre méthode! Pour la petite histoire, c’est mon père qui m’a envoyé votre lien, et c’est avec votre blog que j’ai commencé mon apprentissage de l’investissement immo!!!) suffit… En fait, j’ai l’impression que ces formations condensent tout ce qu’on peut trouver en accès libre sur le net, vendu à prix d’or, mais je ne sais pas si je me trompe et si je loupe qqch d’important en n’en faisant pas une…
Vous avez raison de commencer dès que possible, vous devez acquérir de l’expérience au plus tôt pour développer vos compétences.
Il est toujours possible ensuite de modifier ou de faire évoluer son parc immobilier.
De manière générale, une formation permet de gagner du temps et de l’argent.
C’est donc un choix soit :
– De chercher toutes les informations sur internet.
– De se former et de gagner du temps.
– De se faire accompagner.
– Etc…
Avec les avantages et les inconvénients dans chaque cas.
Bonjour Julien!
Je relisais notre conversation qui date d’il y a un an! Je vois que vous dites que ce seront les nouvelles banques qui financeront mes nouvelles acquisitions lorsque j’aurai quitté mon travail: pourquoi? Ma banque actuelle, auprès de laquelle j’aurai emprunté pour tous mes biens d’ici là ne pourrait plus me financer lorsque je n’aurai plus de salaire?
Sinon, voilà mes nouvelles: j’ai acheté il y a un mois un T5 à St Denis de La Réunion, les travaux commencent en septembre et la mise en colocation est prévue pour novembre 🙂 Il me reste 2 ans à faire ici mais je n’avais pas envie d’attendre!! ça me fait un peu d’expérience. Maintenant, ça va être difficile de ne rien faire pendant 2 ans! Et quand je rentre, je me lance dans les IDR!
Bonjour Fabienne !
Je suis ravi d’avoir de vos nouvelles depuis le temps 🙂
Une banque fait moins d’effort pour accorder un prêt immobilier à son client, puisqu’elle l’a déjà comme client.
Alors que les autres banques sont prêtes à faire plus d’effort pour justement gagner un nouveau client.
De plus, lorsque l’encours bancaire commence à être élevé, les banques ont plus de mal à accorder un nouveau financement.
Félicitations pour cette acquisition !
Je suis content pour vous 🙂
Cela fait effectivement une expérience avant votre retour.
Vous avez raison de cibler les Immeubles de rapport, c’est le type de bien qui regroupe le plus d’avantages :
>> Dans quoi investir pour réussir.
Tenez nous informés de votre évolution, ça fait toujours plaisir 🙂
A bientôt.
Bonjour,
Mon époux est en Cdi, je suis actuellement au chômage. Toutefois, je vais signer un Cdi pour un poste d’aide-soignante courant juillet 2018. Pensez-vous que nous puissions faire une demande de prêt immobilier?
Bonjour Danielle
Oui vous pouvez faire une demande de prêt immobilier, seulement la banque attendra probablement la signature de votre CDI pour se prononcer.
Bonjour je souhaite acheter un studio pour le louer mais j’ai déjà un crédit Immo pour ma résidence principale sur 20ans .
Pour que mon taux d’endettement ne dépasse pas il faudrait que j’emprunte sur 20 ans pensé vous que c’est faisable. Merci
Bonjour Ilhame
Oui c’est possible, du moment que votre taux d’endettement est acceptable vous pouvez emprunter sur 20 ans ou même 25 ans.
Les banques calculent le taux d’endettement en tenant compte :
– Du crédit immobilier de la Résidence principale.
– Du crédit immobilier de l’investissement locatif.
– Des revenus de l’emprunteur.
– Des revenus locatifs avec une pondération (70% en moyenne).
Ensuite les banques regardent le projet dans sa globalité avec la situation familiale et professionnelle.
Un prêt immobilier pourra donc être accordé en fonction de ces critères sur différentes durées.
bonjour,
jai une question assez simple. Ca semble vue comme ça assez simple, une simple consultation d’annonce de bien deja en location, j’applique le calcule et je trouve des dizaines de bien à 8% certains au dela de 12% (des biens deja loués ect)
ma question est donc la suivante: si c’est si facile tout le monde serai indépandant financierement en achettant ce type de bien qui s’autofinance, non?
c’est la seule chose qui me fait hésiter, ça semble trop beau…
Bonjour Jo
Investir dans le locatif n’est pas anodin, il ne suffit pas d’acheter n’importe quel bien immobilier pour réussir.
De nombreux critères doivent être pris en compte avant de faire l’acquisition d’un bien immobilier pour le mettre en location :
– L’emplacement.
– L’état général.
– La qualité.
– La luminosité.
– Le voisinage.
– Le stationnement.
– Les commodités à proximité.
– Etc…
La rentabilité est essentielle pour un investisseur c’est vrai, toutefois ce n’est qu’un élément parmi les autres.
Le mode de calcul est également important pour connaître le vrai résultat et donc être en mesure de prendre les bonnes décisions :
>> Le calcul du rendement locatif.
merci Julien, me vient à l’esprit une autre question certainement dû à mon côté méfiant (j’ai appris à me méfier des hommes…)
ton blog est bien fait, et tu ne sembles pas vénale, alors pourquoi nous aider, quel intérêt? juste pas passion?
Avec plaisir Jo. 🙂
La méfiance est un sentiment naturel de protection face à un risque potentiel, il est donc normal de se méfier quand on souhaite investir dans l’immobilier ou dans n’importe quel autre domaine. De manière générale, tout type d’investissement comporte des risques, par conséquent il est très important de faire attention et de bien préparer ses opérations immobilières avant de se lancer. Le risque serait justement de ne pas se méfier et d’investir sans réfléchir, en achetant n’importe quel bien immobilier sans préparation.
Comme tu peux le voir à travers mon blog et ma page de présentation, je suis passionné par l’immobilier depuis très longtemps, je suis investisseur immobilier professionnel et Conseiller en Gestion de Patrimoine, par conséquent je partage ma passion sur ce blog en aidant les investisseurs et futurs investisseurs immobiliers à développer leur patrimoine en répondant à leurs questions dans les commentaires et ceux qui souhaitent aller plus loin ont la liberté de me contacter pour avoir un accompagnement dans le cadre de mon activité de Conseil en Gestion de Patrimoine, cela permet d’aider tout le monde, ceux qui ont besoin d’avoir uniquement une réponse précise à leurs questions sur le blog et ceux qui souhaitent aller plus loin dans l’accompagnement.
merci pour ces précisions Julien. Dans le cadre de mon futur investissement je suis à la recherche d’une aide pour optimiser ma fiscalité future. Il semble que l’on peut économiser des milliers d’euros en remplissant bien notre declaration…
Avec plaisir Jo. 🙂
Effectivement, choisir le bon statut d’investisseur est indispensable pour réussir dans l’immobilier.
Tu as raison de vouloir te faire aider, tu vas gagner du temps et de l’argent avec les bons conseils.
N’hésite pas à voir plusieurs Conseillers pour ensuite sélectionner celui qui te convient le mieux.
Bonjour,
Nous aimerions acheter une maison aux sénioriales dans la drôme ( 180000euros)
nous sommes fonctionnaires tous les deux mon concubin est retraité fonctionnaire et moi toujours en activité fonctionnaire également , nous n’avons pas d’apport personnel car après nos séparations cela n’a pas été facile l’argent que nous avions mis de côté n’est plus . pourrions nous emprunter sans apport , merci pour votre réponse rapide .
Cdt,
Bonjour Marie José
Dans votre situation, il est possible qu’une banque vous accorde un prêt immobilier sans apport puisque vous avez deux bons profils, fonctionnaire d’active et retraité fonctionnaire.
Toutefois, les banques tiendront compte également de la situation financière du couple, les revenus doivent être cohérents avec votre projet immobilier, une stabilité des comptes bancaires, pas d’incident de paiement, etc…
Il sera probablement nécessaire d’aller voir plusieurs banques pour obtenir un prêt immobilier sans apport.
Vous pouvez aussi aller voir un courtier crédit pour faciliter vos démarches.
boujour je souhaite créé une sci avec mon frere et emprunter 300000 euros afin d investire dans 4 appartement et un local commercial pour des loyers de 2200 euros mais difficile avez vous une solution ou des contacte cordialement
Bonjour Matthieu
Créer une SCI pour investir dans l’immobilier avec votre frère est une très bonne idée.
Les avantages de la SCI sont très nombreux.
Pour faciliter l’obtention de votre prêt immobilier, n’hésitez pas à aller voir un courtier en crédit.
Il vous dira rapidement si une banque peut financer votre projet en fonction de vos situations votre frère et vous.
Le montant de l’emprunt et des loyers sont cohérents, dans la mesure où vos situations personnelles, professionnelles et patrimoniales sont aussi cohérentes, vous devriez trouver une banque pour vous financer.
bonjour Julien, merci pour toute tes vidéos elles sont très instructives et inspirantes !
j’aurais une question qui me turlupine ( fortement ) 🙂
si l’acquisition d’un bien immo se fait avec un pret destiné a la résidence principale au dépard ( 25 ans ) et que l’on fait
du locatif a l’issu de l’acte signé , peut on passer en Lmnp ?? et donc déduire les intérets d’emprunts , amortissement etc… ?? ou un mode de régime fiscal est il obligatoire ( micro bic ou autres ) avec la nature du pret immobilier ( RP ) ?
je ne voudrais pas etre contraint de devoir obligatoirement utiliser un régime fiscal prédéfini dans ce cas ci.
beaucoup de personne parle de cette stragegie pour pouvoir etre financer sur 25 ans mais il n’y a peu d’éléments sur les conséquences pour cette situation.Je ne voudrais pas faire un mauvais choix.
merci beaucoup pour ta réponse Julien et bonne continuation a toi !
Bonjour Damien
La nature du prêt immobilier (RP) est indépendante du régime fiscal si le bien est utilisé après pour faire du locatif.
En pratique, il est donc possible de contracter un prêt immobilier sur 25 ans pour sa résidence principale, et ensuite décider d’utiliser ce bien immobilier pour faire de la location, que ce soit de la location nue ou de la location meublée.
Ensuite, le régime fiscal est un choix de l’investisseur, régime micro ou régime réel.
Maintenant, il faut rester vigilant et bien lire le contrat de prêt immobilier et les différentes clauses.
La banque a parfaitement le droit d’insérer des clauses avec des conséquences diverses si une clause n’est pas respectée.
Bonjour,
Je suis Francaise, vivant en Angleterre avec un époux anglais, est-il possible pour nous d’acheter un logement sans apport? Nous avons l’intention de nous installer en France dans quelques années donc ce logement deviendrait potentiellement notre résidence principale.
Premier rendez-vous avec une banque française dans quelques semaines, après avoir lu votre article, je vais anticiper et fournir les documents justificatifs de revenue et d’epargne.
Une caution serait peut-être envisageable (à negocier avec mes parents qui sont retraités).
Etant actuellement non residents, pensez-vous que nous aurons l’opportunité d’acheter un appartement avec un crédit immobilier français en évitant l’apport de 20% à 30%?
Merci pour vos conseils
Bonjour Kristel
La demande de prêt immobilier est comme une négociation entre le futur emprunteur et la banque.
Il est donc possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport, mais souvent avec des contreparties ou selon le profil de l’emprunteur.
Les banques demandent très souvent la domiciliation des salaires dans leur établissement, et éventuellement de l’épargne, des placements financiers, des assurances (maison, véhicules, etc…).
C’est assez rare qu’elles accordent un prêt immobilier sans contrepartie.
Et comme vous vivez en Angleterre et souhaitez acheter un logement en France, financé par une banque française, votre dossier sera un peu plus compliqué à traiter, même si la caution de vos parents est un avantage.
Maintenant, en fonction de votre situation cela reste une possibilité.
N’hésitez pas à contacter plusieurs agences de courtiers en prêt immobilier, il y a toujours un membre de leur équipe qui sait comment financer les expatriés.
Tenez nous informé. 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien 🙂 Tout d’abord, merci pour tes conseils 🙂
Je te pose rapidement ma situation afin d’en venir à ma question. Enseignant dans la fonction publique, 27 ans, en couple mais sans concubinage pour l’instant, je vie seul dans un appartement que je loue 590e/mois. Je gagne un salaire d’en moyenne 2600e. Avec ce salaire, je paye 783e de charges fixes et une moyenne de 503e de charges variables. Je met de côté également 200e/mois pour les impôts. Bref une fois tout payée, je place entre 700e minimum et parfois 1300e, avec un objectif que je m’essaye de m’efforcer à savoir placer 43.5% de mon salaire.
concernant l’épargne, outre un livret A autour de 6000e actuellement pour les factures et les dépenses courantes, j’ai pour l’instant un PEL avec 22000e sur lequel il me reste jusqu’en mai 2021 pour l’abonder avant sa clotûre. Environ 1000e/mois sont placés sur ce PEL. Au rythme de mes placements, je pense arriver à 50.000e sur mon PEL d’ici sa date de clotûre dans 30 mois.
Par rapport à mon profil, je suis un gestionnaire prudent (Je n’ai jamais été à découvert, ni même contracter de crédit, d’emprunt etc…).
Concernant mon projet d’achat, celui-ci est à moyen terme, au delà d’un délai de 2 ans. J’envisage ce projet seul (au cas où je ne sois plus en couple à cette échéance), ainsi dans le doute, je préfère partir sur l’idée que j’achèterais avec mon seul salaire.
J’en viens à ma question, bien que cela soit compliqué, combien penses-tu qu’une banque accepterait de me prêter selon toi ? Cela serait pour un achat d’une maison récente / voir neuve, dans une ville comme Le Mans (72) ou Angers (49).
Je précise que mon but si j’achetais serait de rembourser le plus rapidement possible mon emprunt (car plus cela traîne, plus finalement les intérêts font que l’on paye au final une somme élevée à la banque). J’y ai un peu réfléchi, sans devoir changer mon style de vie, je pense que je pourrais supporter des mensualités de remboursements de maximum 800e pour moi seul (soit 227e de plus que la mensualité que je paye actuellement pour mon loyer).
Je te remercie infiniment 🙂
Bonjour Romain 🙂
Je te remercie pour la clarification de ta situation, cela facilite ma réponse et c’est très appréciable !
Tu as un très bon profil pour les banques, tu obtiendras un prêt immobilier sans difficulté.
Avec les taux actuels et des mensualités de 800 €, tu peux emprunter environ :
130 000 € sur 15 ans.
160 000 € sur 20 ans.
190 000 € sur 25 ans.
Si tu as d’autres questions, n’hésite pas. 🙂
A bientôt.
Merci Julien 🙂
Je pense que te clarifier mon profil est là moindre des choses vu le temps que tu passes à nous répondre 🙂
Je te remercie pour tes estimations, c’est à peu près ce que j’avais en tête. De toute façon, comme je te l’ai indiqué, c’est simplement par curiosité car pour l’instant pas d’achat de prévu avant au moins 2-3 ans, et d’ici là, les taux auront peut être changés, mes charges et mon salaire aussi 😉
Simplement pour poursuivre avec ma curiosité, je me demande à quel point le fait d’être en concubinage et donc d’avoir 2 salaires plutôt qu’1 seul, pouvait être un facteur sécurisant pour les banques, et donc entraîner un prêt plus important (sans contrepartie négative par rapport au fait d’emprunter seul)
Ma compagne actuelle prépare son cours pour devenir également enseignant dans le secondaire. Sans plan sur la comète, il est légitime de me dire que d’ici 2-3 ans, elle sera donc normalement également fonctionnaire avec un salaire moyen (sans primes etc) de 1800-1900e. Ce salaire s’ajouterait au mien. Bien sûr les charges que je supporte actuellement seraient aussi bouleversées (loyer supporté par 2 personnes, courses plus importante mais divisées par 2 etc…).
Bref, je ne vais pas me lancer dans des calculs pour l’instant, mais je te demande ton avis sur la question suivante :
1 ) Peut-on quantifier sur un prêt, l’avantage consistant à emprunter en concubinage quand on achète ? Je pense que ce facteur sécurisant pour les banques peuvent amener ces dernières à accorder un prêt plus important (et ceci sans impact négatif sur le taux et la durée). Ainsi, en me basant sur ton exemple (130K sur 15 ans, 160K sur 20 ans, 190K sur 2ans pour un emprunt seul), je me demandais si on pouvait estimer à la louche un prêt en ajoutant une 2e personne avec un revenu de 1800e par exemple ?
Enfin question annexe mais qui relève de ton champ d’expertise :
2 ) A ma place, quel serait la durée de prêt que tu privilègerais ? En effet, certains disent qu’avec les taux faibles d’emprunts actuels, il est intéressant d’emprunter sur une durée plus longue pour diminuer les mensualités et ainsi diriger l’argent non englouti vers des placements bancaires / financiers. D’un autre côté, emprunter longtemps, c’est de mon point de vue payer des intérêts sur une temporalité plus longue, et donc au final payer une note plus salée.
Je te remercie 🙂
Avec plaisir Romain. 🙂
Ton message est très appréciable !
En fait, être en concubinage et avoir 2 salaires n’est pas un critère qui rassure les banques pour accorder un prêt immobilier d’un montant supérieur par rapport à un seul emprunteur.
Les banques font un calcul très simple, elles prennent environ 33% des revenus mensuels du ou des emprunteurs, cette somme correspond à la mensualité maximale d’un prêt immobilier.
Il suffit ensuite de calculer à partir de cette mensualité de remboursement, la somme du prêt immobilier sur les différentes durées avec les différents taux actuels.
Les revenus permettent de déterminer le montant de l’emprunt potentiel, mais pas l’acceptation ou le refus du prêt immobilier.
Ensuite, la situation professionnelle, familiale et patrimoniale des emprunteurs, cette fois-ci, est prise en compte pour déterminer si la banque accepte de financer le projet ou non.
C’est pourquoi au vu de ta situation et de tes revenus, ainsi que ta compagne, vous obtiendrez un prêt immobilier sans difficulté.
Réponse à ta question 1)
Il est possible d’estimer avec précision le montant du prêt que vous pourriez obtenir à deux, voici le calcul :
Salaires : 2 600 € + 1 800 € = 4 400 €
33% de 4 400 € = 1 452 €
C’est à dire qu’une banque accorderait un prêt immobilier dont les mensualités de remboursement mensuel seraient de 1 452 € par mois maximum.
Avec les taux actuels, cette mensualité correspondrait à un emprunt d’environ :
230 000 € sur 15 ans.
290 000 € sur 20 ans.
340 000 € sur 25 ans.
Cela correspond à un maximum au vu des salaires de cet exemple.
Réponse à ta question 2)
C’est un choix très personnel qui correspond à plusieurs critères.
Certaines personnes voudront une maison à 340 000 € donc la seule solution dans ce cas c’est le prêt sur 25 ans.
D’autres personnes veulent rembourser le prêt le plus vite possible pour limiter le montant global des intérêts.
D’autres personnes veulent des mensualités basses pour pouvoir vivre correctement au quotidien malgré le coût global des intérêts.
En tenant compte de l’érosion monétaire (dans 20 ans la valeur d’un euro sera plus faible qu’aujourd’hui), des taux actuels très bas et du besoin de vivre correctement au quotidien, il paraît opportun d’emprunter sur 25 ans.
De plus, au vu de ton âge et de ta situation familiale actuelle, les statistiques démontrent qu’il y aura une revente de cette résidence principale dans les 10 ans pour un nouvel achat.
Maintenant, cela reste un choix personnel en fonction des objectifs de chacun.
Tu as de quoi calculer maintenant. 🙂
A bientôt.
Whaou merci Julien, non seulement tu réponds de manière très claire et détaillée mais tu es très réactif 🙂 Je te remercie pour toutes ces précisions 😉
Ta réponse à ma question 2 soulève un point intéressant dans le néophyte de l’immobilier que je suis, à savoir : Si les stats montrent qu’un achat est vendu après 10 ans (soit avant le remboursement total d’un prêt), vaut-il mieux :
1 ) Acheter un petit bien au départ, pas le bien qui est le rêve d’une vie, en se disant que dans quelques années, avec la fondation d’une famille plus nombreuse, le bien sera vendu et un autre plus grand et coûteux sera cherché ? Ainsi on ne s’expose pas à un emprunt coûteux, ce qui permet d’avoir des mensualités faibles et une bonne capacité d’épargne ? Ainsi même en cas de revente du bien dans les 10 ans, l’on peut penser qu’une partie non négligeable de l’emprunt est remboursé, et que l’on peut donc se lancer dans un 2e emprunt sans avoir le poids d’un 1er emprunt encore peu remboursé.
2 ) Acheter le bien de ses rêves au départ, qui sans doute est assez coûteux et qui a été acheté via un emprunt soit important en mensualité / ou long en durée de prêt, mais qui va lui aussi répondre peut-être à l’implacable vérité de la statistique et à une revente dans les 10 ans. Dans ce cas, on imagine aisément que le bien est vendu bien avant le remboursement d’un prêt, et que le nouvel achat recherché va lui nécessité un 2e prêt (alors même que le 1er n’est pas encore remboursé).
Je réfléchis avec ma logique de gestionnaire prudent qui se dit que pour qu’un achat soit rentable, il faut que l’on utilise le bien pendant un nombre d’années proportionnel à sa valeur (plus c’est cher, plus s’en séparer tôt est une perte d’argent). Mais aussi qu’aux yeux d’une banque, c’est risqué de prêter à une personne qui a un 1er emprunt non encore totalement remboursé.
Peut-tu me partager tes réflexions sur ce point. Je te remercie encore chaleureusement. En espérant que ton blog connaisse le succès qu’il mérite.
C’est toujours un plaisir Romain. 🙂
Tes 2 réflexions sont intéressantes, cohérentes et justes, c’est pourquoi le choix est vraiment personnel en fonction des envies de chacun.
Maintenant, au vu de ton profil, il semblerait que la première réflexion te corresponde mieux.
En sachant que l’achat d’une résidence principale ne se fait pas de la même façon, ni pour les mêmes raisons, ni avec les mêmes critères qu’un investissement immobilier locatif.
Concernant le financement du nouvel achat, rassure toi puisqu’en pratique les banques accordent un prêt relais pour la nouvelle maison en attendant que la première soit vendue.
Ou alors dans le cadre d’une construction neuve, les mensualités de la construction sont différées, c’est à dire que le remboursement du prêt immobilier commence seulement lorsque la construction est terminée.
Et enfin, il arrive aussi que la première maison soit d’abord vendue, avec ensuite une période de location permettant les recherches d’une nouvelle maison, souvent suite à une mutation, changement de région ou autre.
Coté financier, après 10 ans de crédit une partie du capital a été payé, de plus la maison est souvent vendue à un prix plus élevé que l’achat, avec une plus-value au final qui aide à financer la nouvelle acquisition ou à être épargné ou utilisée pour les loisirs, ou les 3 à la fois. 🙂
N’hésite pas à partager avec nous tes réflexions et ton choix final !
A bientôt.
Bonjour
J’aimerais avoir des petites informations.
Nous souhaitons mon mari et moi investir dans un immeuble locatif principalement pour les curristes thermale.
Bref valeur du bien 90000 euro.
Je ne sais pas par où commencer et déjà un peu peur que la banque refuse.
Nous sommes en interim les deux avec des salaires correcte. Mais sa arrive qu’il y ai des périodes de chômage.
Nous avons également déjà un crédit immobilier depuis 5ans ( pour notre maison principale)
L’immeuble est super suivi et réglo l’année de location est déjà réservé il fait un meublées 24 25000 euro de chiffre d’affaire avec cet immeuble.
Pensez vous que sans apport sans cdi c’est possible d’emprunter?
A savoir que certains moi tout va très bien et d’autres un peu moins pour nous. Alors vraiment peur du refus.
Que me conseillez vous?
Merci de vos réponses cordialement aurore.
Bonjour Aurore
Dans un premier temps vous devez évaluer votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement.
Ensuite, en fonction de votre situation professionnelle et de la régularité de vos revenus, il se peut qu’une banque vous accorde un prêt immobilier sans apport, en gardant à l’esprit que cela est plus difficile sans CDI.
N’hésitez pas à consulter un courtier, il vous dira rapidement si un financement est faisable au vu de votre dossier.
Cet article va vous apporter les différentes étapes à suivre :
>> Premier achat immobilier : mode d’emploi.
Bonjour,
Tout d’abord merci pour le site, il est très enrichissant.
Je suis en plein doute, et j’aimerai quelques conseils pour un achat d’une maison dans le Limousin.
J’ai terminé mon Master, et je travail depuis quatre ans environ 8/9 mois par an en interim ou en CDD, j’ai actuellement un salaire net de 2000 euros en interim
( contrat jusqu’à fin mars renouvelable jusqu’à décembre (18mois)) et ma compagne à un salaire de 1600 euros par mois et à un CDI dans la fonction public. Ma mère qui à un salaire de 2300 euros net ( +environ 60 000 euros de côté), peut se porter garante pour moi jusqu’à ce que j’ai un CDI. Nous avons trouvé une maison a 190 000 euros que nous avons réussi à négocier à 162 000 euros.
Donc + frais de notaire et dossier il nous faudrait emprunter en gros 178 000 euros ( c’est ce que nous a conseillé la banque). Nous ne voulons pas mettre d’apport car nous n’avons que 12 000 euros de côté. (Nous avons quand même une bonne tenu de compte, jamais dans le rouge, et on arrive a mettre environ 600 euros à deux de côté par mois )
La banque est prêt à nous suivre et nous signons le compromis de vente dans une semaine. Actuellement nous payons 400 euros de loyer, avant ma compagne payé 600 euros de loyer et moi 400.
La banque nous à fait un accord de principe, 790 euros à rembourser par mois avec des taux plutôt pas mal il me semble sur 25 ans.
A présent que je vous ai expliqué ma situation, je vous exposes mon doute.
La banque nous à dit qu’elle était prête à nous suivre, le questionnaire de santé est impeccable, cependant j’ai un peu peur pour l’agence de garantie car la banque ne veut pas que l’on passe par l’hypothèque. Selon vous est ce que vous pensez que notre projet peut aller jusqu’au bout ? Le seul doute est cette agence de garantie qui pourrait nous refuser le prêt.
Je vous remercie, cordialement.
Bonjour Paul
Au vu de votre présentation, de votre situation, celle votre compagne, vos revenus et le montant nécessaire pour votre projet, l’agence de garantie donnera très probablement un accord à votre dossier.
Questionnaire de santé impeccable, le projet est cohérent avec vos revenus, votre taux d’endettement est inférieur à 33%, aucun incident bancaire, etc…
Vous avez en plus la garantie de votre mère, par conséquent vous pouvez être rassuré sur la forte probabilité d’acceptation de votre dossier et l’obtention de votre prêt immobilier sans apport.
Tenez nous informé 🙂
A bientôt.
Merci beaucoup pour votre réponse Julien :), oui je vous tiens informé et félicitation pour le travail que vous fournissez, nous avons appris beaucoup de chose grâce à vous, bonne continuation 🙂
Avec plaisir Paul 🙂
A bientôt.
Salut Julien, j’ai trois biens immobiliers un principale et deux investissements locatif nu aux frais réelle, je souhaiterais repartir sur un troisième investissement locatif toujours en nu frais réelle. Tu en pense quoi des remboursements anticipé afin de baisser le taux d’endettement pour que je puisse repartir sur un investissement locatif. Pour ton information je vais essayer avec ma banque si, il pratique la méthode différentielle. si non, j’irais peut être voir d’autre banque. Mais le soucis j’ai 160 000 euros de crédit immobilier, cela me fais des mensualités de 923 euros par moi et j’ai un salaire de 2000 euros plus mes deux loyers que je reçois est de 979 euros et je rajoute les 195 euros de charge des locataires. Je te remercie sincèrement du temps que tu prends pour nous.
Cordialement.
Christian
Salut Christian
S’il fallait vraiment que tu rembourses par anticipation un prêt immobilier, il faudrait commencer par le crédit de la résidence principale.
Pourquoi ?
Les intérêts d’emprunt de la résidence principale ne sont pas déductibles des revenus locatifs.
Contrairement aux intérêts des emprunts réalisés pour des biens immobiliers locatifs, qui eux sont déductibles des revenus locatifs.
Cela permet de limiter la fiscalité.
Ensuite pour améliorer la capacité d’emprunt, il est intéressant de choisir des prêts immobiliers longue durée, 25 ans par exemple, d’investir si possible dans des biens sans copropriété pour éviter les charges, et de bien négocier le prix d’acquisition pour réaliser une bonne affaire afin d’avoir une bonne rentabilité qui améliore le bénéfice, donc la capacité d’emprunt au final pour les nouvelles acquisitions immobilières.
Tu as raison d’aller voir d’autres banques, elles te proposeront très souvent de meilleures conditions, tu verras pourquoi dans cet article :
>> La meilleure banque pour votre prêt immobilier.
A bientôt.
Merci Julien, pour ton information est précieuse mon crédit de la résidence principale est fini, cela ne me fait pas peur de changer de banque. j’ai fait les banques suivantes : la poste, caisse d’épargne et en dernier la société générale.
Je vais monter progressivement un dossier, je vais m’y prendre largement en d’avance pour effectuer ces démarches administratives. Sincèrement je te remercie énormément des conseils que tu nous donnes.
C’est toujours avec plaisir Christian 🙂
A bientôt.
Ce sont de très bons conseils pour faciliter l’emprunt immobilier sans apport… merci encore.
Avec plaisir Clémence 🙂
Article très instructif et complet. La plupart des gens imagine qu’il faut un gros apport pour pouvoir acheter mais cet article prouve bien que ce soit faux.
Salut julien
sauf erreur de ma part une SCI permet de regrouper plusieurs biens en payant un seul taux d’imposition pour l’ensemble de l’ordre de 15% dans le respect du gain locatif. alors que hors SCI c’est autant de bien autant de fois le taux d’imposition a payer ?
est il possible en ayant une SCI de confier la gestion location de celle-ci a une agence? et effectuer sois même la partie syndic de copropriété.
quelle sont les conditions nécessaires pour la mise en place d’un syndic de copropriété? nombre d’appartement minimum ou autres critères
Salut Camron
La SCI peut effectivement, selon son régime fiscal, permettre d’avoir un seul taux d’imposition pour l’ensemble des biens immobiliers qu’elle détient, cela concerne les SCI imposées à l’IS (impôt sur les sociétés).
Les taux d’imposition des sociétés imposées à l’IS :
https://www.impots.gouv.fr/portail/international-professionnel/impot-sur-les-societes
En revanche, lorsque la SCI est imposée à l’IR (impôt sur le revenu), les associés sont imposés sur les revenus de la SCI directement dans leur foyer fiscal.
Pour tout savoir sur les SCI :
>> Formation SCI
Oui il est possible de confier la gestion locative des biens immobiliers de sa SCI à une agence.
Oui il est possible d’effectuer soi-même le syndic de copropriété, c’est à dire un syndic bénévole entre copropriétaires, c’est souvent le cas pour les petits immeubles comprenant quelques lots.
Dès qu’il y a une copropriété, c’est à dire à partir de 2 lots, un syndic peut être mis en place, soit bénévole soit professionnel.
Merci pour tes reponses toujours instructives et remplies de positivite. Cest motivant de continuer la prise dinfo afin datteindre ces objectifs
C’est toujours un plaisir d’aider les investisseurs immobiliers 🙂
A bientôt Camron.
Julien
si financièrement on est viable ou solvable. Bien que cela relevé d’une décision personnel un avis extérieur peut éclairer l’ébauche d’un projet
Dans quel ordre est il préférable de procéder: Résidence Principale puis Locatif?ou inversement?
peut on effectuer ces deux démarches au même moment? doit on passer par le même courtier? même banque? quel avantage inconvénient?
merci encore pour tes réponse fort instructif
Les 3 cas sont faisables, le choix dépendra de l’objectif de l’investisseur.
Résidence principale :
Certaines banques demandent à l’emprunteur d’être d’abord propriétaire de sa résidence principale avant pouvoir financer un bien immobilier locatif.
Cela réduit donc le nombre de banques potentielles si l’acquéreur est propriétaire.
Mais la résidence principale est souvent un coup de coeur, c’est à dire qu’il y a peut de négociation, que le confort est important, etc…
Ce qui veut dire un endettement élevé, et cela réduit la capacité d’emprunt pour les futurs investissements locatifs.
Si le crédit immobilier sur la résidence principale est faible (montant, durée ou mensualités), c’est un atout cela facilitera l’obtention de prêt pour un projet locatif.
Locatif :
L’avantage de commencer par investir dans le locatif et de ne pas avoir de résidence principale à crédit, c’est la capacité d’endettement préservée pour investir uniquement dans le locatif.
Il sera possible d’emprunter plus pour acquérir rapidement plusieurs biens immobiliers au début, ensuite il sera intéressant d’acheter la résidence principale pour stabiliser sa situation vis à vis des banques pour ensuite continuer à emprunter à nouveau pour du locatif.
RP + locatif au même moment :
Investir au même moment dans une résidence principale et dans un ou plusieurs biens immobiliers est possible dans la mesure où les revenus permettent le financement qu’il soit comptant, par emprunt sans apport ou emprunt avec apport.
Même si c’est faisable, ce n’est pas forcément le meilleur choix car cela demande beaucoup de travail de tout gérer en même temps, le déménagement et l’installation dans sa nouvelle résidence principale avec tout l’administratif plus la gestion du premier investissement locatif, du premier locataire et peut les travaux, etc…
Il est préférable de faire soit l’un soit l’autre en premier mais pas les 2 en même temps.
Conclusion :
Avoir une résidence principale avec un petit crédit immobilier est une bonne situation pour que les banques financent facilement les investissements locatifs, dans la mesure où la capacité d’endettement est suffisante, dans l’objectif d’acquérir une autre RP plus confortable ensuite.
Commencer par du locatif sans RP permettra d’acquérir plus de biens au début mais il faudra démarcher plus de banques pour obtenir des financements.
Si le courtier est performant, tu peux lui présenter tous tes projets, autrement tu peux changer jusqu’à trouver le bon.
N’hésite pas à changer de banque, les nouvelles banques feront toujours une meilleure offre de prêt immobilier.
N’hésite pas à nous dire quelle décision tu as prise. 🙂
A bientôt.
Je suis très content d’être tombé sur cet article juste avant de faire mon achat immobilier.
Merci
Avec plaisir Greg 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien
Votre blog est vraiment très instructif . Vos explications sont très claires.
Ce qui m amène à vous solliciter pour avoir votre avis.
J ai pour projet l achat d un immeuble locatif de 6 appartements plus un local commercial .
Le bien est situé au centre d une petite ville avec à proximité des écoles, la gare et les commerces.
5 logements ont été refaits à neuf en 2018. La toiture et la façade ont également été refaites il y a moins de 10 ans. Il reste un logement à finir de rénover ainsi que le local commercial. Le montant des travaux
est estimé à 45000 euros. Le prix du bien est de 460000 euros. Actuellement seul les deux biens en cours de rénovation sont libres de location. Le montant des loyers est de 3900 euros par mois pour l intégralité des logements local commercial compris.
Ma situation personnelle
Je suis en CDI depuis plus 13 ans dans une grande entreprise française ( pour les banques je suis assimilée fonctionnaire)
Mon salaire mensuel est de 2800 euros
Je suis propriétaire de ma résidence principale pour laquelle j ai un remboursement mensuel de 740 euros. Il me reste 43000 euros à payer soit 5 ans. Ma maison est estimée environ 200000 euros.
J ai une épargne de 60000 euros.
Je n ai pas de crédit à la consommation, jamais de découvert.
Je ne suis pas complètement novice en immobilier locatif car Il y a 8 ans j avais un bien en location dans le sud de la France. Je l ai gardé plus de 6 ans.
Pour information, le bien serait acheté en SCI familiale avec mon fils de 22 ans. Il apportera dans la SCI la somme 25000 euros.
J ai soumis mon projet à deux courtiers qui me disent que mon dossier est bon mais trop léger.
J ai également vu avec ma banque qui après m avoir donnée un accord de principe m a finalement dit non .
Suis je irréaliste ? Ou dois je persévérer ?
Merci pour votre avis éclairé
Bonjour Pascale
Votre projet est très intéressant, vous avez également une bonne situation professionnelle pour convaincre les banques, il y a toutefois des éléments qui ne facilitent pas l’obtention d’un prêt immobilier.
Voici le détail des différents éléments :
– Vous êtes en CDI depuis 13 ans : Point fort.
– Dans une grande entreprise : Point fort.
– Vous êtes propriétaire de votre résidence principale : Point fort.
– Il ne reste que 48 000 € sur 5 ans : Point fort.
– Vous avez 60 000 € d’épargne : Point fort.
– Vous aviez un bien immobilier en location : Point fort.
– Vous faites le projet avec votre fils en SCI : Point fort.
– Pas de crédit à la consommation et jamais de découvert : Point fort.
Tous ces éléments permettent d’obtenir un prêt immobilier pour investir dans le locatif plutôt facilement, seulement en parallèle les points qui peuvent freiner les banques sont les suivants :
Vous avez un bon salaire, cependant il y a encore le prêt de la résidence principale qui diminue votre capacité d’endettement.
Et malgré votre précédente expérience dans le locatif, à ce jour vous n’avez pas de bien immobilier en location.
Par conséquent, ce projet d’investir dans un immeuble locatif est presque considéré comme le premier, pour les banques la première acquisition d’un bien immobilier locatif doit être en cohérence avec sa situation professionnelle et son patrimoine actuel (immobilier, financier, etc…).
C’est à dire que les banques peuvent accorder très facilement un prêt immobilier d’un montant plus bas au vu de votre situation intéressante.
Au vu de tous ces éléments, le dossier est un peu juste pour ce projet.
Mais cela reste réalisable en fonction de ces éléments manquants :
– La situation professionnelle de votre fils.
– Le salaire mensuel de votre fils.
– Le montant de l’apport maximum possible.
– Avez vous également demander le financement des travaux ?
– Quelle somme minimale pouvez vous emprunter pour réaliser ce projet ?
– Quelle durée de prêt immobilier avez vous demandé ?
– Avez vous négocié le prix de vente ?
– Est il envisageable d’inclure un autre associé dans la SCI ?
Pour obtenir votre prêt immobilier et réaliser ce projet :
Il est nécessaire de rééquilibrer le montant de l’emprunt et le montant des mensualités avec les revenus des associés de la SCI et les loyers de l’immeuble.
Si vous arrivez à faire cela, vous trouverez une banque pour financer l’achat de votre immeuble.
Comme nous venons de le voir, les différents leviers dont vous disposer pour ce rééquilibrage sont les suivants :
– La durée du prêt immobilier.
– La négociation du prix d’acquisition.
– Le financement des travaux.
– Le montant de l’apport.
– Le nombre d’associés dans la SCI.
Investir par le biais d’une SCI est la meilleure décision, cela permet de :
– Faciliter l’investissement locatif.
– Optimiser la fiscalité.
– Préparer la retraite.
– Utiliser des Stratégies et faire des Montages.
– Et bien plus encore !
>> Tout savoir sur la SCI.
A bientôt.
Bonjour julien
Merci pour votre réponse rapide et très détaillée.
Pour répondre à vos questions
Mon fils est en CDD. C est la raison pour laquelle je souhaite emprunter seule. Son salaire est de 1150 euros net.
En apport je peux couvrir les frais de notaire soit environ 34000 euros.
Je souhaite négocier un crédit de 470000 euros (460000 + 10000 de travaux) avec remboursement différés pour générer de la trésorerie.
Cela me permettra de payer une partie du reste des travaux.
Au départ j ai demandé un prêt sur 18 ans. Mais je pense que sur 20 ans cela serait plus judicieux.
Le prix initial du bien était de 500000 euros . Après négociation il est maintenant de 460000 euros.
Et enfin non il n est pas envisageable d ajouter un autre associe pour la SCI.
Merci d avance pour votre analyse.
Bien cordialement
Bonjour Pascale
Avec votre réponse, cela me permet de confirmer la réaction de votre courtier.
Le fait que votre fils soit en CDD est l’élément qui rend le dossier compliqué à financer.
Et en tenant compte de votre apport, le prêt immobilier nécessaire à la réalisation de votre projet est une somme trop élevée par rapport à vos 2 revenus.
Même avec un prêt d’une durée supérieure à 20 ans, il sera difficile pour une banque d’accorder un prêt immobilier de ce montant, au vu de la situation actuelle.
Toutefois, votre situation vous permet d’obtenir un prêt immobilier d’un montant inférieur sans difficulté.
Par conséquent, n’hésitez pas à continuer vos recherches pour trouver un autre bien immobilier.
Vous trouverez forcément, il y a toujours de bonnes affaires !
Tenez nous informés de votre évolution 🙂
A bientôt.