RAPPEL
Ce que je vais vous dire de faire pour le premier achat,
vous devrez le faire pour tous les autres !
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Phase 7 du mode d’emploi de votre premier achat immobilier.
Contrôlez avant de signer.
Le délai entre la signature du compromis et celle de l’acte de vente s’achève.
Vous allez être propriétaire, mais restez vigilant.
Dans le cadre d’une procédure double minute, les 2 notaires seront présents et signeront avec vous, l’acte de vente.
Un des 2 notaires lira l’acte à haute voix.
• Vérifiez que tout concorde.
• Signalez toutes anomalies.
• Exigez les rectifications.
Vous devez savoir qu’un notaire est en droit de séquestrer une partie du prix de vente tant qu’une anomalie perdure (Libération des lieux, travaux prévus non effectués, etc…).
Faites une visite de contrôle avant
la signature de l’acte de vente.
Vous éviterez les mauvaises surprises !
Les paiements effectués à la signature :
• La part qui vous incombe sur les taxes foncières.
• Les honoraires de l’agent immobilier.
• Les frais de notaire prélevés sur le prix de vente.
L’acte de vente est signé.
L’acte original demeurera 100 ans dans l’étude de votre notaire avant d’être transféré au service des archives départementales.
Vous avez en votre possession :
• L’attestation de propriété.
• Les clés du bien.
Vous êtes enfin propriétaire ! 🙂
Il vous faudra tout de même attendre quelques semaines pour recevoir :
• Votre titre de propriété.
• Le relevé de compte définitif.
• Le remboursement du trop perçu.
Pourquoi quelques semaines ?
La vente doit être publiée au « fichier immobilier » (conservation des hypothèques) avant la délivrance du titre de propriété.
Vous avez fait un long chemin pour devenir propriétaire.
Maintenant faites vous plaisir !
Sabrez le champagne !
Je vous fais confiance sur le choix d’un bon millésime… 😉
A chaque bonne affaire conclue, quelle serait votre récompense ?
Donnez moi des idées dans les commentaires, j’ai de bonnes affaires en vue. 😉
Plus qu’une récompense, je dirai plutôt qu’il s agit d un « auto cadeau » , qui doit servir à motiver l’heureux propriétaire pour tout le boulot qui l’attend !
(surtout ceux qui ont acheté un bien ou des travaux sont prévus !)
En ce qui me concerne en tout cas, le cadeau idéal serait un beau voyage bien dépaysant, histoire de prendre du recul, de se vider la tête une bonne fois… Avant de se remettre au boulot avec bonne humeur et entrain !
Le voyage est une belle récompense !
Quelle destination choisirais tu ?
Ah, choisir une destination c’est ca le plus compliqué, pour moi !
En ce moment je rêve beaucoup à la Namibie et à l’Islande… mais j’aimerai aussi retourner en Océanie où j’ai vécu, au Mexique que j’ai adoré, au Canada où j’ai des copains… sans parler de la Scandinavie, de la Turquie, du Pérou…
Enfin bref, surtout, ne JAMAIS me demander où je voudrais aller, sinon je peux te spammer tout ton blog 🙂
😀
Je prends bonne note de ces pays pour mes futurs pérégrinations.
Je te comprends, j’aime beaucoup voyager aussi !
C’est d’ailleurs grâce à l’immobilier que j’ai réalisé mon premier grand voyage.
Tu as choisis d’investir dans l’immobilier pour te créer un complément de revenu ou ton but est d’en vivre ?
Et donc de voyager plus souvent !?
N’hésite pas à nous faire part d’un détail, ou à partager ton expérience sur la signature de l’acte de vente si tu le souhaites.
A bientôt pour une autre destination…
Pour le moment je suis (très) loin d’avoir un patrimoine assez important pour en vivre, l’idée est donc surtout d’avoir un complément de revenu.
On verra d’ici 10/15 ans où j’en suis !
Concernant l’acte de vente, pas vraiment d’expérience significative…
Par contre là je suis sur un projet d’immeuble avec beaucoup de gros travaux, et je galère pour obtenir des infos (estimatifs de prix, coordination des corps de métiers…). Je voudrais avoir des renseignements pour négocier avec le vendeur et voir si je suis capable de gérer un projet pareil, mais en gros il faut déjà etre le propriétaire pour avoir des réponses…
Donc si jamais tu as de quoi faire un article là dessus, je suis preneuse 😉
Un complément de revenu pour commencer c’est déjà bien.
Si tu te donnes 10 ou 15 ans pour développer ton patrimoine, tu as le temps de voir venir.
Ton projet d’immeuble avec travaux est intéressant, tu as raison de vouloir réunir toutes les informations avant de te lancer.
Le suivi du chantier est primordial, pour obtenir des infos sur les prix et la gestion du chantier tu peux faire appel à un coordinateur de travaux, c’est son métier il a l’habitude de ce type de rénovation. Va visiter l’immeuble avec lui, il te donnera tous les chiffres, devis de chaque corps de métier, temps estimatif pour la réalisation du projet, etc…
Il faut que tu fasses établir 1 devis détaillé par au moins 3 entreprises différentes pour faire un choix judicieux.
Si le propriétaire veux vraiment vendre il te laissera venir plusieurs fois sans problème.
Les travaux sont abordés dans la Méthode Larcher, mais pas pour le moment, j’en parlerai un peu plus tard, toutefois je publierai prochainement un article sur comment négocier un achat immobilier.
Quels renseignements souhaites tu avoir sur la négociation ?
Alors, ce projet d’immeuble…
Pour le moment j’ai organisé une seconde visite avec un architecte, qui doit revenir vers moi avec un résumé des différents travaux a faire, de leur urgence / priorité, et des fourchettes de prix.
Quand j’aurai ca, je pense faire une offre, mais bien plus basse que le prix affiché (actuellement 210 000 FAI, c’était encore 240 000 avant l’été)
On verra si ca passe ou pas, la renta est déjà tres correcte puisque les loyers rapportent 28 500 € / an…
Mais vu le chantier relativement énorme, je ne m’y lancerai que si le vendeur baisse encore, 180 000 me paraitrait correct. Apparemment il n’a plus de credit à rembourser, donc peut êre qu’il n’est pas pressé… mais puisqu’il n’a pas eu une seule offre en plus d’1 an, peut etre aussi qu’il acceptera de négocier 🙂
Ce qui est certain c’est que si j’achete ce bien, le moment venu je ferai effectivement des devis précis par plusieurs entreprises. Mais dans cette hypothèse je serai propriétaire et pas hypothétique propriétaire, et donc j’aurai plus facilement des réponses des artisans !
En attendant, je continue les visites de toute facon, sur des renta plus faibles mais des biens sans travaux. Au pire ca me servira pour ma culture générale 🙂
Désolée on s’est un peu éloignés du sujet de l’article – j’attendrai le prochain sur les travaux avec impatience, mais suis preneuse de ton avis si mon rapide topo t’inspire des commentaires ^^
Tu as entièrement raison de faire une offre très basse surtout si de nombreux travaux sont en perspectives, ainsi que de continuer les visites, tu peux avoir de bonnes surprises et trouver un bien encore plus intéressant !
La rentabilité de cet immeuble est plutôt correcte et aucune offre depuis plus d’un an, penses tu connaître la raison à cela ?
Serait-ce uniquement les travaux ou autre chose ?
Que penses tu de l’emplacement, du voisinage, des locataires actuels, des commodités aux alentours, etc…
Peux tu me dire également pourquoi tu veux faire des devis précis après avoir acheté et pas avant ?
Je pense que si l i’mmeuble n est pas vendu, c’est pour plusieurs raisons :
-gros travaux à prévoir (toiture, isolation, façades, volets, + rénovation des quatre appartements)
– vendeur pas très motivé, qui ne s’est jamais vraiment occupé de cet immeuble… Et qui travaillait avec une agence immo particulièrement incompétente !
– problème avec un locataire mauvais payeuret mauvais voisin, donc un des autres appartements pas reloué (normalement il déménage ces jours ci !)
Concernant les devis, il me semblait plus facile de faire appel à un architecte, qui en plus connait les impératifs des Bâtiments de France, pour qu il vérifie l état du bâtiment, et me donne un estimatif des coûts à prévoir, de l urgence de certains travaux par rapport à d autres etc. Les artisans que j avais contacté en parallèle n’avaient pas montre un grand intérêt pour ce travail de conseil, puisque n étant pas certains que j achèterai, ils n étaient pas certains non plus que je lancerai des travaux. Je ne sais pas si c est pratique courant mais ce sont les retours que j ai eu :/
À côté de ça, l immeuble est à 5mn de la gare et du centre ville, et les autres locataires sont la depuis des années, et à priori ne comptent pas changer
Au vu de ces éléments, ce n’est pas étonnant que l’immeuble ne soit toujours pas vendu, et c’est très bien pour toi !
ça te met en position de force pour négocier, si tu es prête à gérer des travaux de cette envergure.
C’est la loi de l’offre et de la demande, tu peux donc faire une proposition très basse !
Le manque d’intérêt des artisans que tu as contacté est normal pour les raisons que tu évoques.
Au fur et à mesure de tes investissements, tu t’entoureras d’artisans de confiance qui viendront visiter avec toi, ils te conseilleront correctement, et ce avant d’acheter.
Dans ces conditions que l’on peut faire de bonnes affaires. Je ne pense pas qu’un architecte soit nécessaire. Tu peux soit regarder vers un courtier en travaux soit un maître d’oeuvre. Le titre d’architecte coûte parfois cher pour pas grand chose. ..
Nous les maîtres d’oeuvre nous n’aimont pas vraiment les architectes qui ne connaissent rien à la technique. ..
Le moment venu je chercherai un artisan en mesure de suivre tous ces travaux, mais en l’occurrence, je n’ai pas trouve de volontaire pour une visite précédant une offre éventuelle !
En plus, comme indiqué tout à l heure, l archi m’apportait également des informations spécifiques quant aux ABF. Et son intervention était gratuite, puisque en rapport avec un programme municipal d aide à la rénovation du centre ville !
Claire,
Dans quelle région investis tu?
Cordialement
Guillaume M
Bonjour Guillaume
Je suis en Franche Comte, j’habite Besancon et cest là que j’ai mon studio. Par contre pour l’immeuble, je vise une plus petite ville a une 40aine de km.
Et toi ?
j habite en région parisienne. Mais j’investis partout en France
Tu investis à distance alors, mais c est pas trop compliqué pour la recherche des biens, la connaissance des marchés dans différentes régions, ou éventuellement la gestion des locations ?
Je suis d’avis que tout se loue partout. Ça dépend seulement du prix. Et pour se qui est de la gestion je fais tout moi même. Et pour l’instant j’ai plutôt de la chance 😉
Serais tu par hasard le Guillaume dont il est question dans le dernier article de Passion Locatif ?
Si oui bravo, ton parcours donne envie ! (et aussi me pousse à me lancer dans le projet dont il est question ci dessus, même si l’ampleur des travaux me fait un peu peur :/ ) !
Je suis en effet « ce » Guillaume .
Merci beaucoup. Il faut savoir se jeter à l’eau! Le plus important c’est l’artisan pour les travaux !
Bonjour Claire,
J’aimerais investir dans l’immobilier pour la première fois et j’habite aussi en Franche Comté, à Dole précisément. Est-ce la ville dont tu parles, située à 40 km de Besançon?
J’aimerais comme toi acheter dans la région, je pense donc que tes conseils pourront m’être très utiles!
N’hésite pas à me contacter sur cette adresse mail : antoine.gauffeny@yahoo.fr
Merci
Antoine
Malheureusement le gout de la signature n’a plus la même saveur avec le temps. On perçoit la signature comme une étape comme les autres dans le processus d’investissement. Je ne veux pas faire le type blasé non plus… 😉
C’est un peu différent pour une résidence principale mais quand c’est pour de l’investissement immobilier, c’est surtout quand l’immeuble est rempli de locataires que l’on est content!
C’est vrai !
L’excitation des premiers investissements s’atténue petit à petit et la signature de l’acte de vente ne devient qu’une étape pour un investisseur.
C’est d’autant plus vrai lorsqu’on a pris l’habitude des bonnes affaires.
Comme la méthode d’investissement est biens rodée, on connait d’avance le résultat de l’opération, ce qui enlève un peu l’euphorie je te l’accorde.
Toutefois, la saveur des revenus générés par mes investissements reste identique, elle. 😉
Bonsoir, tout le monde …
Comme d’habitude, je surf sur mon blogue préféré 😉
Toujours à la recherche de piste dans les commentaire ou découle l’expérience des uns et des autres ! Je m’inspire 😉
Je tenais a vous remercier pour l’interview que vous avez fait (Julien et Guillaume)
Avec le contenu de cette vidéo, je pense orientée mon première investissement vers l’immeuble multi-locataire (bien sûre en tenant compte de l’article RENDEMENT LOCATIF) apparemment comme claire 😉
PS : j’espère que la prochaine interview sera avec moi, avec comme titre : Première achat locatif à 23 ans il a trouvé la perle rare lol
Bonne soirée a vous et merci.
Salut Romain
Voici un commentaire remplit d’enthousiasme et d’énergie !
Si cette vidéo t’a donné des pistes de réflexion, parfait c’est le but.
Et bien écoute, le défi est lancé !
Dès que tu trouves la perle rare, je fais une interview de toi, avec grand plaisir !
Je te dis donc à bientôt. 😉
Je tiens à vous remercier pour le partage.
Avec plaisir Mouni. 🙂
Bonjour Julien, je te remercie énormément pour ce savoir que tu partage!
Ce blog deviens littéralement une drogue, je m’intéresse fortement à l’immobilier, j’ai 23 ans tout comme Romain .
Je ne suis pas encore passer à l’action, je m’informe de toute les démarches à faire avant, pendant, après l’obtention du bien immobilier afin d’avoir une affaire qui s’autofinance.
Une très bonne continuation à tous!
Bonjour Bastien
Je te remercie pour ce commentaire très sympa. 🙂
C’est toujours un plaisir de partager avec les Fans d’immobilier !
Tu as entièrement raison, avant de passer à l’action tu dois réunir suffisamment d’information.
Tu sais que le premier investissement doit être réussi pour que les autres suivent à la chaîne.
Donc continue de suivre la Méthode Larcher et n’hésite pas à poser tes questions dans les commentaires sous chaque article.
Je réponds toujours avec plaisir. 😉
A bientôt.
Bonjour Bastien
Je tiens également à te remercier pour cet article que tu n’as pas hésité à partager.
Comme je remarque qu’encore beaucoup de gens ont des difficultés à gérer convenablement leurs opérations immobilières, ce genre de support leur sera très utile.
Cordialement
Bonjour,
Je signe dans les prochains jours un compromis de vente pour une maison avec de nombreux travaux. J’ai déjà quelques devis pour l’instant.
Je voulais savoir s’il était judicieux de signer des devis pour bon pour accord des travaux comme le changement des menuiseries avant de signer définitivement chez le notaire ? Pour avoir la livraison de fenêtre ou que l’artisan soit dispo pour de l’électricité on doit vite attendre 2 mois. Ca m’embête de perdre plus de 3 mois dans la rénovation de la maison.
Comment procèdes tu ?
Merci à toi
Bonjour Matthieu
Effectivement pour gagner du temps, il est intéressant de démarcher les artisans dès que possible, même avant la signature du compromis de vente.
Maintenant, t’engager dans la validation des devis est un petit peu plus risqué si au final tu ne peux pas acheter la maison, quelle qu’en soit la raison.
Mais si tu es certain d’avoir le financement pour acheter la maison, c’est moins gênant.
Pour éviter cette situation, tu peux exposer le cas aux artisans et signer les devis avec comme condition suspensive l’acquisition du bien immobilier.
Ou alors tu peux simplement le négocier, puisque tu proposes une maison avec de nombreux travaux de rénovation, les artisans vont avoir un gros chantier, c’est un argument fort pour négocier.
Pour la livraison des fenêtres, c’est plus délicat, puisque le poste menuiserie est un gros budget.
Une fois encore si tu es certain de finaliser l’acquisition, c’est moins gênant.
Mais si tu as des incertitudes, il est préférable d’attendre pour commander les fenêtres et ce n’est pas grave de tout.
Dès que tu seras propriétaire de la maison, tu pourras passer commande tout de suite, et pendant le temps de fabrication et de livraison, d’autres postes de travaux peuvent commencer et avancer en attendant.
A bientôt.
Bonjour,
Je me permets de t(écrire pour obtenir des éclairages.
Voilà je devais signer l’acte de vente d’un immeuble de rapport mais comme le rapport SPANC a émis un avis défavorable(non conformité), j’ai demandé à ce que le vendeur propriétaire prenne charge la remise en conformité faute de quoi j’userais de mon délai de rétractation de dix jours.
Le notaire n’a pas choisi cette option et m’ a proposé qu’un devis soit effectué pour la réalisation des travaux concernant la fosse septique et qu’il soit soumis à notre approbation.Dès l’obtention de nos approbations, un avenant au compromis sera réalisé afin de diminuer le prix de vente du montant du devis retenu
Que penses-tu de cette option? Un devis est toujours soumis à des variations selon les entreprises? Par ailleurs comment puis-je être sur que ce dernier soit en conformité avec les attentes dU SPANC?
Que me conseilles-tu :refuser à cette option et n’accepter que la première(prise en charge des frais par le vendeur) au risque d’annuler cette signature de vente?
Ou accepter cette option.
Bref je ne sais pas . les risques sont importants et le bien s’élève à plus de 397000 euros.
Je te remercie d’avance pour ta réponse
Bonjour Eric
Tu as raison, un devis peut varier et surtout le travail peut ne pas être fait correctement.
Au vu de la réaction du Notaire, j’imagine que c’est celui du vendeur, ou alors qu’il n’y a qu’un seul Notaire.
Dans ce cas, il faut être ferme, en stipulant que le vendeur doit prendre en charge les travaux et les faire valider par le SPANC avant la signature de l’acte définitif.
Il aura largement le temps de faire les démarches entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte définitif (environ 3 mois).
Cette clause doit être stipulée clairement dans le compromis de vente.
Si il n’y a qu’un seul Notaire, n’hésite pas à évoquer la rétractation et à parler de faire appel à ton Notaire pour poursuivre ce dossier, les frais seront partager entre les 2 Notaires et le tien pourra défendre tes intérêts.
Tiens nous informé. 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien,
Je suis sur le point de signer un compromis pour un appartement. Je vois sur des vidéos de certains vendeurs de rêve sur la toile (…) que l’on peut exiger de ne pas payer le prorata de la taxe foncière et des charges de copro du trimestre en cours car ce n’est qu’un usage et que les textes officiels prévoient que le redevable est le propriétaire au 01/01/19 pour la TF et le propriétaire au moment de l’appel de fonds pour les charges.
Qu’en pensez-vous? L’avez-vous déjà fait?
Merci d’avance.
Bonjour Fabienne
C’est vrai, la taxe foncière est à la charge de la personne qui est propriétaire au 01 Janvier de l’année.
L’usage veut effectivement qu’il y ait un prorata sur le montant à payer, mais ce n’est qu’un usage.
Le prorata de taxe foncière peut donc ne pas être payé par l’acquéreur, seulement ceci ne peut pas être exigé, c’est une négociation entre l’acquéreur et le vendeur.
Concernant la régularisation des charges de copropriété :
L’acquéreur et le vendeur peuvent convenir d’une répartition des charges dans le compromis de vente.
C’est une fois encore une négociation entre l’acquéreur et le vendeur.
A défaut de convention entre les parties, les règles de répartition prévues par la loi s’appliquent, c’est à dire que la régularisation des charges de copropriété sera répercutée sur la personne qui est copropriétaire le jour de l’approbation des comptes de la copropriété, en crédit ou en débit.
Cela signifie que le nouveau propriétaire devra supporter le trop ou le moins perçu sur provisions de l’ancien propriétaire vendeur.
Merci!
Avec plaisir Fabienne 🙂
A bientôt.
Bonjour Julien, merci pour vos conseils très complets, particulièrement sur la dernière partie et les éléments à attendre quelques semaines. Lors de mon premier achat immobilier mon titre de propriété avait tardé à arriver et cela m’avait énormément inquiété. C’est donc bien d’expliquer que cela peut prendre du temps. Et effectivement, on ne le dira jamais assez mais il est primordial de toujours tout contrôler avant de signer !
Avec plaisir Jean-Baptiste 🙂
A bientôt.
Bonjour, et vous pensez quoi sur les constructeurs du genre Maison Eglantine en Gironde ?
Bonjour Patricia
Les constructeurs du genre Maisons Eglantine proposent une prestation sur mesure, par conséquent le prix au mètre carré sera plus élevé comparé aux constructeurs proposant des maisons déjà existantes dans leur catalogue.
Bonjour Julien,
je souhaite vendre un investissement locatif acheté il y a moins de 5 ans et utiliser la clause « Exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale » qui consiste à ne pas être imposé sur la plus-value immobilière mais a condition de réemployer cette plus-value afin d’acheter sa résidence principale.
Je pense pouvoir y avoir droit, cependant je trouve une contradiction sur les textes de loi.
A. Première cession
1. Cession unique
140
Il doit s’agir de la première cession d’un logement intervenue depuis le 1er février 2012, les ventes de logements ayant eu lieu avant le 1er février 2012 n’étant pas prises en considération. Ainsi, l’exonération ne peut s’appliquer qu’une seule fois.
(je comprends ici qu’on peut le faire uniquement sur la première vente faite après 2012. En gros sur la première vente soit tu utilises la clause soit tu ne l’utilise pas et tu ne peux plus l’utiliser.)
2. Appréciation de la première cession
150
Dès lors que l’exonération est conditionnée à un remploi effectif à l’acquisition ou la construction d’un logement dans un certain délai et à l’affectation par le cédant de ce logement à sa résidence principale, l’exonération est applicable même si antérieurement le cédant a vendu un ou plusieurs logements qui, faute de remplir les conditions d’application de l’exonération ou d’en avoir demandé le bénéfice du dispositif, n’ont pas ouvert droit à l’exonération.
(et ici je vois une contradiction car il est ici indiqué que la clause est applicable même si on a déjà vendu un ou plusieurs logements mais que l’on a pas fait la marcher la clause)
J’ai déjà vendu après 2012 des investissements locatifs sans appliquer la clause mais je souhaite l’appliquer prochainement pour acheter ma première RP…
Selon toi je peux appliquer cette clause ou non?
Merci de ton retour.
Axel
Bonjour Axel
La partie 150 dit comment la première cession est définie :
« …même si antérieurement le cédant a vendu un ou plusieurs logements qui, faute de remplir les conditions d’application de l’exonération ou d’en avoir demandé le bénéfice du dispositif, n’ont pas ouvert droit à l’exonération. »
C’est à dire que la première cession comptabilisée est celle où tu utilises la clause d’exonération pour la première fois, les autres ventes ne sont pas prises en compte dans la mesure où tu n’as pas utilisé cette clause.
La partie 140 dit que la clause d’exonération pour première cession (donc définie par la partie 150) ne peut s’appliquer qu’une seule fois, pour les ventes postérieures au 1er février 2012.
Par conséquent, si tu n’as jamais utilisé cette clause, tu peux l’utiliser aujourd’hui même si tu as déjà vendu des biens immobiliers après le 1er février 2012.
Tu continues ton ascension, c’est parfait ! 🙂